DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? - 500 Beiträge pro Seite (Seite 4)

[LongTermForever]

Man darf sich bei all der Berichterstattung über Digitalisierung, Wandel und Umwälzung auch nicht verrückt machen lassen.

Im Falle des Geschäftsmodells von DEFAMA geht ein Wandel sicher nicht von heute auf morgen, sondern ist vielmehr ein schleichender Prozess über Jahre hinweg, spürbar z. B. an dem ein oder anderen Prozentpunkt mehr Leerstand oder tendenziell rückläufigen Mieteinnahmen.

All das ist mit relativ überschaubarem Analyseaufwand selbst überwachbar. Die Leerstandsquote wird quartärlich veröffentlicht, hier sieht man aktuell keine Verschlechterung. Weitere Kennzahlen, wie z. B. Mieteeinnahmen pro Quadratmeter für jeden einzelnen Markt kann man jährlich via Geschäftsbericht berechnen und beobachten - auch hier gibt es seit Gründung keinen negativen Trend.

Erst wenn sich hier spürbar etwas tut, kann man m. E. etwas mehr Vorsicht walten lassen.

Viele Grüße
LongTermForever

[babbelino]

Moin,

mit kleinem Augenzwinckern: Nicht zu vergessen, dass unter jedem Defama-Standort eine noch nicht erschlossene Goldader liegt. Das wird den Cashflow in den nächsten Jahren in unfassbare Höhen bringen.

Die Überlegung, die Standorte so einfach in Wohnimmobilien oder andere Gewerbenutzungen umzumünzen ist abwegig. Hier geben Bebauungspläne und die zu erwartende (negative) Bevölkerungsentwicklung den Takt an. Das Ausmaß an Beweihräucherung und Lobhudelei in diesem Thread macht mich misstrauisch.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.300.405 von babbelino am 07.01.20 09:48:17

Muss jeder selbst einschätzen und hierfür sein Hirn einsetzen, ob die Marktmeinung für eine Aktie sowie das fundamentale Umfeld zu positiv, zu negativ oder im Kurs angemessen drin sind.

Ein vergleichbarer Wettbewerber, die Deutsche Konsum, meldete ja heute wieder ein Ankauf. Saldiert die letzten Zukäufe, nicht wenige (!!), eine knappe zweistellige prozentuale Mietrendite.

Die Frage wie immer, sind die Verkäufer oder die Käufer die besseren Kaufleute?

Wenn die lokalen Konkurrenzverhältnisse und Bebauungspläne passen, dann können solche "Fachmarktzentren" auch prima mit weniger Demografie gute Geschäfte machen. Intern rechnen die Discounter mit überraschend wenig "Einzugsbereichbevölkerung", um einen Standort lukrativ betreiben zu können.

Immer dran denken, unser € ist politisch gewollt beliebig vermehrbar. Sehr gute Immobilienlagen jedoch nicht!

Defama bleibt einer meiner soliden Aktien im Bereich "Deutsche Immobilien".

Ewige Bedenkenträger werden nie reich, und bleiben auf ihrem "Level". ;-)

[Prof_B]

Danke für Eure aktive Diskussion, das sind alles Argumente und man sollte vielleicht nicht zu schwarz sehen!

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.300.405 von babbelino am 07.01.20 09:48:17

Zitat von babbelino: Moin,

mit kleinem Augenzwinckern: Nicht zu vergessen, dass unter jedem Defama-Standort eine noch nicht erschlossene Goldader liegt. Das wird den Cashflow in den nächsten Jahren in unfassbare Höhen bringen.

Die Überlegung, die Standorte so einfach in Wohnimmobilien oder andere Gewerbenutzungen umzumünzen ist abwegig. Hier geben Bebauungspläne und die zu erwartende (negative) Bevölkerungsentwicklung den Takt an. Das Ausmaß an Beweihräucherung und Lobhudelei in diesem Thread macht mich misstrauisch.

Mitte 90er Jahre - ein paar Leute treffen sich einmal die Woche und diskutieren Nebenwerte als Anlage in einem Börsenclub. Ein paar davon präsentieren ihre Analysen, die meisten sind seit langem in den Werten investiert, die sie diskutieren. Sie sehen sich durch satte Gewinne in ihrer Meinung bestätigt und freuen sich über neuen Input der anderen Teilnehmer.

Alle paar Wochen kommt Babbelino vorbei. Er versucht sein Börsenwissen anzubringen - die anderen verstehen ihn nicht immer. Er ist auch nicht in deren Aktien investiert, weil er an allem etwas auszusetzen hat. Er ist sehr skeptisch und erklärt alle paar Wochen, warum das alles nicht gehen kann.

Die anderen bleiben gelassen. Sie schauen auf ihre Kontoauszüge und lächeln. Man versteht sich.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.302.922 von Nebenschauplatz am 07.01.20 13:54:45

@ nebenschauplatz, schön ausgedrückt . was ich nicht verstehen kann an babbelinos art ist folgendes: wenn er aber auch wirklich gar nichts positives an defama finden kann (im gegensatz zu uns anderen), warum verschwendet er seine zeit weiterhin damit???

[gate4share]

Grundsätzlich finde ich es gut, wenn es auch immer negative Stimmen gibt.

Es ist natürlich so, dass sich in einem Forum hauptsächlich Leute versammeln, die diese Aktien gut finden oder diese schon halten. Es bleiben da oftmals neutrale oder gar negative Aspekte weg, eben weil jeder nur gutes über seine Anlage weiss, bzw. wissen möchte!

Deshalb ist es gut, wenn es auch negative Meinungsäusserungen gibt, der man begegnen kann, und auch daran testen kann wie sicher und werthaltig die positiven Aspekte sind.
Finde es deshalb falsch und sehr negativ, wenn man User die skeptisch sind, mit Vorwürfen weggraulen will, warum sie denn überhaupt dazu was schreiben.......

Wenn es nur darum ginge irgendwas Schlechtes unterstellen zu wollen, dann ist das sicher störrend.
Wenn die Argumente eine gewissen Berechtigung vom Grundsatz her haben könnten, sollten wir dankbar für diese Denkansätze sein.

[kronos01]

Ich stimme Gate4share hier voll und gänzlich zu.

Kritische Stimmen (sofern sinnvoll vorgebracht) sollten immer vorhanden sein und gehört werden damit man nicht dem Effekt der Blasenbildung zum Opfer fällt und nur noch gefilterte Meinungen zum eigenen Wert mitbekommt.

Lg

[JohannesWild]

Irrsinn 2.0: der Immobilienausblick 2020 von M. Schrade

https://www.4investors.de/nachrichten/boerse.php?sektion=sto…

Da hat er Recht.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.319.653 von JohannesWild am 08.01.20 21:02:37

Linke Politiker und linke Wähler könnten bestimmte Bereiche bei Immobilien "links-solide" ruinieren.

Da hat "unser Vorstand" sicherlich nicht den Wählertrieb, "links" zu wählen. Er vertraut zwar auf die höchstrichterliche Rechtsprechung, aber auch hier gab es schon "linke Urteile". Die 68er haben den Marsch durch die Institutionen erfolgreich hinter sich gebracht. ;-) Sieht man auch sehr schön an einer CDU im Vergleich aktuell zu vor 20 Jahren. Dortige Wahlkampfaussagen wären heute "stark rechts" vom "gesunden Volksempfinden".

Marode Plattenbauten der "feuchte Traum" eines jeden "Ewiggestrigen Hardcorelinken"? Weil Wohnungsvermieter eh der der kapitalistische Abschaum? Der linke Staat könne alles besser..... ;-)

Eine Defama dürften die aktuellen linken Umtriebe in Berlin noch nicht treffen.

[gate4share]

Zitat OldGold
Hallo zusammen, zunächst ein wundervolles 2020 an Euch alle. Ich denke, dass Herr Schrade und die Kollegen bei DEFAMA in 2019 unglaublich viel zu tun hatten mit Radeberg. Auch glaube ich, dass der Verkauf von Radeberg in 2020 einen Kurssprung bewirken wird, sofern der Verkaufserlös passt. Wie könnte denn der forward-deal aussehen? Höhe des Erlöses? Wann kann der Geldfluss kommen? Erst nach Fertigstellung im Herbst 2020? Welche Erwartungen habt Ihr? Der Verkauf kann dann der Kurstreiber sein, dass sich die DEFAMA-Aktie jenseits der 20 € festsetzen wird. Wenn dann in 2020 wieder > 20 Mio gekauft werden, gibt es wohl nur eine Richtung. Gruß an alle, OldGold



Es gibt doch überhaupt keinen Sinn jetzt bald zu verkaufen. Man hat zur Zeit noch genug Eigenkapital um mind alle Ankäufe in 2020 mit eigenem Geld zu unterlegen. Wenn dann Radeberg fertig ist, dann ständig Mieteinnahmen fliessen, oder auch erst in 2021 ist noch Zeit genug zu verkaufen. Gehe auch davon aus, dass ein fertiges und ständig jeden Monat hohe Mietzahlungen erzielendes Immobilienobjekt ehr einen höheren Verkaufspreis erzielt, als wenn jemand auf Termin für später kauft und evtl noch Risiken in der Bauphase liegen.

Schrade will eben weiter seine Ankaufskriterien erfüllt sehen, was auch sicher einen Sinn hat.
Ich hatte ja anfangs gedacht, nachdem man die hohen Cashzuflüssse aus der KE hatte und das Geld aus dem Verkauf von Radeberg in absehbarer Zeit erwartet und so in 2 bis 3 Jahren auch einige Objekte wieder hypothekenmässig revalutiert werden könnten, dass es auch sinnvoll sein könnte, ausserhalb des eigenen Geschäftsmodell eine oder mehrere Immobilien ankaufen könnte, über vielleicht 15 bis 20 Mio mit min 8 % Rendite. Wenn man da dann 20 % Eigenkapital einsetzen würde, den Rest mit unter 2 % finanziert, könnte man wohl knapp 1 Mio zusätzlichen Ertrag p.a. erlösen. Also ein zusätzlicher deal, keine grundsätzliche Änderung des Geschäftsmodells.
Und genauso in Radeberg, solange man noch Cash genug hat, um weitere Ankäufe mit Eigenkapital zu unterlegen, würde ein Verkauf von Radeberg nur dazu führen, dass man die ab ende 2020 wieder fliessenden Mieteinnahmen gegen cash tauschen würde, wofür man evtl sogar zahlen muss.

[LongTermForever]

Das sehe ich ähnlich.

Der Verkauf von Radeberg ist in der Tat ein Ur-klassisches Management- und Finanzthema.

Ein Verkauf macht m. E. unter zwei Aspekten ökonomisch Sinn:

(1) Der Kassenbestand geht auf absehbare Zeit zu Neige, eine Revalutierung von Darlehen steht kurzfristig nicht zur Verfügung und eine weitere Kapitalerhöhung soll (aus Aktionärssicht verständlicherweise) vermieden werden. Allerdings sollten die liquiden Mittel derzeit noch ausreichend sein.

(2) Ein vorliegendes Kaufgebot ist so attraktiv, dass auch mittelfristig mit keinem besseren Gebot mehr zu rechnen ist. In diesem Fall ist eine kurzfristige Gewinnmaximierung vorteilhaft.

Sofern diese Kriterien nicht erfüllt sind, sollte in der Tat jeder Euro Mieteinnahme weiter mitgenommen werden, da eine Kassenhaltung ohne Möglichkeit zur zeitnahen Verwendung für Neuakquisitionen wertvernichtend ggü. einem Verbleib im Portfolio ist.

Abschließend möchte ich jedoch festhalten, dass ich absolut zuversichtlich bin, dass Herr Schrade hier eine wertmaximierende Lösung finden wird.

Viele Grüße
LongTermForever

[LongTermForever]

Defama diese Woche im Platow Brief

https://www.platow.de/archiv/platow-boerse/platow-boerse-aus…

Ich vermute, dass niemand hier im Forum einen Zugang hat und ggf. die Kernbotschaften (Kursziele?) teilen kann...? Allerdings finden solche Dokumente mit etwas Verzögerung auch oft Eingang in die Presse-Unterseite der Defama Homepage.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.389.550 von LongTermForever am 16.01.20 08:47:44

Würde ich kein Vertrauen in die handelnden Personen bei der Defama haben, ich wäre nicht investiert.

Man investiert ja auch in die "Köpfe".

Letztlich haben wir alle das gleiche Ziel: Optimales risikominimiertes Wachstum "unserer" Kapitalgesellschaft.

[philojoephus]

@ all

Wie das Handelsblatt berichtet, machen die ersten Onlinelebensmittelhändler schon wieder dicht. Genaugenommen der Feinkosthändler Gourmondo, die Plattform Lebensmittel.de und Allyouneedfresh.de. Die ersten zwei waren eh nur Wurstelbuden, die vom Delticomgroßaktionär Andreas Prüfer in 2002 gegründet und aufgebaut worden waren und in 2016 unter sehr fragwürdigen Umständen von Prüfer selbst (als Großaktionär und Vorstand von Delticom!) für 30 Mio. Euro an Delticom verkauft wurden, obwohl sie nie Gewinn gemacht haben. Im Delticom GB 2016 konnte man lesen: „Zwischen dem Erwerbszeitpunkt [23.02.2016] und dem 31. Dezember 2016 trugen die erworbenen Unternehmen mit 16,0 Mio. € zum Umsatz und mit –5,0 Mio. € zum Gewinn der Delticom bei. Hätte der Erwerb zu Beginn des Geschäftsjahres stattgefunden, hätten die Unternehmen einen Beitrag zum Umsatz bzw. Gewinn von 18,1 Mio. € bzw. –5,1 Mio. € geleistet.“

Aber Allyouneedfresh.de war ursprünglich von der Deutschen Post mit größeren Ambitionen gegründet und erst in 2018 an Delticom verkauft worden. Das war ein vollwertiger Lebensmittellieferant mit über 20.000 Produkten.

Ich konnte leider auf die Schnelle keine Angaben zum Umsatz in den letzten Jahren finden.


Weitere Infos finden sich in folgendem Artikel des Handelsblatts:

Andreas Prüfer: Der Delticom-Gründer steht vor dem Scherbenhaufen seiner Expansionspläne

https://www.handelsblatt.com/unternehmen/mittelstand/familie…
Handelsblatt print: Nr. 014 vom 21.01.2020 Seite 045 Florian Kolf Düsseldorf -- Andreas Prüfer beendet seine Experimente mit der Lebensmittellieferung. Der Delticom-Gründer hofft, so das Kerngeschäft mit Autoreifen retten zu können.
Was hatte Andreas Prüfer nicht für hochfliegende Pläne. Von 100 Millionen Euro Umsatz im Geschäft mit Lebensmitteln träumte der Delticom-Vorstand. Der Reifenhändler hatte gerade den Feinkosthändler Gourmondo, die Plattform Lebensmittel.de und den Logistiker ES Food übernommen. Später kam auch noch der Lebensmittellieferdienst Allyouneed von der Deutschen Post dazu. „Wir können nicht viel verlieren – gerade im Food-Geschäft“, sagte Prüfer in einem Interview selbstbewusst. ...


@ LongTermForever schrieb am 17.01.20 08:29:53 Beitrag Nr. 1.513 (62.401.703)

In dem Platowbeitrag ist in einem Fließtext nur ein Absatz zur DeFaMa, in dem die 9M 2019 Zahlen nochmal wiederholt werden und das erst die vorläufigen Zahlen im Februar 2020 zeigen werden, „ob das FFO-Jahresziel von 4,4 Mio. Euro erreicht wurde“. Der Absatz schließt damit: „Wir gehen davon aus, dass es sogar leicht übertroffen werden konnte und rechnen für 2020 mit einem weiteren Anstieg von etwa 20%. Greifen Sie bei Defama daher limitiert bis 17,10 Euro zu. Stopp hoch auf 13,60 Euro.“

MfG JE

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.461.119 von philojoephus am 23.01.20 10:19:27

Hallo Joe,

vielen Dank für den interessanten Passus zum Online-Lebensmittelsektor und dem Auszug aus dem Platow Brief!

Beste Grüße
LongTermForever

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.461.527 von LongTermForever am 23.01.20 10:43:10

Allem Gesagten kann ich beipflichten. Lebensmittel-Onlinehandel in der "Provinz" --> Das dauert noch sehr lange bzw. kommt gar nicht, die Argumente dafür wurden genannt.

Radeberg: In der Tat ein typisches Investitions- / BWL-Thema.

ABER / UND: Die DEFAMA ist an der Börse notiert. Investoren und Analysten wollen einen klaren Pfad und eine Richtschnur, die dann am besten immer wieder leicht übertroffen wird. Das treibt dann den Kurs an bzw. stützt ihn. Radeberg: Unsicherheit (Umbauten in dieser Größe sind neu für DEFAMA) hinsichtlich Zeitpunkt und Höhe des Verkaufserlöses. M.E. braucht die DEFAMA nun bald eine klare Ansage: Verkauf (oder doch nicht?) und daraus resultierende Auswirkungen auf die Kennziffern ... insbesondere: Was passiert mit dem Erlös? --> Wachstumstempo erhöhen z.B.: von 20 auf 30 Mio Ankaufsvolumen p.a.? ... Bis dahin wird sich der Kurs wohl nur seitwärts bewegen = Kaufgelegenheit.

Gruß an alle, OldGold

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.471.748 von OldGold am 24.01.20 08:20:46

Dem stimme ich zu.

Aber bislang war die externe Kommunikation in zeitlicher Nähe und Umfang immer vorbildlich. Sobald sich hier eine Einigung ggü. den potentiellen Käufern abzeichnet, wird sicher bald kommuniziert. Der hiermit vermutlich verbundene Kursschub ist damit bestenfalls etwas aufgeschoben - in der Tat sind das bis dahin schöne Kaufgelegenheiten.

Ansonsten schon mal allen ein schönes Wochenende
LongTermForever

[Kampfkater1969]

Eine Volksbank aus dem Saarland hat kurz vor Jahresende einen Kaufvertrag über einen im Bau befindlichen Rewe Markt mit ca. 1.900 qm Mietfläche im Umland von Saarbrücken, unterzeichnet.

Was inzwischen alles an Nachfragern für die Nische "Nahversorgungsmärkte" unterwegs ist..... ;-)

Der Markt wird im Green Building Standard errichtet, im zweiten Quartal 2020 fertiggestellt und ist für 15 Jahre an Rewe vermietet.

Wenn wir in Deutschland echte Klimapolitik machen wollen, dann könnte es mittelfristig so sein, dass nur der Green Building Standard Zukunft haben könnte?! "Altbauten" dann "klimaneutrale Nichtnutzung oder Abriss und Ersatzbau?

[Kampfkater1969]

Die Deutsche Konsum REIT-AG hat vor kurzem das Nahversorgungszentrum "PEP" in Grimma (Sachsen) erworben.
Das "PEP" verfügt über eine Mietfläche von rund 15.500 qm in bester Fachmarktlage und ist bereits seit Jahrzehnten fest am Standort etabliert. Zu den Hauptmietern zählen unter anderem Kaufland, NKD, Rossmann und Pfennigpfeiffer.
Die durchschnittliche Restmietlaufzeit beträgt derzeit rund 3,7 Jahre und die aktuelle Jahresmiete beträgt 1,6 Millionen Euro bei einem Leerstand von 11%.
Wurde Defama hier nicht tätig, weil das Beuteschema nicht passte? Oder arbeitet man mit dem Vermittler des Verkäufers, JLL, nicht zusammen?

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.477.331 von Kampfkater1969 am 24.01.20 14:56:39

Zitat von Kampfkater1969: Die Deutsche Konsum REIT-AG hat vor kurzem das Nahversorgungszentrum "PEP" in Grimma (Sachsen) erworben.
Das "PEP" verfügt über eine Mietfläche von rund 15.500 qm in bester Fachmarktlage und ist bereits seit Jahrzehnten fest am Standort etabliert. Zu den Hauptmietern zählen unter anderem Kaufland, NKD, Rossmann und Pfennigpfeiffer.
Die durchschnittliche Restmietlaufzeit beträgt derzeit rund 3,7 Jahre und die aktuelle Jahresmiete beträgt 1,6 Millionen Euro bei einem Leerstand von 11%.
Wurde Defama hier nicht tätig, weil das Beuteschema nicht passte? Oder arbeitet man mit dem Vermittler des Verkäufers, JLL, nicht zusammen?

Man arbeitet mit JLL zusammen, das weiß ich sicher.

Ein Grund könnte sein, dass zur Strategie auch gehört "keine Bietergefechte"

Falsches Beuteschema trifft es aber am besten. Das PEP ist von seiner Struktur ein unglaublich verwaltungskostenintensives Objekt. Es entstehen bei diesem Gebäude-und Strukturtyp hohe nichtumlagefähige Betriebskosten, die man kalkulatorisch natürlich direkt von der Miete absetzt.
Als zusätzliche Kostenposition kommt der hohe Aufwand für permanente Mietersuche hinzu.

Herr Elgeti mit DKR ist da etwas schmerzfreier, der geht auf Volumen (Tafelwein), Herr Schrade bleibt bei der Strategie der reifen Trauben (Auslese).

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.478.951 von Nebenschauplatz am 24.01.20 16:55:46

Deshalb bin ich aktuell auch mit meinem Geld nur beim "Premiumwein" zu Gast, Dauergast!

[Kampfkater1969]

Ansichten der hier bereits Investierten zum "Green Building Standard".

Nicht dass eine kommende Grün-Schwarze Bundesregierung hier massive Vorgaben bringen könnte?

Mit fatalen Folgen für die "Altbestände"?

Die aktuelle Stimmungslage bei unseren Mitbürgern könnte für einen ersten grünen Bundeskanzler reichen. Erste Doppelspitze? ;-) Grundgesetzänderung......

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.483.436 von Kampfkater1969 am 25.01.20 06:51:20

Zitat von Kampfkater1969: Ansichten der hier bereits Investierten zum "Green Building Standard"....

Mit fatalen Folgen für die "Altbestände"?

.....

Ich gebe dir gerne meine Ansichten zum Thema „Green Building Standard“ preis:

Regulierung für Altbestände (Energetik)
Vor dem Thema habe ich keine Angst, bzw. es wird DEFAMA nicht betreffen.
Es gilt als Konsens und ist in den vergangenen 5 Jahrzehnten immer gehandhabt worden, dass in die Weiternutzung von Bestand keine neuen Vorschriften einfließen, bzw. zur Geltung kommen.
Bliebe nur eine Totalrenovierung, wie sie zB jetzt in Radeberg ansteht. Bei solchen Maßnahmen sorgen alleine die „Großen“ im Objekt dafür, dass die Baumaßnahme das Objekt energetisch stark verbessert.
Aldi und REWE, um nur Beispiele zu nennen, haben längst erkannt, dass Energierückgewinnung, Wärmetauscher, intelligente Steuerungssysteme usw. gleich zwei Benefits auf einmal bringen. Sie senken die direkten Verbrauchskosten und sie helfen dabei ein sauberes Image aufzubauen.

Die Themen nachhaltige Baustoffe, Schadstoffvermeidung und Müllreduktion werden eh nur für Neubauten relevant sein.

Ich glaube ohnehin, dass Gesetze und Vorschriften zum Thema „Green Building Standard“ als erstes den Wohnungsbau und als zweite Möglichkeit den Bürobau berühren würden. Die Erklärung ist einfach: Ein Gesetzesentwurf, vom Umfang vergleichbar mit der ENEV geht durch unzählige Hände, umfasst unzählige Ausnahmen und Sonderbestimmungen und wird mittlerweile jahrelang vorbereitet. Der Wohnungsbau lässt sich wenigstens einigermassen in Standards fassen, während Gewerbebauten, zu denen auch die Fachmarktzentren zählen, extrem individualisiert und damit nicht schablonenartig regulierbar sind.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.485.263 von Nebenschauplatz am 25.01.20 13:24:18

Würde ich Stand heute auch so sehen.

Könnte sogar ein Hebel für die Verkehrswerte sein, wenn man mittels wirtschaftlich vernünftigen Optimierungen, energetisch etc., die Objekte noch hübscher macht. Je weniger Energieverbrauch, desto lukrativer für potenzielle und vorhandene Mieter.

Zumal die Objektlagen der DEFAMA quasi einen "Alleinstellungsstatus" haben im relevanten Radius, auch wegen Baurecht.

Letzlich kann auch eine extreme Klimapolitik unter einer neuen Grün-Geführten- Bundesregierung ja auch die Resourcenverschwendung eines Totalabrisses und Ersatzneubaus nicht als "klimafreundlich" propagieren.

Wenn ich überlege, dass sich der Konsum in den Schwellenländern bis 2030 verdreifachen wird, derzeit etwa in Summe auf Level der Industriestaaten, also dort in einer Dekade locker über 28 Billionen USD an Zusatzkonsum kommen wird......pro Jahr dann ab 2030 zusätzlich.

Level Industrieländer von aktuell ca. 14 Billionen USD nur ca. 10% Zuwachs in diesem Jahrzehnt in den Prognosen.

Wobei es eh immer schwierig ist, in die Zukunft zu rechnen, selbst die aktuellen Klimarechenmodelle können ja mit dem Datenschatz nicht einmal die Warmphasen des Mittelalters rechnerisch erklären.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.477.331 von Kampfkater1969 am 24.01.20 14:56:39

Zitat von Kampfkater1969: Die Deutsche Konsum REIT-AG hat vor kurzem das Nahversorgungszentrum "PEP" in Grimma (Sachsen) erworben.
Das "PEP" verfügt über eine Mietfläche von rund 15.500 qm in bester Fachmarktlage und ist bereits seit Jahrzehnten fest am Standort etabliert. Zu den Hauptmietern zählen unter anderem Kaufland, NKD, Rossmann und Pfennigpfeiffer.
Die durchschnittliche Restmietlaufzeit beträgt derzeit rund 3,7 Jahre und die aktuelle Jahresmiete beträgt 1,6 Millionen Euro bei einem Leerstand von 11%.
Wurde Defama hier nicht tätig, weil das Beuteschema nicht passte? Oder arbeitet man mit dem Vermittler des Verkäufers, JLL, nicht zusammen?

Also ich hätte es gut gefunden, wenn man es gekauft hätte. Zum Kaufpreis gab es keine Angabe?
Aber das entscheidet der Vorstand, und hier sind ja wohl mehrere Ankaufskriterien nicht erfüllt. Glaube weniger , dass es damit zu tun hat, wer den Verkäufer vertritt , sondern es sind wohl einfach andere Einflussfaktoren.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.604.268 von gate4share am 06.02.20 16:12:11

Wie vermutet: Die Radeberg-Frage hängt wie ein Damokles-Schwert über dem Aktienkurs. Von 17 nun auf 16, das sind bald 6% oder so, und das bei intakter Börsenlage. Nachkaufen!? Hoffentlich erlöst uns Hr. Schrade bald von diesem offenen Thema. Die Börse will keine Unsicherheit und / oder offene Fragen. Das ist auch bei DEFAMA so.

[gate4share]

Stimmt, der mögliche Gewinn aus Radeberg hat sicher den einen oder anderen zum Kauf bewogen und evtl jetzt, da es noch nichts wird, wieder zum Aussteigen.

Unsicherheit ist Gift für den Kapitalmarkt.
Aber ich meine, da sollte Schrade sich nicht von evtl kurzfristigen Kurssteigerungen leiten lassen, sondern das beste für die Gesellschaft tun ,was insgesamt am meisten für die AG und ihre Aktionäre einbringt. Und das wäre aktuell nicht zu verkaufen, bzw. nur dann wenn man soviel erlösen könnte, wie man aller Voraussicht nach in den nächsten 2 Jahre nicht mehr erreichen könnte...

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.646.055 von OldGold am 11.02.20 15:05:47

Was für ein Damokles-Schwert?

Wir sprechen bei dieser "Unsicherheit" von einem möglichen überdurchschnittlichen "Windfall-Profit", nicht von drohenden Prozess- oder Klagekosten.

Dass das Objekt bereits kaufwillige Interessenten hat, wurde schon kommuniziert, wenn sich die Verhandlungen noch etwas hinziehen so what, dann kommt im Zweifel eher ein etwas höherer Verkaufsgewinn aufgrund der gründlicheren Angebotssondierung heraus. Und im "schlimmsten Fall" wird das Objekt halt noch etwas länger gehalten und würde dann den aktuellen FFO sogar noch deutlich steigern, da sich die Miete nach dem Umbau fast verdoppeln wird.

Wenn dieser Sachverhalt dem Kapitalmarkt sauer aufstößt, dann kann ich ihm auch nicht helfen

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.646.433 von LongTermForever am 11.02.20 15:32:27

Zitat von LongTermForever: Was für ein Damokles-Schwert?

Wir sprechen bei dieser "Unsicherheit" von einem möglichen überdurchschnittlichen "Windfall-Profit", nicht von drohenden Prozess- oder Klagekosten.

Dass das Objekt bereits kaufwillige Interessenten hat, wurde schon kommuniziert, wenn sich die Verhandlungen noch etwas hinziehen so what, dann kommt im Zweifel eher ein etwas höherer Verkaufsgewinn aufgrund der gründlicheren Angebotssondierung heraus. Und im "schlimmsten Fall" wird das Objekt halt noch etwas länger gehalten und würde dann den aktuellen FFO sogar noch deutlich steigern, da sich die Miete nach dem Umbau fast verdoppeln wird.

Wenn dieser Sachverhalt dem Kapitalmarkt sauer aufstößt, dann kann ich ihm auch nicht helfen

Den aktuellen FFO wird es sicherlich deutlich steigern, wenn Radeberg im Portfolio von unserer DeFaMa bleibt. Jedoch der annualisierte FFO liegt bei 5,6 Mio und dieser beinhaltet das vollvermietete Objekt Redeberg bereits. Und dies bedeutet knapp 1,27 € pro Aktie. Hier nochmal der Link zu der Veröffentlichung des FFO von 5,6 Mio.

https://defama.de/2019/12/30/defama-kauft-in-schleswig-holst…

Ich sehe den Kursrückgang ganz entspannt, denn die Aktie wurde im letzten Jahr von verschiedenen Börsenblättern empfohlen und ist daraufhin deutlich gestiegen. Jetzt ist sicherlich für viele erstmal kein deutliches Wachstum zu erkennen und dann wird halt Kasse gemacht und was neues gekauft, was diese Schreiberlinge gerade empfehlen. Ich jedoch sehe dies nicht so. M.W. ist H. Schrade immer wieder mal i.S. Objektbesichtigungen unterwegs (Quelle: Twitter) und vielleicht ist ja auch was brauchbares dabei, bei dem man sich mit dem Verkäufer dann auch preislich handelseinig wird. Und selbst wenn dies nicht der Fall sein sollte, so wiederhole ich mich hier durchaus gerne, dass man ja jährlich ca. 5 % tilgt und dies dem Wohle unserer Firma zugute kommt.

Einen schönen Abend noch.

Michale

[Kampfkater1969]

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/deutsche-konsum-reit…

Die "Konkurrenz" kauft einen großen Block (29 Standorte !!) für ca. 8% Anfangsrendite. In Masse Edeka.

"Anlagenotstand" drückt die Renditen weiter nach unten? Man darf gespannt sein, was die DEFAMA in 2020 an Renditekracher einkaufen wird können.

[gate4share]

Nun defama hat ja bisweilen auch mehr bezahlt, als das selbst kommunizierte Ziel, der Erreichung einer zweistelligen Anfangsmietrendite.
Habe immer schon gedrängt man soll doch ehr mal mehr kaufen, wo man noch so billig kaufen könne.... Doch insgesamt hat der Vorstand das immer gut entschieden.

Und so allgemein hat er nie bestätigt, dass auf dem Markt mehr gezahlt wird, oder gezahlt werden muss. Es gab auch zwischendurch immer wieder Käufe zu weniger als der 10fachen Miete erfolgten.

Nun hat man noch cash für min das gesamte Eigenkapital in 2020 und wohl auch 2021. Wollen wir hoffen, dass insgesamt gute und ertragreiche Zukäufe 2020 gelingen.

[Kampfkater1969]

Wer zu lange auf fette Renditen wartet, den bestraft die Konkurrenz? ;-)

Wir werden sehen, bin aber aktuell ein äußerst zufriedener Aktionär. Beobachte aber gerne, was die Konkurrenz jeweils so treibt.

Sind ja meistens auch keine "Idioten" ;-)

[hugohebel]

Big deal!

DEFAMA befindet sich in weit fortgeschrittenen Verhandlungen über den Erwerb von insgesamt vier Einzelhandelsobjekten in Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Sachsen-Anhalt. Bei planmäßigem Abschluss aller Transaktionen beläuft sich das Gesamtinvestitionsvolumen auf rund 14 Mio. €. Für das größte Einzelobjekt, auf das gut die Hälfte der Gesamtsumme entfällt, wurde soeben eine Reservierungsvereinbarung mit dem Verkäufer geschlossen und eine Anzahlung geleistet. Dabei handelt es sich um das bisher größte von der DEFAMA-Gruppe erworbene Objekt.

Die saldierten Mieterträge der vier vollvermieteten Immobilien belaufen sich auf gut 1,5 Mio. € p.a.. Hinzu kommen Erträge aus einer Photovoltaik-Anlage, die separat über die DEFAMA Zubehör GmbH erworben werden soll. Bei erfolgreichem Abschluss aller Transaktionen, die mit verschiedenen Verkäufern abzuwickeln sind, wird der annualisierte FFO der DEFAMA-Gruppe voraussichtlich um rund 15% auf 6,5 Mio. € steigen, dies entspricht 1,47 € je Aktie. Der Abschluss der entsprechenden Kaufverträge ist für Anfang März geplant. Das Datum des jeweiligen Nutzen-/Lasten-Wechsels und somit die Höhe des Beitrags zu den Erträgen im laufenden Geschäftsjahr 2020 steht noch nicht fest.

[Pep92]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.656.690 von hugohebel am 12.02.20 13:11:37

Zitat von hugohebel: Big deal!

DEFAMA befindet sich in weit fortgeschrittenen Verhandlungen über den Erwerb von insgesamt vier Einzelhandelsobjekten in Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Sachsen-Anhalt. Bei planmäßigem Abschluss aller Transaktionen beläuft sich das Gesamtinvestitionsvolumen auf rund 14 Mio. €. Für das größte Einzelobjekt, auf das gut die Hälfte der Gesamtsumme entfällt, wurde soeben eine Reservierungsvereinbarung mit dem Verkäufer geschlossen und eine Anzahlung geleistet. Dabei handelt es sich um das bisher größte von der DEFAMA-Gruppe erworbene Objekt.

Die saldierten Mieterträge der vier vollvermieteten Immobilien belaufen sich auf gut 1,5 Mio. € p.a.. Hinzu kommen Erträge aus einer Photovoltaik-Anlage, die separat über die DEFAMA Zubehör GmbH erworben werden soll. Bei erfolgreichem Abschluss aller Transaktionen, die mit verschiedenen Verkäufern abzuwickeln sind, wird der annualisierte FFO der DEFAMA-Gruppe voraussichtlich um rund 15% auf 6,5 Mio. € steigen, dies entspricht 1,47 € je Aktie. Der Abschluss der entsprechenden Kaufverträge ist für Anfang März geplant. Das Datum des jeweiligen Nutzen-/Lasten-Wechsels und somit die Höhe des Beitrags zu den Erträgen im laufenden Geschäftsjahr 2020 steht noch nicht fest.

Damit sollte sich der FFO für 2021 auf mindestens 7 mio Euro belaufen was 1.59 Euro pro Aktie entspricht. Sprich wir sprechend von einem P/FFO multiple von ziemlich genau 10. Zudem ist aus einem Interview mit Herr Schrade zu lesen, dass man ohne Verwässerung den FFOPS noch auf ca. 1.70 pro Aktie steigern kann. Ich vermute die heutigen Kurse von um die 16.00 wirds nichtmehr lange geben. Da scheint eine größere Adresse Kasse machen zu wollen. Sobald das geschehen ist gehts hier denk ich zügig Richtung Norden.

[gate4share]

Also dieser deal mit 8% Rendite mag was für die Deutsche Konsum sein. Doch unsere defama ist ja nun mal was ganz anderes. Die Deutsche Konsum ist wohl ein Reit, ist dann wohl steuerfrei, muss aber min 45 % Eigenkapital einsetzen.
Der Defama Vorstand, war und ist wohl ein grosser Anhänger der Gewinnmöglichkeiten mit geringem Eigenkapitaleinsatz. Wir man bisweilen raushören konnte, war es auch immer wichtig bei Kaufentscheidungen wieviel Eigenkapital man einsetzen musste. Meine mitbekommen zu haben, dass es im Schnitt doch so 15 bis 20 % vom Gesamterwerbspreis waren.
Das gesamte Geschäftsmodell der defama gäbe es gar nicht, wenn man min 45 % Eigenkapital vorhalten sollte. Das wäre zwar grundsätzlich auch möglich, aber dann müsste eine ganz andere Struktur vorhanden sein.

Und mal aus der Sicht des Gründers und Alleinvorstandes wäre ein so hohes Eigenkapital nur möglich, wenn viele andere Aktionäre gefunden werden konnten und somit der Anteil von Herrn Schrade viel niedriger wäre.

Da ist es ja fast logisch, dass man sich mit seinem Geld die besten Objekte raussucht, die nicht die höchste Mietrendite haben, sondern auch noch dauerhaft an dem jeweiligen Standort vermietbar bleiben.

[Aktienangler]

Es wundert schon, warum hier in den letzten Tagen jemand so Kurs-belastend abgeladen hat. Mein Limit im Markt war mit 15,20 € etwas zu tief... Aber egal - DEFAMA ist so schon meine drittgrößte Position und sehr langfristig ausgelegt.

Heute früh nach der Meldung der DKR dachte ich noch, wenn die jetzt so große Pakete kaufen, rückt bei denen vielleicht eine DEFAMA als Ganzes ins Ziel einer möglichen Übernahme. Aber das ist ja zum Glück eher unwahrscheinlich, gemäß Schrade's Aussagen...

[gate4share]

Korrektur - letzter Satz:

Da ist es ja fast logisch, dass man sich mit seinem Geld die besten Objekte raussucht, die nicht nur die höchste Mietrendite haben, sondern auch noch dauerhaft an dem jeweiligen Standort vermietbar bleiben.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.657.251 von Aktienangler am 12.02.20 13:57:34

Zitat von Aktienangler: Es wundert schon, warum hier in den letzten Tagen jemand so Kurs-belastend abgeladen hat. Mein Limit im Markt war mit 15,20 € etwas zu tief... Aber egal - DEFAMA ist so schon meine drittgrößte Position und sehr langfristig ausgelegt.

Heute früh nach der Meldung der DKR dachte ich noch, wenn die jetzt so große Pakete kaufen, rückt bei denen vielleicht eine DEFAMA als Ganzes ins Ziel einer möglichen Übernahme. Aber das ist ja zum Glück eher unwahrscheinlich, gemäß Schrade's Aussagen...[/quote]


Ich glaube, diese AG, die defama ist genauso nur mit Matthias Schrade denkbar. Er ist Grossaktionär und Gründer und auch Vorstand. Denke ein anderer Vorstand , evtl nur angestellt, würde sich auch so ein Paket kaufen - vielleicht für 50 Mio mit 7,5 % Rendite und Ruhe ist für 2 oder 3 Jahre beim Ankauf.
Doch Schrade prüft jedes Objekt genau, auch auf seine Weitervermietbarkeit, wenn mal die aktuellen Mieter nicht mehr weiter mieten, und es muss auch in jedem Objekt eine Mischung von verschiedenen Mietern sein und auch noch langfristige Mietverträge.
bei einem paket hat man bestimm auch mal ein Objekt darunter wo schon bald keine Mieter sind und/oder ein anderes wo so hohe Instandhaltungskosten anfallen, die vielleicht über den Anschaffungskosten liegen oder ähnliche Probleme.

Das wird bei genauer Prüfung jeder einzelnen Immobilie ausgeschlossen. Und 8% mietrendite, ist wohl die absolute Untergrenze die bei defama bisher erreicht wurde, in der regel und meistens war es viel mehr, oftmals über 10 %.

Also einfach kaufen und weiter machen geht zumindest im jetztigen Aufbau nicht so einfach. Glaube für dieses Konzept braucht es diesen Gründer, Grossaktionär und Vorstand.

Klar irgendwann, wird es dann nur noch eine Frage des Preises sein, wenn ein grosser hier die Möglichkeit sieht sein Portfolio stark zu vergrössern.

Glaube Schrade hat doch selber mal gemeint, dass man ein Paket mit vielen Märkten was man vielleicht zur 10fachen Miete ankaufte dann wohl zu mehr als der 12fachen Miete weiter verkaufen kann. Das ist eine Idee für in einigen Jahren mal.

Vorerst soll Schrade die defama massiv vergrösseren und mehr Mieteinnahmen, mehr FFO und vor allem Reingewinn erwirtschaften.
Möchte ja gern auch noch erleben, wo dann die ersten Objekte ganz bzw. fast komplett schuldenfrei sind und fast die ganze Miete zum Gewinn führt.

[gate4share]

Will ja die defama nicht schlecht reden, aber die guten Abschlüsse werden wir in den kommenden drei Quartalen nicht sehen. Der Umbau in Radeberg kostet. Weiss nicht, ob man die Baukosten überhaupt bilanziell auftauchen lässt , oder es gleich bleibt.
In jeden Fall fallen die Miete aus Radeberg komplett werden. Einzeln für das Objekt gerechnet lohnt sich das zwar, weil man nachher fast doppelt so hohe Mieten hat, aber das sieht man min in den nächsten 3 Quartalsabschlüssen nicht.

Es sind Zukäufe erfolgt, auch noch ende 2019. Wann die jeweils sichtbar werden, ist wohl unterschiedlich. Aber die Jahresbilanz 2019 wird davon auch geprägt sein, dass man in Radeberg schon weniger Mieten hatte , gleichzeitig aber mind die gleichen Kosten und Aufwendungen (evtl sogar noch mehr wegen Umbauplanung etc) und die neuen Objekte haben in 2019 noch nicht so stark die Mieteinnahmen erhöht wie man es sonst gewohnt war.

Also glaube deshalb gerade jetzt nicht an neue Höchstkurse. Als ich das schon mal so geschrieben hatte, vor einigen Monaten , ging es aber dann doch nach oben.

[abstrakto]

bei defama sollte und wird den meisten investoren klar sein das es sich um ein langfristiges investment handelt, trotzdem wird es immer wieder mal jemanden geben der aussteigt (aus welchen gründen auch immer). Auf jeden fall sind diese angekündigten Deals stark und werden die zahlen der nächsten jahre positiv beeinflussen....was interessiert der nächste Quartalsabschluss wenn man weiss das die ernte später anfällt...

Im gegenteil...sollte es so sein das dort enttäuschte anleger aussteigen wollen sollte man sein körbchen bereit halten...so wie ich heute (etwas glücklich) nach der adhoc nöchmal für unter 16 aufstocken konnte

zudem ist nicht immer Dax ATH und es kommen auch wieder rücksetzer und genau dann war defama in den letzten jahren immer eine starke stütze im depot

[philojoephus]

@ all

Was hatte Kater heute Morgen erwartet? Einen „Renditekracher“.

Wer hätte gedacht, dass wir den so schnell bekommen?

Die Meldung ist der Hammer. Mehr als 1,5 Mio. Euro Miet- bzw. Umsatzerlöse für deutlich weniger als 14 Mio. Euro Kaufpreis. Macht einen Kauffaktor von unter 9 und eine Anfangsrendite von über 11 % anstatt 8 % wie von der Dt. Konsum beim heutigen Kauf gemeldet.

Und ich glaube, dass die Meldung aus dem folgenden Grund noch besser ist, als sie auf den ersten Blick erscheint:

Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 14 Mio. Euro. Dabei entfällt auf das größte Einzelobjekt „gut die Hälfte der Gesamtsumme“. Das sind dann vielleicht 7,5 Mio. Euro bis 8,0 Mio. Euro.
Weiterhin wird ausgeführt, dass es sich bei diesem Einzelobjekt „um das bisher größte von der DEFAMA-Gruppe erworbene Objekt“ handelt.
Ich habe mit Herrn Schrade gesprochen und er hat mir gesagt, dass das Objekt sowohl von der Quadratmeterzahl als auch von den Mieteinnahmen her das größte Objekt ist.
Das bisher größte Objekt hatte 900.000 Euro Mieteinnahmen p.a. (Lübbenau). Dieses Objekt muss also mehr als 900.000 Euro Mieteinnahmen p.a. haben. Das bedeutet, dass Herr Schrade einen Elefanten zum unter 9fachen gekauft hat (8 Mio. Euro Kaufpreis : mindestens 900.000 Euro Miete). Angesichts der zuletzt gemeldeten Kaufpreise ist das extrem günstig. Ich bin schon sehr gespannt, was das für ein Objekt ist.

Sehr interessant ist auch, was diese Ad-Hoc mit der Bewertung der DeFaMa macht. Bis vor kurzem wurde die DeFaMa auf Basis des annualisierten FFO je Aktie mit einem Faktor um die 13 bis 14 gehandelt (siehe unten). Aber durch den Kurssturz der letzten Tage und dem heute gemeldeten Ertragssprung stehen wir aktuell nur noch bei einem Faktor von 11. Das ist extrem günstig.
Wenn man ein Kurs-FFO-Verhältnis von 14 zugrunde legt, wie wir es im letzten Jahr schon hatten, dann sieht man, dass wir mit dieser Meldung ein Kurspotenzial von über 20 Euro haben. Und wir stehen erst ganz am Anfang des Jahres. Weitere Zukäufe können auf jeden Fall noch erfolgen und Radeberg ist ja auch noch offen.

MfG JE

[gate4share]

Sehr schön wieder Joe zu lesen mit , wie meistens, fundierten Darstellungen.

Ob nun gerade immer der Kurs innerhalb von 7 Tagen nach der Mitteilung eines Ankaufs reagieren würde, hätte ich nicht gedacht. Doch die Darstellung deutet wohl darauf hin.
Meine ja oftmals ist ein Ankauf allgemein, wie auch bei der Deutschen Konsum so toll nicht, wie die es darstellen. Bei Konsum zum Beispiel ist klar, man braucht bei grossen Ankäufen alsbald wieder eine Kapitalerhöhung die kostet, wo man i.R. mit 45 % Eigenkapital ausgestattet sein muss (Reit).

Doch wir bei defama können wohl in jedem Kauf, und unter 10 fach noch mehr, einen hohen Erfolg sehen, das verwandelt sich i.R. zu ca 50 % in FFO, erfordert auch nur max 20% Eigenkapital und es wird ab Kauf jeden Monat durch zu fliessende Mieten und Tilgung das Vermögen erhöht.

Klar ist, der Kurs war nun, die letzten Tage und besonders heute , schwach. Dann kam die Mitteilung und auf die Sekunde setzte grösseres Kaufinteresse ein und die Kurse stiegen, bis knapp 17 Euro um bei deutlich über 16 Euro zu verharren.

Gerade wo ich auch so Mitteilungen von FCR Immobilien gelesen habe, was die wohl "alles tolles" gemacht haben und was noch alles geschaffen werden soll, denke ich, defama ist viel zu bescheiden und könnte vom her Erfolg die anderen locker überrunden..........doch defama ist auch noch relativ klein, was hier wohl auch kein klarer Nachteil ist!

Sicher ist wohl, dass man sich mittelfristig mit der Aktie sehr gut stehen wird, und langfristig enorme Gewinnchancen locken.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.659.258 von gate4share am 12.02.20 16:39:35

@ gate4share schrieb am 12.02.20 16:39:35 Beitrag Nr. 1.543

>> Ob nun gerade immer der Kurs innerhalb von 7 Tagen nach der Mitteilung eines Ankaufs reagieren
>> würde, hätte ich nicht gedacht. Doch die Darstellung deutet wohl darauf hin.
Das hast Du falsch verstanden. Die 7 Tage sind von mir gewählt worden, weil ich davon ausgehe, dass 7 Tage genügend Zeit für den Markt sein müssten, eine Nachricht zu verarbeiten. Ich habe nicht geprüft, wie lange der Markt tatsächlich braucht, um eine Nachricht einzupreisen. Die Zeitspanne habe ich gewählt, weil es erfahrungsgemäß meistens eine Weile dauert, bis ein Aktienkurs sich nach einer Meldung auf einem neuen Niveau eingependelt hat. Bei Daxwerten geht es meist schneller als 7 Tage, bei Nebenwerten kann es auch länger als 7 Tage dauern. Ich möchte durch diese Zeitspanne einfach ein realistischeres Bild für die Bewertung bekommen.

>> defama ist viel zu bescheiden
Wer sich die Mühe macht, die einzelnen Meldungen genau zu lesen, der merkt mittlerweile, wenn die DeFaMa versucht tiefzustapeln. Und das hier ist wieder so eine Meldung, wo tiefer gestapelt wurde. Deshalb bin ich auch überzeugt davon, dass die Meldung besser ist, als es auf den ersten Blick erscheint.
Kleiner Hinweis: In dieser Meldung ist nicht von Kaufpreis, sondern von Gesamtinvestitionsvolumen die Rede. Herr Schrade hat irgendwann mal erklärt, wo der Unterschied ist: Der Kaufpreis ist geringer als das Gesamtinvestitionsvolumen, weil im Gesamtinvestitionsvolumen noch die ganzen Kaufnebenkosten und möglicherweise noch andere Beträge enthalten sind. Allein die Kaufnebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar und Makler düften regelmäßig zwischen 5 und 10 % des Kaufpreises liegen. Ergo ist der Kaufpreisfaktor für dieses Portfolio geringer als auf den ersten Blick gedacht.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Defama heute der prozentuale Tagesgewinner in meinem Depot.

Sehe ich äußerst gerne.

Die heutige Adhoc echt der Hammer. Ich weiß, warum ich in die Fähigkeiten der handelnden Personen bei Defama investiere.

Nun auch der Entschluss da, dass das Family Office Bestände aufbauen wird. Unser Joe hat ja auch analytisch scharf, ich kenne ihn nicht anders, die aktuelle tiefe Bewertung benannt.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.660.068 von Kampfkater1969 am 12.02.20 17:41:38

Nun auch der Entschluss da, dass das Family Office Bestände aufbauen wird

Sorry Kampfkater, würdest du bitte den zitierten Satz erklären!

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.659.909 von philojoephus am 12.02.20 17:29:40

Zitat von philojoephus: @ gate4share schrieb am 12.02.20 16:39:35 Beitrag Nr. 1.543

>> defama ist viel zu bescheiden
Wer sich die Mühe macht, die einzelnen Meldungen genau zu lesen, der merkt mittlerweile, wenn die DeFaMa versucht tiefzustapeln. Und das hier ist wieder so eine Meldung, wo tiefer gestapelt wurde. Deshalb bin ich auch überzeugt davon, dass die Meldung besser ist, als es auf den ersten Blick erscheint.
Kleiner Hinweis: In dieser Meldung ist nicht von Kaufpreis, sondern von Gesamtinvestitionsvolumen die Rede. Herr Schrade hat irgendwann mal erklärt, wo der Unterschied ist: Der Kaufpreis ist geringer als das Gesamtinvestitionsvolumen, weil im Gesamtinvestitionsvolumen noch die ganzen Kaufnebenkosten und möglicherweise noch andere Beträge enthalten sind. Allein die Kaufnebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar und Makler düften regelmäßig zwischen 5 und 10 % des Kaufpreises liegen. Ergo ist der Kaufpreisfaktor für dieses Portfolio geringer als auf den ersten Blick gedacht.

MfG JE

Vielen Dank Joe, für Deine wie immer hochinteressanten Beiträge hier im Board. Das mit den Gesamtinvestitionskosten habe ich so auch nicht gelesen. Hier muss ich bei Nachrichten von unserer DeFaMa noch genauer lesen, als ich dies bisher schon tat.

Und das mit der Bescheidenheit, ja das finde ich eine sehr sehr gute Tugend, die weiter gepflegt werden sollte, denn eine positive Überraschung hat doch jeder sehr sehr gerne.

Und ein Wort zu den großen Verkäufen:
sie werden sich sicherlich sehr ärgern, wenn sie sehen, was heute passiert ist. Ja, man soll bei dieser Aktie einfach nicht überstürzt verkaufen, nur weil einmal einige Zeit keine Käufe stattgefunden haben. Elgeti kauft hier für meine Begriffe etwas zu aggressiv, und da könnte auch hin und wieder mal ein Fehlkauf dabei sein. Wenn ich dies aber mit H. Schrade direkt vergleiche, so wird hier durch die doch sehr umfangreiche Prüfung sicherlich der eine oder Andere Fehlkauf vermieden werden können.

Und man hat hier im Board immer wieder geschrieben, dass zu wenig gekauft wurde. Hier noch mal kurz zur Erinnerung die letzten drei Käufe, die allesamt noch keine drei Monate her sind:

Albstadt am 28.11.2019 für 1,88 Mio. €
Sigmaringen b. Stuttgart am 09.12.2019 für 1,30 Mio. €
Schleswig-Holstein am 30.12.2019 für 4,50 Mio. €

Einen schönen Abend noch.

Michale

[gate4share]

Ja, auch ich habe immer wieder gemeint, man soll mehr kaufen.

Klar ist das auch immer ein Aufwand. Gehe mal davon aus, dass man sehr, sehr viele Angebote bekommt, einen Teil gleich aussortiert, aber die, die dann in Frage kommen könnten, genauer prüfen muss. Wieviele Objekte jetzt besichtigt werden, ehe man ein Objekt kauft, weiss ich nicht. Aber jeder Immobilienkäufer weiss, was er vorher sich umgeschaut hat , geprüft hat, Objekte besichtigt hat, bis er dann mal ein Objekt gekauft hat.

Da sehen wir wohl nicht so den direkt den enormen Arbeitsaufwand der im Ankauf dahinter steckt. Aber es lohnt sich, wie Schrade meinte. Das denke ich auch.

Auch Elgeti kann grossen Erfolg haben. Es ist aber doch auch zu einem Teil eine Kapitalanlage, 45 % Eigenkapital ist schon sehr viel. Für Schrade war wohl immer die Aussicht auf hohe Erträge, aber mit wenig Eigenkapitalausstattung wichtig. Aber er wollte auch die Gesamtgesellschaft abschotten, vor evtl mal doch schlecht laufenden Gesellschaften, deshalb ist jedes Objekt in einer separaten GmbH.
Ich selber habe eine nicht aktive GmbH und diese eine Gesellschaft macht mir schon vergleichsweise viel Arbeit. Davon hat die defama dann 38 Stück, die jeweils auch eine eigene Buchhaltung machen müssen, eigene Kontoführung, eigene Steuererklärungen, etc.

Alles machbar, aber es kostet Zeit, Manpower und auch mal Geld für Fachleute. Bisher ist ja wohl kein einziges Objekt, auch nur im Verlust. Und damit auch ganz weit davon entfernt, überhaupt zum Problem zu werden. Also bisher hat man diese GmbH-Aufteilung nicht nötig gehabt. Aber wer weiss , was bei einzelnen Objekten noch passieren kann. Finde gut, dass wir da auf der sicheren Seite sind. Andere haben auch Projekt GmbHs, aber meines Wissens nicht so konsequent, dass man auch jedes Objekt mit vielleicht 1,5 MIo Wert extra aufstellt.

Mich überraschte schon immer, dass die Banken das mitmachen. Denn es werden i. R. nur 20 % Eigenkapital eingebracht. Aber das die einzelne Bank das Objekt kennt und man an der defama sehen kann, wie erfolgreich sie viele solcher Objekte führen, muss wohl dazu führen, dass man da grosszügig Kredite gibt. Wir haben zwar einen grossen Zinsrückgang, glaube aber , dass die defama nicht in dem Masse profitieren wird, wie es einige meinen.

Jeder der sein Einfamilienhaus finanziert, muss selber mit allem was er hat, inkl. seiner evtl zukünftigen Einkünfte dafür gerade stehen, oftmals noch der Ehepartner. Auch sind zur Zeit da ehr mit Wertsteigerungen zu rechnen. Das Risiko der Bank ist begrenzt. Die allermeisten "reissen sich den Arsch dermassen auf" dass sie auch die Schulden, Zins und Tilgung, ständig zahlen können.
In den Ausnahmefällen wo es nicht so ist, gibt es oftmals Restschuldversicherungen, oder oftmals kann das Objekt zu höheren Preisen verkauft werden (Zwangsversteigerungen, die wir sehen , sind nur die Fälle wo nichts mehr zwischen Banken und Schuldner machbar war.)

Doch einer GmbH dann ein paar Mio Kredit zu geben, die selber nur vielleicht 20tsd Eigenkapital hat, ist grundsätzlich ein anderes Risiko. Deshalb bleibt ein Zinssatz zur Abgeltung des Risikos bestehen.

Aber immer ist die GesamtAG sicher. Eine Verlust GmbH könnte man ganz einfach Pleite gehen lassen und man hätte nur das Eigenkapital verloren (inkl. dessen was bisher tilgte).
Manchmal denke ich , vielleicht ist das doch gar nicht nötig, jedes Objekt in einer eigenen GmbH zu halten ,aber auch da meine ich, kann Schrade das am besten beurteilen und wird evtl dann es für zukünftige Käufe ändern. Jede GmbH kostet was und macht Arbeit, aber im Verhältnis wegen eines Objektes die ganze AG aufs Spiel zu setzen lohnt es sich immer.

[EvaMeier]

um sprachgenau zu bleiben:

1. Defama organisiert die Einzelobjekte als GmbH & Co KG, wobei die GmbH immer die Defama Verwaltungs-GmbH ist, die Kommanditistin ist jeweils die DEFAMA AG, die das Eigenkapital in die KG einbringt.

2. Die Objekte Harzgerode, Sangerhausen und Lübbenau sind jeweils in einer ssparaten GmbH organisiert, an der die DEFAMA AG zu 94 % beteilgt ist. Bei Kauf von GmbH-Anteilen von bis zu 94 % fällt für die DEFAMA AG keine Grunderwerbsteuer an.

3. Radeberg ist auch in einer separaten GmbH organisiert, hier hält die DEFAMA AG 100 %.

Diese Organisation findet man auf der letzten Firmenpräsentation auf Seite 6.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.670.610 von EvaMeier am 13.02.20 15:18:03

Die avisierten neuen Objekte klingen gut.

Zu Radeberg:

Erst zusammen mit einem Partner. Dann Trennung von diesem Partner.

Geplanter Umbau in 2019. Dann doch nicht wegen fehlendem Baurecht. Nun doch in 2020.

Daher auch (wegen Knappheit an Euros): Kapitalerhöhung in 2019.

Dann wieder Verkauf (als forward-deal). Dann zwischendurch: Evtl. doch behalten.

Unsicherheit par excellence. Das mag kein Analyst und kein Institutioneller (NB: Ich auch nicht!)

Ich bin so froh, wenn dieses Teil endlich verkauft wird.

Es ist sicher ein gutes Objekt, aber es unterbricht die DEFAMA-Erfolgs-Story.

VG,

OldGold

[The_Jackal]

Ich verstehe nicht alles, was Ihr hier schreibt, aber eines glaube ich zu wissen: Ich bin hier an einem Unternehmen beteiligt, dass ein faktisch idiotensicheres Geschäftsmodell hat und, ganz wichtig, äußerst versiert geführt wird. Die geplanten Zukäufe untermauern meine These - genauso wie der Chart.



P.S.: Haben wir hier mit "EvaMeier" etwa auch eine Frau unter uns?

Gruß

Stefan

[The_Jackal]

Hier nochmal der Chart, weil er einfach eine Augenweide ist.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.661.151 von gate4share am 12.02.20 19:06:50

Ich verwalte mein Vermögen, aber auch das des "Family Offices".

Es ist eine ganz andere Hausnummer, wenn man auch für andere als sich selbst bei den Anlagen ins Risiko geht. Und Fakt ist und bleibt, Risiko immer vorhanden, mal so, mal so.

Wollte damit ausdrücken, dass es den Sachwert "Defama" deshalb aus meiner Würdigung aller Fakten adelt, bei uns "qualifiziert" zu sein, investierbar zu sein.

Risiko weit geringer als bei vielen Mega-Blue-Chips. Und das beste ist, das Beste kommt erst noch. Kann also gemütlich die Position aufbauen. Gibt ja genug abgabewillige Nochaktionäre, auch zu wirklich günstigen Bewertungen.

Letztlich kann ja sogar ein Festgeldkonto, mit laufenden Renditen nach Inflation und Steuern im Minusbereich, riskanter sein, als eine Aktie der Defama. Meine Anlagen in Masse langfristig, sehr gerne mit laufenden steigenden Erträgen.

Ich wäre ein mieser Vermögensverwalter, wenn ich eine Defama zu diesen Kursen, mit diesen Aussichten, verkaufen würde!

Die Kombination aus Ertrag, Kurschancen und Risiko gehört mit zum Besten an Aktien in Deutschland.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.673.880 von OldGold am 13.02.20 19:31:20

Zitat von OldGold: Die avisierten neuen Objekte klingen gut.

Zu Radeberg:

Erst zusammen mit einem Partner. Dann Trennung von diesem Partner.

Geplanter Umbau in 2019. Dann doch nicht wegen fehlendem Baurecht. Nun doch in 2020.

Daher auch (wegen Knappheit an Euros): Kapitalerhöhung in 2019.

Dann wieder Verkauf (als forward-deal). Dann zwischendurch: Evtl. doch behalten.

Unsicherheit par excellence. Das mag kein Analyst und kein Institutioneller (NB: Ich auch nicht!)

Ich bin so froh, wenn dieses Teil endlich verkauft wird.

Es ist sicher ein gutes Objekt, aber es unterbricht die DEFAMA-Erfolgs-Story.

VG,

OldGold

Das was Du da von Dir gibst, stimmt schon. Aber beobachte doch einmal Dich selbst und alle, die Du kennst. Hast Du nicht auch schon aufgrund neue bekanntgewordener Fakten Deine Meinung geändert????? Und das hat nichts mit Unsicherheit zu tun und zwar gar nichts. Außer Du verstehst nichts von Instituonellen. Natürlich wollen diese keine Unsicherheit und kein: "rein in die Kartoffeln, raus aus den Kartoffeln", aber das war es ja nicht. Es wurden neue Fakten bekannt und daraufhin hat unsere DeFaMa seine Meinung geändert. Und dies hätte ich im Nachhinein genauso vorgenommen, wenn ich in dieser Situation gewesen wäre, dies entscheiden zu müssen.

Und warum man Radeberg verkaufen will und evtl. doch behalten hat für mich einen ganz einfachen Grund: Wenn man nicht genügend Objekte zum Kauf findet und für den Radeberg-Verkauf keinen Käufer, der bereit ist, den angemessenen Preis zu bezahlen, so wird man das Objekt behalten. Aber momentan sieht es für mich wieder eher danach aus, das Objekt doch zu verkaufen, da man ja -sofern alles glatt geht- 4 neue Objekte für ca. 14 Mio. kaufen wird und das kostet auch wieder ca. 3 Mio. Liquidität. Und hier ist es für mich besser, wenn man Geld in der Kasse hat, als dass wieder eine KE erforderlich ist.

Und ich habe aus der letzten Veröffentlichung von H. Schrade auch herausgelesen, dass eine Anzahlung auf das größte Objekt erfolgt ist. Offensichtlich stand der Verkäufer unter Liquiditätsproblemen, die durch diese Anzahlung gelöst werden konnten. Auch hier ist es für mich sehr sehr wichtig, dass H. Schrade immer genügend Cash zur Verfügung hat, um solch für mich extrem günstige Kaufgelegenheiten sofort wahrzunehmen!!!

Aber eine Empfehlung habe ich doch noch an Dich: Schaue Dir diese Aktie in 5 Jahren nochmal an, dann wirst Du Dich sicherlich sehr ärgern, dass Du nicht dringeblieben bist.

Trotzdem noch einen schönen Tag.

Michale

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.677.738 von Michale am 14.02.20 08:15:57

Ich erwarte von einer Führungskraft bei meinen Investitionen neben Beharrlichkeit, wenn geboten, auch gedankliche Flexibilität.

Ändert sich der äußere Rahmen dauerhaft und der Manager bleibt "mental im Gestern stehen", der Gau.

Man muss nicht jeder neuen Sau, die durchs "globale Dorf" medienwirksam getrieben wird, hinterherrennen als Manager. Aber wenn es die Fakten fordern, sollte ich nicht gegen die Herde anrennen, wenn diese die Zeichen der Zeit erkannt hat.

Eine gewisse Schwarmintelligenz ja Fakt..... ;-)

Kauft sich einer eine ETW, dann hadert er ja auch nicht jeden Tag mit der "Wertentwicklung". Im Gegenteil, beim Einstieg hohe Nebenkosten, die erstmal wertlos sind.

Eine Defama kann ich heute kaufen, mit kaum Nebenkosten und preiswerter als der abgezinste Cashflow der Folgejahre kosten müsste.

[babbelino]

Moin,

die Kritik von OldGold ist berechtigt. Ohne die Schwierigkeiten beim Radeberger Objekt wäre man m.E. um die Kapitalerhöhung herumgekommen.

Generell werde ich sehr misstrauisch, wenn eine Führungskraft eines Unternehmens einen fast schon gottgleichen Status von seinen Jüngern erhält. Eine gesunde Distanz scheint es hier nicht mehr zu geben. Einen Vertreter für Herrn Schrade sehe ich nicht. Diese starke Personenabhängigkeit ist ein Malus von Defama.

Bei der Betrachtung der Ankaufspreise von Defama, Deutsche Konsum und FCR fällt auf, dass es keinen Mangel an hochrentierlichen Objekten gibt. Die ganze Leistung dieser "Branche" ist es, die gesammelten Investorengelder zu leveragen und ersten eine Wachstumsstory darzustellen und zweitens eine Dividende zu zahlen, die diese Anlage als hochlukrativ gegenüber anderen Assetklassen erscheinen lässt. In meinen Augen ist dies nur eine Form des Financial Engineerings und es Verpackens von Cashflows. Alle diese Unternehmen haben bislang noch nicht bewiesen, dass sie das ganze Spektrum der Aufgaben von Immobilienunternehmen abbilden können. Radeberg wird da ein interessanter Lackmus-Test für Defama werden.

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.679.412 von babbelino am 14.02.20 09:54:47

Deutsche Konsum reit heute mit über 5 % im Plus, wohingegen wir hier nicht mal über 17 € stehen.

Die Unterbewertung zu Peer Group nimmt weiter zu...

[gate4share]

Mir macht es Freude über die defama zu reden, hier. Aber auch nachzudenken, was zu lesen und dann werde ich ungeduldigt und würde zu gern schon bald mit bekommen, was in 4, 5 oder 10 Jahren ist.

Glaube je mehr Zeit so vergeht um so interessanter wird defama. Die Schulden je Objekt sinken....wenn dann 10 Jahre rum sind, werden die Zinsen nicht zwangsläufig so viel niedriger sein, aber die Restschuld, die noch verzinst werden muss, ist ja viel kleiner.
Dann mag es Objekte geben, die mal mehr Leerstand haben, vielleicht auch mal ein Objekt, das tief im Verlust ist, aber bei den meisten Objekten werden wohl die Mieten gleichgeblieben sein, bzw. .ehr mal leicht gestiegen sein.
Und gleichzeitig muss man weniger Zinsen zahlen. Ob man noch genauso viel tilgt, oder die Tilgung massiv zurück fährt, hängt wohl von der finanziellen Situation (ob man noch hohe Anteile für Neuinvestitionen benötigt) ab. Von der VIb Vermögen habe ich gelesen, dass man bis zum Grundstückswert tilgt. (Dann könnte ich bei meinen eigenen Immobilien aufhören zu tilgen). Ob das eine Referenz ist?
Klar könnte man sagen ein Objekt hat min den Grundstückswert. Dabei vergisst man aber, dass die Entsorgung (Abbruch) es nicht umsonst gibt und wohl immer teurer wird.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.673.880 von OldGold am 13.02.20 19:31:20

Zitat von OldGold: Die avisierten neuen Objekte klingen gut.

Zu Radeberg:

Erst zusammen mit einem Partner. Dann Trennung von diesem Partner.

Geplanter Umbau in 2019. Dann doch nicht wegen fehlendem Baurecht. Nun doch in 2020.

Daher auch (wegen Knappheit an Euros): Kapitalerhöhung in 2019.

Dann wieder Verkauf (als forward-deal). Dann zwischendurch: Evtl. doch behalten.

Unsicherheit par excellence. Das mag kein Analyst und kein Institutioneller (NB: Ich auch nicht!)

Ich bin so froh, wenn dieses Teil endlich verkauft wird.

Es ist sicher ein gutes Objekt, aber es unterbricht die DEFAMA-Erfolgs-Story.

VG,

OldGold

Radeberg ist ein zusätzlicher Erfolg. Das normale Geschäft läuft gut und wie geplant weiter. Und in Radeberg hat man dann mal erkannt, man könnte durch einen Umbau die Miete massiv erhöhen und eben auch neue langfristige Verträge abschliessen. Und der Markt zahlt i.R. viel für neue bzw. komplett überarbeitete und langfristig vermietete Objekte.

Schrade sagt mal irgendwo, solche Fachmarktcenter werden bei 12 jährigen Mietlaufzeiten, zur 14 bis 15 fachen Jahresmiete gehandelt . "Sowas kaufen Zahnwälte".......glaube er meinte damit Zahnärzte und Rechtsanwälte, weil diese schon hohe Einkommen haben und ehr Steuern sparen wollen, und ein grosser Verdienst mit der Anlage nicht unbedingt verbunden sein muss.
Das Ansatz der defama ist ja, 6 oder 12 Jahre etc später, mit nur noch 4 oder 5 Jahren Mietzeit zu kaufen, und dafür dann möglichst nur 9fache Miete zahlen.

Und nun hatte man ein Objekt identifiziert, dass man auch in die Lage bringen kann durch Um- und Neubauten, auch so interessant für "Zahnwälte" zu werden.
Da drängt sich doch logischerweise hier auf, dass man so ein Objekt verkauft und dafür etwa die doppelten Mieteinnahmen zum gleichen Kaufpreis kaufen kann, und das entsprechend finanziert.

Also wenn man so ein Objekt, dann für vielleicht 5 Mio mehr verkaufen kann als man selber bezahlte und in die Baukosten investierte, könnte man für diese 5 Mio - bei 20 % Eigenkapital , dann für 25 Mio Immobilien kaufen, die dann ca 2,5 Mio Miete einbringen. Das wäre fast das doppelte, als das was man mit Radeberg erreichen kann.


Die Trennung vom Partner war sicher sinnvoll, auch , dass man zunächst meinte , mit einem Partner zusammen zu arbeiten, man suchte eben schon vorhandene Sachkompetenz und wohl nachher kam man drauf, dass man es auch selber leisten kann (evtl hatte man zwischenzeitlich auch neue Leute eingestellt, mit Knowhow etc)
Das dann das ganze Objekt, eben so nicht keinen gütligen Bebauungsplan hat, wusste keiner, sowas ergibt sich eben manchmal. Hier war ja wohl von Anfang an die Stadt auf der Seite von defama, schlimmer wäre es gewesen, wenn man da noch überzeugen müsste ....
Diese Verzögerung kann sich ergeben, das weiss vorher keiner.

Genauso kann es nun beim Umbau auch noch Schwierigkeiten geben, gehe mal davon aus, dass man da schon einige aus Vorsichtsgründen einkalkuliert, aber genau weiss das keiner was passieren kann.

Weiss wohl in der letzten Präsentation hat man den Verkauf von Radebeul in Aussicht gestellt. Das zum späteren Zeitpunkt die Übergabe erfolgt , aber schon vorher , also so in diesen Monaten, jetzt, der Verkauf erfolgen sollte.

Die Kapitalerhöhung war aber nicht in Zusaammenhang mit Radeberg. Da war wohl , da man doch wieder neues Kapital für neue ZUkäufe benötigt und auch ein wenig für Umbauten in andere Objekte um neu vermieten zu können. Und da der Kurs , ehr hoch schien, hatte man diese grosse KE gemacht und dafür auch viel Aufwand gemacht. viele Roadshows, Infos über die AG, Gespräche mit Investoren etc. Und wie wir heute am Kurs sehen ist diese KE auch hervorragend gelungen.
Also die Finanzierung des Umbau von Radeberg war komplett von einer Bank zugesagt worden. Dafür braucht man kein Geld.
Wo man jetzt ja relativ viel cash hat, ich weiss es nicht, könnte mir aber vorstellen ,dass man diese doch verwendet , anstatt teuer finanzliche Kredite auf zu nehmen.

Es mag wie eine Unsicherheit wirken, aber wenn man es genau weiss und so mitbekommen hat, ist das absolut falsch und Ungerecht.

Nochmals, das ist nur zusätzlich. Eine weitere Möglichkeit Umsatz zu erhöhen und dann doch noch einen Mioertrag zusätzlich dadurch zu erzielen.
Das normale Geschäft, die Vermietung von Fachmärkte, der Ankauft etc, geht normal weiter.


Offiziell gilt wohl immer noch, dass man per forwarddeal verkaufen will.

Hier im Forum ergab sich eine Diskussion, ob ein verkauf überhaupt sinnvoll sei. Diese Diskussion konnte ich gut nachvollziehen und es gab dafür auch Gründe. Wie das Schrade beeinfluss hat, weiss ich jetzt nicht direkt. Im besten Falle hat es ihn dazu bewogen, nur bei einem einmalig hohen Preis zu verkaufen und sonst evtl noch zu halten.

So aus meiner Sicht , hätte ich nie gedacht, dass dieses Unsicherheit für die Gesamt AG bringen könnte. Aber es ist sicher richtig, nicht jeder hat alles so genau mitbekommen und verstanden und er nimmt dann ein Hin und her wahr, "heute dieses und dann klappt es wieder nicht, und dann wieder anderes oder dann doch so, etc"

Eben nicht jeder befasst sich mit so vielen Einzelheiten wie wir es hier tun. Die allermeisten, auch die viele Mio anlegen, befassen sich nur mit den wenigsten Gesellschaften so wie wir hier.

[babbelino]

@gate4share

Du Schreibst:
"Schrade sagt mal irgendwo, solche Fachmarktcenter werden bei 12 jährigen Mietlaufzeiten, zur 14 bis 15 fachen Jahresmiete gehandelt . "Sowas kaufen Zahnwälte".......glaube er meinte damit Zahnärzte und Rechtsanwälte, weil diese schon hohe Einkommen haben und ehr Steuern sparen wollen, und ein grosser Verdienst mit der Anlage nicht unbedingt verbunden sein muss. Das Ansatz der defama ist ja, 6 oder 12 Jahre etc später, mit nur noch 4 oder 5 Jahren Mietzeit zu kaufen, und dafür dann möglichst nur 9fache Miete zahlen."

Ein Geschäftsmodell, welches u.a. auf der Dämlichkeit der Leute und der aktuellen Steuergesetzgebung basiert, halte ich nicht für nachhaltig.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.683.156 von babbelino am 14.02.20 14:30:41

„Nachhaltigkeit“ eines Geschäftsmodells ist dann von Relevanz, wenn aus einer wiederkehrenden Tätigkeit, zB Verkauf eines Produkts Erträge erzielt werden (müssen).

Die Märkte sind in dem Fall bereits (günstig) erworben und die Mieten fließen. Es besteht kein Risiko mehr. Ob es nach vorne weiter ewig klappt bleibt natürlich offen, aber das interessiert Altaktionäre nicht, da dann bestenfalls der Firmenwert konstant bleibt bzw. mit der Tilgung und Mieteinnahme steigt.

[babbelino]

Puh, eigentlich hatte ich keine Lust, mich hier in eine wahrscheinlich letzten Endes fruchtlose Diskussion zu stürzen, aber diesen Punkt kann ich beim besten Willen so nicht stehen lassen:

Du schreibst. "Es besteht kein Risiko mehr. Ob es nach vorne weiter ewig klappt bleibt natürlich offen, aber das interessiert Altaktionäre nicht, da dann bestenfalls der Firmenwert konstant bleibt bzw. mit der Tilgung und Mieteinnahme steigt."

Versetze Dich doch mal in die Lage desjenigen (und es scheint davon ja einige zu geben), die ihre Immobilien in dem heutigen Kapitalmarktumfeld für 9-10% Mietrendite verkaufen. Glaubst Du wirklich, es handelt sich dabei immer nur um Erben, Idioten, unwissende Steuersparer und ängstliche Leute, die aus Furcht vor anstehenden Mietverhandlungen ihre Immobilie lieber schon drei Jahre vorher verkaufen, wie uns das hier schön des Öfteren weiß gemacht wurde?

Mit Sicherheit nicht. In punkto Risiko reduziert Ihr diese Immobilienklasse auf eben nur Tilgung und Mieteinnahmen. Nach dem Motto: Ich muss nur einmal den Mietvertrag verlängert bekommen und dann ist das ein Selbstläufer, weil der Mieter meine Bankverbindlichkeiten tilgt und ich nachher eine lastenfreie Immobilie habe, die Herr Schrade dann für mich gewinnbringend verkaufen wird. Genauso haben die Vorbesitzer Eurer "Immobilien" auch gedacht und die sind jetzt froh, dieses Geschäft für eben 9 bis 10% Rendite verkaufen zu können.

Reines Financial Engineering, sonst nichts. Kein Wunder also, dass Herr Elgeti und Herr Schrade ursprünglich aus der Finanzbranche kommen. Herr Raudies (IT-Branche) ist ursprünglich auch branchenfremd. Drei Newcomer, die den alten Branchenhasen und -Platzhirschen aus der Immobilienwirtschaft mal zeigen, wie man ein neues Segment des Immobilienmarktes kreiert und Geld verdient? In meinen Augen zu kurz gesprungen.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.683.855 von babbelino am 14.02.20 15:27:17

Man findet speziell hier in diesem Chat eigentlich nur nette Leute, die gerne (durchaus nicht sinnlos) miteinander Argumente austauschen.

Zu kurz gesprungen sehe ich aber eher, dass ich keine Argumente in ihrem Post sehe, worin denn nun das Problem dieses Geschäftsmodells liegt. Dass Fachmärkte momentan stark im Trend liegen und auskömmlich rentieren zeigen diverse Studien (siehe aktueller Habona oder Hahn Report). Und verkauft werden Immobilien immer, das muss auch nicht in Intelligenz-Gründen des Käufers liegen.

Aber klar gilt wie immer, wem ein Unternehmen nicht gefällt, einfach Finger weg lassen.

[babbelino]

@LongTerm Forever

Das Problem dieses "Geschäftsmodells" ist es, dass der Ankauf von Immos in B- und C-Städten mit 3jähriger Mietrestlaufzeit eben kein Geschäftsmodell ist, sondern reines Financial Engineering.

Das Problem dieses "Geschäftsmodells" ist ferner, dass die hier als Risikominimierung verkaufte Separierung der einzelnen Standorte in GmbHs unter dem Gesichtspunkt Ausschüttungsfähigkeit und Refinanzierung schlicht Unfug ist und in Wahrheit der Kapitalknappheit bei Gründung geschuldet sein dürfte.

Das Problem dieses "Geschäftsmodells" ist ferner die Annahme, das man immer und überall über den angeblich besten Standort am Ort verfügt und deshalb die Mieten nicht sinken werden. Diese "Denke" unterstellt völlige Passivität der konkurrierenden Standorte vor Ort. Bevor die Konkurrenz aber klein bei gibt, werden sie ihre Kunden mit Zugeständnissen beim Mietzins und Investitionsanreizen ködern. Und das können sie, weil sie sich genau wie Defama im Rahmen des alten Mietvertrags entschuldet haben. Die Folge ist ein stetiger Druck auf die erzielbaren Mieten.

Das Problem dieses "Geschäftsmodells" ist außerdem, dass wir bislang nur eine Seite des Zyklus kennen, die durch einer Phase sinkender Zinsen, allgemeiner Prosperität und einer Herde renditesüchtiger Anleger gekennzeichnet ist. Das ist aber nur der halbe Zyklus und damit nur die halbe Wahrheit. Es fehlt mithin der Proof-of-Concept. Anders formuliert: Wir haben es mit Schönwetterkapitänen zu tun. Ob sie auch bei Sturm segeln können, muss (und wird) sich noch zeigen.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.685.187 von babbelino am 14.02.20 17:13:25

Ok das sind doch alles valide Punkte.

Aber was soll „ich“ als Investor jetzt machen. Risiken durch Konkurrenz gibt es für jedes Unternehmen jeder Branche, den „Schönwetter-Modus“ haben wir seit 11 Jahren in jeder Assetklasse eingepreist.

Irgendwo muss und will ich anlegen und Equity-Risiken tragen. Und das eben gerne wo ich den Abschluss auch verstehe. Bei Defama (die bereits schon etliche Verträge verlängert hat) kann ich jedes Jahr im GB für jeden Markt die Miete pro qm und Leerstand rechnen/sehen. Käme hier wirklich deine gefürchtete Verschlechterung (die ja nicht in ein paar Wochen reinbricht), so sehe ich das und kann immer noch handeln. Aber warum sollte ich aktuell auf ein hoch profitables Unternehmen schimpfen?

[Pep92]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.685.187 von babbelino am 14.02.20 17:13:25

Bei deinen "Argumenten" rollen sich einem ja die Fußnägel auf. Da ist soviel falsch und (absichtlich?) missverstanden, dargestellt und falsch interpretiert worden, dass ich nichtmal wüsste wo ich anfangen sollte sie zu widerlegen. Zudem würde dies wohl in einer unendlichen und sinnlosen Diskussion führen. Ich schlage daher vor, dass du am besten keine Aktien von Defama kaufst oder noch besser - sie shortest.

[babbelino]

Ich kann Dich sehr gut verstehen und setze mich auch permanent mit diesen Fragen auseinander. Börse ist definitiv nichts für Paranoiker. Je älter man wird, umso mehr Erfahrungswerte kommen ins Spiel und umso mehr Fallstricke und Gespenster sieht man. Leider kann ich mich davon nicht ausnehmen.

Die hier im Forum postulierte Idee, Sachwerte zu kaufen ist aufgrund der Rahmenbedingungen völlig richtig, greift aber angesichts der inzwischen immer deutlicher zu Tage tretenden Schwäche unserer Gemeinschaftswährung wahrscheinlich zu kurz. Man braucht valide Geschäftsmodelle im Ausland, fürchte ich.

Ein schönes Wochenende wünsche ich Dir!

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.685.763 von babbelino am 14.02.20 17:59:44

Wir bleiben an dem Thema dran und einfach weiter im Austausch hier im Forum.

Jetzt dir auch erstmal ein schönes Wochenende!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.683.156 von babbelino am 14.02.20 14:30:41

Zitat von babbelino: @gate4share

Du Schreibst:
"Schrade sagt mal irgendwo, solche Fachmarktcenter werden bei 12 jährigen Mietlaufzeiten, zur 14 bis 15 fachen Jahresmiete gehandelt . "Sowas kaufen Zahnwälte".......glaube er meinte damit Zahnärzte und Rechtsanwälte, weil diese schon hohe Einkommen haben und ehr Steuern sparen wollen, und ein grosser Verdienst mit der Anlage nicht unbedingt verbunden sein muss. Das Ansatz der defama ist ja, 6 oder 12 Jahre etc später, mit nur noch 4 oder 5 Jahren Mietzeit zu kaufen, und dafür dann möglichst nur 9fache Miete zahlen."

Ein Geschäftsmodell, welches u.a. auf der Dämlichkeit der Leute und der aktuellen Steuergesetzgebung basiert, halte ich nicht für nachhaltig.

Ähm, ich weiss, dass Schrade das so sagte. Das Wort "Zahnwälte" ist mir so im Gedächnis geblieben, weil es eben eine bestimmte Schicht beschreiben soll. Tatsächlich haben es ehr Fonds so gemacht, und eben Verluste am anfang ausweisen können.

So war es früher mal und das ist sicher eine Sache , die durch steuerliche Gesetzgebung geprägt war.
Es wurden eben Objekte, die langfristige Mietverträge mit Mietern hoher Bonität hatten , hoch finanziert und auch zu hohen Preisen gekauft.
Irgendwann will, soll oder muss , der Erstkäufer auch verkaufen. Dann eben mit weniger Laufzeit der Mietverträgee und tendenziell schlechterem Bauzustand.

Und da gibt es eben keinen grossen Käufermarkt, wie auch Schrade mal darstellte. Für Fonds sind wohl Obekte unter 5 Mio, für andere unter 20 Mio zu klein, sie wollen sich nicht mit zig Objekten befassen. die kaufen dann so Pakete, und dafür zahlen sie mehr.
Und die meisten privaten Investoren wollen oder könne auch nicht 2 oder 5 Mio in nur ein Objekt investieren. Das ist daher keine Sache die nur durch die Steuergesetzgebung möglich ist.

Denke es ist auch heue nicht viel anders. Die Verluste die man damals bekam sind heute weg, aber dafür muss so ein Bau-Fonds kaum noch Zinsen zahlen.
Die Sicherheit, ganz fest die Miete über 12 oder 15 Jahren zu bekommen, lasse sich die Anleger was kosten.
Defama geht eben den anderen Weg und kauft dann wenn es billig ist. Man hat zwar immer noch Vorgabe min 2 hochbonitäte Mieter mit min 5 jährigen Mietverträge, aber man hat auch schon Objekt mit einem Mieter gekauft oder nur 4 Jahren Mietvertrag.

Also man nimmt bewusst die Unsicherheit kurzer Vertragslaufzeiten hin. Wobei man aber durchaus geprüft hat, ob das Objekt zu ähnlichem Mietzins an dem Platz so gut vermietbar ist.
Und wenn dann Edeka meint sich aus dem Objekt zurück zu ziehen ,dann will vielleicht Penny oder Aldi da dann präsent sein. Das ist ein Risiko aber ein kleines wenn man das Objekt selber vorher richtig bewerten konnte.

Hinzu kommt, das sagte auch Schrade, die Mieter wissen genau, dass ein langfristiger Vertrag für den Vermieter einen Wert hat (höhe Bankkredite mit evl niedrigen zinsen etc) und wollen auch daran einen Anteil haben. Also wenn man einem Mieter angeht, wo der Vertrag vielleicht nur noch 3 Jahre dauert , und er will wohl länger mieten, aber der Vermieter ihm vorschlägt einen Mietvertrag auf 12 Jahre zu machen, der will der Mieter was dafür, Entweder beim Mietpreis, oder kostenfreie Monate oder einen Umbau, den der Vermieter bezahlt.
Und da hat sich Schrade entschieden, auf sowas in der Regel nicht ein zu gehen. Lieber mal die Unsicherheit hinnehmen. Und wenn man ein richtig bewertete Objekt hat, ist das auch immer richtig.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.683.855 von babbelino am 14.02.20 15:27:17

Zitat von babbelino: Puh, eigentlich hatte ich keine Lust, mich hier in eine wahrscheinlich letzten Endes fruchtlose Diskussion zu stürzen, aber diesen Punkt kann ich beim besten Willen so nicht stehen lassen:

Du schreibst. "Es besteht kein Risiko mehr. Ob es nach vorne weiter ewig klappt bleibt natürlich offen, aber das interessiert Altaktionäre nicht, da dann bestenfalls der Firmenwert konstant bleibt bzw. mit der Tilgung und Mieteinnahme steigt."

Versetze Dich doch mal in die Lage desjenigen (und es scheint davon ja einige zu geben), die ihre Immobilien in dem heutigen Kapitalmarktumfeld für 9-10% Mietrendite verkaufen. Glaubst Du wirklich, es handelt sich dabei immer nur um Erben, Idioten, unwissende Steuersparer und ängstliche Leute, die aus Furcht vor anstehenden Mietverhandlungen ihre Immobilie lieber schon drei Jahre vorher verkaufen, wie uns das hier schön des Öfteren weiß gemacht wurde?

Mit Sicherheit nicht. In punkto Risiko reduziert Ihr diese Immobilienklasse auf eben nur Tilgung und Mieteinnahmen. Nach dem Motto: Ich muss nur einmal den Mietvertrag verlängert bekommen und dann ist das ein Selbstläufer, weil der Mieter meine Bankverbindlichkeiten tilgt und ich nachher eine lastenfreie Immobilie habe, die Herr Schrade dann für mich gewinnbringend verkaufen wird. Genauso haben die Vorbesitzer Eurer "Immobilien" auch gedacht und die sind jetzt froh, dieses Geschäft für eben 9 bis 10% Rendite verkaufen zu können.

Reines Financial Engineering, sonst nichts. Kein Wunder also, dass Herr Elgeti und Herr Schrade ursprünglich aus der Finanzbranche kommen. Herr Raudies (IT-Branche) ist ursprünglich auch branchenfremd. Drei Newcomer, die den alten Branchenhasen und -Platzhirschen aus der Immobilienwirtschaft mal zeigen, wie man ein neues Segment des Immobilienmarktes kreiert und Geld verdient? In meinen Augen zu kurz gesprungen.

Also ich hätte vorher nicht gedacht, dass ständig solche Objekte , noch länger vermietet, zur 8 oder 9fachen Miete zu kaufen seien. Jetzt sind es vielleicht etwas mehr, aber scheinbar kann Schrade doch manchmal was zur 9fachen Miete kaufen, Es mögen sonst vielleicht 10 bis 11 fach sein. Das zeigen die Käufe von Schrade und elgeti. Schrade sagt auch klar, dass es viel Arbeit sei und man manches Objekt schon monatelang oder jahrelang mit Kaufintersse beobachtet, bis mann dann mit seinem preis zum Zuge kommt.
Also es scheinbar auch heute noch möglich, siehe auch Elgeti, sehr viel Objekt mit min 8 % Mietrendite zu kaufen.


Natürlich ist das Halten und Vermieten einer Immobilien mehr als nur einmal finanzieren und dann Miete kassieren und für Tilgung und Gewinn verwenden. Es gibt ja zig Leute die Verwalten, was wohl um 1 Mio insgesamt im jahr kostet und die machen Nebenkostenabrechnung, etl Mietvertragsverlängerungen und kümmern sich auch im Instandhaltung.
Und auch gibt es überall mal hohe Kosten der Instandhaltung. Bisher war das ehr wenig, weil die meisten Objekte ehr kurz im Portfolio sind. Durchaus kommen mit steigenden Alter auch mal grössere Iinstandhaltungen. . Ein Objekt braucht vielleicht mal neue Eingangstüren, ein anderes braucht eine teure neue Heizung und woanders muss man dann nach 24 Jahren ein Flachdach komplett sanieren.
Bei nun ca 40 Objekten wird sich das insgesamt wohl ausgleichen und ein Ansatz mit dem normalen Wert für gewerbliche Bauten mit den Kosten für Instandhaltungen sollte da ausreichen.

Man tilgt ja am anfang viel. Eben erst später wenn die Miete auch durch Preissteigerung leicht gestiegen ist, hätte man Raum für Instandhaltungsaufwendungen aus der Miete. Oder eben nach 10 Jahren , wenn die erste Zinsbindung ausläuft. Aber man muss das auch nicht unbedingt auf das einzelne Objekt beziehen. Da wird man sicher mal ein jahr haben, wo man bei beispielsweise 200 tssd Mieteinnahmen und 150 tsd für Zinsen und Tilgung, sowie 20 sonstige Kleinkosten, die 250 tsd für die Dachinstandhaltung nicht direkt aufbringen kann. Dafür hatte man in dem Objekt vielleicht 12 Jahre kaum Instandhaltung und 34 ander Objekte kosten in den Monanen auch kaum Instandhaltungen.

Das ist alles keiin Problem!

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.691.754 von gate4share am 15.02.20 16:56:49

Um mich richtig zu verstehen: DEFAMA und Hr. Schrade finde ich gut. Die Aktionäre, die Analysten und alle übrigen Marktteilnehmer wissen nicht, was mit Radeberg passieren wird: Das ist Gift für den Aktienkurs. Sobald bekannt wird, dass Radeberg zu einem guten Preis verkauft wird oder aber aufgrund der renditestarken künftigen Vermietung beibehalten wird (und dabei zu x% refinanziert wird), wird die Unsicherheit weg sein und der Aktienkurs nach oben schnellen. Analysten werden es begrüßen, sowohl das eine als auch das andere … Bis dahin wird der Kurs nur dümpeln und das ist schade, aber auch gut für Einstiegschancen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.727.703 von OldGold am 19.02.20 17:23:44

Also ich weiss, dass Unsicherheit Gift für die Börse ist.

Aber das Geschäft "Radeberg umbauen und evtl verkaufen oder weitervermieten" ist doch ein rein zusätzlches Ansatz, der ausserhalb des normalen Ankaufs und Vermietung gemacht wurde.

Der Bau ist wohl frühestens im November 2020 fertig. Sonst war es wohl immer so, dass man baute, eröffnete und dann verkaufte. Nun, gibt es auch Forward Käufe, Wohl auch weil die Projektentwickler finanzieren müssen und so es einfacher ist, zu finanzieren. Das war hier nicht wichtig , vor der Kapitalerhöhung wäre das Kapital bald gebraucht worden, nun ist es mehr egal.
Schrade hat selber von Forward-deal gesprochen und so steht es noch in der aktuellen Präsentation.

Wo wir aber auch hier diskutiert haben, sollte doch schön sein ,wenn es so gehandhabt werden würde, wie es hier schon einer sagte, dass man nur dann verkauft, wenn man zu einem einmalig guten Preis verkaufen könnte. Da meine ich ja, dass es wohl bei Fertigstellung und ständigen Mietzufluss es ehr höhere Preise geben könnte, als bei einem Kauf auf Termin.

Ob dieser Deal echt so grossen Einfluss auf den Kurs haben wird?

Meine, wir hatten auch mal Kurse von 2,44 , wo man wohl direkt hätte kaufen können.....über die Börse wurde schon wohl um 7 euro gehandelt. Da haben wir heute Kurse wo damals keiner mit gerechnet hat.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.728.606 von gate4share am 19.02.20 18:23:21

Sprich mal mit einem sogenannten Analysten. Und Du siehst die Welt danach mit anderen Augen.

[gate4share]

Kenne solche Analysen, die ,warum auch immer von Kurszielen sprechen die man längst übertroffen hat.
Oder andere, die echt gross und breite Zahlenreihen aufmachen wo sie das jeweiige Geschäftsmodell auf zig Jahre fortschreiben und auch da klare Steigerungsraten einplanen. Aber auch da ist klar erkennbar, dass der jeweilige Analyst nur etwas beweisen will, was er sich selber denkt.
Mit Sicherheit gab es keiner dieser Analysen die auch nur in 50 % der Zahlen mit den Fakten dann übereinstimmten.

Aber es gibt auch wieder Anleger, Spekulanten da auf die Aussagen von diesen Analysten was geben, was in der Summe auch erfolgreich sein mag.

Ich würde mal meinen, dann soll doch die Analyse-Welt eine Unsicherheit sehen, wenn dann dafür defama mal später 1 Mio mehr verdient, ist das doch unwichtig.
Ohnehin, wird ja auch oft gesagt, sei man noch zu klein, dass bestimmte Adresse hier investieren.....

Die meisten aktuellen Aktionäre nehmen lieber ein Jahr einen verhältnismässig niedrigen Kurs hin, wenn man dann später 1 oder 2 Mio mehr Ertrag hat.

Allerdings offiziell gilt wohl immer noch, wie Schrade sagte, dass man in diesen Monaten, per forwarddeal verkaufen will.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.728.996 von gate4share am 19.02.20 18:47:53

Aktueller Artikel in der Printausgabe der Börse Online. Berichtet wird von dem geplanten Zukauf der 4 Fachmärkte in Bayern, Baden-Würtemberg, Hessen und SH und dem voraussichtlichen Mietgewinn (FFO) von 850.000 Euro. Für das mit 7 Mio. Euro größte Objekt der Defama sei bereits eine Anzahlung geleistet worden, eine erfolgreiche Aquisition scheine daher sicher. Sollte der Zukauf gelingen steige der Mietgewinn um 15% auf 6,5 Mio. Euro - je Aktie auf 1,47 €. Im Verhält­nis zum Kurs sei Defama so mit dem 11,5-Fachen des FFO bewertet, was alles andere als zu hoch erscheine. Spätestens mit den noch für Februar geplanten Jahreszahlen könne der Kurs somit neuen Schub erhalten. Kursziel 20,00, Stopp 13,00.


Gruß

Stefan

[kronos01]

Über diese "Stoppkurse" lache ich mich immer kaputt. Das kann ja evtl. noch sinnvoll bei hochspekulativen Biotech Titeln sein, die auch mal komplett zusammenfallen können wenn eine Studie scheitert, aber bei soliden Langfristinvestments? Warum sollte ich z.B. Defama zu 13 Euro verkaufen wenn der Kurs absackt obwohl es operativ super läuft? Im Gegenteil, vom gesunden Menschenverstand her sollte das eher nach Hamsterkäufen bei der Aktie schreien...

lg

[The_Jackal]

Die Deutsche Konsum Reit wird ja auch gerne immer wieder mal genannt, deshalb habe ich mal die beiden Charts miteinander verglichen. Fazit: Wir können absolut mithalten.

[Kampfkater1969]

An solchen "Paniktagen" zeigt sich wieder die Exzellenz einer Defama für das Depot. ;-)

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.768.117 von Kampfkater1969 am 24.02.20 10:15:48

Zitat von Kampfkater1969: An solchen "Paniktagen" zeigt sich wieder die Exzellenz einer Defama für das Depot. ;-)

Wenngleich sich die DKR sogar noch stabiler zeigt...

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.770.532 von Aktienangler am 24.02.20 13:44:49

Zitat von Aktienangler:

Zitat von Kampfkater1969: An solchen "Paniktagen" zeigt sich wieder die Exzellenz einer Defama für das Depot. ;-)

Wenngleich sich die DKR sogar noch stabiler zeigt...

Das ist für mich schon etwas zu kurz gedacht.
Hier nur zwei mit ähnlichen Geschäftsmodellen versehene Aktien zu vergleichen, welche ggf. stärker fällt als die Andere? Kann ich überhaupt nicht verstehen.

Die Aussage von Kampfkater war für mich schon klar: Es war hier ausschließlich gemeint, dass die DeFaMa Aktie sich gegenüber dem Gesamtmarkt hervorragend in diesen doch derzeit etwas schwierigeren Zeiten geringfügig besser hält, als der Gesamtmarkt.

Wenn man die DeFaMa Aktie jedoch mit der DKR vergleicht, so muss man ganz andere Dinge berücksichtigen. z.B.

- Bilanzierungsform
- Nachranganleihen
- Finanzierungen insgesamt

um hier nur die für mich wichtigsten zu nennen.

Gruss,

Michale

[philojoephus]

Die Onlineumsätze mit Lebensmitteln wachsen „eher linear als exponentiell“

In der WirtschaftsWoche Nr. 8/2020 vom 14.02.2020 ist auf den Seiten 56-58 ein Interview mit dem Rewe-Chef Lionel Souque abgedruckt. Darin sagt er u.a. zum Onlinehandel mit Lebensmitteln:

„Natürlich steigen die Onlineumsätze mit Lebensmitteln, aber das Wachstum verläuft eher linear als exponentiell. Und gefragt sind weniger frische Lebensmittel, sondern mehr haltbare Produkte und Drogerieartikel.“

Seine Aussage hat Gewicht, denn Rewe ist nicht nur einer der größten deutschen Lebensmitteleinzelhändler, sondern gemäß Statista mit 31 % Marktanteil der absolute Marktführer im Bereich der Online-Lebensmittellieferungen in Deutschland.

Auch seine übrigen Aussagen zu dem Thema sind sehr interessant (siehe unten).

FAZIT: Lebensmittelmärkte werden so schnell nicht durch den Online-Handel mit Lebensmitteln bedroht.

MfG JE


Hier der ganze Ausschnitt zum Thema Onlinehandel:

WiWo: Auch der Onlinehandel mit Lebensmitteln galt bis vor Kurzem als wichtiger Trend. Viele Ihrer Wettbewerber haben sich inzwischen aber wieder aus dem Geschäft verabschiedet. Ist der Hype schon vorbei?
Die hochfliegenden Prognosen vieler Unternehmensberater haben sich bislang nicht erfüllt. Natürlich steigen die Onlineumsätze mit Lebensmitteln, aber das Wachstum verläuft eher linear als exponentiell. Und gefragt sind weniger frische Lebensmittel, sondern mehr haltbare Produkte und Drogerieartikel.
WiWo: Selbst der Internetgigant Amazon dümpelt mit seinem Lebensmittel-Lieferdienst Fresh dahin. Nehmen Sie den US-Rivalen noch ernst?
Vermutlich haben auch die Amazon-Manager mehr erwartet, als sie in Deutschland mit Fresh gestartet sind. Jetzt merken sie, dass der Verkauf von Lebensmitteln kein Selbstläufer ist. Es macht eben einen Unterschied, ob Sie zwei Bücher in einen Karton stecken und verschicken, oder ob Sie komplexe Kühlketten und Sicherheitsstandards einhalten müssen. Es wäre aber ein fataler Fehler, Amazon zu unterschätzen. Technologisch und finanziell ist der Konzern in der Lage, ganze Branchen umzuwälzen. Amazon hat sehr viel Geld und einen langen Atem.
WiWo: Wie viel Geduld haben Sie mit Ihrem Onlineshop?
In Deutschland verkauft niemand mehr Lebensmittel über das Internet als Rewe. Das soll auch in Zukunft so bleiben. Uns ist bewusst, dass wir damit auf absehbare Zeit kein Geld verdienen werden. Es geht aber um etwas anderes. Wenn ich mir das Einkaufsverhalten meiner Kinder anschaue, sehe ich: Diese Generation bestellt viel mehr im Netz, als wir es tun. Auch Lebensmittel. Deshalb können wir auf Online nicht verzichten, wenn wir relevant bleiben wollen für die Kunden von morgen.
Der Grosshändler Lionel Souque, 48, ist seit Juli 2017 Vorstandschef der Rewe-Gruppe mit europaweit mehr als 360 000 Mitarbeitern. Zuvor war Souque für das nationale Supermarktgeschäft zuständig. Der gebürtige Pariser arbeitet seit 1996 für Rewe.
Quelle: WirtschaftsWoche Nr. 8/2020 vom 14.02.2020

[Effektenkombinat]

Hat wenig mit Defama zu tun aber wenn Amazon Fresh in Dtl. ebenso kostenlos wird wie in den USA schon, könnte das natürlich einen enormen Schub geben.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.770.694 von Michale am 24.02.20 13:58:18

Zitat von Michale:

Zitat von Aktienangler: ...
Wenngleich sich die DKR sogar noch stabiler zeigt...

Das ist für mich schon etwas zu kurz gedacht.
Hier nur zwei mit ähnlichen Geschäftsmodellen versehene Aktien zu vergleichen, welche ggf. stärker fällt als die Andere? Kann ich überhaupt nicht verstehen.

Hoppla, immer locker bleiben. Das ganze war tatsächlich nur ein Kommentar zum heutigen Tagesgeschehen und der Performance beider Aktien in der Vergangenheit. Und Performance kann man sehr wohl vergleichen - unabhängig von Bilanzierungsmethoden und Finanzierungsstrategien.

Und mit Verlaub, die DKR-Aktie ist schon immer genauso stabil wie die der DEFAMA. Und die DKR performt definitiv nicht schlecht, das zeigt auch der Kursverlauf. Deshalb ist die DKR auch auf meiner Watchlist, hat es aber bislang (im Gegensatz zur DEFAMA, die ich schon sehr lange im Depot habe und die inzwischen ein Schwergewicht ist) noch nicht ins Depot geschafft, was aber bisher eher an verfügbaren Mitteln und noch interessanteren Werten lag. Man kann eben in der gleichen Immobilien-Nische mit einem etwas anderen Ansatz, als ihn DEFAMA verfolgt, auch erfolgreich sein.

Ehrlich gesagt kann ich dein Posting null nachvollziehen. Völlig unnötig. Immer wenn hier im DEFAMA-Thread der Name DKR fällt, fühlen sich einige offenbar auf den Schlips getreten - normal ist das wohl nicht mehr...

[Kampfkater1969]

https://www.wallstreet-online.de/nachricht/12204041-dgap-new…

Dividende 0,45 €

[erfg]

Börsengeflüster:

...Interessant wird freilich, ob DEFAMA das Objekt in Radeberg am Ende tatsächlich – wie bislang vermutet – mit einem Sonderertrag im hohen einstelligen Millionenbereich verkaufen wird oder ob Radeberg nicht einfach im Portfolio bleibt und den FFO nach Fertiggestellung entsprechend positiv treiben wird. Noch will sich Schrade hier nicht festlegen und spricht gegenüber boersengefluester.de von einer 50:50-Situation. Wie immer an der Börse: Letztlich entscheidet der Preis. Die kommenden Monate werden also spannend bei DEFAMA...

https://boersengefluester.de/defama-doppelt-interessant/

[erfg]

Analyse: Rating und Kursziel erhöht!

...Die Analysten würden das Geschäftsjahr 2019 als sehr erfolgreich bewerten. Die ausgegebene Guidance des Unternehmens für 2020 übertreffe ebenfalls ihre bisherige Erwartung und die Analysten hätten diese sowie ihre Schätzung für 2021 entsprechend angepasst.

In Folge dessen erhöhen Stefan Scharff und Christopher Mehl, Analysten von SRC Research, ihr Kursziel von 19,00 Euro auf 20,00 Euro. Das resultierende Kurspotenzial von rund 22% führe zu einer Anhebung ihres Ratings von "accumulate" auf "buy". (Analyse vom 25.02.2020)

http://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Vorlaeufig…

[L-B_S97]

Schrade hat zugekauft

https://www.dgap.de/dgap/News/directors_dealings/kauf-msc-in…

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.784.680 von erfg am 25.02.20 18:48:19

So, jetzt wurde endlich KLAR kommuniziert, dass es 50/50 steht, Radeberg zu verkaufen bzw. zu halten. Das ist gut. Nun kann das Management sodann beides als Erfolg verbuchen Noch besser. Wie ist Eure Wahrnehmung: Ab welchem Kaufpreis sollte DEFAMA Radeberg verkaufen?

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.803.382 von OldGold am 27.02.20 10:06:57

Ich muss gestehen, ich bin auch nach langem Abwägen immer noch etwas indifferent, ob ich mich an Herrn Schrades Stelle für einen Verkauf oder eine Weiterführung entscheiden würde.

Von der Tendenz habe ich eine leichte Präferenz für die Weiterführung:

Zum einen, da das Objekt aufgrund des gänzlichen abweichenden Profils diversifizierend wirkt, auch wenn dieses Argument nicht alle hier im Forum teilen.

Zum anderen, da es gerade nach der Aufwertung ein ganz klassischer "Elefant" ist, der ansonsten im üblichen Bieterprozess sehr schwer zu erhalten ist. Hier muss man bedenken, dass das Objekt bereits im Besitz ist und auch schon in die Unternehmensprozesse von DEFAMA integriert ist - dies erspart viel Arbeit, die in die Akquise und Integration eines neuen Objekts (gerade von dieser Qualität und Größenordnung) investiert werden müsste.

Und abschließend fand ich die im Analystencall erwähnte Aussage sehr interessant, dass auch eine signifikante Revalutierung des Objekts in Frage kommt. Dies würde sowohl die Fortführung des Objekts erlauben und zusätzlich neues Kapital für weitere Käufe freisetzen - klingt in meinen Augen überaus attraktiv und unterstreicht meine Tendenz zur Weiterführung.

Letztenendlich möchte ich mir als außenstehender Aktionär aber keine Festlegung in diesem Thema erlauben, da es letztendlich vom erzielbaren Kaufpreis abhängt und insbesondere auch von der Situation der aktuellen Pipeline, sprich wie schnell sich Kapital aus dem Verkauf in neue Objekte reinvestieren lässt und wie hoch das Delta aus FFO zu Verkaufspreis Radeberg vs FFO neue Objekte zu deren Investitionsvolumen ist.

Wie immer schließe ich an dieser Stelle mit den Worten, dass ich darauf vertraue, dass Herr Schrade hier die wertschaffendste Entscheidung treffen wird.

Viele Grüße
LongTermForever

[Kampfkater1969]

Wir könnten Radeberg ja an Deutsche Konsum Reit verkaufen? ;-)

Im Ernst, mir gefällt der aktuelle Denkansatz von unserem Vorstand Schrade sehr gut, er ist offen, für beide Möglichkeiten. Beides gleichgewichtet, keine Präferenz.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.805.017 von Kampfkater1969 am 27.02.20 11:48:07

Die Kernkompetenz von DEFAMA ist es doch, zu einem günstigen Multiple (ca. 10x) vernünftige Objekte zu kaufen und danach diese Objekte zu entwickeln. Das ist das Geschäftsmodell. Das Behalten von Radeberg hieße für mich: Abweichung vom ursprünglichen Geschäftsmodell und ein gewisses Eingeständnis der künftigen Akquisitionsschwäche. Besser wäre es zum 15-20 (?) fachen Radeberg zu verkaufen und neue Objekte zu finden (zum 10 x). Anstrengend für das Management, aber besser für alle Kennziffern, v.a. FFO und für uns Aktionäre.

[LongTermForever]

Aktuell bei L&S zu 15,80 im Ask und auf Xetra zuletzt für 15,60 gehandelt.

Ich weiß ja nicht, was die Investoren hier umtreibt bzw. was der Corona Virus mit dem Geschäftsmodell dieses Unternehmen zu tun haben soll, aber billiger kommt man (wenn der überzogene Wahnsinn an den Börsen nicht völlig aus dem Ruder läuft) an den Titel vermutlich auf absehbare Zeit nicht mehr ran

[Kampfkater1969]

Ist doch schon immer so gewesen, wenn der Markt im Krisenmodus ist, Krisen kommen und gehen, schon immer, dann die Zeit für mutige Käufer.

Meine TEN-BAGGER oft aus solchen Marktübertreibungen die Grundlagen entstanden.

Das "Herdentierverhalten" nach langer Zeit der Evolution immer noch vorhanden....die Kunst ist, dies zu nutzen. ;-)

[erfg]

Größter Zukauf der Firmengeschichte:

* Einkaufszentrum in Zeitz mit über 1,2 Mio. EUR p.a. Nettokaltmiete
* Langjährige Ankermieter sind Kaufland und toom
* Annualisierte Jahresnettokaltmiete der DEFAMA steigt auf gut 13 Mio. EUR

https://mobile.traderfox.com/news/dpa-compact/id-365731/

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.810.597 von OldGold am 27.02.20 17:51:19

Zitat von OldGold: Die Kernkompetenz von DEFAMA ist es doch, zu einem günstigen Multiple (ca. 10x) vernünftige Objekte zu kaufen und danach diese Objekte zu entwickeln. Das ist das Geschäftsmodell. Das Behalten von Radeberg hieße für mich: Abweichung vom ursprünglichen Geschäftsmodell und ein gewisses Eingeständnis der künftigen Akquisitionsschwäche. Besser wäre es zum 15-20 (?) fachen Radeberg zu verkaufen und neue Objekte zu finden (zum 10 x). Anstrengend für das Management, aber besser für alle Kennziffern, v.a. FFO und für uns Aktionäre.

Tja, so ist es.
Die Um- und Neubauten von Radeberg war wohl eine Chance gerade für diesen Markt. In der Regel hat man ja ehr Märkte in Gebieten mit weniger und nachlassender Bevölkerung. Radeberg selber ist auch klein, aber es ist die Nähe zu Dresden. Und gerade Dresden ist wohl die einzige Stadt die im Osten jetzt und in Zukunft Bevölkerung zu Lasten aller anderen ostdeutschen Gebiete gewinnt.
Hier war schon ein grosses Zentrum, dass man auch günstig ankaufen konnte und was man dann noch als gut erweiterbar ausgemacht hat. Das ist in der Gesamtheit wohl auch ein Sonderfall; Denn grundsätzlich, auch mit diesen Aussichten könnte man so ein Objekt gar nicht , so günstig kaufen, wie es defama sonst macht. Also es ist eine Ausnahme dieses Zusatzgeschäft zu machen.

Es ist clever und gut, dass Schrade diese Möglichkeiten identifiziert hat und voll genutzt hat. Das es dann etwas Probleme bei der Baugenehmigung gab, ist nun mal so, und auch wohl nicht so ganz schlimm. Kern des Defama Geschäftsmodell war und ist ja , gerade dann Fachmarktcenter und kleine Einkaufscentrum zu erwerbben, wenn sie trotz noch vermieteter Fläche , sehr billig zu bekommen sind.
Da ist die Wertentwicklung von wohl so bis 20fach bei langfristig vermieteten Neubauten, bis schliesslich bis zur 8 bis 10 fachen, bei noch 4 bis 5 fachen Mietrestlaufzeit der meisten Fläche, wohl teilweise unlogisch. Diese Wertentwicklung hängt aber wohl mit dem Status und den Zielen der Käufer und Verkäufer und ihren jeweiligen Kunden ab.
Bei einer Anlage will man eine lange und sichere Vermietung, auch wohl oftmals hoch finanziert. Das ist aber sehr teuer und deshalb sind solche Objekte eben nur für 18 bis 20fache Miete zu bekommen.
Das dann der Preis im Laufe der Mietzeit so extrem abnimmt, liegt wohl auch wieder an Käufern und Verkäufern wie die Interessen derer Kunden. Also erst will man Sicherheiten und dann, wenn die Anlage zumeist gelaufen ist, will man es unbedingt losschlagen um das Geschäft abzuschliessen.
Es ist wohl etwas ganz anderes, ein Einkaufszentrum mit noch 12 oder 9 jährigen Mietverträgen zu halten, als dann , wenn es nur noch 5 Jahre Mietzeit sind.
Es ist nicht logisch, aber es ist die Intention von Fondsanlegern, die eine bestimmte Sicherheit haben wollen, ohne genau zu wissen, was eine absolute Sicherheit von langen Mietverträgen zu ehr kürzeren Mietverträgen mehr kostet. Dann nach einigen Jahren, nachdem es mehr oder weniger gut gelaufen ist soll es auch mal zu ende gehen. Einige wollen das Geld wieder, andere scheuen die weitere anteilige Verschuldung und wieder andere, wollen was neues machen.
Und da werden dann solche Center mit weniger als 6 Jahren Mietrestlaufzeit eben zu absolut niedrigen Preisen, für 7 bis 10 fache Jahresmiete verkauft. (Jeweils früher ehr etwas günstiger (ab 5,5 fach) und heute wohl auch mal etwas höher (bis 11,2 fach bei defama Käufen)

Immobilienfachleute, wie es auch Schrade ist, wissen eben aus solchen Ineffizienzen für sich (und hier ihre Aktionäre) ein gutes Geschäftsmodell zu basteln. So ist eben grundsätzlich von anfang an das Geschäftsmodell von defama gewesen, wo man dann auch gleichzeitig langjährig hält und auch aus der Vermietung hohe Erträge generiert. Danach wäre es ganz klar und logisch, dass man dann eben bis sehr hohen Verkaufspreise (gerechnet in x Jahresmieten) ein Objekt verkaufen würde und dafür ehr und ein mehrfaches aus Volumen ankauft.
So würde es vom Geschäftsmodell her sein und logisch.

Dann gibt es ja jetzt diese irrigulär niedrigen Zinsen, und was wir alle nicht so genau wissen, wie die Möglichkeit jetzt direkt ist und auch noch in 1 bis 2 Jahren, noch weiter so ist (7 bis max 11 fache Jahresmiete) Neuankäufe, älterer Objekte , eben so günstig ankaufen zu können.
Da hat sicher Schrade, der ja ständig, Angebote kennt, und mit Verkäufern und Mitankaufs-bewerbern spricht, die beste Einsicht.

Kann man nicht mehr so günstig einkaufen, neigt sich mehr dahin, evtl Radeberg nicht zu verkaufen, aber auch immer hängt es vom Preis ab, den man erlösen kann.
Aber könnte man ständig viele Objekte, die auch den eigenen Vorstellungen entsprechen, zur 8fachen, 9fachen oder höchstens mal 11 fachen Jahresmiete kaufen, würde man mit Verkauf von Radeberg und dann zukünftigen Ankauf (evtl auch noch nach 1 bis 2 Jahren) von gewohnten Objekten (billig) einen wesentlich grösseren Umsatz machen, sowie höheren Gewinn und höheren FFO.

[supialexi2]

https://www.nebenwerte-magazin.com/weitere-nebenwerte/item/6…


Diese Meldung ist wohl ein wenig durcheinander. Aber egal ob die 1.05 % Zinsen nur hier gelten oder doch ein paar zehntel mehr, es ist so oder so , ein Superankauf. Damit hat man in einem Schlag den Umsatz gleich über mehr als 10 % erhöht. Und dann noch zu einem extrem niedrigen Ankaufspreis.

[philojoephus]

Transcript der DeFaMa Telefonkonferenz zu den vorläufigen Zahlen 2019 am 25.02.2020

Ein Leser dieses Boards hat sich die Mühe gemacht und die Telefonkonferenz der DeFaMa abgetippt. Da ich immer dafür bin, möglichst alle Informationen über ein Unternehmen hier auf dem Board zusammen zu tragen, habe ich mir die Erlaubnis seitens des Lesers und der DeFaMa geholt, den Text hier einstellen zu dürfen. Damit sind die Aussagen für jeden schneller recherchierbar und durchsuchbar. Ich habe den Text nicht noch einmal gegengecheckt. Es können also Fehler enthalten sein.

Meinen Dank an den Leser für die Mühe und das Teilen.

LG JE

Die Präsenation ist hier zu finden: https://defama.de/wp-content/uploads/2020/02/DEFAMA-Pr%C3%A4…

Und die Aufnahme der Telefonkonferenz hier: https://defama.de/wp-content/uploads/2020/02/20200225_1000-D…

Transcript der DeFaMa Telefonkonferenz zu den vorläufigen Zahlen 2019 am 25.02.2020

Matthias Schrade: Ich werde kurz auf die Präsentation eingehen, die auf unserer Homepage zu finden ist, und stehe anschließend für Fragen zur Verfügung.

Auf Folie 3 sehen Sie die Übersicht über unser Portfolio. Die Standorte, die wir letztes Jahr neu gekauft haben, habe ich rot markiert. Wir haben zwischenzeitlich 37 Objekte im Bestand mit insgesamt rund 12 Mio. Jahresnettomiete. Nutzungsquote unverändert bei rund 96%. Der WALT liegt bei rund 4,4 Jahren. Wichtig ist dass ungefähr 80 % unserer Nettomieten von bonitätsstarken Filialisten stammen. Die Ankermieter haben typischerweise hier überdurchschnittliche Laufzeiten; die kleineren Mieter oftmals nur Jahresmietverträge oftmals mit kürzeren Mietlaufzeiten. Wichtig ist uns, wir haben weiterhin keine Klumpenrisiken; kein einziger Mietvertrag ist über 5% der Gesamtmieterträge und auch die 5 größten Mietverträge zusammen machen nur etwa 15 % der Gesamtmieterträge aus. Wir haben letztes Jahr 7 Objekte dazugekauft und was vielleicht ein amüsantes Detail ist, 87% der Mieterträge sind aus Westdeutschen Bundesländern. Für uns ist dies zwar egal, aber ich weiß, dass manche auch den Ost-Malus bei unserem Portfolio im Auge hatten. Das war letztes Jahr eine statistische Anomalie, dass wir ausschließlich in Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein aktiv waren und nur zwei kleine Objekte in Sachsen bzw. Mecklenburg-Vorpommern hatten. Unsere größten Mieter sind vor allem die Lebensmittellinien von Rewe und Edeka, Toom bzw. B1 an dritter Position, ansonsten ist nach Branche Lebensmittel mit Abstand der größte Block; da hat sich nicht wirklich was verändert zum letzten Jahr. Bezüglich Mode/Schuhe ist wichtig zu wissen, das sind eher die Preiseinsteiger also KIK, Deichmann, Takko u.ä., und unter konjunkturunabhängige Filialisten verbergen sich die Drogeriemärkte sowie Dänisches Bettenlager und andere Non-Food-Discounter, die faktisch auch keine konjunkturellen Schwankungen spüren.

Die Finanzierung ist auch einer der wichtigen Faktoren bei uns, auch hier hat sich wenig verändert. Der Zinssatz der Finanzierungen ist zuletzt weiterhin leicht gesunken. Wir haben einen Verschuldungsgrad von rund 56%. Aufgrund der jetzt allmählich beginnenden Tilgungen bewegt sich das in branchenüblichen Größen. Uns ist wichtig eine lange Zinsbindung. Wir haben durchschnittlich 7,6 Jahre, das ist nach unserem Kenntnisstand die längste durchschnittliche Zinsbindung aller börsennotierten Immobilien-AGs. Der Zinssatz ist durchschnittlich derzeit bei 2,4% und wird sich sukzessive noch etwas nach reduzieren. Das ist aber bei ca. 10 Jahren Zinsbindung durchaus eine komfortable Größe. Auch hier keine Klumpenrisiken: Keine einzige Bank hat hier über 15 % Anteil bei uns an der Gesamtverschuldung und wir tilgen auch fleißig mit fast 5 % Anfangstilgung im Schnitt.

Zu den vorläufigen Zahlen
Der Portfoliowert hat sich auf rund 140 Mio. im letzten Jahr erhöht. Die Gutachten sind noch in Erstellung, somit wissen wir noch nicht den endgültigen Wert. Es kann also durchaus sein, dass sich das noch ein bisschen verändert. Der Umsatz hat sich im letzten Jahr um 23 % auf rund 11,2 Mio. erhöht. Bitte beachten Sie, dass hier die Betriebskosten mit drin sind; die Nettomieten sind also etwas niedriger; den genauen Anteil weisen wir dann im GB aufgesplittet aus. Wir haben als Nettoergebnis einen Wert von rund 2,1 Mio. erreicht, das sind rund 51 Cent je Aktie und ich muss mich entschuldigen, der Vorjahreswert waren 46 Cent je Aktie, da ist ein kleiner Fehler passiert in der Grafik. Beim FFO, das ist für uns die zentrale Kenngröße, haben wir eine Steigerung erreicht von 26 % auf rund 4,6 Mio. das sind 1,14€ je Aktie; dass der Anstieg je Aktie unterdurchschnittlich ist, liegt an der Kapitalerhöhung, die im letzten Jahr durchgeführt worden ist, da ist die Aktienanzahl überdurchschnittlich gestiegen. Aber wenn Sie sich die Mehrjahresübersicht auf Seite 8 anschauen, die Kennzahlen gehen schön nach oben. Wir haben das Nettoergebnis um durchschnittlich 33 % steigern können. Beim FFO ist die Rate sogar noch ein bisschen stärker und wenn Sie auf Folie 9 anschauen, bei uns ist der FFO je Aktie - das ist unsere zentrale Steuerungsgröße - dass wir nicht nur wachsen, sondern dass es auch beim Aktionär ankommt. Der FFO pro Aktie ist im Durchschnitt um 28 % gestiegen und das erlaubt uns auch für 2019 eine Dividendenerhöhung erneut vorzuschlagen in Höhe von 45 Cent je Aktie auf der Hauptversammlung am 18.6.2020.

Was sind unsere Ziele für das laufende Jahr. Wir wollen den Jahresüberschuss auf rund 2,5 Mio. weiter ausbauen, das wären 56 Cent je Aktie. Auch hier wieder: durch die erhöhte Aktienanzahl ist das ein wenig nach unten verzerrt. Beim FFO erwarten wir einen noch stärkeren Anstieg auf 5,7 Mio., das wären 1,30€ je Aktie und wir wollen bei einem annualisierten FFO am Ende dieses Jahres von mindestens 7 Mio. stehen. Wir planen jetzt schon eine erneute Dividendenerhöhung für das Jahr 2020. Und weil das Thema regelmäßig aufkommt: Wir wollen explizit entweder eine Veräußerung des Objekts Radeberg nach dem großen Umbau durchführen, der gerade in Gange ist, oder als Alternative eine signifikante Aufvalutierung, um über ein erhöhtes Darlehen nach Umbau Cash freizusetzen für das weitere Wachstum.

Soweit von meiner Seite, jetzt stehe ich gerne für Fragen zur Verfügung.

Frage von Andreas Pläsier (Warburg Research):
Guten Morgen Herr Schrade. Vielen Dank für die Präsentation und ich habe ein paar Fragen: zum ersten Thema Akquisitionen, Sie haben ja schon vor zwei Wochen rausgeschickt, dass sie in Verhandlungen sind über vier Objekte mit einem Volumen von 14 Mio. und einen anvisierten FFO von 6,5 da genannt. Jetzt haben Sie als Guidance genannt 7 Mio. bis zum Jahresende. Wenn ich das mal umrechne mit normaler FFO-Marge und den normalen Multiplikatoren, dann komme ich zu der Erkenntnis, dass Sie bei der Pipeline optimistisch sind und wahrscheinlich über den 15 bis 20 Mio. rauskommen könnten? Das wäre jetzt die erste Frage. Die zweite Frage ist: Wie beurteilen Sie die Preisentwicklung bei den Objekten, die Sie akquirieren würden und die Verfügbarkeit. Und Frage drei: Wie ist der aktuelle Cash-Bestand, um dieses Wachstum letztendlich auch zu finanzieren? Und die letzte Frage nochmals zu Radeberg. Sie hatten ja schon ein paar Worte dazu verloren. Vielleicht können Sie ja noch ein paar mehr Details dazu bringen. Das wäre nett. Danke sehr.

Matthias Schrade: Die Pipeline ja, die sieht unverändert gut aus. Wir haben eine große Zahl an Objekten, die uns angeboten werden, wobei es eine steigende Zahl - das war auch schon letztes Jahr so - von absurden Preisvorstellungen gibt, die werden dann nicht verfolgt, bzw. wir nennen dann unseren Preis zurück, der aber meist soweit unterhalb der des Verkäufers liegt, dass zumindest mit uns dann keine Transaktion zustande kommt. Wir haben aber letztes Jahr erneut bei den Einkäufen ziemlich genau zum 10-fachen im Durchschnitt eingekauft. Ich habe es nicht ganz exakt nachgerechnet. Von daher: Wir kriegen am Ende des Tages unsere Objekte. Dieses Jahr ist es noch relativ früh. Wenn die Transaktionen zustande kommen, die wir avisiert haben, insbesondere das eine große Objekt, dann ist die Wahrscheinlichkeit, erneut 15 bis 20 Mio. oder wahrscheinlich sogar ein bisschen darüber, relativ hoch. Jede einzelne Transaktion ist de facto von der Zeitschiene nicht kalkulierbar, es kann immer im letzten Moment kurz vor dem Notartermin noch irgendwas dazwischen kommen. Wir haben oft genug erlebt, dass Objekte, von denen man eigentlich dachte, das ist ein Durchmarsch, es läuft alles reibungslos und im Laufe des Prozesses zieht es sich immer länger hin und nach vielen vielen Monaten erfährt man dann, man kommt nicht zum Zuge oder das Objekt ist an jemand anderen gegangen. Wir haben letztes Jahr ein Objekt gekauft, an dem waren wir sage und schreibe 50!!! Monate dran, bis dann schließlich der Notartermin stattgefunden hat. Ist ein besonders langer Zeitraum, ist aber alles andere als ungewöhnlich.

Der Cash-Bestand. Wir haben einschließlich der Möglichkeit von Dispolinien oder noch nicht ausgezahlter Darlehen irgendwas zwischen 4 und 5 Mio., aber immer noch im Hinterkopf behalten, dass noch für die Dividende was abgeht in einigen Monaten. Von daher können wir durchaus noch ein bisschen was machen. Zum Status Radeberg: Da sind vor drei Wochen die Bauarbeiten losgegangen, bisher läuft alles planmäßig, es ist ja bisher eher die Abrissseite gewesen, erst dann läuft der Umbau. Gespräche mit Investoren haben wir wieder aufgenommen. Damals bei der Expo Real hatten wir die ersten Kontakte gehabt und das war dann für die meisten so spät im Jahr, dass man eher noch Priorität auf andere Projekte gelegt hat, die zwingend im alten Jahr noch abgeschlossen werden mussten. Nun haben wir erste Gespräche auch dieses Jahr wieder gehabt. Es liegen erste Gebote auch vor, ist aber noch viel zu früh im Prozess, um da irgendwelche Rückschlüsse zu ziehen. Auch zum Thema einer möglichen Auf-Valutierung gibt es noch keine konkreten Angebote. Da haben wir erste Anfragen gestellt, um da mal eine Richtung erfühlen zu können. Das ist aber eine Thematik, die wir ganz entspannt angehen können. Am „Produkt“ ändert sich die nächsten neun Monate schließlich nichts und erst dann, wenn der Umbau fertig ist, würde sich der WALT Monat für Monat ein bisschen reduzieren. Wir haben also keinen Druck, bis zu einem bestimmten Stichtag einen Vertrag oder eine Finanzierung beschlossen zu haben.

Frage von Christopher Mehl, SRC Research:
Guten Morgen Matthias, ich habe eine Frage zum LTV, der ist im letzten Jahr ein bisschen runtergekommen im Vergleich zum Vorjahr. Könntest du dazu sagen, was du dieses Jahr vorhast, ob er wieder steigen wird oder ob das Level bleibt?

Matthias Schrade: Das Level ist für uns eigentlich ein Zufallsergebnis, weil sich die Finanzierungshöhe bezogen auf das Bestandsportfolio durch die Tilgung sukzessive reduziert. Es sei denn, wir hätten jetzt gerade größere Revalutierungen laufen, was nicht so wahrscheinlich ist. Die Bewertung der Objekte, das ist ein externes Gutachten. Wenn man dort zu dem Ergebnis käme, die Objekte sind jetzt alle 10% mehr wert, so würde das, ohne dass sich was ändert, den LTV etliche Prozentpunkte nach unten bringen. Wir haben aber deswegen keine bestimmte Zielgröße. Wir finanzieren die Objekte immer einzeln so lange und so hoch wie wir können. Aufgrund der langen Zinsbindung ist das Risiko ja nicht im aktuellen LTV, sondern man müsste eigentlich den Zeitpunkt anschauen, wenn die Zinsbindungen auslaufen – also sprich erst in etlichen Jahren. Da wäre die Tilgung sicherlich im Durchschnitt auf einen rechnerischen LTV von unter 40% gelaufen. Hinzu kommt dann, es sind ja keine klassischen Fälligkeiten, sondern es handelt sich um Annuitäten-Darlehen, d.h. es würde sich der Tilgungsanteil bei einem unterstellt höherem Zinssatz verändern. Wir schätzen also unsere Finanzierungsstruktur als sehr defensiv ein, trotz des auf den ersten Blick relativ hohen LTV bzw. insbesondere hohen Finanzierung zu Beginn, weil er in Relation zum Cash-Flow sehr moderat ist.

Frage von Dr. Hans-Jürgen Strasser:
Nur eine kurze Frage: Als langfristiger Dividendeninvestor würde mich ein bisschen die Einordnung der Ergebnisprognose 2020 interessieren auch im Kontext zu Radeberg. Also wenn man unterstellt, dass DeFaMa in konstantem Tempo weiterwächst sowohl in 2020 als auch in 2021, kann man dann sagen, dass das Ergebnis in 2020 „nur“ um 5 Cent ansteigt wegen Radeberg, also das Plus geringer ist als es z.B. vermutlich wieder in 2021 weiter steigen wird, wenn man also wie gesagt von einer ceteris paribus Annahme ausgeht?

Matthias Schrade: Ja natürlich, also im laufenden Jahr ist von Radeberg praktisch kein Ergebnisbeitrag drin, sogar ein Negativbeitrag wegen der Finanzierungskosten. Wir gehen davon aus, wenn man unterstellt, wir würden Radeberg einfach nur im nächsten Jahr behalten, würde das alleine schon einen kräftigen Sprung auslösen. Ich kann jetzt nicht genau beziffern, wie hoch das wäre, aber sicherlich im Bereich von mehreren 100.000 Euro. Insofern ist der Anstieg schon im letzten Jahr gedämpft durch die Effekte aus Radeberg. Auch die KE-Kosten waren relativ groß im letzten Jahr gewesen, es war vergleichsweise gesehen eine große Maßnahme für unsere Verhältnisse. Und wenn das im nächsten Jahr nicht stattfinden sollte, haben wir auf jeden Fall einen Sprung. Ich möchte mich aber heute nicht aus dem Fenster lehnen und für 2021 auch schon eine Prognose abgeben; das würde man dann gegen Jahresende etwas konkreter diskutieren können.

Frage von Werner Weiß Tac7:
Zum einen zu Ihrer Präsentation auf der Seite 10 in dem FFO-Wachstum rechne ich 24 % aus von 4,6 auf 5,7 Mio., was pro Aktie bezogen von 1,14 auf 1,30€ einem Wachstum von 14 % entspricht. Es gibt ne andere Basis, weil eine KE durchgeführt wurde, ich komme aber nie auf diese Zahlen.

Matthias Schrade: Ich weiß nicht, wo der Rechenfehler möglicherweise liegt, aber das kann ich noch mal nachsehen: 5,7 ist unsere Projektion – ja, Sie haben insofern recht… Also die zugrunde liegende Aktienzahl im Jahr 2019 war exakt 4.051.014 Aktien, um es genau nachrechnen zu können.

Frage 2: Können Sie zum FFO-Wachstum mittel-langfristig etwas sagen, wenn ja, wo sehen Sie in den nächsten 5 Jahren Engpässe diesbezüglich?

Matthias Schrade: Also ich möchte hier ungern eine Prognose hierzu abgeben, weil das Wachstum zu weit überwiegenden Teilen durch Zukäufe kommt und diese lassen sich nicht prognostizieren. Es kann durchaus mal sein, dass es Jahre gibt, in denen so gut wie gar nichts gekauft wird oder wirklich gar nichts gekauft wird, wenn die Preise entsprechend hoch sind oder die Qualität der Objekte nicht stimmt. Es kann umgekehrt auch mal Sprünge geben theoretisch; wir hatten 2018 ein außergewöhnlich hohes Aquisitionsvolumen von 27 Mio. Wir haben jetzt relativ früh im Jahr schon greifbar, dass wir evtl. 14 Mio. auch zu einem relativ gesehen günstigen Faktor akquirieren würden. Wenn in vergleichbarer Größe jetzt noch weitere Objekte kommen – wir haben jetzt erst Ende Februar – kann es dieses Jahr sogar weit über das Level von 2018 hinaus gehen. Ich betone theoretisch, weil in der Praxis können wir dies schlichtweg nicht abschätzen. Dass wir den FFO weiter steigern wollen, dass wir ihn pro Aktie weiter steigern wollen, ist erklärtes Ziel. Wir haben ja öffentlich schon mal genannt, den FFO in Richtung 2€ je Aktie zu bringen, das ist sicherlich auch auf Sicht von einigen Jahren realistisch. Aber ob das 3 oder 5 Jahre sind, ob es dazwischen mal ein Jahr ohne Steigerung gibt, kann ich nicht prognostizieren. Bisher haben wir es jedes Jahr deutlich zweistellig geschafft und ich hoffe, dass wir dies auch so fortsetzen können.

Nachfrage: Wo sehen Sie generell die Engpässe – unter der Verfügbarkeit der Objekte, Verfügbarkeit von EK oder FK vielleicht auch administrative Dinge, die erledigt werden müssen?

Matthias Schrade: Objektverfügbarkeit ist sicher das allerwichtigste – insbesondere hinsichtlich Preis und Qualität. Ein Objekt wie Lübbenau beispielsweise ixt dann auch administrativ eine Herausforderung, da kann man nicht fünf Stück in einem Jahr kaufen. So etwas wie Dinslaken mit nur vier Mietern beispielsweise mit immerhin einer dreiviertel Mio. Jahresmiete, das ist ein vergleichsweise leicht zu verwaltendes Objekt, davon könnte man – wenn es sie gäbe – auch gleich mehrere pro Jahr kaufen und auch größere Sprünge tun. Administration ist generell ein ganz wichtiges Stichwort. Man sieht ja nur die schönen Pressemeldungen, dass wieder was gekauft wurde. Was das im Hintergrund im Nachgang bedeutet und da rede ich nicht davon, dass man mal kurz an alle Mieter ein Schreiben schickt, die Miete auf unser Konto statt auf das des Verkäufers zu überweisen, sondern auch das Nacharbeiten von oftmals vernachlässigten Instandhaltungsthemen, Dokumentationen oder ähnliches. Da ist ein Rattenschwanz dran, der sich über Jahre hinzieht, der dann auch darin hinzieht, dass man mit einigen Mietern lange Diskussionen hat, über Betriebskostenabrechnungen o.ä.. Also das darf man nicht unterschätzen, bis ein Objekt wirklich reibungslos läuft, sind mindestens 12 eher 24 Monate anzunehmen. Das schwankt ganz extrem von Objekten, die vom ersten Tag an sehr gut verwaltbar sind, weil der Voreigentümer sehr gut gearbeitet hat, bis hin zu Katastrophensituationen, wo man auch drei Jahre später immer noch nicht alles abgearbeitet hat, was eigentlich der Voreigentümer bei einer ordentlichen Verwaltung hätte machen müssen. Wir sagen immer, Zielgröße sind 5 bis 8 Objekte pro Jahr anzukaufen, das darf vielleicht auch ein Ticken mehr sein, wenn es einfache Objekte sind, aber wir werden nicht auf einen Schlag ein Portfolio von 30 Objekten kaufen und schon gar nicht von 10 verschiedenen Eigentümern in der Komplexität von Lübbenau. Das ist nicht unsere Linie, denn das Ganze muss am Ende auch beherrschbar bleiben. Auch das ist ein Faktor, wo wir lieber keine Risiken eingehen, auch wenn wir mal ein Portfolio von 20 Supermärkten günstig kaufen und auch finanzieren könnten. Das ist aber nicht unsere Gangart.

Frage von Carsten Stern vom Nebenwerte Journal:
In der Präsentation fehlen mir ein paar Angaben, wie die Bilanz 2019 aussieht. Irgendwie die Größenordnung FK, EK, und vielleicht auch eine Aussage zur EK-Rendite. Ist sie in 2019 auch zweistellig?

Matthias Schrade: Ich habe meine Excel im Hintergrund offen. Eigenkapital dürfte bei ca. 24 Mio. liegen, wobei durch die KE letztes Jahr fast ein Drittel dazugekommen ist. Auf das EK am Jahresanfang 2019 hatten wir auf jeden Fall eine zweistellige Rendite und wenn man das durchschnittliche EK zugrunde legt, müsste sie auch noch zweistellig gewesen sein. Wir hatten ja zum Jahreswechsel ein EK von gut 16 Mio. und jetzt haben wir 2,1 Mio. Ergebnis, also auch wieder deutlich über 10 %. Bilanzsumme tappe ich noch etwas im Dunkeln, bewegt sich irgendwo im Bereich von ca. 110 Mio. und damit hätten wir eine EK-Quote von etwa 20 %, vielleicht etwas drüber, also weitestgehend ähnlich wie im letzten Jahr. Sie dürfte durch die KE ein Stück weit gestiegen sein, wieviel ganz genau kann ich jetzt noch nicht sagen. Und die Höhe des FK beläuft sich auf 76,5 Mio. Zu den Bankverbindlichkeiten kommen dann noch ein paar sonstige Verbindlichkeiten aus Kaufpreisen dazu oder Steuern.

Frage von Thorsten Müller, Lighthouse:
Eine kurze Frage zur Finanzierungsstruktur. Bei den letzten Objekten, den 14 Mio., die Sie voraussichtlich kontrahieren können – wenn wir jetzt mal abstrakt ausgehen von 10x Miete plus Nebenkosten. Wie würden Sie im Moment die Finanzierungsstruktur einschätzen? Wo läuft im Moment da der Markt für DeFaMa?

Matthias Schrade: Wir haben es in der Vergangenheit geschafft, durchschnittlich über 90% der Nettokaufpreise zu finanzieren; im Schnitt etwa 85% der Gesamtinvestition. Das ist nach wie vor die Linie, wo wir hinsteuern. Die Quote schwankt aber, insbesondere abhängig davon gibt es eine Maklerprovision und damit höhere Kaufnebenkosten oder nicht, in welchem Bundesland bewegt sich das – also sprich wie hoch ist die Grunderwerbsteuer – hier gibt es ja derzeit Sätze zwischen 3,5 und 6,5%. Wenn man also die Idealstruktur hätte in Bayern oder Sachsen und ohne Makler, sind die Kaufnebenkosten rechnerisch bei 5,5% und wenn man irgendwo landet bei 6,5% Grunderwerbsteuer plus Makler und Notar, dann bewegt man sich locker auch über 10% der Kaufnebenkosten. Und dann hängt es davon ab, ob die Bank bereit ist, zu 100 %, zu 95%, zu 90% zu finanzieren. Im Schnitt kalkulieren wir mit ungefähr 85 % der Gesamtinvestition. Das ist bei den Objekten, die wir ankaufen, eine realistische Größe. Ich darf allerdings noch darauf hinweisen, wenn man die Pressemeldung genau gelesen hat, dann konnte man erkennen, dass wir hier unter dem 10-fachen der Ist-Miete kaufen werden oder der Ist-Erträge. Einschließlich der Solar-Anlage liegen wir hier also zwischen 8 und 9 im Durchschnitt.

2. Frage: Verwendung des FFO. Sie nehmen ungefähr 40 % für die Dividende. Die übrigen 60 %, wie verteilen die sich zwischen Tilgung und Capex?

Matthias Schrade: Capex ist im Regelfall in den Kennzahlen schon drin; Instandhaltungskosten werden bei uns in der Regel nicht aktiviert und von daher ist das Nettoergebnis zum weit überwiegenden Teil nach Capex. Investitionen wie zum Beispiel Umbaumaßnahmen ist das Einzige, was noch aktiviert wird. Das hält sich aber relativ gesehen in Grenzen; das war letztes Jahr – ich schätze jetzt mal – eine niedrig sechsstellige Summe; maximal wenige 100 T€, die hier drin stecken. Ansonsten fließen die Cashflows zum erheblichen Teilen auch in die Tilgung, das darf man nie vergessen, das ist ja keine GuV-Position, sondern eine Cashflow-Positition und wenn man das mal überschlägig rechnet, dann sind die 60 %, die übrig bleiben, auf diese Weise dann auch schon vergeben.

Frage von Michael Köhler, privat:
Sie haben ja vor ca. einem Jahr Herrn Stich eingestellt. Können Sie mir etwas zu den anstehenden oder bereits begonnenen Umbau bzw. Neubau oder Erweiterungen sagen; insbesondere welche Objekte davon betroffen sind und wie die Kosten geschätzt sich belaufen könnten?

Matthias Schrade: Man muss generell sagen, Herr Stich ist nicht nur ausschließlich mit Neubau oder Erweiterung oder sowas beschäftigt, Mietverträge mit Aldi, Rewe, KIK und Co. münden sehr häufig in Umbauwünsche, Erweiterungen, Modernisierungen und da kommen sehr häufig auch baurechtliche Themen mit rein. Wir kämpfen bereits seit mehr als einem Jahr mit Eberswalde darum, dort den KIK in die ehemalige Schleckerfläche hinein zu vergrößern. Bisher sieht es schlecht aus; es hätte eigentlich schon längst die Filiale vergrößert sein können mit entsprechenden Mieterträgen; die Stadt möchte das nicht zulassen. Ist eine längere Geschichte, die hier den Rahmen sprengen würde. Über solche Themen kümmert sich Herr Stich auch. Konkret zur Frage, was ist als Baumaßnahmen geplant. Wir haben hier in Lübbenau diverse Maßnahmen; haben dort gerade eine Kardiologie-Praxis reinbekommen; wir haben dort den Fleischer modernisiert und vergrößert beziehungsweise sind gerade dabei, das zu machen. Wir planen im 1.OG eine große Fläche für TEDI zusammenzuschließen, um eine Vielzahl von kleinen, schlecht vermietbaren Flächen zusammenzulegen. In dem Zusammenhang wird ein Mieter umgesetzt; da wird eine Einheit auch wieder abgetrennt. Alles zusammen, was ich hier aufgelistet habe, sind sicherlich schon 300.000 bis 400.000€; da könnte aber auch noch was dazukommen. Dem stehen aber dann auch Zusatzmieten im deutlich fünfstelligen Bereich entgegen. In Hamm haben wir bereits das OG an ein neues Fitness-Studio vermietet, da wurde ein Baukostenzuschuss vereinbart, der aber eine signifikante Mietsteigerung auch die nächsten Jahre vorsieht; das war eine 6-stellige Größe; in Hamm wird wahrscheinlich auch mit Penny im EG umgebaut werden, da ist noch kein Mietvertrag geschlossen, aber Penny hat Interesse, seine Fläche dort zu vergrößern; das war auch eine 6-stellige Investition. In Genthin haben wir mit MäcGeiz einen neuen Mieter gefunden, der die ehemalige Bäcker- und ehemalige Spielhallen-Fläche nimmt; das war ursprünglich mit 40-50.000 kalkuliert, ist aber letztendlich über 100.000 geworden; auch hier wegen Baurecht, Brandschutz usw., das ist eine Thematik, die wirklich eine große Rolle spielt. Diese Art von Maßnahmen – das sind hier nur einige Beispiele – werden wir auch in anderen Objekten haben. Wir werden in Büdelsdorf im linken Flügel im OG – derzeit unser größter Leerstand, da war ein Mieter drin, der so ein Labor betrieben hat, der jetzt mehr Standorte zusammen gelegt hat und wir gehen davon aus, dass wir diese Fläche auch intensiv umbauen müssen – entsprechend Baukostenzuschuss an Interessenten zahlen. Es ist noch zu früh, um das abzuschätzen, wird aber wahrscheinlich auch niedrig sechsstellig werden. Wir planen in Büdelsdorf am rechten Flügel einen Aufzug zu installieren, weil im OG eine Zahnarztpraxis ist und die Patienten allmählich älter werden; da würden wir eine vermutlich niedrig sechsstellige Investition, die allerdings auch wieder mit einer Mieterhöhung bei den Obergeschoßmietern mit einhergeht, so dass dann auch eine gewisse Rendite auf diese Investition fließt. Das sind einige Beispiele. Man muss im Portfolio permanent dran bleiben und dran arbeiten, selbst wenn man unter dem Strich gar nichts so Dramatisches verändern will.

Frage von Johannes Schwarz:
Sie schreiben in der heutigen Pressemeldung, dass Sie einen FFO von 5,7 Mio. Euro erwarten und dass Sie in dieser Prognose den Umbau von Radeberg bereits berücksichtigt haben. Das würde bedeuten, dass ohne Umbau der FFO höher wäre. Ob Sie uns mal sagen können, wie sich diese Belastungen zusammensetzen und wie hoch sie ungefähr sind?

Matthias Schrade: Die wesentliche Belastung ist, dass es in Radeberg in diesem Jahr so gut wie keine Mieten gibt, jedenfalls dramatisch weniger als vor dem Umbau bzw. nach dem Umbau. Trotzdem sind Fixkosten da. Die Versicherung muss trotzdem sein, auch Grünpflege oder Winterdienst, wo noch der Baumarkt betrieben wird, kann man nicht einstellen. Gleichzeitig haben wir Finanzierungskosten. Ich bin zunächst davon ausgegangen, dass diese voll auf den FFO gehen und dass es nicht rausgerechnet wird; dazu können mir gerne die Analysten gerne mal sagen, ob das so üblich ist, aber ich habe eher die konservative Variante genommen und ich komme damit im laufenden Jahr in Radeberg auf einen negativen FFO. Wenn ich das mal für das laufende Jahr rechne, dann müsste das zwischen 400-450.000 Euro gewesen sein, d.h. eine halbe Mio. um es mal ganz grob abzustecken gegenüber dem Vorumbaustadium und noch mehr gegenüber dem Nachumbaustadium.

Frage von Sven Pans Privatinvestor:
Frage zur Ad-hoc zur Photovoltaik. Gibt es Möglichkeiten, hierfür weitere Flächen zu öffnen, oder ist dies gar nicht erst gewünscht?

Matthias Schrade: Bisher ist es so, dass wir Dachflächen bewusst nicht mit Photovoltaik-Anlagen bepflastert haben. Der Hintergrund ist, dass bei Lebensmittlern wie Aldi oder REWE auch das Thema Abriss/Neubau diskutiert wird. D.h. man müsste vielleicht ein Objekt abreißen, auf dem eine langfristig vermietete Photovoltaik-Anlage steht, wenn man von einer vermieteten Anlage ausgeht. Andererseits hat man große Investitionen, wenn man sie nach ein paar Jahren wieder abschrauben muss. Wenn aber solche PV-Anlagen bereits drauf sind, macht es Sinn, dass wir die mit übernehmen und in dem Fall über eine separate Gesellschaft, in dem Fall über die DeFaMa Zubehör GmbH, dann auch weiter betreiben. Grundsätzlich ist es aus baulichen und strategischen Gründen nicht unser Ziel, die Dachflächen mit Solaranlagen weiter auszustatten.

[The_Jackal]

Deine Arbeit hier ist der Wahnsinn, Philojoephus. Danke.

Und wieder einmal zeigt sich, dass man, insbesondere in Krisenzeiten, mit einer Defama bestens aufgehoben ist. Das Corona-Virus ist lt. jüngsten Meldungen auch schon bei uns in Rheine und Ibbenbüren angekommen.... der Dax taucht weiter ab.... und unsere Defama steht einfach nur da wie der Fels in der Brandung.

[Michale]

Ein sehr schönes Interview dabei auch etwas über die drei noch ausstehenden Objekten zum Kauf.

https://www.4investors.de/nachrichten/boerse.php?sektion=sto…

[philojoephus]

!

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[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.916.885 von philojoephus am 07.03.20 15:24:41

Sehr schöne Zusammenfassung von Dir!
Ich sehe es auch so, dass unsere Defama weitestgehend "corona-resistent" sein sollte. Wenn ich da an meine anderen Werte im Depot denke, wird mir dagegen jetzt schon schlecht. Mein Depot hat es inzwischen über 20% runtergeprügelt.

An die kommenden Wochen mag ich garnicht denken. Besonders ärgere ich mich über Hypoport, wo ich schon längst eine komplette Gewinnmitnahme in Erwägung gezogen hatte, nachdem ich damit über 400% im Plus stand und die Aktie letztlich extrem hoch bewertet war. Aber nein, habe ich mal wieder nicht gemacht - jetzt zahle ich dafür einen hohen Preis.

Wünsche Euch Allen für die nächste Zeit alles Gute..... mir wird jetzt schon schlecht. Schlecht auch deshalb, weil ich Defama zu gering gewichtet habe, wie sich jetzt zeigt.

Gruß

Stefan

[Hanspeterdergrosse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.918.187 von The_Jackal am 07.03.20 19:34:41

Nervosität steigt.

Auch hier steht jetzt ein grosser Einbruch bevor.

[Hanspeterdergrosse]

Und extrem illiquide der Wert. Verkauf ist nur noch mit grossen Abschlägen möglich. Immer ein immenser Nachteil der kleinen Werte.

[Hanspeterdergrosse]

Und extrem illiquide der Wert. Verkauf ist nur noch mit grossen Abschlägen möglich. Immer ein immenser Nachteil der kleinen Werte.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.976.284 von Hanspeterdergrosse am 12.03.20 12:01:35

Auch wenn es ein wenig runter geht...so what...?

Was die momentane Krise mit DEFAMA zu tun hat oder zu tun haben wird (Umsatz in Einzelhandelsgeschäften steigt aufgrund Hamsterkäufen sogar und dass Edeka, Rewe ihre Läden zusperren und die Mietzahlungen einstellen ist auch nicht gerade wahrscheinlich )

Daher, wer jetzt unbedingt aussteigen will/muss, kann dies gerne tun, das wird die restlichen treuen Aktionäre sicher wenig kümmern bzw. nur deren Dank für die günstigen Nachkaufchancen sichern.

[babbelino]

@longterm

Günstige Nachkaufchancen? Defama ist alles, aber nicht günstig. Dafür hat sich bei zu vielen Aktien, auch aus dem Immobilienbereich, der Bewertungsmaßstab infolge des Kursbebens komplett verschoben.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.978.420 von babbelino am 12.03.20 14:01:34

Annualisierter FFO Multiple bei unter 11, da kann sich gerne jeder selbst ein Bild machen, wie teuer er das findet, denn mit Ertragsrückgängen ist eher nicht zu rechnen, außer es glaubt hier jemand, dass Edeka, Rewe, Lidl in nächster Zeit ihre Mieten prellen...

[LongTermForever]

In diesem Zusammenhang ganz interessant:

https://www.handelsblatt.com/unternehmen/handel-konsumgueter…

[LongTermForever]

Noch ergänzend...

Mit aktuellen Xetra Kursen von nun nur noch 14,50 Euro wäre es jetzt aber in der Tat ein schöner Zeitpunkt für flankierende Stützungen durch Insider-Käufe. Dies würde zugleich das Commitment des Managements zum Unternehmen in diesen unsicheren Zeiten unterstreichen.

[supialexi2]

Selber würde ich ja gern noch in wenigen Monaten gross nachkaufen.
Glaube es weiss keiner wie sich die Kurse insgesamt entwickeltn. Es reden einige von noch weiteren Kursrückgänge, doch diese sind meistens genauso schnell zu ende, wie sie angefangen sind.

Fakt ist, dass defama, aber auch die beiden Elgeti-Werte, sich sehr gut gehalten haben. Oftmals sah man auch bei Tagesrückgängen von 5 % keinen Kursverlust bei defama.
Klar wäre es nicht falsch, wenn der Aufsichtsrat vielleicht mal ein paar Stücke nachkaufen, Schrade selber meinte mal, eine natürliche Grenze wäre sein Vermögen überhaupt.

[Hanspeterdergrosse]

Der Absturz wird hier mit Verzögerungen auch noch kommen. Besonderer Corona-spezifische Probleme sehe ich für Defama auch nicht.

Aber die Bewertungsrelationen zu anderen Aktien verschieben sich derzeit gewaltig. Und der alleinige Blick auf FFO Mutiple und Dividendenhöhe sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Gesellschaft sehr deutlich über Eigenkapital/Substanz notiert.

Schon manche vermeintliche "Dividendenperle" kommt dann auch mit hohen Kursverlusten daher.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.982.914 von Hanspeterdergrosse am 12.03.20 17:23:38

Ich habe es gerade gewagt und nochmal ein paar Krümel zu 15,10 nachgelegt. Schaun mer mal.

[Kampfkater1969]

Herrlich, wer diese Krisen zu nutzen weiß. Noch jede (!!) Krise hatte ein Ende und mutige Investoren wurden reichlich belohnt.

Denke aber, dass sich die Panik der "Herdentiere" noch nicht genug ausgekotzt hat.

Meine beabsichtigten gestaffelten Käufe in Defama für das "Familiy Office" haben deshalb noch etwas Zeit.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.981.675 von LongTermForever am 12.03.20 16:21:10

@ LongTerm & supialexi2

Herr Schrade hat doch in den letzten Tagen schon gekauft.

MfG JE

[Prof_B]

Der Spread bei den Maklern von ca. 1,00 € ist Wucher. Er beträgt normalerweise 10 cent.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.993.174 von philojoephus am 13.03.20 09:57:03

Das stimmt. Aber der letzte Kauf war am 28.02.

Seitdem sind die Kurse nochmal deutlich gefallen und es besteht zudem mehr Druck auf dem Wert, wodurch "Stützungskäufe" gerade aktuell gut täten.

[philojoephus]

@ babbelino & Hanspeter

>> Dafür hat sich bei zu vielen Aktien ... der Bewertungsmaßstab infolge des Kursbebens
>> komplett verschoben.
Ja, zugunsten der Käufer von Aktien. Der wichtigste Bewertungsmaßstab für Anleger - also die Zinsen - hat sich ja kaum verändert. Die Zinsen sind sogar tendenziell gefallen. Aber die Aktienbewertungen sind stark zurückgekommen. Der Spread zwischen Anleihe- und Dividendenrendite dürfte auf dem höchsten Stand seit der Finanzkrise sein.
Und wenn die Panik anhält, dann werden die Regierungen Konjunkturprogramme anschieben und die und Zentralbanken die Zinsen weiter senken. Saudi Arabien hat diese Woche ja schon damit angefangen. Der Ölpreisrückgang - sollte er von Dauer sein - ist ein gigantisches Konjunkturprogramm - weltweit. Im Moment hat das keiner auf dem Radar, aber das wird sich ändern. Jeder Pendler, der mit dem Auto fährt, merkt das sofort in seinem Portmonee.
Die Zentralbanken werden dann die Leitzinsen weiter senken und die Anleihekäufe verstärken. D.h. noch niedrigere Zinsen für noch länger. Und die Regierungen werden sich auch noch etwas einfallen lassen. In Hong Kong gibt es schon Helikoptergeld.

Wenn sich der Staub erstmal gelegt hat, werden sich einige wünschen, sie hätten nicht verkauft sondern gekauft. Man muss sich nur mal überlegen, in was für einer Anlegerwelt wir dann leben werden? Es wird eine Welt sein, in der es weiterhin keine Zinsen gibt. Aber extrem hohe Verzinsungen an den Aktienmärkten. Denn die Renditen, die man aktuell am Aktienmarkt geboten bekommt, sind schon extrem großzügig angesichts von Nullzinsen.

Ich muss die ganze Zeit an etwas denken, was Rolf Elgeti letzte Woche auf der HV der Dt. Konsum gesagt hat:

Ich möchte betonen: Wir kaufen nach wie vor zu sehr, sehr guten Anfangsrenditen an; knapp unter 10 % und finanzieren uns für 1,X %; d.h. das Delta zwischen Mietrendite und Fremdkapitalkosten beträgt 8 % - das ist dramatisch viel und das ist sehr, sehr positiv; Wenn man das zu Ende denkt, dann ist es unheimlich schwer, dieses Geschäftsmodell kaputt zu bekommen; denn es bedeutet, dass wir deutlich mehr als 60 % unserer Mieter verlieren könnten und immer noch in der Lage wären, unsere Kredite zu bedienen;

Letzte Woche habe ich noch gedacht: Schade, dass ich diese Möglichkeiten nicht habe. Und diese Woche denke ich: Free Cash-Flowrenditen von 10 % und mehr? Die bekomme mittlerweile auch bei gestandenen Unternehmen. Was für die Dt. Konsum gilt, gilt auch für DeFaMa und jeden Investor, der über die aktuelle Panik hinaus schauen kann. Wer Geld zum Anlegen hat, bekommt gerade eine riesen Chance.

Man muss ich mal überlegen, was es wirklich bedeutet, wenn es heißt: Kaufen, wenn die Kanonen donnern. Es bedeutet, dass die Zukunft extrem unsicher ist. Das man nicht weiß, was morgen wieder schlimmes passiert. Ja, was morgen überhaupt noch steht und wie man aus dieser Krise wieder herauskommt, geschweige denn, wie es besser werden soll. Die Zukunft erscheint einem komplett schwarz und negativ.
Alles was man in so einem Moment braucht, ist ein Grundvertrauen, dass Menschen und Organisationen sich anpassen und von selbst daran arbeiten, dass sie überleben und dass es ihnen in Zukunft wieder besser geht. Und das haben sie zu allen Zeiten getan.

FAZIT: Ich wette, dass sich die Bewertungsmaßstäbe langfristig nicht verschoben haben. Das haben sie in der Finanzkrise ja auch nicht. Für ein paar Monate gab es Ende 2008/Anfang 2009 einige extrem günstige Gelegenheiten, die aber nicht von Dauer waren. Die Wahrscheinlichkeit, dass wir das diesmal in spätestens zwei Jahren genauso sehen werden, ist extrem hoch.

MfG JE

Fun Fact: Gestern war Donnestag, der 12.03.2020, und der Dax hatte einen rabenschwarzen Ausverkauf. Wisst Ihr, was auf dem Tag genau vor 17 Jahren war. Also am Mittwoch, den 12.03.2003? Richtig, der Tiefpunkt im Dax nach dem Platzen der Dot.com Blase.

WICHTIGER HINWEIS: Der Autor dieses Beitrags hält selbst Aktien und handelt auch mit ihnen. Die in diesem Dokument enthaltenen Informationen und Meinungen wurden vom Autor nach bestem Urteilsvermögen abgegeben und entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Erstellung des Dokuments. Sie können sich aufgrund künftiger Ereignisse oder Entwicklungen ändern.
Dieser Beitrag stellt weder eine Aufforderung noch ein Angebot oder eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Anlageinstrumenten oder zum Tätigen sonstiger Transaktionen dar.
Die abgegebenen Informationen und Meinungen können je nach den speziellen Anlagezielen, dem Anlagehorizont oder der individuellen Vermögenslage für einzelne Anleger nicht oder nur bedingt geeignet sein. Der Autor übernimmt keinerlei Haftung für Verluste oder Vermögensschäden, die aufgrund von Informationen und Meinungen des Autors entstanden sind.

[Effektenkombinat]

Sehr guter Beitrag! Was sich gegenüber 2008/9 natürlich geändert hat, ist die persönliche, tiefe Schockwirkung. Das darf man nicht unterschätzen. Es macht was mit der Psyche der Menschen, was gerade abläuft. Bei jedem von uns. Und das wird in der einen oder anderen Weise bis in die Bewertung von Aktien hineinwirken, denke ich.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.995.208 von Effektenkombinat am 13.03.20 12:01:01

Die Masse der Mitbürger überschätzt die eigene Fähigkeit, Buchverluste größeren Umfangs mental aussitzen zu können. Viele kollabieren nervlich schon um die 20%.

Folge oft: Verkaufen in Panik, Kaufen erst weit wieder oben oder gar nicht mehr.

Wenn man schon länger an der Börse anlegt, weiß man, es gibt wenige sehr gute Einstiegschancen in jedem Jahrzehnt. Aktuell wohl wieder mal so weit.

Noch jede (!) Krise hat die mutigen Sachwerteanleger belohnt, noch jede! Nur eine Frage des Mutes und der Geduld.

Nur Dummschwätzer kaufen genau am Tief.

Ich kaufe in solchen Krisen eine breite Auswahl an zerfledderten Werten, in mehreren Schritten. Denn man hat meistens ja Zeit, selten eine V-Formation innerhalb eines Monats.

Harter Fakt:

Unsere Welt benötigt Null- und Minuszinsen, dauerhaft. Oder es gäbe einen Neustart! Den will doch kaum einer....also, ran an fette Dividendenrenditen, unterlegt mit gutem Geschäftsmodell.

Und nicht immer jeden Tag über den Kurs jammern. Ein Käufer einer Miet-ETW lässt auch nicht jede Woche ein "Wertgutachten" fertigen, nein, er kassiert Erträge und wartet ab......über Jahre...Jahrzehnte.

Defama hat nur ein (!) Risiko aus meiner Sicht: Ende der Menschheit....

Eintrittswahrscheinlichkeit = in meiner Lebensspanne aus meiner Sicht = um die Null %.

[Kampfkater1969]

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-deutsche-fach…

Der letzte Absatz = !!!! Ein Lob an unseren Vorstand!

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.996.669 von Kampfkater1969 am 13.03.20 13:30:26

Zitat von Kampfkater1969: https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-deutsche-fach…

Der letzte Absatz = !!!! Ein Lob an unseren Vorstand!

Na ja, ob das jetzt so schlau war, wird sich erst noch zeigen!

Fakt ist, defama, wird immer dann nicht nur keine Miete erhalten, sondern sogar die Nebenkosten tragen müssen, wenn ein Geschäfts schliesst.

Frage mich ohnehin wie lange soll das laufen? Es werden zig Veranstaltungen verlegt, in NRW werden jetzt alle Schulen geschlossen, etc. Und was ist in 6 Wochen, wenn 10 oder 20 mal soviele angesteckt sind? Dann immer noch alles zu oder mit höheren Risiken wieder öffnen?

[supialexi2]

Wenn Elgeti etwas berichtet von um 1,x % zu zahlenden Zinser und rund 10 % erhaltenen Mieten und einer Spanne von 8% so gilt das ja nur für das Fremdkapital.
Beide Elgeti Gesellschaften sind Reits, d.h. sie müssen immer min 45 % Eigenkapital einsetzen, sind aber auch komplett auf Ebene der Gesellschaft von Steuern befreit.
Das ist ein einschneidender Unterschied zur defama, die ja nur plant 15 bis 20 % anfangs als Eigenkapital einzubringen.

Also die Chancen auf höhere Gewinne im Verhältnis zum eingesetzten Kapital sind bei defama eindeutig höher. Bei Elgeti ist es noch mehr eine teilweise Kapitalanlage, die defama will richtig Geld verdienen mit ihrem Eigenkapital.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.997.845 von supialexi2 am 13.03.20 14:57:51

Aus heutiger Sicht in meinen Augen die richtige Entscheidung. Was "morgen" sein wird, wissen nur die Besserwisser, am besten ja immer hinterher.... ;-)

[babbelino]

Moin,

die Corporate News von heute ist eine honorige Geste von Herrn Schrade, die Respekt verdient. Sie spricht für tiefes Vertrauen in die finanzielle Stabilität der Mieterschaft.

[Kampfkater1969]

Meine Erfahrungen zeigten und zeigen immer wieder, nur in den Krisen und Notlagen erkennst du den wahren Charakter eines Menschen.

Bei "Sonnenschein" glänzen viele "Freunde" und "Menschenfreunde". In der Theorie..... ;-)

Deshalb meinen Respekt vor dem Vorgehen unseres Vorstands.

Mit fremden Geld den "Wohltäter" zu spielen, kann jeder Vollpfosten.

[pickuru]

CEO von "DEFAMA" Matthias Schrade im Interview vom 13. März 2020

https://aktien-boersen.blogspot.com/2020/03/ceo-von-defama-m…

[Rolizei]

ungewöhnlich und überraschend - aber China hat ja gezeigt, dass radikale Schritte, auch zu Lasten der Wirtschaft, ansteckende Krankheiten stoppen können.
Die dt. Politik handelt zögerlich oder gar nicht, die Unternehmen schicken ihre MA nach Hause und untersagen alle Dienstreisen oder gehen außergewöhnliche Wege, um ihren Teil beizutragen.

[Amplitude]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.994.497 von philojoephus am 13.03.20 11:15:45

@philojoephus

kann man so sehen. Man kann aber auch die Lage globaler betrachten. Da hätten wir z.B. italienische Banken, die sowieso ganz schwach daherkommen und nun mit gigantischen Kreditausfällen durch Unternehmenspleiten konfrontiert werden. Dies gilt auch für andere Länder. Die Banken stehen also enorm unter Druck, je länger ein shut down anhält. Die brauchen dann Stützen vom Staat. Ebenso wie viele andere Unternehmen. Die Verschuldungen der Staaten werden also rapide steigen bei sinkenden Steuereinnahmen. Was das mit dem Euro macht und welche Folgen das weltweit hat ist doch kaum abschätzbar. Auch eine Deflation nach einer Rezession kann ich mir vorstellen. Ich bin da leider nicht so optimistisch wie du.

[Hanspeterdergrosse]

Selbst bei dem vergleichsweise noch stabilen Kursverlauf der Defama ist doch wieder bezeichnend, wie Leute mit Blick auf eine attraktive, stabile Dividendenrendite voll ins Messer gelaufen sind.

Diejenigen, die unter Verzicht auf Dividende und selbst unter Inkaufnahme von Strafzinsen von 0,5% per anno ordentlich cash auf der Kante haben, sind jetzt die Könige.

Diejenigen, die mit Blick auf vordergründig verlockende Dividenden in "Top-Dividendenwerten" investiert sind dürften weitaus höhere Kursverluste eingefahren haben.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.024.865 von Hanspeterdergrosse am 16.03.20 14:28:56

Dem kann man nur zustimmen.

Prinzipiell muss man aber sagen, dass diejenigen, die in den letzten Jahren nicht in Aktien investiert und stattdessen brav ihr Sparbuch gefüttert haben auch jetzt bei Schleuderpreisen nicht einsteigen werden, ungeachtet der enormen Renditechancen.

Im Gegensatz zu den Aktionären von Blue Chip Aktien, die in ein paar Jahren vermutlich wieder erhebliche Vermögenszuwächse erfahren werden, bleibt den Sparbüchern auch auf viele zukünftige Jahre halt leider nur der Vermögensrückgang durch Null- und Strafzinsen.

Wer am Ende besser da steht wird nur die Zukunft zeigen, auch wenn ich eine starke Vermutung habe...

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.024.865 von Hanspeterdergrosse am 16.03.20 14:28:56

Wer meint, er sei mit 100% Cash sicher, der könnte sich irren.

Sollte alles kollabieren, weil der Virus länger tobt, als alle auf der Rechnung haben, dann ist das "Papiergeld" am Ende, wertlos.

Dann ist "Sachwerteeigentümer" der König unter allen "Armen".

Denn, final, war bisher der Geldbesitzer immer im größten Nachteil.

Sollte alles zusammenbrechen, geht es nur darum, weniger zu verlieren als Andere.

Die Staaten könnten in die Verlegenheit kommen, gar nicht so viele Schulden, ungedeckt, machen zu können, um alles zu retten, was "brennt".

Da wäre eine Defama als Beispiel dann auch betroffen, aber ein "kleinerer Verlierer".

Die Schäden eines Virus, der sich durch die ganze Welt fressen könnte, jahrelang, würde hunderte Billionen USD/€ Schäden verursachen. Vom menschlichen Leid ganz abgesehen.

Da könnte der finanzielle Kollaps aller Geldguthaben die Krönungen werden, zu vielen Toten, in allen Bereichen der Welt.

Papiergeld war noch nie (!!) sicher. Sachanlagen etwas besser.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.011.960 von Amplitude am 15.03.20 09:09:25

@ amplitude schrieb am 15.03.20 09:09:25 Beitrag Nr. 1.628

>> Man kann aber auch die Lage globaler betrachten.
Mein Beitrag Nr. 1.617 war global betrachtet. Das sind Kaufkurse, nicht nur bei der DeFaMa.
Ich bin vor kurzem das Archiv des Handelsblatts durchgegangen, weil ich im März 2009 Artikel gesucht habe, die die damaligen Bewertungen verdeutlicht haben. Ich kann nur sagen, wer die Überschriften und die Artikel von damals liest, der hätte nicht gekauft. Obwohl es die beste Chance seit Jahren war. Beispielhaft habe ich mal einen Artikel unten eingestellt. Er wurde zwei Wochen vor dem absoluten Tiefpunkt veröffentlicht.

Warum ich mir bei den aktuellen Kursen ziemlich sicher bin?
Flossbach von Storch hat in den letzten Jahren auf ihren Veranstaltungen für Anleger immer eine interessante Grafik des MSCI World gezeigt.
Sie haben das Publikum gefragt: Was wäre passiert, wenn Sie einen Tag vor der Lehman Pleite in den MSCI World investiert hätten (also am 12.09.2008)?
Nun innerhalb von 6 Monaten hätten sie 39 % ihres Einsatzes verloren.
Aber wer dabei geblieben ist, dessen Investment hat in den nächsten 10 Jahren (also bis zum 12.09.2018) um 250 % zulegt (durchschnittlich 9,2 % p.a.). Wohlgemerkt nicht bezogen auf den Tiefstkurs im März 2009 sondern den Einstandskurs im September 2008.

Warren Buffett hatte übrigens in der N.Y. Times vom 16.10.2008 bereits empfohlen Aktien zu kaufen. Seine Begründung war einfach:

„A simple rule dictates my buying: Be fearful when others are greedy, and be greedy when others are fearful. And most certainly, fear is now widespread, gripping even seasoned investors. To be sure, investors are right to be wary of highly leveraged entities or businesses in weak competitive positions. But fears regarding the long-term prosperity of the nation’s many sound companies make no sense. These businesses will indeed suffer earnings hiccups, as they always have. But most major companies will be setting new profit records 5, 10 and 20 years from now.“

Der Artikel ist nach wie vor sehr lesenswert: https://www.nytimes.com/2008/10/17/opinion/17buffett.html

Der Erbsenzähler sagt jetzt vielleicht: Er war viel zu früh dran. Stimmt. Und trotzdem ist er dafür reichhaltig belohnt worden, wie das MSCI-World Beispiel von Flossberg zeigt.

Auch die Insider sind in so einem Markt meistens zu früh dran. Obwohl sie sich derzeit auffällig zurückhalten. Allerdings nicht bei der DeFaMa, wo heute schon wieder Käufe gemeldet wurden. Und auch bei der Dt. Konsum. Es scheint ja, dass die Geschäfte dieser beiden Unternehmen demnächst die einzigen sein werden, die noch offen haben.

MfG JE



BULLE & BÄR: AKTIEN - Teuer wie lange nicht

Handelsblatt print: Nr. 039 vom 25.02.09 Seite 29 / Bulle & Bär Ingo Narat INGO NARAT | FRANKFURT Aktien sind billig. Mit dieser These locken viele Analysten zum Einstieg. Aber die Wahrheit sieht anders aus. Nach den wirtschaftlichen Hiobsbotschaften der letzten Wochen scheint es sogar, als wären Aktien heute teurer als vor ihren Kursstürzen. Messlatte ist der Quotient aus Kurs und Gewinn, das viel zitierte Kurs-Gewinn-Verhältnis.
Wie Analysten sich irren und der Realität hinterher hinken, dieses Thema ist Legende. Vor zwei Jahren erwarteten sie für das Jahr 2008 für die im US-Aktienindex S& P 500 enthaltenen Firmen einen Durchschnittsgewinn von 92 Dollar. Anfang dieses Monats waren davon nach Berechnungen des Analysehauses Standard & Poor's gerade einmal 26 Dollar übrig geblieben.
Das Ritual dürfte sich wiederholen. Im Frühjahr vergangenen Jahres lag der Konsens für das jetzt angelaufene Jahr bei rund 82 Dollar Gewinn. Jetzt sind es noch 32 Dollar. Nach aktuellem S & P-500-Stand von rund 750 Punkten wären US-Titel demnach mit dem 23-fachen Gewinn bezahlt. Eine stattliche Bewertung, wenn man bedenkt, dass große Aufschwünge bei zehn oder tiefer starteten.
Auch die 23 Dollar könnten sich am Ende als zu optimistisch erweisen, gemessen an den rasant abstürzenden Konjunkturdaten während der vergangenen Monate und Wochen. Für das vierte Quartal 2008 hat Standard & Poor's jedenfalls keinen Gewinn mehr errechnet, sondern einen Verlust in Höhe von knapp 12 Dollar. Das ist einmalig in der Historie. Sinnvolle Kalkulationen für ein Kurs-Gewinn-Verhältnis sind damit hinfällig.
Der bekannte Vermögensverwalter Jens Ehrhardt hat jetzt auf eine aktuelle Gewinnschätzung für das erste Quartal 2009 hingewiesen, die weit skeptischer ist als der Konsens: Desolate zwei Dollar erwartet die Bank of America. Auf das Jahr hochgerechnet, können Schwarzseher daraus einen Gewinn von acht Dollar und daraus eine abenteuerlich hohe Bewertung von 94 ableiten. Welcher Schätzung man auch glauben mag: Attraktive Einstiegsniveaus sehen anders aus.
Die Charttechniker scheinen sich den Pessimisten anzuschließen. Nach Beobachtung der Kurvendeuter haben wichtige Indizes während der vergangenen Tage langfristige Unterstützungslinien nach unten durchbrochen oder stehen kurz davor.
Der S & P 500 ist bei seinem Tief vom November vergangenen Jahres angelangt. Wenn er weiter fällt, eröffnet sich den Chartanalysten nur noch der Blick in einen Abgrund. Die Dax-Beobachter sehen für den Heimatmarkt nach dem jüngsten Einbruch unter die 4 000er-Marke wenigstens eine Auffanglinie. Sie schauen auf die Zone von 2 300 Punkten, von der aus die Hausse im Frühjahr 2003 begann.
Das wird die heimischen Börsianer kaum trösten. Die aktuelle Lage ist erschreckend. Wer den Zahlenspielen traut, der kann nur eines tun: den Großteil seines Pulvers trocken halten. Das erscheint lebenswichtig.

[Kampfkater1969]

Es gab in der Vergangenheit nicht wenige Jahre, in denen innerhalb des jeweiligen Jahres höhere zweistellige prozentuale Verluste gegeben waren, diese aber bis zum Jahresende nicht nur ausgeglichen wurden, sondern sogar mit Gesamtzuwachs abgeschlossen haben.

Panik an den Börsen = kein guter Ratgeber.

Die besten Börsentage sind für den langfristigen Erfolg entscheidend. Gibt Studien, die besagen, dass das Dauerinvestment weitaus höhere jährliche Renditen bringt, als wenn man die 10 besten Tage oder die 20 besten Tage verpasst, wegen "Panik"...

Die "Supertage" an den Börsen folgen oft innerhalb von zwei Wochen nach den Kursstürzen.

Kaum einer kauft sich da wieder rechtzeitig ein.

Wer nicht mit Derivaten zockt, hat einen mächtigen Partner! Zeit!

Deshalb, da auch diesmal die Welt nicht untergehen wird, die mit Bedacht ausgesuchten Aktien halten und nachkaufen.

Auch eine Defama. ;-)

[LongTermForever]

Nachdem hier manchmal der Vorwurf kam, wir würden in diesem Thread nur "schönfärben", anbei auch einmal ein etwas kritischerer Artikel für das Geschäftsmodell der DEFAMA.

https://www.welt.de/wirtschaft/article206541365/Coronavirus-…

[Hanspeterdergrosse]

Die Hauptprobematik bei derart kleinen, marktengen Aktiengesellschaften ist doch immer das zunehmende Austrocknen der Handelsliquidität.

Unnd bei Defama stört mich, die Marktbewertung wohl immer noch oberhalb des Substanzwertes (dh. Marktwert der Immobilien zzgl. Barliquidität abzgl. Schulden) liegt.
Dieser Umstand wird stets gerne übersehen, wenn man auf die vordergründig attraktive Dividende ziehlt.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.051.556 von Hanspeterdergrosse am 18.03.20 15:13:44

Zitat von Hanspeterdergrosse: Die Hauptprobematik bei derart kleinen, marktengen Aktiengesellschaften ist doch immer das zunehmende Austrocknen der Handelsliquidität.

Ja. Könnte man jetzt in Threads für 100.000 weltweit gehandelte Nebenwerte schreiben.
Der normale Anleger hat DEFAMA Aktien zum Halten - nicht zum traden.

Ich frage mich, wieviel Langeweile man haben muss, um in einen Thread einer Aktie, die einen "stört" permanent irgendeine Reihung von Floskeln zu schreiben.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.051.556 von Hanspeterdergrosse am 18.03.20 15:13:44

@ Hanspeter

>> Die Hauptproblematik bei derart kleinen, marktengen Aktiengesellschaften ist doch immer das
>> zunehmende Austrocknen der Handelsliquidität.
Aber dieses Austrocknen ergibt auch Chancen: Extrem günstige Kurse. Sogar günstiger als vor dem Börsengang! Dazu gleich mehr. Und aktuell ist die Liquidität in der Aktie immer noch höher als zu den Anfangszeiten der Börsennotiz. So schlecht sieht es also gar nicht aus.

>> Und bei Defama stört mich, die Marktbewertung wohl immer noch oberhalb des Substanzwertes (dh.
>> Marktwert der Immobilien zzgl. Barliquidität abzgl. Schulden) liegt. Dieser Umstand wird stets gerne
>> übersehen, wenn man auf die vordergründig attraktive Dividende zielt.
Vergiss den Substanzwert. Der sagt relativ wenig aus. Siehe auch die Beiträg Nr. 6 und 1.301 auf diesem Board. Übrigens, Rolf Elgeti führte auf der 2019er HV der Dt. Konsum aus: Die REITs in den USA arbeiten komplett ohne NAVs und die USA sind ja nicht gerade Kapitalmarktentwicklungsland.

Hier mal ein anschauliches Beispiel, warum einen die NAV-Betrachtung schnell in die Irre führen kann:

Stell Dir vor, jemand bietet Dir ein Sparbuch Deiner lokalen Sparkasse zum Kauf an. Das Geld ist leider auf 50 Jahre fest angelegt und derjenige braucht jetzt dringend Geld. Auf dem Sparbuch sind 10.000 Euro eingezahlt. Die aber erst in 50 Jahren abgehoben werden können. Die Verzinsung liegt dauerhaft bei 0,3 %. D.h. Du bekommst 30 Euro pro Jahr ausgezahlt.
Was ist dieses Sparbuch jetzt wert? Der Substanzwert (NAV) dieses Sparbuchs liegt bei 10.000 Euro. Aber würdest Du die auch bezahlen wollen, angesichts der mickrigen Verzinsung? Das wäre vermutlich selbst einem Kontoguthabenverfechter wie Dir zu teuer, oder?

Und nun stellt Dir vor, Du bekommst noch ein zweites Sparbuch angeboten. Auf dem sind „nur“ 3.000 Euro eingezahlt. Auch die können erst in 50 Jahren abgehoben werden. Aber weil es zu besseren Zeiten angelegt wurde, beträgt der Zinssatz dauerhaft 10 %. D.h. Du bekommst 300 Euro pro Jahr ausgezahlt.

Was ist dieses Sparbuch wert? Derzeit sicherlich deutlich über 3.000 Euro, weil die Zinsen praktisch bei Null liegen. Selbst wenn Du es für 5.000 Euro erwerben könntest, wäre das noch ein guter Deal, obwohl Du 2.000 Euro (66 %) über Buchwert bezahlen würdest. Dagegen wären 5.000 Euro für das erste Sparbuch noch zuviel!

FAZIT: Der Buchwert ist relativ irrelevant. Der Ertragswert ist entscheidend. Vor allem dann, wenn man den Buchwert nicht liquidieren kann.


Zurück zur DeFaMa. Klar ist, dass man die DeFaMa erstmals seit ihrem Bestehen unter dem NAV gehandelt wird. Also, wenn man schon dieses Bewertungkriterium heranziehen will, dann muss man konstatieren: So günstig war die Aktie noch nie! Weder vor dem Börsengang, wo man die Aktie nur zum NAV kaufen konnte. Noch nach dem Börsengang, da die Aktie bisher immer über NAV gehandelt wurde. Hier zeigt sich, welche Chancen einem die Börsen manchmal eröffnen.

Gemäß Q3 2019 Bericht lag der NAV je Aktie per 30.09.2019 bei 12,90 Euro.
Aktuell kann man die Aktie zu 12,70 Euro kaufen. Also unter NAV!

Und das unterzeichnet noch, wie stark die Aktie unter NAV notiert. Denn seit dem 30.09.2019 ist ja einiges passiert. Folgende Rechnung würde ich aufmachen:

NAV je Aktie per 30.09.2019..................12,90 €
+ FFO Q4 2019 & Q1 2020*...................+0,60 €
+ Weitere Zukäufe seit Q3 2019** .........+1,20 €
vermuteter aktueller NAV je Aktie.......14,70 €

*) Berechnung des FFO für das Q4 2019 und Q1 2020:
FFO 2019............4.600 T€ gem. Meldung vom 25.02.2020
FFO 9M 2019......-3.250 T€ gem. Q3 2019 Quartalsbericht
FFO Q4 2019........1.350 T€

1.350 T€ x 2 Quartale = 2.700 T€ : 4.420 T Aktien = 60 Cent je Aktie

**) Seit dem 30.09.2019 wurden noch die Objekte Albstadt, Sigmaringen, Rendsburg und Zeitz erworben. Gemäß den einzelnen Kaufmeldungen haben diese Objekte Mieterlöse i.H.v. 1,9 Mio. Euro und 16,7 Mio. Euro gekostet. Der Gutachter hat die Objekte im Bestand gem. GB 2018 S. 37 mit dem 11,6fachen der Jahresmiete bewertet.
1,9 Mio. Mieterlöse x 11,6fach = 22,0 Mio. Euro abzgl. 16,7 Mio. Kaufpreise = 5,3 Mio. Euro NAV-Zuwachs bzw. 1,20 Euro je Aktie.
Das diese Schätzung nicht ganz auf der Luft gegriffen ist, sieht man an dem Objekt Zeitz, dass für 9 Mio. Euro gekauft wurde. Auf der HV der Dt. Konsum war zu hören, dass die Dt. Konsum 12 Mio. Euro für das Objekt geboten hat. Das zeigt, dass allein dieses Objekt mind. 3 Mio. Euro mehr wert ist, als es gekostet hat. Damit hätte allein dieses Objekt den NAV um 3 Mio. Euro bzw. 67 Cent je Aktie gesteigert (12 Mio. Verkehrswert - 9 Mio. Euro Kaufpreis = 3 Mio. Euro Zuwachs beim NAV : 4,42 Mio. Aktien = 0,67 Cent je Aktie).

Bist Du sicher, dass es wirklich diese Gründe sind, die Dich vom Investieren abhalten? Für mich klingt das eher wie vorgeschoben.

MfG JE

[babbelino]

@joe

Danke für Deinen Beitrag. Das Problem ist doch, dass aus heutiger Sicht angesichts der enormen Unsicherheit der Multiple nicht mehr 11,6 beträgt, sondern tiefer zu verorten ist.

[Kampfkater1969]

Was ist eine Aktie als ertragsbringender Sachwert = wert?

Alle zukünftig kommenden Zahlungsströme sind der Wert. Die Wertsteigerungen der Substanz gibt es on top.

Wegen Minuszinsumfeld nach Inflation, ist die Abzinsungsminderung auf den heutigen Barwert minimal.

Schaut auf die Prime Werte in Deutschland, viele massive Kursverluste. Da ist doch eine Defama ein Segen.

Dazu stabile, steigende Dividenden.

Auch in Krisen, wie dieser nun.

[The_Jackal]

Dax aktuell über minus 8%. Das gibt es doch alles garnicht!
Der Markt stellt sich scheinbar auf den vollständigen Kollaps, dem Ende der Wirtschaft ein, und dem kann sich auch Defama jetzt nicht mehr entziehen. Man könnte meinen, dass das Ende der Welt bevorsteht.

[cybernetic]

Hallo zusammen,

@LongTermForever

vielen Dank für deinen Beitrag mit dem verlinkten Artikel zur Welt.

Dass die Onlinebestellungen jetzt zulegen kann ich durchaus verstehen, da wie auch im Artikel erwähnt insbesondere junge Menschen mit höherem Einkommen sich Lebensmittel etc. vorzugsweise liefern lassen. Da wird vlt. auch einmal im Büro der Hinweis von Kollegen kommen. So läuft das zumindest bei uns in der Firma.

Bei älteren Menschen kann ich mir nicht wirklich vorstellen, dass der Trend dauerhaft ist, denn für ältere Menschen ist das Einkaufen auch ein Erlebnis. Zu Zeiten in denen man jedoch Angst haben muss im Supermarkt umgerannt zu werden um eine Packung Toilettenpapier oder Desinfektionsmittel zu erhalten, verzichten ältere Menschen dann lieber auf dieses "Erlebnis".

Außerdem sollte man nicht außer Acht lassen, dass Amazon nach wie vor vorzugsweise den Lieferdienst von Lebensmitteln in Großstädten wie Berlin, München etc. anbietet. Die Fläche auf dem Land ist dagegen nicht so rentabel wie die Stadt, durch längere Wege und dünnere Besiedlung.

Selbst bei mir in einer kleinen Großstadt in Süddeutschland ist es jetzt so, dass im Mehrfamilienhaus sich Nachbarschaftshilfen zusammenfinden. Hier wird angeboten sollte jemand Corona oder eine Grippe haben er sich auf eine Liste eintragen kann und ein Nachbar bringt die gewünschten Lebensmittel vom Supermarkt mit, oder das Angebot mit dem Hund Gassi zu gehen etc. In anderen Städten findet man ähnliches prominentestes Beispiel dürfte momentan "Corona Care" sein (wer es nicht kennt einfach mal danach suchen).


@JOE
Wieder einmal ein fantastischer Beitrag von dir. Insbesondere auch der Vergleich mit dem Sparbuch trifft den Nagel auf den Kopf.
Jedoch habe ich meinen geplanten Nachkauf für die Defama bereits durch. In der Nachbetrachtung zu früh. Jedoch sehe ich es auch genau so wie du es mit dem Sparbuch verglichen hast bzw. auch in Beitrag 1632 (der Teil mit Flossbach von Storch sowie Warren Buffett). Egal mit welchem Einstandskurs man letztendlich reingegangen ist in die Defama, in 10 Jahren werden die Kurse sehr wahrscheinlich deutlich höher stehen als die Höchstkurse die wir bereits hatten und die Dividenden werden bis dahin auch weiter fließen.


Gruß Stefan

PS: Bleibt mir hier bloß alle gesund, damit wir uns im Juni auf der HV der Defama sehen

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.055.633 von The_Jackal am 18.03.20 19:32:51

Zitat von The_Jackal: Dax aktuell über minus 8%. Das gibt es doch alles garnicht!
Der Markt stellt sich scheinbar auf den vollständigen Kollaps, dem Ende der Wirtschaft ein, und dem kann sich auch Defama jetzt nicht mehr entziehen. Man könnte meinen, dass das Ende der Welt bevorsteht.

Wie Hanspeter richtig schrieb, ist der Kursrückgang auf das Austrocknen der Handelsliquidität zurückzuführen. Und von Kollaps kann man bei diesen Kursen sicherlich sprechen. Aber was passiert eigentlich? Die Aktien, die jetzt in der Krise verkauft wurden, wandern von "zittrigen" in "starke" Hände, was bisher in jeder Krise so war und mit hoher Wahrscheinlichkeit auch jetzt wieder so ist.

Auch werden die Lebensmittel-Mieter, die in den Einkaufszentren angeheuert haben, derzeit eine Sonderkonjunktur verspüren (Allerorten leere Regale). Außerdem hat H. Schrade ja angekündigt, dass er es "Nichtlebensmittelhändlern" freistellt, den Laden zu schließen und zwar auf Kosten von H. Schrade und nicht der DeFaMa, was hier im Board soweit ich mich entsinnen kann, noch gar keine Erwähnung fand. Von mir ein herzliches Dankeschön dafür! Dies bedeutet nämlich für uns Aktionäre, dass hierfür -zumindest bis Ende April- keine Kosten für unsere DeFaMa entstehen. Bei welcher anderen Gesellschaft hat das je ein Vorstand gemacht? Mir jedenfalls ist hier nichts bekannt.

@Joe, auch von mir vielen Dank für Deinen Beitrag. Meinen "Daumen" hast Du Dir auf jeden Fall verdient.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.053.266 von philojoephus am 18.03.20 17:25:01

Zitat von philojoephus: @ Hanspeter

.......
-----
*) Seit dem 30.09.2019 wurden noch die Objekte Albstadt, Sigmaringen, Rendsburg und Zeitz erworben. Gemäß den einzelnen Kaufmeldungen haben diese Objekte Mieterlöse i.H.v. 1,9 Mio. Euro und 16,7 Mio. Euro gekostet. Der Gutachter hat die Objekte im Bestand gem. GB 2018 S. 37 mit dem 11,6fachen der Jahresmiete bewertet.
1,9 Mio. Mieterlöse x 11,6fach = 22,0 Mio. Euro abzgl. 16,7 Mio. Kaufpreise = 5,3 Mio. Euro NAV-Zuwachs bzw. 1,20 Euro je Aktie.
Das diese Schätzung nicht ganz auf der Luft gegriffen ist, sieht man an dem Objekt Zeitz, dass für 9 Mio. Euro gekauft wurde. Auf der HV der Dt. Konsum war zu hören, dass die Dt. Konsum 12 Mio. Euro für das Objekt geboten hat. Das zeigt, dass allein dieses Objekt mind. 3 Mio. Euro mehr wert ist, als es gekostet hat. Damit hätte allein dieses Objekt den NAV um 3 Mio. Euro bzw. 67 Cent je Aktie gesteigert (12 Mio. Verkehrswert - 9 Mio. Euro Kaufpreis = 3 Mio. Euro Zuwachs beim NAV : 4,42 Mio. Aktien = 0,67 Cent je Aktie).

Bist Du sicher, dass es wirklich diese Gründe sind, die Dich vom Investieren abhalten? Für mich klingt das eher wie vorgeschoben.

MfG JE

[/s]


Also die Deutsche Konsum soll 12 Mio für das Objekt Zeitz geboten haben. Doch der Eigentümer hat lieber an defama verkauft, die nur 9 Mio bezahlen....

Man konnte lesen, dass es hier Besonderheiten gab, aber , dass ein Verkäufer mal einfach etwas ein paar Mio billiger verkauft, als ein anderer zahlen würde, ist gegen jede Logik und klingt extrem unglaubwürdig.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.056.992 von Michale am 18.03.20 20:52:42

Ich hatte es hier umgehend verlinkt und auch gelobt. Meinen Link nicht gelesen? ;-)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.056.449 von cybernetic am 18.03.20 20:22:42

Dein Optimismus gefällt mir, dass es im Juni 2020 in Deutschland HVs geben wird. :-) Sehe ich auch so.

Aktuell werden neben den aktuellen HVs im März auch schon weitere zahlreich in der Zukunft abgesagt.

Da es dann auch keine Dividendenauszahlungen geben wird, fehlt insoweit dem Markt auch das Kapital für Nachkäufe bei diesen ausgebombten Kursen.

Ob eine Defama in einem kommenden finalen Sell-off des Marktes dann unter 10 € geben wird?

Gehe dann aber davon aus, dass alleine die hier im Themenfaden versammelte Kaufkraft dann dies zu kräftigen Nachkäufen nutzen wird.

Auch Herr Schrade wird da umfangreicherer zukaufen, wenn die aktuellen Mitaktionäre sich dann teils dem Ausverkauf hingeben.

Hieran sieht man wieder, wie wichtig es für eine Aktie ist, auch einen großen Teil "Daueranleger" zu haben. Ein hoher ängstlicher Streubesitz brächte da nur noch mehr Druck.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.059.275 von Kampfkater1969 am 19.03.20 07:23:45

Zitat von Kampfkater1969: Ich hatte es hier umgehend verlinkt und auch gelobt. Meinen Link nicht gelesen? ;-)

Sorry, Deinen Link hatte ich nicht mehr in Erinnerung.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.053.473 von babbelino am 18.03.20 17:36:29

@ babbelino

>> Das Problem ist doch, dass aus heutiger Sicht angesichts der enormen Unsicherheit der
>> Multiple nicht mehr 11,6 beträgt, sondern tiefer zu verorten ist.
Wenn es so wäre, wäre das doch ein Segen. Leider halte ich es für unwahrscheinlich, dass das passiert.

Die Bewertungsmultiple spielt ja an zwei unterschiedlichen Stellen eine Rolle.

1.) Was passiert beim NAV?
Wir sprachen ja über den NAV. Bei der NAV-Bewertung sind die Gutachterwerte entscheidend.
Gutachterwerte können stark schwanken (z.B. extrem nach oben, wie die TLG in den letzten 2 Jahren gezeigt hat). Aber in unserem Bereich sind sie ziemlich stabil - unabhängig von der tatsächlichen Entwicklung. Die Bewertung der DeFaMa Immobilien hat der Gutachter ja nur von der 11,4fachen der Miete in 2007 auf das 11,7fache in 2018 angehoben. Und das obwohl sowohl die Dt. Konsum als auch die DeFaMa tendenziell höhere Preise zahlen müssen, weil diese Immobilien scheinbar immer stärker nachgefragt und damit teurer werden.

Dass Gutachterwerte auch in der Krise relativ stabil sein können, sieht man z.B. an der NAV Entwicklung bei anderen Immobilienunternehmen während der Finanzkrise.

NAV je Aktie        2007      2008     2009       2010

VIB Vermögen AG    11,17 €   11,06 €  11,85 €    12,36 €

Hamborner AG       11,36 €   10,57 €  10,37 €     *

Dt. Euroshop AG    26,91 €   27,43 €  26,63 €    26,16 €

*) Wegen Umstellung auf REIT nicht vergleichbar
Quelle: Geschäftsberichte der Unternehmen

Der neue Gutachter der Dt. Konsum bewertet die Objekte der Dt. Konsum übrigens mit dem 12,6fachen (siehe Dt. Konsum GB 2019 S. 43), nachdem der alte Gutachter das Portfolio vorher noch mit dem 11,6fachen bewertet hat (GB 2018 S. 43). 12,6fach is ein ganzer Faktor mehr als die Objekte der DeFaMa in 2018 bewertet wurden. Insofern haben wir da eher noch Luft nach oben.

Wie so ein Gutachter die aktuelle Lage bewertet, werden wir vermutlich relativ schnell herausfinden. Die Dt. Konsum lässt ihre Immobilien immer zum 30.06. bewerten. Somit werden wir schon Mitte August bei der Dt. Konsum sehen, ob sich an der Einschätzung etwas geändert hat.

Aber warum sollte der Gutachter da seine Meinung ändern? Die Zinsen haben sich nicht groß verändert und die Objekte sind auch ziemlich stabil. Ich meine, das zeigen sie doch gerade. Alles andere macht zu, außer Geschäfte des täglichen Bedarfs. Also das Hauptgeschäftsfeld der Dt. Konsum und der DeFaMa. Die DeFaMa erlebt gerade etwas ganz anderes als z.B. die Dt. Euroshop und viele Unternehmen, die kaum wissen, wie sie den Betrieb aufrechterhalten sollen. VW und BMW haben alle Werke in Europa geschlossen.

2.) Was passiert bei den tatsächlich gezahlten Einkaufsfaktoren?
Wenn ich mir etwas wünschen dürfte, dann das Du Recht hast und die Einkaufsfaktoren sinken. Denn davon würde die DeFaMa im Ankauf weit mehr profitieren, als es schadet, wenn der NAV sinkt. Wie gesagt, mir ist der NAV egal. Ich investiere ja auch nicht bei Unternehmen nach dem Buchwert, sondern nach dem Ertragswert. Und der Ertrag auf das eingesetzte Kapital steigt, wenn die Einkaufsfaktoren fallen. Und da die DeFaMa noch viel einkaufen will, wäre das von Vorteil. Aber ich glaube nicht, dass das passiert.

Ob die Einkaufsfaktoren tatsächlich sinken werden wir ja ganz schnell sehen. Die Ankäufe der Dt. Konsum und DeFaMa innerhalb der nächsten 12 Monate werden ja zeigen, ob die Faktoren gesunken sind oder nicht.

MfG JE

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.056.992 von Michale am 18.03.20 20:52:42

@ Michale schrieb am 18.03.20 20:52:42 Beitrag Nr. 1.642

>> Wie Hanspeter richtig schrieb, ist der Kursrückgang auf das Austrocknen der Handelsliquidität
>> zurückzuführen
Das ist in der Tat ein sehr interessanter Punkt, der mir bei einem anderen Unternehmen vor ein paar Tagen extrem aufgefallen ist.

Oft sieht man ja nur die Kursveränderung und schaut gar nicht direkt auf den Handel. Aber das sollte man tun, denn schon wenige Aktien können hier für enorme Ausschläge sorgen - übrigens in beide Richtungen.

So ist es z.B. am 16.03.2020 morgens bei Bijou Brigitte passiert:

Am Vortag hatte die Aktie bei 38,20 Euro geschlossen. In der ersten Handelsstunde des folgenden Tages fiel die Aktie auf Xetra, dem liquidesten Handelsplatz, wie ein Stein - um satte 6,40 Euro oder 16,8 %. Und wenn man sich dann mal die Ticks anschaut, stellt man fest, dass es läppische 1.001 Aktien dafür gebraucht hat.

Xetra            Veränderung      gehandelte

16.03.2020           ggü.      Aktien    Aktien

Zeit       Kurs    Vortag      Stück    kumuliert

09:02:12   38,00   -0,52%         0         0

09:02:13   38,00   -0,52%       129       129

09:08:56   37,50   -1,83%        88       217

09:08:56   37,30   -2,36%        15       232

09:08:56   36,80   -3,66%       344       576

09:12:10   36,40   -4,71%        15       591

09:12:10   36,10   -5,50%        99       690

09:12:10   36,00   -5,76%        55       745

09:25:36   36,00   -5,76%        10       755

09:45:36   33,50  -12,30%       179       934

09:46:33   33,20  -13,09%        37       971

10:07:20   32,30  -15,45%        15       986

10:07:20   31,80  -16,75%        15     1.001

1 Stunde  -6,40€  -16,75%         1.001 Aktien 

Quelle: Onvista.de

Ein Verkauf von nur 1.001 Aktien im Wert von 36.000 Euro hat gereicht, um die Marktkapitalisierung um fast 50 Mio. Euro zu senken! 1.001 Aktien von über 7,7 Mio. ausstehenden Aktien.

Ist das Unternehmen wirklich 50 Mio. Euro weniger Wert, nur weil gerade nicht genügend Käufer für 1.000 Aktien da waren? Schwer vorstellbar. Ich glaube das ist es, was Warren Buffett meint, wenn er sagt, dass es einen Unterschied zwischen Preis/Kurs und Wert gibt.

Das gleiche gilt auch für die DeFaMa, wo wegen des hohen Spreads zwischen Geld- und Briefkurs teilweise Aktien im Wert von weniger als 3.000 Euro ausreichen, um die Marktkapitalisierung um über 4 Mio. Euro zu heben oder zu senken, wie es am 17.03.2020 auf Xetra und Tradegate passiert ist.

Da kann jeder Kleinaktionär Werte im Millionen Euro Bereich bewegen.

MfG JE

Tradegate             Veränderung         gehandelte

17.03.2020               ggü.            Aktien     Aktien

Zeit             Kurs     Vortag         Stück     kumuliert

18:22:32      14,30    6,72%         100       670

14:01:09      13,50    0,75%         200       570

10:11:33      14,00    4,48%         140       370

10:11:05      14,00    4,48%         220       230

09:24:47      15,00    11,94%         10        10

Quelle: Onvista.de

[Aliberto]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.061.927 von philojoephus am 19.03.20 10:19:36

Über manche Aussagen solltest Du wirklich noch einmal intensiver nachdenken:

"1.) Was passiert beim NAV? Bei der NAV-Bewertung sind die Gutachterwerte entscheidend......Aber in unserem Bereich sind sie ziemlich stabil - unabhängig von der tatsächlichen Entwicklung."

"Dass Gutachterwerte auch in der Krise relativ stabil sein können, sieht man z.B. an der NAV Entwicklung bei anderen Immobilienunternehmen während der Finanzkrise."

Du willst jetzt aber nicht ernsthaft die Finanzkrise mit dieser Krise vergleichen oder ? Unterhalte Dich aktuell doch einfach mal mit Immobilienmaklern und frage diese Gruppe nach deren Einschätzung zu Immobilienpreisen in diesem und nächsten Jahr ! Und wenn wir dann von Gewerbeimmobilien reden, bekommt die ganze Situation dann noch einmal eine ganz andere wirtschaftliche Tragweite.

Und ja, Defama ist mit Sicherheit deutlich besser aufgestellt (Mieterstruktur etc.) als viele andere Unternehmen, aber auch bei Defama wird es Abwertnugen, Mieterausfälle, Nachschussforderungen aufgrund Neubewertungen seitens der finanzierenden Banken geben etc.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.063.619 von Aliberto am 19.03.20 11:58:46

Zitat von Aliberto: Über manche Aussagen solltest Du wirklich noch einmal intensiver nachdenken:

"1.) Was passiert beim NAV? Bei der NAV-Bewertung sind die Gutachterwerte entscheidend......Aber in unserem Bereich sind sie ziemlich stabil - unabhängig von der tatsächlichen Entwicklung."

"Dass Gutachterwerte auch in der Krise relativ stabil sein können, sieht man z.B. an der NAV Entwicklung bei anderen Immobilienunternehmen während der Finanzkrise."

Du willst jetzt aber nicht ernsthaft die Finanzkrise mit dieser Krise vergleichen oder ? Unterhalte Dich aktuell doch einfach mal mit Immobilienmaklern und frage diese Gruppe nach deren Einschätzung zu Immobilienpreisen in diesem und nächsten Jahr ! Und wenn wir dann von Gewerbeimmobilien reden, bekommt die ganze Situation dann noch einmal eine ganz andere wirtschaftliche Tragweite.

Und ja, Defama ist mit Sicherheit deutlich besser aufgestellt (Mieterstruktur etc.) als viele andere Unternehmen, aber auch bei Defama wird es Abwertnugen, Mieterausfälle, Nachschussforderungen aufgrund Neubewertungen seitens der finanzierenden Banken geben etc.

Du schreibst, wenn man sich mit Immobilienmaklern unterhält und diese Gruppe nach den Einschätzúngen fragt, bekommt die Situation man eine ganz andere wirtschaftliche Tragweite. Kannst Du hierzu nähere Ausführen geben, da mir dies keine Erklärung ist. Und vielleicht hast Du auch Quellen dazu. Wäre sehr schön.

Und bei der DeFaMa wird es Abwertungen, Mieterausfälle, Nachschussforderungen aufgrund Neubewertungen seitens der finanzierenden Banken geben. Hier möchte ich widersprechen. DeFaMa tilgt mit ca. 5 % Anfangstilgung. Die Bewertungen werden hier m.W. immer zum Jahresende vorgenommen und diese sollten bereits abgeschlossen sein. Bei einer Tilgung von 5 % und einer Anfangsfinanzierung von durchschnittlich 85% sind nach dem 1. Jahr bereits 5 % getilgt und wir können allein hier schon eine um 5 % reduzierte Beleihungsquote der Banken entspannt entgegensehen. Außerdem sind die Banken meist Sparkassen und Genossen, die das Objekt meist gut kennen und hier selbst die Bewertung vornehmen und sich meist nicht auf externe Gutachten verlassen.

[Hanspeterdergrosse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.063.619 von Aliberto am 19.03.20 11:58:46

Regelrecht grotesk finde ich den hier im Thread gerne gepflegte Eindruck, das Defama-Aktionariat sei ein familär eingeschworener Kreis.

Börse ist ein nüchternes Geschäft, bei dem jeder sich selbst am Nächsten steht. Gekauft und verkauft wird aus reinem Eigennutz. Diejenigen, die hier vor paar Tagen noch zu guten Kursen den Absprung von der Aktie geschafft haben, haben auch nicht in der Runde hier um Erlaubnis gebeten oder sich um die durch ihr Handeln ausgelösten Kursverluste geschert.

Und niemand weiss derzeit, wie es um die finanzielle Situation der Aktionäre und deren Umfeld gegenwärtig steht. Wenn plötzliche Arbeitslosigkeit, finanzielle Schieflage bei Unternehmen oder Eigenheimfinanzierung bei einem selbst oder im engeren Familienumfeld (Kinder, Enkel) auftut, dann kann es durchaus auch zu weiteren Verkäufen hier kommen. Eben, weil Cash benötigt wird.

[LongTermForever]

Bei den lächerlich geringenen Handelsumsätzen im Verhältnis zu den rund 3 Millionen im Free Float vorhandenen Aktien bezweifle ich, dass hier viele verkauft haben...

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.064.879 von Michale am 19.03.20 13:27:39

@ Aliberto schrieb am 19.03.20 11:58:46 Beitrag Nr. 1.649 (63.063.619)

>> Du willst jetzt aber nicht ernsthaft die Finanzkrise mit dieser Krise vergleichen, oder?
Warum nicht?

Der Vorstand der Deutsche Grundstücksauktionen sagte auf der HV 2009:
„Die Jahre 2007/2008 werden sicherlich als die Jahre des Ursprungs der größten Weltwirtschaftskrise nach den 20er und 30er Jahren des vorigen Jahrhunderts eingehen.“
Kaum ein Makler in Deutschland dürfte einen besseren Überblick über den Immobilienmarkt haben, als die DGA und ihre Tochtergesellschaften. Die sind Marktführer für Immobilienauktionen und führen die Auktionen im Quartalsrhythmus statt. Die merken sofort, wenn der Markt klemmt.

Jede Krise ist einzigartig. Aber das Muster ist doch immer dasselbe. Die Leute bekommen Panik, schreiben linear die Entwicklung fort und malen die Zukunft in den schwärzesten Farben. Und hinterher kommt es dann doch anders.
Für mich gibt es zwischen heute und 2008/2009 einige Parallelen - Überschlagene Ereignisse, was gestern noch normal war, gilt heute schon nicht mehr, Schockstarre, Angst um den Job, Angst, das viele Unternehmen Pleite gehen etc. Man denkt immer, dass die aktuelle Krise alles zuvor gewesene in den Schatten stellt. Ich bin mir da nicht so sicher. Weil ich z.B. die Ölkrise in den 1970er Jahren nicht erlebt habe und auch nicht die Wirtschaftskrise Anfang der 1980er Jahre. Bisher fühlt sich die aktuelle Krise für mich nicht anders an, als 2008/2009. Im Gegenteil, damals hatte ich keine Vorstellung, wie wir aus dem Schlamassel wieder rauskommen. Das ist heute anders.

>> Unterhalte Dich aktuell doch einfach mal mit Immobilienmaklern und frage diese Gruppe nach deren
>> Einschätzung zu Immobilienpreisen in diesem und nächsten Jahr!
Was sagen die denn so?

>> aber auch bei Defama wird es Abwertungen, Mieterausfälle, Nachschussforderungen aufgrund
>> Neubewertungen seitens der finanzierenden Banken geben etc.
Das kann man nicht ausschließen. Ob das wirklich Kurse von 12,50 Euro rechtfertigt, werden wir in ein bis zwei Jahren wissen.

Und was die Entwicklung der Immobilienpreise in dem Segment Nahversorgungsimmobilien angeht, machen wir es doch einfach wie bei unserer letzten Diskussion - als es um NAV und Kapitalerhöhung ging. Wir werden sehen, was passiert. Wie gesagt, ich hätte nichts gegen sinkende Preise einzuwenden.

MfG JE

[Hanspeterdergrosse]

Das ist ja das Problem. Mit minimalen Umsätzen verlieren die extrem marktengen Werte an Wert. Ohne das es bisher nennenswerte Verkäufe gegeben hat.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.065.962 von Hanspeterdergrosse am 19.03.20 14:45:36

Ein Problem ist es nur, wenn ich verkaufen will oder muss. Wenn ich kaufen will, ist es sogar eine Chance.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.066.106 von philojoephus am 19.03.20 14:54:54

Ich kaufe keine (!) Börsenkurse, sondern den Wert und das langfristige Potenzial dahinter.

Wer wie die Maus auf die lauernde Katze schaut, sollte nie Aktien kaufen. Sollte Papiergeld sammeln, ein Leben lang.

Wer keine Buchverluste in immer wieder kommenden Krisen mental aushalten kann und will, nur die Namen der Krisen ändern sich, der sollte sich ein Aktienkaufverbot auferlegen.

Entweder ich bin überzeugt, dass die Menschheit saldiert vorankommt, dann Aktien. Oder ich bin auch notorischer Schwarzseher, dann soll er mit 100% Gold seinen Seelenfrieden finden.

Bisher ging es immer voran, mit Einbrüchen.

Aber wie immer, in dieser aktuellen Krise, soll alles anders sein.

Freut euch des Lebens. Kauft "preis = werte" Aktien, und genießt das Leben.

Sollen andere irre nach WC-Papier-Vorräten gieren......ich schaue lieber nach guten Aktien. Wie eine Defama. ;-)

Oh Herr, werfe Hirn vom Himmel, WC-Papier und Nudeln haben diese Panikbürger schon genug. :-)

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.072.223 von Kampfkater1969 am 20.03.20 07:46:02

weise worte, herr kater, denen ich mich zu 100% anschliessen möchte

[philojoephus]

@ all

Es gibt von ValueDACH ein neues Interview mit Matthias Schrade. Echt interessant, was er da zur Entwicklung bei der DeFaMa und den Auswirkungen des Coronavirus sagt. Ich glaube, dass das vielen noch gar nicht so klar ist.
Gut zu hören, dass Herr Schrade schon vor einer Woche davon ausging, dass sich die Lage noch dramatisch verschlimmern kann und trotzdem DeFaMa-Aktien kauft, weil er der Meinung ist, dass das kaum Auswirkungen auf das Geschäft der DeFaMa haben wird.

Bleibt Gesund JE

Telefoninterview - Wie reagieren Investoren und Unternehmen auf Corona? Fragen an DEFAMA CEO Matthias Schrade

httwww.youtube.com/watch?v=vf0TxXVrmow&feature=youtu.be
13.03.2020 Interview2 -- Das Coronavirus bewegt die Märkte und verändert den Alltag. In dieser Serie wollen wir Reaktionen auf das Virus sammeln. Dafür befragen wir Investoren und Unternehmenslenker, um mehr über die Auswirkungen des Virus herauszufinden.
Matthias Schrade ist CEO der DEFAMA (httdefama.de/). Die DEFAMA kauft und vermietet Fachmärkte in Deutschland. Hier findet ihr seinen twitter Account htttwitter.com/kungler.

Auszüge aus dem Interview:

-> Unser Geschäft selber ist eigentlich so gut wie gar nicht und schon gar nicht negativ [von Corona] betroffen, weil der größte Block unserer Mieter sind die lebensmittelmärkte und die hatten in den letzten Wochen ja durch die Hamsterkäufe sogar Sonderkonjunktur.
-> „Generell ändert sich an der Miete nichts, egal ob der Mieter gute oder schlechte Geschäfte gemacht.
Wenn also nicht in größerem Umfang Mieter durch die Coronakrise Pleite gehen sollten, dann haben
wir eigentlich gar keine Auswirkung auf das Geschäft.
-> „Was die meine persönliche Einschätzung des Virus ist? Ich muss betonen, dass ich natürlich
kein Mediziner bin, sondern ein Zahlenmensch, ein ehemaliger Finanzanalyst. Deshalb habe
ich vor allem die statistische Entwicklung in diversen Ländern verfolgt. Ich folge auch beispielsweise auf Twitter diversen Statistikfreaks, die das Ganze im Detail analysieren. Das Kernproblem ist, dass wir hier über eine exponentielle Ausbreitung reden. Das heißt, es geht nicht darum, dass täglich eine bestimme Zahl an Fällen oben drauf kommt. Das könnte kann jedes Gesundheitssystem relativ problemlos bewältigen. Sondern dass es in Deutschland ungefähr zwischen 34 und 40 Prozent pro Tag
zusätzlich sind. Das bedeutet, dass sich die Fallzahlen ungefähr alle sieben Tage etwas versechsfachen. Und damit, dass sich die Fallzahlen von heute aus in zwei Wochen möglicherweise
schon im Bereich des 40fachen bewegen. Das heißt, das was wir heute an Fällen sehen ist aufgrund der nach Nachlaufzeit bis die Fälle erkannt und identifiziert werden in Wirklichkeit nur ein Bruchteil der Leute, die tatsächlich heute schon infiziert sind. Das ist meine persönliche Einschätzung. Wenn man sich aber anschaut, wie die Entwicklung in anderen Ländern war, dann sieht man, wie aus einfachen,
langsamen und niedrigen Zahlen plötzlich ein Tsunami wird, der das Gesundheitssystem
regelrecht überrollt, wie es ein Arzt aus Italien formuliert hat. Deshalb darf man sich nicht von der
bis jetzt noch relativ überschaubaren Zahl von 3.500 Fällen in Deutschland täuschen lassen. ... Und ich befürchte, dass es in einer Woche dann schon um die 20.000 Fälle sind und in zwei Wochen 100.000 oder mehr.“
-> „Wir haben unseren Mietern - soweit sie nicht Güter des täglichen Bedarfs verkaufen - dringend empfohlen ihre Geschäfte sofort zu schließen und dafür auch angeboten, die Miete ab dem Tag der Schließung bis zu einer eventuellen behördlichen Anordnung oder ansonsten jetzt zunächst erst einmal bis zum 30. April komplett zu erlassen - einschließlich der Nebenkosten. Und damit das der DeFaMa nicht potenziell Ertragsausfälle verursacht würde ich persönlich gegenüber der DeFaMa für die entgangene Miete/Mietnebenkosten einstehen.“
-> Die Reaktionen auf dieses Angebot seitens der Mieter waren ausschließlich sehr positiv. Das Problem ist, dass mehrere Mieter gesagt haben, sie würden ja gerne schließen, aber dass die Miete nun
mal nicht der einzige Kostenblock ist. Gerade im Handelsbereich sind die Margen relativ dünn. Und die Personalkosten sind natürlich noch weiterhin da. Aber auch die Verpflichtung gegenüber Lieferanten. Das heißt die Mieter würden gerne ab sofort schließen und dieses Angebot annehmen, dann würden Sie aber riskieren, dass sie sehenden Auges womöglich in die Insolvenz gehen würden, wenn zu spät staatlich reagiert wird und dann tatsächlich auch beispielsweise ihre sonstigen Kosten abgedeckt werden.
-> Meiner Einschätzung nach ist ein kompletter Lookdown, wie ihn Österreich und Italien bereits durchgeführt haben, unvermeidlich.
-> Wie sehen sie die langfristigen Auswirkungen des Virus auf die DeFaMa - Vielleicht mit Blick auf 2023 oder 2025? Grundsätzlich gehe ich davon aus, dass der Coronavirus auf uns eigentlich gar keine großen Auswirkungen hat. Bezogen auf die operative Geschäftsentwicklung hält sich das sehr in Grenzen. ... Ich sage es mal ganz brutal: Auf drei bis fünf Jahre ist das Thema längst Geschichte, so oder so, selbst wenn es jetzt zu verheerenden Ausbrüchen mit wirklich große Zahlen an Menschen kommt. Die sogenannte Durchseuchung der Bevölkerung ist wahrscheinlich in ein bis zwei Jahren komplett abgeschlossen. Danach ist es von einer normalen Grippewelle nicht zu unterscheiden. Das ist alles eine Laienmeinung. Aber ich habe im letzten Tagen sehr viel zum Thema gelesen, weil ich eigentlich Urlaub hatte.

[babbelino]

Der Umsatz mit Mietern aus dem Non-Food-Bereich macht bei Defama rund 21% aus. Die Geschäfte dieser Mieter sind bereits geschlossen bzw. schließen demnächst (Baumärkte).

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.078.049 von babbelino am 20.03.20 14:25:04

Bitte hier keine Falschmeldungen streuen: aktuell macht das nur Bayern, später ggf Saarland. Da hat Defama gar keine Baumärkte ...

[babbelino]

Ist das nicht ein bisschen naiv gedacht von Dir? Glaubst Du, dass die Märkte in Thüringen oder Hessen offen bleiben, wenn das plötzlich eine Heerschar aus Bayern einfällt?

[LongTermForever]

Nein das meine ich nicht (unbedingt).

Aber ich schreibe solche Dinge eben nun mal erst wenn sie wirklich Fakt sind denn bisher ist eben noch jeder Defama Standort offen...

[babbelino]

Es sind verrückte Zeiten. In diesen Tagen frage ich mich, ob der Föderalismus ein gutes Instrument ist. Ansonsten befürworte und schätze ich den Föderalismus sehr. Generell macht Herr Söder als Landeschef eine "gute Figur", wie man so schön sagt. Wenn ich mir da den einen oder anderen Landesvater ansehe, oh mein Gott. Aber das gehört nicht hierher.

Euch ein hoffentlich geruhsames und gesundes Wochenende.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.079.555 von LongTermForever am 20.03.20 16:31:29

Zitat von LongTermForever: Nein das meine ich nicht (unbedingt).

Aber ich schreibe solche Dinge eben nun mal erst wenn sie wirklich Fakt sind denn bisher ist eben noch jeder Defama Standort offen...

Ich habe babbelino auf meiner Ignore-Liste!

LG Michale

[Teiser]

DGAP-News: DEFAMA stellt sich krisenfest auf (deutsch)
DEFAMA stellt sich krisenfest auf

DGAP-News: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG / Schlagwort(e): Finanzierung/Marktbericht DEFAMA stellt sich krisenfest auf

26.03.2020 / 12:45 Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.



* Hoher Anteil nicht betroffener Mieter wie Lebensmittel, Apotheken, Drogerien * Gut gerüstet für Mietstundungen oder -ausfälle * Tilgungsaussetzung bei Mehrzahl der Finanzierungen vereinbart * Gesamtliquidität von mehr als 5 Mio. EUR eröffnet Handlungsspielraum

Die Deutsche Fachmarkt AG (kurz: DEFAMA) geht die sich verschärfende Corona-Krise offensiv an und ist gut gerüstet, der schwierigen Marktsituation für gewerbliche Vermieter zu begegnen. So entfallen gut die Hälfte der Mieten auf Anbieter von Lebensmitteln, die aktuell sogar höhere Umsätze verzeichnen. Mieter aus dem Gesundheitssektor wie Apotheken und Ärzte, Drogeriemärkte, Banken und Ämter machen einen weiteren großen Anteil aus. Einschließlich weiterer nicht betroffener Mieter und Einnahmequellen - etwa aus Photovoltaikanlagen - sind mehr als zwei Drittel der Gesamterträge von DEFAMA als 'sicher" einzuschätzen.

Hingegen rechnet die DEFAMA nach zahlreichen Gesprächen mit Mietern, die aufgrund behördlicher Anordnung ihre Geschäfte schließen mussten, mit der temporären Aussetzung von Mietzahlungen. Dies betrifft insbesondere die Gastronomie, Reisebüros, Frisöre, Nagelstudios sowie Textil und Schuhe. Neben kleinen inhabergeführten Betrieben baten auch mehrere namhafte Filialisten um vorübergehende Mietstundungen. Nach aktueller Einschätzung wird der weit überwiegende Teil dieser Mieten nachgezahlt werden. Insofern betrifft dies zunächst lediglich die Liquiditäts-, nicht jedoch die Ertragslage.

Vor diesem Hintergrund hat DEFAMA für die laufenden Bankdarlehen höchstvorsorglich eine zeitweise Tilgungs- bzw. Ratenaussetzung beantragt, um eine komfortable Liquiditätsreserve zu bewahren. Für den größten Teil der bestehenden Kredite wurde diese bereits zugesagt. Im Schnitt wurde die Aussetzung für zunächst sechs Monate gewährt. Die finanzierenden Banken begrüßten die Anfrage von DEFAMA ausdrücklich als vorausschauend und bekräftigten in etlichen Fällen, die Geschäftsbeziehung künftig noch ausweiten zu wollen.

Per Ende 2019 verfügte DEFAMA über liquide Mittel von rund 7 Mio. EUR. Nach Auszahlung zugesagter Darlehen sowie noch zu zahlender Restkaufpreise und Kaufnebenkosten beträgt die Gesamtliquidität im Konzern einschließlich freier Kreditlinien aktuell mehr als 5 Mio. EUR. Darüber hinaus geht der Vorstand davon aus, im Zuge von anstehenden Revalutierungen sowie einer noch ausstehenden Objektfinanzierung weitere Mittelzuflüsse in siebenstelliger Höhe generieren zu können. Eine Streichung der Dividende ist nicht geplant. Durch die gute Liquiditätsausstattung eröffnen sich für DEFAMA mittelfristig interessante Handlungsoptionen.
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Das Portfolio der DEFAMA umfasst derzeit 38 Standorte mit rund 167.000 qm Nutzfläche, die zu 96% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, Dänisches Bettenlager, Deichmann, KiK, Takko und toom. Die annualisierte Jahresnettomiete beläuft sich auf gut 13 Mio. EUR. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei rund 6,3 Mio. EUR, entsprechend 1,42 EUR je Aktie.

Über die Deutsche Fachmarkt AG

Die in Berlin ansässige Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) investiert gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 TEUR. Angestrebt ist dabei stets eine zweistellige Nettomietrendite.

Erklärtes Ziel von DEFAMA ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Die DEFAMA-Aktie wird im Qualitätssegment m:access der Börse München sowie im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse und auf XETRA gehandelt.

Kontaktadresse

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG Nimrodstr. 23 13469 Berlin

Internet: www.defama.de

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.139.006 von Teiser am 26.03.20 13:28:21

Sehr vorausschauende Vorgehensweise unseres Vorstands.

Interessant auch die Aussage, dass auch die Filialisten, die nicht Lebensmittel und Drogerieartikel verkaufen, um Mietaussetzungen anfragten.

Gerade die aktuellen Verwerfungen könnten sogar vermehrt lukrative Zukäufe in der Folgezeit ermöglichen.

Gut für Firmen wie Defama, die äußerst gesund finanziell aufgestellt sind.

[babbelino]

Moin,

für mich passen einige Informationen in dieser Nachricht nicht zusammen. Im ersten Abschnitt ist man bemüht herauszustellen, dass 66% der Erträge "sicher" sind. Im nächsten Absatz steht dann aber, dass auch namhafte Filialisten um die Aussetzung von Mietzahlungen gebeten haben. Welche denn und mit welchem Mietvolumen?

Im weiteren Verlauf rechnet man die "gute" Liquiditätssituation vor. Inklusive freier Linien und zugesagter Darlehen (beides kann schnell gestrichen bzw. widerrufen werden) sind aktuell noch 5 Mio. Liquidität vorhanden. Die Auszahlungen für die Dividende (Bloomberg 2 Mio) und die Abflüsse für die Renovierung von Radeberg werden nicht thematisiert. Tilgung aussetzen und sich Dividende zahlen wollen passt für mich nicht zusammen.

Ferner war in der ad-hoc vom 13.3 die Rede davon, dass etwaige Mietausfälle von Herrn Schrade persönlich getragen werden. Offenbar ist diese Situation jetzt temporär eingetreten. Nach meinem Verständnis müsste Herr Schrade jetzt in Vorleistung gehen und diese Mietausfälle der Defama ersetzen. Bei einer Nachzahlung der Miete wäre diese dann an Herrn Schrade weiterzuleiten. Der Vorteil dieser Regelung wäre, dass wir die Tilgungen nicht auszusetzen bräuchten. Was ist also damit?

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.140.323 von babbelino am 26.03.20 14:49:35

@ babbelino schrieb am 26.03.20 14:49:35 Beitrag Nr. 1.667

Als ich die Meldung gelesen habe, hatte ich einen gänzlich anderen Eindruck. Ich dachte: Genau das mag ich an der DeFaMa. Ich muss nicht rumrätseln, wie es läuft, sondern ich bekomme proaktiv die Informationen und kann mir nun selbst Gedanken machen. Und ich fand viele der Infos erstaunlich positiv. Aber so ein Eindruck hängt sicherlich auch mit der Erwartungshaltung zusammen.

>> Im ersten Abschnitt ist man bemüht herauszustellen, dass 66% der Erträge "sicher" sind. Im
>> nächsten Absatz steht dann aber, dass auch namhafte Filialisten um die Aussetzung von
>> Mietzahlungen gebeten haben. Welche denn und mit welchem Mietvolumen?

Also, dass die DeFaMa nicht schreibt, welcher Mieter um Mietaussetzungen gebeten hat, versteht sich wohl von selbst. Das wäre ja extrem rufschädigend. Aber wenn man den Text mal ganz genau liest, kann man schon Vermutungen anstellen. Hier noch mal der Text aus der Meldung:

„Hingegen rechnet die DEFAMA nach zahlreichen Gesprächen mit Mietern, die aufgrund behördlicher Anordnung ihre Geschäfte schließen mussten, mit der temporären Aussetzung von Mietzahlungen. Dies betrifft insbesondere die Gastronomie, Reisebüros, Frisöre, Nagelstudios sowie Textil und Schuhe. Neben kleinen inhabergeführten Betrieben baten auch mehrere namhafte Filialisten um vorübergehende Mietstundungen.“

Welche namhaften Filialisten aus dem Bereich „Gastronomie, Reisebüros, Frisöre, Nagelstudios sowie Textil und Schuhe“, die bei der DeFaMa Mieter sind, fallen Dir denn ein?

Im Bereich der Nagelstudios sind mir gar keine Filialisten bekannt.
Auch bei den Reisebüros nicht. Soweit ich weiß, betreiben TUI, Neckermann & Co. keine eigenen Filialen. Das sind das alles selbstständige Kaufleute.
Im Bereich Gastronomie habe ich auch keine namhaften Filialisten (z.B. McDonalds) unter den DeFaMa-Mietern gefunden. DeFaMa-Mieter aus dem Bereich Gastronomie sind meistens inhabergeführte Bistros etc.
Bleibt noch der Bereich Textil und Schuhe. Und in dem Bereich hat die DeFaMa namhafte Filialisten als Mieter: Deichmann, ABC Schuhe, Mayer's Markenschuhe, KiK, Takko, NKD und Ernstings Family.
Ich glaube Takko und NKD sind derzeit in der Hand von Private Equity Investoren. Bei denen würde ich deshalb auf jeden Fall mit einer Anfrage rechnen.

Dass man über das Mietvolumen noch nichts sagen kann, wundert mich auch nicht. Das ist mit Sicherheit noch in Verhandlung. Aber im Daily von MM Warburg vom 25.03.2020 ist folgendes zu dem Thema zu lesen:

„After discussing the quality of DeFaMa’s tenants with the CEO, we came to the conclusion, that a default risk of 10 % could be a worst-case scenario assuming normalisation after six to eight weeks. ... 2020 estimates reduces as we include a discount of 5 % for the net cold rent to reflect possible temporary defaults. The higher decrease (-12 %) in our estimates for the top line results from a reduction of running costs which have to be paid by tenants.”
https://defama.de/wp-content/uploads/2020/02/Warburg_2020-02…

Also 12 % - im schlimmsten Fall.

>> Inklusive freier Linien und zugesagter Darlehen (beides kann schnell gestrichen bzw. widerrufen
>> werden) sind aktuell noch 5 Mio. Liquidität vorhanden.

Wenn die Banken aus dem Stand bereit sind, bei Annuitätendarlehen, die feste Zahlungen vertraglich vorschreiben, eine Aussetzung der Tilgungs- bzw. Ratenaussetzung für „zunächst sechs Monate“ zu gewähren, warum sollten sie dann Kredite streichen? Daran haben sie doch gar kein Interesse.

Tilgungsaussetzungen sind in Krisenzeiten ein sehr gängiges Mittel. Viele wissen das nicht, aber die Schifffahrt hat ja seit der Finanzkrise die härteste Krise der Geschichte durchgemacht (und ist immer noch in der Krise!). Da war es gang und gäbe, dass Banken bis zu DREI Jahre auf Tilgungen verzichtet haben. Das ist ziemlich gut dokumentiert, weil viele Schiffe in Deutschland als geschlossene Fonds aufgelegt wurden. Und das haben nicht nur die großen Banken wie NordLB, Commerzbank, HSH oder Bremer Landesbank gemacht. Sondern auch viele kleinere Sparkassen und Volksbanken (im Norden), die auch in dem Bereich aktiv waren und sind. Wenn das für Schiffe geht, obwohl die teilweise gar keine Einnahmen hatten, geht es für Objekte, wie sie die DeFaMa hat, erst recht, weil die immer noch Einnahmen haben.

Klar ist doch: Jeder der Beteiligten hat ein großes Interesse daran, dass das Geschäft weiter läuft. Die Mieter wollen Mieter bleiben und nach dem Lockdown auch wieder öffnen. Die DeFaMa möchte gerne die Mieter behalten, weil das besser ist als Leerstand und neue Mieter suchen zu müssen. Und die Banken möchten gerne, dass ihre Kredite nicht ausfallen und sie ein wertloses Objekt an der Backe haben, dass sie gar nicht verwalten und nur für den Bruchteil des Kredites verwerten können. Deshalb versucht jeder dem anderen etwas entgegenzukommen, weil es für alle von Vorteil ist. Die Kosten werden alle am Ende tragen müssen. Der eine mehr, der andere weniger. Aber kaum einer wird wohl gar keine Abstriche machen müssen.

>> Abflüsse für die Renovierung von Radeberg werden nicht thematisiert

Der Umbau wird durch einen Kredit finanziert. Da gibt es keine Abflüsse.

>> Tilgung aussetzen und sich Dividende zahlen wollen passt für mich nicht zusammen.

Das Argument ist nachvollziehbar. Das ist eine gute Frage für die HV. Ich frage mich auch, was besser ist: den Dividendentrackrekord zu pflegen oder mit dem gesparten Geld lieber etwas extrem günstiges zu kaufen. Aktuell tendiere ich eher für die Dividendenkontinuität, weil die langfristig der größere Werttreiber sein könnte.

>> Ferner war in der ad-hoc vom 13.3 die Rede davon, dass etwaige Mietausfälle von Herrn Schrade
>> persönlich getragen werden.
Ja. Aber in der Meldung stand auch, dass Herr Schrade die Mieten und Mietnebenkosten nur bis „zum Zeitpunkt einer behördlichen Anordnung“ trägt. Und die Anordnung ist ja mittlerweile erfolgt.

Ich war erstaunt, wie schnell seitens der DeFaMa konkrete Aussagen erfolgt sind und wie schnell offensichtlich auch die Banken reagiert haben - obwohl sie das bei Annuitätendarlehen nicht müssten.
Wenn es dabei bleibt, kann man wohl davon ausgehen, dass die Mieteinnahmen auch weiterhin ausreichen, um alle Kosten, Zinsen und sogar die Tilgungen zu zahlen. Sodass die DeFaMa auf die liquiden Mittel gar nicht zurückgreifen muss, um das operative Geschäft am Laufen zu halten. Das die Tilgungen sogar ausgesetzt sind, erhöht noch einmal die Sicherheit für die Aktionäre.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.142.360 von philojoephus am 26.03.20 17:04:49

Ich bin im Fall der Defama für den weiteren unterbrechungslosen Aufbau eines langjährigen Dividendenzahlungsstromes, der möglichst jährlich ansteigt.

Investoren schätzen diese Historien und gewähren Bewertungsaufschläge. Ich auch! ;-)

Dividendenaristokraten sind was feines für uns Anleger. Ich habe einige davon im Portfolio.

Gerade in Krisen, diese kommen ja immer wieder, ist auf diese Adligen Verlass. Finde ich klasse, deshalb sind diese Titel bewußt meine Korsettstangen im Depot.

Halten sich deshalb auch meistens besser in Kurspaniken des Marktes.

Deshalb mein Rat an unsere Verantwortlichen bei Defama:

Baut diese Historie auf und aus, und schafft keine Unterbrechung.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.142.360 von philojoephus am 26.03.20 17:04:49

Der Link in meinem letzten Post stimmt nicht. Das Warburg Daily ist nicht auf der Seite der DeFaMa. Sorry.

MfG JE

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.142.489 von Kampfkater1969 am 26.03.20 17:14:07

Als jemand der aus dem Bereich Unternehmensbewertung kommt und dessen Arbeitgeber seit 1970 die Dividende selbst nicht gesenkt hat, kann ich ebenfalls nur raten, gerade bei einem solchen Geschäftsmodell unter keinen Umständen an der Dividende zu rütteln. Das würde wohl viel Attraktivität zerstören.

[babbelino]

@Joe

Du schreibst: "Klar ist doch: Jeder der Beteiligten hat ein großes Interesse daran, dass das Geschäft weiter läuft. Die Mieter wollen Mieter bleiben und nach dem Lockdown auch wieder öffnen. Die DeFaMa möchte gerne die Mieter behalten, weil das besser ist als Leerstand und neue Mieter suchen zu müssen. Und die Banken möchten gerne, dass ihre Kredite nicht ausfallen und sie ein wertloses Objekt an der Backe haben, dass sie gar nicht verwalten und nur für den Bruchteil des Kredites verwerten können. Deshalb versucht jeder dem anderen etwas entgegenzukommen, weil es für alle von Vorteil ist. Die Kosten werden alle am Ende tragen müssen. Der eine mehr, der andere weniger. Aber kaum einer wird wohl gar keine Abstriche machen müssen."

So sehe ich das auch und dieses Verhalten ist in der jetzigen Situation wahrscheinlich auch richtig. Allerdings darf nicht übersehen werden, dass es einen ganz klaren Verlierer in diesem Spiel gibt und das sind die Banken. Und ohne diese wird das Geschäftsmodell von Defama nicht funktionieren. Die Kreditlinien, die Darlehenszusagen und die Darlehen für die Renovierung von Radeberg setzen einen funktionierenden Bankensektor voraus. So wie sich die Krise entwickelt, sind hier Fragezeichen zu setzen.

Defama ist m.W. das erste börsennotierte Immobilienunternehmen, das die Tilgung seiner Verbindlichkeiten aussetzt. Dies steht in einem Widerspruch zu dem in diesem Thread emsig gepflegten Bild eines wenig konjunktursensitiven, eigenkapitalstarken und super geführten Unternehmens. Der Versuch, dies als besonders vorausschauend zu deklarieren und mit Verweis auf die Schifffahrtskrise zu relativieren - geschenkt.

In meinen Augen war diese adhoc schlicht Unfug. Wenn man denn so toll wie immer kommuniziert aufgestellt ist, sollte man drei Monate Mietausfall von einem kleinen Teil der Mieter verkraften können. Zumal diese Mietausfälle ja verzinst nachzuzahlen sind. Die daraus resultierenden Forderungen hätte man ja auch beleihen oder schlimmstenfalls verkaufen können. In meinen Augen rächt sich jetzt ein Konstruktionsfehler der Defama, nämlich das Führen der einzelnen Standorte in GmbHs. Diese ursprünglich als ringfence gedachte Aufbau ist nämlich liquiditätstechnisch unflexibel.

[Kampfkater1969]

Die Banken dürfen nicht kollabieren, da sonst das Projekt € Historie.

Meine Einschätzung:
Unsere Politik und unsere Gesellschaft wird jedes (!) Opfer hierfür bringen, und wenn es alles kosten würde, was bisher den Wert, das Vermögen repräsentiert.

Man kann ja logisch gedacht, nicht beliebig viele Billionen aus dem Nichts schaffen, die nicht durch entsprechende Gegenwerte, BIP-Wachstum, Vermögen der Bürger und der Staaten, gedeckt sind.

Bildlich gesprochen schafft dieses Mehr an Papiergeld ein Weniger an Wert des bisher vorhandenen Papiergeldes. Da sich der nicht gestiegene "Wohlstand" auf mehr Geld verteilt.

Ist, wie wenn eine AG ihre Kapitalerhöhungen sinnlos verballert und damit keinen Mehrwert schafft, der mindestens dem Kapitalzuwachs entspricht.

Deshalb ist im Extremszenario, das ich als Optimist derzeit nicht kommen sehe, der Miteigentümer einer Defama im Vorteil, gegenüber den "reinen Papiergeldbesitzern".

Es gibt ja kein Naturgesetz, dass unsere Politik uns immer "retten" wird können und wollen, und wenn nur auf Zeit.

Wenn die Kosten eines dauerhaften Shutdowns unser Volksvermögen weit übersteigen, was dann?

Wer soll diese Billionen an zusätzlichen Staatsschulden dann abbauen? Durch höhere Steuern, Abgaben und Leistungskürzungen?

Was, wenn es mehrere Coronaschockwellen geben wird, innerhalb weniger Jahre? Da ist mir eine Defama_Aktie mehr wert, als ein Papiergeldguthaben.

[Kampfkater1969]

https://www.hi-heute.de/zahlen_und_studien/news/habona-repor…

Studie kommt zum Ergebnis = Nahversorgungsimmobilien sind die Gewinner

[Rainolaus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.151.432 von Kampfkater1969 am 27.03.20 12:04:28

Zitat von Kampfkater1969: Studie kommt zum Ergebnis = Nahversorgungsimmobilien sind die Gewinner

Selbstverständlich sind Gewerbe Immobilien aktuell das Beste. Oder doch nicht? Zahlreiche Firmen zahlen dank der Steilvorlage unserer sozialistischen Regierung jetzt einfach keine Miete mehr:

H&M, Adidas und Deichmann wollen keine Miete mehr zahlen

[Rainolaus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.147.547 von Kampfkater1969 am 27.03.20 07:25:40

Zitat von Kampfkater1969: Die Banken dürfen nicht kollabieren, da sonst das Projekt € Historie.

wird aber so kommen. Ist bereits "in progress". Das was kommt kann keine Notenbank mehr auffangen.

[babbelino]

Derzeit fahren Banken wie die Deutsche Bank (50% der Filialen geschlossen) und die HVB (>60% der Filialen geschlossen) ihre Flächenpräsenz durch das "Home-Office-Arbeitsgebot" massiv nach unten. Das muss DRINGEND revidiert werden. Vom Home-Office aus können unmöglich die jetzt vermehrt einlaufenden KFW-Kreditanträge bearbeitet werden. Hier sind dringend flankierende Lösungen gefordert, ansonsten läuft die Hilfe der Bundesregierung ins Leere.

[hugohebel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.153.109 von Rainolaus am 27.03.20 14:06:56

Bitte jetzt nicht jeden Thread mit deinem geistigen Müll zuschütten.



wird aber so kommen. Ist bereits "in progress". Das was kommt kann keine Notenbank mehr auffangen.[/quote]

[Rainolaus]

soso, geistiger Müll ist das...

warten wir es ab...

Immobilienbesitzern droht Kollaps

[Inhaberschuldverschreibung]

Hab grad auch auf der Website der ARD gelesen, dass einige große Konzerne wie Adidas die Mietzahlungen einstellen. Die Statements der Unternehmen lesen sich wie ein, besser die (Vermieter) als wir. Richtige Drecksäcke in meinen Augen. Das Gesetz ist aber auch so offen formuliert, dass da einige jetzt die Chance wittern und erstmal die Zahlungen einstellen. Ich habs mir fast gedacht und mich nur gefragt, wann der erste auf die Idee kommt das Gesetz ausnutzen.

Gut gemeintes Gesetz aber das ganze hätte man schon an Bedingungen knüpfen müssen. Unfähige Politiker.

http://www.tagesschau.de/inland/adidas-gewerbemiete-bundesra…

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.142.489 von Kampfkater1969 am 26.03.20 17:14:07

Zitat von Kampfkater1969: Ich bin im Fall der Defama für den weiteren unterbrechungslosen Aufbau eines langjährigen Dividendenzahlungsstromes, der möglichst jährlich ansteigt. Investoren schätzen diese Historien und gewähren Bewertungsaufschläge. Ich auch! ;-)
Baut diese Historie auf und aus, und schafft keine Unterbrechung.

Ich sehe das unter den derzeitigen Umständen etwas differenzierter. Ich würde mich natürlich auch freuen, wenn die Dividende weiterhin gezahlt wird und im Idealfall sogar weiterhin steigt - die Entscheidung darüber sollte man aber Defama überlassen. Klar, eine lückenlose Dividendenhistorie sieht auf dem Papier schick aus und macht was her. Andererseits..... sollte es hier zu einem Einschnitt kommen, wird sich jeder zukünftige Investor daran erinnern können, was den Einschnitt verursacht hat - nämlich eine beispiellose Situation mit einem beispiellosen Crash der Märkte, in den Defama völlig unverschuldet mit reingezogen wurde und die man absolut nicht vorhersehen konnte. Ich mache mir da eher Gedanken, wie es mit der Pandemie weitergeht. Noch sind die Lebensmittelmärkte nicht davon betroffen, aber wer weiß schon, wie es weitergeht, wenn die Lieferketten womöglich zusehends zusammenbrechen und die allgemeine Abwärtsspirale sich fortsetzt? Die Bilder aus Italien machen mir jedenfalls so langsam Angst, genauso wie die Aussage eines Arztes aus New York gestern im Fernsehen:

"Es läuft bei uns zur Zeit immer gleich ab, egal ob jung oder alt: Die Patienten kommen zu uns ins Krankenhaus, wir schließen Sie an die Geräte an - und dann sterben sie, einer nach dem anderen".

Da hab ich echt geschluckt.

Bleibt gesund und schönes Wochenende.

Gruß
Stefan

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.159.811 von The_Jackal am 28.03.20 09:04:49

Wer ist Defama?

Defama sind wir alle Investierten, möge hier die Aktionärsdemokratie entscheiden. ;-)

Auch über die Dividende in 2020. Ich bin für Dividende! Sehe keinen völligen Kollaps unserer Gesellschaft und Wirtschaft. So saudumm kann kein Politiker sein.

Gerade in Krisen wollen viele nicht in die wieder kommende positive Zukunft schauen.

Gerade jetzt ist der Geldfluss wichtig. Sonst können wir unsere Gesellschaft gleich auf "EZB-Geldpump" umstellen.

Schließlich verzichtet derzeit auch kein "normaler Arbeitnehmer" auf sein Gehalt. Weil "Krise".


Und logisch in die Zukunft gedacht:

Soll künftig jeder , privat wie betrieblich, enorme Geldmengen horten, für den Fall der Fälle?

Dann 25 Jahre keine Dividenden und Konsumausgaben? Nur für 1 Zentner WC-Papier? ;-)

[Kampfkater1969]

Wer hatte denn moralische Bedenken, als im vorletzten Winter alleine in Deutschland um die 25.100 Grippetote trauriger Fakt war?

Weltweit damals hunderttausende Bürger Tod. Grippevirus. Wer schützte da unsere Risikofälle?

Und wenn man sich fragt, warum in bestimmten Ländern sehr viele Bürger nun an Corona sterben. Diese sterben oft nicht an Corona, sondern mit (!) Corona.

Die Zahlen der Todesfälle aufgrund von Hygienemängel und multiresistenten Keimen sind weltweit auch ohne Corona hoch.

Auch in Deutschland, ist aber ein "Tabuthema". Italien, Spanien z.B. hatten und haben schon ohne Corona viele viele Tote mehr hierdurch.

Spitze ist hier Niederlande, selbst in Deutschland eine vierstellige Zahl jedes Jahr = Tod nicht durch Einlieferungsgrund/Operation, nein.

Auch unsere Geilheit auf Antibiotika und "Grippeschutzimpfungen" bringt nicht nur Vorteile. Italien z.B. sehr hohe Impfrate bei Grippe....

Ich habe in meinem persönlichen Umfeld "Insider", von der Krankenschwester bis zum Oberarzt.
Lassen sich nicht gegen Grippe impfen, haben ihre Gründe.

Trauriger Fakt:
Auch in Deutschland wurden unsere Kliniken pervers runtergespart. Andere Länder, diese aktuell höhere Todesraten, noch krasser.

Perverse "Fallpauschalen", obwohl wir doch angeblich so ein "reiches Land" seien.

Letzlich bewegt sich auch eine Defama in unserem "System", dieses benötigt eine gesunde Wirtschaft und Zahlungsflüsse, die nicht nur als "neue Schulden vom Staat in die Wirtschaft" gedrückt werden.

Sonst wären wir beim Sozialismus. Alles, alles, regelt der Staat. Eigenverantwortung unserer Bürger und unserer Unternehmen, nicht doch. Alles an das staatliche Gängelband.

[Rainolaus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.158.980 von Inhaberschuldverschreibung am 28.03.20 02:05:34

Zitat von Inhaberschuldverschreibung: Hab grad auch auf der Website der ARD gelesen, dass einige große Konzerne wie Adidas die Mietzahlungen einstellen. Die Statements der Unternehmen lesen sich wie ein, besser die (Vermieter) als wir. Richtige Drecksäcke in meinen Augen. Das Gesetz ist aber auch so offen formuliert, dass da einige jetzt die Chance wittern und erstmal die Zahlungen einstellen. Ich habs mir fast gedacht und mich nur gefragt, wann der erste auf die Idee kommt das Gesetz ausnutzen.

Ich habe jetzt deswegen auch um Aussetzung meiner GEZ ZAhlungen gebeten, da ich in eine finanzielle Schieflage geraten.
Ich werde sie irgendwann bezahlen. Nur nicht jetzt. Ich denke das werden sie nach diesem Mieter-/Vermieter-Gesetz, wo im Grunde deutsches Vertragsrecht ausgehebelt wurde, verstehen.

[Rainolaus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.140.323 von babbelino am 26.03.20 14:49:35

Zitat von babbelino: Im ersten Abschnitt ist man bemüht herauszustellen, dass 66% der Erträge "sicher" sind. Im nächsten Absatz steht dann aber, dass auch namhafte Filialisten um die Aussetzung von Mietzahlungen gebeten haben. Welche denn und mit welchem Mietvolumen?

das meinte ich ja. Bereits nach wenigen Tagen nutzen schon ein Drittel das Gesetz aus. Dabei wird es sicher nicht bleiben.
Nicht nur Adidas hat Mietzahlungen ausgesetzt. Auch andere grosse Konzerne wie H&M.
Die Bundesregierung kritisiert das aufs Schärfste (?).

[babbelino]

@Kampfkater

eine ad-hoc mit "Defama stellt sich krisenfest auf" zu übertiteln und mitzuteilen, dass die Tilgung der Verbindlichkeiten ausgesetzt ist und sich dann eine Dividende gönnen zu wollen ist m.E. nicht miteinander vereinbar. Wenn man sich krisenfest aufstellen will, muss man das Eigenkapital stärken und nicht schwächen.

Nimmt man die Tilgung i.H.v. 2,9 Mio. Euro im Jahr 2018 als Maßstab (andere Zahlen liegen mir in Ermangelung einer unterjährigen Cashflow-Rechnung nicht vor; der 2020 fällige Betrag ist natürlich aufgrund der Zukäufe höher) könnte bei einem Verzicht auf die Dividende rund 2/3 dieser Summe geleistet werden. Interessant zu wissen wäre in diesem Zusammenhang, ob der Verzicht auf die Tilgung zusätzliche Kosten und/oder eine zusätzliche Sicherheiten für die Bank getriggert hat.

[babbelino]

@Kampfkater

eine ad-hoc mit "Defama stellt sich krisenfest auf" zu übertiteln und mitzuteilen, dass die Tilgung der Verbindlichkeiten ausgesetzt ist und sich dann eine Dividende gönnen zu wollen ist m.E. nicht miteinander vereinbar. Wenn man sich krisenfest aufstellen will, muss man das Eigenkapital stärken und nicht schwächen.

Nimmt man die Tilgung i.H.v. 2,9 Mio. Euro im Jahr 2018 als Maßstab (andere Zahlen liegen mir in Ermangelung einer unterjährigen Cashflow-Rechnung nicht vor; der 2020 fällige Betrag ist natürlich aufgrund der Zukäufe höher) könnte bei einem Verzicht auf die Dividende rund 2/3 dieser Summe geleistet werden. Interessant zu wissen wäre in diesem Zusammenhang, ob der Verzicht auf die Tilgung zusätzliche Kosten und/oder eine zusätzliche Sicherheiten für die Bank getriggert hat.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.162.679 von babbelino am 28.03.20 17:44:15

@ babbelino schrieb am 28.03.20 17:44:43 Beitrag Nr. 1.687

>>„Interessant zu wissen wäre in diesem Zusammenhang, ob der Verzicht auf die Tilgung zusätzliche
>> Kosten und/oder eine zusätzliche Sicherheiten für die Bank getriggert hat."

Warum versuchst Du nicht einmal selbst, Deine Fragen zu klären? Weißt Du nicht, wie man eine eMail schreibt oder das Telefon bedient?

Ich habe bei der DeFaMa nachgefragt und folgende Antwort bekommen:

„Außer vereinzelten minimalen Bearbeitungsgebühren entstehen der DEFAMA keinerlei Kosten, zusätzliche Sicherheiten hat keine unserer Banken gefordert. Die meisten Banken haben unsere Anfrage ausdrücklich als vorrauschauend gelobt, teilweise hieß es sogar „hätten Sie nicht angerufen, hätten wir es getan“.“

Also wende Dich doch bitte das nächste Mal mit Deiner Frage direkt an die DeFaMa und teile uns dann mit, was Du herausgefunden hast. Das ist für alle zielführender, anstatt mit immer neuen Spekulationen um die Ecke zu kommen.

Bleib Gesund.

MfG JE

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.174.219 von philojoephus am 30.03.20 11:31:29

We feed the troll....

Zitat von philojoephus: @ babbelino schrieb am 28.03.20 17:44:43 Beitrag Nr. 1.687


Warum versuchst Du nicht einmal selbst, Deine Fragen zu klären? Weißt Du nicht, wie man eine eMail schreibt oder das Telefon bedient?
...


Bleib Gesund.

MfG JE

Hallo Joe,
ich bewundere, mit welcher Geduld, Ruhe und Ausführlichkeit du immer wieder auf die Einlassungen von babbelino eingehst.

Ich habe mir jetzt mal seine letzten 20 Beiträge hier angeschaut. Immer das gleiche Muster:

Wenn DEFAMA eine adhoc rausbringt, wird gemeckert was das Zeug hält - egal was drin steht. Es wird zudem in Frage gestellt, ob die adhoc überhaupt berechtigt war usw.
Es werden Lügen, kleinere Unwahrheiten und Tatsachenverdrehungen sprachlich geschickt teils in Fragestellungen verpackt.
Fast jede Managemententscheidung, die bei DEFAMA so transparent und offen kommuniziert wird, wie bei kaum einer anderen Firma wird pauschal kritisiert und in Frage gestellt.

Bitte nicht falsch verstehen. Es soll kritische Leute geben, es soll kritische Beiträge geben. Ein Forum lebt davon, dass verschiedene Meinungen existieren.

Aber der normale Ablauf einer Forumsdiskussion ist anders und wird auch von uns Teilnehmern im Thread anders gelebt.
Ein gate4share, ein OldGold, ein Jackal haben auch mal kritische Anmerkungen oder Fragen - aber sie lassen sich diese Fragen beantworten, freuen sich und bedanken sich bei dir (oder jemand anderem) und danach ist die Sache gegessen.
Anders bei babbelino - da kommt nach einer ausführlichen Antwort ein paar Tage nix, bis dann ein paar neue Beiträge da sind und dann geht es nach obigem Muster weiter.

Schaut mal in die Historie, kann sich ja jeder seinen Gedanken machen. Ich blocke ab jetzt - weil es mir den Spaß am Lesen hier sonst versaut.

[babbelino]

@Joe

An einem Samstag um 17.44 Uhr habe ich darauf verzichtet, beim Unternehmen anzurufen. Ich gebe zu, dass ich bei Defama eher als Konsument im Board auftrete. Von daher bedanke ich mich bei Dir, dass Du die von mir aufgeworfenen Punkte in Erfahrung gebracht hast und mit uns teilst.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.175.998 von babbelino am 30.03.20 13:57:45

@ babbelino schrieb am 30.03.20 13:57:45 Beitrag Nr. 1.690

Na dann beim nächsten mal einfach noch zwei, drei Nächte drüber schlafen, bevor Du etwas postest (mache ich auch oft). Wenn es sich dann nicht geklärt hat, kannst Du immer noch beim Unternehmen nachfragen.

Bleib Gesund.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Südkorea ein Vorbild für Deutschland und Europa, bei der Bekämpfung von Corona und nun auch mit Gutscheinen an jeden Haushalt, der nicht (!) zu den 30% reichsten Haushalten gehört, umgerechnet in € knapp 750 €.

Soll den Einzelhandel stimmulieren, deshalb auch keine Geldüberweisung, die sonst "nur gespart" werden könnten.

Ich hoffe für unsere Gesellschaft und die damit eng verwobene funktionierende Wirtschaft, dass auch europäische Politiker soviel an Kompetenz haben werden.

Hilft den Mietern im Einzelhandel, hilft somit auch Vermietern, wie einer Defama.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.175.281 von Nebenschauplatz am 30.03.20 12:52:20

@ nebenschauplatz: ich habe überhaupt nichts gegen kritische beiträge, aber schon etwas gegen einseitige negativ-dümmliche aussagen! mehrfach habe ich babbelino nach seiner motivation gefragt und warum er derartig viel zeit investiert, um die defama zu bashen. leider gab es darauf nie eine antwort...

@ babbelino: einige male hast du uns schon in aussicht gestellt, dass das jeweilige posting von dir das letzte war. auf dich kann man sich wirklich nicht verlassen 😜. schreib aber ruhig weiter, liest sowieso bald niemand mehr... ich werde dich jetzt auch blocken.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.179.241 von Flat Eric am 30.03.20 17:53:27

Eure Einlassungen "babbelino" gegenüber zeigen, welch Menschen- und Weltbild Ihr zeitweise habt: Meinungsfreiheit? Querdenken? Liberal sein? Alles nicht erwünscht. Ich freue mich hier über a l l e Kommentare. Das macht das hier so interessant. In diesem Sinne! OldGold

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.180.147 von OldGold am 30.03.20 18:54:01

@ oldgold: meinetwegen kann babbelino schreiben, was er möchte. ich habe nur keine lust mehr das zu lesen und auch begründet warum. andere sehen das auch so. oder gilt diese art der meinungsfreiheit für uns nicht???

[The_Jackal]

Da stimme ich Dir zu, OldGold.

Ich möchte unterstreichen, dass ich von unserer Defama absolut überzeugt bin und finde das Geschäfstmodell genial.
Sorgen mache ich mir nur hinsichtlich der Pandemie, weil im Moment niemand von uns abschätzen kann, wie das Ganze wirklich enden wird. Und da mache ich mir auch ein wenig Sorgen um unsere Defama - aber wenn die ganze Wirtschaft zusammenbrechen sollte, haben wir alle eh andere Sorgen. Dann brauchen wir möglicherweise eh kein Geld mehr, sondern Pfeil und Bogen, um jagen zu gehen.

Wenn es bezüglich der Pandemie noch richtig hart auf hart kommen sollte, würde ich jedenfalls auch auf die Dividende verzichten - es wäre ja letztlich nur eine temporäre Phase, um die Gesellschaft in dieser schlimmen Zeit von innen heraus zu stärken. Und nach einiger Zeit hätten wir dann alle umso mehr Freude mit unseren Aktien. Aber wie gesagt - nur, wenn es wirklich mal richtig hart auf hart kommen würde. Und wer weiß schon, was noch alles kommt.

Gruß

Stefan

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.181.566 von Flat Eric am 30.03.20 20:57:37

Natürlich könnt Ihr lesen, was Ihr wollt. Aber Ihr macht hier eine Hexenjagd bzw. betreibt eine Art Mobbing gegenüber Anders-Denkenden. Von mir aus streicht Ihr mich auch von der Lese-Liste. Euer Niveau scheint zeitweise auf Cash-Flows, Multiples und NAVs und auf einer Schrade-Glorifizierung beschränkt zu sein. Ich habe über Jahre gelernt, dass man gerade aus anderen Meinungen lernen kann, nicht aus dem Mainstream. In diesem Sinne, OldGold

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.181.704 von OldGold am 30.03.20 21:10:43

Zitat von OldGold: Natürlich könnt Ihr lesen, was Ihr wollt. Aber Ihr macht hier eine Hexenjagd bzw. betreibt eine Art Mobbing gegenüber Anders-Denkenden. Von mir aus streicht Ihr mich auch von der Lese-Liste. Euer Niveau scheint zeitweise auf Cash-Flows, Multiples und NAVs und auf einer Schrade-Glorifizierung beschränkt zu sein. Ich habe über Jahre gelernt, dass man gerade aus anderen Meinungen lernen kann, nicht aus dem Mainstream. In diesem Sinne, OldGold

Da fühle ich mich jetzt angesprochen, weil ich heute das Thema aufgemacht habe.
Es geht sicher nicht um Hexenjagd gegenüber Andersdenkenden.

Es geht mir um den Unterschied zwischen
einerseits kritischen Fragen, gerne auch (fundiertem) Äußern von Bedenken, meinetwegen auch kritischer Diskussion von Managemententscheidungen
<Zitat>"Ein gate4share, ein OldGold, ein Jackal haben auch mal kritische Anmerkungen oder Fragen - aber sie lassen sich diese Fragen beantworten, freuen sich und bedanken sich bei dir (oder jemand anderem) und danach ist die Sache gegessen."

und

andererseits blanken Lügen, böswilligen Unterstellungen, pauschalem Bashing.

Und wo du denn die freie Meinungsäußerung so verteidigst, dann wirst du auch hoffentlich mein Recht verteidigen, dass ich mal schrieb "mir reicht es jetzt".

Mir reicht es, wenn jemand wiederholt pauschal behauptet, der Vorstand müsse in seiner adhoc ja wohl gelogen haben - dann aber, wenn er über seinen Irrtum aufgeklärt wird nicht einmal die Größe hat zu sagen "sorry, hab mich wohl vertan".

Es gibt auch kein Mobbing oder Hexenjagd. Zwei oder drei andere sind meiner Meinung, zwei oder drei andere sind es nicht.

Bleib gesund - auf weitere gute Diskussionen. /close

[Kampfkater1969]

https://www.hi-heute.de/einzelhandel-gastronomie/news/mietau…

Klare und wahre Worte unseres Vorstands zur aktuellen Situation der Mieter.

Unsere "Hardcore-Sozialisten" in Politik und Medien haben ja bedauerlicherweise kaum oder keinen wirtschaftlichen Sachverstand, da sich nur in dieser "Blase" bewegt. Praktische Erfahrungen in der realen Wirtschaft oft Fehlanzeige.....auch der aktuelle Bundesarbeitsminister.....

[Effektenkombinat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.200.745 von Kampfkater1969 am 01.04.20 13:22:41

Zitat von Kampfkater1969: https://www.hi-heute.de/einzelhandel-gastronomie/news/mietau…

Klare und wahre Worte unseres Vorstands zur aktuellen Situation der Mieter.

Unsere "Hardcore-Sozialisten" in Politik und Medien haben ja bedauerlicherweise kaum oder keinen wirtschaftlichen Sachverstand, da sich nur in dieser "Blase" bewegt. Praktische Erfahrungen in der realen Wirtschaft oft Fehlanzeige.....auch der aktuelle Bundesarbeitsminister.....

Herr Benko hat angekündigt, dass Kaufhof Karstadt bis Ende Juni keine Miete zahlen will und auch nicht nachzuzahlen gedenkt. Und obendrein noch die Vermieter erpresst. Er ist Milliardär und will Staatshilfe. Vielleicht war der "Shitstorm" letztlich doch gar nicht so falsch.

Wer übrigens überall "Sozialisten" lauern sieht, hat vermutlich nie im Sozialismus gelebt.

[Kampfkater1969]

Anders als in einem Gesetz zum Schutz von Mietern von Wohnungen und Gewerbeimmobilien vorgesehen, will Galeria Karstadt Kaufhof die säumige Miete auch nicht bis Ende Juni 2022 nachzahlen. Der Betrieb sei auf den vermieteten Flächen derzeit nicht möglich, so der Konzern und schiebt indirekt den Vermietern Schuld zu. "Da Sie uns Flächen....vermietet haben, ein solcher Betrieb jedoch derzeit nicht möglich ist, gewähren Sie uns den Gebrauch der Mietsache nicht". Es entfalle daher der Anspruch auf Gegenleistung.

Auszug aus Quelle:
https://www.manager-magazin.de/unternehmen/handel/galeria-ka…

Ist doch rechtlich so, dass, wenn unser Staat die vertragsgemäße Nutzung einer Mietsache untersagt, er schadensersatzpflichtig wird, auch nach dem Bundesseuchengesetz!

Übrigens kenne ich nicht wenige Mitbürger, die im zuletzt untergegangenen "realen Sozialismus" gelebt haben. Anders als viele unserer teils dekadenten "Besserwessis", die ja nicht über reichen Erfahrungsschatz an Sozialismus und der Folgen verfügen. ;-)

Warum solche staatliche Maßnahmen dann nur mit "Schuldenaufnahmen" entschädigt werden, über Banken, die das Kreditrisiko prüfen, und bei Nichtvolltilgungs- oder Umfinanzierungenoptionen innerhalb der 5 Folgejahre diese ablehnen, wissen nur "Experten der GROKO"?

[Michale]

Die Rolle rückwärts von Adidas

https://www.welt.de/wirtschaft/article206951751/Sportartikel…

[Effektenkombinat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.202.479 von Kampfkater1969 am 01.04.20 15:23:34

Zitat von Kampfkater1969: Anders als in einem Gesetz zum Schutz von Mietern von Wohnungen und Gewerbeimmobilien vorgesehen, will Galeria Karstadt Kaufhof die säumige Miete auch nicht bis Ende Juni 2022 nachzahlen. Der Betrieb sei auf den vermieteten Flächen derzeit nicht möglich, so der Konzern und schiebt indirekt den Vermietern Schuld zu. "Da Sie uns Flächen....vermietet haben, ein solcher Betrieb jedoch derzeit nicht möglich ist, gewähren Sie uns den Gebrauch der Mietsache nicht". Es entfalle daher der Anspruch auf Gegenleistung.

Auszug aus Quelle:
https://www.manager-magazin.de/unternehmen/handel/galeria-ka…

Ist doch rechtlich so, dass, wenn unser Staat die vertragsgemäße Nutzung einer Mietsache untersagt, er schadensersatzpflichtig wird, auch nach dem Bundesseuchengesetz!

Übrigens kenne ich nicht wenige Mitbürger, die im zuletzt untergegangenen "realen Sozialismus" gelebt haben. Anders als viele unserer teils dekadenten "Besserwessis", die ja nicht über reichen Erfahrungsschatz an Sozialismus und der Folgen verfügen. ;-)

Warum solche staatliche Maßnahmen dann nur mit "Schuldenaufnahmen" entschädigt werden, über Banken, die das Kreditrisiko prüfen, und bei Nichtvolltilgungs- oder Umfinanzierungenoptionen innerhalb der 5 Folgejahre diese ablehnen, wissen nur "Experten der GROKO"?

Ich halte also Recht, du hast nicht im Sozialismus gelebt und das erklärt auch dein dummes Gesabbel zum Thema Sozialismus.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.202.923 von Effektenkombinat am 01.04.20 15:58:51

Zitat von Effektenkombinat: Ich halte also Recht, du hast nicht im Sozialismus gelebt und das erklärt auch dein dummes Gesabbel zum Thema Sozialismus.

Deinen letzten Satz fand ich ehrlich gesagt ziemlich daneben.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.202.479 von Kampfkater1969 am 01.04.20 15:23:34

Zitat von Kampfkater1969: Ist doch rechtlich so, dass, wenn unser Staat die vertragsgemäße Nutzung einer Mietsache untersagt, er schadensersatzpflichtig wird, auch nach dem Bundesseuchengesetz!

Naja, ganz so einfach scheint die Rechtslage dahingehend nicht zu sein:

https://www.lto.de/recht/hintergruende/h/corona-krise-laeden…

Der letzte Abschnitt in dem Artikel bringt es m.E. trefflich auf den Punkt.

"In der Praxis sollten sich die Vertragsparteien also zusammensetzen und besprechen, was in ihrer individuellen Konstellation als Kompromiss in Betrach käme. Immerhin haben sehr wahrscheinlich beide Parteien eine Situation wie die aktuelle nicht kommen sehen und dürften an einem nach der Krise weiter andauernden und gesunden Mietverhältnisses Interesse haben. Neben einvernehmlichen Mietreduzierungen für den kommenden Monat wären zum Beispiel auch Stundungsvereinbarungen eine Lösungsmöglichkeit."

[Inhaberschuldverschreibung]

Meiner Meinung nach versuchen die Unternehmer jetzt das Unternehmerrisiko auf ihre Vermieter zum Teil abzuwälzen. Das Gesetz ist mehr als lückenhaft und stellt Mieter wie Adidas und kleinere auf eine Stufe. Auch die Stundung bis Juni 2022 ist doch nur eine Verlagerung der Liquiditätsengpässe der Mieter. Ein Großteil der Forderung wird unter Umständen uneinbringlich sein.
Und was bedeuten diese zweifelhaften Forderungen für eine Bilanzierung nach HGB? Forderungen sind dem UV zuzuordnen und somit auch bei kurzfristigen Wertminderungen abzuschreiben. Steuerlich hingegen darf eine Teilabschreibung erst bei dauerhafter Wertminderung erfolgen, sprich quasi im Insolvenzfall des Mieters. Das bedeutet im Umkehrschluss eine Handelsrechtliche Abschreibung senkt die Dividende und die Steuerlast (effektiver Cash-Abfluss) bleibt dennoch hoch trotz Aktivierung von Akt. lat. Steuern.
So sehe ich das zumindest.

[Straßenkoeter]

Mietverträge sind halt das Papier nicht mehr wert. Aber der Vermieter muss Tilgung und Zins trotzdem leisten. Unsere Regierung scheint da doch etwas parteisch zu sein. Nach meinem Rechtsverständnis ist ein Vertrag ein Vertrag und der Vermieter kann entgegenkommen oder auch nicht. Ob der Mieter zahlungsfähig ist und ob der Vermieter sich einen Gefallen tut auf sein Recht zu pochen ist eine andere Frage. Dass unsere Regierung hier Recht aushebeln kann und die Mieter einseitig begünstigt und die Vermieter aber von ihren Verpflichtungen gegenüber den Banke nicht genauso befreit ist eine Katastrophe. Und irgendwer zahlt diese Rechnung. Die Immopreise werden jetzt jedensfalls bröckeln. Das war ja schon immer der Wunsch unserer Regierung. Ob nun aber mehr Geld zukünftig in Immos fließt bezweifle ich stark. Kommt ja einer Enteignung gleich.

[Hanspeterdergrosse]

Es es ist tatsächlich zu befürchten, dass ein Teil des finanziellen Schadens Schadens, den die Corona-Krise angerichtet hat, die Vermieter auszubaden haben. Und zwar im Wohnungs-, wie auch im Gewerbemietbereich.
Mein Steuerberater hat allen seinen gewerblichen Kunden (überwiegend Boutiquen, Reisebüros, Optiker und Gastro, Bäckerein usw. ) fast pauschal sicherheitshalber geraten, die Mietzahlungen für die kommenden Monate zur Liquiditätssicherung des eigenen Unternehmens einzustellen. Im Sommer dann Bestandsaufnahme zu machen, ob das Geschäft ausreichend stabil finanziert ist, um es weiter zu führen. In dieser Phase dann auch auf eine dauerhafte Mietpreissenkung bei den Vermietern hinwirken. Diese haben dann zwischen angepassten Mieten und ggf. dem Risiko dauerhaften Mietausfalls und längerem Leerstands eine schwere Wahl zu treffen.

[peetz11]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.213.657 von Hanspeterdergrosse am 02.04.20 13:38:16

Ich bin mir nicht sicher, ob dies ein guter Rat von deinem Steuerberater ist (Ausnahme sind Liquiditätsprobleme bzw. Fortführunssrisiko des Geschäfts.)
grundsätzlich ist die Situation keine Einbahnstraße und besonders kleinere Mieter haben kaum Levarage. Wer diese Situation ausnutzt und versucht den Vermieter zu erpressen kann langfristige Probleme für sein Geschäft davontragen.

[Straßenkoeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.216.822 von peetz11 am 02.04.20 16:59:23

Zitat von peetz11: Ich bin mir nicht sicher, ob dies ein guter Rat von deinem Steuerberater ist (Ausnahme sind Liquiditätsprobleme bzw. Fortführunssrisiko des Geschäfts.)
grundsätzlich ist die Situation keine Einbahnstraße und besonders kleinere Mieter haben kaum Levarage. Wer diese Situation ausnutzt und versucht den Vermieter zu erpressen kann langfristige Probleme für sein Geschäft davontragen.

Der Staat hilft doch den Erpressern.

[Aliberto]

Ich denke mal, keiner hat ein Interesse an einer großen Pleitewelle, Leerstand und Arbeitslosigkeit und im worst-case wird m.M.n. hier der Gesetzgeber aktiv.

https://www.boerse-stuttgart.de/de-de/nachrichten/uebersicht…

[philojoephus]

@ all

Ich glaube Börse Online beschreibt es ganz gut, wenn sie schreiben "Firmenchef Matthias Schrade war den Ereignissen voraus. Kurz bevor große Einzelhändler ankündigten, keine Miete mehr zu zahlen, hatte das Immobilienunternehmen Defama Schutzmaßnahmen ergriffen." (siehe unten)

DeFaMa-Aktionäre wussten Bescheid, noch bevor es wenige Tage später groß durch die Presse ging. Und den Shitstorm, den u.a. adidas und H&M dafür geerntet haben, dass sie die Miete aussetzen wollen, dürfte anderen eine Warnung sein. Vor allem wenn der Laden läuft, wie bei der Masse der Mieter der DeFaMa. Dazu kommt, dass die Masse der Mieter Filialisten sind, die die Schließungen viel besser wegstecken können, als die kleinen Einzelhändler in den Innenstädten. Und ich bin mir sicher, dass Herr Schrade von sich aus, auf kleine Mieter zu geht, die Hilfe brauchen.

Und nicht nur, dass die DeFaMa-Aktionäre vorher Bescheid wussten, sondern die Schutzmaßnahmen wurden auch gleich benannt und waren teilweise schon umgesetzt. Bei der Dt. Euroshop rätsele ich immer noch, wie die Auswirkungen sein werden.

Übrigens wusstet Ihr, dass es selbst zu normalen Zeiten ein gängiges Mittel ist, mietfreie Monate gegen eine Verlängerung des Vertrages einzuräumen? Meist fragt der Mieter, welches Incentive der Vermieter anbietet, wenn der Mieter den Vertrag um fünf oder mehr Jahre verlängert. Manchmal ist der Vermieter zu gar keinen Zugeständnissen bereit. Aber oft einigt man sich auf etwas, damit beide ein gutes Gefühl haben. Manchmal ist nur das Herabsetzen der Indixierung, manchmal gibt es einen Investitionszuschuss, manchmal muss man die Miete senken und manchmal gibt es auch ein paar Monate mietfrei. Kommt immer darauf an, wie stark der Standort ist. Ich kann mir daher durchaus vorstellen, dass die DeFaMa in der nächsten Zeit bei dem einen oder anderen Mieter auf die Miete verzichtet (muss ja nicht bei allen Mietern sofort sein) und dafür verlängern die Mieter die Verträge um ein paar Jahre. Ob es so kommt, werden wir am WALT sehen. Der WALT ist die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge. Die Zahl veröffentlich die DeFaMa in jedem Quartalsbericht auf Seite 2.

Und solche Nachrichten gibt es auch in dieser Zeit:

„Einer unser größeren Mieter (der aktuell auch zahlt) stimmt deutlicher Vertragsverlängerung mit >40% erhöhter Miete zu. Geht heute unterzeichnet per Post raus. Es ist nicht alles schlecht momentan.“
Quelle: 03.04.2020 Matthias Schrade @kungler https://twitter.com/kungler/status/1245713570035372032


Bleibt Gesund.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.218.487 von Straßenkoeter am 02.04.20 18:36:54

Dies aber nunmehr in immer mehr europäischen Ländern, dass Mieter sich den aktuellen Mietzahlungen legal entziehen können. Wenn Geldflüsse durch Coronaschließungen gestört.

Für die Zeitspannen der jeweiligen Shutdowns.

Da ist das Vorgehen unserer Vorstands bei Defama die bessere Variante. Hab es ja hier umgehend gelobt.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.227.232 von philojoephus am 03.04.20 13:11:24

Vielen Dank für den Artikel aus der Börse Online. Du bist einfach der Beste! 👍

Hoffe nur, dass das nicht in Konflikt mit etwaigen Copyrights steht....

Schönes Wochenende Euch Allen.

Gruß

Stefan

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.237.222 von The_Jackal am 04.04.20 12:03:47

Hallo zusammen,

sehe ich das richtig, dass ab Montag alle Geschäfte bis 800 qm Verkaufsfläche aufmachen können. Das müssten doch (fast) alle Non-Food-Läden in DEFAMAs Immobilien sein --> es kommt wieder Leben in die Objekte und alle Geschäfte hätten wieder auf ... (?)

Radeberg: Es wurde bereits alles vermietet zu den Vor-Corona-Konditionen. Das müsste doch bei einem eventuellen Verkauf für die Käufer sehr positiv sein. Ist Euch bekannt, ob die Baustelle gut voran kommt?

VG

OldGold

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.343.480 von OldGold am 16.04.20 09:13:41

Hallo OldGold,

ja, das sehe ich genauso, dass die derzeit geschlossenen Geschäfte von DEFAMA ab Montag wieder öffnen. Auch Herr Schrade thematisiert dies in seinem Twitter Account.

Zu Radeberg hätte ich die gleiche Frage wie du. Ein leider nicht öffentlich abrufbarer Beitrag würde sich auch mit diesem Thema beschäftigen:

https://www.saechsische.de/plus/radeberg-wird-das-ekz-trotz-…

Allerdings wäre meine Vermutung, dass Herr Schrade in dem in Kürze veröffentlichten GB 2019 in seinem Aktionärsbrief weitere Informationen mitteilen wird. Zudem steht wohl in Kürze die Vorabkommunikation zu Q1 auf der DEFAMA Website. Dort werden sich dann auch weitere Details herauslesen lassen.

Viele Grüße
LongTermForever

[Kampfkater1969]

Ob Radeberg in der aktuellen "Krise" ein angemessenes Multiple auf die Jahresmieten im Verkauf erzielen würde?

Auch Gewerbeimmobilien könnten in der aktuellen Lage an Wert verlieren.

Noch ja nicht klar, ob unsere Welt nun immer wieder mit Coronawellen, auch kommenden fiesen Mutationen und weiteren temporären Shutdowns zu kämpfen hätte.

Und auch der Grippeimpfstoff verhinderte bisher nicht Todesfälle, vor allem in den Risikogruppen. Teils ja trotz DNA der Vorsaison im Impfstoff zehntausende Tote alleine in Deutschland.

Jedoch bei Würdigung der Gesamtgemengenlage eine DEFAMA für mich ein "weniger riskanter Sachwert". Auch im Hinblick auf "Papiergeld".

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.345.337 von Kampfkater1969 am 16.04.20 11:25:25

Zitat von Kampfkater1969: Ob Radeberg in der aktuellen "Krise" ein angemessenes Multiple auf die Jahresmieten im Verkauf erzielen würde?

Auch Gewerbeimmobilien könnten in der aktuellen Lage an Wert verlieren.

....
".

Es kommt doch nicht auf die Krise an, sondern wie man in der Krise handelt.

Mal vereinfacht:
Szenario: Gewerbeimmobilien verlieren an Wert --> DEFAMA kann reichlich Objekte zu günstigen Preisen einkaufen und behält Radeberg im Bestand.

Wenn es nicht eintrifft, wird das Modell so weiter geführt wie bisher.

Ich freue mich, dass alle Einzelhändler in DEFAMA Objekten wieder öffnen dürfen. Bleibt nur noch ein winziger Anteil (Friseur u.a.) geschlossen, der am 4.5. aufmachen darf.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.345.748 von Nebenschauplatz am 16.04.20 11:56:26

Schon klar.

Ich wollte ausdrücken, dass eine Welt, die künftig Coronavirus als weiteren Bestandteil der persönlichen und wirtschaftlichen Risiken beinhaltet, eine andere Bewertung bekommen wird.

Ist im Privatleben und im Wirtschaftsleben so.

Corona ist doch nicht "aus der Welt", nur weil man wenige Wochen Shutdown wirtschaftlich und gesellschaftlich "überlebte".

Die harten Konsequenzen kommen doch erst noch.

Der Virus wird alle (!!) Bereiche durchdringen, alle! Nur Zeitfrage und Frage des Regierungshandels.

Ein Beispiel:
Rechtsvereinbarungen werden künftig dieses Dauerthema abhandeln müssen. Egal ob Miete oder Arbeitsverträge oder oder…

Kommende fiese Mutationen werden wiederum unsere Hochrisikogruppen massiv treffen. Bei vorhandenem Fachkräftemangel alle über 60 "heimschicken"? "Isolieren"? Oder dann immerzu das ganze System "herunterfahren"?

Schon jetzt wirken Grippeschutzimpfungen leider nicht so, wie sich die Laien das wünschen.

Nun soll bei Corona alles "besser" werden? Bei der "Vorsorge"?

Problem der nötigen Herdenimmunität schafft auch kein Shutdown aus der Welt.

Diese zeitlich jeweils enorm zu strecken, in die Mutationsphase der nächsten Coronasaison?

Antikörper gegen Corono, die sich wieder verflüchtigen könnten im Zeitablauf?! Fragen über Fragen.

Wohl dem, der in solide Sachwerte streut und nicht nur WC-Papier hamstern kann als intellektuelle Höchstleistung. ;-)

[Kampfkater1969]

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-bestaetigt-vo…

Ich weiß, warum ich diese Aktie habe. ;-)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.347.290 von Kampfkater1969 am 16.04.20 13:58:12

Auszug aus benannter Quelle:


Der Vorstand hat vor dem Hintergrund der aktuellen Unwägbarkeiten jedoch beschlossen, zunächst nur den gesetzlich maximal möglichen Abschlag auf den Bilanzgewinn in Höhe von 0,20 € je Aktie auszuschütten. Diese Vorabdividende wird den Aktionären am 18. Juni 2020 ausgezahlt.

Die ordentliche Hauptversammlung, die eigentlich an diesem Tag stattfinden sollte, wird auf Herbst 2020 verschoben. Sofern sich bis dahin keine neuen Negativerkenntnisse ergeben, wird der angedachte Dividendenvorschlag dann planmäßig auf die Tagesordnung gesetzt.

[Kampfkater1969]

Aktiengesetz

§ 59 Abschlagszahlung auf den Bilanzgewinn
(1) Die Satzung kann den Vorstand ermächtigen, nach Ablauf des Geschäftsjahrs auf den voraussichtlichen Bilanzgewinn einen Abschlag an die Aktionäre zu zahlen.
(2) Der Vorstand darf einen Abschlag nur zahlen, wenn ein vorläufiger Abschluß für das vergangene Geschäftsjahr einen Jahresüberschuß ergibt. Als Abschlag darf höchstens die Hälfte des Betrags gezahlt werden, der von dem Jahresüberschuß nach Abzug der Beträge verbleibt, die nach Gesetz oder Satzung in Gewinnrücklagen einzustellen sind. Außerdem darf der Abschlag nicht die Hälfte des vorjährigen Bilanzgewinns übersteigen.
(3) Die Zahlung eines Abschlags bedarf der Zustimmung des Aufsichtsrats.

Die nötige Satzungsänderung wurde durch das "Notgesetz" vorübergehend aufgehoben. Die wenigsten AG dürften bisher eine derart formulierte Satzung haben.

Ich habe die Rechtsgrundlage eingestellt hier, um die "Deckelung" der DEFAMA-Vorabdividende zu erklären.

[philojoephus]

DEFAMA bestätigt vorläufige Zahlen 2019 und Prognose für 2020

Quelle: https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-bestaetigt-vo…

@ all

Boa, diese Meldung strotzt ja nur so vor guten Informationen:

1.) „Die Prognose für das laufende Geschäftsjahr bestätigt DEFAMA trotz der Unsicherheiten durch die Coronakrise.“
=> Ich glaube auf meiner Watchlist ist die DeFaMa neben der Dt. Konsum so ziemlich der einzige Wert, der bisher seine Prognose bestätigt hat. Die meisten Unternehmen, die ich beobachte, haben ihre Prognose zurückgenommen oder ausgesetzt. Das zeigt, wie stabil dieses Geschäftsmodell ist.

2.) „Zwar erwartet die Gesellschaft aufgrund der Coronakrise im laufenden Jahr höhere Mietausfälle als im Geschäftsjahr 2019 ... Durch den früher als geplant erfolgten Nutzen-Lasten-Wechsel beim Objekt in Zeitz geht der DEFAMA jedoch davon aus, diese kompensieren zu können.“
=> Dieses Objekt ist einfach nur der Hammer. Hier ist wohl kaum einer davon ausgegangen, dass die DeFaMa durch diese Krise völlig ohne Blessuren geht. Aber so wie ich das verstehe, wird die DeFaMa trotz höher als erwarteter Mietausfälle die Umsatzprognose erreichen. Allerdings dürften in der Prognose mietfreie Monate für Vertragsverlängerungen noch nicht enthalten sein.

3.) „Am kommenden Montag dürfen fast alle zwischenzeitlich geschlossenen Geschäfte in den Objekten wieder öffnen.“
=> D.h. die meisten Geschäfte der DeFaMa waren nur gut einen Monat geschlossen. Damit kann man hoffen, dass im Mai dann auch wieder fast alle Mieten fließen werden.

4.) „Obwohl zahlreiche Mieter von behördlich angeordneten Schließungen betroffen waren, hat DEFAMA gut 80% aller April-Mieten erhalten.“
=> Das ist ja dann doch eine ganze Schippe mehr, als die „mehr als zwei Drittel der Gesamterträge“, die die DeFaMa am 26.03.2020 schon in Aussicht gestellt hatte. Und es sind auch etwas mehr, als die „rund 70 %“ der Mietzahlungen für April 2020, die die Dt. Konsum heute Morgen gemeldet hat (siehe: https://www.dgap.de/dgap/News/corporateall/deutsche-konsum-r… ) Und die fehlenden 20 % sind ja nicht verloren, sondern nur gestundet. Die müssen nachgezahlt werden und sind eigentlich auch noch mit 8 % p.a. zu verzinsen. Wenn die Geschäfte nun wieder auf haben, kann man hoffen, dass die meisten Unternehmen die Miete noch im laufenden Jahr nachzahlen werden.

5.) „Am bereits veröffentlichten Gewinnverwendungsvorschlag halten Vorstand und Aufsichtsrat grundsätzlich fest. ... Der Vorstand hat vor dem Hintergrund der aktuellen Unwägbarkeiten jedoch beschlossen, zunächst nur den gesetzlich maximal möglichen Abschlag auf den Bilanzgewinn in Höhe von 0,20 EUR je Aktie auszuschütten. ... Die ordentliche Hauptversammlung ... wird auf Herbst 2020 verschoben. Sofern sich bis dahin keine neuen Negativerkenntnisse ergeben, wird der angedachte Dividendenvorschlag dann planmäßig auf die Tagesordnung gesetzt.“

Das finde ich eine extrem kluge Entscheidung.
Ehrlich gesagt bin ich schockiert darüber, dass so viele finanzstarke Unternehmen mit langen intakten Dividendenhistorien plötzlich völlig ohne Not die Dividende aussetzen, nur weil sie unbedingt an ihrem geplanten HV-Termin im ersten Halbjahr festhalten wollen. Wie dumm ist das denn?
Kein Investor wird in Zukunft interessieren, ob die Dividende in diesem Jahr im Mai, September oder Dezember gezahlt worden ist. Entscheidend wird allein sein, dass die Dividende in 2020 für 2019 gezahlt wurde. Und gerade weil so viele Unternehmen (ab MDax abwärts) gerade dabei sind, ihre gestandenen Dividendenhistorien kaputt zu machen, werden die wenigen, die eine intakte Historie haben, in Zukunft noch viel deutlicher herausstechen.
Weil eine intakte Dividendenhistorie ein sehr hohes Gut ist, ist es doch viel besser und vernünftiger die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen zu nutzen und die HV spät im 2HJ abzuhalten. Denn die Frist für die Durchführung der Hauptversammlung wurde vom Gesetzgeber gerade von acht auf zwölf Monate nach Geschäftsjahresende verlängert. Die Chancen sind hoch, dass man im 2HJ 2020 viel klarer sehen kann als aktuell. Vermutlich hat sich bei vielen Unternehmen bis dahin auch wieder eine gewisse Normalität eingestellt, sodass eine Dividendenaussetzung im Nachhinein als unsinnig erscheinen wird. Deshalb finde ich den Weg, die HV zu verschieben und sich damit die Zahlung der Dividende offen zu halten, eindeutig als die klügere Wahl. Das die DeFaMa sogar vorab einen Abschlag auf die geplante Dividende zahlt, zeigt, wie sicher sich das Unternehmen in seiner Prognose ist.

Bleibt gesund.

MfG JE

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.348.721 von philojoephus am 16.04.20 15:34:55

Hallo Joe,

vielen Dank für Deinen wie immer sehr fundierten Beitrag, den ich in fast allen Punkten gleich sehe.

Du schreibst:"1.) „Die Prognose für das laufende Geschäftsjahr bestätigt DEFAMA trotz der Unsicherheiten durch die Coronakrise.“ => Ich glaube auf meiner Watchlist ist die DeFaMa neben der Dt. Konsum so ziemlich der einzige Wert, der bisher seine Prognose bestätigt hat. Die meisten Unternehmen, die ich beobachte, haben ihre Prognose zurückgenommen oder ausgesetzt. Das zeigt, wie stabil dieses Geschäftsmodell ist."

Dies kann H. Schrade m.E. ganz leicht darstellen, denn durch die mit den Banken vereinbarte Tilgungs-und Zinszahlungen sollte dies mehr als überkompensiert sein, obwohl ich bisher kein Wort darüber gelesen habe, wie lange die Zins-u.Tilgungsaussetzungen vereinbart wurden und welchen %ualem Wert der gesamten langfristigen Gesamtdarlehen dies betrifft. Denn erst wenn diese Zahlen bekannt wären, könnte man etwas besser einschätzen, wie das lfd. Geschäftsjahr voraussichtlich werden kann. Und dann bleibt immer noch die Frage, wie viele Mieter -wahrscheinlich sind es nur sehr wenige- insgesamt zum Jahresende konkurs sein könnten und ob diese Flächen an Dritte weitervermietet werden konnten.

LG

Michale

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.347.290 von Kampfkater1969 am 16.04.20 13:58:12

Zitat von Kampfkater1969: Ich weiß, warum ich diese Aktie habe. ;-)

Ich auch.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.349.198 von Michale am 16.04.20 16:07:59

@ Michale

>>> „Die Prognose für das laufende Geschäftsjahr bestätigt DEFAMA trotz der Unsicherheiten durch die
>>> Coronakrise.“
>> Dies kann H. Schrade m.E. ganz leicht darstellen, denn durch die mit den Banken vereinbarte
>> Tilgungs-und Zinszahlungen sollte dies mehr als überkompensiert sein, obwohl ich bisher kein Wort
>> darüber gelesen habe, wie lange die Zins-u.Tilgungsaussetzungen vereinbart wurden und welchen
>> %ualem Wert der gesamten langfristigen Gesamtdarlehen dies betrifft.

Ich glaube mit dem Satz „Dies kann H. Schrade m.E. ganz leicht darstellen“ hast Du völlig Recht. Aber ich glaube Deine Begründung ist falsch.

Ich glaube, die Begründung warum die die DeFaMa die Prognose einhalten kann sind nicht die gestundeten Zins- und Tilgungszahlungen, sondern weil die Mieten nur gestundet und NICHT erlassen sind.

Ich bin kein Buchhalter, aber mein Verständnis ist folgendes:
Die Aussetzungen der Tilgungszahlungen sind weder für die GuV noch für den FFO relevant, weil Tilgungen weder in der GuV noch im FFO erfasst werden. Daher erhöhen Tilgungsaussetzungen weder den Gewinn noch den FFO.
Ob auch die Zinszahlungen ausgesetzt sind, weiß ich gar nicht genau. Aber selbst wenn, wäre das meiner Meinung nach auch nicht relevant für die GuV und den FFO.
Beide Aussetzungen helfen nur bei der Liquidität und zwar aus folgendem Grund:
Ausgesetzte Zinszahlungen ist das Unternehmen trotzdem weiter schuldig. D.h. diese Zinszahlungen werden in der GuV auch weiterhin als Ausgabe in dem Zeitraum erfasst, in dem sie fällig gewesen wären und dann in die Verbindlichkeiten auf der Passivseite der Bilanz gebucht.
Aber weil die Zinsen nicht gezahlt werden, ist kein Geldabfluss zu verzeichnen. D.h. das Unternehmen ist liquider als ohne die Zinsstundung. Das heißt, durch das Aussetzen von Zinszahlungen erhöht sich m.M. nach der operative Cash-Flow, aber nicht der Gewinn in der GuV.
Beim FFO wiederum sollen a.o. Posten herausgerechnet werden. Eine Zinsstundung ist meiner Meinung nach ein außerordentlicher Posten. Insofern sollten die Zinsaufwendungen da auch weiter erfasst werden, selbst wenn sie temporär gestundet sind. Aber da könnte ich mich irren. Zumal die EPRA erstaunlicherweise nicht festgelegt hat, wie diese wichtige Kennzahl berechnet werden soll. Die Berechnung aller möglichen Kennzahlen von Immobilienunternehmen haben sie festgelegt, aber die wichtigste von allen, haben sie nicht definiert (Ich finde das immer noch unglaublich).

Vielleicht kann ein anderes Beispiel das Ganze besser verdeutlichen:
Angenommen 20 % der Mieter würden das ganze Q2 über von der Möglichkeit Gebrauch machen und die Miete vorübergehend einbehalten. Würde die DeFaMa dann weniger Gewinn für das Q2 ausweisen?
Nein! Egal ob die Mieter zahlen oder nicht, der ausgewiesene Gewinn wäre unverändert. Denn die Mietforderung bleibt ja bestehen. Sie ist ja nur gestundet und nicht erlassen. Und das ist ein wichtiger Unterschied. Eine erlassene Mietforderung würde den Umsatz reduzieren. Ein gestundete Mietforderung würde die DeFaMa als Umsatz in der GuV und dann als Forderung in der Bilanz buchen. D.h. in der GuV würde also sie so tun, als wäre die Miete gezahlt worden. Dazu ist sie gesetzlich verpflichtet, denn Aufwand und Ertrag in der GuV muss periodengerecht ausgewiesen werden. Das bedeutet: Wenn Du nur auf die GuV schauen würdest, würdest Du gar nicht sehen, dass 20 % der Mieter ihre Miete vorübergehend einbehalten haben.
Aber in der Bilanz würdest Du einen deutlichen Anstieg der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sehen (was immer ein Warnzeichen ist) und der Kassenbestand wäre geringer als erwartet. Und wo Du auch sehen könntest, dass etwas nicht stimmt, wäre die Cash-Flow-Rechnung. Denn weil deutlich weniger Geld herein kommt, wäre der operative Cash-Flow deutlich geringer als erwartet.
Wenn die Mieten dann in den folgenden Quartalen nachgezahlt werden, dann siehst Du das auch nicht in der GuV aber im Cash-Flow, der dann plötzlich höher als erwartet ausfällt.
Nur wenn die Mieter ausfallen und die Mieten gar nicht mehr gezahlt würden, dann müsste die DeFaMa die Forderungen abschreiben und würde von dann an weniger Umsätze ausweisen.

Tut mir leid, wenn das alles etwas kompliziert ist. Aber besser kann ich es auf die Schnelle nicht erklären.

Bleib gesund.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.350.410 von philojoephus am 16.04.20 17:25:23

Deine Ausführungen als "Nicht-Buchhalter" sind zutreffend. ;-)

Bezüglich des Merkmals der Dividendenhistorie verhalten sich meiner Meinung nach nicht wenige Unternehmen derzeit "dämlich".

Da wird ohne Not eine Dividendenhistorie auf den Müllhaufen der Finanzgeschichte geworfen. Irre!

Diese Dividendenstreichungen erfolgen ja sehr oft auf tatsächliche operative Erfolge des jeweiligen Geschäftsjahres.

Und mal ehrlich, wenn ein Unternehmen nun wegen solch einer läppischen Dividendeneinsparung erfolgreicher gerettet werden kann in dieser Krise Namens Corona, dann hat diese Firma es aus meinen Augen nicht gerade verdient, als Langfristinvestment zu dienen.

Es zeigt sich immer in Krisen, was ein Unternehmen wirklich taugt, bei "Sonnenschein" können viele Firmen auch von "Amateuren" geführt werden.

Ich bleibe dabei, es ist enorm wichtig, dass sich unsere DEFAMA eine jährlich steigende Dividendenhistorie aufbaut. Man kann es sich ja leisten. ;-)

Und Erfolge operativ sollen sich in den jährlichen Dividenden zeigen. Auch bei DEFAMA.

Wenn man 2025 auf 2020 zurückblickt, wird Deutschland wohl nur eine Handvoll Börsenwerte gehabt haben, die in 2020 die Dividenden nicht (!) gekürzt oder gestrichen, sondern sogar erhöht haben.

DEFAMA könnte somit den wahren "Dividendenadel" unserer Börsenzukunft in Deutschland bilden.

In meinen Augen dies künftig einen satten Bewertungsaufschlag wert. Solide laufende Erträge selbst in Krisen wie in 2020. Exzellent!

[Kampfkater1969]

Der Kurs der Defama wird nun noch stabiler im Markt liegen, mit etwas mehr Absicherung nach unten.....denn nun kaufe ich auch für das "Family Office". ;-)

Bisher war ich "nur" mit meinem Geld in der Defama drin, aber ich kann dies bei der Faktenlage locker nun "verantworten".

Die derzeitigen Entwicklungen in dieser Coronakrise, die Masse im Panikmodus, einige wenige im absoluten Ignoranzmodus, zeigte mir, dass eine Defama noch

WERTSTABILER

einzuordnen ist, als ich es eh schon urteilte. Die goldene Mitte im Handeln, auch bei der Politik, vor der angekündigten Krise (China mit 2 Monaten Vorlaufzeit) und in der Krise, leider mal wieder nicht gegeben. Aber auch die Börse neigt ja stets zu Übertreibungen und Untertreibungen, wie die Politik.
Wie die Masse unserer Mitbürger.

Möge uns der Markt mit weiteren exzellenten Kaufgelegenheiten bei Defama beschenken.

Spielen wir den Wohltäter und nehmen den zittrigen Panikmitbürgern die Aktien ab. ;-)

[babbelino]

@kampfkater

Deinen Optimismus in allen Ehren, aber ich glaube, Dir geht gerade der Gaul durch.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.358.600 von Kampfkater1969 am 17.04.20 10:32:22

Und dazu dann diese Information zu Radeberg:

gestern habe ich von einem guten Bekannten ein Information über Radeberg erhalten, die ich kurz hier einstellen möchte:

Die nachstehenden Infos sind vom dortigen Bauleiter, also aus 1. Hand.

- Die Arbeiten gehen weiter. Es gibt keinerlei Einschränkungen, da das Gebäude groß genug ist und der Mindestabstand der Menschen mehr als ausreichend ist. Auch der Nachschub von Baumaterial funktioniert reibungslos. Die Verzögerung vor einigen Tagen, als die Arbeiter aus Polen nicht mehr erscheinen konnten -w/Grenzschließung- sind ebenfalls ausgeglichen, da andere Arbeiter ihre Tätigkeiten übernommen haben. Aber diese Verzögerung ist mittlerweile wieder aufgeholt worden.

- Aktuell stehen nur noch die Außenmauern, Fenster sind weg und innen existiert nur noch das Dach. Die ersten Innenwände werden bereits hochgezogen und die Belüftungskanäle werden als nächstes installiert und bis Mitte Mai geht es an die Installation der Elektroanlage etc. und in 3-4 Wochen wird der derzeit noch große Graben um das EKZ schon wieder geschlossen sein, die Fundamente vorbereitet und dann wird die Konstruktion erreichtet, während gleichzeitig die Außenwände erneuert werden. Auch werden dann die Wege die Wege vom Parkplatz und Centereingang flacher gestaltet und verschoben. Die Arbeiten an den Zuwegen werden in ca. 8-10 Wochen beginnen.

- Derzeit sieht man nicht, dass es irgendwo hakt und dadurch zu Verzögerungen kommt, sodass aus heutiger Sicht eine Wiedereröffnung anfang Nov. zum geplanten Zeitpunkt stattfinden sollte.

- Auch können die Mieter voraussichtlich schon vor diesem Zeitpunkt beginnen, ihre Regale Kassen etc. aufstellen, denn wir haben ja noch ca. 7 Monate Zeit.

Na, wenn das mal keine guten Nachrichten in dieser doch eher von negativ geprägten sind. Das passt doch ganz hervorragend zu der gestrigen Meldung von H. Schrade.

Ein schönes Wochenende wünscht

Michale

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.359.215 von babbelino am 17.04.20 11:16:49

Warum der "Gaul"?

Wenn, dann die Mäuse...wörtlich und im übertragenen Sinne.

Ich bin es gewohnt, Risiken einzugehen. Am liebsten mit einem sehr hohen Chancenanteil, bei überschaubaren Risiken.

Aber wie alles, immer subjektiv.

Warum sollte es deshalb zuviel an Zukunftsvertrauen sein, aktuelles verfügbares Anlagekapital auch (!) in Defama zu investieren?

Gerade wir "Deutschen" neigen doch zu leider an zuviel an "Schwarzmalerei". Und an Zuwenig Zutrauen in die Zukunft. Und an beinahe krankhafter Verweigerung gegenüber Sachwerten, auch Wohneigentum, auch Aktien, die unsere Wirtschaft abbilden, in der und von der wir alle "gut und gerne leben" wollen.

Klar kann ich mich irren, passiert Jedem (!). Nur die Kunst, diese Quote niedriger zu halten als bei der breiten Masse.

Wenn eine derart grundsolide Firma wie eine Defama an den politischen Rahmenbedingungen scheitern wird, und diese bestimmt immer mehr und immer öfter die "Regeln", dann scheitern vorher noch ganz andere Firmen. Und wohl auch das Papiergeld zu 100%.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.361.213 von Michale am 17.04.20 13:18:15

Erinnert mich ein wenig an meine Beobachtungen hinsichtlich neuer bzw. erweiterter Aldi-Filialen in unserem Sektor. Die Geschäfte werden nicht gebaut, sondern regelrecht aus dem Boden geprügelt.
Die gesamten Bauabläufe sind terminlich streng durchgetaktet, die Anträge für die Versorgungsanschlüsse stellen die bei uns schon meist vor dem ersten Spatenstich. Die Regale wurden auch immer schon eingeräumt, während im Außenbereich noch die Pflasterarbeiten für die Parkplätze liefen. Ist bei solchen Projekten immer das gleiche Bild. Man kam manchmal garnicht mehr mit, so schnell standen die Leute wieder an den Kassen Schlange.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.361.672 von Kampfkater1969 am 17.04.20 13:48:57

Zitat von Kampfkater1969: Gerade wir "Deutschen" neigen doch zu leider an zuviel an "Schwarzmalerei". Und an Zuwenig Zutrauen in die Zukunft. Und an beinahe krankhafter Verweigerung gegenüber Sachwerten, auch Aktien, die unsere Wirtschaft abbilden, in der und von der wir alle "gut und gerne leben" wollen.

Wahre Worte eines Aktionärs mit Visionen. Das würde ich Dir sofort unterschreiben.

[erfg]

Börsengeflüster:

Den scharfen Kursrutsch vom März hat die Aktie von DEFAMA Deutsche Fachmarkt meisterhaft gekontert. Mittlerweile notiert der Anteilschein des auf Immobilien für Einzelhändler fokussierten Unternehmens nur noch um rund elf Prozent unter den Hochs aus dem ersten Quartal 2020...

https://boersengefluester.de/aktuell-zu-ihren-aktien-gk-soft…

[pf85]

Der Geschäftsbericht 2019 ist online:
https://defama.de/wp-content/uploads/2020/04/DEFAMA_Bilanz_2…

[Wertanalyst]

Der GB liest sich gut.

Wie hier schon angemerkt, läuft der Umbau in Radeberg wohl planmäßig, denn der GB enthält keine anderslautenden Hinweise.

Mir gefällt der Ausblick, auch wenn es in der Pressemitteilung vom 16.04.20 noch heißt: "Der annualisierte FFO des Portfolios soll bis Jahresende mindestens 7,0 Mio. € erreichen" und das Wort "mindestens" im Ausblick auf S. 22 im GB gestrichen wurde. Denn unabhängig davon erscheint die Bewertung sehr attraktiv. So beträgt der aFFO pro Aktie dann zum Jahresende 1,58 € (7,0 Mio. € : 4,42 Mio. Aktien).
Und dabei sind Mietausfälle während des Umbaus in Radeberg berücksichtigt.
Bezogen auf den aktuellen Kurs von 15 € ergibt das zum Jahresende ein erwartetes "annualisiertes KGV" von 9,5. Und das für ein Wachstumsunternehmen 😎

Es bleibt zu hoffen, dass sich die Lockdown-Situation beruhigt...

[Prof_B]

Ich bin heute aus der Aktie für mein Wikifolio raus. In meinen Augen ist es eine der am besten gemanagten Immobilienaktien und sie steht nur 10% unter dem Top. Die Arbeit von Herrn Schrade kann man nicht hoch genug schätzen.

Argumente gegen die Aktie:
- Der Mark wird auch für kleinere Läden regelrecht zusammenbrechen. Das was in den nächsten Jahren aufgrund des Onlinehandels zusammengebrochen wäre, passiert jetzt innerhalb von Monaten.
- Auch wenn Defama über interessante Flächen und meist solvente Mieter verfügt, wird sich das Unternehmen diesem Trend nicht entziehen können. Wenn die Läden in den Innenstädten und Einkaufszentren erst einmal leer stehen, werden auch die solventen Mieter aufgrund des Überangebotes knallhart verhandeln.
Den Aktionären wünsche ich viel Erfolg, mir scheinen andere Branchen weniger gefährdet.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.432.722 von Prof_B am 23.04.20 18:49:47

Zitat von Prof_B: Ich bin heute aus der Aktie für mein Wikifolio raus. In meinen Augen ist es eine der am besten gemanagten Immobilienaktien und sie steht nur 10% unter dem Top. Die Arbeit von Herrn Schrade kann man nicht hoch genug schätzen.

Argumente gegen die Aktie:
- Der Mark wird auch für kleinere Läden regelrecht zusammenbrechen. Das was in den nächsten Jahren aufgrund des Onlinehandels zusammengebrochen wäre, passiert jetzt innerhalb von Monaten.
- Auch wenn Defama über interessante Flächen und meist solvente Mieter verfügt, wird sich das Unternehmen diesem Trend nicht entziehen können. Wenn die Läden in den Innenstädten und Einkaufszentren erst einmal leer stehen, werden auch die solventen Mieter aufgrund des Überangebotes knallhart verhandeln.
Den Aktionären wünsche ich viel Erfolg, mir scheinen andere Branchen weniger gefährdet.

Prof B , ich freue mich über Deine Anerkennung des Managements und der Entwicklung der DEFAMA Aktie. Ich bin auch sicher du hast es dir nicht leicht gemacht mit dem Ausstieg.

Solltest du mit der Vorhersage des zusammenbrechenden Marktes nicht richtig liegen, hab keinen Verdruss. Schau mal, wie einige sehr erfolgreiche Leute auch mal daneben lagen:

„500 Dollar? Das ist das teuerste Telefon der Welt. Und es spricht Business-Nutzer überhaupt nicht an, weil es keine Tastatur hat. Damit ist es keine besonders gute Mail-Maschine“.
(Steve Ballmer, Microsoft, über das iphone)

"Das Abonnement-Modell für den Kauf von Musik ist gescheitert” (Steve Jobs, Apple 2003)

Lasst uns sehen, was die Zukunft bringt...

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.432.722 von Prof_B am 23.04.20 18:49:47

Hallo,
"aus meinem Wikifolio raus". Warst Du mit harten Euros oder nur in einer theoretischen Anlagephilosophie involviert? Das ist schon sehr interessant zu wissen.
Es wird nur wenige Firmen geben, die so wenig von der Krise abbekommen, wie DEFAMA. Schaut mal auf die Standorte: Da gibts keine Kinos, Zoos, Ausstellungen, da gibts nur Lidl und Kik :-)) Da wird Kik-Shopping zu Event, auch wenn es keine Masken dort gäbe, dann gibts die vom Nachbarn.
VG
OldGold

[Prof_B]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.446.723 von OldGold am 24.04.20 19:56:23

Zitat von OldGold: Hallo,
"aus meinem Wikifolio raus". Warst Du mit harten Euros oder nur in einer theoretischen Anlagephilosophie involviert? Das ist schon sehr interessant zu wissen.

OldGold

Wie man sieht, ist es ein Real Money Wikifolio. Schaun wir mal!
Prof

[resu1987x10x19]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.206.947 von Kampfkater1969 am 05.09.16 10:13:01

https://www.brn-ag.de/37273-DEFAMA-Corona-Krise-Prognose-Div…

[Kampfkater1969]

Den "Luxus", mich von meinem Sachwert DEFAMA zu verabschieden, kann und will ich mir nicht leisten.

Diese Position deckt die Risiken anderer Positionen mit ab, die zwar höhere Kurspotenziale haben, aber auch höhere Kursrisiken.

Deshalb, nicht (!) in DEFAMA investiert zu sein, muss man sich leisten können. ;-)

Rückblickend von 2022 auf 2020 wird es in Deutschland nicht viele Aktien gegeben haben, die die Dividende sogar erhöht haben.

Eine davon unsere DEFAMA.

Übrigens, wird nicht jeder gehört oder gelesen haben?

In New York wurden zufällig 3.000 Supermarktbesucher auf Antikörper Corona untersucht, die positive Überraschung:

Schon jetzt 21% damit versehen, diese hatten keine schwere Erkrankung mit/an Corona und stellen die Zahl der Todesfälle an und mit Corona in einen anderen Kontext.

Denn, je mehr den Virus hatten und nicht ernsthaft erkrankt sind oder sogar gestorben, desto weitaus weniger die Todesrate, die wohl nun im Bereich des Risikos Grippe liegen könnte.

Eine schnellere Herdenimmunisierung, schneller als oft die "Politik" erlaubt, somit ein Segen für unsere Gesellschaft, unsere Wirtschaft. Auch des Einzelhandels, auch einer Defama.

[kronos01]

Wie schätzt ihr die Wahrscheinlichkeit ein, dass die Covid19 Thematik evtl. dazu führt, dass einige für die Defama interessante Objekte zusätzlich auf den Markt kommen weil deren Besitzer dringend an Liquidität kommen müssen?

Lg

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.469.301 von kronos01 am 27.04.20 18:40:51

Chancen für Defama hieraus gut bis sehr gut.

Sind ja einige Konkurrenten am Markt, die sich "nur" mit Verkehrswerthochschreibungen und Unternehmensanleihen profilieren wollen.

Wage die Prognose, dass eine Defama auf Jahressicht 2020, incl. Dividende, eine positive Wertentwicklung haben könnte.

Dies wäre "echtes Premium": Dividendenzahlung + Dividendenerhöhungen + Kursgewinn in 2020.

Da wird die Masse der anderen Börsenwerte "alt" aussehen.

Rückblickend wird dies bei einer Defama zu enormem Kapitalmarktansehen führen.

[Michale]

Vorstandsinterview von Börsenradio Network

Nach Veröffentlichung auf der DeFaMa-Homepage stelle ich das Transcript hier ein:
Hier noch der dazugehörige Link:
https://defama.de/home/presse/

Vorstandsinterview
DEFAMA sieht nur wenig Corona-Effekt, bestätigt
Prognose "ausdrücklich" und will Vorab-Dividende zahlen
Veröffentlicht: 24.04.2020 um 18:16
Die DEFAMA Deutsche
Fachmarkt AG ist ein
Bestandshalter von Fachmarktzentren. Viele Geschäfte
wurden wegen Corona geschlossen, wie hart
trifft das DEFAMA?
CEO Matthias Schrade: „Nicht so sehr wie man
denken möchte. 80 % der Mieten im April wurden
gezahlt. Der Rest wurde gestundet. Es ist für uns
kein dramatisches Thema.“
Die Prognose für das Jahr 2020 wurde deshalb auch
"ausdrücklich bestätigt": So soll der Gewinn gesteigert
werden auf 2,5 Mio. Euro, der operative FFO auf
5,7 Mio. Euro und dann schließlich auch eine Dividendenerhöhung
folgen. Die Dividende für 2019 soll
weiterhin bei 45 Cent je Aktie liegen. Trotz Verschiebung
der Hauptversammlung sollen davon 20 Cent
vorab gezahlt werden.
Hinweis: Dies ist ein von DEFAMA mit freundlicher Genehmigung von Börsen Radio Network angefertigtes
Transkript des gesprochenen Wortes. Zur besseren Lesbarkeit wurden kleinere sprachliche Anpassungen
in den Antworten und Kürzungen in den Fragen vorgenommen. Für Übertragungsfehler ist
DEFAMA verantwortlich. Das Originalinterview ist unter https://defama.de/home/presse/ als MP3 abrufbar.
BÖRSENRADIO:
Wir unterhalten uns diesmal im Rahmen der MKK Münchener Kapitalmarkt Konferenz, sind
aber nicht in München, denn wegen der Corona-Situation findet alles virtuell statt, auch unser
Interview. Keiner kommt vorbei an Corona; wie sieht es bei Ihnen aus? Gerade die Läden
waren ja in den letzten Wochen geschlossen. Wie sehr trifft Sie Corona?
MATTHIAS SCHRADE:
Gott sei Dank nicht so sehr, wie man vielleicht auf den ersten Blick denken würde. Der größte
Block unserer Mieter sind ja schließlich die Lebensmittelläden. Und die haben derzeit eher
Sonderkonjunktur. Ich sage nur Klopapierhamsterkäufe. Auch Drogeriemärkte, Apotheken,
Arztpraxen, Sparkassen, das Arbeitsamt oder ähnliche Mieter, die bei uns auch in den kleineren
Flächen mit drin sind, da sind natürlich die Mieten alle gekommen. Wir haben insgesamt
über 80 Prozent aller Mieten im April erhalten.
Herr Matthias Schrade (Vorstand) im
Gespräch mit Sebastian Leben B.A.
Man muss auch betonen: Die ausgesetzten Mieten sind nur gestundet. Das heißt, die Stundung
hat keine Ergebniswirkung. Und wenn man sich dann wiederum anschaut, wer die Miete
erst einmal ausgesetzt hat, dann waren das überwiegend bonitätsstarke Filialisten – vor allem
aus dem Bereich der Non-Food-, Textil- und Schuhgeschäfte. Ich möchte da ungern Namen
nennen. Aber viele sind ja aus der Presse bekannt.
Die bisher geschlossenen Geschäfte sind erfreulicherweise je nach Branche alle in dieser bzw.
letzter Woche wieder aufgemacht worden. Ich glaube, in unserem gesamten Bestand sind es
jetzt nur noch zwei oder drei Geschäfte geschlossen, die mehr als 800 Quadratmeter Verkaufsfläche
haben. Alles andere ist wieder am Netz. Und damit sind wir jetzt auch mit Blick auf die
Mietzahlungen für Mai recht zuversichtlich, dass die eingehen werden.
Das war jetzt die größte direkte Auswirkung, die wir sehen. Ansonsten haben wir natürlich
auch Hygienemaßnahmen getroffen. Wir haben unsere Mitarbeiter schon sehr frühzeitig ins
Home Office geschickt, um keine Risiken einzugehen. Wir haben auch vorsorglich bei unseren
Banken angeklopft und um Tilgungsaussetzungen gebeten, weil wir Ende März nicht wussten,
wie viele Mieten möglicherweise tatsächlich ausgesetzt werden oder was sonst noch alles
passieren würde. Da haben wir aber bei den Banken offene Türen eingerannt. Bei den meisten
Banken sind die Tilgungen dann für durchschnittlich sechs Monate ausgesetzt worden. Von
daher haben wir momentan eine äußerst komfortable Gesamtliquidität von rund 5 Mio. Euro
und können dann auch sehr gelassen den weiteren Entwicklungen entgegensehen.
BÖRSENRADIO:
Ich nehme an, Sie sind ein Befürworter der Lockerungen, dass die Läden wieder aufmachen,
die Leute shoppen können und Sie auch wieder Ihre Miete bekommen?
MATTHIAS SCHRADE:
Jein. Ich glaube, es ist nicht wirklich eine gute Idee, zu früh zu lockern. Auch aus Sicht der
Mieter, denn das Schlimmste, was passieren könnte, ist, dass man zu früh lockert, daraufhin
in zwei, drei Monaten die zweite große Welle anrollt und dass die Geschäfte dann erneut geschlossen
werden müssen. Diesmal aber nicht für einen Monat, sondern womöglich für drei
oder sogar noch länger. Davon hat keiner etwas. Ich denke, insgesamt hat bei uns in Deutschland
– bei aller Kritik, die sonst gerne an der Politik geäußert wird – die Regierung gut agiert. Sie
hat verglichen mit anderen Ländern relativ frühzeitig und umfassend diesen Lockdown durchgeführt.
Die Fallzahlen sind schon deutlich zurückgegangen. Wir hängen ja immer in dem, was
wir wissen, ein bisschen hinterher. Aber ich glaube, man kann eine gewisse Lockerung vertreten.
Ich glaube aber – auch wenn die Mieter natürlich das vielleicht anders sehen – zwei Wochen
länger alles schließen und dafür sicher sein, man hat die Situation im Griff, wäre möglicherweise
vielleicht sogar noch klüger gewesen. Aber das werden wir hinterher erst wissen. Ich
muss ja glücklicherweise nicht diese Entscheidung treffen. Das ist ja etwas, was keiner in der
Schule gelernt hat, wie man mit so einer Situation umgeht. Geschäftlich ist es für uns natürlich
gut, dass die Läden wieder offen sind. Aber wie gesagt, man kann noch nicht abschließend
beurteilen, ob das auf lange Sicht gesehen mit Blick auf eine eventuelle zweite Schließungsrunde
dann wirklich die beste Lösung war.
Aber unterm Strich muss man ganz klar sagen, es ist für uns kein wirklich dramatisches Thema.
Wir müssen uns gezwungenermaßen wie alle damit beschäftigen. Aber verglichen mit vielen
anderen – auch Immobilienbetreibern, die in größerem Maße noch geschlossene Läden haben,
deren Geschäfte teilweise heute noch geschlossen sind oder mit Unternehmen aus dem produzierenden
Bereich – sind wir unterm Strich kaum betroffen.
BÖRSENRADIO:
Wie gehen Sie mit den Mietausfällen um? Sie haben ja gesagt, eigentlich sind es keine Mietausfälle.
Es wurde viel über Stundungen gesprochen; gibt es auch das Thema, Mieten vielleicht
gar nicht zahlen zu müssen? Welche Erfahrungen haben Sie damit in den vergangenen Wochen
gemacht? Und wie sieht aus Ihrer Sicht eine vernünftige Lösung aus?
MATTHIAS SCHRADE:
Wir haben bereits sehr frühzeitig mit Kleinmietern gesprochen und ihnen insbesondere gesagt,
sie sollen sich keine Sorgen machen. Hier nehme ich mal exemplarisch die Pizzeria, die seit
30 Jahren in zweiter Generation geführt wird, die von jetzt auf sofort geschlossen wurde und
aktuell keinerlei Umsätze macht. Mit einem solchen Mieter wird man nachher eine individuelle
Lösung suchen müssen. Die Wahrscheinlichkeit, dass diese Pizzeria auch langfristig weiter
besteht, wenn sie erst mal wieder Pizza verkaufen darf, ist hoch. Das sind die kleinen Einzelfälle,
die wir glücklicherweise in relativ überschaubarer Zahl haben.
Die meisten unserer Mieter sind die großen Filialisten. Dort haben wir bereits mit den ersten
Mietern Stundungsvereinbarungen geschlossen, wo auch klar drinsteht, wann die Miete zurückgezahlt
werden soll – teilweise in Raten, teilweise haben Mieter von sich aus angeboten,
dies im Oktober zu machen. Bei den Mietern, die ausdrücklich fordern, dass einfach die Miete
durchgestrichen werden sollte und vielleicht versuchen, einfach etwas Laufzeit hinten an den
Mietvertrag dran zu hängen, haben wir uns bisher noch sehr zurückhaltend gezeigt. Ich denke,
wir sind jetzt noch in der ganz frühen Phase und auch nach der Wiedereröffnung ist es noch
zu früh, um hier weitgehende Zugeständnisse zu machen.
Ich denke, man versucht jetzt natürlich, auch die Vermieter ein wenig an den Verlusten zu
beteiligen, die man selbst gemacht hat. Aber am Ende des Tages wollen die Mieter weiter an
den Standorten bleiben. Und gesetzlich ist es ja so, dass die Mieten von April bis Juni theoretisch
einfach nicht gezahlt werden können, aber dann eben gestundet wären bis längstens in
zwei Jahren, also Mitte 2022. Dann aber sogar mit Verzugszinsen nachzuzahlen wären.
Der einzige Punkt, der aus Sicht der Mieter quasi ein Vorteil ist, sie können in der Zeit nicht
gekündigt werden. Aber die Mieter möchten es sich natürlich auch mit Vermietern wie uns, die
eine große Zahl an Standorten haben, nicht unbedingt verscherzen. Umgekehrt möchten wir
uns jetzt nicht unbedingt, weil wir völlig uneinsichtig sind, uns bei namhaften Mietern sehr
unbeliebt machen. Irgendwo aus dieser Sache wird am Ende dann irgendwas entstehen.
Mietausfälle erwarten wir jedenfalls wenn, dann tendenziell eher bei den kleineren Mietern und
dort auch eher punktuell bei Mietern, die schlichtweg die Krise nicht überleben. Wir haben aber
bereits einen kleinen Puffer sozusagen in unseren Zahlen, nämlich einen früheren Nutzen-
Lasten-Wechsel bei dem zuletzt gekauften sehr großen Objekt in Zeitz. Das könnte uns dann
helfen, eventuelle zusätzliche Mietausfälle gegenüber dem letzten Jahr – wir hatten jedes Jahr
Mietausfälle, aber wenn sie dieses Jahr deutlich höher sein sollten als im letzten Jahr, dann
können wir das damit wahrscheinlich sogar vollständig kompensieren.
BÖRSENRADIO:
Was haben Sie noch für einen Corona-Impact? Die Hauptversammlung wird verschoben, aber
die Dividende soll natürlich gezahlt werden. 45 Cent Dividende, auch das ja eigentlich ein
klares Signal, denn viele kürzen gerade die Ausschüttungen oder streichen sie sogar ganz.
Und bei Ihnen ist ja sogar noch mehr: Am ursprünglichen HV-Termin im Sommer wollen Sie
schonmal 20 Cent vorab zahlen. Warum dieser Schritt?
MATTHIAS SCHRADE:
Wir wollten zum einen ein ganz klares Signal setzen, es gibt bei uns nicht wie bei vielen
anderen Firmen eine „Null-Nummer“, das ist einfach nicht notwendig. Uns geht es wirklich sehr
gut, wir sehen auch tatsächlich immer noch eine reelle Chance, dass die ganze Thematik an
uns sehr weitgehend vorbeigeht. Wir haben unsere Prognose ausdrücklich bestätigt. Auch
jetzt letzte Woche nochmals mit den endgültigen Zahlen mit dem Geschäftsbericht. Und von
daher wollten wir dann eben mit dieser Vorabdividende ganz klar sagen, eine Null-Nummer
wird es bei uns nicht geben.
Wir gehen eigentlich davon aus, dass auf der verschobenen Hauptversammlung… die haben
wir nur deswegen verschoben, weil einerseits jetzt eine Entscheidung über die volle Dividende
zu treffen, wenn es dann doch noch eine ganz böse zweite Runde gibt, Stichwort „zweite Welle“,
oder irgendwelchen größeren Mieter vielleicht doch wider Erwarten Insolvenz anmelden müssten
oder so, dann würde man das eventuell bereuen in ein paar Monaten. Per heute, wo wir
diese Entscheidung treffen mussten, erschien uns als Kompromiss sinnvoller: Okay, wir warten
noch ein paar Monate ab, dann haben wir eine bessere Informationslage. Und wenn sich nichts
dramatisch Negatives ergibt, dann können wir die Dividende genau wie geplant letztlich zahlen.
Auf der anderen Seite: Wir haben ja wie gesagt unsere Banken um eine Tilgungsaussetzung
gebeten. Und es wäre denen gegenüber etwas irritierend, wenn wir vier Wochen, nachdem
wir die Tilgungsaussetzung beantragt haben, dann sagen, jetzt zahlen wir eine unveränderte
Dividende in voller Höhe. Das ist einfach schlechter Stil – obwohl alle unsere Banken genau
wissen, wir haben die Tilgungsaussetzung nicht aus Not heraus beantragt, sondern nur vorsorglich
und weil wir die schöne Liquidität, die wir in der Kasse haben, nicht möglicherweise
vorzeitig abschmelzen sehen wollen.
Trotzdem, ich denke, das Signal wird auch von den Banken wahrgenommen, dass jetzt nicht
die Aktionäre sich erstmal die Taschen füllen und die Banken sozusagen die Liquidität dafür
bereitstellen irgendwie über zwei Ecken. Und daher war das am Ende ein Kompromiss. Wenn
es nicht irgendwo zu Verwerfungen kommt, die wir heute noch gar nicht absehen können,
dann wird eben die zweite Hälfte der Dividende im Herbst so wie geplant fließen.
BÖRSENRADIO:
Was auch noch häufig passiert im Zuge dieser Corona-Krise ist, dass Investitionen zurückgehalten
werden. Sie sind Bestandshalter, erweitern Ihr Portfolio kontinuierlich um neue Objekte.
Das aktuellste haben Sie selbst im Zuge unseres Gesprächs schon angesprochen, nämlich
das Einkaufszentrum Zeitz. Was ist das für ein Objekt? Ist im März erst hinzugekommen.
MATTHIAS SCHRADE:
Ja, Zeitz ist das mit Abstand größte Objekt, das wir bisher gekauft haben, jedenfalls was die
Jahresnettomiete angeht. Glücklicherweise war der Kaufpreis extrem günstig. Wir haben hier
eine Investitionssumme von 9 Mio. Euro, der eine Nettomiete von 1,28 Mio. Euro gegenübersteht.
Also weniger als das 7-fache der Jahresmiete haben wir hier bezahlt. Das Objekt besteht
im Wesentlichen aus einem Kaufland und einem toom. Im Objekt vertreten sind auch KiK,
Mayer’s Schuhe, Wreesmann – das ist eine Sonderpostenkette –, diverse Gastronomiebetriebe,
Reisebüro, Juwelier und Ähnliches. Wobei Generalmieter ist eben Kaufland und der toom steht
noch nebendran.
Wir haben das Objekt abgewickelt jetzt schon vor Ostern. Ursprünglich hatten wir angedacht,
dass es erst zum Juni übergeht, aber da waren sowohl die Banken als auch unsere Verwalter
auf Zack. Und von daher haben wir hier auch einen kleinen Puffer dann jetzt in den Zahlen
drin, der uns erlauben wird, eventuelle Mietausfälle zu kompensieren.
BÖRSENRADIO:
Sind denn auch noch weitere Käufe geplant? So eine Krise bringt vielleicht ja auch Chancen,
günstig einkaufen zu können. Und zweite Frage gleich hinterher: Diese Größenordnungen,
sind das Objektgrößen, die Sie sich auch in Zukunft gerne anschauen wollen? Also stoßen Sie
in neue Dimensionen der Objektgrößen vor?
MATTHIAS SCHRADE:
Ja, also wir schauen uns natürlich weiterhin Objekte an. Wir haben sicherlich die letzten
Wochen – hat glaube ich der gesamte Markt – andere Prioritäten gehabt, erst mal sich mit
dieser Sonderthematik zu beschäftigen. Nach unserer Wahrnehmung ist auch die Transaktionsseite
doch sehr weitgehend zum Erliegen gekommen. Es war ja auch völlig offen, wie lange
die Schließungszeiten insbesondere sind, wie heftig das sich auf die Mieter auswirkt, ob es
vielleicht dann auch nach den sehr früh gemeldeten ersten Insolvenzen womöglich noch deutlich
bedeutendere Mieter geben wird neben Vapiano, Esprit oder Maredo. Was ist mit den
ganzen Textilern? Das hätte dann ja auch durchaus sein können, dass es hier wirklich zu tiefer
greifenden Verwerfungen schon relativ schnell kommt, und dass dann beispielsweise Objekte,
in denen dann eben namhafte Textil-Filialisten drin sind, plötzlich zur Hälfte leer stehen.
Von daher war für uns durchaus so ein bisschen eine Warteposition. Wir haben ein paar Transaktionen
ein klein wenig abgewartet, die werden jetzt weiterverfolgt. Wir sehen noch nicht,
dass es jetzt zu massiven Schnäppchenangeboten kommt. Das dürfte – wenn überhaupt –
dann aber auch erst mit einem gewissen Zeitversatz von vielleicht drei bis sechs Monaten
eintreten, weil die meisten Verkäufer, die vor sechs Wochen ihre Objekte ich sage mal zum
Zwölffachen verkaufen wollten, die werden das jetzt nicht plötzlich nach wenigen Wochen zum
Siebenfachen tun. Die versuchen natürlich, den alten Preis oder vielleicht einen kleinen Schnaps
drunter hinzukriegen.
Erst wenn das nicht funktioniert, wenn die Not allmählich größer wird, der Druck größer wird,
vielleicht auch die Käuferseite noch weiter ausdünnt, als sie ohnehin in unserem Segment
schon ist, dann könnte es irgendwann doch noch die Schnäppchen geben. Aber dazu waren
die Banken auch nach unserer Wahrnehmung in den letzten Monaten – oder in den letzten
Wochen – zu kulant. Von daher dürften auch andere Eigentümer jetzt nicht so sehr unter Druck
geraten sein, nur weil der eine oder andere Mieter seine Miete nicht gezahlt hat.
Also unterm Strich: Wir stehen hier mit unserer Liquidität Gewehr bei Fuß. Wenn die Schnäppchenangebote
kommen, dann sind wir in der Lage, da auch kräftig zuzuschlagen. Ansonsten
machen wir jetzt, nachdem sich die Staubwolken – was die Schließungen zumindest angeht –
gelegt haben, machen wir jetzt im Prinzip weiter, wo wir vor zwei Monaten sozusagen aufgehört
haben.
BÖRSENRADIO:
Auch ein Verkauf könnte anstehen, nämlich das Objekt in Radeberg. Ich hatte gelesen, Sie
planen entweder Veräußerung oder signifikante Aufvalutierung. Was genau ist damit gemeint
und was sind die Pläne?
MATTHIAS SCHRADE:
Grundsätzlich ist es ja so, in Radeberg investieren wir insgesamt rund neun Millionen, stellen
das Objekt komplett neu auf mit neuen langfristigen Mietverträgen, mit Aldi, DM, Edeka. Das
Objekt bekommt eine neue Fassade, eine neue Haustechnik, also de facto wie ein Neubau,
und damit ist es dann eben als Produkt eigentlich viel zu gut für uns. Das ist genau die Sorte
Produkt, die beispielsweise Versicherungen oder Pensionskassen oder geschlossene Fonds
suchen, mit tollen neuen, langen Laufzeiten, mit moderner Haustechnik, mit nichts zu tun die
nächsten Jahre.
Das würde die Chance eröffnen, das Objekt auch für einen sehr guten Faktor zu veräußern.
Wir kaufen ja typischerweise irgendwo um das zehnfache herum ein. Solche Objekte werden
aber durchaus auch zum 15-, 16-, 18- oder gar noch höher-fachen der Jahresnettomiete mal
gehandelt. Und von daher hatten wir bereits vor einem halben Jahr erste Gespräche begonnen
über eine mögliche Veräußerung. Es gibt da auch zahlreiche konkrete Interessenten, die sich
für dieses Objekt nach Umbau interessieren. Das würde wiederum bedeuten, dass wir daraus
eine vermutlich hohe einstellige Millionensumme an Liquidität freisetzen, die wir dann mit
deutlich günstigeren Kaufpreisfaktoren investieren können.
Die zweite Option ist allerdings, das Objekt einfach zu behalten, es aber neu zu finanzieren,
höher zu finanzieren, also mehr Cash aus dem Objekt über eine neue Finanzierung herauszuholen
als jetzt die Baukosten betragen. Das würde uns erlauben, das Objekt zu behalten und
weiterhin die Mieten dann zu vereinnahmen, trotzdem aber freie Mittel zu bekommen, mit denen
wir dann in etwas kleinerem Umfang ebenfalls auf Einkaufstour gehen können. Eine der
beiden Varianten wollen wir dieses Jahr abschließen. Also entweder eine Veräußerung oder
eine Aufvalutierung.
BÖRSENRADIO:
Zum Schluss noch der Ausblick. Sie hatten gesagt, dass sie ihn ausdrücklich bestätigen. Auch
das ist ja nicht selbstverständlich. Viele streichen gerade die Prognose oder setzen sie in
Klammer. Sie sagen ganz klar, Sie wollen den Gewinn steigern auf 2,5 Mio. Euro, den operativen
FFO auf 5,7 Mio. Euro. Und das soll dann auch zu einer gesteigerten Dividende führen.
Die Aktie, die ist im generellen Corona-Crash nach unten gezogen worden bis auf 12,60 Euro,
ist aber schon wieder bei 15,40 Euro. Das All-Time-High im Januar lag bei 17,20 Euro. Was
sagen die Investoren gerade? Warum finden sie die Aktie offenbar interessant?
MATTHIAS SCHRADE:
Zunächst mal muss ich korrigieren, die Aktie ist im Tief nicht auf 12,60 Euro, sondern sogar
auf 12 Euro gefallen. Das weiß ich deswegen, weil ich die Stücke, die es für 12 Euro gab,
höchstpersönlich einkaufen konnte. Ich habe ja im Zuge des Corona-Absturzes dann auch
noch ein paar Stücke über die Börse eingesammelt. Ich denke, dass wir uns jetzt auch recht
schnell von diesen Tiefs erholt haben und jetzt nur noch relativ leicht unter dem Jahresauftaktkurs
stehen, liegt nicht zuletzt daran, dass wir zum einen auch vorher schon im zur Peer Group
Vergleich relativ gesehen moderat bewertet waren.
Die aus unserer Sicht sehr sehr bedeutende Transaktion in Zeitz, die uns also wirklich enorm
vorangebracht hat, zu einem unglaublich günstigen Preis, diese Transaktion kam ja genau zu
diesem Zeitpunkt, als die Corona-Krise schon richtig am Rollen war. Und von daher hat der
Kurs auf diese Transaktion eigentlich gar nicht wirklich reagiert. Das wird jetzt vielleicht indirekt
ein bisschen nachgeholt allmählich. Von daher, ja, also ich denke ohne Corona hätte wahrscheinlich
der Kurs sich sogar schon noch weiterentwickelt, wenn die Leute sich mit Zeitz
näher beschäftigt hätten und was das tatsächlich heißt. So hat sich jetzt eben diese Verwerfung
schon weitgehend geschlossen.
Ich denke, auf dem aktuellen Kursniveau sind wir im Peer Group Vergleich oder in der absoluten
Bewertung immer noch nicht wirklich besonders hoch bewertet. Ich selber habe ja etwas
vorschnell auch schon zu noch höheren Kursen vor gar nicht allzu langer Zeit Stücke gekauft.
Damals war sicherlich noch nicht absehbar, wie dramatisch die Auswirkungen von Corona
werden würden. Wir haben die Prognose bestätigt, weil wir nach wie vor glauben oder keine
Indizien dafür sehen, dass es jetzt hier wirklich dramatische Mietausfälle geben wird.
Auch unsere Kleinmieter haben natürlich gelitten, aber viele haben trotz der Krise jetzt sogar
im April ihre Miete bezahlt. Einige haben uns sehr entspanntes Feedback gegeben, dass sie
eben auch in den letzten Jahrzehnten immer wieder mal irgendwo schwierige Zeiten hatten.
Und nur bei ganz wenigen vermuten wir, die auch vor der Krise schon am Kämpfen waren,
dass die es am Ende letztlich nicht schaffen.
Aber man kann es auch anders herum sehen: Selbst wenn jetzt beispielsweise alle Mieter, die
im April ihre Miete ausgesetzt haben, in voller Höhe diese Miete ausfallen lassen – das wäre
eine niedrig sechsstellige Summe – dann würden wir immer noch einen deutlichen Rekordgewinn
in diesem Jahr erreichen.
BÖRSENRADIO:
Dann wünsche ich Ihnen viel Erfolg für diese Ansagen, dass es auch so weiter geht, wie Sie
das geplant haben. Vielen Dank.
MATTHIAS SCHRADE:
Gerne.

[supialexi2]

bln sch n sehr begelstert v n defama und auch dem allelnv rstand schrade.

Aber selbstständlg dle banken um tllgungsaussetzungen zu bltten wenn man über 6,5 ml chash hat und ehr n ch welteren zufluss erwartet , lst selten dumm.

denn man beraubt slch selber der Mögllchket cash öhne ertrag zur zahlung vön zu verzlnsenden schulden tauschen. das lst elnfach nur selten dumm.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.512.465 von supialexi2 am 30.04.20 10:09:42

Zitat von supialexi2: bln sch n sehr begelstert v n defama und auch dem allelnv rstand schrade.

Aber selbstständlg dle banken um tllgungsaussetzungen zu bltten wenn man über 6,5 ml chash hat und ehr n ch welteren zufluss erwartet , lst selten dumm.

denn man beraubt slch selber der Mögllchket cash öhne ertrag zur zahlung vön zu verzlnsenden schulden tauschen. das lst elnfach nur selten dumm.

Ich überlege mir es immer mindestens dreimal, bevor ich eine Person oder auch eine Strategie als "dumm" bezeichne.

Gerade die Tonalität dieses Threads würde doch folgende Alternative ermöglichen:
"Sagt mal Community, wisst ihr warum der CEO das macht?" (Falls deine <o> Taste bis dahin wieder geht)

Du würdest mit ziemlicher Sicherheit eine gute Antwort bekommen.
Vielleicht würde die Antwort dich überzeugen und es wäre nicht jemand unnötig beleidigt worden.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.512.465 von supialexi2 am 30.04.20 10:09:42

Ich hoffe, Du hast "Nebenschauplatz" seinen Kommentar gelesen!

Zitat von supialexi2: bln sch n sehr begelstert v n defama und auch dem allelnv rstand schrade.

Aber selbstständlg dle banken um tllgungsaussetzungen zu bltten wenn man über 6,5 ml chash hat und ehr n ch welteren zufluss erwartet , lst selten dumm.

denn man beraubt slch selber der Mögllchket cash öhne ertrag zur zahlung vön zu verzlnsenden schulden tauschen. das lst elnfach nur selten dumm.

Warum soll das denn ein "dummes Verhalten" sein? Die Banken sind derzeit froh, ihre derzeit sehr üppige überschüssige Liquidität an den Mann zu bringen, denn Strafzinsen wollen sie nicht. Und warum denkst Du denn, warum Banken schon bei der DeFaMa von sich aus angefragt haben, ob "unsere Firma" eine Tilgungsaussetzung möchte???
Banken möchten gerne sichere Kreditnehmer, von denen sie wissen, dass sie ihr Geld wiederbekommen und dann möchten sie nicht 100 Kredite mit 10.000€ ausreichen, sondern lieber einen mit 1 Mio.

Hast Du da schon mal drangedacht?

Und bitte bitte im Board etwas höflicher.

Vielen Dank,

Michale

[supialexi2]

hä?

Man hat über 6.000.000 cash, dafür glbt es kelne Zlnsen, man wlrd ehr weltere geldzugänge haben, auch wenn eln paar mleter nlcht zahlen. nun fragt man dle banken, nlcht zu tlgen, alsö alles geld , zu behalten und dafür dann an dle bank zlnsen zu zahlen.

das söll nlcht dumm seln, söndern?

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.513.962 von supialexi2 am 30.04.20 11:20:12

das ist zu kurz gedacht.

- aktuelle Liquidität 5 Mio. und nicht 6 Mio. lt. MKK-Konferenz https://defama.de/home/presse/
- abzüglich ca. 0,5 Mio. für aktuelle Umbaumaßnahmen
- abzüglich ca. 0,9 Mio. für Dividende Juni 2020
- abzüglich ca. 1,1 Mio. für Dividende Herbst 2020
- abzüglich reservierung von ca. 1 Mio. für einen Kauf von 3 Objekten, die H. Schrade auf seiner Q1 Präsentation angekündigt hat (Kaufpreis für alle 3 Objekte ca. 5 Mio.)
= verbleibende Restliquidität von ca. 1,5 Mio.
So, nun überlege mal, wenn ihm ein Objekt angeboten wird, bei dem der Käufer aufgrund irgendeiner Sondersituation ganz schnell Geld benötigt und H. Schrade nicht die Möglichkeit hat noch mit irgendeiner Bank zu verhandeln um an Geld zu kommen oder eine neue KE auszuschreiben -worauf ich überhaupt keine Lust habe, daß mein Firmenanteil weiter verwässert wird- wird das Objekt dann ganz schnell auf den Markt einen anderen Käufer finden.

Nein, Herr Schrade hat in meinen Augen absolut recht, wenn er so viel Liquidität hält und außerdem wissen wir alle nicht, ob er nicht derzeit noch Objekte an der Angel hat, die kurzfristig zu finanzieren sind.

Nein, die aktuelle Liquidität von 5 Mio. ist m.E. erforderlich.
Und noch einen kleinen Rat meinerseits: Bevor man im Board etwas schreibt, sollte man sich schon erst hier einlesen.

Einen schönen Feiertag morgen

Michale.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.513.962 von supialexi2 am 30.04.20 11:20:12

Zitat von supialexi2: hä?

Man hat über 6.000.000 cash, dafür glbt es kelne Zlnsen, man wlrd ehr weltere geldzugänge haben, auch wenn eln paar mleter nlcht zahlen. nun fragt man dle banken, nlcht zu tlgen, alsö alles geld , zu behalten und dafür dann an dle bank zlnsen zu zahlen.

das söll nlcht dumm seln, söndern?

Na gut.
Ich erkläre es.
Cashmanagement.
Folgendes Prinzip:

Das letzte Objekt wird mit dem Cash (erstmal) bezahlt, die Darlehensverträge sind unterschrieben und auszahlungsreif. Das Geld ist täglich abrufbar, frisst oder bringt aber keine Zinsen (meist bis max. 6 Monate).
Wenn das Cash dann tatsächlich gebraucht wird, wird das Darlehen abgerufen.
So liegt nix rum - denn das kostet ja mittlerweile auch.

[supialexi2]

Dlese besöndere Handlungswelse lst mlr bekannt und gut und rlchtlg.

lelder kann mlt dem laptöp hler nlcht körrekt schrelben, hätte auch gedacht, dass es jeder sö versteht. Nehme das thema wleder auf, wenn lch wleder körrekt schrelben kann.

[Rainolaus]

Ich dachte Du schreibst auf sächsisch.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.518.849 von Rainolaus am 30.04.20 16:12:22

Hallo zusammen,

1.) eine Kapitalerhöhung will der Vorstand m.E. überhaupt nicht

2.) wenn ich das kürzlich geführte Interview mit Herrn Schrade richtig interpretiere, wird Radeberg gewinnbringend an einen Pensionsfonds oder dergleichen verkauft werden

3.) dann ist genügend Cash da, um den Expansionspfad wie bisher fortzusetzen.

Wenn es dann auch noch gelingt, Radeberg in 2020 zu eröffnen und zu verkaufen, dann wird die Aktie nur noch eine Richtung kennen.

Schönen Sonntag Euch allen

OldGold
(ÖldGöld) 🤣

[Kampfkater1969]

Sollte eine DEFAMA tatsächlich an "Corona" scheitern, dann ist eh Schichtende im Schacht.

Sehe aber selbst dann eine DEFAMA beim "RESET" im Vorteil, gegenüber der Masse der alternativen Möglichkeiten, sein Vermögen anzulegen.

Was kaum einer heute weiß:
Der wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages hat nun die rechtlichen Möglichkeiten einer "Corona-Vermögensumverteilung" ausgearbeitet.

Denn es dürfte jedem klar sein: Der Staat zahlt nie, nie! Immer die Bürger.

Der letzte Lastenausgleich war so, dass sowohl die entfallenden Schulden bei der "Währungsreform" auf Ebene der Firmen und Bürger mit 50% (!!) lastenbesteuert wurden. Auf Laufzeit 30 Jahre verzinst.

Wie auch 50% der Immobilienwerte, diese wenn schuldenfrei = 50% auf Wert am Stichtag. Mit Schulden, dann Abzug und Lastenausgleich gesondert auf Schuldenschnitt.

Aber damals waren die "reinen Papiergeldbesitzer" die größten Verlierer, unter allen Verlierern.

Deutschland hatte vor Corona um die 9 Billionen € Vermögen auf Ebene Bürger und Wirtschaft.
Dies wäre einsetzbar für Rettungen national und international. Medial werden wir von RKI und anderen prägenden Stimmen auf weitere Wellen Corona vorbereitet.

Die immensen Kosten des politischen Handels könnten unsere "normale Steuerkraft" überfordern, dann müssen "Umverteilungen" kommen.

Ein bisher schuldenfreies Wohneigentum könnte eine der Quellen sein, damals gab es eine staatliche Zwangshypothek.

Oder Objekte der DEFAMA.

[hugohebel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.549.339 von Kampfkater1969 am 04.05.20 07:47:13

Wenn der Zins für die Schulden weit unterhalb der Inflationsrate liegt haben wir in Deutschland noch sehr viel Potential für Neuverschuldung bevor man an irgendwelche Zwangsmaßnahmen denken muss. Warten wir mal wie der Rebound der Wirtschaft ausfällt. Das Kosmetikstudio einer Freundin meiner Frau ist auf 6 Wochen im voraus ausgebucht. Bei meinem Friseur bekomme ich 3 Wochen lang keine Termin (zum Glück kann meine Frau auch etwas Haare schneiden)

Zitat von Kampfkater1969: Sollte eine DEFAMA tatsächlich an "Corona" scheitern, dann ist eh Schichtende im Schacht.

Sehe aber selbst dann eine DEFAMA beim "RESET" im Vorteil, gegenüber der Masse der alternativen Möglichkeiten, sein Vermögen anzulegen.

Was kaum einer heute weiß:
Der wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages hat nun die rechtlichen Möglichkeiten einer "Corona-Vermögensumverteilung" ausgearbeitet.

Denn es dürfte jedem klar sein: Der Staat zahlt nie, nie! Immer die Bürger.

Der letzte Lastenausgleich war so, dass sowohl die entfallenden Schulden bei der "Währungsreform" auf Ebene der Firmen und Bürger mit 50% (!!) lastenbesteuert wurden. Auf Laufzeit 30 Jahre verzinst.

Wie auch 50% der Immobilienwerte, diese wenn schuldenfrei = 50% auf Wert am Stichtag. Mit Schulden, dann Abzug und Lastenausgleich gesondert auf Schuldenschnitt.

Aber damals waren die "reinen Papiergeldbesitzer" die größten Verlierer, unter allen Verlierern.

Deutschland hatte vor Corona um die 9 Billionen € Vermögen auf Ebene Bürger und Wirtschaft.
Dies wäre einsetzbar für Rettungen national und international. Medial werden wir von RKI und anderen prägenden Stimmen auf weitere Wellen Corona vorbereitet.

Die immensen Kosten des politischen Handels könnten unsere "normale Steuerkraft" überfordern, dann müssen "Umverteilungen" kommen.

Ein bisher schuldenfreies Wohneigentum könnte eine der Quellen sein, damals gab es eine staatliche Zwangshypothek.

Oder Objekte der DEFAMA.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.550.026 von hugohebel am 04.05.20 08:50:45

Korrekt, wenn es gelingt, mittels finanzieller Repression den Geldwert des € zu mindern, indem die Inflation die kaum oder nicht vorhandenen Zinsen auf Schulden mittilgt, und den Geldwert der Nominalguthaben und Nominalschulden mindert, dann kann die Schuldenparty noch länger laufen.

Aber Gnade uns, die Inflation entfesselt sich und die Zinsen steigen, kaum ein Land kann diese dann aus regulären Haushalten verzinsen, geschweige tilgen.

Ideal wäre eine "schleichende Enteignung" von jährlich um die 2-5% auf die Geldwerte unserer Mitbürger, da analog ja die Schuldenlast des Staats getilgt würde.

Darunter keine Wirkung = Pups.

Darüber = auch die stoischen Mitbürger dann munter....vorher Schlafschafe..... ;-) die besten Bürger.

Eine DEFAMA wird nach meiner Würdigung mit allen aktuell denkbaren Szenarios zu den Gewinnern gehören, mal mehr, mal weniger.

Aber weit weniger oder weniger zu verlieren, als die Masse, muss das Ziel sein, in den heutigen irren und wirren Zeiten.

Und auch wenn es unbequem sein mag, ein Sachwerteanleger sollte immer alle möglichen Varianten bedenken können.

Nur reine Papiergeldsammler lieben es, den Schlaf, das Eingelullltsein, es wird schon gutgehen.... ;-)

[erfg]

Quartalsergebnis:

-Umsatz: 3,13 Mio. €; Ergebnis: 593 T€; FFO: 1,31 Mio. €
-Ergebnisprognose für das Gesamtjahr bestätigt
-Annualisierter FFO soll mit vorhandener Liquidität weiter steigen

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-mit-deutliche…

[kronos01]

Wie erwartet gut, es lebe die DEFAMA

Lg

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.575.445 von erfg am 06.05.20 07:22:10

Bin sehr zufrieden!

In meinen Augen grenzt es an "Dämlichkeit", nicht in Defama investiert zu sein. ;-)

Aber wie alles, ist subjektiv.

[Kampfkater1969]

Kaufe nun seit einiger Zeit bei der Defama, wie bereits angekündigt, nicht nur direkt für mich, sondern auch für das "Family Office".

Auch schon schöne Kurszuwächse, dank freigiebiger Verkäufer. ;-)

Die Aktie ist selbst bei 17 € noch seinen Preis mehr als wert = preiswert.

[supialexi2]

Wann lst der nächste Kauf. Zwar eln wlrkllch tölles Öbjekt mlt Zeltz, aber es muss nöch was kömmen... mndestens der glelche Völumen nöchmals.

[philojoephus]

@ all

Die Deutsche Euroshop hat heute ihre Q1 2020 Zahlen gemeldet und gibt in der Präsentation auch Hinweise auf die aktuelle Entwicklung. Demnach

-> sind für April und Mai nur rund 30 % der Mieten eingegangen (DeFaMa über 80 %)
-> sind schon jetzt 4,6 % der Mieten von Insolvenz betroffen. Das finde ich heftig viel und betrifft vermutlich Karstadt/Kaufhof, Esprit, Vapiano und weitere Mieter.
-> erwartet die DES langwierige Verhandlungen über Stundungen, Kosteneinsparungen und Öffnungszeiten

“Das volle Ausmaß des Lockdowns und seine wirtschaftlichen Folgen werden sich erst ab dem 2. Quartal auf die Ergebnisse auswirken”, sagt Vorstandssprecher Wilhelm Wellner.

Positiv finde ich, dass die Besucherfrequenzen in den Centern der DES vor kurzem schon wieder auf 50 % des Vorkrisenniveaus gestiegen sind und eine positive Tendenz aufweisen. Wobei es je nach Center starke Unterschiede in der Frequenz gibt. Es gibt wohl Center, die derzeit nur 30 % der vorherigen Frequenz haben, aber auch welche mit 70 %. Vermutlich unterliegen Frequenz und Umsätze derzeit starken Schwankungen, denn im aktuellen Manager Magazin berichtet selbst der Chef von DM davon, dass die Umsätze derzeit "brutal schwanken".

Die Dt. Euroshop bekommt von allen Mietern ihrer Center (außer Aldi) monatlich die Umsätze gemeldet. Diese Zahlen aggregiert die Dt. Euroshop und veröffentlicht dann in ihren Quartalspräsentationen, wie sich die Umsätze der Mieter in den einzelnen Branchen entwickelt haben (in der Q1 2020 Präsentation auf Seite 4). Schneller und besser bekommt man als Außenstehender vermutlich keinen Hinweis darauf, wie sich die Umsätze im deutschen Einzelhandel entwickeln.

Die Präsentation findet Ihr hier:
https://www.deutsche-euroshop.de/media/public/db/media/1/202…

Bleibt gesund.

MfG JE

[Waibschda1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.694.018 von philojoephus am 15.05.20 13:48:07

Traffic entscheidend?

Ich hatte irgendwo gelesen (vielleicht auch in einem anderen Forum,) dass zwar der Traffic deutlich unter dem oVrkrisenniveau liegen soll. ABER die Kunden, welche die Kaufhäuser aufsuchen, sollen wohl dafür kaufwilliger sein, sodass die Umsätze deutlich höher sind im Vergleich zur prä Covidzeit als man vielleicht anhand des Traffics vermuten würde.

Gerade die Umsätze sind wohl auch deutlich entscheidender als die Frequenz. Gerade auf die herumhängenden 15 Jährigen die selten was kaufen, kann man wohl auch verzichten...

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.695.311 von Waibschda1 am 15.05.20 15:17:18

Die Konvertierungsraten (= Besucher Laden werden auch Käufer) seien derzeit unter "Corona", von der Tendenz einiges höher als davor, bei Non-Food. Macht die niedrigere Frequenz etwas wieder wett.

Jedoch seien die "Verbleibzeiten" geringer in den jeweiligen Flächen, im Schnitt. Deshalb auch weniger Chancen auf zusätzliche Spontankäufe.

Was bin ich über die Mieterstruktur von DEFAMA froh.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.695.311 von Waibschda1 am 15.05.20 15:17:18

@ Waibschda1

Das mit dem Hinweis auf die Besucherfrequenzen war vielleicht etwas irreführend. Ich wollte den Lesern hier einen Hinweis geben, dass man dort konkrete Informationen zur Entwicklung des Einzelhandels finden kann und sich nicht auf reine Vermutungen stützen muss. Ich finde es immer besser, wenn ich zumindest eine grobe Richtschnur habe, anstatt völlig im Nebel zu stochern.

Die zweite Frage ist dann, was man mit dieser Richtschnur anfangen kann. Dazu gleich noch etwas.

Und die dritte Frage ist, ob die Angaben der Deutschen Euroshop z.B. auch auf die DeFaMa zutreffen. Ich würde schätzen, dass der Frequenzrückgang bei den Objekten der DeFaMa deutlich geringer ist, als bei den meisten Einkaufszentren der Deutschen Euroshop. Eben weil die Objekte der DeFaMa den täglichen Bedarf abdecken. Die wenigsten Frankfurter fahren wohl ins Main-Taunus-Zentrum um Lebensmittel einzukaufen. Aber jeder Einwohner von Höhn, der Lebensmittel im Ort kaufen will, muss in das Objekt der DeFaMa. In vielen kleineren Orten gibt es den jeweiligen Lebensmittelhändler oft nur in dem Objekt der DeFaMa. D.h. wer zu Aldi, Penny, Netto oder Norma einkaufen möchte, kommt an dem Objekt der DeFaMa nicht vorbei. Und klar ist: Wer jetzt im Homeoffice anstatt in der Firma arbeitet bzw. die ganze Zeit zu Hause ist, braucht mehr Lebensmittel, weil er mittags nicht mehr in der Kantine isst. Während des Lockdown hat es eine massive Verschiebung von Ausgaben weg von Restaurants und hin zu den Lebensmittelhändlern gegeben. Denn auch abends oder am Wochenende mal zum Italiener gehen, war ja nicht mehr möglich.

Dass die Kunden weniger häufig kommen, aber dafür gezielter einkaufen, hat Alexander Otto, Chef der ECE-Gruppe, schon 2015 in einem Interview im schweizerischen Finanzmagazin Bilanz gesagt: „die Kunden kommen etwas weniger als früher. Das ist übrigens ein internationales Phänomen. Die Kunden haben weniger Zeit, kaufen dafür effizienter ein. Der durchschnittliche Umsatz pro Kunde steigt.“

Und tatsächlich hat das auch Wilhelm Wellner, der Vorstandsvorsitzende der Deutschen Euroshop, gestern im Call gesagt: „What we hear so far is that the frequencies are lower at the moment. But the average ticket -- so the consumption is higher per visitor, because in these days you don't go to a mall to stroll through it. You just want to buy something [and leave].”

Bleib gesund.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Wird noch nicht jeder kennen/wissen?

Einer der Datenerheber ist die Hystreet.com. Über 50 deutsche Städte, über 120 Datenerhebungsquellen.

Erfassen ständig.

Bringt uns aber bei der DEFAMA nicht weiter. Aber meine Erfahrungen der letzten Wochen sind im Bereich der Hauptmietergruppen der DEFAMA:
Frequenzen wie "vor Corona". Teils nun ja mehr Verpflegungsbedarf und damit öfters oder größere Einkäufe, weil ein größerer Teil als früher (Home Office auf Zeit Corona, Schüler nur daheim) viel mehr Zuhause verpflegt wird.

Zugänglich sind ja je nach Zugriffs- und Auswertungsmöglichkeiten die Handybewegungsdaten, wie auch die Google-Big Data etc., bei der Masse der Mitbürger. Die wenigsten tarnen sich. Die Masse liefert brav alle Daten ab.

So kann festgestellt werden, wo wann welche mobile IP sich bewegt. Im Verbund mit weiteren Daten dann exzellente Profile möglich. Welche Berufe und Altersgruppen, mit welchen Privatinteressen, sich wo wie lange aufhalten. Kann sogar auf jedes "Schaufenster" scaliert werden. Und jeden qm innerhalb der Center.

Big Data....das neue Gold. ;-)

[Kampfkater1969]

Gehe demnächst bei Börsenkurs DEFAMA von neuen Rekordständen aus.

Denn, die "Doofen" werden weniger, die in diesen Zeiten sich von solchen Immobiliensachwerten trennen wollen, zu Kursen unter 17 €.

Rechne mit Kursen über 20 € im zweiten Halbjahr 2020.

[Kampfkater1969]

"Aufgrund der starken Nachfrage durch langfristig orientierte Investoren und zur Erhöhung des Streubesitzes, akzeptierte die Babelsberger Beteiligungs GmbH, eine Tochtergesellschaft der Obotritia Capital KGaA, keine Zuteilung zu erhalten."

https://www.hi-heute.de/kurznachrichten/

Die vor kurzem erfolgte Kapitalerhöhung bei der Deutschen Konsum Reit zeigte die enorme Nachfrage der enormen Geldmengen, die geschaffen wurden, um die "Welt" mit neuem Geld/Schulden zu "retten".

Indirekt auch gut für unsere DEFAMA. Nur Papiergeld lässt sich beliebig vermehren, nicht sehr gute Immobilien.

[Pep92]

Auf Xetra will jemand 6000 zu 16.60 haben, da scheint wer noch etwas Kleingeld übrig zu haben.

[The_Jackal]

Ich habe mich in der letzten Zeit ein wenig mit einem anderen User hier bei Wausgetauscht und von meiner Überzeugung bzgl. Defama berichtet.

Er ist hier unter dem Namen "95-Prozent-Trader" unterwegs und jüngst bei unserer Defama mit eingestiegen. Ein sehr sympathischer Typ, der hier auch mitliest und langfristig unterwegs ist, was bei "unserem" Unternehmen ja m. E. auch dringend anzuraten ist.

Ob er sich jetzt allerdings die 6000 Stücke einverleiben wollte, weiß ich nicht.

Gruß

Stefan

[supialexi2]

wann k0mmt der nächste kauf. nur dann kann slch Gewlnn und FF0 gut entwlckeln

[95Prozent-Trader]

Boah ey, so lockst Du einen aus der bequemen Deckung ...

Na gut, dann also hallo alle, ich bin der Neue

Und nein, von mir ist die große Order nicht. Dann müsste ich Multimillionär sein, um bei meiner aktuellen Depotgewichtung so viele Stücke zu halten. ... Bin ich aber leider nicht 😢

Im Moment ist Defama bei mir (noch) nur eine spekulative Beimischung. Nicht weil ich das Unternehmen als nicht seriös einstufe, sondern einfach weil ich mich noch viel zu wenig damit auseinandergesetzt habe. Aber das soll sich ja nun ändern.

Bisher hatte ich mich noch gar nicht informiert, weil KC den Wert im Depot hat. Nichts gegen KC, aber wenn er sich dann doch mal für einen (Teil-) Verkauf entscheidet, dann kommen seine ganzen Follower (speziell die, die das Denken ihren Vorbildern überlassen) zum Tragen und schicken den Kurs gen Süden. Und sollten sich hinter dem Verkauf negative Entwicklungen stecken, so kann der Kursrückgang auch nachhaltig und ggf. weitergehend sein. Darum hatte ich mich hier von vornherein ferngehalten.

Was mich aber jetzt doch aufmerksam gemacht hat, ist der zumindest nach erstem Anschein recht kriesensichere Bestand / Kundenkreis. Selbst wenn wir in näherer Zukunft ein größeres Sterben von Läden sehen sollten, wird das nicht die Lebensmittelgeschäfte betreffen. Und das sind ja wohl die Haupt- (alleinigen?) Kunden. ... Gibt es eigentlich irgendwo eine leicht zugängliche Zusammenfassung der Bestandsobjekte (speziell was für Läden sich in den Mietobjekten befinden)?

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.840.446 von 95Prozent-Trader am 29.05.20 10:25:28

Ja,

einfach mal die Homepage ansehen. Dort sind alle Bestandsmärkte schön aufgelistet. Und dabei sieht man auch den Stand der Vermietung per 31.12.2019, welcher jährlich angepasst wird.

Übrigens ist die Homepage sehr aussagekräftig und Du findest hier in der Board-historie fast alles, was überhaupt an Fragen von Dir kommen könnte schon einmal angesprochen.

defama.de/

Michale

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.840.446 von 95Prozent-Trader am 29.05.20 10:25:28

Zitat von 95Prozent-Trader: Boah ey, so lockst Du einen aus der bequemen Deckung ...

So bin ich nunmal!

Mir ging anfangs im Zuge des Beginns der Pandemie hinsichtlich Defama auch der Ar.... auf Grundeis. Aber Schrade hatte ja sofort per Adhoc seine Sicht der Dinge dargelegt und faktisch größtenteils Entwarnung gegeben. Und die dicken Brummer aus dem Lebensmittelbereich machen, in der Tat, einen großen Teil der vermieteten Flächen aus. Im Grunde genommen dürfte das Geschäftsmodell absolut standfest bleiben - es sei denn, der Russe fällt ein.

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.842.345 von Michale am 29.05.20 12:59:44

Zitat von Michale: Übrigens ist die Homepage sehr aussagekräftig

Danke für den Hinweis. Die Homepage hatte ich mir in der Tat noch nicht angeschaut. Normalerweise gibt es da speziell die Geschäftsberichte, aus denen man sich die Infos dann selber raussuchen muss. Eine so komfortable Zusammenstellung der Objekte hätte ich nicht erwartet. Habe den Eindruck, dass Defama sich vorbildlich um seine Investoren bemüht

Zitat von Michale: und Du findest hier in der Board-historie fast alles, was überhaupt an Fragen von Dir kommen könnte schon einmal angesprochen

Erst die Bordsuche bemühen sollte selbstverständlich sein. Scheint aber heute irgendwie gestört zu sein. Selbst wenn ich meine Scriptblocker komplett deaktiviere, bekomme ich nur eine Fehlermeldung. ... Naja, wird wohl heute Abend wieder funktionieren (hoffentlich).

[95Prozent-Trader]

Da die Boardsuche aktuell scheinbar nicht funktioniert und ich vermute, dass das Thema in letzter Zeit hier nicht groß besprochen wurde, stelle ich meine Frage einfach mal hier rein.

Wie schon gesagt, bin ich grade bei der Einarbeitung in die Aktie. Dabei bin ich auch auf die Konkurenz gestoßen. Die Deutsche Konsum REIT scheint ja ein ziemlich ähnliches Geschäftsmodell zu haben, aber ist noch mal eine Stufe größer.

Auf den ersten Blick habe ich Vor- und Nachteile im Vergleich zur Defama gefunden. Wenn ich jetzt auf Basis meiner ersten Infos nur noch einen Nachkauf auf dem Sektor tätigen könnte, dann würde ich zur Risikostreuung den Kauf bei der DKR tätigen.

Ich würde mich über ein paar Infos zum Vergleich der beiden genannten Firmen von den Defama-Experten freuen. Wo liegen die Vorteile der Defama? Wo die Nachteile der DKR? ... Andersherum (pro DKR, contra Defama) lese ich natürlich auch gerne, aber vorrangig interessiert mich grade, warum ich das Risiko in dem Sektor nicht stärker streuen sollte, bzw. warum die DKR kein geeigneter Risikostreuungs-Kandidat ist). Kurze Tipps, wo man genauer hinschauen sollte, reichen natürlich.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.850.772 von 95Prozent-Trader am 30.05.20 12:00:09

Zitat von 95Prozent-Trader: Wo liegen die Vorteile der Defama? Wo die Nachteile der DKR? ... Andersherum (pro DKR, contra Defama) lese ich natürlich auch gerne, aber vorrangig interessiert mich grade, warum ich das Risiko in dem Sektor nicht stärker streuen sollte, bzw. warum die DKR kein geeigneter Risikostreuungs-Kandidat ist). Kurze Tipps, wo man genauer hinschauen sollte, reichen natürlich.

Vorab gesagt, ich finde beide gut.

Was viele an DEFAMA schätzen ist die Einfachheit und Überschaubarkeit der AG und des Geschäftsmodells. Mit ein wenig Einarbeitung kann jeder die Aktie komplett analysieren, weil alle Informationen herausgegeben werden und greifbar sind.

Bei DKR ist das nicht ganz so einfach. Ich sage mal als Stichwort die Wandelanleihe, die ab 2025 in DKR Aktien tauschen lässt.
Nicht falsch verstehen - sie war ein tolles Finanzierungsinstrument im Aufbau - aber ich kann sie nur mit großem Aufwand nachrechnen.
Zweites Stichwort REIT - hat halt Vorteile und Nachteile.

Wie gesagt, nur Stichworte....der Rest ist hier im Forum schon geschrieben.

[OldGold]

Vorstand Schrade: Topmann, ehrlich, sparsam und strategisch denkend = seltene Kombination in der Szene. Sobald Verkauf Radeberg in 2020 realisiert ist zu einem guten oder sogar sehr guten Preis an einen Pensionsfonds oder dergleichen und dann noch in 2020 zwei oder drei Objekte gekauft werden, knacken wir locker die 20 €uros in Richtung 25 €uros.

[The_Jackal]

Ein Blick auf die Kennzahlen der Vergangenheit ist auch immer ganz nett anzusehen.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.855.588 von The_Jackal am 31.05.20 12:34:22

Gute Tabelle, aber eine kitzekleine Ergänzung:

Zitat von The_Jackal: Ein Blick auf die Kennzahlen der Vergangenheit ist auch immer ganz nett anzusehen.

Die Dividende für 2019 beträgt nicht 0,20€. Dies ist lediglich die Abschlagszahlung, die am ursprünglich geplanten HV-Termin als "Vorab-Teildividende" ausbezahlt wird. H. Schrade hat ganz klar gesagt, dass er an dem geplanten Dividendenvorschlag von 0,45€ festhalten möchte, sofern Corona ihm keinen Strich durch die Rechnung macht. Und bisher ist in allen Verlautbarungen von H. Schrade immer davon die Rede, dass Corona keine großen Auswirkungen auf das Geschäftsmodell hat. Somit erwarte ich, dass die Dividende von 0,45€ -nach meiner bisherigen Kenntnis- auch weiterhin ausbezahlt wrid. D.h., zum HV-Termin im Herbst wird dann die Restdividende von voraussichtlich 0,25€ ausbezahlt.

Schöne Pfingsten noch.

Michale

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.857.477 von Michale am 31.05.20 20:08:04

Gut aufgepasst, Michale.
War mir auch aufgefallen, hatte nur vergessen, das zu erwähnen.

[erfg]

DEFAMA steigert laufende Mieterträge

* Neuabschluss und Verlängerung zahlreicher Mietverträge
* Investitionen von 420 T€ sichern Nettomieten von über 5 Mio. €
* Mietaussetzungen größtenteils bereits nachgezahlt

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-steigert-lauf…

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.867.995 von erfg am 02.06.20 10:18:11

Was für Nachrichten. Danke Erfg!
Ich bleibe dabei: Nur die Russen können "uns" stoppen!

[OldGold]

!

Dieser Beitrag wurde von FairMOD moderiert. Grund: themenfremder Inhalt

[DickeBacke]

Und wieder ist die ignore-list länger geworden.

[babbelino]

Moin,

ich entnehme der Meldung, dass zwischenzeitlich mehr als 10% der Monatsmiete NICHT gezahlt wurde. Ich sehe darin einen gewissen Widerspruch zu der gerade in diesem Forum sattsam gepflegten Meinung, dass es sich bei der Defama um ein quasi bombensicheres Geschäft handelt.

[Rolizei]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.894.269 von babbelino am 04.06.20 10:00:21

"Entnehmen" ist gut, wird ja zwei Mal ganz ausdrücklich gesagt.

Dazu gehört aber auch, dass von diesen weniger als 10% der Gesamteinnahmen (=220.000€) 170T€ auf namhafte Filialisten entfallen, mit denen es bereits Stundungsvereinbarungen gibt.
Die restlichen knapp 40.000€ könnte man im worst case als Totalausfall verbuchen.
Aber auch hier wird ja davon ausgegangen, dass die Ziele dennoch erreicht werden.

Dennoch ist das Geschäft von Defama natürlich nicht bombensicher.
Aber du kannst uns gerne eine bombensichere Aktie nennen, die lege ich mir mit Freude ins Depot :>

[kronos01]

@Brabbelino: Bombensichere Anlagen bekommst du in der Rüstungsindustrie. Alles andere hat ein mehr oder minder hohes Risiko und natürlich muss man stark unterscheiden zwischen z.B. gestundeten Ausfällen und vorübergehenden Beeinträchtigungen und einer generellen Gefährdung der Geschäftsgrundlage, die ich hier nicht als gegeben ansehe.

Lg

[The_Jackal]

Das Nebenwertemagazin sieht die Situation ebenfalls nicht schlimm. Vom Dienstag:

https://www.nebenwerte-magazin.com/deutsche-nebenwerte-nachr…

[Populista100]

habe 20 Euro hier investiert, und möchte in 100 Jahren Millionär werden

[DanielXYZ]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.894.269 von babbelino am 04.06.20 10:00:21

Zitat von babbelino: Moin,

ich entnehme der Meldung, dass zwischenzeitlich mehr als 10% der Monatsmiete NICHT gezahlt wurde. Ich sehe darin einen gewissen Widerspruch zu der gerade in diesem Forum sattsam gepflegten Meinung, dass es sich bei der Defama um ein quasi bombensicheres Geschäft handelt.

Wie schon geschrieben sind Grossteil davon nur verschobene Einnahmen....
Ein Bruchteil davon sind wirklich gefährdet....
Tipp: Vorstandvorsitzender auf Twitter folgen.... Es ist seit mindestens einer Woche bekannt und bei der möglichen Ausfall von X Euro steht die Geschichte eines Einzelhändler, der lange Zeit Mieter ist...

[The_Jackal]

Ich lese gerade einen Kurz-Kommentar in der Tradingliste der Börse Online Express: Aufgrund der geringen Krisenfolgen und des sich weiter normalisierenden Geschäfts bleibt die BO "vorerst investiert". Ziel/Stopp: 18€/12€.

Gruß

Stefan

[philojoephus]

Was würde ein Trend zu mehr Homeoffice für die DeFaMa bedeuten?

@ all

Ich möchte hier mal einen Gedanken teilen, der mich seit einiger Zeit beschäftigt.

Mir scheint, dass viele damit rechnen, dass die Coronaeinschränkungen länger anhalten werden - vielleicht sogar bis Ende des Jahres. Außerdem scheinen Unternehmen davon auszugehen, dass Corona den Trend zum Homeoffice längerfristig befeuern wird. Denn gibt es viele Manager, die sich sehr positiv über den Digitalisierungsschub und das Homeoffice äußern. Und viele nehmen mittlerweile an, dass das zu dauerhaften Änderungen führen wird.

“We’ve seen two years’ worth of digital transformation in two months.” Satya Nadella, Chef von Microsoft (1)

Am Aktienmarkt ist man scheinbar zu dem allgemeinen Konsens gekommen, dass man vor allem in die FAANGM-Aktien investiert sein sollte (also Facebook, Amazon, Apple, Netflix, Google, Microsoft), weil die enorm von diesen Trends profitieren. Diese sechs Aktien machen ein Viertel der Marktkapitalisierung des S&P 500 aus. Während die anderen 495 Aktien die restlichen drei Viertel ausmachen. (2)

„Fakt ist, wir werden eine strukturelle Veränderung in der Art, wie Arbeit organisiert wird, haben. Und das wird auf den Büroimmobilienmarkt einen dämpfenden Einfluss haben. Ich sehe hier keinen digitalen Strukturwandel. Sondern, das ist ein sukzessiver Strukturwandel. Homeoffice wird ein größeres Thema sein.“ Folker Hellmeyer (3)

In letzter Zeit liest man immer öfter, wie positiv Manager die Arbeit im Homeoffice für ihre Unternehmen sehen. Die Wirtschaftswoche hatte das am 22.05.2020 als Titelgeschichte „Schöne neue Bürowelt“ und zitiert diverse Großkonzerne mit dem Fazit: „Der Trend sei klar: mehr Heimarbeit als bisher.“ (4)

Und die Neue Züricher Zeitung führt sogar aus, dass es gar nicht so einfach ist, die Mitarbeiter wieder ins Unternehmen zu hohlen. (5)

Ich will hier gar nicht eine Latte von Beispielen für einen Homeofficetrend runterrattern. Achtet einfach mal selbst darauf. In letzter Zeit kommen viele dieser Aussagen aus den verschiedensten Richtungen und in den unterschiedlichsten Medien.

Ich sehe das sehr viel skeptischer und glaube nicht, dass Homeoffice in der derzeitigen Form der Heilsbringer ist. Weder für Familien mit Kinder, noch für Singles und selbst z.T. für alleinstehende Paare nicht. Ich zweifele auch, ob kreative Prozesse in Videokonferenzen genauso gelingen, wie Face to Face. Und ich glaube auch nicht, dass Corona dauerhaft zu starken Änderungen im Verhalten führt. Aber da kann ich mich irren.

Nehmen wir daher mal an, dass Homeoffice in den nächsten Jahren tatsächlich stärker Fuß fasst. Ich kann mir durchausvorstellen, dass Unternehmen den Mitarbeitern mehr Homeoffice einräumen - z.B. ein oder zweimal in der Woche.

Meiner Meinung nach müsste sich das positiv auf die meisten Mieter der DeFaMa auswirken. Ich denke die Lebensmittelhändler, Baumärkte, Drogerien und vielleicht auch Mieter wie das Dänische Bettenlager, Tedi oder MäcGeiz könnten dann dauerhaft mit höheren Umsätzen rechnen.
Denn, wer im Homeoffice arbeitet, isst nicht mehr in der Kantine in der Firma, sondern muss sich zu Hause versorgen. Wer mehr von zu Hause arbeitet, muss sich seinen Arbeitsplatz zu Hause anders oder überhaupt erstmal einrichten, er braucht auch das eine oder andere Büromaterial und erledigt sicherlich auch das eine oder andere nebenbei - z.B. in der Wohnung oder im Garten, um sich mal abzulenken. Bedenkt bitte, dass die meisten DeFaMa-Objekte in kleinen Städten liegen, die mehr durch Einfamilienhäuser mit Garten geprägt sind. Auch gibt es dort weniger Möglichkeiten mittags essen zu gehen oder sich etwas zum Mittag liefern zu lassen. Man muss ja nur mal schauen welche Einzelhändler jetzt von der Krise profitiert haben. (6)

Sicherlich kann man den Vorteil für die DeFaMa durch so eine strukturelle Veränderung am Arbeitsmarkt nicht in Heller und Pfenning beziffern. Aber das könnte ein langanhaltender struktureller Trend werden, der für positiven Rückenwind bei den meisten Mietern der DeFaMa sorgt und sich damit auch langfristig positiv auf die Stabilität, den Ertrag und die Bewertung der Objekte auswirken würde. Und das ist doch eine sehr schöne Perspektive.

Bleibt gesund.

MfG JE

Quellen:
1.) https://www.microsoft.com/en-us/microsoft-365/blog/2020/04/3…
2.) So Ufuk Boydak, Vorstandsvorsitzender und Fondsmanager der LOYS AG https://webinaranmeldungen.de/Hauck-Aufhaeuser/Aufzeichnunge…
3.) https://diefondsplattform.de/die-fondsplattform/boerse-polit… ca. 27 Minute
4.) https://www.wiwo.de/my/erfolg/beruf/die-zukunft-der-arbeit-s…
5.) https://www.nzz.ch/wirtschaft/die-rueckkehr-aus-dem-home-off…
6.) Ich habe in letzter Zeit mit mehreren Einzelhändler gesprochen, bei denen ich einkaufen gehe. Mein Fleischer sagt, dass er und seine Kollegen, am Anfang der Krise mehr Umsatz als zu Weihnachten gemacht hat und dass das Umsatzniveau auch aktuell immer noch höher liegt, als im Vorjahr. Mein Real hatte einen Umsatzzuwachs von 27 %. Ein befreundeter Edekahändler hat mir erzählt, dass er deutlich mehr Umsatz macht und überlegt, sogar die Belegschaft aufzustocken, weil er seit Monaten deutlich mehr Durchsatz in der Filiale hat und jetzt auch älteren Stammkunden Lebensmittel nach Hause liefert. Und diese Lieferungen macht er sogar gerne, weil selbst Rentnerpärchen Kassenbons von 80 bis 150 Euro bei einer Auslieferung generieren.

[kronos01]

Hallo philo, mal wieder ein klasse Post von dir. Meine Hochachtung das es dir immer wieder gelingt interessante Betrachtungsweisen und Mehrwerte zu liefern.

Lg

[kronos01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.927.875 von philojoephus am 06.06.20 19:29:21

PS: Die Tochter heißt Binect, nicht Bintec 🙂

[95Prozent-Trader]

Hallo zusammen,

ich merke jetzt schon, dieser Beitrag wird recht lang. Zu Philojoephus Beitrag kommen mir so viele Gedanken in den Kopf. Darum schon mal sorry für die Länge, ich gebe mir Mühe, es nicht zu sehr ausufern zu lassen

Zunächst mal möchte ich bemerken, dass ich meine Defama-Position inzwischen von einer "ersten spekulativen Position" zu einer normalen Position ausgebaut habe. Ihr habt mich überzeugt. Und negatives konnte ich bisher nicht herausfinden.

Von besonderem Wert ist für mich dieses Forum. Hier gibt es einige User, die sich wirklich intensiv mit Defama beschäftigen und im Forum die Infos bereitstellen, sowie sachlich darüber diskutieren. Der Umgangston hier ist eine echte Wohltat. Also schon mal Danke dafür an die Foristen hier! 👍

Und zur Einordnung meiner Beiträge möchte ich noch etwas sagen, damit sie nicht falsch eingeordnet werden: Wenn ich überwiegend Positives zu einer Sache lese, dann frage ich mich besonders, wo denn die negativen Aspekte liegen. Und daraus resultieren dann möglicherweise kritische Fragen an dieses Forum. Bitte versteht meine Fragen wirklich nur als Fragen. Sie sollen keine implizite Unterstellungen sein! Ich möchte nichts schlecht reden, sondern mir nur ein besseres Bild auch über potenzielle Negativpunkte machen können.

So, nach der langen Einleitung nun zum eigentlichen Anliegen

In meiner Firma suchen wir schon seit Jahren nach neuen Arbeitsmethoden. Homeoffice z.B. ist bei uns über eine Betriebsvereinbarung schon länger geregelt. Homeoffice ist selbstverständlich nicht für alle Aufgaben geeignet (Feuerwehr, Arbeiter am Band, ...). Und eine 100%ige Tätigkeit im Homeoffice ist für die allermeisten Tätigkeiten nicht sinnvoll. Der persönliche Kontakt ist für die Zusammenarbeit von großem Wert. Trotzdem ist Homeoffice z.B. für einen Handwerkertermin gradezu perfekt. Bisher musste sich der Angestellte dafür einen Tag frei nehmen. Dank Homeoffice arbeitet er an dem Tag weiter, macht nebenbei aber eine kurze Unterbrechung , um den Heizungsmonteur ins Haus zu lassen. Diese Flexibilität bietet sowohl dem Arbeitgeber, als auch dem Arbeitnehmer einen Vorteil. Auch für Arbeiten, die größere Konztentration erfordern, kann Homeoffice Vorteile bieten (ein Großraumbüro hat da durchaus Nachteile).

Aktuell machen wir einen "zwangsweisen, großen Feldversuch" mit Homeoffice. Chefs sehen jetzt, dass die Mitarbeiter doch nicht den ganzen Tag nur am Pool liegen und dafür der Firma Arbeitszeit berechnen. Angestellte merken, dass sie die Zeiten für die Fahrt zur Arbeit sparen, sie ihre Zeiten etwas flexibler gestalten können und dass man trotzdem nicht völlig vom beruflichen Geschehen abgekoppelt ist. Insgesamt fallen jetzt viele Bedenken gegen Homeoffice. Daher wird meiner Ansicht nach auch nach Corona das Homeoffice verstärkt eingesetzt werden. Grade in Kombination mit Ansätzen wie Desk-Sharing kann der Arbeitgeber hier Platz pro Mitarbeiter sparen. Wenn z.B. im Schnitt 20% der Mitarbeiter entweder auf Dienstreise, im Homeoffice oder im Uraub sind, dann kann man bis zu 20% der Arbeitsplätze einsparen, wenn man dafür einen Teil der Arbeitsplätze nicht mehr den Mitarbeitern direkt zuordnet. Wer kommt, sucht sich einfach einen freien Platz aus dem Pool der Desk-Sharing Arbeitsplätze und arbeitet dann dort. Die persönlichen Gegenstände hat man in einem Container, den man über Nacht in einen Spint einschließen kann.

Meine persönliche Einschätzung ist, dass wir in den nächsten paar Jahren bei einem Homeoffice-Anteil von ca. 10-30% liegen werden.

Die aktuellen Umsatzsteigerungen bei den Lebensmittelläden gehen daher meiner Einschätzung nach nach Corona auf ein nur leicht erhöhtes Niveau zurück. Wer die ganze Woche zuhause gekocht hat, der geht am Wochnende vielleicht als Ausgleich vermehrt in die Restaurants?

Ich kann mir durchaus vorstellen, dass Leute die häufiger Zuhause sind, vermehrt feststellen, dass hier und da im Haus oder Garten Dieses oder Jenes getan werden muss und sie dann in den Baumarkt rennen. Auch könnte es durch die gesparte Fahrtzeit / vermehrte Freizeit zu vermehrtem Shopping kommen.

Unter'm Strich würde ich persönlich den Einfluß des "nach Corona Homeoffice" auf das Geschäft von Defama nicht zu groß sehen. Nach meinem Eindruck sind die Defama-Mieter für die Zukunft gut gerüstet. Eine Absicherung durch bessere Konjunktur braucht Defama somit gar nicht.

Einen viel größeren Einfluß sehe ich durch die Gesamt-Konjunktur. Als Export-Nation hängen wir stark an der Weltwirtschaft. Kommen wir in den wichtigen Märkten nicht wieder auf Spur, dann wird es auch bei uns eine höhere Arbeitslosigkeit geben. Somit weniger Geld für den Konsum und somit im Schnitt zumindest weniger Umsatz bei den teuren / hochmargigeren Produkten. Trotzdem würde ich auch hier keinen so gravieenden Einfluss auf Defama sehen. Schließen wird dadurch meiner Einschätzung nach keines der Defama-(Lebensmittel-)Objekte. Und selbst wenn, dann würde Defama dieses Objekt vermutlich an einen seiner anderen Mieter vermieten können ("Hey X, Y hat in Z-Hausen dicht gemacht. Hast Du nicht Interesse, den Standort mit Deinem Markt zu übernehmen?"). Letztendlich blieben selbst in diesem Szenario sicherlich Einnahmeausfälle, aber auf Lange Sicht gesehen wird man diese Delle vermutlich kaum bemerken.

Relevanter würde ich die Mietpreisentwicklung sehen. Flieht das Geld bei längerer Konjunkturschwäche in (oder aus?) Immobilien? Und wie wirkt sich das speziell bei Gewerbeimmobilien aus? Steigen die Mieten sogar, weil die anderen Gewerbevermieter auch die Mieten erhöhen? Oder fallen sie, weil die Mieter im Schnitt nicht mehr soviel zahlen können?

Soweit meine persönliche Einschätzungen und Fragen zu dem Thema. Die Fragen sind wie schon erwähnt bitte als solche zu sehen. Ich will mit den Fragestellungen nicht bereits die Antwort implizieren!

[95Prozent-Trader]

Beim Schreiben meines letzten Beitrags ist mir eine Frage in den Sinn gekommen. Leider weiß ich nicht, wo ich genaue Infos hierzu finden kann. Darum stelle ich die Frage einfach mal hier an die Experten

Ich habe die Defama-Struktur wohl noch nicht so ganz durchblickt. Die einzelnen Objekte sind wohl als GmbHs gestaltet. Soweit richtig?

Was passiert, wenn im (sehr unwahrscheinlichen) Extremfall ein Mieter ausfällt und das Objekt nicht mehr vermietet werden kann? Konkret, wie sind die Auswirkungen wenn die GmbH insolvent ist?

Oder noch konkreter, was passiert wenn 9 von 10 Objekten insolvent gehen? Gibt es dann eine stark geschrumpfte Defama mit nur noch einem Objekt, oder muss diese schon beim Ausfall des 5. Objekts auch Insolvenz anmelden?

Bitte die Zahlen nicht so genau beachten. Auch bitte nicht auf die Wahrscheinlichkeit dieses Szenario schauen. Dass das extremst unwahrscheinlich ist, davon bin ich durchaus überzeugt. Mir geht es rein um das Verständnis der Geschäftsstruktur.

[frangen]

Kurze, grundsätzliche Antwort:
Lt. Geschäftsbericht 2019, Seite 8: "Derzeit halten 37 Objekt-Tochtergesellschaften je eine Immobilie. Die AG fungiert als Holding und stellt den Tochterfirmen im Wesentlichen den für die Objektkäufe jeweils erforderlichen Eigenkapitalanteil zur Verfügung"
Der Grafik ist zu entnehmen, dass es sich dabei jeweils um GmbH & Co. KG's handelt.

Dann ergibt sich die Frage, wann so ein Konstrukt involvent werden kann. Das beantwortet der Fachmann wie folgt:
https://www.rosepartner.de/insolvenz-gmbh-co-kg.html

Ob bei den Objekt-Tochtergesellschaften im Fall der Fälle eher eine Zahlungsunfähigkeit oder eine Überschuldung auftreten könnte, kann ich schwer beurteilen. Es dürfte davon abhängen, wie im Detail die vertagl. Regelungen zwischen der AG und den GmbH & Co. KG's aussehen

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.931.310 von 95Prozent-Trader am 07.06.20 13:17:26

Die "kleinteilige Gesellschaftsstruktur" ist nur eine finale Absicherung für einen extremen "schwarzen Schwan". Dieser kann alle "Töchter" treffen oder nur Einzelne.

Sollte dies nicht eintreten, kann man kleinere Schieflagen in den "Töchtern" gut gesteuert über das "Konzerndach" beheben. Wenn es sich "lohnt".

[The_Jackal]

Ich denke, an so ein Worst-Case-Szenario braucht man aber nun wahrlich keinen Gedanken verschwenden.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.934.554 von The_Jackal am 07.06.20 20:09:37

Aber man sieht hieran, wie vorbildlich vorausschauend unser Vorstand agiert.

Würde nach heutigem Kenntnisstand auch nicht von einer "Gefährdung" auch nur einer dieser Tochtergesellschaften ausgehen.

Eine der Folgen von Covid 19 wird wohl sein, dass unsere Arbeitswelt mehr dezentral organisiert wird, dauerhaft. Je nach Branche und Tätigkeitsprofil ja auch extrem scalierbar. Teils unmöglich, teils ja noch viel mehr möglich.

Meiner einer hat schon seit vielen Jahren das Privileg, sich Ort und Zeit des "Arbeitens" selbst zu organisieren.

Übertragen auf eine DEFAMA dürfte dieser Trend, wenn er sich in unserer Gesellschaft verfestigen und ausbauen würde, auch unter Handlungsdruck Covid 19, auch dieser Virus und Folgemutationen wird uns erhalten bleiben, die Struktur und Frequenz der Food-Einzelhandelsnachfragen ändern.

Wer sich um das Geschäftsmodell einer DEFAMA sorgt, der sollte wahrlich lieber nur Papiergeldsammler sein. ;-)

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.936.180 von Kampfkater1969 am 08.06.20 07:51:07

Ich denke, wir sind alle zufrieden mit dem Geschäftsmodell

Und zu 95Prozent-Trader muss ich sagen, dass ich es gut finde, wenn jemand, der neu in diese Aktie investieren möchte, sich nicht nur ein Bild davon macht, sondern auch in der Tiefe nach Unstimmigkeiten sucht, die man hier auf diesen Seiten bisher vielleicht noch nicht beleuchtet hat. Von meiner Seite auch Dank dafür.

Ja, unser Vorstand, dem wir alle vertrauen, dass er es richtig angeht, hat aus meiner Sicht der Dinge bisher keine falschen Entscheidungen getroffen und da ich hoffe, er liest hier mit, wünsche ich ihm auf diesem Wege weiterhin ein "glückliches Händchen" bei seinen Entscheidungen zu "unserer Aktie".

Eine schöne Woche noch.

Michale

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.936.288 von Michale am 08.06.20 08:03:34

Man investiert ja immer auch in die handelnden Personen. Nicht nur in Gegenstände und Papier. ;-)

Finde den Fehler bei Defama? Ich fand bisher keinen Fehler, der mich von dieser Aktie mich fernhalten oder verabschieden würde.

Eine Defama kann aus meiner Sicht nur am Totalkollaps unserer Gesellschaft scheitern. Und selbst, wenn diese aus heutiger Sicht sehr unwahrscheinliche Möglichkeit kommen würde, dürfte der Neustart einer Defama weitaus mit weniger Verlust für uns Miteigentümer verbunden sein, als bei vielen anderen Anlagemöglichkeiten, auch bei Papiergeld.

Was mich immer wieder erstaunt, dass in diesen Zeiten von schon länger andauernden und wohl dauerhaften negativen Zinsen nach Inflation auf die Masse des Vermögens unserer Mitbürger der Kurs immer noch so preis = wert notiert.

Gibt aber uns besser Informierten die Gelegenheiten, weitere preis = werte Aktien einzusammeln.

[supialexi2]

Fast lmmer wenn lch mlt der defama beschäftlge, denke lch wle töll, und wle extrem es nöch besser wlrd ln den nächsten Jahren , wenn man e vtl mehr Völumen hat, aber zumlndest mehr Gewlnn, wel man wenlger Schulden hat und wenlger Zlnsen zahlen muss.

Dle Unslcherhelten gab es lmmer und wlrd es lmmer geben; man muss eben das beste aus der jewellgen Lage machen.

[95Prozent-Trader]

Hallo zusammen,

vielen Dank für Eure Antworten

Und da es bei dem Einen oder Anderen zwischen den Zeilen etwas mitgeschwungen hat, noch mal der Hinweis, dass ich hier keinesfalls mit einem derartigen Szenario rechne, oder es für realistisch halte!

Ich betrachte nur gerne alle möglichen Risiken. Dazu gehören dann natürlich der verursachte Schaden, aber selbstverständlich auch die Eintretenswahrscheinlichkeit.

Ich möchte meine Erkenntnisse kurz zusammenfassen. Falls ich was falsch verstanden habe, freue ich mich natürlich über entsprechende Hinweise / Korrekturen.

Die AG ist der Komplementär bei den einzelnen GmbH & CO. KGs
Die Finanzierungen laufen jeweils über die einzelne GmbH & CO. KG
Der Komplementär einer GmbH & CO. KG haftet nur in Höhe seiner Einlage
(siehe https://www.existenzgruender.de/DE/Gruendung-vorbereiten/Rec… )
Die Defama AG gibt im Wesendlichen nur das für den Kredit notwendige Eigenkapital an die GmbH & Co. KG
(siehe Geschäftsbericht)

Ich bin zwar kein Wirtschaftsexperte, aber wenn ich das richtig verstanden habe, dann fällt mir keine Gesellschaftsform ein, die ein geringeres Kapitalrisiko hat, ohne dabei auf die Gewinne zu verzichten. Mir gefällt die Strategie! 👍 💰

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.946.560 von 95Prozent-Trader am 08.06.20 18:56:24

Das hast Du absolut richtig herausgearbeitet. Und wenn Du dann noch bedenkst, dass man nach HGB bilanziert und die ersten Darlehen in ca. gut 10 Jahren komplett getilgt sind, da die Anfangstilgung der ersten Objekte >5 % war und damals der Darlehenszins noch höher als heute war. Zusätzlich versucht H. Schrade noch die schon länger bestehenden Darlehen bei Mietverlängerungen von Hauptmietern neu zu beleihen, wobei die Banken -hier insbesondere Sparkassen und Genossenschaften- oft dankbar sind, wenn sie jemanden Geld verleihen können, der bonitätsmäßig kein Risiko darstellt, da man ja das EKZ kennt, welches man finanziert. Das Ergebnis ist dann -hoffentlich- dass wir keine neue KE mehr benötigen und dann wird der Firmenwert jährlich überproportional zulegen.
Dies ist nur eine kleine und sicherlich unvollständige Ergänzung, die zeigen soll, dass wir hier in einen richtig schönen Wachstumswert investiert sind.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.946.560 von 95Prozent-Trader am 08.06.20 18:56:24

Kleine, aber wichtige Korrektur:

Nicht die Rechtsform/Gesellschaft AG ist der jeweilige Komplementär der Töchter, sondern die DEFAMA Verwaltungs-GmbH.

"Nur" die 100% Kommandisteneigenschaft liegt direkt auf Ebene der AG.

Da im Extremfall der "Vollhafter" der Depp ist, der Komplementär, alles bestens organisiert. Dessen Vollrisiko ist für die AG nicht relevant. Wirtschaftlich und haftungsrechtlich.

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.951.273 von Kampfkater1969 am 09.06.20 08:11:23

Super, vielen Dank, Kampfkater!

Die beiden Begriffe Komplementär und Kommanditist hatten mich in der Tat verwirrt 😲

So wie ich die diversen Erklärungen verstehe, besteht die GmbH & Co. KG vertraglich aus einer Komplementär-GmbH und einer KG.

Nach Deiner Aussage hätten wir für jedes Objekt eine eigene KG, aber zu der gehört immer die DEFAMA Verwaltungs-GmbH als Komplementär-GmbH.

Das wiederum würde bedeuten, dass über die DEFAMA Verwaltungs-GmbH letztendlich doch alle Objekte in gewisser Weise untereinander haften. Alle Objekte gehören dann ja der DEFAMA Verwaltungs-GmbH. Und die haftet mit ihrem Gesamtvermögen (mit ihrem Kapital).

Hab ich das jetzt richtig verstanden?


Und zur Beruhigung: nein, ich sehe weiter keine konkreten Risiken. Ich will die ganze Konstruktion nur wirklich verstehen. Wenn dann irgendwann ein Troll vorbeikommt und diesen komplexen Sachverhalt ausnutzt und über wilde Thesen Ängste schürt, dann will ich mich in meinem Sessel entspannt zurücklehnen und darauf warten, dass die Uninformierten aus Angst ihre Aktien über den Markt in mein Depot schmeißen 😀

PS: Es gibt seit heute eine neue Präsentation auf der Defama Homepage:
https://defama.de/wp-content/uploads/2020/06/DEFAMA-Pr%C3%A4…

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.961.353 von 95Prozent-Trader am 09.06.20 19:54:36

"Nur" das Haftungsrisiko liegt beim Komplementär.

Das finanzielle Risiko tendiert für die AG gegen Null. Die Besitzverhältnisse für die "Töchter"-KGs liegen zu 100% auf Ebene der AG, also uns allen.

Eine GmbH ist ja letztlich nur ein Vehikel, um die Risiken zu bündeln, billigst abzusichern und die wahren Eigentümer zu schützen. Deshalb hält man, wenn man klug ist, diese GmbHs immer extrem arm.

Heute kam wieder eine Adhoc der Deutschen Konsum Reit. Diese kaufen Renditeobjekte zu um die 9% Anfangsrendite wie am laufenden Band.

Zeigt uns, der Markt ist voll mit Verkaufswilligen.

Da "unsere" AG aber nicht gerne zu solch "extrem niedrigen" Renditen kaufen will, kann es dieser REIT machen. ;-)

[The_Jackal]

@95%-Trader

Vielen Dank für den Hinweis mit der Präsentation.

Die schönen Balkendiagramme hinsichtlich historischem Portfoliowert, Umsatz, FFO und **ganz wichtig** der Dividende sagen eigentlich schon alles. Und jetzt, wo sich gezeigt hat, dass auch ein Virus der AG nicht nachhaltig schaden kann, fühle zumindest ich mich in meiner Investmententscheidung noch mal gestärkt.

[95Prozent-Trader]

Hallo zusammen,

ich glaube, jetzt ist bei mir der Knoten geplatzt. Und da ich hier falsche Annahmen eingestellt habe, stelle ich meine Ergebnisse nun (hoffentlich abschließend) hier ein.

Knackpunkt war bei mir die Struktur der "GmbH & Co. KG". Darum hier mal das Vorgehen zur Gründung einer solchen Gesellschaft und dem weiteren Ablauf der Geschäftstätigkeit:

1) Zuerst muss eine normale GmbH gegründet werden. Die Defama AG hat konkret die DEFAMA Verwaltungs-GmbH gegründet. Da eine GmbH ein Grundkapital von 25.000 € haben muss, wird das sicherlich von der Defama AG beigesteuert worden sein.

2) Es wird dann von der Defama AG für das jeweilige Objekt eine neue GmbH & Co. KG gegründet. Hierbei wird die zuvor gegründete GmbH als haftender Komplementär eingesetzt.
Der "Komplementär" ist einfach nur der "Depp", der schlimmstenfalls für einen durch die GmbH & Co. KG verursachten Schaden aufkommen muss.
Mit dem eigentlichen Geschäft der GmbH & Co. KG hat der Komplementär nichts zu tun. Die DEFAMA Verwaltungs-GmbH dürfte nach meinem Verständnis somit nur eine rein formelle Gesellschaft sein.

3) Die Defama AG gibt der GmbH & Co. KG das für die Objektfinanzierung erforderliche Eigenkapital. Die AG ist dadurch der Kommanditist. Geht es mit dem Objekt schief, ist im schlimmsten Fall diese Einlage verloren.

4) Die GmbH & Co. KG nimmt bei der Bank dank dem beigesteuerten Eigenkapital einen günstigen Kredit auf, kauf das Objekt und vermietet es. Das Objekt befindet sich im alleinigen Eigentum der GmbH & Co. KG (da lag genau mein Verständnisproblem)

Die Defama AG bekommt somit von den GmbH & Co. KGs die Gewinne ausbezahlt.

Brennt so ein Objekt ab und es wurde dummerweise vergessen, eine Feuerversicherung abzuschließen, dann haben wir ein nahezu wertloses Objekt, aber einen hohen Kredit, der zurückgezahlt werden muss. Mangels Einnahmen kann die GmbH & Co. KG aber nicht mehr zahlen. Das wäre somit ein Kreditausfall, für den der der Komplementär mit seinem Vermögen haftet. Die DEFAMA Verwaltungs-GmbH muss ihr gesamtes Kapital in Höhe von 25.000 € zur Schadensbegleichung hergeben. ... Und das war es dann mit der Haftung auch schon

Wie schon erwähnt, sind dann natürlich auch die von der Defama AG an die GmbH & Co. KG zugesteuerten Gelder weg, aber sonst gibt es keinerlei Nachschußverpflichtungen.

Wenn ich das nun endlich richtig sortiert habe, dann bin ich doch wieder bei meiner ursprünglichen Einstufung -> eine geniale Konstruktion, wo das Risiko oprimal minimiert wird 👍

[Kampfkater1969]

Gestern verkündete die "private Notenbank" der USA, dass man beabsichtige, jahrelang an diesem geringen Zinsniveau festzuhalten.

Die Welt wird wohl dauerhafter mit noch niedrigen Zinsniveaus, vieles ja nach Inflation schon negativ, wirtschaften müssen.

Bedeutet für Sachwerte, wie die DEFAMA besitzt: Perfekt!

Es gibt wenige, die sich diese Minusrenditen nach Inflation leisten wollen (Versicherungen müssen ja aus aufsichtsrechtlichen Gründen größere Quoten so "sicher" anlegen), aber viele, die solide Ertragszuwächse nach Inflation benötigen.

Eine DEFAMA da eine ideale Beimischung. Steigende Substanzwerte bei steigenden Dividenden.

Hört sich an wie ein Traum, ist aber Realität.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.927.875 von philojoephus am 06.06.20 19:29:21

@ all

Wenn es noch eines Beweises bedurft hätte, womit sich viele Menschen während des Lockdowns in Deutschland beschäftigt haben, dann hat Hornbach diesen Beweis vor zwei Tagen mit einer fulminanten Ad-Hoc geliefert.

Ich bitte zu beachten, dass Hornbach ein vom Kalenderjahr abweichendes Geschäftsjahr hat und Hornbachs Q1 den Zeitraum vom 1. März bis 31. Mai umfasst. Idealer Weise umfasst das Q1 von Hornbach also die absolute Hochphase der Coronapandemie in Deutschland und gibt damit ein sehr genaues Bild über die Entwicklung in der Krise. Hornbach schreibt u.a.:

„Im Zuge der Coronakrise war die Nachfrage der Kunden im stationären und Online-Geschäft seit Mitte März - begünstigt auch durch das freundliche Frühjahrswetter 2020 - erheblich gestiegen. Die größten Umsatzzuwächse wurden im Mai 2020 mit plus 36% erzielt (März 2020: minus 2%; April 2020: plus 17%), nachdem alle der anfänglich bis zu 64, von behördlichen Verkaufsbeschränkungen betroffenen HORNBACH Bau- und Gartenmärkte wieder geöffnet worden waren.“

Irre.

Damit haben Baumärkte erneut bewiesen, dass sie NICHT zyklisch sind (siehe auch meinen Beitrag Nr. 1.420 Posting: 61.890.086 von philojoephus am 11.11.19 12:53:11 im Thread: DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel?). In diesem Fall waren sie sogar anitzyklisch.

Bleibt gesund.

MfG JE

Hier die vollständige Ad-Hoc:

Erheblicher Umsatz- und Ertragsanstieg im ersten Quartal 2020/21 - Betriebsergebnis wächst um rund 90 Prozent

09.06.2020 / 21:15 CET/CEST DGAP-Ad-Hoc Bornheim bei Landau -- Der HORNBACH Baumarkt AG Konzern hat im ersten Quartal (1. März bis 31. Mai 2020) des Geschäftsjahres 2020/21 Umsatz und Ertrag im Vergleich zum Vorjahresquartal sprunghaft gesteigert.
Nach ersten vorläufigen Ergebnissen ist der Konzernumsatz im Auftaktquartal um 18,4% auf 1.492 Mio. Euro (Vj. 1.260,7 Mio. Euro) gewachsen. Das um nicht-operative Ergebniseffekte* bereinigte Betriebsergebnis (adjusted EBIT) erhöhte sich im Konzern um rund 90% auf ca. 160 Mio. Euro (Vj. 84,1 Mio. Euro).
Grund für die erhebliche Ergebnisverbesserung ist im Wesentlichen das starke Umsatzwachstum im In- und Ausland. Im Zuge der Coronakrise war die Nachfrage der Kunden im stationären und Online-Geschäft seit Mitte März - begünstigt auch durch das freundliche Frühjahrswetter 2020 - erheblich gestiegen. Die größten Umsatzzuwächse wurden im Mai 2020 mit plus 36% erzielt (März 2020: minus 2%; April 2020: plus 17%), nachdem alle der anfänglich bis zu 64, von behördlichen Verkaufsbeschränkungen betroffenen HORNBACH Bau- und Gartenmärkte wieder geöffnet worden waren.
Die im Geschäftsbericht 2019/20 veröffentlichte Prognose für das Gesamtjahr 2020/21 bleibt dennoch vorerst unverändert. Der Vorstand verweist insoweit auf die erheblichen und schwer abschätzbaren konjunkturellen Risiken durch die Coronakrise im weiteren Geschäftsverlauf. Er hält es aus heutiger Sicht weiterhin für wahrscheinlich, dass die Konzernumsätze im gesamten Geschäftsjahr 2020/21 in etwa das Niveau des Geschäftsjahres 2019/20 (4,4 Mrd. Euro) erreichen werden und das bereinigte Konzernbetriebsergebnis (EBIT) leicht unter dem Vorjahreswert (181,8 Mio. Euro) liegen wird.
Die endgültigen Zahlen des ersten Quartals 2020/21 werden in der Quartalsmitteilung am 26. Juni 2020 veröffentlicht.
* Im Q1 2020/21 gab es - ebenso wie im Vorjahresquartal - keine nicht-operativen Ergebniseffekte.
Quelle: https://www.dgap.de/dgap/News/adhoc/hornbach-baumarkt-erhebl…

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.982.437 von philojoephus am 11.06.20 11:40:46

À propos Hornbach

Hallo,
Das hat jetzt nicht viel mit Defama zu tun. Aber ich vermute eine starke Korrelation zwischen der Umsatzentwicklung von Hornbach und Einhell, sodass auch Einhell in Q2 stark positiv überraschen könnte. Anbei der Link zu meinem Artikel hierzu.
https://www.wallstreet-online.de/diskussion/739423-2151-2160…

DEFAMA habe ich die letzten Tage auch stark zugekauft. Hierzu schreibe ich, wenn ich Zeit finde, auch noch mal etwas.

Gruß,

Johannes

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.982.437 von philojoephus am 11.06.20 11:40:46

Für Baumärkte in sicheren Lagen vor weiterer zubaubarer Konkurrenz spräche auf Ebene der DEFAMA nix, aber auch gar nix, als Investitionsobjekte.

Wobei es mir als Hornbach-Aktionär lieber ist, die Mieten bleiben in der Holding-"Familie". ;-)

Dort könnte ja eine "Umorganisation" kommen.

[erfg]

Aktuelle Analyse nach Roadshow:

http://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Feedback_v…

[Wertanalyst]

Gedanken zum Home-Office-Trend:

Aktuell ist ja zu beobachten, dass viele Unternehmen weite Teile der Belegschaft ins Home-Office verschickt haben. Von vielen Seiten hört man, dass "das erstaunlich gut funktioniert".
Mit Blick auf den Aktienkurs von (im Schwerpunkt) Büroimmobiliengesellschaften wie DIC Asset ist der Kapitalmarkt der Meinung, dass zukünftig (wohl wegen eines nachhaltigen Trends zum Home-Office) die Nachfrage nach Büroflächen sinken wird.
Ob das wirklich so kommt und das Home-Office auch nach 2020 eine dauerhafte Einrichtung wird, kann heute niemand seriös vorhersagen.

Für den Fall, dass es so kommt, hat @Philojoephus bereits angeführt, dass bei einem nachhaltigen Trend zum Home-Office
1. auch das Mittagessen lokal eingekauft wird anstatt die Bürokantine zu nutzen und
2. mehr Zeit für Heimwerken und Garten zur Verfügung steht mit entspr. positiven Auswirkungen auf lokale Bau- und Gartenmärkte.

Ich möchste folgende 3. Erwägung ergänzen:

Für viele Arbeitnehmer würde die Anbindung an Großstädte, in denen üblicherweise mehr Arbeitsplätze zur Verfügung stehen als in Kleinstädten und auf dem Land, an Wichtigkeit verlieren. Das könnte dazu führen, dass der Zuzug in Großstädte und damit die Landflucht gebremst wird und das Leben in Kleinstädten und auf dem Land insgesamt an Attraktivität gewinnt.

Davon würde dann eine DeFaMa nicht nur dadurch profitieren, dass die Bewohner der DeFaMa-Standorte mehr lokalen Umsatz generieren, sondern dass sie zusätzlich weniger Anreiz haben, in Richtung Großstadt zu ziehen. 🤠

[The_Jackal]

Speziell bei unserer Defama würde mich mal eine Einschätzung zur charttechnischen Situation interessieren. Für mich stellt es sich so dar, dass mit dem nachhaltigen Überwinden der 17€-Marke möglicherweise sprichwörtlich der Deckel hier wegfliegen könnte. Oder sehe ich das falsch?




Gruß

Stefan

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.035.843 von The_Jackal am 16.06.20 16:56:11

Kann man so erwarten.

Die Frage ja nur, warum dieses "Geplänkel" gerade unter 17 €? ;-)

Da scheinen "größere Jungs" zu spielen.

[Michale]

Sehr interessant,

am 15.06. war Aufsichtsratssitzung und jetzt kauft der Aufsichtsrat: Da können die besprochenen Firmeninternas ja nicht ganz schlecht gewesen sein!

DGAP-DD: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (deutsch)


DGAP-DD: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG deutsch

^
Meldung und öffentliche Bekanntgabe der Geschäfte von Personen, die
Führungsaufgaben wahrnehmen, sowie in enger Beziehung zu ihnen stehenden
Personen

17.06.2020 / 17:06
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

---------------------------------------------------------------------------

1. Angaben zu den Personen, die Führungsaufgaben wahrnehmen, sowie zu den in
enger Beziehung zu ihnen stehenden Personen

a) Name

Titel:
Vorname: Henrik
Nachname(n): von Lukowicz

2. Grund der Meldung

a) Position / Status

Position: Aufsichtsrat

b) Erstmeldung

3. Angaben zum Emittenten, zum Teilnehmer am Markt für Emissionszertifikate,
zur Versteigerungsplattform, zum Versteigerer oder zur Auktionsaufsicht

a) Name

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

b) LEI

3912004WNM7UGIX4VA13

4. Angaben zum Geschäft/zu den Geschäften

a) Beschreibung des Finanzinstruments, Art des Instruments, Kennung

Art: Aktie
ISIN: DE000A13SUL5

b) Art des Geschäfts

Kauf

c) Preis(e) und Volumen

Preis(e) Volumen
16,70 EUR 13026 EUR

d) Aggregierte Informationen

Preis Aggregiertes Volumen
16,70 EUR 13026 EUR

e) Datum des Geschäfts

2020-06-17; UTC+2

f) Ort des Geschäfts

Name: XETRA
MIC: XETR

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.049.463 von Michale am 17.06.20 17:10:41

Richtig Bewegung käme rein, wenn die Insider zu Kursen über 17 € kaufen würden. ;-)

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.049.616 von Kampfkater1969 am 17.06.20 17:19:31

richtig.

Morgen gibts nicht nur Dividende, sondern es ist auch die m:Access Konferenz.
Da bin ich ja mal richtig gespannt, wie die aktuelle Situation bei Radeberg ist. Vielleicht nennt H. Schrade hier ein paar Details und vor allem wie die Aussichten sind.

Gruss,

Michale

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.035.093 von Wertanalyst am 16.06.20 16:08:40

Ich höre sowohl aus auch.....

Mitbürger, die möglichst schnell wieder dauerhaft in die "Bürogemeinschaft" "flüchten" wollen. Hatten zuviel familiären Stress oder Motivationsprobleme.

Arbeitgeber, die nun bei Neuprojekten oder Umorganisationen die bisherige Struktur und Bürofläche je MAK großzügiger erweitern wollen. Um kommenden "Pandemien" besser gewachsen zu sein und auch weitere Attraktivität zu bieten für die umkämpften "Fachkräfte".

Mitbürger, die "beide Welten" behalten wollen, also mehrere Tage am Standort wie bisher, mehrere Tage zuhause.

Mein Fazit:

Geht die Welt auch diesmal nicht unter, wird "unsere" DEFAMA gewinnen. In jeder Nuance der menschlichen Fortentwicklung.

[Kampfkater1969]

So sieht aktionärsfreundliches Verhalten aus in Zeiten Corona:

Heute war die Abschlagsdividende auf dem Konto bei uns.

Während andere Gesellschaften bei der Dividenden nach "Weltuntergang" plärren. Auch in der Branche der DEFAMA. Und massivst kürzen oder streichen.

Defama ist wahrer echter Dividendenadel. Viele andere sind nur "Stümper".

[JohannesWild]

Mitschrieb von der M:access Immobilien Fachkonferenz

Hallo,

Ich war vorhin Gast der m:access Fachkonferenz Immobilien. Das meiste vorgetragene ist bekannt.
Der Foliensatz entspricht beinahe 1:1 dem folgenden Foliensatz:
https://defama.de/wp-content/uploads/2020/06/DEFAMA-Pr%C3%A4…

Mitgeschrieben habe ich insbesondere zu den neuen Folien zum Defama Investment Case / Wertschaffung auf mehreren Ebenen:

Wir haben eigentlich eine Wertschaffung auf mehreren Ebenen:
- Zunächst mal erwerben wir Immobilien mit einer durchaus schon auskömmlichen Anfangsrendite von 10%
- Diese refinanzieren wir zu 80% zu etwas über 2% - zuletzt sogar etwas unter 2%
=> Wir brauchen also für diese Investitionen wenig Eigenkapital und haben eine sehr hohe Eigenkapitalrendite.

- Wir haben starkes Wachstum durch unsere kontinuierlichen Zukäufe.
- Wir können zusätzlich noch in den Objekten Ertrags- und Einsparpotentiale heben. Wir hatten auch jetzt während der Corona-Zeit eine Vielzahl von Mieterträgen neu verhandelt – oftmals auch von kleineren Mietern oder verlängert. Und haben in dem Zuge während der Corona Zeit im Bestand Mietverträge neu verhandelt die einen Zusatzertrag von rund 100T€ je Jahr bringen. Das geht natürlich 1:1 auf's Ergebnis. Und wir haben durch diese Maßnahmen und durch das Wachstum in den vergangenen Jahren das FFO pro Aktie – muss ich immer wieder betonen – mehr als verdoppeln können – innerhalb von drei Jahren.
- Wir haben des weiteren den Effekt, dass wir Einzelobjekte günstig einkaufen. Das liegt daran, dass Objekte der Größe 1-5 Mio. € für institutionelle Investoren uninteressant sind. Ein Portfolio solcher Objekte das aus einer professionellen Struktur verwaltet kommt. Das wiederum wäre am Markt erheblich höher verkäuflich. Typischerweise werden solche Portfolien eher im Bereich von 13-, 14-, 15-Fach bei ähnlichen Strukturen wie wir sie haben mit kürzeren Laufzeiten angeboten.
- Wir haben unsere Objekte in unserem sogenannten Net Asset Value – dem inneren Wert nur mit dem 11,5-Fachen bewertet. Aber selbst auf der Basis dieser eher moderaten Bewertung hat sich diese Kennzahl seit dem Börsengang mehr als verdreifacht, bzw. ist innerhalb der letzten drei Jahre um 145% gestiegen. Und wenn man mal tatsächlich einen höheren Faktor zu Grunde legen würde, dann kommt man relativ schnell darauf, dass das Portfolio sicherlich problemlos auch über dem aktuellen Börsenkurs verkäuflich wäre. Das ist nicht unsere Intention. Aber das ist was wir eigentlich als Wert geschaffen haben.

Für die Aktionäre heißt das.
- Man profitiert einerseits durch jährlich steigenden Dividenden
- Zum anderen durch einen starken und wie man jetzt gerade während Corona gesehen hat sehr krisenfesten Cash-flow. Den sieht man letztlich im FFO.
- Und zum dritten durch den stetig steigenden Portfoliowert. Den man zumindest mal im NAV sieht. Wobei selbst das noch nicht die ganze Wahrheit ist was wir hier an Wert schaffen.
Und das wiederum erklärt letztlich auch die Kursentwicklung...

Sonstige interessante Aussagen:

Zeitz: Kauf zum 7-Fachen der Jahresnettomiete. Das hatte spezielle Gründe auf der Verkäuferseite, auch steuerlich bedingt.

Beim FFO erwarten wir einen Anstieg auf 5,7 Mio. €, das wären 1,3€ je Aktie und gehen davon aus dass wir zum Jahresende ein FFO von 7 Mio. € erreicht haben das dann nächstes Jahr greifen würden. Und vor diesem Hintergrund wollen wir die Dividende die zuletzt bei 45 Cent lag bzw. dann eben die zweite Hälfte wenn die Planmäßig kommt in dieser Höhe dann ausgeschüttet wird dann erneut erhöhen.

Radeberg: Wir haben sämtliche Mietverträge für nach dem Umbau komplett geschlossen. Edeka hat einen 15-Jahresvertrag geschlossen. Der Wault nach dem Umbau wird bei ca. 12 Jahren liegen. Der Umbau läuft völlig planmäßig. Wir planen bis November das ganze abgeschlossen zu haben. Ein hoher Einstelliger Millionen-Gewinn wird im Falle eines Verkaufs erwartet.

Die Darstellung des Investment cases gefällt mir sehr gut. Dass man aktuell die Mieten erhöhen konnte ist ein sehr gutes Zeichen. Die Prognose wird trotz Corona ausdrücklich bestätigt. Radeberg läuft auch voll im Plan. Alles prima :-)

Viele Grüße,

Johannes

[The_Jackal]

@Johannes

vielen Dank für die ausführlichen Informationen. Echt klasse. Ich weiß auch nicht.... das Geschäftsmodell von Defama wirkt auf mich einfach nur in nahezu jeder Hinsicht idiotensicher. Verstehe auch nicht wirklich, warum z.B. eine Börse Online gerne in den Wert rein- und raushüpft im Musterdepot. Mindestens einmal haben die jedenfalls schon verkauft und zurückgekauft.

Ein wenig beleidigt bin ich aber gerade trotzdem. Wieso kriegt Kampfkater seine Teildividende früher als ich???

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.069.230 von JohannesWild am 18.06.20 16:17:04

@ Johannes

auch von meiner Seite vielen Dank für Deine Mitschrift. Das erspart uns anderen Interessierten eine Menge Zeit und Arbeit.

Bleib gesund.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.070.601 von The_Jackal am 18.06.20 17:20:57

Deine Dividendengutschrift dürfte doch nun auch mit Valuta 18.06.2020 bei dir eingebucht sein?

Und das Tolle, es kommt nochmal ein leckerer Dividendenhappen in 2020 von der Defama.

Wir Dividendenwertschätzer lieben doch solche Momente. Je mehr, desto besser. ;-)

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.035.093 von Wertanalyst am 16.06.20 16:08:40

@ Wertanalyst schrieb am 16.06.20 16:08:40 Beitrag Nr. 1.818

Vielen Dank für diesen Hinweis. Das ist eine sehr gute und wichtige Ergänzung. Wäre nicht nur aus DeFaMa-Sicht schön, wenn es so kommt.

Bleib gesund.

MfG JE

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.078.785 von Kampfkater1969 am 19.06.20 07:36:15

Ja, die Dividende ist jetzt auch bei mir angekommen. Das WE ist gerettet.

[Kampfkater1969]

https://www.welt.de/vermischtes/article209988097/Pluenderung…

Auch ein Grund, besser in die "Lagen" einer DEFAMA zu investieren.

Krasse Randale, nur massive Polizeizusammenziehungen konnten die Schäden etwas minimieren.

Wie krank sind diese Chaoten?

[The_Jackal]

Die sind RICHTIG krank. Klar, sowas könnte einem Standort der Defama auch womöglich mal passieren, aber nüchtern betrachtet sind das einfach Versicherungsfälle.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.114.744 von The_Jackal am 21.06.20 18:16:24

Zuerst Corona, dann solche perversen Gewaltausbrüche in Stuttgart vergangenes Wochenende. Dann Stunden nötig, damit die Polizei die Lage unter Kontrolle bekommt. Insider berichten, die Randalierer gingen müde nach Hause.....es waren nicht die Massen an Polizei, die erst nach Stunden zusammengezogen wurden und in den Einsatz kamen. Siehe auch die geringe Zahl an Verhaftungen.

Eine der betroffenen Einzelhändlerinnen heulte Rotz und Wasser. Zurecht.

Der Einzelhandel hat es wahrlich nicht leicht. In Frankreich musste sogar nun Militär eingesetzt werden, damit diese "Mitbürger" dort den Krieg gegen fremdes Eigentum einstellten.

Ob es alles Versicherungsfälle sein werden? Alle Schäden? Letztlich zahlen wir alle für diese Exzesse.

Bei den ländlichen Lagen der DEFAMA dieses Risiko aus heutiger Sicht klein bis nicht vorhanden.

[Michale]

Wieder mal ein schöner Beitrag von Börsengeflüster über unsere DeFaMa

https://boersengefluester.de/defama-deutsche-fachmarkt-v-plu…

Herr Kruse sagt hier nichts anderes, als das, was hier im Board schon immer wieder geschrieben wurde: Unsere DeFaMa ist sehr günstig bewertet, wächst weiterhin durch selektive Zukäufe dynamisch und steigert den Unternehmenswert jährlich durch die schöne Verlängerung der Mietverträge verbunden mit teils dick 2-stelligen Mieterhöhungen.

Und hier noch mal den Text reinkopiert:

DEFAMA Deutsche Fachmarkt: V plus
Empfehlungen, Redaktion, SPEZIALWERTE June 22, 2020 Gereon Kruse

Hut ab: Als ob nichts gewesen wäre, steht die Notiz von DEFAMA Deutsche Fachmarkt mit 17 Euro wieder auf dem selben Stand wie zu Jahresbeginn. Der zwischenzeitliche Corona-Abtaucher im März bis auf unter 13 Euro in Windeseile also komplett aufgeholt – also ein scharfes “V” plus sogar noch ein wenig mehr. Unter dem weiterhin gebotenen Vorbehalt sagte CEO Matthias Schrade kürzlich auf der m:access-Immobilienkonferenz: „Für uns ist das Thema weitgehend durch.“ Demnach hat das auf Supermarkt- und andere Einzelhandelsimmobilien für den täglichen Bedarf spezialisierte Unternehmen mit allen Mietern, die unter den Corona-Einschränkungen besonders zu leiden hatten, vernünftige Lösungen gefunden. Mittlerweile hat DEFAMA mehr als 90 Prozent aller Mieten für April und Mai erhalten und für Juni ist bereits wieder von einem annähernd normalen Mieteingang auszugehen. Folgerichtig bestätigte Schrade seine bisherige Ergebnisprognose für 2020 nochmals ausdrücklich auf der m:access-Konferenz.

Demnach liegt die Messlatte für den Cashflow aus dem Immobiliengeschäft (FFO) unverändert bei rund 5,7 Mio. Euro; entsprechend 1,30 € je Aktie. Unter voller Berücksichtigung der unterjährig neu hinzugekommenen Objekte wird sich der FFO vermutlich sogar auf Untergrenze 7 Mio. Euro – entsprechend mindestens 1,58 Euro je Aktie – türmen. Da solche Zahlen isoliert wenig Aussagekraft besitzen, gilt es sie in Bezug zum Aktienkurs zu setzen. Demnach würde die in Berlin ansässige DEFAMA an der Börse gegenwärtig mit dem knapp Elffachen des für 2020 prognostizierten annualisierten FFO (Funds From Operations) gehandelt. Zum Vergleich: Die bezogen auf den FFO etwa sechs mal so große Deutsche Konsum REIT um CEO Rolf Elgeti kommt hier auf einen um etwa 40 Prozent höheren Faktor von rund 15. Unter Berücksichtigung der möglichen neuen Aktien aus dem Tausch der bis 2025 verlängerten Wandelanleihen von 2015 würde sich der Aufschlag sogar auf beinahe 100 Prozent erhöhen.

Wie sind derartige Bewertungsunterschiede zu erklären, wo doch beide Gesellschaften einen tadellosen Ruf haben? Zum einen sind bei dieser Betrachtungsweise die Netto-Finanzverbindlichkeiten nicht berücksichtigt. So liegt das entsprechende Multiple bei der Deutschen Konsum REIT (DKR) unter Berücksichtigung der Finanzierungsseite (vor Wandelanleihe) bei knapp 26, DEFAMA käme auf einen Wert von annähernd 22. Die Lücke wäre also schon spürbar keiner. Zudem hat das deutlich größere Portfolio der DKR einen höheren Wert an sich. Soll heißen: Ein gut gemangtes Portfolio aus mehr als 150 Einzelhandelsimmobilien ist signifikant mehr wert als 150 einzelne Supermarktstandorte. Letztlich spielen hier Faktoren wie Preissetzungsmacht gegenüber Mietern oder auch Kreditinstituten eine wichtige Rolle. Am Ende würde sich für ein professionell gemanagtes Portfolio von entsprechender Größe aber auch leichter ein institutioneller Investor finden. Anders ausgedrückt steigt also die potenzielle Übernahmeprämie.

Aus genau diesen Gründen ist der reine Blick auf den Substanzwert des Portfolios – definiert als die Summe der Einzelwerte – keine allein aussagekräftige Kennzahl für die Aktieneinordnung. Der guten Ordnung halber seit aber gesagt, dass die DEFAMA-Aktie mit einem Aufschlag von knapp 15 Prozent auf den NAV in dieser Disziplin sehr viel vorteilhafter aussieht als der Anteilschein der Deutschen Konsum REIT, der hier mittlerweile einen Premium von rund 75 Prozent aufgebaut hat. Summa summarum bleibt die Investmentstory von DEFAMA also intakt. Der Cashflow hat sich auch in schwierigen Zeiten als sehr stabil erwiesen. Und mit zunehmender Größe wird der Titel auch für institutionelle Investoren interessanter. Dazu beitragen könnte auch, dass dem Vernehmen nach bald ein weiteres namhaftes Researchhaus die Coverage aufnehmen soll.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.127.983 von Michale am 22.06.20 15:39:13

Ich erwarte ab einem Börsenwert (Kapitalisierung) von über 100 Mio € bei der Defama massivere Nachfrage von Fonds etc..

Wichtig wäre insoweit eine liquidere Aktie. Aber wenn ich es aus meiner Sicht beurteile, ich sorge eher für das Gegenteil. Mehr Aktien in meine Hände, dauerhaft dem Markt "entzogen".

Nicht wenige der Mitinvestierten handeln analog.

Die erste und hoffentlich einzige Welle Corona hat "unsere" Defama bestens bewältigt.

Defama gehört zu den besten möglichen investierbaren deutschen Aktien. Ist meine bescheidene Meinung.
Viele andere Gesellschaften haben sich nun unter "Flagge Corona" blamiert bzw. gezeigt, dass man in "Krisen" für seine Miteigentümer nicht verlässlich sein kann (!) oder/und will (!).

[Kampfkater1969]

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-erhoeht-liqui…

Ganz aktuell neue AdHoc.

Sehr gute Strategie! Wir "Insider" dieser Aktie haben es ja bereits erwartet.

Perspektive = Wachstum von DEFAMA ohne (!!) weitere Kapitalerhöhungen.

Mein Vorschlag, perspektivisch:
Lasst uns bei einem höheren Kurs einen Aktiensplit 1:1 vornehmen.

Bessere Handelbarkeit, mehr Stücke, gut für den Kurs.

[supialexi2]

man hat genug Llquld tät um nöch zu kaufen..........es lst Geld, es muss nur gekauft werden.........
wann und was?

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.137.520 von Kampfkater1969 am 23.06.20 08:51:18

Über das Thema Aktiensplit hatte ich auch schon nachgedacht.

In der Tat wäre es aus "Markt-psychologischer" vermutlich hilfreich, wenn die verfügbare Aktienzahl hierdurch künstlich erhöht wird. Könnte mir in diesem Zusammenhang nämlich tatsächlich vorstellen, dass es für einige (größere) Marktteilnehmer noch eine Hürde darstellt, dass "nur" etwas über 4 Mio. Aktien ausgegeben sind und auch die Handelsumsätze oftmals nur im niedrigen 4-stelligen Stück-Bereich liegen.

Bei einem 1:2 Split mit dann fast 9 Mio. Aktien sähe die Handelbarkeit (zumindest optisch) liquider aus.

Zudem wirken Splits oft kurstreibend.

https://www.manager-magazin.de/finanzen/immobilien/a-966125-…

Nach meiner persönlichen Meinung könnte man im Bereich von rund 25 Euro (was dann bereits einer mehr als Versechsfachung zum Ausgabekurs entspräche) durchaus darüber nachdenken, die Stückzahl mit einem 1:2 Split anzupassen.

[supialexi2]

erst mal müssen mehr Elnnahmen her. Man braucht endllch neue Ankäufe; dann benötgt man auch mehr geld. Jetzt lst drekt kelne N twendlgkelt da man mlt vörhandenden fünf mlllönen für fünfundzwangzg Mlllönen kaufen könnte.

[The_Jackal]

Also ich habe auch schon einige Aktiensplits mitgemacht. Visa, China Lodging... unterm Strich hatte das, zumindest in meinen Fällen, kaum bis garnicht Einfluss auf den Kurs. Größte Lachnummer hinsichtlich eines Splits war seinerzeit Pantaflix, dessen kärgliche Restbestände nach wie vor in meinem Depot vor sich hin modern - Gott sei Dank hatte ich bei dem Wert nahe ATH 35% der Position realisiert. Pantaflix stand damals kurz vor 400€, rauchte dann bis auf um die 100€ ab und dann hatten die doch tatsächlich noch einen Split im Verhältnis 1:10 (!) durchgezogen.

Was bleibt: "Isch àbe daraus gelernt."

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.149.466 von The_Jackal am 23.06.20 20:14:33

Meine Erfahrungen hiermit bisher:

Sehr gut operativ aufgestellte Aktiengesellschaften profitieren sehr von Aktiensplits.

Deshalb würde ich bei einer Defama von einer sehr guten Wirkung ausgehen.

Übrigens, was spräche dagegen, sich jedes Jahr "Gratisaktien" zusätzlich zur Dividende zu "zahlen"?

So etwa für 10 - 20 alte Aktien eine neue Aktie.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.153.285 von Kampfkater1969 am 24.06.20 08:01:02

Zitat von Kampfkater1969: Meine Erfahrungen hiermit bisher:

Sehr gut operativ aufgestellte Aktiengesellschaften profitieren sehr von Aktiensplits.

Deshalb würde ich bei einer Defama von einer sehr guten Wirkung ausgehen.

Übrigens, was spräche dagegen, sich jedes Jahr "Gratisaktien" zusätzlich zur Dividende zu "zahlen"?

So etwa für 10 - 20 alte Aktien eine neue Aktie.

Ich halte das mit den Aktiensplits auch für eine sehr gute Sache. Aber erst bei Kursen von >25€. Denn selbst nach einem temporären Kursrückgang sollte der Kurs unserer DeFaMa-Aktie nicht mehr in den einstelligen Bereich zurückkommen.

Das mit den Gratisaktien kann ich mir nicht vorstellen, da zu teuer für das Unternehmen.

Michale

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.153.549 von Michale am 24.06.20 08:17:20

Ja, Gratisaktien wären in der Tat zu teuer. Da das Unternehmen keine eigenen Aktien im Besitz hat, müssten diese neu emittiert werden, was Kosten generiert.

Na dann warten wir doch noch so 2 Jahre bis die 25€ Marke steht und dann ist das doch ein schönes Thema für eine HV 2022/23 ;-)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.153.549 von Michale am 24.06.20 08:17:20

Manche Immo-Aktien bieten ja Wahlrecht an: Bardividende oder Aktiendividende.

Ich nahm bisher immer die Bardividende. Ärgerlich hier der verzögerte Auszahlvorgang.

Wenn die hierfür nötigen Aktien den Gewinn aller anderen verwässern, ungleiche Sache.

Da wäre mir ein konsequentes Entweder/Oder lieber.

Und ob es Sinn macht, die Aktiendividenden vorher am Kapitalmarkt als Gesellschaft aufzukaufen?

Oft dürften die neuen Aktien aus Kapitalerhöhungen stammen.

Irgendwie skurill, wenn man als AG so Dividendensummen sparen will, dann könnte man es ja gleich komplett lassen mit der Dividende.

Entweder man kann und will es sich leisten, den Abfluss der Bardividende, oder nicht.

Diese Mischform führt zu hohen Kosten und Aufwand, oft ja Bruchteile trotzdem anders zu zahlen.

[Kampfkater1969]

https://www.dgap.de/dgap/News/directors_dealings/kauf-von-lu…

Der Insider nutzte die Chance, unter 17 € sich 1.500 Aktien zu gönnen.

Der "Fachmann" staunt, warum es immer noch freigiebige Verkäufer unter 17 € gibt.

Durch "Corona" wohl noch dauerhafter Minusrenditen nach Inflation auf Geldanlagen außerhalb Sachwerten.

[The_Jackal]

Ich könnte mir vorstellen, dass wir jetzt ziemlich schnell auf die 19 zulaufen. Spannend!

[kronos01]

Von mir aus könnten wir auch länger auf dem Niveau verharren, dann könnte man immer schön günstig nachkaufen. Defama ist m.e. ohnehin kein Wert den man verkauft, man lässt ihn wie einen guten Wein Liegen und reifen und hofft auf weitere, wertsteigernde Akquisitionen 🙂

Lg

[Pep92]

Jungs und Mädels,

Aktiensplit spielt doch keine Rolle hier. Im Endeffekt wird sich der Kurs abhängig von der fundamentalen Wertsteigerung entwickeln. Mag sein, dass man sich durch einen Split schneller einem fairen multiple annähern könnte, aber dies wird sowieso früher oder später geschehen. Wären wir jetzt knapp bei Kasse und müssten demnächst ne KE durchziehen, wäre eine höhere Bewertung natürlich hilfreich, aber zum Glück haben wir ja etwas Kohle. Selbst bei gleichbleibenden Multiple wird der Kurs durch die FFOPS Steigerung nach oben getrieben, und dieser Hebel ist wichtiger und nachhaltiger als der Multiple.

Guckt euch die Berkshire A Shares an, die standen auch mal, wie Defama jetzt, bei knapp unter 20 (USD). Sie wurden nie gesplittet und stehen jetzt bei knapp 300.000 USD. Nicht weniger erwarte ich auch von Herr Schrade. Allerdings hoffe ich, dass er das schneller als Warren Buffet schafft, sonst habe ich nicht viel davon.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.229.713 von Pep92 am 30.06.20 08:12:40

Da DEFAMA nun wohl ohne weitere Kapitalaufnahmen aus sich selbst heraus wachsen will und kann, wird der echte handelbare Aktienanteil im Zeitablauf eher kleiner als größer.

Denn immer mehr Anleger werden mit immer mehr Aktien zu Daueranlegern.

Wenn nun solch ein angedachter Aktiensplit käme, kein externes neues Geld, nur das Kapitalkonto der juristischen Person wird auf die doppelte Zahl Aktien neu verteilt, dann ändert dies nichts an der Handelbarkeit der Aktien, wenn die bisher Investierten nix davon an neue Käufer rausrücken wollen.

Meine "Gratisaktien" würden auch bei "Papi" bleiben. ;-)

[supialexi2]

Wann kömmen endllch neue käufe?

Es nutzt nlchts Geld zu haben wenn man nlchts kaufen kann .......

[skipper2004]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.251.628 von supialexi2 am 01.07.20 13:26:27

Bin ich Jesus ???

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.251.628 von supialexi2 am 01.07.20 13:26:27

Carpe Diem! Du auch? Die Verantwortlichen der DEFAMA sicherlich! Ich auch. ;-)

Ich kaufe ja nun auch zu Kursen über 17 € die Aktien der DEFAMA für das "Family Office".

Ich kann es mir schlicht nicht leisten, aus falschem Geiz heraus, nicht die nötigen Stückzahlen zu bekommen wegen weniger Cent hin oder her. Und sollten sich doch wieder gierige Verkäufer zu Abgaben unter 17 € einfinden, her damit!

Ich kaufe ja aus langfristigen Erwägungen heraus. Nur Krämerseelen oder Erbsenzähler schauen da im Sommer 2020 auf wenige Cent im Kurs.

War doch ein "Geschenk des Kapitalmarkts", diese vielen Abgaben zu unter 17 €. Herrlich.

Aber alles hat seine Zeit. ;-)

[supialexi2]

Was man jetzt kauft, wlrd evtl nöch ln dlesen Jahr zu Gewlnnantellen führen, auf jeden Fall aber Abschrelbungsvölumen. Glelchgültg öb durch Abschrelbungen auch tatsächlch slch lm Wert slch mlndernd auswlrken; dlese Beträge stehen lnsgesamt auch für Neulnvestments zur Verfügung, und je länger man eln öbjekt hält umsö grössser slnd dle Ertragsbestandtelle und auch das Abschrelbungsvölumen.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.328.363 von supialexi2 am 08.07.20 07:11:51

DEFAMA gewinnt schon durch den reinen (!) Zeitablauf, Monat für Monat, dazu.

Die künftigen Neuzugänge forcieren quasi das bereits vorhandene Vermögenswachstum des Bestands.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.331.909 von Kampfkater1969 am 08.07.20 11:56:47

Zitat von Kampfkater1969: DEFAMA gewinnt schon durch den reinen (!) Zeitablauf, Monat für Monat, dazu.

Die künftigen Neuzugänge forcieren quasi das bereits vorhandene Vermögenswachstum des Bestands.

Blsher hat man Zahlen gezelgt, dle elnen ständlgen Anstleg der Kösten zelgten. Alsö dle wurden lmmer höher; hätte man den UMsatz durch neue ÖBJEkte nlcht erhöht, wären del Gewlnne nlcht nur gefallen söndern hätten slch ln den Verlust gedreht.
Man glbt an sparsam zu seln, tatsächllch explödleren alle Kösten Jahr für JAhr. Dem lässt slch nur durch Mehrumsatz begegnen, der eben fast nur aus neuen Ankäufen kömmen kann.

[LongIsland]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.348.628 von supialexi2 am 09.07.20 14:38:03

Ja, das ist ein verdammtes Teufelsrad ohne Chance auf Entkommen....

[LongTermForever]

Sind die letzten beiden Posts ernst gemeint?

Das Unternehmen meldet (trotz Kapitalerhöhung) laufend steigende Gewinne je Aktie sowie Funds from Operations pro Aktie.

Das wäre schon in Zeiten vor Corona keine Selbstverständlichkeit, und gerade jetzt wird man mir wenige Unternehmen zeigen können, die in 2020 ihre Ergebniszahlen steigern.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.348.859 von LongTermForever am 09.07.20 14:51:04

Man zahlt 2020 eine angemessene Dividende auf echte (!) Erträge in den Kassen.

In einem Jahr, in dem reihenweise bisher solide Dividendenzahler geizen. Teils extrem krass geizen.

Andere Immowerte "bewerten" die Aktiva hoch und zahlen auf diese "Buchgewinne" dann Dividenden und/oder Gratisaktien.

Ich bleibe dabei, wenn sich 2025 ein Investor Gedanken machen wird, welche Aktien in Deutschland auch im "Corona-Wahnsinnsjahr 2020" eine steigende Dividende zahlten, wird es nicht viele geben, die man bedenkenlos einem Anleger empfehlen kann, der jährliche zuverlässige und steigende Zuflüsse aus seinen Sachwerten möchte und teils auch wirklich benötigt.

DEFAMA wird zu diesem "Corona-Dividenden-Adel" gehören.

Mal sehen, ob es genügend freigiebige Verkäufer unter 17 € noch geben wird, vor der kommenden Dividende in 2020, nach dem bereits erfolgten Abschlag!

Möchte gerne noch mehr zukaufen. Am besten unter 17 €. Weiß der Geier, warum sich hier alles festfrisst? ;-)

Kennt jemand noch einen weiteren Fall der Zweitdividende nach dem "Corona-Notgesetz" unter deutschen Börsenwerten? Neben der Defama?

[LongIsland]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.349.159 von Kampfkater1969 am 09.07.20 15:13:30

War Ironie

Bin von dem Geschäftsfeld und insbesondere vom Vorstand überzeugt.

Wird nicht immer jedes Einzelobjekt perfekt laufen können, aber der mittel- und langfristige Weg dürfte klar sein

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.349.204 von LongIsland am 09.07.20 15:16:34

Deine Ironie hatte ich erkannt. ;-)

Ich habe bisher keinen (!) negativen Punkt gefunden, trotz vielfältiger Denkansätze kombiniert mit Erfahrungen und Wissen, an der Defama.

Und das beste, es hat "erst begonnen". Wir haben noch viele schöne lange Jahre, Jahrzehnte....außer unser Vorstand hat "andere Pläne"......gemeinsam als Miteigentümer bei der Defama.

[supialexi2]

Ernsthaft, bln engaglert und habe vör kömmende Mönate vlel mehr zu kaufen.

Trötz guter Grundüberzeugung melne lch, wäre mehr KÄufe slnnvöll. Tatsächllch slnd dle Köstern extrem ständlg gestlegen. es lst gut und rlchtlg selber zu verwalten, öb das dann sö teuer seln muss, überrascht mlch.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.350.767 von supialexi2 am 09.07.20 16:54:54

@Supialexi
Ist Deine "O"-Taste von Deiner Tastatur zufällig kaputt?

[supialexi2]

ja vleles funzt nlcht.

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.348.628 von supialexi2 am 09.07.20 14:38:03

Hallo süpiälexi2 (sorry für die kleine Spitze mit den Umlauten )

seit ich vor Kurzem in Defama eingestiegen bin, suche ich (auch) nach den negativen Seiten.

Zitat von supialexi2: Blsher hat man Zahlen gezelgt, dle elnen ständlgen Anstleg der Kösten zelgten. Alsö dle wurden lmmer höher; hätte man den UMsatz durch neue ÖBJEkte nlcht erhöht, wären del Gewlnne nlcht nur gefallen söndern hätten slch ln den Verlust gedreht.
Man glbt an sparsam zu seln, tatsächllch explödleren alle Kösten Jahr für JAhr. Dem lässt slch nur durch Mehrumsatz begegnen, der eben fast nur aus neuen Ankäufen kömmen kann.

Kannst Du das bitte mal etwas genauer ausführen?

Klar ist, dass Lohnkosten ständig steigen. Dafür steigen aber ebenso die Mieten und somit die Einnahmen.

Was ich (ohne es aktuell geprüft zu haben) vermute ist, dass die Kosten über die Jahre grade durch die Zukäufe gestiegen sind. Man kriegt die Objekte ja nicht umsonst, sondern erhöht damit seine Ausgaben. Ich bin mir nicht sicher, welche Kosten ein neues Objekt für die AG bedeutet. Zumindest die Kommanditeinlage düfte klar zu den Kosten zählen. Ob auch die Kredite und die Investitionen in Umbauarbeiten zu den AG-Kosten zählen, da bin ich mir nicht sicher. Wie die Kosten der einzelnen GmbH & Co. KGs sich auf die AG auswirklen, das weiß ich leider nicht. Auf AG-Seite dürften die Verwaltungskosten auch steigen. Ich erwarte hier aber einen deutlichen Skalierungseffekt. Die Verwaltungskosten der AG dürften meiner Erwartung nach deutlich geringer steigen als die Einnahmen. Die aktuelle Mannschaft ist sicherlich noch nicht zu 100% ausgelastet und kann neue Objekte vielleicht sogar ohne zusätzliches Personal betreuen.

Grundsätzlich kann ich also gut nachvollziehen, dass die Kosten ständig steigen. Auf der anderen Seite steigen aber auch die Einnahmen.

Hast Du irgendwas gefunden das zeigt, dass die Kosten pro Einnahme steigen (also die Marge zurück geht)? Natürlich unter Herausrechnung neuer Objektakquisitionen (die ja erst mal Einmalkosten verursachen). Das könnte man dann wirklich endlich mal auf der Negativseite verbuchen (und müsste sich dann genauer anschauen - kann ja auch ein ganz normaler Effekt sein, der rein wachstumsbedingt ist).

Spontan scheinst Du mir hier aber eher einen Denkfehler zu haben. Du siehst die durch die Objektakquisitionen steigenden Kosten und bemerkst nicht, dass die insbesonders durch die Porfoliovergrößerung kommen. Dann siehst Du aber, dass durch neue Objekte auch die Einnahmen steigen. Und daraus folgerst Du, dass Kosten quasi von alleine steigen und nur durch viele neue Objekte und den damit verbundenen Mehreinnahmen kompensiert werden können.

Von daher würde ich mich freuen, wenn Du hier ein wenig konkreter wirst. Welche Kosten steigen? Wo genau siehst Du das Problem?

[Kampfkater1969]

Die Arbireo Capital AG hat für den „Arbireo Spezial-AIF Lebensmittel-Einzelhandel“ fünf weitere Lebensmittelmärkte zugekauft.

Soweit, so gut. Aber die auch für DEFAMA relevantere Inforamtion ist, dass man den Fonds massiv aufstocken musste, weil zuviel (!!) Geld sich in diese Nische drängen will.
Nun werden um die 220 Mio € zusammenkommen.

Und weil es derart große Nachfrage des Geldes gibt (= wird ja derzeit in Massen aus dem Nichts geschaffen), kommt bald ein neuer Fonds.

Was ich hier schon länger schreibe:
Die "neue Normalität" der Minuszinsen nach Inflation macht Sachwerte, wie die Objekte der Defama, immer wertvoller.
Nun werden diese Minuszinsen noch länger unsere Realität sein.

[supialexi2]

Die Verwaltungskosten der AG dürften meiner Erwartung nach deutlich geringer steigen als die Einnahmen. Die aktuelle Mannschaft ist sicherlich noch nicht zu 100% ausgelastet und kann neue Objekte vielleicht sogar ohne zusätzliches Personal betreuen.

Sö würde lch es auch melnen. Jedöch stelgen dle Kösten überpröpörtlönal. HAT MAN 10 PRÖZENT Mehr UMsatz stelgen dle Kösten belspelswelse um 15 PRÖZENT.........das kann man über alle BErlchte der letzten JAHren sehen. Auch werde dle Kösten nlcht unterschleden alles lst Kösten. ENtweder sönstge Kösten der PERsönalkösten. Es lst nlcht mal dargestellt wle höch dle PErsönalkösten bel der LMMA dle verwaltet und dle sönstlgen Kösten slnd. Das mlt vörhandenen Persönal auch mehr verwaltet werden könnte. dagegen sprechen dle Aussagen ln allen Berlchten, dass man ständlg das Persönal nöch masslv aufbauen möchte.............elnen belleben GESCHäfts- öder Quartalsberlcht nehmen und dle Stelgerung alles Kösten und dann der Pernalkösten lm VERHÄLTNLS zu UMsatzstelgerung brlngen.
SElber habe lch lmmer gedacht, dass lst der Aufbau und am anfang hat der Vörstand wöhl vlelese selber gemacht..............aber dle Stelgerung setzt slch fört .

HÄtte gern hler ZAHlen aufgeführt, döch dle Zlffern funzen fast gar nlcht mehr. Der neue laptöp lst längst da, nur der Anschluss an das next schaffe lch hler selber nlcht.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.359.158 von 95Prozent-Trader am 10.07.20 09:59:32

Zitat von 95Prozent-Trader: Hast Du irgendwas gefunden das zeigt, dass die Kosten pro Einnahme steigen (also die Marge zurück geht)? Natürlich unter Herausrechnung neuer Objektakquisitionen (die ja erst mal Einmalkosten verursachen). Das könnte man dann wirklich endlich mal auf der Negativseite verbuchen (und müsste sich dann genauer anschauen - kann ja auch ein ganz normaler Effekt sein, der rein wachstumsbedingt ist).

Von daher würde ich mich freuen, wenn Du hier ein wenig konkreter wirst. Welche Kosten steigen? Wo genau siehst Du das Problem?

Hallo 95Prozent-Trader, auch von mir ein warmes Willkommen im Thread.

Die Frage nach den überproportional steigenden Kosten halte ich nicht für falsch - ist auf den ersten Blick auch so.

Keine Frage, wenn Kosten steigen, hat das in dieser Branche oft mit Manpower, mit Löhnen und Gehältern zu tun.
DEFAMA übernimmt oft Objekte, die bis zur Übernahme lieblos geführt bis hin zu vernachlässigt wurden.
Das Management hat es sich zum Ziel gemacht, die Objekte nach Kauf zu verbessern anstatt sie weiter "leerzulutschen". Dazu gehört auch eine entschieden bessere Mieterbetreuung und viel Kleinarbeit.
Die kostet Geld. Und auf den ersten Blick verringert das die Marge. Aber nur auf den ersten Blick...

Schau auf die Meldungen der letzten Monate im Grundtenor: "Mieter XY hat verlängert", "Objekt Z wurde revalutiert", "fast sämtliche Mieter zahlen auch während Corona pünktlich" usw..
Nun verlängert zwar kein Mieter um 5 Jahre nur weil er ein bisschen umsorgt wird, aber das Kümmern wird auch von den "Großen" bemerkt.
Dieses Kümmern kostet - aber es bringt viele positive Effekte mit sich.

Am Anfang von DEFAMA haben viele gesagt: "Oje, nur noch 3,xx Jahre WALT, was soll bloss mal aus diesen Objekten werden?" 5 Jahre später haben die Objekte immer noch den (ungefähr) gleichen WALT.

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.362.041 von Nebenschauplatz am 10.07.20 13:00:36

Zitat von Nebenschauplatz: Hallo 95Prozent-Trader, auch von mir ein warmes Willkommen im Thread.

Vielen Dank

Zitat von Nebenschauplatz: Die Frage nach den überproportional steigenden Kosten halte ich nicht für falsch - ist auf den ersten Blick auch so.

Ich habe gestern dann doch endlich mal alle Geschäftsberichte durchgeackert und mir eine Tabelle mit den Zahlen erstellt. Dabei habe ich wieder sehr viel gelernt (über Defama im Speziellen und über Bilanzen im Allgemeinen).

Dass die Kosten stärker als die Umsatzerlöse steigen, das ist nicht nur auf den ersten Blick so. Aber warum das so ist, das kann ich aus den Zahlenreihen auch nicht genau ablesen. Mal steigen die Sonstigen Aufwendungen stärker als die Umsatzerlöse, mal die Personalkosten. Die Kaltmieten pro Fläche gehen jedenfalls nicht zurück.

Ich denke, da kommen mehrere Faktoren zusammen. Defama ist ja noch ein sehr junges Unternehmen. 2015 war es noch eine One-man-Show. Dass da einiges nur "nebenher" erledigt wurde, davon gehe ich aus. Schrade wird genug damit zu tun gehabt haben, den Laden am Laufen zu halten und gleichzeitig neue Objekte zu akquirieren.
Mit neuen Objekten kommen auch neue Leute hinzu. Mit der Zeit lernt Defama welche Aufgaben zusätzlich erforderlich sind (z.B. eine gute Kundenbetreuung, Dokumentation der Arbeiten, ...). Man macht seine Arbeit einfach besser. Dafür muss man dann zusätzliches Personal aufbauen (neben dem, welches rein durch das Wachstum bedingt ist). Daher geht dann der Umsatz pro Mitarbeiter zurück. Letztendlich wird dadurch aber das Geschäft gestärkt. Und mit wachsender Größe von Defama wird sich der Umsatz pro Mitarbeiter sicherlich auf ein relativ konstantes Niveau einpendeln. Ab einem gewissen Alter / Reife, bzw. einer gewissen Größe werden dann vermutlich sogar die von mir eigentlich erwarteten Skalierungseffekte eintreten und der Trend sich umkehren.

Zudem dürften nach nunmehr mehreren Jahren in den Objekten zum Teil abnutzungsbedingte Renovierungen erforderlich werden, zum Teil aber auch die Kunden Änderungswünsche haben. Je mehr Objekte man hat, desto größer werden diese Aufwände. Aber auch hier wird sicherlich mit wachsender Größe des Konzerns die Schwankung kleiner werden und es auf einen bestimmten Anteil der Umsatzerlöse hinauslaufen.

Weiterhin wird die Schwankung der sonstigen Aufwendungen auch durch die unterschiedlichen Zustände der hinzugekommenen Objekte bedingt sein. Kauft man ein vorher vernachlässigtes Objekt, dann muss man initial mehr investieren. In einem Jahr kauft man bessere, in einem anderen schlechtere Objekte.

Mein Fazit ist, dass der Rückgang der Gewinne pro Fläche vermutlich daran liegt, dass Defama immer noch im Aufbau ist.

Nun verstehe ich supialexi2's Aussage, dass die Gewinne zurück gehen. Allerdings kann ich immer noch nicht nachvollziehen, wieso man ohne neue Objekte sogar in die Verlustzone gekommen wäre. 2019 hat man ein EBITDA von rund 7 Mio €. Da sind dann ja bereits Personalkosten und sonstige Aufwendungen (Instandhaltungen und Renovierungen) enthalten. Demgegenüber steht ein Finanzergebnis (Kreditrückzahlungen) von run 1,7 Mio €. Das heißt, die laufenden Kosten kann man locker bedienen. Mit Abschreibungen kann man ein Geschäftsergebnis immer in die eine oder andere Richtung bekommen. Aber da die nicht cashrelevant sind, beachte ich die nicht.

Ich sehe die Situation eher so: Man hat ein NAV von 59,5 Mio € und ein EBITDA von 7 Mio €. Wenn man mit dem Wachstum aufhören, nur noch den Bestand verwalten und das ganze EBITDA in die Tilgung investieren würde, dann hätte man in bereits zwei Jahren das NAV auf den aktuellen Marktwert gehoben. Nach meinem Verständnis entspricht dann also der Unternehmenswert dem Wert der Aktien (Stand heute, also rund 17 €). Bei konstantem EBITDA würde dann der Wert des Unternehmens jährlich um rund 1,6 € pro Aktie steigen. Und mittelfristig würde die Aktie diese Steigerung dann auch mitmachen. Auf heutigem Kursniveau hätte man damit also rund 10% jährliche (sichere) Rendite.

Soweit meine Überlegungen dazu. Ich freue mich über jede Korrektur, wenn ich irgendwo einen Denkfehler gemacht habe, oder etwas fachlich falsch ist

[supialexi2]

Nlchte wäre mlr lleber als wenn slch dle stelgenden Kösten slnnvöll erklären lassen. Bln engaglert und wlll den Grösstel des Erlös aus den Verkauf elnes Hauses n Defama anlegen.

Dle dargestellten Gründe slnd rlchtg und nachvöllzlehbar. aber das dle Kösten ständlg anstelgen , flnde lch schlecht. halte es auch für falsch , dass es kelne bessere Aufschlüsselung gbt, etwa ln Hausverwaltung, sönstge Persönalkösten wle Expansln AG Aufwand etc..::: kLAR AUCH LNSTaltung köstet. da blebt man aber welt unterhalb der kalkulerten Sätze vn sö 6 bls 11 EUrö je qm und Jahr.

wären dle Kösten welter s gestLegen , <Angestellten kösten auch wenn es nlchts zu verwalten glbt, öhne, dass man neue öbjekte gekauft hätte, wäre man ln den verlust gerutscht. <Eln Haus mt 100 tsd mlete rechtfertgt nlcht dle beschäftlgung elner welteren Völlzelt kraft.

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.373.864 von supialexi2 am 11.07.20 16:09:54

Hallo supialexi2,

Deine Texte sind teils echt schwer zu verstehen. Wenn Du Windoof hast, dann könnte Dir die virtuelle Tastatur helfen, bis Du den neun Laptop nutzen kannst:
https://praxistipps.chip.de/virtuelle-tastatur-einblenden_28…

Zu den Personalkosten kann ich Deine Probleme nicht ganz nachvollziehen. In den Geschäftsberichten stehen doch die Mitarbeiterzahl der AG, der Verwaltungs GmbH und die Gesamtzahl. Zudem werden die Vorstandsbezüge gesamt und zusätzlich davon der Anteil der Boni angegeben. Daraus kann man doch die einzelnen Personalkosten recht gut ableiten. Nicht im Detail, aber doch qualitativ. So detailliert wie bei Defama sieht man das eigentlich selten.

Solange Defama immer weitere günstige und gute Objekte findet, mache ich mir über die steigende Mitarbeiterzahl nicht so viel Sorgen. Ich werde sie sicherlich jetzt auch beobachten, aber solange das EPS und die Dividende weiter so steigt, habe ich damit keine Probleme.

Ich vermute, dass 2020 nicht ganz so viele neue Objekte hinzukommen. Zum Einen bindet Radeberg sicherlich eine gewisse Kapazität (weshalb man es ursprünglich mit einem erfahrenen Partner machen wollte) und zum Anderen wurden die Verhandlungen mit Objekteigentümern sicherlich durch die Corona-Einschränkungen merklich behindert. Es dürfte also zu gewissen Verzögerungen bei den Abschlüssen kommen. ... Sollte es doch noch mit drei bis vier neuen Objekten in 2020 klappen, dann um so besser. Aber auch ohne neue Objekte scheint mir Defama auf aktuellem Niveau günstig zu sein. Trotzdem würde ich mich über noch günstigere Kurse noch mehr freuen ;-)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.372.679 von 95Prozent-Trader am 11.07.20 13:17:16

Du hast den Kern der Chancenquelle bei DEFAMA erkannt.

Oben drauf kommen künftige Zukäufe.

Übrigens sehe ich gute (!) Investitionen immer positiv, hier in Personal und weitere Objekte.

Wir wollen ja keine "DEFAMA-Bank" mit Anhängsel "Immobilien".

Die aktuelle Mittelverwendung in meinen Augen sehr gut, Struktur der Ausgaben, auch für Tilgungen und Dividenden.

Fällt uns der Himmel nicht auf den Kopf, so ja aktuell viele wieder drauf, dann haben wir in absehbarer Zeit, mittelfristig, einen locker verdoppelten Kurs und Dividende.

Bei den von mir vorgenommenen Zukäufen schaue ich nicht auf den letzten 10er Cent im Kurs.

Gekauft wird, wenn das Papiergeld drängelt, es möge zu Sachwerten werden. ;-)

Auf größere tiefere Abstauberfolge bin ich zwar positioniert, aber da dürften sich vorher andere informierte Käufer vordrängeln.

Es gibt nicht viele krasse Aktienmarktabstürze in einer Dekade.

Und grade bei DEFAMA will ich nicht so lange warten. Zumal ich ja nicht nur auf eigene Rechnung kaufe.

[Kampfkater1969]

Fachmarktzentrum im sachsen-anhaltinischen Sangerhausen (Nahversorgungszentrums)vor kurzem von einer EDEKA Objektgesellschaft (EDEKA Minden-Hannover) aufgekauft.
Zwei Gebäude, die 2015 und 2016 errichtet wurden.
Mieter = Aldi und Edeka

Man sieht hieran, nicht nur eine Defama oder Deutsche Konsum sucht und kauft, sogar eine EDEKA.

Es bleibt spannend, wie viele Objekte die harten Zugangskriterien der Defama künftig erfüllen werden.

Herr Schrade wird wohl auch an diesem Verkauf seine "Kontakte und Ohren" drangehabt haben?

[supialexi2]

!

Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: themenfremder Inhalt

[Kampfkater1969]

Das Segment der Defama boomt auch im Bereich der Neubauten. Die Discounter lassen weiter viel bauen und revitalisieren.

Alleine die Ratisbona-Gruppe wird um die 50 (!!) Objekte bis Ende 2020 an den Verbraucher bringen.

Für mich interessant, auch aus Gründen der immer wichtiger werdenden Nachhaltigkeit, es
wird auch wieder eine Holzbauweise drunter sein (für Netto).

Ich in eigener Sache wohne ja in "Holzbauweise". Viele unserer Mitbürger plärren nur nach sinnvollen Wandel, aber wenn es ans Umsetzen geht oder den eigenen Geldbeutel.....

Aber man sieht an dieser Objektzahl, ist ja nur ein Anbieter, dass der Bereich weiter boomt.

Onlinegefahr kein Thema, weiterhin. Schlaue Konzepte werden dies eh intelligent vernetzen.

Die Objektauswahl für die DEFAMA wird künftig nicht kleiner, nun ja sogar die "Option" auf nachhaltige Holzbauweise aus heimischer Quelle.

[Kampfkater1969]

Heute erfolgten weitere Zukäufe für das "Family Office"

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.445.849 von Kampfkater1969 am 17.07.20 11:00:56

Also ist unklar was die Holzbauweise, und dass eine Firma viele Märkte baut,mit defama zu tun hat.
Klar vieles wird sich ändern , stellte selber häufiger fest, dass ich über Firmen o Wirtschaftsbereiche nachdenke, und plötzlich fällt mir auf das wird ganz anders werden.

Ich bin mir nicht total sicher, dass in 20 Jahren immer noch über 95% über die Lebensmittelfilialen verkauft werden. Aber auch da wäre man sehr komfortabel gestellt. Zum einen achtet man auf die beste Mikrolage, man wird in viele Regionen dann noch der letzte Markt.

Wenn man normal tilgt wird man nach 15 Jahren komplett getilgt haben und ganz billig anbieten oder leicht in einen Umbau in Logistikobjeke oder anderes investieren können .

Es wird sich vieles verändern, vieles gibt bald nicht mehr, anderes ist neu u wird neue Geschäftsideen ermöglichen.
Da wäre ein Unternehmen was nur Neubauten errichtet mit 15 Jahre Mietzeit, ddie viel schlechtere Wahl, denn da wird nicht mehr als ein ooder evtl zwei Prozent Anfngstilgung möglich sein. Und so muss man das meiste zu ähnlich hohen Preise vrmieten wie am Anfang oder geht pleite.


Das die Kosten im Verhältnis in jedem Quartal stärker als der Umssatz steigt, verdüstert meinen Traum von der besten Anlage etwas. Vieles muss neu aufgebaut werden, evtl geht auch einiges nach vielen einüben erst spät in eine sichere Routine über. Villeicht muss maan jetzt noch verhältnismäsig hoho Kosten und manpower investieren, was später bei doppelten Umsatz sich gar nicht bemerkbar macht. So kostet die Prüfung von neuen Ankaufobjekten viel Zeit und Kosten, das wird wohl ca gleichbleiben, egal ob man 30 Objekte oder 80 hat.

[supialexi2]

Wenn ich das richtig überlege ermöglicht die Abschreibung auf die Gebäude (2%-3%), dann das Eigenkapital für den Ankauf neuer Objekte. Das Geld der Abschreibung, wird wie Kosten behandelt man muss das eben nicht versteuern, und kann das als Eigenkapital in neue Ankäufe investieren, die dann auch wieder selber Abschreibungen hervorrufen.
Deshalb meine ich ja immer man müsste möglichst früh viel kaufen.
Man kauft ein Objekt für drei mio, dafür gibt maan 450 tsd Eigenkapitalanteil. Auf Grundstücke gibt es keine Abschreibung. Nehmen wir das Grundstück hätte 300 tsd Wert, dann sind 2.7 mio die Abschreibbasis. Also 81000 Bschreibung, heißt wenn sechs solcherr objekte hätte könnte man nur durch die Abschreibung, das Eigenkapital für ein weiters nur durch Abschreibung.
Zur Zeit sind gesamten Abschreibungen bei knapp 3 mio im Jahr.


Sollte das falsch bitte ich freundlihts um korrektur.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.454.081 von supialexi2 am 17.07.20 19:28:30

Holzbauweise hat ja nach Angaben der Experten einen sehr hohen Nachhaltigkeitsfaktor.

Machen wir uns nix vor, alle (!) Börsenwerte werden künftig nachhaltiger werden müssen, auch eine DEFAMA.

Warum?

Gesellschaftliche Erwartungshaltung und Druck steigt

Politische Vorgaben, auch von EU, Anleger und auch große Kapitalsammelstellen werden in Zukunft viele viel mehr nur noch nachhaltige Werte kaufen.

Was hat das mit einer DEFAMA zu tun?

Sehr viel.

Die Kurse von übermorgen werden diese Nachhaltigkeiten belohnen.

Deshalb finde ich den Gedankenansatz der "Nettogruppe" sehr gut, auch Einzelhandelsmärkte aus Holz zu erstellen.

Die Nutzungsdauern dürften ähnlich sein wie die bisherigen konventionellen Bauten.

Und bezüglich Energieverbrauch, immer wichtiger, auch für die Mieter, die ja auch Nachhaltigkeit umsetzen wollen und müssen, liegen die Holzbauweisen sehr sehr gut.
Teils sogar bessere Dämmwerte bei mehr nutzbarer Fläche. Sehr gut für Mieter und Vermieter.

Objekte, die "Klimawutzel" sind, dürften im Wert fallen oder müssten durch Neubauten ersetzt werden?

Kommende Bundesregierungen in Deutschland wohl mit "Die Grünen". Größere Teile unserer Mitbürger wollen dies so.

Die Ökobilanzen der Mietobjekte werden deshalb immer wichtiger. Zumal ja die neuen Co2-Steuern demnächst zu zahlen sind, mit Absicht, diese jährlich zu steigern.

Ich beobachte als Investor bei DEFAMA deshalb auch die Situation bei der Neubaulage und kommenden gesetzlichen Regularien.

Was wird kommen müssen?

Klimaneutrale oder sogar Plus-Energie-Lebensmittelmärkte, die kein Klima "schädigen" oder mehr Co2 einsparen als Verbrauch, durch Nutzung Fotovoltaik etc.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.454.513 von supialexi2 am 17.07.20 20:02:06

Richtig verstanden.

Die jährliche "Afa" schafft weiteren Spielraum.

Bedingt durch die "alternativlose" Minuszinspolitik nach Inflation dürften sich die Objekte der DEFAMA weitaus schneller im Verkehrswert verteuern, als an Substanz- und Wertverlust eintritt.

Die "AfA" soll ja diesen Verlust darstellen. Gedanklich, gesetzlich.

Objekte aber immer nur soviel wert, was ein Käufer tatsächlich zahlt oder es an Erträgen in der Zukunft, bis zur völligen Wertlosigkeit der Gebäudesubstanz einbringt.

Aktuell wegen den "Minuszinsen" ja keine Abzinsungsverluste der Zukunftseinnahmen relevant, also die Ertragswertsubstanz noch viel wertvoller, als bei normalen oder hohen Zinsen.

Und der Grund und Boden wird im Zeitablauf an sehr guten Standorten eh immer wertvoller, ggf. zu korrigieren um die Abbruchkosten.

Diese wären bei Holzbauweise sogar weitaus geringer, weil Nutzung größtenteils möglich, weniger zu entsorgender Abfall.

[The_Jackal]

Auch in diesem Jahr beobachte ich bei uns interessantes bei Lidl - und Aldimärkten. Die Einzelfilialen werden reihenweise nach 10 oder 15 Jahren abgerissen und vollständig neu gebaut, natürlich dann größer. Die Bauabläufe sind dabei immer rasend schnell. Während draußen noch die Parkflächen gepflastert werden, füllen die innen schon die Regale mit Lebensmitteln. Als Vorarbeiter bei einem regionalen öffentl.-rechtlichen Wasserversorger bekomme ich das immer live mit.

P.S., @Kampfkater: Selbstverständlich habe ich Defama deutlich höher gewichtet als die auch von Dir diskutierte Northern Data. Also wirklich DEUTLICH.

Schönes Wochenende allen.

[LongTermForever]

Guten Abend zusammen,

in den letzten Tagen beschäftigt mich die Frage, warum der größere Mitbewerber Deutsche Konsum ggü. DEFAMA deutlich im Kurs zurückfällt.

Ich persönlich finde darin zunächst gar nicht so viel ungewöhnliches, da sich die sehr selektive und durchdachte Akquisitions-Strategie von DEFAMA m. E. schon länger in einer leichten Outperformance hätte zeigen müssen, was bislang aber tendenziell nicht der Fall war.

Aktuell finde ich mit Blick auf die IR Seite von DKR jedoch keine Hinweise, warum gerade jetzt auf Sicht der letzten Wochen ein Auseinanderdriften der Kursperformance von fast 10% stattgefunden hat, mit einem neuen ATH bei DEFAMA, während DKR über 10% vom Hoch abgibt.

Da ich weiß, dass viele von Euch in diesem Thread sehr tief in der Materie drin sind, wollte ich mal nach Eurer Meinung fragen.

Viele Grüße
LongTermForever

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.479.108 von LongTermForever am 20.07.20 20:50:29

Ich sehe die Gründe in der Marktkapitalisierung sowie der damit zusammenhängenden abweichenden Aktionärsstruktur. Mit anderen Motivationen, DEFAMA dürfte prozentual weitaus mehr "Ultralangfristaktionäre" haben, die sogar noch teils mehr oder weniger, auch signifikant, zukaufen.

Defama von der Marktkapitalisierung insoweit ja noch ein "Küken". Alles unter 100 Mio € für die Masse der "großen Jungs" zu klein zum bespielen.

Aber umso besser für uns Miteigentümer. So kassieren wir nochmal um die 100%, bis die großen Jungs dann verstärkt mitspielen können.

[Wertanalyst]

@LongTermForever

Ohne Näheres zu wissen kann ich mir vorstellen, dass das mit der breiteren Aktionärsstruktur der DKR zusammenhängt. Wenn dort einer der (vielen) größeren Anteilseigner seine Stücke verkaufen will, merkt man das oft im Kurs, weil die Umsätze nicht immer hoch sind. Das soll auch der Grund gewesen sein, dass der DKR-Kurs im Frühsommer 2019 von knapp 17€ auf gut 14€ gefallen ist.

Aber das beobachten wir ja auch gerade bei Defama, wo ein Investor große Stückzahlen um 17,50€ anbietet - mit dem Unterschied, dass dieser Verkäufer streng mit Limits verkauft.

@Kampfkater

Edeka kauft weiter zu, heute morgen wurde mal eben ein Kauf von 40 Objekten für knapp 100 Mio. gemeldet - größer als DeFaMa:

"Edeka-Töchter kaufen Portfolio von TLG
TLG hat nach dem Verkauf von Supermärkten an X+Bricks ein weiteres EZH-Portfolio abgestoßen. Erwerber sind Tochtergesellschaften im Edeka-Verbund, nämlich der CEV und der Edeka Nordbayern-Sachsen-Thüringen. Nach TD-Recherchen beträgt der Kaufpreis etwas unter 100 Mio. Euro, es dürfte sich um etwa 40 Discountmärkte handeln. Damit hätte sich TLG binnen kurzer Zeit um 160 Einzelhandelsimmobilien erleichtert. Die inzwischen mit Aroundtown fusionierte Immo-AG setzt damit ihre Strategie um, sich stärker auf Büroimmobilien zu fokussieren."

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.484.943 von Wertanalyst am 21.07.20 10:25:21

Wie gut, dass nicht alle so "ticken", die fetten Mietrenditen in eigenen "Töchtern" abzukassieren, statt diese einer DEFAMA etc zu überlassen.

Könnte aber "Schule" machen, auch weil ertragsstarke Sachwerte immer wichtiger werden im aktuellen und wohl dauerhafter anhaltenden Minuszinsumfeld nach Inflation.

Gibt ja noch andere "Einzelhändler" die an sich selbst Miete zahlen, im Verbund.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.484.943 von Wertanalyst am 21.07.20 10:25:21

Meines Erachtens verkaufen wohl Ampega und DWS seit einiger Zeit Defama.

[LongTermForever]

Vielen Dank für Eure Rückmeldungen, waren viele interessante Infos dabei!

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.461.470 von The_Jackal am 18.07.20 19:45:17

Zitat von The_Jackal: Auch in diesem Jahr beobachte ich bei uns interessantes bei Lidl - und Aldimärkten. Die Einzelfilialen werden reihenweise nach 10 oder 15 Jahren abgerissen und vollständig neu gebaut, natürlich dann größer. Die Bauabläufe sind dabei immer rasend schnell. Während draußen noch die Parkflächen gepflastert werden, füllen die innen schon die Regale mit Lebensmitteln. Als Vorarbeiter bei einem regionalen öffentl.-rechtlichen Wasserversorger bekomme ich das immer live mit.

P.S., @Kampfkater: Selbstverständlich habe ich Defama deutlich höher gewichtet als die auch von Dir diskutierte Northern Data. Also wirklich DEUTLICH.



.

Was würde das für unsere ddefama heissenh? vielleicht werden solchen Objekte wiee defama kauft, von den aktuellen Besitzern oder den Mieter. weiß jetzt nichtt ob es da verzöerte gGenehmigungen u erhöht Auflaagen bei Brandschutz u Enercgieauflagen, dass einen Baau zu teuer macht. Volkswitrtschaftlichh ,ist das sowieso eine masssive Verschwendung. Klar die Lebensmittelkonzern .
meinen, sie brauchen Neubauten.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.488.555 von supialexi2 am 21.07.20 14:19:33

Ersatzneubauten rechnen sich oft, weil optimiert auf den Stand der Technik und der Betriebsabläufe.

Und die weitaus niedrigen Betriebskosten, auch energetisch.

Und man schafft neues Abschreibungsvolumen. ;-)

Wichtig für Defama aber, dass nicht Neubauten auf der grünen Wiese im nähreren Einzugsbereich völlig neu entstehen können, insoweit sehr kluge Objektauswahl bisher.

Und was spräche dagegen, bei einem Bestandsobjekt nach den Wünschen des dann wiederum langfristigen Mieters Ersatzneubauten zu erstellen. Mit dann auch möglichen höheren Erlösen, auch auf mehr vermietbarer Fläche. ;-)

Letzlich wichtig, dass man im Zeitablauf keinen nicht mehr marktkonformen "verluderten Freilicht-Museumsbestand" bekommt.

Da bin ich aber sehr guter Dinge, dass wir stets ein sehr gepflegtes Immobilienportfolio halten werden.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.479.108 von LongTermForever am 20.07.20 20:50:29

Zitat von LongTermForever: Guten Abend zusammen,

in den letzten Tagen beschäftigt mich die Frage, warum der größere Mitbewerber Deutsche Konsum ggü. DEFAMA deutlich im Kurs zurückfällt.

Ich persönlich finde darin zunächst gar nicht so viel ungewöhnliches, da sich die sehr selektive und durchdachte Akquisitions-Strategie von DEFAMA m. E. schon länger in einer leichten Outperformance hätte zeigen müssen, was bislang aber tendenziell nicht der Fall war.

Aktuell finde ich mit Blick auf die IR Seite von DKR jedoch keine Hinweise, warum gerade jetzt auf Sicht der letzten Wochen ein Auseinanderdriften der Kursperformance von fast 10% stattgefunden hat, mit einem neuen ATH bei DEFAMA, während DKR über 10% vom Hoch abgibt.

Da ich weiß, dass viele von Euch in diesem Thread sehr tief in der Materie drin sind, wollte ich mal nach Eurer Meinung fragen.

Viele Grüße
LongTermForever

Das ist doch alles eine Moment-Aufnahme. Ich jedenfalls habe die Rückschläge sowohl bei Deutsche Industrie REIT als auch bei Deutsche Konsum REIT in den letzten Tagen zum Ersteinstieg genutzt. Ich habe mir zudem eine kleine Position FCR gegönnt (deren Pläne sind ambitioniert, aber die jüngsten Zahlen sprechen für sich).

Ich bin fett in DEFAMA investiert, mehr geht da nicht. Zudem muss man überlegen, ob nicht der Sektor Fachmarktzentren generell attraktiv ist und ob die Konkurrenz hier nicht unbedingt weniger klug investiert. Für mich sieht es aktuell eher danach aus, dass DEFAMA oft nicht zum Zuge kommt, weil die Konkurrenz ihnen Objekte vor der Nase wegschnappt. Ich kann jedenfalls weder an der Strategie noch an der Performance der DKR und der FCR etwas schlechtes erkennen. Vielmehr wird sich die höhere Aktivität bei den letzt genannten schließlich auch in Form dynamischerer Ergebnisse positiv auf die Aktien auswirken.

Bitte nicht falsch verstehen: DEFAMA bleibt qualitativ der Top-Pick in dem Bereich. Aber ich halte die Konkurrenz definitiv für eine Depotbeimischung geeignet. Zumal es da auch mehr News gibt. Bei DEFAMA kommt ja gerade mal wieder extreme lange Weile auf...

CEO VON "DEUTSCHE KONSUM REIT-AG" ROLF ELGETI IM INTERVIEW VOM 28. MAI 2020
https://aktien-boersen.blogspot.com/2020/06/ceo-von-deutsche…

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.507.326 von Aktienangler am 22.07.20 17:42:07

Zitat von Aktienangler: Ich bin fett in DEFAMA investiert, mehr geht da nicht. Zudem muss man überlegen, ob nicht der Sektor Fachmarktzentren generell attraktiv ist und ob die Konkurrenz hier nicht unbedingt weniger klug investiert. Für mich sieht es aktuell eher danach aus, dass DEFAMA oft nicht zum Zuge kommt, weil die Konkurrenz ihnen Objekte vor der Nase wegschnappt. Ich kann jedenfalls weder an der Strategie noch an der Performance der DKR und der FCR etwas schlechtes erkennen. Vielmehr wird sich die höhere Aktivität bei den letzt genannten schließlich auch in Form dynamischerer Ergebnisse positiv auf die Aktien auswirken.

Es tut ein bisschen in der Magengrube weh, wenn man DKR, DEFAMA, DIR in einem Atemzug zusammen mit FCR liest.

3 davon sind Immobilienwerte mit ähnlicher Grundidee und etwas unterschiedlichen Strategien.

Die andere ist ein Gemischtwarenladen mit laufend wechselnder Strategie und "Unternehmensgewinnen" die alleine aus einer phantasievollen Aufwertung der ImmobilienBuchwerte resultieren.
Wenn du die künstlichen Aufwertungen aus den Jahreszahlen rausrechnest machen die operativ Verlust.
Sie geben unglaublich viel Geld für andere Sachen als Immobilienbewirtschaftung (ihr angebliches Kerngeschäft) aus.
Und wenn man die platzierten Anleihen und das Werbevolumen dafür anschaut könnte man doch glatt auf die Idee kommen, dass dort neue Schulden aufgenommen werden um die Raten und Tilgung der alten Anleihen zu finanzieren.

Das sollen nur ein paar Stichworte sein. Ich respektiere, dass dies hier ein DEFAMA Thread ist, daher /close Thema

Falls du mehr oder genaueres wissen willst -> pn an mich

[Kampfkater1969]

Für mich ist die DEFAMA der "Porsche" unter den Aktien in diesem Bereich. ;-)

Und auch mit einem Porsche kann man genießerisch cruisen, nicht nur rasen......

Ein schnelles "immer höher, immer weiter" ist selten die beste Handlungsoption.

Sieht man an Wirecard, wie "kreativ dumm" dann durch den Druck im Kessel, die Handlungen werden.

Defama ist was für Anleger, die eine Vorstandspolitik der "ruhigen bedachten Art und Weise" zielführend würdigen.

Andere "Anleger" sollten in die "Marktschreieraktien" gehen.

"German Dumb Money", da ist viel dran an dieser Würdigung ausländischer Adressen über das Geldanlageverhalten unserer Mitbürger.

[supialexi2]

die beiden Elgeti Gesellschaften sind reits, d.h. imwesentllichen, das daß Eigenka9pital,bei min 40% liegen muss, man strebt selber min 50% an. Es gibt weitere Bedinguungen. Die Vorrgabe zur Höchstbeteiligung in Prozent erzielt Elgeti durch verschidene Kapitalgeselllschaften, die jeweils Anteile ghalten. gIn jedem müssten die besser sein als immobilienggesellschaft, die um 20 % Eigenmittel haben. Total unverständlich ist daß diesee reits sogar höhere zahlen müssen als defama.
lFür mich spricht Vieles dafür daß bei fcr nicht alltes korrekt läufft, da möchte ich nichts vergleichen.

[erfg]

DEFAMA steigert FFO durch weitere Zukäufe:

* Kauf eines Baumarktes und einer Photovoltaik-Anlage
* Investitionen von rund 8 Mio. € erhöhen die Erträge um über 800 T€ p.a.
* annualisierter FFO steigt auf 6,7 Mio. € bzw. 1,52 € je Aktie

https://www.dgap.de/dgap/News/dgap_media/defama-steigert-ffo…

[erfg]

Vorstandswoche:

Die Zahlen sind auf Grund der heutigen Meldung schon wieder überholt:

https://www.wallstreet-online.de/nachricht/12757050-corona-g…

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.527.699 von erfg am 24.07.20 08:25:26

In der benannten Quelle wird da die Übernahme der Defama durch die Deutsche Konsum formuliert....

Heute haben es einige Verkäufer so dringlich, dass selbst unter 17 € verkauft werden muss.

Man muss nicht alles verstehen? Die Kursrückgänge am allgemeinen Markt schlagen hier durch?

Der Mensch ist und bleibt ein "Herdentier". Evolution hin oder her.....

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.529.850 von Kampfkater1969 am 24.07.20 10:17:14

Stimme voll zu!

Hier werden sich einige in ein paar Wochen sehr ärgern, dass sie auf diesem Kursniveau ausgestiegen sind.

Aktuell notiert DEFAMA nur noch bei rund 11x annualisiertem FFO, ein Spottpreis im Vergleich zur Peer Group, vor allem wenn man die höhere Ertragskraft und Wachstumsintensität einrechnet.

Aber ich glaube von uns ist keiner traurig, wenn es nochmal "Schnäppchen-Wochen" gibt.

In diesem Sinne allen ein schönes Wochenende!
LongTermForever

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.527.567 von erfg am 24.07.20 08:15:05

toom Baumarkt in Anklam

War reiner Zufall, dass ich überhaupt wusste, wo Anklam ist.

Aber einen Aspekt finde ich richtig interessant:

Wenn du in Anklam oder Umgebung wohnst, hast du genau 2 Möglichkeiten: Du kaufst im toom Baumarkt deine Baumarktwaren ein oder du rufst einen Handwerker an.

Nein, mal im Ernst: Im Umkreis von knapp 40 km gibt es keinen anderen Baumarkt - welch nettes Argument für eine immer wiederkehrende MV Verlängerung ist das denn?

Irgendwie typisch DEFAMA, absolute Pampa und trotzdem (aus Vermietersicht) gut gelegen.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.530.069 von LongTermForever am 24.07.20 10:26:25

Aktuell ja der "kaschierte Sommerschlußverkauf" im Gange.

Das haben wohl einige Verkäufer bei Defama verwechselt?

Aber ich bedanke mich für solche "freizügigen Spenden" eines wahren Substanzwerts zu diesen Kursen.

Bin aber nicht befugt, "Spendenbescheinigungen" auszustellen. ;-)

Wahrlich, es stehen jeden Tag "Dumme" auf, die Kunst nur, diese zu finden und auszumosten.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.530.528 von Nebenschauplatz am 24.07.20 10:50:36

Genau dies sind die Perlen, die unser Herr Schrade für uns alle Mitinvestierten an Land zieht.

Das Beste, es gibt eine sehr große Zahl hiervon, wir können wachsen wachsen wachsen.

Und da "normale Nominalzinsen" aus politischen Gründen nicht mehr tragfähig sind, bleiben Sachwerte wie DEFAMA das "Pflichtenheft" jedes aufgeklärten Mitbürgers. ;-)

[philojoephus]

@ all

Mit dem neuen Kauf ist wohl endgültig klar, dass die DeFaMa wieder im Normalbetrieb läuft. Schön, dass der neue Kauf wieder so ein großer Brocken ist. Damit ist der annualisierte FFO je Aktie erneut gut gestiegen und die Bewertung der Aktie nochmal gesunken. Gut für Interessenten, die noch einsteigen wollen. Bleibt zu hoffen, dass damit der Knoten bezüglich einer höheren Bewertung platzt. Denn die Aktie notiert nun schon eine Weile am unteren Rand der Bewertungsspanne, die das 11 bis 14 Fache des annualisierten FFO beträgt, obwohl doch mittlerweile klar ist, dass die DeFaMa durch Corona nicht belastet ist.

>> Wenn du in Anklam oder Umgebung wohnst, hast du genau 2 Möglichkeiten: Du kaufst im toom
>> Baumarkt deine Baumarktwaren ein oder du rufst einen Handwerker an.
Bei dem neuen Objekt fühle ich mich schon fast an Buffetts Mautbrücke erinnert. Der Ort Anklam selbst ist mit 12.000 Einwohnern ja in Ordnung für so einen Baumarkt, aber richtig spannend wird es, wenn man bei Google mal schaut, wo sich die nächsten Baumärkte befinden. Da gibt es eine Menge kleinere Orte rund um Anklam, die aber alle keine Baumärkte haben. Erst in einem Umkreis von 35 km oder mehr als 30 Minuten Fahrzeit sind wenige weitere Baumärkte zu finden. Das bedeutet, dass das Einzugsgebiet dieses Baumarktes vermutlich zwei bis dreimal so groß ist, wie es auf den ersten Blick erscheint und das dieser Baumarkt quasi ein örtliches Monopol hat. Keine schlechte Ausgangslage.

Weiterer Vorteil ist, dass es erneut ein toom-Baumarkt ist. Das ist dann schon der fünfte toom-Baumarkt, den die DeFaMa hat (der B1 Baumarkt in Dinslaken gehört auch zu toom). Damit dürfte die DeFaMa als Vermieter langsam relevant für toom werden. Rolf Elgeti betont immer wieder, dass es das Herzstück seiner Strategie ist, möglichst viele Märkte von einem Vermieter zu haben, weil das viele Vorteile mit sich bringt, nicht nur bei den Verhandlungen mit dem Mieter selbst, sondern auch bei den Ankäufen.
In der Meldung steht, dass der Baumarkt erst im letzten Jahr renoviert wurde. Entweder hat toom das selbst gemacht, dann zeigt es, dass man noch länger an dem Standort bleiben will oder (wahrscheinlicher) hat es der Verkäufer gemacht, um einen langfristigen Mietvertrag zu bekommen, weil das beim Verkauf hilft.

Wie ich bereits in den Beiträgen Nr. 1.420, 1.794 und 1.814 (Link zu den Beiträgen siehe unten) ausgeführt habe, sind Baumärkte an der richtigen Stelle keine schlechten Investitionen. Und so langsam scheint diese Meinung auch bei anderen einzusickern. So schreibt die Wirtschaftswoche in der Ausgabe 29/2020 vom 10.07.2020 auf S. 86: „Die Covid-19-Pandemie hat zwei Trends ausgelöst, die Bestand haben werden: den zum dezentralen Arbeiten und den zum verstärkten Rückzug ins häusliche Privatleben.
Der erste ist verbunden mit einer Aufrüstung des Homeoffice. Das bedeutet aber nicht nur Aufbau einer optimalen digitalen heimischen Infrastruktur, sondern auch eine optimale Ausstattung und Gestaltung des Arbeitszimmers. Das wiederum ist verbunden mit dem Wunsch nach einer Verschönerung des privaten Wohnumfelds. Beides zusammen sorgt für mehr Nachfrage bei Hornbach Baumarkt, dem größten Teilkonzern der Hornbach-Gruppe. Der überwiegende Teil der insgesamt 160 Bau- und Gartenmärkte unterlag während des Shutdowns keinen Verkaufsbeschränkungen, der virtuelle Bau- und Gartenmarkt steht eh rund um die Uhr offen. Als klarer Gewinner sollte Hornbach daher aus der Covid-19-Krise hervorgehen. Die Geschäfte laufen bestens. Im ersten Quartal 2020 21 (von März bis Mai) stieg der Umsatz der Gruppe kräftig an um rund 18 Prozent auf 1,58 Milliarden Euro. Operativ verdient wurden 173 Millionen Euro, rund 80 Prozent mehr als vor einem Jahr. Der Aktienkurs hat den Coronacrash an der Börse längst ausgebügelt. Die Anleger haben rasch gemerkt, dass der Abtaucher eine erstklassige Kaufgelegenheit war. Inzwischen notiert der Kurs höher als vor dem Einbruch im März.“

Soweit ich mich erinnern kann, ist mit diesem Verkauf auch erstmals ein Verkäufer genannt worden - die Verifort Capital. Das ist ein Anbieter von geschlossenen Fonds. Obwohl ich das Segment auch beobachte, kannte ich die bisher nicht. Aber auf deren Webseite kann man sich die verschiedenen Fonds ansehen: https://www.verifort-capital.de/unsere-fonds/ueberblick/ und feststellen, dass sie einige Retailobjekte in ihren Fonds haben und auch immer mal wieder etwas verkaufen. Soviel zum Thema, wer solche Objekte verkauft.

Kleiner Fun Fact: Einer der nächstgelegenen Baumärkte in der Nähe von Anklam ist der Obi in Torgelow. Der gehört der Dt. Konsum. Torgelow wiederrum liegt zwischen Anklam und Pasewalk. Der toom in Pasewalk gehört auch der DeFaMa. Sieht so aus, als würde die DeFaMa mit den zwei tooms jetzt den Obi der Dt. Konsum in die Zange nehmen :-).

Bleibt gesund.

MfG J:-)E


Beitrag Nr. 1.420 = Posting: 61.890.086 von philojoephus am 11.11.19 12:53:11 im Thread: DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel?
Beitrag Nr. 1.794 = Posting: 63.927.875 von philojoephus am 06.06.20 19:29:21 im Thread: DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel?
Beitrag Nr. 1.814 = Posting: 63.982.437 von philojoephus am 11.06.20 11:40:46 im Thread: DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel?

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.533.615 von philojoephus am 24.07.20 14:41:59

Zitat von philojoephus: @ all

...Bleibt zu hoffen, dass damit der Knoten bezüglich einer höheren Bewertung platzt. Denn die Aktie notiert nun schon eine Weile am unteren Rand der Bewertungsspanne, die das 11 bis 14 Fache des annualisierten FFO beträgt, obwohl doch mittlerweile klar ist, dass die DeFaMa durch Corona nicht belastet ist....

Hallo Philojoephus,
Danke für Deinen informativen Beitrag.

Herr Schrade hatte Anfang Juli getwittert, dass ein Fond die Position liquidieren musste und über 100.000 Stück abverkauft hat. Auch in den letzten Wochen war die Briefseite weiterhin immer gut gefüllt.
Aktuell stehen gut 2500 Stück in der Briefseite und dann wären wir auch schon bei 18,4€. Somit stehen die Chancen aktuell recht gut, dass der Knoten platzt.

Viele Grüße,

Johannes

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.486.044 von LongTermForever am 21.07.20 11:29:20

@ LongTermForever schrieb am 20.07.20 20:50:29 Beitrag Nr. 1.882

>> in den letzten Tagen beschäftigt mich die Frage, warum der größere
>> Mitbewerber Deutsche Konsum ggü. DEFAMA deutlich im Kurs zurückfällt.
Ich kann bestätigen, was Wertanalyst gesagt hat. Und ich kann es noch um einen Punkt erweitern:
1.) Im Vergleich zur Marktkapitalisierung ist das Handelsvolumen der DKR relativ klein. Mein Eindruck ist auch, dass man im Laufe der Zeit über die Kapitalerhöhungen viele institutionelle Aktionäre angesammelt hat, die vielleicht 1 bis 3 % an der DKR halten. Wenn so jemand aussteigen will, drückt das schnell auf den Kurs. Herr Elgeti ist sich dessen auch bewusst und hofft seit Jahren auf den umgekehrten Effekt. Wenn die DKR erstmal im EPRA-Index ist, müssen viele EPRA-Fonds die DKR kaufen. Er rechnet damit, dass diese Käufe aufgrund der geringen Liquidität zu einem deutlichen Kursanstieg führen werden.
2.) Herr Elgeti führte auf der HV in diesem Jahr aus, dass Einzelhandel derzeit „mörderunpopulär“ ist. Vor allem in den USA und noch stärker in UK kommt fast jeden Tag eine neue Hiobsbotschaft aus dem Bereich, die natürlich auch die angelsächsischen Investoren der DKR verunsichern. Er sagte, dass das für ihn die Erklärung für den Rückgang der Bewertung der DKR ist.
Die HV der Dt. Konsum war eine Präsenz-HV. Warum ich das erwähne? Nun, das zeigt Dir, dass diese Aussagen VOR Corona gemacht wurden (die HV war am 05.03.2020). D.h. schon damals war es schlimm. Und seitdem hat sich die Lage vor allem in diesen zwei angelsächsischen Ländern nochmal deutlich, deutlich verschlechtert.
Es kann also sein, dass sich der Effekt noch einmal verstärkt hat.

Die DeFaMa hat dagegen überwiegend Deutsche Aktionäre, denen das Massensterben im britischen und amerikanischen Einzelhandel zu Recht herzlich egal ist.

Bleib gesund.

MfG JE

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.488.555 von supialexi2 am 21.07.20 14:19:33

@ supialexi schrieb am 21.07.20 14:19:33 Beitrag Nr. 1.888

Zitat von The_Jackal:
>> Auch in diesem Jahr beobachte ich bei uns interessantes bei Lidl - und Aldimärkten. Die Einzelfilialen
>> werden reihenweise nach 10 oder 15 Jahren abgerissen und vollständig neu gebaut, natürlich dann
>> größer.
Zitat von supialexi:
>> Was würde das für unsere defama heissen?
Aldi ist dafür bekannt, dass sie bei gemieteten Objekten nach 15 Jahren am liebsten einen Abriss/Neubau haben wollen. Deshalb muss man bei diesem Mieter sehr genau schauen, wo man kauft und welche Möglichkeiten Aldi dort für einen Neubau hat. Geht es überhaupt? Nur auf dem eigenen Gelände oder auch in der Nachbarschaft? Wie steht die Stadt/Gemeinde dazu?
In der Vergangenheit wurden solche Neubauobjekte meistens ohne weiteres in der Nachbarschaft genehmigt. Da hatte man als Vermieter schnell das Nachsehen. Mittlerweile haben die neuen Märkte deutlich über 800 m² Verkaufsfläche, womit eine Genehmigung aufgrund des Baurechts nicht mehr so leicht zu bekommen ist und viele Städte wollen mittlerweile auch nicht mehr die leerstehenden Supermarktgebäude haben.
Du findest Beispiele für beide Varianten - Städte, wo sich Aldi nicht einmal auf dem bestehenden Grundstück vergrößern darf, geschweige denn einen Neubau woanders genehmigt bekommt und Städte, die Aldi nur wenige 100 Meter vom alten Objekt bauen lassen. Wie gesagt, das muss man sich immer genau vor dem Kauf anschauen und nach dem Kauf die Mieter und die Stadträte bei der Stange halten. Genau das macht die DeFaMa ja seit ca. 2 Jahren. Und das ist auch ein Grund für die ansteigenden Kosten, nach denen Du gefragt hast. Auf der HV im letzten Jahr wurde ein neuer Projektmanager vorgestellt, dessen Aufgabe primär ist, sich um die Änderungs- und Anpassungswünsche der Mieter zu kümmern und Kontakt zu den örtlichen Behörden und Politikern zu halten. Das trägt enorm zum Werterhalt der Objekte bei, lässt sich aber für außenstehende schlecht in Heller und Pfennig ausrechnen.

Herr Elgeti hat auf der HV dieses Jahr erklärt, wie das Geschäft mit dem Neubau funktioniert. Das fand ich ganz interessant. Er sagte, dass die Mieten bei den Objekten der DKR im Schnitt bei 6,X Euro/m²/Monat liegen. Es sei klar, dass sich für so eine geringe Miete kein Neubau lohnt. Damit man trotzdem neu bauen kann, bilden Projektentwickler und der Mieter ein Kartell, in dem sich der Mieter verpflichtet in den ersten 10-15 Jahren eine zu hohe Miete zu zahlen. Damit rechnet sich das Projekt für die Projektentwickler und er findet jemanden, der es kauft. Der Käufer freut sich, dass er 9 bis 14 Jahre 5 % bekommt und im 10 oder 15 Jahr einen Totalausfall hat, denn nach 10 oder 15 Jahren reduziert der Mieter die Miete - teilweise um 50 %. Und dann kauft es die DKR (oder die DeFaMa :-) ).

Bleib gesund.

MfG JE

[supialexi2]

Nun endlich ein Kauf; und gleich groß! (Klar hab immer was...) Über Photovoiltak wissen viele wnnig; aber es rechnet sich eigentlich wenn eine bestimmte Menge für einige Jahre noch zu den jetzt staatlicereits überhöhten verkaufen. Die Anlage für den Selbstgbauch zu betreiben wäre ein Verlustgeschäft. Die gekaufte Anlage ist über. Meines Wissens gibt es kaum verlässliche Zahlen, oder tatsächliche Kosten für Instandhaltung u Reparaturen solcher alter Anlagen. Kalkulationen sind i. R. über die ersten zehn Jahre nach Errichtung.

Da der Baumarkt immerhin 8000 qm Fläche hat, musss der größte Anteil, in den Markt geflossen sein. Die Rendite wird mit ca 8% auf den Einstandspreis angegeben. Also durchaus ein gewisses Wachstum!

[babbelino]

@Joe

Das hast Du schön zusammengefasst. Leider ist das aber in meinen Augen nicht zu Ende gedacht. Das Problem ist nämlich, dass wir hier von Immobilien sprechen, die per se keine lange Lebensdauer haben. Bei 30 Jahren Lebensdauer ist schon alleine eine Rendite von über 3% pa erforderlich. Verdient ist da noch gar nichts. Einige Bereiche wie z.B. Rolltore, Böden, Toiletten verschleißen sogar schneller.

Die 8% Mietrendite, die hier immer wieder gefeiert werden, sind in meinen Augen zwingend notwendig. Alleine deshalb, weil es eben nicht Neubauten sind. Die vormaligen Besitzer sind ja nicht doof und warten bis zum Tag x. Sie verkaufen ihre Immobilien entsprechend früher, weil sie um die von Joe beschriebene Problematik wissen. Die Restlebensdauer der Immos liegt da auch nur noch bei 15 bis 20 Jahren, ergo brauche ich zwingend eine höhere Rendite, damit sich das rechnet.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.536.036 von supialexi2 am 24.07.20 17:25:57

Zitat von supialexi2: Da der Baumarkt immerhin 8000 qm Fläche hat, musss der größte Anteil, in den Markt geflossen sein. Die Rendite wird mit ca 8% auf den Einstandspreis angegeben. Also durchaus ein gewisses Wachstum!

Wo wird die Rendite mit "ca. 8% auf den Einstandspreis angegeben"?

[babbelino]

Nur zur Klarstellung: Mein Posting bezieht sich auf das von Elgeti beschriebene "Kartell":

Herr Elgeti hat auf der HV dieses Jahr erklärt, wie das Geschäft mit dem Neubau funktioniert. Das fand ich ganz interessant. Er sagte, dass die Mieten bei den Objekten der DKR im Schnitt bei 6,X Euro/m²/Monat liegen. Es sei klar, dass sich für so eine geringe Miete kein Neubau lohnt. Damit man trotzdem neu bauen kann, bilden Projektentwickler und der Mieter ein Kartell, in dem sich der Mieter verpflichtet in den ersten 10-15 Jahren eine zu hohe Miete zu zahlen. Damit rechnet sich das Projekt für die Projektentwickler und er findet jemanden, der es kauft. Der Käufer freut sich, dass er 9 bis 14 Jahre 5 % bekommt und im 10 oder 15 Jahr einen Totalausfall hat, denn nach 10 oder 15 Jahren reduziert der Mieter die Miete - teilweise um 50 %. Und dann kauft es die DKR (oder die DeFaMa :-) ).

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.536.171 von K1K1 am 24.07.20 17:37:01

Zitat von K1K1:

Zitat von supialexi2: Da der Baumarkt immerhin 8000 qm Fläche hat, musss der größte Anteil, in den Markt geflossen sein. Die Rendite wird mit ca 8% auf den Einstandspreis angegeben. Also durchaus ein gewisses Wachstum!

Wo wird die Rendite mit "ca. 8% auf den Einstandspreis angegeben"?
Ja, korrekt. 10 % Rendite! Investition gesamt 8 mio und jährliche EiNnahme 800 TSd:

Konnte man früher auch nicht korrigieren;
Jhabe nihts gefunden.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.536.255 von babbelino am 24.07.20 17:42:56

Zitat von babbelino: Nur zur Klarstellung: Mein Posting bezieht sich auf das von Elgeti beschriebene "Kartell":

Herr Elgeti hat auf der HV dieses Jahr erklärt, wie das Geschäft mit dem Neubau funktioniert. Das fand ich ganz interessant. Er sagte, dass die Mieten bei den Objekten der DKR im Schnitt bei 6,X Euro/m²/Monat liegen. Es sei klar, dass sich für so eine geringe Miete kein Neubau lohnt. Damit man trotzdem neu bauen kann, bilden Projektentwickler und der Mieter ein Kartell, in dem sich der Mieter verpflichtet in den ersten 10-15 Jahren eine zu hohe Miete zu zahlen. Damit rechnet sich das Projekt für die Projektentwickler und er findet jemanden, der es kauft. Der Käufer freut sich, dass er 9 bis 14 Jahre 5 % bekommt und im 10 oder 15 Jahr einen Totalausfall hat, denn nach 10 oder 15 Jahren reduziert der Mieter die Miete - teilweise um 50 %. Und dann kauft es die DKR (oder die DeFaMa :-) ).

Und was ist der Sinn? Nur das der Mieter einen Neubau nutzen kann?

Habe selber dran gedacht ein Wohn-u Geschftshaus abzureissen undneu zu bauen! Aber damit vernichet man Werte. DerAbriss kostet und führt zum reinen Grundstückswert. Behält man den Altbau bleibt der Wert bestehen. Das Beste wäre Altbau weiter vemieten,evtl verkaufen unn den Neubau auf einem anderenGundstück.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.537.176 von supialexi2 am 24.07.20 18:57:54

Zitat von supialexi2: Ja, korrekt. 10 % Rendite! Investition gesamt 8 mio und jährliche EiNnahme 800 TSd:

Konnte man früher auch nicht korrigieren;
Jhabe nihts gefunden.

In der Meldung werden aber Baumarkt und Photovoltaik-Anlage zusammen genannt. Den Baumarkt kannst Du da m.E. nicht so einfach rausrechnen...

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.538.001 von K1K1 am 24.07.20 19:58:18

Zitat von K1K1:

Zitat von supialexi2: Ja, korrekt. 10 % Rendite! Investition gesamt 8 mio und jährliche EiNnahme 800 TSd:

Konnte man früher auch nicht korrigieren;
Jhabe nihts gefunden.

In der Meldung werden aber Baumarkt und Photovoltaik-Anlage zusammen genannt. Den Baumarkt kannst Du da m.E. nicht so einfach rausrechnen...

Habe nichts andere gesagt!

Also man hat einen Baumarkt in MecPom mit 8000 qm Fläche, und Photovoltaikanlae in Zeitz. Zusammen hat man 8 mio investiert und erzielt da 800 tsd Einnahmen - 10 Prozent.
Aus den bisherigen Veröffentlichungen kann man nichts zur Aufteilung ersehen.

[The_Jackal]

"Der Aktionär" ist auch am Ball.

https://www.deraktionaer.de/artikel/immobilien/immobilien-ge…

[The_Jackal]

Die bekannten Seiten schaffen für uns zusätzliche Aufmerksamkeit. Schaden kanns nicht.

https://www.nebenwerte-magazin.com/deutsche-nebenwerte-nachr…

und

https://www.4investors.de/nachrichten/boerse.php?sektion=sto…

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.536.162 von babbelino am 24.07.20 17:36:52

Dies vergessen viele "Investoren" auch gerne bei Ankauf von "gebrauchten Fotovoltaikanlagen".

Wer im 11. Jahr der 20 Jahre Subventionszeitraum noch beinahe soviel bezahlt, wie ich verteilt sichere Einnahmen in Summe erhalte, der "spielt linke Tasche, rechte Tasche". Einnahmen der Zukunft bei Minuszinsen ja kein Abzinsungsdrama mehr beim Barwert Gegenwart.

Ab dem 21. Jahr dürfte der Restwert bescheiden sein, wenn man alles in Netz liefern müsste zu Minipreisen. Anders, wenn größerer Eigenverbrauch die Mieter entlastet bei den Stromkosten.

Leider werden wir nicht erfahren, wie "günstig" oder "teuer" diese Fotovoltaikanlage isoliert erworben wurde.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.537.482 von supialexi2 am 24.07.20 19:21:33

Deshalb werden ja "Schrottimmobilien" so bewertet, dass die Abbruch- und Entsorgungskosten vom Bodenrichtwert abgezogen werden.

Da staunt mancher Laie, was solche "Schätzchen" Wert sind.....

Letztlich ist ein Einzelhandelsmarkt, der abgenudelt ist, auch kaum noch was wert, wenn er kurz vorm nötigen Abriss oder massiver Revitalisierung steht.

Deshalb zahlt man ja auch höhere prozentuale Mieten auf die Verkehrswerte, weil die tatsächlichen Nutzungsdauern, technische und wirtschaftliche, weit (!) unter denen von Wohnimmobilien sind.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.533.615 von philojoephus am 24.07.20 14:41:59

Zitat von philojoephus: ... die Verifort Capital. Das ist ein Anbieter von geschlossenen Fonds. Obwohl ich das Segment auch beobachte, kannte ich die bisher nicht.

Unter dem Namen Fairvesta -so hießen die früher- findest du die Historie ...

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.541.103 von Kampfkater1969 am 25.07.20 09:28:05

Zitat von Kampfkater1969: Deshalb werden ja "Schrottimmobilien" so bewertet, dass die Abbruch- und Entsorgungskosten vom Bodenrichtwert abgezogen werden.

Da staunt mancher Laie, was solche "Schätzchen" Wert sind.....

Letztlich ist ein Einzelhandelsmarkt, der abgenudelt ist, auch kaum noch was wert, wenn er kurz vorm nötigen Abriss oder massiver Revitalisierung steht.

Deshalb zahlt man ja auch höhere prozentuale Mieten auf die Verkehrswerte, weil die tatsächlichen Nutzungsdauern, technische und wirtschaftliche, weit (!) unter denen von Wohnimmobilien sind.

Wobei schon zu berücksichtigen ist, dass gute Standorte (deutlich) mehr wert sein können als der Bodenrichtwert, da die Immobilientypen, die DaFaMa (DKR etc.) erwerben ja nicht so ohneweiteres überall errichtet werden können - sind ja eben nicht nur "Einzelhandelsmärkte" sondern auch Fachmarktzentren etc..

[babbelino]

@Kampfkater

"Letztlich ist ein Einzelhandelsmarkt, der abgenudelt ist, auch kaum noch was wert, wenn er kurz vorm nötigen Abriss oder massiver Revitalisierung steht."

Danke für Deinen Beitrag, der vielleicht den ein oder anderen User hier im Board mit dem nötigen Abstand über Investitionen in "Fachmarktzentren" nachdenken läßt. Die auf den ersten Blick attraktiv erscheinenden Mietrenditen haben vor dem Hintergrund von Negativzinsen vielen Anlegern offenbar gehörig den Verstand vernebelt.

"Deshalb zahlt man ja auch höhere prozentuale Mieten auf die Verkehrswerte, weil die tatsächlichen Nutzungsdauern, technische und wirtschaftliche, weit (!) unter denen von Wohnimmobilien sind."

Genau aus diesem Grund sind diese Art "Investments" für mich tabu. Überspitzt formuliert: Die Hütten halten nicht. Zu ergänzen wäre noch, dass die großen Einzelhandelskonzerne dieses Geschäft seit Jahrzehnten aus dem eff-eff beherrschen. Die Spannen im Lebensmitteleinzelhandel sind gerade in Deutschland extrem niedrig. Überteuerte Mieten zahlt da niemand.

Aus Anlegersicht gilt es also abzuwägen, wer sich am Ende durchsetzt: Die jahrzehntelange Erfahrung der Lebensmitteleinzelhandelskonzerne in einem von Niedrigmargen und Verdrängungswettbewerb geprägten Marktumfeld gegen die Financial-Engineering-Künste der drei Seiteneinsteiger Raudies, Schrade und Elgeti in einem von Anlagenotstand geprägten Niedrigzinsumfeld.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.541.997 von babbelino am 25.07.20 11:58:58

...wird bei dieser Argumentation berücksichtigt, dass Defama nach HGB bilanziert und somit die hohen Gewinne NACH Abschreibungen erwirtschaftet werden, wobei die Abschreibungsaufwendungen ja quasi den anschließenden (nicht GuV-wirksamen) Investitionsbedarf für Revitalisierung/Neubau zeitlich verteilt vorziehen?

...

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.542.195 von LongTermForever am 25.07.20 12:26:51

Sehr gut erkannt!

Die AfA nach HGB umfassen den tatsächlichen "Wertverzehr" der sich abnutzenden Substanz.

Somit werden die Gebäudebuchwerte einer DEFAMA, die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, jedes Jahr weniger in der Bilanz. Und spart Steuern.

Letztlich würde ja auch keiner sein Auto jedes Jahr höherbewerten oder den Wert gleich belassen....diese verlieren bekanntlich rasanter an Wert. Von wenigen Oldtimer und Youngtimern und raren Sondereditionen abgesehen.

Was im Zeitablauf meistens immer mehr im Wert steigt, ist der reine Grund und Boden. In HGB Bilanzen werden diese "unsichtbar" als echte stille Reserven behandelt.

Nicht so bei den "Hochbewertungskünstlern", die nicht nach HGB bilanzieren, da wird sich reicher gerechnet, bevor (!!) ein tatsächlicher Käufer diesen Preis auch tatsächlich zahlte.
Und diese zahlen oft Steuern auf diese "noch nicht realisierten Gewinne der Zukunft". ;-)

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.542.375 von Kampfkater1969 am 25.07.20 12:56:31

Da sind wir auf einer Wellenlänge.

Dann sehe ich aber zumindest bei einer Defama, die nach vorsichtiger (und auch ökonomisch „ehrlicher“) HGB Bilanzierung einfach nur Buy and Hold mit hohen EPS-Zuwachsraten betreibt, weder Financial Engineering, noch zu geringe Renditen oder Probleme aus der (in der Afa bereits antizipierten) geringeren Lebensdauer der Immobilien.

Für die übrigen Player kann ich nicht sprechen, da ich in diese Geschäftsmodelle u.a. aufgrund IFRS nicht investiere.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.542.879 von LongTermForever am 25.07.20 14:10:00

Zitat von LongTermForever: Dann sehe ich aber zumindest bei einer Defama, die nach vorsichtiger (und auch ökonomisch „ehrlicher“) HGB Bilanzierung einfach nur Buy and Hold mit hohen EPS-Zuwachsraten betreibt, weder Financial Engineering, noch zu geringe Renditen oder Probleme aus der (in der Afa bereits antizipierten) geringeren Lebensdauer der Immobilien.

Für die übrigen Player kann ich nicht sprechen, da ich in diese Geschäftsmodelle u.a. aufgrund IFRS nicht investiere.

Ob die nun nach HGB oder IFRS bilanzieren ist doch letztlich "egal", denn bei beiden wird man seine eigene Bewerung vornehmen müssen - insbesondere in Hinblick darauf ob die Abschreibungen bzw. Auf-/Abwertungen denn nun realistisch bzw. anzupassen sind. FFO ist ja nicht umsonst eine weitere Kennziffer, auf die geschaut wird...

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.542.375 von Kampfkater1969 am 25.07.20 12:56:31

Zitat von Kampfkater1969: Somit werden die Gebäudebuchwerte einer DEFAMA, die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, jedes Jahr weniger in der Bilanz. Und spart Steuern.

... Nicht so bei den "Hochbewertungskünstlern", die nicht nach HGB bilanzieren, da wird sich reicher gerechnet, bevor (!!) ein tatsächlicher Käufer diesen Preis auch tatsächlich zahlte.
Und diese zahlen oft Steuern auf diese "noch nicht realisierten Gewinne der Zukunft". ;-)

Kannst Du mal ein Beispiel dafür nennen (wie nach HGB bilanzierende Unternehmen mehr Steuern zahlen würden als solche, die nach IFRS bilanzieren), denn ob nun nach HGB oder IFRS bilanziert wird hat m.E. für die Steuerbilanz keine Bewandtnis!?

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.541.076 von Kampfkater1969 am 25.07.20 09:24:31

@ Kampfkater1969 schrieb am 25.07.20 09:24:31 Beitrag Nr. 1.915

>> Leider werden wir nicht erfahren, wie "günstig" oder "teuer" diese Fotovoltaikanlage isoliert erworben wurde.
Die DeFaMa ist ja immer sehr transparent, was die Kaufpreise angeht. Auf Nachfrage wurde mir gesagt, dass der Kaufpreis erst nach Zahlung der Immobilie genannt werden darf. Ich denke, in ein paar Wochen sind wir schlauer. Bei Zeitz war es ja auch so. Und dann kannst Du Dir auch den Kaufpreis der Solaranlage nennen lassen oder selbst ausrechnen.

Bleib gesund.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.543.188 von K1K1 am 25.07.20 15:04:49

Bei HGB-Bilanzen bringt die GuV keine (!) Höherbewertungen des Aktiva, die noch nicht echt verdient wurden. Dort werden nur tatsächliche Verkaufserfolge versteuert = somit "Steuerstundungseffekt

Bei HGB-Bilanzen werden für jeden Monat (!) die Aktiva bei den Gebäudewerten regelmäßig (!) nach festgelegten "amtlichen AfA-Tabellen" oder kürzeren nachgewiesenen Nutzungsdauern um AfA gemindert, mit der Folge = Betriebsausgaben = weniger Steuern

Bei IFRS u.ä. "modernen Bilanzregeln" macht man sich schon vor (!!) tatsächlichen Verkaufserfolgen reicher, mittels "fiktiver" Hochbewertung des Immobilienbestands.
Hierauf zahlt man Steuern, da ja gewinnerhöhende Vorgänge in der Regel. Oder spart Steuern, wenn die Gutachtenwerte kollabieren.

Zu den Gutachtenwerten:
Jeder Gutachter wird zu anderen Werten kommen, jeder. Und die Unterschiede nicht "Nasenwasser".

[babbelino]

@LongTermForever

Entschuldige bitte, dass ich mich erst jetzt melde. Das Wetter war ganz passabel und ich war viel draussen. Ich glaube, Du hast meinen Punkt noch nicht verstanden, deshalb konkret am Beispiel Defama:

Defama weist in den Anschaffungs- u. Herstellungskosten (S 38 GB) ein Grundstücksvermögen i.H.v. 9,8 Mio. sowie Bauten i.H.v. 89,8 Mio. aus. Im Jahr 2019 hat sich diese Position um 12,1 Mio erhöht. Die Abschreibungen betrugen 2,5 Mio. Setzt man diesen Wert ins Verhältnis zu den Anschaffungskosten, erhälst Du einen Wert von 0,0278. Dies bedeutet, dass Defama seine Immobilien in 36 Jahren abschreibt. Führt man diese Prozedur mit den Abschreibungen und entsprechenden Werten von 2018 durch, erhält man einen Wert von 40 Jahren.

Mein Punkt ist nun, dass diese Nutzungsdauer zu lang gewählt ist. Immerhin handelt es sich bei diesen Gebäuden meines Wissens ausnahmslos um gebrauchte Immobilien, die bereits einige Jahre auf dem Puckel haben. Erkennbar ist dies ua. daran, dass die Mietverträge eine relativ geringe Restlaufzeit von 4,5 Jahren haben. In der Branche sind bei Bezug eines neugebauten Objektes 10 bis 15 Jahre die Regel. D.h. die Immobilien sind bei Kauf durch Defama bereits wahrscheinlich zehn Jahre oder sogar noch älter. Angaben dazu finden sich bei Defama leider nicht. Jetzt kommen nochmal geschätzte 40 Jahre Nutzungsdauer hinzu, was eine geschätzte Lebenszeit von 50 Jahren (oder mehr) ergibt.

Das Problem: Supermärkte haben nicht so eine lange Lebensdauer. Nach 30 Jahren ist i.d.R. Schluss. Anders formuliert: Defama bildet den Lebenszyklus einer Fachmarktimmobilie nicht richtig (nämlich zu lang und damit zu optimistisch) ab. Die Beleihungswertermittlungsverordnung z.B. nennt für SB- Fach- und Verbrauchermärkte nur Nutzungsdauern von 10 bis 30 Jahren. Defama selber ist diesbezüglich auch ziemlich zugeknüpft und nennt auf S. 30 GB: "Grundlage der planmäßigen Abschreibung war die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstandes." Bei anderen Unternehmen findet man hier ganz konkrete Angaben, bei Defama nicht.

Was heißt das für den Anleger? Das heißt, dass meines Erachtens kurzfristig a) der Werteverzehr m.E. nicht richtig (nämlich zu niedrig) abgebildet wird und b) das der Gewinnausweis zu hoch ist. Das heißt aber auch, dass wahrscheinlich früher als vom Anleger gedacht Geld in die Hand genommen werden muss, um in die Jahre gekommene Gebäude abzureißen und durch Neubauten zu ersetzen. Das nenne ich Finacial-Engineering.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.549.470 von babbelino am 26.07.20 20:39:14

Vielen Dank für diese detaillierten Ausführungen. Ich muss gestehen, dass ich diesen Punkt selbst erstmal genauer analysieren muss, bevor ich mir hier ein Urteil erlaube, weiß aber jetzt dank dieses Posts worauf der Fokus liegen muss.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.549.779 von LongTermForever am 26.07.20 21:45:20

Die "AfA-Sätze" bezüglich Gebäuden sind sehr standarisiert und teilweise wird mit "gesetzlichen Nutzungsdauerfiktionen" gearbeitet. § 7 EStG.

Auch Wohnimmobilien werden je nach Baujahr mit 40 oder 50 Jahren abgeschrieben. Ist meines Erachtens krass.
Gebäude mit Nutzungen außerhalb Wohnzwecken = 33,33 Jahre, wenn ab 1985 gebaut.

"Hallen in Leichtbauweise" = 14 Jahre. Würde aber die Objekte der Defama nicht so definieren.

Tennishallen u.ä. = 20 Jahre

Kühlhallen = 20 Jahre

"Traglufthallen" = nur 10 Jahre

Laderampen = 25 Jahre.

Unser Steuerrecht eines der kompliziertesten weltweit. Deutscher extremer Regelungswahn..... ;-)

Und von obigen Jahren der Abschreibungszeiträumen kann auf Nachweis (!) nach unten abgewichen werden.....

Was bedeutet dies für eine Defama......viel "Spielraum"......

[Kampfkater1969]

Was aber Fakt sein dürfte, eine Defama ist durch die regelmäßigen AfA auf der "sichereren" Seite, im Vergleich zu den "Hochbewertungsorgien" anderer Immowerte.

HGB hatte und hat den Grundsatz, den "Kaufmann" auf dem Papier nicht (!) reicher zu zeigen, wie er tatsächlich erst durch vollzogene (!) Geschäftsvorfälle sein wird.

In den Bewertungsgutachten hat der Gutachter viele Stellschrauben zu drehen, ohne dass ein Gutachten deshalb "fachlich falsch" würde.

[kronos01]

Ich denke die Höhe der Abschreibung ist auch nicht so relevant ob die Defama erfolgreich ist, sondern eher, für wie viel man die Zentren kauft und wie viel sie Abwerfen. Kauft man wie bis jetzt z.B. für das 9-10 fache der Miete und zahlt mit Zinsen insgesamt das 12fache der Jahresmiete, nutzt das ganze für 20 Jahre, dann bleiben etwa 40-45% Gewinn (insgesamt gesehen) übrig (ohne Mieterhöhungen) nutzt man es länger, bleibt mehr übrig, nutzt man es kürzer, weniger. Was man auch nicht vergessen sollte ist, dass auch ein Neubau/eine Modernisierung nicht bedeuten muss, das man draufzahlt. Das sieht man ja gut bei Radeberg. Egal ob man es nun mit fette Gewinn verkauft oder einfach nur die jährlichen garantierten dicken Mieten mitnimmt, unterm Strich bleibt deutlich mehr hängen als man bisher investiert hat.

Trotzdem sollte man auch bei einer Defama, wie auch bei allen Aktien eigentlich, auf das Klumpenrisiko achten und auch das Restrisiko nicht ausblenden sondern stets kritisch bei der aktuellen Entwicklung dabei sein. Hier fand ich die letzten Meldungen zu Mietverlängerungen (inklusive Erhöhungen) sehr positiv, da diese meist ältere Objekte betroffen haben und man da sieht, dass auch in den "alten" Objekten weiterhin Mietbedarf besteht und man nicht direkt vor dem K.O. steht. Auch den Trend zu mehr Baumärkten finde ich sehr gut, denn gerade jetzt mit Corona sieht man, wie krisenfest diese Branche doch ist.

Lg

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.549.470 von babbelino am 26.07.20 20:39:14

@ babbelino schrieb am 26.07.20 20:39:14 Beitrag Nr. 1.927

>> Defama weist in den Anschaffungs- u. Herstellungskosten (S 38 GB) ein Grundstücksvermögen i.H.v.
>> 9,8 Mio. sowie Bauten i.H.v. 89,8 Mio. aus. Im Jahr 2019 hat sich diese Position um 12,1 Mio erhöht.
>> Die Abschreibungen betrugen 2,5 Mio. Setzt man diesen Wert ins Verhältnis zu den
>> Anschaffungskosten, erhälst Du einen Wert von 0,0278. Dies bedeutet, dass Defama seine
>> Immobilien in 36 Jahren abschreibt. Führt man diese Prozedur mit den Abschreibungen und
>> entsprechenden Werten von 2018 durch, erhält man einen Wert von 40 Jahren.
Soweit ich weiß, schreibt die DeFaMa die Immobilien mit 3 % p.a. ab. Das ergibt 33 Jahre Abschreibungsdauer. Auf diese Zahl kommt man auch, wenn man nicht mit dem Endstand von 89,8 Mio. Euro rechnet, sondern die 12,1 Mio. Euro Zugänge nur zur Hälfte berücksichtigt. Schließlich wurden die zugegangenen Immobilien kein volles Jahr abgeschrieben. Insofern hinken die Abschreibungen dem Bestandsausweis etwas hinterher.
Nun kann man darüber streiten, ob 33 Jahre angemessen sind oder nicht. Ich kann jeden verstehen, der lieber mit einer kürzeren Lebensdauer rechnen will. Wenn Du der Meinung bist, dass die Abschreibung höher sein soll, kannst Du doch gedanklich einfach einen höheren Wert und den Gewinn entsprechend niedriger ansetzen. Interessanter Weise würde das beim FFO (bis auf leicht erhöhte Steuern) keinen Unterschied machen.

Aus meiner Sicht ist die Frage der Höhe der Abschreibungen nicht so relevant, wie die Frage, ob die DeFaMa die Mieteinnahmen der einzelnen Objekte unterm Strich halbwegs konstant halten kann (durch Mietvertragsverlängerung oder neue Mieter) und welche Kosten sie dafür aufwenden muss. Dabei können die Mieteinnahmen einzelner Objekte auch mal abfallen oder sogar ganz ausfallen, wenn andere Objekte dafür zulegen. Unterm Strich sollten die Mieteinnahmen halbwegs konstant bleiben. Und so lange das der Fall ist, zeigt mir das doch, dass die Objekte für die Mieter in Ordnung sind. Und wenn die Objekte für die Mieter in Ordnung sind, dann sind sie das auch für mich.
Mittlerweile gab es ja eine ganze Reihe von Mietvertragsverlängerungen und neuen Vertragsabschlüssen. Welchen besseren Beweis kann es geben, um zu sehen, dass die Objekte und das Geschäftsmodell funktionieren?

>> D.h. die Immobilien sind bei Kauf durch Defama bereits wahrscheinlich zehn Jahre oder sogar noch
>> älter. Angaben dazu finden sich bei Defama leider nicht.
Was meinst Du damit, dass sich keine Angaben finden? Zu jedem Objekt wurde das Baujahr meist schon in der Pressemeldung zum Kauf genannt, ansonsten findet es sich in der Portfolioübersicht auf der Webseite und auf Seite 36 des 2019er Geschäftsbericht.
D.h. Du kannst bis runter auf Einzelobjektebene sehen, wie alt die Immobilien sind. Wenn man einfach mal den Durchschnitt der einzelnen Jahre nimmt (ohne irgendeine Gewichtung vorzunehmen) kommt man auf 1997. Das heißt, die Immobilien sind im Schnitt 23 Jahre alt. Es sind auch zwei Immobilien dabei, die 1975 gebaut wurden. Die sind also schon 45 Jahre alt! Nach Deinen Ausführungen mache ich mir jetzt sorgen, dass die eigentlich schon in sich zusammengefallen sein müssten.
Mir schwant, dass das Baujahr alleine einen falschen Eindruck machen könnte. Was ist mit einem Objekt wie Anklam, das 1999 gebaut und 2019 renoviert wurde? Ist das nun 20 Jahre alt oder ein Jahr?

>> Was heißt das für den Anleger? Das heißt, dass meines Erachtens kurzfristig
>> a) der Werteverzehr m.E. nicht richtig (nämlich zu niedrig) abgebildet wird und
>> b) das der Gewinnausweis zu hoch ist. Das heißt aber auch, dass wahrscheinlich früher als vom
>> Anleger gedacht Geld in die Hand genommen werden muss, um in die Jahre gekommene Gebäude
>> abzureißen und durch Neubauten zu ersetzen. Das nenne ich Financial-Engineering.
Keine Frage, kann man so sehen. Dann nimmst Du halt entsprechende Abschläge vor und machst Deine eigene Rechnung. Das macht doch jeder Investor. Und wenn Dir die Aktie dann zu teuer erscheint, investierst Du nicht.

Grundsätzlich möchte ich nochmal einen wichtigen Hinweis von K1K1 (Beitrag Nr. 1.918) aufgreifen. Der Wert dieser Objekte setzt sich nicht nur aus dem Bodenwert und Immobilienwert zusammen. Wenn man schon diese „Substanzbetrachtung“ machen möchte, dann ist die Nutzungserlaubnis ganz entscheidend. In der Regel darf in den Objekten großflächiger Einzelhandel betrieben werden. Und das ist ein Recht, dass heute in vielen Orten nur noch schwer bis gar nicht mehr zu bekommen ist. Insofern kann man manche dieser Objekte als örtliche Mautbrücke sehen. Bleibt die Frage, wie viele Einzelhändler (sprich Mieter) sie nutzen wollen.

Bleib gesund.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.556.088 von philojoephus am 27.07.20 14:27:55

Ein gedachter Käufer würde somit Zuschläge zu den amtlichen Bodenrichtwerten machen in solchen Bewertungszonen, da es sich ja nicht um eine beliebige Tralala_Gewerbeimmobilie handelt, sondern dieses Flurstück diese Nutzungsart beinhaltet = Lebensmittelmarkt

Ich hatte vor längerem ein sehr interessantes Gespräch mit einem "Freelancer-Immoscout", der quasi versucht, den Discountern neue bebaubare Möglichkeiten zuzuführen.
Sind extrem harte Bretter zu bohren, baurechtlich, kommunalpolitisch......in vielen Zonen Deutschlands ist der "Markt" für solche Immobilien verteilt und abgesichert gegen weitere Neubauten.

Soweit ich das Geschäftsmodell der DEFAMA verstanden habe, wird nur in solchen Zonen investiert, die solche harte Nüsse sind, weiterer (!!) Zubau zum vorhandenen Bestand im relevanten Radius äußerst schwierig bis unmöglich.

Somit der Gesamtsubstanzwert (mit Grund und Boden) dieser Objekte anders zu bewerten als eine "08/15 Tennishalle" o.ä.

Die von dir benannten Abschreibungssätze wohl die "gesetzlichen" aus § 7 EStG.

In meinen Augen vernünftige Ansätze der AfA.

Und im Falle der Fälle kann man immer noch "außerordentliche AfA" vornehmen. Dies war bisher noch nie der Fall, nach meiner Kenntnis, auch dies spricht für das solide Portfolio.

[babbelino]

@joe
Vielen Dank für den Hinweis auf das Baujahr auf Seite 36. Vor lauter Blinzeln in der Sonne habe ich diese Zahlenkolonne auf dem Tablet schon gar nicht mehr erkannt. Der Altersdurchschnitt von 23 Jahren ist schon ein Wort. Das ist schlimmer als ich befürchtet habe und bestärkt mich in meiner These.

Der FFO ist dadurch nicht verändert, das ist klar. Darum geht es mir aber auch nicht. Es geht um den gesamten Lebenszyklus der Immobilie den ich so definiere: Bau, Nutzung, Abriss, Neubau. Wenn das Thema Neubau näher rückt, ist wieder mehr Geld in die Hand zu nehmen und ungewollte Kosten und Risiken fallen an, die die Rendite schmälern.

Ein Beispiel: Laut GB hatte Defama per Ende 2019 146.594 qm vermietbare Fläche. Im Neubau kosten diese Flächen irgendwo zw. 1500 bis 2000 Euro je qm, ohne Boden. Das hieße, die Replacement Costs würden zwischen 220 bis 293 Mio. Euro liegen. Dieser Betrag wird natürlich nicht ad-hoc in einem Jahr abgerufen, logisch. Nichtsdestotrotz steht Defama aber m.E. vor einer Phase, wo sich Investitionen in den Bestand häufen werden (müssen). Mit dem vorhandenen Kapitalrahmen ist das nicht zu stemmen.

[supialexi2]

Der Gedanke mit der Abnutzung ist grundsätzlich nicht falsch.

Aber auch hier wieder, es gibt drei wichtige Gründe sich für eine Immobilie zu entschen.: 1. die Lage, 2. die Lage, 3. die Lage.

Auch hier ist die Lage, besonders die Mikrolage die entscheidende Frage. Dagegen ist der Zustand relativ unwichtig. Ein Objekt in auch schlechten Zustand, das aber langfristig gut vermietbar ist (eben wegen der Lage), da hat man dann auch Einnahmen genug um einen guten Zustand, oder gar einen Neubau, erstellen..

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.564.674 von supialexi2 am 28.07.20 08:28:13

Korrekt!

Lage! Lage! Lage!

Selbst wenn die Baukosten für das Nachfolgeobjekt hoch sein sollten, die Mieten werden dann noch höher sein.

Die Welt sucht nach Sachanlagen, die solide Erträge bringen, weil man auch den bekannten Gründen keine Zinsgewinne auf Geldguthaben nach Inflation und Steuern erzielen kann, außer man begeht Gieranlagen in Schrottanleihen, immense Risiken bei mieser Gegenleistung.

[supialexi2]

Kann mich nicht genau erinnern, ob man bei defama es genau so deutlich gesagt. Jedenfalls hat Elgeti mehrmals und deutlich gesagt, man mache keine Kompromisse bei der mikrolage, ganz egal wo ein Objekt liegt, will man nur die beste Lage im jeweiligen Dorf oder der Stadt. So wird man von Einwohnerrückgängen profitieren, wenn die anderen Märkt nach und nach schließen, dann wollen in die beste Lage.

Da defama ja noch selektierter einkauft wird Schrade ehr darauf achten.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.549.470 von babbelino am 26.07.20 20:39:14

Zitat von babbelino: @https://www.wallstreet-online.de/userinfo/606126-L

Das heißt, dass meines Erachtens kurzfristig a) der Werteverzehr m.E. nicht richtig (nämlich zu niedrig) abgebildet wird und b) das der Gewinnausweis zu hoch ist. Das heißt aber auch, dass wahrscheinlich früher als vom Anleger gedacht Geld in die Hand genommen werden muss, um in die Jahre gekommene Gebäude abzureißen und durch Neubauten zu ersetzen. Das nenne ich Finacial-Engineering.

Das Problem sehe ich nicht. Sollte sich für ein Objekt kein Mieter finden, wären Renovierung oder gar Neubau rausgeworfendes Geld! Entweder man kann es verkaufen, oder als Lager o ähnliches billig vermieten. Man hat hohe Tilgungen, nach 15 Jahren ist man mestens schuldenfrei - da wäre auch die niedrgste Miete für defama eiin Gewinn. Sollte alles nicht klappen und man noch hohe Schulden bei dem Objekt haben, geht eben die eine Eigentums-GmbH pleite. und die anderen 38 Standorte verdienen.

Das passiert aber nur wenn man nicht den besten Mikrostandort kaufte und es sich anders entwickelt.
Und wenn noch hohe Schulden da snd, was eigentlich nicht sein sollte, und man auch nicht verkaufen, kann, dann macht man mit dieser einen Gesellschaft Schluß .

[Kampfkater1969]

Die Innenfinanzierungskraft der Defama steigt doch, im Zeitablauf immer stärker, an.

Wenn erst mal die Masse unserer Mitbürger realisiert hat, dass die zwingend nötige Vorsorge für alle Lebenslagen nicht mehr mit schrumpfenden Nominalguthaben (negative Entwicklung nach Zins und Inflation) sondern nur noch mit Sachwerten erfolgen kann, dann steht auch einer Defama-Aktie ein Run bevor.

Noch haben wir sehr viele "Schlafschafe". ;-)

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.556.847 von babbelino am 27.07.20 15:23:11

@ babbelino schrieb am 27.07.20 15:23:11 Beitrag Nr. 1.934

>> Es geht um den gesamten Lebenszyklus der Immobilie den ich so definiere:
>> Bau, Nutzung, Abriss, Neubau.
Okay. Aber über welchem Zeitraum? In der Praxis kommt es extrem selten vor, dass Immobilien vor Ende der vorgesehenen Nutzungsdauer abgerissen werden, weil das für Mieter und Vermieter die teuerste Variante ist. Ein Supermarkt, der 15 Jahre nach dem Neubau leer steht, hat sich für den Vermieter nicht amortisiert.
Insofern hast Du einige wichtige Ereignisse im Lebenszyklus einer Immobilie vergessen oder in dem Wort Nutzung zusammengefasst. In der Praxis ist der Nutzungszyklus einer Einzelhandelsimmobilie deutlich komplexer. Oft gibt es eine Abfolge von Zweit- und Drittmietern, die geringere Ansprüche haben (und auch geringere Miete zahlen). Ich würde Deine Aussage daher mindestens wie folgt erweitern:

Bau, Nutzung, Instandhaltung, Nutzung, Erweiterung, Nutzung, Modernisierung, Nutzung, Nachvermietung, Nutzung, Leerstand, Umbau, Nachvermietung, Nutzung, Abriss, Neubau (der oft nicht das alte Gebäude ersetzt sondern ganz anders aufgesetzt und oft größer ist).

So lange man diese Immobilien in Schuss hält und den Wünschen der Mieter anpasst, haben sie eine sehr lange Lebensdauer, wenn der Standort gefragt bleibt und es keine alternativen Standorte gibt. Die von mir genannten Beispiele mit Baujahr 1975 zeigen es doch.

>> Wenn das Thema Neubau näher rückt, ist wieder mehr Geld in die Hand zu nehmen und
>> ungewollte Kosten und Risiken fallen an, die die Rendite schmälern.
Stimmt größtenteils. Das hat der Vorstand auf der letzten HV auch ausgeführt. U.a. in Radeberg und Löwenberg sind Neubauten geplant (siehe auch Beitrag Nr. 1.163 Posting: 60.880.188 von philojoephus am 24.06.19 20:01:56 im Thread: DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel?). Aber selbst in dem Fall sind die von der DeFaMa günstig gekauften Immobilien eine bessere Investition, als gleich einen Neubau zu kaufen. Nimm Radeberg.
Radeberg wurde Anfang 2016 für 5,5 Mio. Euro gekauft. Bis zum Umbau Anfang 2020 hat es vier Jahre lang eine extrem hohe Rendite abgeworfen, weil damals nur das 7,1fache der Miete bezahlt wurde (was schon einen gewissen Revitalisierungsbedarf anzeigte).
Jetzt werden weitere 9 Mio. Euro investiert. Anschließend ist das Objekt auf dem neuesten technischen und baulichen Stand mit neuem Mietermix und langlaufenden Mietverträgen. Gleichzeitig wurden die Mieteinnahmen fast verdoppelt.
Dieses „neue“ Objekt hat die DeFaMa dann rund 15 Mio. Euro gekostet. Bei 1,3 Mio. Euro Mieteinnahmen macht das einen Faktor von 11,5. Für so einen günstigen Faktor könnte man das Objekt nie im Leben erwerben. Ergo, erhält die DeFaMa auch mit diesem neuen Objekt eine Rendite, die sich normalweise mit so einem Objekt nicht erzielen lassen würde. Aber Du hast Recht. Die Rendite ist geringer als vorher. Dafür ist das Objekt auch deutlich risikoärmer geworden und muss jahrelang nicht angefasst werden.

>> Ein Beispiel: Laut GB hatte Defama per Ende 2019 146.594 qm vermietbare Fläche. Im Neubau
>> kosten diese Flächen irgendwo zw. 1.500 bis 2.000 Euro je qm, ohne Boden. Das hieße, die
>> Replacement Costs würden zwischen 220 bis 293 Mio. Euro liegen. Dieser Betrag wird natürlich nicht
>> ad-hoc in einem Jahr abgerufen, logisch.
Das kann man natürlich annehmen. Ist meiner Meinung nach aber völlig praxisfremd.
Wenn Du ein Objekt abreist und neu baust, bekommst Du dafür auch eine deutlich höhere Miete (siehe das Beispiel Radeberg bzw. die Ausführungen von Elgeti), weil sich sonst der Neubau nicht rechnen würde. Wie hast Du das in Deinem Modell berücksichtigt?

1.500 Euro bis 2.000 Euro/m² Neubaukosten sind für die Lagen, in die die DeFaMa Investiert viel zu hoch gegriffen.
Die TLG hat für komplette Abriss/Neubauten von Aldi-Objekten und Supermärkten maximal 1.300 Euro/m² gezahlt (siehe u.a. TLG GB 2018 S. 21). Das ist dann aber ein Objekt für einen Lebensmitteleinzelhändler oder Drogeriemarkt. Lebensmitteleinzelhändler haben von allen Mietern die höchsten Ansprüche und die zahlen dafür auch die höchsten Mieten.
Du kannst den Mieter auch ausziehen lassen und das Objekt an einen weniger anspruchsvollen Mieter vermieten. Und das passiert in der Regel auch. Und wenn der Mieter nicht woanders hin kann, weil nicht neu gebaut werden darf, bleibt er in der Regel auch an dem Standort.
Die meisten anderen Mieter haben geringere Ansprüche, die zu deutlich niedrigeren Baukosten führen. Ich denke jedem ist klar, dass Baumärkte (die einen bedeutenden Anteil der von Dir 146.594 qm ausmachen) oder auch Getränkemärkte viel geringere Baukosten pro Quadratmeter haben, als Lebensmittelmärkte, denn die brauchen keine Kühlräume, haben in der Regel keine Klimaanlage, sind nicht so gut gedämmt etc.
Insofern sind deine Replacement Costs viel, viel zu hoch angesetzt.

Selbst wenn Du Recht hättest, nützt die pauschale Berechnung der Replacement Costs nichts, weil man dann auch die zeitliche Verteilung, Finanzierungen und Mietsteigerungen berücksichtigen müsste.
Wieder ist Radeberg ein gutes Beispiel. Da werden in diesem Jahr 9 Mio. Euro investiert. Das ist fast dreimal so viel, als die DeFaMa im Jahr des Kaufes (2016) an Umsatz gemacht hat.
Ich kann mir gut vorstellen, wie unsere Diskussion im Jahr 2016 verlaufen wäre:

babbelino: Radeberg wurde zum 7,1fachen aus einer Insolvenz gekauft. Das Objekt ist schäbig und der Leerstand steigt an. Wie kann man nur so einen Schrott kaufen. Das wieder hin zubekommen kostet doch mindestens 3 Mio. Euro. Woher soll das Geld dafür kommen? Soviel Geld erwirtschaftet nicht mal die gesamte DeFaMa als Umsatz geschweige denn als FFO. Das zeigt doch, dass das alles nicht aufgeht ...

Und jetzt, wo es soweit ist, sollen sogar 9 Mio. Euro investiert werden. Au Backe.

Die interessante Frage ist doch: Wie viel dieser 9 Mio. Euro muss die DeFaMa selbst aufbringen? Wenn ich das richtig verstanden habe, ist die Alternative zum Verkauf von Radeberg nicht nur, dass die DeFaMa keinen Cent der 9 Mio. Euro selbst aufbringen muss, sondern dass sie nach Fertigstellung sogar noch ein paar Mio. Euro mehr als Kredit aufnehmen kann. Die Finanzierung ist also kein Problem.

>> Nichtsdestotrotz steht Defama aber m.E. vor einer Phase, wo sich Investitionen in den Bestand
>> häufen werden (müssen).
Stimmt. Wie gesagt, dass hat der Vorstand auch ausgeführt. Diese Investitionen führen aber auch zu den entsprechenden Verbesserung bei den Objekten und Mieteinnahmen, wie z.B. die Meldung „DEFAMA steigert laufende Mieterträge trotz Corona-Krise“ vom 02.06.2020 gezeigt hat (siehe: https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-steigert-lauf… und zögern damit den von Dir befürchteten Abriss weiter hinaus.

>> Mit dem vorhandenen Kapitalrahmen ist das nicht zu stemmen.
Dass es zu stemmen ist, habe ich ja gerade bei Radeberg beispielhaft aufgeführt. Die anderen kleineren Umbauten wurden ja mit der KE im letzten Jahr finanziert. Mir zeigt das, dass das sehr wohl machbar und finanzierbar ist.

Insgesamt halte ich Deinen Ansatz für nicht so geeignet, weil Du viel zu viele pauschale und grobe Annahmen triffst, die Dein Modell meiner Meinung nach für eine sinnvolle Prognose unbrauchbar machen.

Ich glaube der bessere Ansatz ist, zu schauen, wie die Nutzer selbst die Objekte sehen. Verlängern sie die Mietverträge? Können ausziehende Mieter ersetzt werden? Welche Kosten entstehen dadurch? Wollen Banken diese Objekte finanzieren?
Auf diese Fragen kommt es letztendlich an. Und so lange das der Fall ist, haben diese Objekte eindeutig einen Wert.

Welcher Ansatz nun besser ist, können wir nicht abschließend ausdiskutieren. Aber falls Du Recht hast, werden wir das schon in ein paar Jahren wissen. Bisher geht das Konzept auf. Objekte, die bereits älter als 30 Jahre sind, zeigen, dass die Nutzungsdauer auch deutlich länger sein kann, als die steuerlich veranschlagte Nutzungsdauer von 33 Jahren. Aber ganz sicher werden wir wohl erst in 20 Jahren sein. Insofern müssen wir uns wohl noch etwas gedulden.

Bleib gesund.

MfG JE

[Wertanalyst]

Zum Thema Neubauvorhaben:
K1K1 (Beitrag Nr. 1.918), philojoephus (Beitrag Nr. 1.932) und Kampfkater (Beitrag Nr. 1.933) haben die These aufgestellt, dass es an den DeFaMa-Standorten nur wenige Neubaumöglichkeiten gibt.

Dies hat mir nicht eingeleuchtet, da eine Kommune doch Interesse daran haben sollte, dass viele Lebensmittelmärkte / Fachmärkte angesiedelt sind, denn so haben die Anwohner eine breitere Auswahl, was einen Gewinn an Lebensqualität bedeuten sollte.


Zur kritischen Prüfung habe ich einen befreundeten Gewerbeimmobilienentwickler kontaktiert, dessen Geschäftsmodell es ist, Grundstücke zu kaufen, eine Baugenehmigung für Hotel/Bürohaus/stand alone Lebensmittelmarkt/Fachmarktzentrum zu beschaffen und dann vor Spatenstich per Forward-Deal an institutionelle Investoren zu verkaufen.

Und siehe da, obwohl ich dagegen argumentiert habe, hat er die aufgestellte These vollumfänglich bestätigt:
In städtischen Gegenden sei ein Neubau von Lebensmittelmärkten so gut wie unmöglich, da die Stadt an einem effizienten Flächenverbrauch interessiert sei. Das bedeutet, das nur platzsparende „Mixed-Use“ Immobilien genehmigt werden – also auf dem Supermarkt drauf müssen Wohnungen oder Büros errichtet werden.
Das Platz-Argument in der Stadt finde ich nachvollziehbar.

Aber auch in ländlichen Regionen würden Neubauprojekte häufig an der Gegenwehr von Anwohnern scheitern, die wiederum die Lokalpolitik auf den Plan ruft, die dann keine Genehmigung erteilt.
Auch auf dem Land seien Neubauten von FMZ und stand-alone-Supermärkten „auf der grünen Wiese“ dadurch sehr schwierig.


Warum die Anwohner dagegen sind, erschließt sich mir zwar nicht, aber die Tatsache dass es so ist, ist werterhöhend für die bestehenden Standorte und relativiert das Risiko, dass nebenan neue Konkurrenz errichtet wird.

[supialexi2]

Grundsätzlich müssen wir sehen Herr Schrade mit der defama eine Marktlücke als lukativ ausgemacht hat , das bearbeitet und entsprechend weiterführt.
Das ist eben sehr günstige Preis den der Markt stellt bei gebrauchten Objekten, gaube unter 15 Jahre war noch kein, in Einzelfällen kauft man auch 45 Jahre alte Objekte, dieprima in Schuss sind oder revitalisiert wurden. In der Regel hat man mindestens2 Mieter für 4 oder mehr J Jahre fest. Man kaufte bis vor 1,5 Jahren höchstens zur neun fachen Jahresmiete; dann kaufte man sehr vereinzelt auch mal1 Objekt mit nur einen Mieter und vereinzelt auch mal leicht über 11fachen Miete; so kann man nicht nur alle Obbektkosten inkl Zins und 4,5% bis 5% Tilung, insgesamt verdienen Objekte zusammen alle Firmenkosten, inkl da 20 Leuten Personal.
Es gibt zig andere Gesellschaften, die viel Jüngere Objekte, auch Neubauten kaufen. Doch da erreichen sie selten mehr als 4% Mietrendite oftmals noch weniger.

Das Alter der Ankäufe, der geringe Mietwertfaktor, bei erst sehr wenig Eigenkapital aber hoher Tilgung, ssind weitere Merkmale des defama Geschäftskonzeptes.

Wer gerade die Vorteile, oder das defama anders macht, kritisiert, kennt wohl defama nicht. Überhaupt fraglich ob ein Investment in dieser profitabelen Marklücke für ihn das richtige ist!?

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.573.674 von supialexi2 am 28.07.20 19:35:14

Von gestern Abend

https://www.wallstreet-online.de/nachricht/12772014-dgap-new…

"Die Guidance für das Gesamtjahr 2020 belässt der Vorstand unverändert bei einem FFO von rund 5,7 Mio. EUR bzw. 1,30 EUR je Aktie und einem Nettogewinn nach HGB von rund 2,5 Mio. EUR bzw. 0,56 EUR je Aktie. Zwar zeichnet sich aktuell ab, dass die Ziele insbesondere beim FFO als zentraler Steuerungsgröße übertroffen werden könnten. Da jedoch nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich aufgrund der Corona-Krise in den kommenden Monaten entgegen der momentanen Einschätzung doch noch erhöhte Mietausfälle ergeben könnten, verzichtet DEFAMA zum aktuellen Zeitpunkt auf eine Prognoseanhebung."

"Einschließlich der jüngst vermeldeten Zukäufe des toom Baumarktes in Anklam und der Photovoltaikanlage in Zeitz liegt der annualisierte FFO des aktuellen Portfolios bei 6,7 Mio. EUR, entsprechend 1,52 EUR je Aktie. Der Vorstand geht davon aus, den annualisierten FFO mit den vorhandenen liquiden Mitteln noch weiter steigern zu können. Per Ende 2020 soll diese Kennzahl bei mindestens 7 Mio. Euro liegen."

[kronos01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.576.965 von Strive_and_Prosper am 29.07.20 07:41:37

Also ich hoffe doch, das Sei bei deutlich über 7 Mio liegt, sonst würden ja in den nächsten 5 Monaten gerade einmal 300.000 neu hinzukommen

PS: Wäre aber auch kein Beinbruch wenn es "nur" auf 7 Millionen hinauslaufen sollte, auch dann wäre die Aktie weiterhin alles andere als teuer.

LG

[babbelino]

@Joe

Vielen Dank für Deinen Beitrag. Der besseren Übersicht halber verzichte ich darauf, die von Dir gemachten Äußerungen in Deinem Posting zu kommentieren.

In Bezug auf Defama erscheinen mir folgende Punkte wichtig:
1. Defama ist an Standorten aktiv, deren Bodenrichtwert je qm sehr gering ist. Über das gesamte Portfolio gerechnet liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert je qm nur bei 46,50 Euro. An 25 von 37 Standorten wird dieser Wert sogar deutlich unterschritten. Zum Vergleich: Gute Ackerflächen, d.h. mit einer hohen Bodenpunkten und naher Hoflage im Umfeld von Großstädten werden ähnlich hoch bewertet.
2. Das Grundstücksvermögen hat gemessen am Bodenwert per Ultimo 2019 einen Wert von 18 Mio. gehabt. In Bezug auf den Marktwert der Immobilien in Höhe von 137 Mio. entspricht dies einem Verhältnis in Höhe von 13%. Das ist ein sehr geringer Wert. Daraus folgt, das der Zustand der Immobilien und die daraus erwarteten Cashflows von entscheidender Bedeutung für die Bewertung der Defama sind.
3. Rund 79% der Mietfläche (115.706 qm) ist älter als 20 Jahre. 65% der Mietfläche (95.369 qm) ist sogar älter als 25 Jahre. Ich bin mir sicher, dass viele dieser Flächen in den kommenden Jahren vor Revitalisierungsmaßnahmen stehen. Dazu folgende Rechnung: Unterstellen wir einmal, dass innerhalb der kommenden zehn Jahre ein Drittel der Fläche mit einem Alter über 25 Jahren neu gebaut / saniert werden muss und das dies pro qm 1000 Euro kostet (Du schriebst in Deinem Posting, dass TLG für 1300 Euro /qm neu gebaut hat, hattest aber auch die geringeren Kosten für Baumarkprojekte ins Feld geführt). Dies würde bedeuten, dass verteilt über einen Zeitraum von zehn Jahren 28,6 Mio. Euro (30% v. 95.369 qm mit Baukosten von durchschnittlich 1.000 Euro) in die Hand genommen werden müssten.

Wie ist dieser Wert zu beurteilen? Zunächst einmal halte ich ihn für konservativ und rechne mit höheren Kosten. Die vor einem Neubau stehenden Flächen müssten erst entmietet und dann neu gebaut werden. Das bringt zusätzliche Kosten und Mietausfälle mit sich. Zu denken sollte auch geben, dass der Betrag von 28,6 Mio. Euro immerhin mehr als dem vierfachen des für 2020 erwarteten FFO entspricht. In einem DCF-Modell hinterlässt das tiefe Spuren in der zehnjährigen Detailplanungsphase.

Um es klar zu sagen: Auch die Konkurrenten FCR und Deutsche Konsum haben mit dieser Thematik zu kämpfen. Zugunsten von Defama lässt sich auf die HGB-Bilanzierung verweisen, die über Abschreibungen zumindestens einen Teil des Werteverzehrs erfasst. Allen Geschäftsmodellen ist aber gemein, dass sie in meinen Augen zu "front-end-loaded" sind. Die Erträge werden jetzt vereinnahmt, die Kosten fallen erst in der Zukunft an.

Auf diese Weise werden Investoren auf den ersten Blick hochattraktiven Mietrenditen gekoppelt mit attraktiven Dividenden vermeintlich wertbeständige Immobilienanlagen "verkauft". Das Problem der unattraktiven Lage (erkennbar an der geringen Bodenbewertung) und das Alter der Immobilien bedingen aber, dass in kommenden Jahren Instandhaltungsaufwendungen und Investitionen anfallen, die der normale Anleger nicht auf der Uhr hat.

@supialexi2

Herr Schrade hat dieses Konzept meines Wissens nicht erfunden. Er hat bei FCR gearbeitet, bevor er Defama gegründet hat.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.573.548 von Wertanalyst am 28.07.20 19:26:37

Zum Punkt "grüne Wiese":

Es gibt deutschlandweit jeweils großräumige Flächennutzungsregelungen.

Somit kann ein expansionswilliger Discounter nicht auf einer "weiteren grünen Wiese" neu bauen oder eine bestehende "Tennishalle" durch einen neuen Lebensmittelmarkt ersetzen.

Gibt Obergrenzen, die in den Standorten der Defama wohl ausgeschöpft sind, ohne dass ich die jeweils genauen Raumordnungsplanungen der Gebietskörperschaften kenne.

Deshalb kann auch ein williger Bürgermeister und Gemeinderat nicht in 5 Kilometer Entfernung eines bestehenden Marktes einen weiteren ansiedeln lassen. Wenn der Bedarf gedeckt ist nach dem Vorgaben der großräumigen gemeindeübergreifenden Festlegungen.

Kenne in der Praxis Fälle, da hat Aldi, Lidl etc einen bestehenden Standort in einer größeren Microlage (Mittelstädte) geräumt, also wurde abgerissen, einer anderen Nutzung zugeführt, und mit einem Ersatzbau an einer noch verkehrsgünstigeren Lage ersetzt. Kosten spielen da keine Rolle, Märkte waren nie abbruchreif.
Aber auch hier kam es in dieser Zone saldiert zu keinem zusätzlichen Discountermarkt.

[The_Jackal]

Interessant, Kampfkater.
Auch da denke ich an gefühlt z.T. kaum noch nachvollziehbare Standorte von K+K - Märkten, bei uns im nahegelegenen Ibbenbüren.... dort lagen 2 sehr große Supermärkte tatsächlich direkt gegenüberliegend an einer Kreisstraße. Gut, möglicherweise hing dies mit eben der Kreisstraße zusammen und die Märkte adressieren die jeweiligen Siedlungsgebiete..... also "einmal für links, einmal für rechts". Ein komisches Bild war`s trotzdem, nun wird ein K+K abgerissen und durch einen Aldi ersetzt. Und das natürlich in gewohnter Schnelligkeit.

[erfg]

Der Renditeoptimierer:

https://boersengefluester.de/defama-deutsche-fachmarkt-der-r…

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.579.314 von babbelino am 29.07.20 11:06:33

Hallo Babbelino,

diese Punkte sind alle valide.

Aber erneut ergibt sich nur ein vollständiges Bild, wenn man deinen Investitionsbedarfen die höheren Mieteinnahmen aus den aufgewerteten Immobilien gegenüberstellt.

Wie Joe schon schrieb, wenn dieser Quotient - wie bei Radeberg - vorteilhaft ist, können sich Neuinvestitionen genauso rentabel rechnen wie der aktuelle Bestand.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.579.314 von babbelino am 29.07.20 11:06:33

Zitat von babbelino: =https://www.wallstreet-online.de/userinfo/658333-supialexi2]…

Herr Schrade hat dieses Konzept meines Wissens nicht erfunden. Er hat bei FCR gearbeitet, bevor er Defama gegründet hat.

[/url]

Wir werden wohl alle nicht genau wissen, was Herr Schrade während seiner verschiedenden Tätigkeiten, dachte und sich überlegte. Die FCR hat ein ganz anderes Konzept! Halte aber für wahrscheinlich bei der Tätigkeit dort, man dann die Ineffektivitäten erlebt und daraus aufbauend Überlegungen aanstellt.

Hier passt gut, daß man entdeckte, wie niedrig kleine Fachmarktzentren gehandelt werden. Eenzelne keine Objekte als ein größeres Portfolio; habe letzten gelesen, daß , das Ziel einer Gesellschaft sei, für ca 250 mio zu kaufen, und dann mit guten Gewinn, weiter zu verkaufen!

Ein relativ niedriges Eigenkapital, dafür aber hohe Tilgung von Bankkrediten , sind weitere Bestandteile des Geschäftskonzepts.

[babbelino]

@Longtermforever

Mit der Rentabilität habe ich auch nicht das Problem. Mein Problem ist zeitliche Anfall von Ab- und Zuflüssen von Cashflows. Nimm Radeberg:
9 Mio. neue Investition
1,3 Mio. Mietertrag
0,2 Mio. Bewirtschaftungsaufwand
0,27 Mio. Abschreibung
0,11 Mio. Steuern
=0,62 Mio. Ergebnisbeitrag, FFO 0,89 Mio.
Auf den ersten Blick super. Der Zahlungsmittelabfluss ist aber heute und die Mieten kommen über die Laufzeit des Vertrags und sind entsprechend zu diskontieren. Ich würde die Defama anders beurteilen, wenn die in meinen Augen unvermeidliche Instandhaltungsrunde abgeschlossen und damit der Immobilienbestand jung wäre. Ist er aber nicht.

Zukünftig werden also die Aufwendungen steigen, die nicht dem Wachstum, sondern alleine der langfristigen Mietertragssicherung dienen. Im Augenblick ist das anders: Jede Akquisition wird hier im Board begeistert gefeiert. Dass hier ein nicht unerhebliches latentes Investitionsrisiko zusammen mit einem völlig vernachlässigten Zinsänderungsrisiko lauert, wird völlig ausgeblendet.

[hugohebel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.582.515 von babbelino am 29.07.20 15:20:22

m.E. vergisst du schlichtweg den wichtigsten Faktor. Wer dem Vorstand auf twitter folgt bekommt das vlt. eher mit da er es häufiger postet. Die Mietvertragsverlängerungen die man momentan aushandelt bringen erheblich mehr Miete als vorher gezahlt worden sind.

Hier ein paar Beispiele aus Twitter

Matthias Schrade
@kungler
·
21. Juli
Mal wieder ein paar nette Mieterfolge:

- Vertrag mit +140% Miete bei leicht verkleinerter (besser gelegener) neuer Fläche erhalten

- Bäcker stimmt künftig +200% Miete bei doppelt so großer Fläche zu

- Dienstleister stimmt +151% Miete bei etwa anderthalb so großer Fläche zu

Matthias Schrade
@kungler
·
21. Juli
(der letzte ist der schonmal erwähnte, der einer um 85% erhöhten qm-Miete zugestimmt hat, dem wir "nur noch" schonend beibringen mussten, dass er umziehen soll - zugunsten des zweiten genannten - was er nun macht und gleich noch vergrößert)


Matthias Schrade
@kungler
·
15. Juli
Mal wieder ein Vertrag bis 2030 verlängert, diesmal bei +30% erhöhter Miete. Zwar bloß ein "mittelkleiner" Mieter, aber trotzdem immer wieder schön.

Zitat von babbelino: @Longtermforever

Mit der Rentabilität habe ich auch nicht das Problem. Mein Problem ist zeitliche Anfall von Ab- und Zuflüssen von Cashflows. Nimm Radeberg:
9 Mio. neue Investition
1,3 Mio. Mietertrag
0,2 Mio. Bewirtschaftungsaufwand
0,27 Mio. Abschreibung
0,11 Mio. Steuern
=0,62 Mio. Ergebnisbeitrag, FFO 0,89 Mio.
Auf den ersten Blick super. Der Zahlungsmittelabfluss ist aber heute und die Mieten kommen über die Laufzeit des Vertrags und sind entsprechend zu diskontieren. Ich würde die Defama anders beurteilen, wenn die in meinen Augen unvermeidliche Instandhaltungsrunde abgeschlossen und damit der Immobilienbestand jung wäre. Ist er aber nicht.

Zukünftig werden also die Aufwendungen steigen, die nicht dem Wachstum, sondern alleine der langfristigen Mietertragssicherung dienen. Im Augenblick ist das anders: Jede Akquisition wird hier im Board begeistert gefeiert. Dass hier ein nicht unerhebliches latentes Investitionsrisiko zusammen mit einem völlig vernachlässigten Zinsänderungsrisiko lauert, wird völlig ausgeblendet.

[babbelino]

@hugohebel

Das betrifft ganz normale Mietvertragsverlängerungen, welche nicht mit hohen Investitionen einhergehen. Du hast die Problematik nicht verstanden, fürchte ich.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.582.515 von babbelino am 29.07.20 15:20:22

Du bringst mit Radeberg das Beispiel ja selbst: 0,89 FFO Beitrag - also ist die Investitionssumme zumindest Cashtechnisch nach 10 Jahren wieder drin, und ich bezweifle, dass man Silberbergwerk dann schon wieder abreißen muss.

Und von den 39 Märkten muss vermutlich jetzt nicht gleich jeder in der kommenden Dekade saniert oder gar neu gebaut werden, bzw. nicht zwingend die via Afa „vorgesparten“ Ergebnisbeiträge massiv übersteigen.

Aber um dieses Thema jetzt zumindest von meiner Seite zu beenden: immer selber eine eigene Analyse, Bewertung und Risikobeurteilung (zB lässt sich Mietentwicklung pro qm etc. wunderbar im GB tracken und auch über Ad hoc informiert der Vorstand mustergültig sollte etwa „anstehen“) vornehmen und ggf einfach von der Aktie Abstand halten, was absolut nicht verwerflich ist.

Viele Grüße
LTV

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.582.836 von hugohebel am 29.07.20 15:41:21

Positiver ROI aus Mietvertragsverlängerungen

Hallo Hugohebel,

Das ist auch meine Sichtweise. Defama erschließt sich hier eine neue Quelle für Wertsteigerungen und die Banken werden Umbaumaßnahmen gerne finanzieren.
Ich will auch ein m.E. sehr passendes Beispiel von Twitter anfügen:

Matthias Schrade @ Kungler - 11. Juni:
"Kollege* stellt mir das detaillierte Konzept zur kompletten Neuaufstellung eines unserer Objekte vor. War selten spontan so begeistert! :-)

Und selbst wenn die von ihm euphorisch eingeschätzte Verdoppelung der Miete in dieser Dimension nicht eintritt, lohnt der Umbau sich allemal.

*strenggenommen ein externer Makler, aber diese Bezeichnung wird seiner Rolle wahrlich nicht gerecht.

Neben der erwarteten Rendite ist das Schönste daran: Wenn das so klappt, würde es eines unserer schäbigsten Objekte auch optisch zu einem echten Schmuckstück machen "

Am Ende kommt es darauf an, dass DEFAMA die richtigen Standorte mit einer guten Microlage besetzt hat. Dies ist m.E. der Fall. Dann sollten sich notwendige Investitionen - insbesondere in diesem Niedrigzinsumfeld - allemal lohnen. Erneuerte Objekte könnte man auch sehr gut weiterverkaufen.

Gruß,

Johannes

Zitat von hugohebel: m.E. vergisst du schlichtweg den wichtigsten Faktor. Wer dem Vorstand auf twitter folgt bekommt das vlt. eher mit da er es häufiger postet. Die Mietvertragsverlängerungen die man momentan aushandelt bringen erheblich mehr Miete als vorher gezahlt worden sind.

Hier ein paar Beispiele aus Twitter

Matthias Schrade
@kungler
·
21. Juli
Mal wieder ein paar nette Mieterfolge:

- Vertrag mit +140% Miete bei leicht verkleinerter (besser gelegener) neuer Fläche erhalten

- Bäcker stimmt künftig +200% Miete bei doppelt so großer Fläche zu

- Dienstleister stimmt +151% Miete bei etwa anderthalb so großer Fläche zu

Matthias Schrade
@kungler
·
21. Juli
(der letzte ist der schonmal erwähnte, der einer um 85% erhöhten qm-Miete zugestimmt hat, dem wir "nur noch" schonend beibringen mussten, dass er umziehen soll - zugunsten des zweiten genannten - was er nun macht und gleich noch vergrößert)


Matthias Schrade
@kungler
·
15. Juli
Mal wieder ein Vertrag bis 2030 verlängert, diesmal bei +30% erhöhter Miete. Zwar bloß ein "mittelkleiner" Mieter, aber trotzdem immer wieder schön.

Zitat von babbelino: @Longtermforever

Mit der Rentabilität habe ich auch nicht das Problem. Mein Problem ist zeitliche Anfall von Ab- und Zuflüssen von Cashflows. Nimm Radeberg:
9 Mio. neue Investition
1,3 Mio. Mietertrag
0,2 Mio. Bewirtschaftungsaufwand
0,27 Mio. Abschreibung
0,11 Mio. Steuern
=0,62 Mio. Ergebnisbeitrag, FFO 0,89 Mio.
Auf den ersten Blick super. Der Zahlungsmittelabfluss ist aber heute und die Mieten kommen über die Laufzeit des Vertrags und sind entsprechend zu diskontieren. Ich würde die Defama anders beurteilen, wenn die in meinen Augen unvermeidliche Instandhaltungsrunde abgeschlossen und damit der Immobilienbestand jung wäre. Ist er aber nicht.

Zukünftig werden also die Aufwendungen steigen, die nicht dem Wachstum, sondern alleine der langfristigen Mietertragssicherung dienen. Im Augenblick ist das anders: Jede Akquisition wird hier im Board begeistert gefeiert. Dass hier ein nicht unerhebliches latentes Investitionsrisiko zusammen mit einem völlig vernachlässigten Zinsänderungsrisiko lauert, wird völlig ausgeblendet.

[supialexi2]

Das Grundprinzip ist ja günstig zu kaufen. Und das sind nunmal, kleinere und ältere Objekte.
Es mag Gesellschaften o Fonds geben die nur in Neubauten mit vielleicht 4% Rendite investieren. Die Vib Vermögen AG hat viel davon, in den letzten 7 Jahre waren wohl über 90 %Neubauten, nur da sorgen Vorstand und Aufsichtsrat, jetzt für eigene volle Taschen mehr denn je.

babbelino, grundsätzlich finde ich gut u richtig, daß auch negative Fakten beleutet werden! Es kann nicht sinnvoll sein, wenn wir uns gegenseitig erzählen wie toll defama sei, und uns gegenseitig versichern die "beste Anlage" gefunden zu haben!
Gerade in der Disskussion zeigt sich wie belastbar all das ist , was für eine Anlage hier spricht.

Man kauft alte Märkte billig, die jedoch für einige Jahre vermietet sind. Wie überall im Leben geht es auch um Verhandlunggsgeschick bei neuen Mietverträgen. Ein 10 oder 15 Jahresvertrag mit bonitätsstarken Konzernen, lässt sich leicht finanzieren und auch gut weiterverkaufen.

Das wissen auch die Mieter und werden etwas dafür haben wollen, niedrigere Miete, kostenlose Monate,Befreiung von bestimmten Nebenkosten oder Umbauten etc. Schrade hat dazu gesagt, daß man auch gern langfristig abschliesst, will aber dafür kein Geld ausgeben, oder niedrige Mieten.
Entsprechend pokert man! Alle Bankerbindlichkeiten wurden bei Kauf für 10 Jahre festgeschrieben (2,40%), so ergibt sich jetzt rechnerisch noch ca 7,5 Jahre Festschreibung.

Das Konzept ist eben nicht möglichst nur Neubauten zu verwalten. Man will günstig kaufen mit wenig Eigenkapital und so sofort ab dem ersten Monat verdienen! Es werden 4 bis 5% getilgt, ein wenig kostet die Kleinere Instandhaltung, aber der Rest was als Mieten reinkommt ist nur für Abschreibung, Kosten d Gesellschaft inkl hoher Personalkosten ( ausdrücklich möchte jetzt mal erwähnenn das die Vorstandsvergütung bestimmt nicht überhöht ist. Für die Leistung, soweit wir das beurteilen können, wäre Schrade ehr mehr wert), und für den Gewinn und der Dividende der Aktionäre.

So wie ich das verstanden habe, war Radeberg, eine einmalige Sache, die man erkannt hat; wäre das früher schon klar gewesen hätte man sicher nie so billig (5,5 mio euro) zur 7,1 fachen Miete einkaufen können. Und richtig genug lag wohl für den aktuellen Bau, die nicht mal die notwendige Genehmigung vor.
Doch die Bürger und die Politik wollten die Erneuerung u Vergrösserung. So waren es nur wenige Monate die man aus dem Plan war; nur die Mieter waren alle gekündigt, einige blieben dann doch noch ein paar Monate aber für viele Flächen erhielt man einige Monate keine Miete. Auch jetzt beim Bau erhält man keine und zusätzlich führen die aktuellen Bauaufwendungen jetzt zu niedrigen Überschüssen , also ohne Neubau hätte man in 2019 u erstes Halbjahr2020 weniger Aufwendungen und mehr Gewinn erreicht.

Ideal für defama wäre es, wenn möglichst 100% vermietet ist ,Mieten steigen leicht durch Indexvereibarungen, oder neue Mietverträge zu etwas höheren Mieten; so lief das bisher meistens , nur selten hat man einen Mieter verlohren, noch seltener konnte man eine Fläche nicht vermieten, oder musste in zwei Fällen, mit der Miete runtergehen! Auch dann braucht man nach vielleicht 20 jähriger Haltezeit nicht neu bauen (und das Objekt war bei Kauf evtl 22 Jahre alt, wohl nie jünger als 13 Jahre, !
Da man ja nach 15 Jahren im Objekt schuldenfrei ist (wenn man die Sicherheit zur hoch Valutierung nicht genutzt hat) verdient man klotzig und könnte wenn ein anderes Objekt schlecht läuft, ähnlicher Grösse, mit durchziehen. Bei einem Objekt wo große Mieternachfragen zu hohen Mietpreisen besteht, baut man neu. Andere Objekte kann man verkaufen, oder noch ganz billig als LAger vermieten.
Dann ist mir gerade die Idee gekommen, daß wenn ein Objekt nach vielen Jahren der Nutzung leer ist,und keine Änderung in Sicht das dann an einen Verein vor Ort verschenkt bzw für 20 tsd oder so abgibt, der Verein macht mit Eigenleistung zum Sportplatz oder Vereinsheim, und für das Grundstück kassiert man in künftigen Jahren Erbpacht, was die Mitglieder auch noch aufbringen könnten!

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.582.836 von hugohebel am 29.07.20 15:41:21

Wer dem Vorstand auf twitter folgt bekommt das vlt. eher mit da er es häufiger postet.

wie ist der Link.

Versehe das nicht jeder (Mist) wird groß geepostet was man auf der homopage von defama lesen, häufiger hat man chon woanders das gelen; aber das nur einmal irgendwo steeht, wird hier nicht einestellt. 💩😟

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.579.314 von babbelino am 29.07.20 11:06:33

@ babbelino Beitrag Nr. 1.945 und Beitrag Nr. 1.951

Ehrlich gesagt verstehe ich die Argumentation mit dem Bodenrichtwert nicht. Aus meiner Sicht haben diese Immobilien einen Wert, weil auf ihnen (großflächiger) Einzelhandel betrieben werden darf. Ein Abriss der Gebäude und Verwertung zum Bodenrichtwert wäre doch der Worst Case, der zeigt, dass man sich in dem Standort total geirrt hat.

Du schreibst, dass die „erwarteten Cashflows von entscheidender Bedeutung für die Bewertung der Defama sind“. Da stimme ich Dir voll und ganz zu. Aber das gilt für jedes Investment nicht nur für die DeFaMa.

>> Rund 79% der Mietfläche (115.706 qm) ist älter als 20 Jahre. 65% der Mietfläche (95.369 qm) ist
>> sogar älter als 25 Jahre. Ich bin mir sicher, dass viele dieser Flächen in den kommenden Jahren vor
>> Revitalisierungsmaßnahmen stehen.
Stimmt, hat der Vorstand ja auch gesagt. Aber vermutlich bei deutlich weniger Flächen und zu geringeren Kosten für die DeFaMa als Du denkst. Wie ich schon in meinem Beitrag Nr. 1.932 andeutete, sagt das Baujahr relativ wenig über den Zustand einer Immobilie aus, wenn man nicht weiß, was zwischendurch noch gemacht bzw. investiert wurde.
In der Anfangszeit der DeFaMa habe ich den Vorstand bei älteren Objekten immer nach dem Zustand gefragt und sie mir teilweise auch selbst angesehen. Mit Baujahr 1991 ist Pasewalk z.B. ein Objekt, das fast 30 Jahre alt ist. Nach Deiner Theorie ist da also erheblicher Revitalisierungsbedarf. Ich habe mir das Objekt selbst angesehen. Die Immobilie ist tip top - u.a. weil der Vormieter zwischenzeitlich das Dach erneuert hatte. Ich bin um das Gebäude rings rum gegangen. Da blättert nicht mal irgendwo Farbe ab. Kein Rost. Nichts. Und fünf der sechs Mieter haben da auch in den letzten Jahren in die Flächen investiert (neue Ladenbaukonzepte), was mir zeigt, dass die an den Standort glauben.
Dagegen ist Löwenberg erst im Jahr 2003 gebaut worden und somit noch nicht einmal 17 Jahre alt. Aber da könnte ein Neubau erfolgen. Ich habe mir das Objekt vor zwei Wochen angesehen. Zwei der drei Gebäude machten einen guten Eindruck - auch das Gebäude in dem Aldi drin ist. Ich bin mir ziemlich sicher, dass nicht der Zustand des Gebäudes das Problem ist, sondern das Aldi Nord überall sein neues Konzept umsetzen möchte und dafür das Gebäude erweitert werden muss, was da nicht ohne weiteres möglich ist. Also wird der Vorstand verhandeln. Ist Aldi bereit eine höhere Miete zu zahlen und den Neubau so mit zu finanzieren? Wenn nicht, geht mit großer Sicherheit ein anderer Lebensmittler in diesen Ort, denn außer einem Netto gibt es in dieser wachsenden Stadt im Umland von Berlin keinen anderen Anbieter.
Übrigens zwei der vier Mieter in Löwenberg hatten offensichtlich vor gar nicht langer Zeit ihre Inneneinrichtung neu gestaltet. Das sah alles sehr ansehnlich aus. Das macht kein Mieter, der nicht am Standort bleiben will.
Solche Beispiele zeigen mir, dass es sehr schwer ist, da mit pauschalen Rechnungen ranzugehen.
Ich bin mir ziemlich sicher, dass Herr Schrade nichts macht, was sich nicht rechnet. Er hat selbst eine Menge Geld im Unternehmen. Und trotzdem werden auch ihm Fehler passieren, werden sich Standorte anders entwickeln aus erwartet.

>> Zu denken sollte auch geben, dass der Betrag von 28,6 Mio. Euro immerhin mehr als dem vierfachen
>> des für 2020 erwarteten FFO entspricht. In einem DCF-Modell hinterlässt das tiefe Spuren in der
>> zehnjährigen Detailplanungsphase.
Das ist ein gutes Beispiel dafür, dass es nichts bringt mit pauschalen Gesamtsummen zu rechnen.
28,6 Mio. Euro : 10 Jahre sind 2,9 Mio. Euro pro Jahr und damit nur etwas mehr als die Hälfte des 2020er FFO. Und Du lässt dabei völlig außen vor, dass bei so massiven Investitionen im Anschluss auch die Mieten und der FFO steigt. Und wie wirkt es sich Deiner Meinung nach auf das DCF-Modell aus, wenn die DeFaMa so wie bei Radeberg kein eigenes Geld für die Revitalisierung investieren muss, sondern sogar noch etwas von der Bank wieder bekommt? Mich würde sehr interessieren, wie Du das in ein DCF-Modell gießen würdest?

>> Allen Geschäftsmodellen ist aber gemein, dass sie in meinen Augen zu "front-end-loaded" sind. Die
>> Erträge werden jetzt vereinnahmt, die Kosten fallen erst in der Zukunft an.
Da ist definitiv etwas dran. Bei diesem Geschäftsmodell besteht diese Gefahr. Ich sehe sie ja selbst bei einem der Wettbewerber. Aber letztendlich besteht dieses Problem doch bei jeder vermieteten Immobilie. Und wenn ich’s mir genau überlege, bei allen kapitalintensiven Geschäftsmodellen mit Anlagen, die über lange Zeiträume abgeschrieben werden.
Umso wichtiger ist es sich die handelnden Personen und Objekte anzusehen und kritisch nachzufragen. Bei der DeFaMa glaube ich mich da in guten Händen. Aber ich kann auch verstehen, dass andere da deutlich skeptischer sind und lieber erstmal abwarten.

Für mich war anfangs immer die Frage: Werden die Mietverträge verlängert und was kostet es sie zu verlängern? Das ist aus meiner Sicht die alles entscheidende Frage. Wenn das zu vertretbaren Kosten funktioniert, sind diese Objekte gute Investitionen. Weit besser als einen Neubau zu erwerben.
Bisher konnte die DeFaMa auf dem Gebiet ja auch schon dutzende Male beweisen, dass es funktioniert. Eine interessante Aufstellung diesbezüglich findest Du im Geschäftsbericht 2019 S. 23 und im GB 2018 S. 11. Dort werden auch einige Ausführungen zu dem Thema Mietvertragsverlängerungen gemacht. Ansonsten meldet die DeFaMa erfolgreiche Mietvertragsverlängerungen auch immer mal wieder in den Quartalsberichten und ihren DGAP-Meldungen.

Ich habe Dir aus meinen Notizen mal eine Aufstellung für die ersten sechs Objekte (alle in 2015 gekauft) erstellt, weil die am längsten im Bestand sind:



Man kann sehen, dass die Mieterträge dieser sechs Objekte unterm Strich praktisch unverändert sind und das ohne Investitionen und obwohl man sich von zwei problematischen Mietern in Apolda und Königsee getrennt hat und eine Insolvenz in Schneeberg ausbügeln musste (TEDi ist für AWG Mode rein). Die meisten Ankermieter haben ihre Verträge schon verlängert und das ohne, dass die DeFaMa da investieren musste. Mit Bleicherode und Brand-Erbisdorf sind auch zwei sehr alte Objekte dabei.
Im GB 2018 hatte der Vorstand darüber hinaus aufgeführt: „Insgesamt führten unsere Portfolio-Management-Aktivitäten für diejenigen 14 Objekte, die unser Portfolio per Ende 2016 umfasste, zu einem Anstieg der annualisierten Mieterträge von 4,65 Mio. € beim Kauf auf aktuell 4,77 Mio. €.“

>> Das Problem der unattraktiven Lage (erkennbar an der geringen Bodenbewertung)
Dem würde ich widersprechen. Der Bodenrichtwert in der Pampa sagt nichts darüber aus, wie attraktiv die Lage für einen Einzelhändler ist. Bei dem Objekt in Anklam beträgt der Bodenrichtwert z.B. lächerliche 10 Euro/m². Aber toom hat in der Lage quasi ein Monopol.
Wenn man sich Bodenrichtwertkarten anschaut, erkennt man auch, dass oft für große Flächen der gleiche Richtwert ausgewiesen wird. Aber es macht einen großen Unterschied, ob man auf dem Boden nur Ackerbau oder großflächigen Einzelhandel betreiben darf. Genauso macht es für einen Einzelhändler einen großen Unterschied ob er gut sichtbar an einer Kreuzung oder 300 Meter weiter in der dritten Reihe steht. Aber der Bodenrichtwert kann bei beiden Objekten der selbe sein.

>> Der Zahlungsmittelabfluss ist aber heute und die Mieten kommen über die Laufzeit des Vertrags und
>> sind entsprechend zu diskontieren.
Mit welchem Zinssatz diskontierst Du die Mieten in Zeiten von Minuszinsen?

>> Ich würde die Defama anders beurteilen, wenn die in meinen Augen unvermeidliche
>> Instandhaltungsrunde abgeschlossen und damit der Immobilienbestand jung wäre. Ist er aber nicht.
Verstehe. Aus meiner Sicht wollen die DeFaMa und DKR genau den Beweis erbringen, dass das funktioniert. Das man an den richtigen Standorten auch ältere Objekte mit kurzlaufenden Mietverträgen kaufen kann und das ein gutes Geschäft ist, weil die Mieter die Verträge ohne große Kosten für die Vermieter verlängern. Es gibt Menschen, die sind davon überzeugt, dass das stimmt. Die investieren dann auch in die DeFaMa und es gibt Leute, die nicht glauben, dass es funktioniert. Und die warten ab oder investieren nicht.

Bleib gesund.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Welchen Denkfehler sollte man bei Defama nicht machen?

Sich an den aktivierten Buchwerten für die jeweiligen Grund- und Bodenflächen zu orientieren.

Denn, diese leiten sich von den örtlichen Bodenrichtwerten ab. Diese gelten, Kenner der Materie werden es ja wissen, in Gewerbegebieten unabhängig (!!) mit dem gleichen Wertansatz, egal, wie lukrativ das hierauf betriebene Geschäftsmodell ist.

Es macht einen Unterschied, ob ich ein Alleinstellungsmerkmal (!) habe, dass sehr gute Gewinnrenditen bietet, ohne (!) Konkurrenzmöglichkeit, oder ob ich was betreibe, was keinerlei Reglementierungen und Deckelungen staatlicherseits hat.

Ein gedachter Käufer eines wirklich "in die Jahre" gekommenen Discountermarktes würde nicht nur die reine Gebäuderestwertsubstanz und den Bodenrichtwertpreis (ggf. Abzug der Abbruchkosten) zahlen, sondern auch das "immaterielle immanente Wirtschaftsgut/Recht, dass man auf dieser Fläche einen äußerst lukrativen Lebensmitteldiscounter/Baumarkt oder analoges betreiben kann. Als Eigentümer oder als Vermieter.

Wer hier nur die reine materiell vorhandene Bausubstanz und den "offiziellen" Bodenrichtwert verlangen würde, wäre ein wirtschaftlicher Vollpfosten.

[Kampfkater1969]

Ich würde es begrüßen, wenn "unser" Vorstand nicht nur in anderen sozialen Medien "kunglern" würde, sondern seine dort benannten Infos zu Defama, wohl insoweit keine offiziellen Meldepflichteninhalte, auch hier posten würde.

Oder wäre einer unserer "aktiven Aktionäre" hierzu bereit, diese für Defama relevanten Aussagen und "Kunglereien" hier stets zu verlinken, zu kopieren?

[JohannesWild]

Audio Mitschnitt zu den Halbjahreszahlen ist verfügbar

Hallo,

Der Audio Mitschnitt zur Präsentation der Halbjahreszahlen ist m.E. sehr hörenswert.
https://defama.de/home/investoren/praesentationen/

Gruß,

Johannes

[The_Jackal]

Kurz-Kommentar in der Börse Online Express:

Die Analysten von Metzler hätten das Coverage beim Immobilien-Unternehmen Defama gestartet. Ihr erstes Voting laute: Kaufen.
Positiv würden sie vor allem die geringe Leerstandsquote sehen. Aktuell läge diese bei gerade mal 3,5 Prozent. Selbst in der aktuellen Krise seien Mietstundungen die Ausnahme.

Ihr Fazit: Kaufen, Kursziel: 20,50 Euro.

[Kampfkater1969]

Heute neues All time high im Kurs.

[kronos01]

Hallo zusammen,

da nicht jeder den Mitschnitt hören wird für mich der wichtigste und bis dato m.K. hier noch nicht erwähnte Punkt:

Im Zusammenhang mit Zeitz wurde ja von Vier Objekten gesprochen, von denen dann bis dato "nur" Zeitz kam. Man ist bei den anderen drei Objekten noch im Gespräch. Aktuell hängt es wohl nur an der mit eingebundenen Bank das noch kein Ergebnis vorliegt, was genau mit der Bank noch zu klären ist hat er aber nicht ausgeführt. Herr Schrade ist aber weiter positiv dafür gestimmt, noch zu einem Ergebnis innerhalb der nächsten Monate zu kommen, zumal der Verkäufer mehrmals bestätigt hat an ihn verkaufen zu wollen und die Objekte nicht weiter aktiv am Markt anbietet.

Drücken wir mal die Daumen dafür, das er Recht behält, dann wäre das sicherlich sehr nice

Lg

[supialexi2]

Das wäre in diesem Jahr noch zwei oder drei Objekte einkaufen,auch wenn die nurje 150tsd bis 400 tsd Jahresmiete einbringen.
Überrhaupt, Schrade sagte mal, dass man gerade die kleinen Objekte , wohl so bis 400 tsd Jahesmiete, da bei solch relativ kleinen Volumen Anleger weenig Interesse haben. Institutionelle, wie Fonds , Versicherungen kaufen dann lieber ein großes Zentrum, oder evtl ein fertigen Portfolio.
Okay! Aber gerade die großen Zenter mit Jahresmieten von 700 tsd bis 1.3 mio, konnte man sehr güünstig einkaufen. Das ist schön für die defama, aber es ist dann anders als Schrade es mal erklärte.

[kronos01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.609.824 von supialexi2 am 31.07.20 15:30:05

Nein Supi,

das ist nicht anders als er es erklärt hat.

Herr Schrade hat auch immer betont, dass es sein kann das man z.B. auch mal mehr zahlt wenn es sich insgesamt lohnt und gerade bei Zeitz hat man ja ein Schnäppchen vor dem Herrn gemacht. Er hat immer nur darauf hingewiesen, dass bei den angestrengten Multiplen, in der Regel nur kleinere Zentren in Frage kommen und man damit zumeist in Ost/Norddeutschland landet da im Süden der Repuplik in der Regel niemand so günstig verkauft.

Lg

[Michale]

Das Transkript der Telefonkonferenz ist auf der Homepage von DeFaMa jetzt eingestellt.
Hier eine Kopie zum Nachlesen:

Transkript der Telefonkonferenz am 29.07.2020
anlässlich der Halbjahreszahlen 2020
Vortrag Matthias Schrade
Ich werde meinen Vortrag an die Präsentation anlehnen, die auf der Homepage abrufbar ist.
Wir kaufen bestehende Fachmarkt-und-Einkaufszentren mit bonitätsstarken Filialisten als
Ankermietern, in der Regel ohne großen Leerstand oder Investitionsbedarf, meistens im Bereich
zwischen 1 und 5 Mio.€ Kaufpreis. Da wir die Objekte typischerweise zum 10-fachen der
Jahresnettomiete kaufen, landen wir fast automatisch in kleinen bis mittelgroßen Städten in
Nord-und-Ostdeutschland. Wir kaufen die Objekte, um sie dauerhaft zu behalten, haben also
keine Wiederveräußerungsabsicht und erzielen damit zweistellige Renditen.
Im ersten Halbjahr haben wir das Portfolio gegenüber dem Stand von Mitte des letzten Jahres
um 32% ausbauen können. Der Umsatz hat sich parallel um 21% erhöht, das Nettoergebnis
ist analog dazu um 20% gestiegen und die für uns zentrale Kennzahl, der FFO, die Funds
From Operations, sogar um 26%. Ganz wichtig: Die Kennzahl ist pro Aktie von 0,56 auf 0,63 €
gestiegen. Man muss in diesen Zahlen die Belastung aus dem derzeit laufenden Umbau in
Radeberg berücksichtigen, deswegen ist der Anstieg vergleichsweise verhalten ausgefallen.
Wenn das Objekt wie im Vorjahr enthalten gewesen wäre, dann wäre der FFO im ersten
Halbjahr sogar um 40% gestiegen. Wir hatten hier aber natürlich deutlich geringere Mieten und
andererseits deutlich erhöhte Finanzierungskosten. Das Ergebnis ist, dass der FFO „nur“ um
26% gestiegen ist.
Die Corona-Krise… ich würde nicht so weit gehen zu sagen, für uns ist das Thema beendet,
aber auf Folie 5 sehen Sie, für uns ist das Thema schon sehr viel kleiner geworden, als es
noch vor einigen Monaten schien. Wir haben über 90% aller April- und Mai-Mieten erhalten,
für Juni sind bislang schon 97% eingegangen. Man muss erneut betonen, die ausgesetzten
Mieten sind nur gestundet, d.h. es hat zunächst keine Ergebnisauswirkungen. Es sind derzeit
insgesamt etwa 230 T€ aus Corona-Aussetzungen offen, davon entfallen ungefähr 180 T€ auf
namhafte Non-Food-Filialisten. Bei den meisten sind Ratenzahlungen vereinbart und in
einigen Fällen auch schon angelaufen. Kein einziger unserer Mieter hat bis jetzt Insolvenz
anmelden müssen. Von daher sind wir sehr zuversichtlich, dass diese Außenstände zumindest
zum allergrößten Teil am Ende reinkommen werden.
Wir können bisher keinerlei Änderung der Finanzierungpraxis bei den Banken erkennen. Wir
haben auch in den letzten Wochen und Monaten während Corona weitere sehr gute Finanzierungsangebote
erhalten oder abschließen können. Vor diesem Hintergrund keine erkennbaren
Probleme.
Wir haben wie angekündigt planmäßig am 18. Juni 2020 den gesetzlich maximal möglichen
Dividendenabschlag in Höhe von 0,20 € je Aktie ausgezahlt. Wir gehen unverändert davon
aus, dass wir bei der HV im Herbst 2020 den Rest der 0,45 € ausschütten werden. Den Termin
werden wir dann auch in den nächsten Wochen mitteilen und die Tagesordnung veröffentlichen.
Wir haben eine Gesamtliquidität einschließlich noch nicht ausgezahlter Darlehen und verfügbarer
Kreditlinien von ca. 7 Mio. € und können damit Chancen, die sich im Markt ergeben,
auch weiter nutzen.
Ein wichtiges Thema habe ich bereits angeschnitten: Der Umbau in Radeberg ist voll im Plan.
Es gibt keinerlei Verzögerungen durch Corona. Fast alle Vergaben von Aufträgen sind bereits
durch und die Baukosten sind wie man so schön sagt „in line“. Wir gehen davon aus, dass die
Eröffnung Anfang November stattfinden wird. Einige Impressionen dafür, wie umfassend hier
gebaut wird, sind in der Präsentation ersichtlich. Es sind schon erhebliche Fortschritte vor Ort
auch physisch zu beobachten, erste Mietereinbauten sind in einigen Flächen bereits vorhanden
und die ersten Flächen werden dann in absehbarer Zeit schon an Mieter übergeben, so
dass diese dann mit ihrem Innenausbau bereits beginnen können. Mit anderen Worten: Alles
läuft wie geplant. Auf Seite 7 sehen Sie, wie das Silberberg Center künftig aussehen wird. Wer
den alten Zustand geht, weiß, das ist ein Unterschied wie Tag und Nacht – wir stellen hier
faktisch einen Neubauzustand des Objektes her.
Was wir dieses Jahr ebenfalls hatten, waren ein paar schöne Transaktionen. Wir haben das
Einkaufszentrum in Zeitz gekauft mit Kaufland und Toom als Ankermieter, einer Jahresnettomiete
von fast 1,3 Mio. € und einer Investitionssumme von gerade einmal 9 Mio. €. Es ist ein
sehr sehr starker Standort, die Details können Sie auf der Folie nachzulesen. Dies war für uns
die mit Abstand beste Transaktion in der Firmengeschichte bisher und zwar sowohl was die
generierte Nettomiete als auch was den sehr attraktiven Kaufpreisfaktor angeht. Und wir sehen
hier auf mittlere bis längere Sicht sogar noch eine Chance, die Erträge weiter zu steigern.
In Anklam haben wir – ganz frisch – den Toom-Baumarkt gekauft. Das ist der einzige Baumarkt
in weitem Umkreis, es sind fast 40 km bis zum nächsten ernsthaften Wettbewerber. Entsprechend
stark ist der Standort und funktioniert für den Mieter sehr gut. Toom hat vor einem
Jahr in Zuge einer größeren Modernisierung auch langfristig verlängert. Wir haben vereinbart,
dass der Kaufpreis und die genaue Nettomiete erst nach Kaufpreiszahlung veröffentlicht wird,
denn der Verkäufer ist ein Fonds und dieser möchte, dass erst wenn die Transaktion abgeschlossen
ist, die Kennzahlen dann erst in der Öffentlichkeit sind. Aber Sie dürfen davon ausgehen,
dass die Konditionen unsere Renditekriterien erfüllen.
Parallel dazu haben wir eine Solaranlage erworben und zwar auf dem Dach des Objektes in
Zeitz. Nicht weil wir unbedingt Solaranlagen kaufen wollen, sondern um hier die Sicherheit zu
haben, dass nicht ein Externer auf dem Dach Dinge tut, die uns vielleicht nicht so gut gefallen.
Wir haben in diesem Zuge mitgeteilt, dass die Investitionssumme für Solaranlage und der
Baumarkt zusammen bei 8 Mio. € lag und die Erträge daraus zusammen bei über 800 T€
liegen.
Insgesamt haben wir Stand Ende Juli somit 39 Objekte mit einer Vermietungsquote von gut
96%. Wir haben im laufenden Jahr bereits über 2 Mio. € an Zusatzerträgen akquiriert, obwohl
es nur zwei Objekte und die Solaranlage waren. Weiterhin haben wir kein Klumpenrisiko im
Bestand; nur ein einziger Mietvertrag macht über 5% unserer Mieterträge aus, alle „Top 10“-
Mietverträge zusammen gerade einmal 30%. Von daher ist dies aus unserer Sicht ein sehr
risikoarmes Geschäft. Wichtig ist, dass nach wie vor 80% unserer Nettomieten von bonitätsstarken
Filialisten kommen; das habe ich Ihnen auf der Folie 11 noch einmal aufgegliedert.
Wir haben den mit Abstand größte Block im Bereich Lebensmittel mit 47%. Durch die jüngste
Transaktion ist der Bereich „Heimwerker“ – also Baumärkte, Hammer Fachmarkt u. ä. – auf
16% angestiegen. Mode/Schuhe macht lediglich 11% aus und hier wiederum haben wir, wenn
Sie sich die Mieter anschauen, vor allem Deichmann, Takko, KIK, NKD, Ernsting‘s family und
die Kienast-Gruppe (ein weiter großer Player im Bereich Schuhe) – also die preisgünstigen
Discounter in diesem Segment, die auch bei Trends wie E-Commerce oder Corona weitaus
weniger betroffen und demzufolge für uns auch solide Mieter sind.
Bei konjunkturunabhängigen Filialisten sind die Drogeriemärkte drin, aber auch Non-Food-
Discounter wie TEDI und MäcGeiz sowie Dänisches Bettenlager. Gesundheit ist ein größerer
Block. Wir haben viele Ärzte und Apotheken; auch das war ein wichtiger Sektor in den letzten
Monaten durch die Corona-Zeit hindurch. Von daher haben wir insgesamt eine sehr konjunkturunabhängige
und auch, wie sich gezeigt hat, eine Corona-unabhängige Mieterstruktur.
Die Finanzierungsstruktur hat sich nicht verändert. Wir haben weiterhin ca. 60% LTV (Verschuldungsgrad)
bezogen auf die Objektwerte. Die Zinsbindung ist unverändert sehr lang mit
ca. 7,8 Jahren. Hier habe ich die Baufinanzierung von Radeberg ausgeklammert, das ist auch
der einzige größere Block im kurzlaufenden Bereich. Alle anderen Zinsbindungen laufen in der
Regel bis 2025 oder deutlich länger, weil wir normalerweise zum Zeitpunkt des Kaufes mit 10
Jahren Zinsbindung oder länger finanzieren. Die Zinskonditionen haben sich vergünstigt und
waren zuletzt bei 2,26% für das Gesamtportfolio.
Was auch wichtig ist zu wissen, dass keine einzige Bank hat bei uns über 12% Anteil an der
Gesamtverschuldung. Das wird sich mit weiteren Objekten weiter reduzieren. Anklam ist hierbei
noch nicht enthalten. Ich habe es noch nicht nachgerechnet, aber es könnte sein, dass wir
danach schon unter 10% bei jeder einzelnen Bank sind. Wir haben grundsätzlich Annuitäten-
Darlehen, haben dementsprechend langfristig gesicherte Zinsen und viele Jahre Ruhe an dieser
Front.
Unsere Jahresprognose haben wir Anfang des Jahres vor Corona gegeben, haben sie während
Corona mehrfach bestätigt und stellen jetzt fest, nachdem sich die Staubwolken gelegt
haben, dass wir sie unverändert erreichen. Wir glauben aufgrund der derzeitigen Zahlen, dass
wir vor allem beim FFO wohl eher über der Planung rauskommen könnten. Aufgrund der
unverändert bestehenden Unsicherheiten des zweiten Halbjahres, was potenzielle Mietausfälle
von Mietern angeht – die vielleicht jetzt noch zahlen, aber deren Geschäftsgang durch
Corona entsprechend beeinträchtigt ist – sind wir jedoch nicht sicher, ob es nicht doch noch
zu erhöhten Mietausfällen kommt, die sich derzeit nicht absehen lassen.
Deshalb verzichten wir per heute auf eine Anhebung unserer Prognose. Das halten wir nicht
für opportun, solange diese Unsicherheiten noch nicht ausgeräumt sind. Unser Kurs hat sich
erfreulicherweise auch schon wieder von Corona erholt und in den letzten Tagen neue Allzeithochs
markiert.
Fragen der Analysten und Investoren
Andreas Pläsier (Warburg Research):
Ich habe drei Fragen. Zuerst zum FFO, da sind Sie gut unterwegs. Sie sagen für die 5,7 Mio. €,
die Sie als Ziel haben, sehen Sie eine gute Chance, dass man dies übertreffen kann, soweit
COVID-19 keinen weiteren Impact hat. Annualisiert sind wir bei 6,7 und sie wollten ja bei 7
Mio. € landen per Jahresende. Kann man davon ausgehen, dass die 7 Mio. € für 2021 eine
Zielgröße ist, die Sie auf jeden Fall erreichen wollen?
Matthias Schrade:
Sofern wir Radeberg behalten, sind die 7 Mio. € naturgemäß auch die Untergrenze für das
nächste Jahr. Dass hier eventuell noch eine Schippe draufkommen könnte auch durch Zukäufe,
die erst in den nächsten Monaten oder im nächsten Jahr stattfinden, ist klar. Wir müssen
noch ein bisschen was schaffen, diese Lücke von 300 T€, die wir jetzt noch haben. Das werden
wir wohl erreichen durch eine Kombination aus Vermietungserfolgen und auf der anderen
Seite die möglichen Zukäufe; ich gehe davon aus, da kommt dieses Jahr noch was. Wir haben
ja erst gut die Hälfte des Jahres hinter uns und von dieser Hälfte sind ja zwei, drei Monate
quasi Corona-Pause gewesen, was Transaktionen angeht. Insofern bin ich da sehr zuversichtlich,
dass dieses Jahr noch ein paar Meldungen kommen
Andreas Pläsier (Warburg Research):
Sie sagten, Radeberg ist gut im Plan, was das Bauthema angeht, und soll planmäßig im
November eröffnet werden. Wie sieht das mit Anfragen von möglichen Käufern aus und wie
sind Ihre Gedanken überhaupt zu einem Verkauf? Gibt es hier irgendwelche Neuigkeiten?
Matthias Schrade:
Zu Radeberg hatten wir durch Corona und auch weil in den letzten Monaten die Prioritäten
generell andere waren, die Gespräche ein stückweit ausgesetzt. Neuigkeiten im meldefähigen
Bereich gibt es da sicherlich noch nicht. Wir haben jetzt Gespräche wieder aufgenommen,
haben allerdings keinen Zeitdruck, da das Produkt sich ja mindestens bis zur Eröffnung gar
nicht ändert und auch danach in den ersten Wochen und Monaten noch mit sehr guten Laufzeiten
problemlos verkäuflich wäre.
Umgekehrt haben wir erste Indikationen, was Banken sich bezüglich einer Refinanzierung vorstellen
können. Das ist aber noch in einem sehr frühen Stadium. Aber die ersten Zurufe gehen
durchaus in die Richtung, dass man auch über die Baukosten hinaus signifikant höher finanzieren
könnte. Am Ende ist es für uns ein Dreisatz, was ist attraktiver: der Cash-Zufluss aus
einem Verkauf, den wir dann aber neu investieren müssen, oder ein niedrigerer Cash-Zufluss
und Behalten des Cashflows von Radeberg, der dann quasi eine Kompromisslösung wäre. Da
ist nicht klar, in welche Richtung das Pendel am Ende wirklich ausschlägt.
Andreas Pläsier (Warburg Research):
Zum Thema Zinsen – das hatten sie ja schon angesprochen – die Zinsbelastung ist ja in Q2
noch einmal runtergegangen. Wie groß ist das Potenzial noch nach unten? Die Zinsen werden
meines Erachtens nach länger unten bleiben und Sie sagten, in Neuverhandlungen haben Sie
ja bessere Konditionen verhandeln können. Was wäre ein Niveau, wenn man alle Verträge in
diesen Bereich bekommen könnte?
Matthias Schrade:
Wir haben zuletzt routinemäßig eine 1 vor dem Komma bei 10-jähriger Zinsbindung. Dies ist
nicht immer so bei Angeboten, aber sehr häufig haben wir in letzter Zeit einige Darlehen so
abschließen können. Es ist allerdings auch sehr stark vom Einzelobjekt abhängig. Für uns ist
es eigentlich nicht ganz entscheidend, ob wir 1,5 oder 1,8 oder 2 Prozent oder gar 2,5 bezahlen.
Sehr viel wichtiger ist für uns, dass wir wenig Eigenkapital für den Objektkauf einsetzen
müssen, damit wir mit dem vorhandenen Kapital möglichst weit kommen, ohne wieder eine
Kapitalerhöhung machen zu müssen. Das sieht derzeit recht gut aus, wir haben tatsächlich
auch schon Vollfinanzierungen des Nettokaufpreises mit einer deutlichen 1 vor dem Komma
erreicht. Da ist also offensichtlich tatsächlich noch ein bisschen Luft.
Ich sage mal aus dem Bauch heraus, wenn man unser heutiges Portfolio zur Gänze jeweils
bei den gleichen Banken, bei denen es ursprünglich finanziert wurde, heute neu finanzieren
würde: Gegenüber den 2,26%, die wir jetzt ausweisen… ich sage mal 30 bis 40 Basispunkte
könnten vielleicht durchaus noch gehen. Es gibt aber auch Regionen, in denen die Banken
sehr viel zurückhaltender sind. Oder auch Einzelobjekte, wo die Banken sagen, ich finanziere
das Objekt, aber dann mit einem etwas höheren Zins. Wir sind nicht Zins-Optimierer; wir sind
Eigenkapitalrendite-Optimierer. Insofern ist eine niedrigere Eigenkapitalkomponente und ein
etwas höherer Zins mir allemal lieber als die Hälfte des Objekts mit Eigenkapital, aber mit 0,9%
Zins finanzieren zu können.
Stefan Bonhage (Bankhaus Metzler):
Soweit mir bekannt ist, ist Anklam der erste reinrassige Baumarkt, den Sie im Portfolio haben.
Ist das vielleicht eine Asset-Klasse, die Sie in Zukunft verstärkt adressieren wollen, wo Sie
Potenziale sehen? Vielleicht können Sie einmal ein bisschen darauf eingehen, was so die
Chancen/Risiken eines Baumarktes sind im Vergleich zum Fachmarkt.
Matthias Schrade:
Grundsätzlich ist es tatsächlich so, ich mochte Baumärkte schon immer. Dass dieses Segment
einen eher schlechten Ruf hatte, lag glaube ich fast ausschließlich an Praktiker. Praktiker ist
aber kein Beleg dafür, dass Baumärkte nicht funktionieren, Praktiker war eine individuelle Managementproblematik.
Praktiker war auch schon vor vielen, vielen Jahr schon vor dem Börsengang
immer schwierig. Jeder von uns weiß, außer „20% auf alles außer Tiernahrung“ hat man
mit dem Unternehmen nicht wirklich in der Öffentlichkeit etwas verbunden. Und nur mit billig,
billig billig, das konnte auf Dauer nicht funktionieren.
Als Praktiker aus dem Markt ausgeschieden war, war zwar der Ruf dieser Immobilien und der
Asset-Klasse ruiniert, aber de facto war der Preisdruck aus dem Markt raus. Die guten Praktiker-
Standorte sind alle nachbelegt worden und die schlechten waren vorher auch schon
schlecht, die wollte man weiterhin nicht haben. Ich kann mir gut vorstellen, dass wir dieses
Segment tendenziell auszubauen, nachdem die Corona-Zeit gezeigt hat, dass Baumärkte
offensichtlich konjunktur-resistent oder sogar antizyklisch sind.
Hornbach hat gerade Rekordzahlen gemeldet. Die ganze Branche wird ein Rekord-Jahr hinlegen,
das steht jetzt schon fest. Insofern ist der Malus ein wenig gewichen. Wir hatten das in
der Vergangenheit mit Rücksicht auf Investorenbedenken tatsächlich ein bisschen flacher gehalten.
Ich kann mir aber vorstellen, nachdem jetzt jedem klar ist, Baumärkte sind auch ein
interessantes Segment, dass man dieses tendenziell ein Stück höher gewichten kann.
Was ist der größte Nachteil von Baumärkten? Die Drittverwendung eines Baumarktes ist ein
Baumarkt. Man kann einen Baumarkt im Gegensatz beispielsweise zu einem Discounter nicht
so einfach in eine andere Richtung vermieten. Das heißt, wenn ein Baumarkt an einem Standort
nicht mehr funktioniert, dann ist die Drittverwendung in Richtung Fachmärkte sehr sehr
schwierig. Das ist in der Regel nur mit massivsten Investitionen und Umbauten möglich. Oftmals
ist es auch baurechtlich kaum möglich.
Insofern muss man sich gut anschauen, wenn man einen Baumarkt kauft, vor allem einen
einzelnen, ob der auch dauerhaft an dem Standort funktioniert. Denn wenn er nicht mehr dort
mieten möchte, wird es normalerweise auch der Wettbewerber nicht tun und dann geht die
Drittverwertung eher in Richtung Sonderpostenmarkt wie Thomas Philips oder Ähnliches. Wobei
der dann meistens weder die Mieten zahlt, noch die Flächengrößen benötigt – insofern
hätte man dann sicherlich eine Abwertung. Wir haben nur Baumärkte im Bestand, bei denen
wir überzeugt sind, dass sie auch in 20 Jahren noch als Baumarktstandort attraktiv sind, und
das werden wir auch künftig im Einkauf so handhaben.
Christopher Mehl (SRC Research)
Kannst du vielleicht etwas zu deiner derzeitigen Einschätzung der Marktsituation sagen, auch
hinsichtlich des Preisniveaus?
Matthias Schrade:
Ich sehe eigentlich keine Veränderung gegenüber den Vor-Corona-Zeiten, insbesondere nicht,
dass es wieder billiger geworden ist. Unter dem Strich kann man sagen, es ist weitergegangen
wie vorher. Man kann vielleicht sogar möglicherweise eine leichte Tendenz sehen, dass die
Preise leicht gestiegen sind, weil in diesem Segment erkennbar die Corona-Probleme am
kleinsten waren gegenüber beispielsweise dem Shopping-Center-Bereich oder auch dem
Büro-Bereich. Hier ist es ja noch unklar, wie sich das auswirkt; Stichwort Home-Office. Von
daher ist die Nachfrage nach dem sehr risikoarmen Produkt Fachmarktzentren, Nahversorgung,
Supermärkte, auch Baumärkte möglicherweise sogar eher noch gestiegen.
Also unter dem Strich sehe ich jedenfalls nicht, dass es hier eine signifikante Veränderung
gab. Ich sehe weder, dass wir jetzt hier Schnäppchenpreise erwarten dürfen durch Notverkäufe,
wie es damals nach der Finanzkrise war, noch umgekehrt, dass sich die Preise nochmal
deutlich nach oben entwickelt haben. Ich habe aber den Eindruck, dass es eher eine leichte
Tendenz zu noch höheren Preisen gibt.
Thorsten Müller (Lighthouse Corporate Finance):
Ich habe zwei Fragen. Die erste bezieht sich auf die vorgenommenen Aufvalutierungen. Die
sind ja im Prinzip ausschließlich liquiditätswirksam und nicht GuV-wirksam. Gibt es in dieser
Betrachtung Teile, die gegebenenfalls auch Bilanz- oder GuV-wirksam sind?
Matthias Schrade:
Ich habe nicht ganz verstanden, was Sie mit Bilanz- und GuV-wirksam meinen. Grundsätzlich
ist es sehr untechnisch gesprochen so: Das Objekt hat sich verbessert, deswegen ist die Bank
bereit, uns noch einen zusätzlichen Kredit auf das Objekt zu geben. Das heißt, wir kriegen auf
der Passiv-Seite der Bilanz – bezogen auf die letzte Meldung – gute 2 Mio. € zusätzliche Verbindlichkeiten,
auf der Aktivseite gute 2 Mio. € Liquidität und haben, weil diese Verbindlichkeiten
ja auch verzinst werden, in der künftigen GuV dann etwas höhere Zinsen, können aber mit
diesen 2 Mio. € weiter auf Einkaufstour gehen.
Vereinzelt muss man auch Investitionen in das Objekt tätigen. Bei einer der drei Aufvalutierungen,
die wir durchgeführt haben, haben wir bereits Teile der Summe, die wir jetzt bekommen,
insbesondere über Baukostenzuschüsse reingesteckt und werden noch etwas nachlegen
müssen für Umbaumaßnahmen. Aber unter dem Strich setzen wir hier Cash frei, ohne dass
wir Verkäufe tätigen müssen oder sonstige größere Dinge tun müssen.
Thorsten Müller (Lighthouse Corporate Finance):
Dann bitte ich Sie in den nächsten Gesprächen oder auch in der Kommunikation darauf zu
achten, dass das ausschließlich liquiditätswirksam ist, weil einige der Marktteilnehmer, mit
denen ich in den letzten zwei, drei Wochen darüber gesprochen habe, das Ganze so interpretierten,
dass das mit einer Aufwertung von Immobilien zu tun hat, die auch über die GuV läuft.
Das habe ich jetzt schon zwei oder drei Mal gehört, und da ist glaube ich noch ein bisschen
Aufklärungsarbeit notwendig.
Matthias Schrade:
Nach HGB gibt es keine Aufwertung von Bestandsimmobilien. Aber danke für den Hinweis,
ich werde meinerseits diese Aufklärungsarbeit auch noch einmal unterstützen.
Thorsten Müller (Lighthouse Corporate Finance):
Sie hatten angedeutet, dass Sie sich um eine weitere Research-Coverage bemühen. Gibt es
hier neue Meldungen oder neue Überlegungen?
Matthias Schrade:
Gestern ist Metzler mit einem Erst-Research online gegangen. Herr Bonhage hat ja gerade
auch eine Frage gestellt. Das Research ist bereits auf der Homepage auf Englisch zu finden;
die deutsche Version kommt die Tage noch hinterher.
Michael Köhler:
Ich habe noch eine Frage zum letzten Geschäftsbericht. Es konnten von Geschäftsjahr 2018
auf 2019 bei den meisten Objekten die Mieten gesteigert werden; vielen Dank übrigens für die
gute Arbeit. Jedoch wurden bei einigen Objekten stärkere Mietrückgänge verzeichnet: Büdelsdorf
-17,8%, Königsee -17,4% und Puderbach -19,4%. Können Sie hierzu und auch eventuell
zu den Aussichten bei diesen drei Objekten etwas sagen, da möglicherweise mittlerweile etwas
passiert ist und die Mieten wieder angepasst wurden? Und welche Besonderheit gab es in
Sangerhausen, da dort die Mieteinkünfte um 26,6% gesteigert werden konnten?
Matthias Schrade:
Ich fange mal mit Puderbach an. Hier wurde die Miete eines Hauptmieters im Zuge einer
Vertragsverlängerung reduziert. Es war beim Kauf damals schon absehbar, dass der Blick hier
eher ein bisschen nach unten geht. Dort ist außerdem der Fleischer ausgefallen – ein Familienschicksal,
der Inhaber hatte einen Herzinfarkt und die Firma war nicht zu retten. Wir hatten
denselben Mieter auch in Gebhardshain, er hatte zwei Filialen bei uns. Fleischer nachvermieten
ist gelinde gesagt schwierig aus Personalgründen, da Personal in diesem Bereich ganz
schwer zu kriegen ist. In Puderbach hatte außerdem der Voreigentümer provisorisch den ehemaligen
Schlecker – einfach damit er belegt ist – selbst als Drogeriemarkt betrieben, hat das
aber natürlich logischerweise nicht dauerhaft fortgesetzt; auch das war beim Kauf schon bekannt.
Hier arbeiten wir an einer potenziellen Projektentwicklung, haben auch Mietinteressenten
für Teilflächen. Es ist aber ein Objekt, da ist noch einiges an Arbeit zu machen.
In Büdelsdorf war der wesentliche Effekt, dass der größte Mieter ein für uns atypischer Mieter,
nämlich ein Laborunternehmen namens ISG Intermed, das gesamte OG im linken Flügel belegt
hat und eine erhebliche Fläche im EG. Es war beim Kauf ebenfalls schon bekannt, dass
der Mieter wahrscheinlich das Objekt verlässt. Wir konnten ihn immerhin für die EG-Fläche
halten mit einem neuen langfristigen Vertrag. Das linke OG steht aber derzeit leer. Da wäre
ein Fitnessstudio vermutlich zwischenzeitlich sogar schon eingezogen, wenn nicht Corona
diese ganze Branche hart getroffen hätte und alle Gespräche auf Eis erst einmal gelegt worden
wären. Ich bin aber zuversichtlich, dass wir diese Fläche, wenn sich alles ein bisschen
normalisiert, an ein Fitnessstudio vermieten können. Dann hätten wir sogar einen signifikanten
Anstieg gegenüber der früheren Situation beim Einkauf, weil wir die anderen Leerflächen alle
inzwischen haben belegen können.
In Königsee ist ein inhabergeführter Drogeriemarkt nach einem kurz gesagt unbefriedigenden
Mietverhältnis nach langem Kampf im letzten Jahr endlich rausgegangen. Diese Fläche hätten
wir bereits durch einen namhaften Textiler nachbelegt. Er wollte eigentlich zum 01.06.2020
einziehen, der Vertrag liegt unterschriftsreif schon eine ganze Weile herum. Durch Corona
wollte er aber nicht für eine Fläche unterschrieben, die er dann sofort wieder schließen muss.
Nach aktuellem Stand wird der Vertrag aber nun doch geschlossen in den nächsten Wochen
und der Einzug findet dann spätestens Anfang nächsten Jahres, vielleicht sogar doch noch
dieses Jahr statt. Die Leereinheit wäre dann komplett zu. Die Miete ist dann auf dem Niveau,
wo sie vorher auch war – nur mit dem Unterschied, dass der Textiler seine Miete sehr wahrscheinlich
zahlen wird, der Vormieter hat sie nicht gezahlt.
In Sangerhausen hatten wir einige erfreuliche Mieterfolge. Unter anderem haben wir den TEDIMietvertrag
signifikant verlängert und in dem Zuge die Miete auch deutlich erhöhen können
durch eine kleine Investition. Und wir hatten hier auch ein paar kleine Einheiten, die wir gut
vermieten konnten. Das sind in absoluten Zahlen keine riesigen Sprünge, aber in Prozent
bezogen auf das Objekt war das natürlich eine schöne Wertsteigerung.
Wir haben allerdings in anderen Objekten deutlich wirtschaftlich bedeutendere Mieterfolge gehabt
in den letzten Wochen und Monaten, da habe ich gelegentlich mal über Twitter einige
Auszüge kommentiert und wir hatten ja auch in der Pressemeldung sehr ausführlich darauf
hingewiesen, dass es hier in Summe zu Mietsteigerungen von rund 100 T€ jährlich gekommen
ist durch Mieterfolge, teilweise einfach durch Nachverhandlung von kurzlaufenden Mietverträgen.
Das setzen wir jetzt auch in den nächsten Monaten weiter fort. Hier sind noch einige
Potenziale in den Objekten, weil teilweise Altverträge sehr schlecht dotiert waren und wir teilweise
auch Investitionen tätigen.
Beispielsweise stehen wir unmittelbar davor, mit einem Bäcker abzuschließen, dessen Vertrag
ausverhandelt ist – nur wegen Nachwuchs des Bäckers ist er noch nicht unterschrieben zurück.
Er verdoppelt seine Fläche und die Quadratmeter-Miete erhöht sich schon im ersten
Schritt um 50% auf die verdoppelte Fläche. Das hat dann schon erhebliche Auswirkungen auf
die Miete. Und längerfristig wird die Miete dann in zwei Stufen noch weiter steigen. Also insgesamt
steigt die Quadratmeter-Miete dann um 80% im Laufe einiger Jahre, weil er dann eine
erheblich verbesserte Fläche hat. Und das betreffende Objekt wird dann ganz nebenbei auch
noch aufgewertet. Das sind typische kleinere Maßnahmen, die in Summe – es wurde ganz am
Anfang thematisiert – sukzessive zum steigenden FFO beitragen.
Johannes Schwarz:
Sie haben im Quartalsbericht geschrieben, dass die Aufstockung bei drei Krediten dadurch
möglich wurde, dass in allen drei Objekten entweder Mietverträge verlängert oder neu abgeschlossen
werden konnten bzw. – und das ist die interessante Sache – dass die Hauptmieter
eigene Investitionen getätigt haben. Ich bitte Sie dies zu erläutern, weil ich bisher dachte, dass
der Vermieter die Investitionen tätigen muss, damit die Mietverträge auch verlängert werden.
Matthias Schrade:
Es hängt immer ein wenig davon ab: An starken Standorten können wir den Mieter ein Stückweit
stärker motivieren, selber zu investieren, weil er an dem Standort unbedingt bleiben möchte
– auch dann, wenn er selber investieren muss. An schwachen Standorten sagt der Mieter
eben: Entweder der Vermieter investiert oder ich bin raus. Ich kenne Fälle, wo der Mieter gesagt
hat, es muss ein Betrag investiert werden, der entsprach quasi der Summe, die der Mieter
dann bereit gewesen ist, innerhalb der nächsten 10 Jahre wieder an Miete zu zahlen. So einen
Standort darf man natürlich nicht kaufen; da haben wir es dann damals auch nicht gemacht.
Wenn der Mieter selber investiert, dann ist das immer ein Zeichen, dass der Standort offensichtlich
stark ist, dass er den so oder so halten möchte. Die Mieter versuchen aber natürlich
immer, uns als Vermieter möglichst mit reinzuholen, indem sie mit längeren Laufzeiten, mit
höheren Mieten oder auch mit anderen Goodies winken. Wenn wir aber sicher sind, dass der
Mieter sowieso bleibt, dann müssen wir nicht unbedingt Baukostenzuschüsse geben oder
eigene Investitionen tätigen, dann macht es der Mieter eben im Eigeninteresse. Das ist auf
lange Sicht natürlich ein enormer Unterschied, ob ich mir die Laufzeiten immer durch Investitionen
erkaufe oder ob der Mieter die Verlängerungsoptionen, die er hat, einfach ausübt und die
Investitionen selbst vornimmt.
Johannes Schwarz:
Könnten Sie vielleicht bei Anklam sagen, ob der Mieter das selbst gemacht hat oder hat der
Vermieter da investiert?
Matthias Schrade:
Das waren keine so großen Investitionen, hier hat Toom selbst auf sein neues Konzept umgestellt.
Das sind dann Themen wie Regalierung oder Ähnliches. Das ist normalerweise natürlich
Mietersache, aber auch hier kenne ich Fälle, wo es Baukostenzuschüsse dazu gibt… oder
was heißt ich kenne Fälle – es ist gang und gäbe, dass der Mieter sagt, ich mache selber was,
gib mir Geld dafür. Und wenn der Vermieter sich darauf einlässt, um einen neuen 10-Jahres-
Vertrag zu kriegen, dann freut sich der Mieter. Manchmal ist es aber sonst aus Sicht des Mieters
gar nicht lukrativ, den Standort überhaupt weiter zu betreiben, wenn er nicht einen solchen
Zuschuss noch bekommt. Dann reden wir gar nicht über Umbaumaßnahmen im Gebäudesinne,
sondern einfach nur salopp gesagt über neue Möbel oder neue Beleuchtung oder ähnliche
Dinge.
In Anklam war es eine Kombination aus Sanierungs- und Vergrößerungsmaßnahmen. Es
waren relativ gesehen nicht die riesigen Dimensionen, aber weil Toom den Standort offensichtlich
ohnehin langfristig halten wollte, war Toom in dem Zuge durch diese Beteiligung des Vermieters
bereit, einen neuen langfristigen Vertrag zu schließen. Man muss immer im Hinterkopf
haben aus Sicht des Mieters: Wenn er die Investition sowieso tätigen würde und der Vermieter
das auch genau weiß, dann muss sich der Mieter ganz genau überlegen, ab wieviel Beteiligung
– und sei es auch nur eine relativ überschaubare Summe von vielleicht 100 T€, obwohl der
Mieter womöglich selber eine Million in die Hand nimmt – ist er bereit, dann trotzdem etwas
von sich aus zu geben, was ihn nichts kostet, nämlich die lange Laufzeit, wenn er sowieso
weiß, in den nächsten 10 Jahren gehe ich hier nicht raus.
Das ist dann oft ein Abwägen. Wir haben teilweise uns bei vergleichsweise kleinen Summen
trotzdem gegen einen Baukostenzuschuss entschieden, wenn wir einfach von der langen Laufzeit
nicht wirklich etwas haben, denn dann sind selbst 50 T€ letztlich rausgeworfenes Geld,
nur damit ich in der Präsentation auf der entsprechenden Seite vielleicht eine kleine Erhöhung
des WALT vornehmen kann. Dann bringt uns das aber letztlich nichts. Wenn der Mieter von
uns einen Baukostenzuschuss dafür verlangt, uns das zu geben, was er uns sonst in zwei
Teilen in Form von 5-Jahres-Optionen den nächsten Jahre sowieso geben wird, hat das für
uns einen sehr geringen Wert. Und die Verhandlung darüber ist am Ende dann eine Abwägungssache.
Bei manchen Mietern kann man sehr gute Konditionen abschließen. Andere weigern
sich aus Prinzip, für kleine Baukostenzuschüsse lange Laufzeiten zu vereinbaren.
Johannes Schwarz:
Sie hatten Anfang 2020 gemeldet, dass Sie den Ankauf von vier Objekten verhandeln. So wie
ich gesehen habe, ist davon bisher nur einer gemeldet worden, nämlich Zeitz. Wie sieht es
denn mit den restlichen drei Käufen aus?
Matthias Schrade:
Sehr gut aufgepasst. Diese drei Käufe sind unverändert in Verhandlung. Wir sind über Notarvertragsentwürfe
schon weit hinaus. Der Haken liegt hier in einer verkäuferseitigen Bankthematik.
Er will, wir wollen, aber diese verkäuferseitige Bank muss auch mitspielen. Es ist eine
komplexe Geschichte. Wir hoffen, dass sich das Ganze innerhalb von Tagen, Wochen oder
äußerstenfalls Monaten lösen lässt, aber in dem Stadium waren wir im Prinzip schon damals,
sonst hätten wir das so nicht gemeldet. Es gibt hier Fortschritte, aber wann genau wir wirklich
dann die Verträge unterschreiben können, wissen wir nicht.
Wir haben aber diese und letzte Woche jeweils Gespräche gehabt mit dem Verkäufer und er
hat uns im Einzelgespräch immer wieder versichert, er möchte das mit uns machen. Die
Objekte sind auch nicht mehr auf dem Markt und werden Dritten angeboten. Wie gesagt, die
Kaufverträge liegen faktisch in der Schublade und müssen nur irgendwann unterzeichnet
werden. Es gilt aber weiterhin, was ich immer wieder auch betone: Erst wenn der Notartermin
war, ist man wirklich sicher. Theoretisch kann er auch vorher zurückziehen, kann doch noch
an jemand anderen verkaufen oder sie behalten. Aber die Wahrscheinlichkeit, dass wir die
Objekte über kurz oder lang bekommen, ist sehr hoch.
Johannes Schwarz:
Meine letzte Frage: Wie viel Liquidität sparen Sie jetzt eigentlich durch die Raten- und-Tilgungsaussetzung
und wann muss das nachgezahlt werden?
Matthias Schrade:
Für die Tilgungs- oder Ratenaussetzungen – in den meisten Fällen war die Tilgung ausgesetzt;
ich glaube nur zwei Banken haben die Rate komplett für ein paar Monate rausgenommen – ist
nichts nachzuzahlen, d.h. die Kreditlaufzeit verlängert sich dann einfach ein Stück. Ich habe
es ehrlich gesagt nicht genau ermittelt, weil es sich am Ende erwiesen hat, dass es eine relativ
untergeordnete Bedeutung hat, nachdem die Mietaussetzungen weit kleiner waren, als ursprünglich
einmal temporär befürchtet. Das dürften einige 100 T€ gewesen sein. Es kommt ja
auch noch ein kleiner Schnaps oben drauf, weil die Mieten ja inzwischen wieder fließen und
die Raten teilweise bis zu 12 Monate ausgesetzt wurden, im Durchschnitt für 6 Monate. Es ist
aber am Ende des Tages angesichts der Gesamtdimension unserer Liquidität von untergeordneter
Bedeutung.
Wir hatten das damals ja aus höchst vorsorglichen Gründen gemacht, weil wir die schöne
Liquidität nicht unnötig, wenn man sie später brauchen könnte, schon durch Tilgung verloren
haben wollten. Zwischenzeitlich ist das eine Thematik, wo wir keine ernsthaften Sorgen mehr
haben. Selbst für eine eventuelle zweiten Welle ist davon auszugehen, dass es nicht wieder
in diesem Umfang zu Schließungen kommt. Und wir haben ja erlebt, dass selbst in der absoluten
Spitzen-Phase nicht mehr als 20% der Mieten ausgesetzt waren in einem Monat. Und
davon ist ja mehr als die Hälfte inzwischen schon wieder zurück.
Dr. Hans-Jürgen Strasser:
Meine Frage hat sich erledigt. Mein Vorredner bezog sich auf das Thema, das mich auch
interessierte, nämlich die Adhoc-Meldung mit den vier Objekten. Insofern bleibt mir nur noch,
Ihnen zu gratulieren zu den erfreulichen Halbjahreszahlen.
Matthias Schrade:
Herzlichen Dank.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.612.251 von Michale am 31.07.20 18:45:27

@ Michale,

vielen Dank für die Mühe den Call abzutippen. Ich finde das einen großartigen Beitrag für das Board, weil der Text ungemein hilft, wenn man später noch einmal eine Aussage nachlesen möchte oder sucht.

@ all

Kampfkater hatte angeregt, die DeFaMa-Infos, die Herr Schrade bei Twitter postet auch hier einzustellen. Ich folge Herrn Schrade nicht auf Twitter und fände es daher auch gut, wenn der eine oder andere Twitter-Leser die Meldungen mit Text und Link hier einstellen würde. Vielleicht nicht jede einzelne Nachricht, weil das Board sonst zumüllt. Aber ab und zu mal in gesammelter Form, wäre ein toller Service für alle Leser hier.

Bleibt gesund.

MfG J:-)E

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.613.769 von philojoephus am 31.07.20 21:12:08

Natürlich nur die Texte, die einen Bezug zu Defama und zum Markt der Einzelhandelsimmobilien haben.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.612.251 von Michale am 31.07.20 18:45:27

Auch von mir meinen verbindlichsten Dank!

Ich kann also beruhigt auch zu Kursen über 18 € zukaufen für das "Family Office".

Solche Postings runden meinen Informationsstand weiter ab, gibt immer wieder Nuancen und Würdigungen, die mich voranbringen.

Zu den noch wohl kommenden drei Objekten:

"verkäuferseitigen Bankthematik"

Ist ja sehr tiefblickende Aussage.....letztlich müsste doch die Bank ein starkes Interesse haben, die dortigen Positionen und Risiken des Verkäufers aus den Büchern zu bekommen. Gut, zum 31.12.2020 ist noch etwas Zeit für die Bankbilanz.
Gibt halt anpackende Vorstände bei Banken und die Riege "Schlaftablette". So auch meine Erfahrungen mit diesen "Finanzeliten".

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.615.593 von Kampfkater1969 am 01.08.20 08:41:53

Zitat von Kampfkater1969: Zu den noch wohl kommenden drei Objekten:

"verkäuferseitigen Bankthematik"

Ist ja sehr tiefblickende Aussage.....letztlich müsste doch die Bank ein starkes Interesse haben, die dortigen Positionen und Risiken des Verkäufers aus den Büchern zu bekommen. Gut, zum 31.12.2020 ist noch etwas Zeit für die Bankbilanz.
Gibt halt anpackende Vorstände bei Banken und die Riege "Schlaftablette". So auch meine Erfahrungen mit diesen "Finanzeliten".

Habe mir auch überlegt, wann sollte da eine Bank zögerlich seln?

Da defama richtigerweise ,nur günstig kaufen will, wird evtl die gesamte Restschuld mit dem Kaufpreis
getilgt?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.622.199 von supialexi2 am 02.08.20 15:02:10

Würde vermuten, dass es sich hierbei nicht um eine der "Big Five" Banken handelt, mit einem extrem aufgeplusterten Personalbestand und vielen Hierachie-Ebenen.

Die lokalen Sparkassen oder Volksbanken kennen "ihre Pappenheimer" weitaus besser und bekommen solche "Fragestellungen" innerhalb weniger Gesprächsminuten mit dem für Kredite zuständigen Vorstand geregelt.

Wenn solch ein sehr guter Käufer wie Defama "ante portas" steht, sehe ich kein Problem.

Selbst wenn das aktuelle Kreditvolumen höher sein sollte, und/oder die Objekte bisher auch als "Sicherheiten" für andere "Künste" zur Verfügung standen....man muss nicht alles verstehen. ;-)

Hat man beim Risiko des Kunden geschlampt, werden es halt teilweise abzuschreibende Posten in der Bilanz.
Wobei dann bereits zum 31.12.2019 nicht mehr 100% intern zu Buche standen.

[Kampfkater1969]

Heute ist es einfach mal Zeit, "danke" zu sagen, da auch heute die Verkaufswilligen dafür gesorgt haben, dass ich unter 18 € zukaufen konnte.

Defama für mich ein "Dividenden-Held". In diesen Zeiten der "Heldenbildungen" aus ganz anderen politischen Gründen heraus.

Ein solider Dividendenwert! Der in 2020 nicht in die Corona-Panik verfiel. Hätte ja auch eine Dividendenstreichung argumentativ mit "Corona" versehen können.

So aber weiß ich, Defama zahlt faire Dividenden, die auch fair verdient wurden.

[Wertanalyst]

Rolf Elgeti äußert sich in einem aktuellen Interview am Rande zur Neubauthematik (und zu weiteren spannenden Themen wie dem Onlinehandel/Lieferservice).

Er bringt vor, dass sich ein Neubau meist nicht rechnet:

Die DKR-„Durchschnittsmiete beträgt ein bisschen über 6€ [pro Quadradmeter]. Zu 6€ können Sie das Produkt nicht herstellen. Wenn Sie neu bauen würden, brauchen Sie für ein Fachmarktzentrum eher zwischen 10-14 €.“

Quelle: Immobileros Podcastinterview, Minute 20:35

Weiß jemand, wie hoch die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter der DeFaMa ist?

Ich finde die Kennzahl sagt isoliert betrachtet wenig aus, wenn man nicht Lage, Zustand und Mieterbonität der Immobilie berücksichtigt - zu Vergleichszwecken trotzdem interessant.

[Wertanalyst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.635.187 von Wertanalyst am 04.08.20 00:48:54

Hier ein anderer Link zum Interview, der obige funktioniert wohl nicht im Forum.

https://www.immobileros.de/topics/podcast-rolf-elgeti-obotri…

Falls Links hier generell nicht möglich sind, einfach "Immobileros" und "Elgeti" googlen.

[abstrakto]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.635.187 von Wertanalyst am 04.08.20 00:48:54

Zitat von Wertanalyst: Weiß jemand, wie hoch die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter der DeFaMa ist?

14 Mio annualisierter jahresumsatz /175 k qm² Nutzfläche = 80€ pro Jahr /12 Monate = 6,67 € qm²

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

!

Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: Löschung auf Wunsch des Users

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.638.397 von Strive_and_Prosper am 04.08.20 11:20:31

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Matthias Schrade

M.M. Warburg erhöht Kursziel für die DEFAMA-Aktie deutlich von 20,20 auf 22,90 €.

SRC Research hatte das Kursziel bereits von 20 auf 21 € angehoben, Bankhaus Metzler das kurz zuvor in der Erststudie genannte Kursziel von 20,50 € bestätigt.

Halbjahreszahlen kamen wohl gut an.

9:20 vorm. · 4. Aug. 2020·Twitter Web App
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[supialexi2]

Habe gerade noch ein interview mit elgeti gesehen. Da ist schon vieles sehr ähnlich, defamaist einfach kleiner; da ist es durchaus sinnvoll, wenn defamasich die besten und günstigen Angebot.
Die letzten beiden Käufe im letzten Jahr waren in Badenwürtenberg, waren jeweils über elffachen Jahresmiete,und eines der beiden war nur mit einem Mieter. Da habe ich mich gefragt warum so gegen die eigenen Kriterien einkauft. Gerade kurz vor dem Kauf erzählte Schrade etwas von einem Kreditangebot zum Zins von um 1.05% fest über 10 Jahre. Auch über wenig notwendigen Eigenkapital.
So könnte trotz etwas teureren Ankauf, es doch die erfolgreichsten Objekte sein, zumindest mit der höchsten Eigenkapitalverzinsung.

[supialexi2]

Damals habe ich den Zusammenhan g gesehen.Dachte erst noch man findet niichts mehr zur zehnfachen Miete ( neunfach schon erst rech tnicht).
Dann zhabe ich weiter spekuliert, dass nur nnoch interessante Objekte findet, und man sich dann sagte "Wenn schon zzur elffachen , dann in einem Bundesland,dass wirtschaftlich stark ist, u die Pronosen gut sind. Das man bisher noch nichts in BadenWürtenberg hat, spricht doch für Kauf, wichtiger waren wohl die sehr niedrigen Zinsen

[Kampfkater1969]

Wenn die Lage "spitze" ist, wird sich auch der Wert "spitze" weiterentwickeln.

Ein Prozent Anfangsrendite hin oder her wäre da "Geiz" als Kaufverhinderung.

[supialexi2]

Nun der Eistiegspreis immer entscheident, und wirkt sich auch noch bei Rechnunen in 10 o 20 Jahren.
Elgeti sagte dass man zur Zeit ca 1.00 bis 1.20 Prozent zahle - zur Länge der Zinsfestschreibung ( 10 Jahre? ), wurde nichts gesagt. Tendenziell zahlt dann Schrade aktuell höhere Zinsen, als ähnliche Immobilienbestanndshalter; interessant weil man vor zwei bis vier Jahren niedrigere Zinsen, als alle anderen, obwohl man das niedrigste Eigenkapital hatte!

Mehrmals sagte Schrade man sei auf die aktuell niedrigen Zinsen nicht angewiesen! Stimmtt das denn?
Im langjärigen Durchschnitt wäre 6 Prozent aciedrig. Das wäre dann zweieinhalb mal mehr (2.4%* 2.5=6.00). Wenn ma n jetzt n den letzten Abschlüssen die gezahlten Zinsen mit 2.50 multifizieren ( eben so als hätte man 6 Prozent zahlen müsste, dann bleibt fast kein Gewinn mehr.
Gut, dass man noch da acht Jahre Zinsfestschreibung hat, rechnerisch, es gibt Verträge mit Zinsfestschreibungen, die bei 5 und 6 Jahren liegen aber auch noch 9 und 10 Jahre.

[JohannesWild]

Herr Schrade hat heute getwittert:

Erfreuliches am WE:

Postbote drückt mir am Gartenzaun den Brief mit unterschriebenem Mietvertrag eines namhaften Textilers in die Hand.

Mietbeginn corona-bedingt statt schon seit 1.6.2020 nun erst Anfang 2021, aber trotzdem: Königsee ist damit jetzt wieder vollvermietet ☺

Das war übrigens die zweitgrößte Leerfläche insgesamt (!) in allen Objekten der DEFAMA.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.690.552 von supialexi2 am 08.08.20 06:58:50

Da unsere Politik im Verbund mit den "indirekt staatenfinanzierenden und zinsmanipulierenden Notenbanken" agiert, anstatt sinnvolle Reformen umzusetzen, wird alles, wirklich alles, mit der Droge "reale Minuszinsen nach Inflation" geregelt.

Meine Prognose, es kommt noch die Phase, dass sehr gute Schulder außerhalb der Staaten (schon heute macht ja Deutschland mit jeder neuen Schuldenaufnahme "Gewinne"), also auch eine Defama, nominale Minuszinsen berechnet bekommen, nach Inflation noch mehr Gewinn.

Wenn der "politische Zinsmarkt" bei minus 0,80% liegen wird, dann könnten die Darlehen um die minus 0,25% liegen, der Rest ist die Gewinnspanne der Banken.

Irre? Ja, wir leben in irren Zeiten.

In USA gründete nun die Regierung mit der dort bekanntlich "privaten FED" einen Zweckfonds. Regierung hält die Entscheidungsrechte und 10%, die FED wird die 90% finanzieren, also "drucken" und hat keine Entscheidungsbefugnis.

Diese neue Zweckgesellschaft darf alles (!!) kaufen, alles! Bisher nach alter Lage nicht erlaubt gewesen.

Man kann nun auch absolute Zombieunternehmen "indirekt" retten, indem man deren Schulden kauft.


Sachwerte, die Erträge nach Inflation und Sachwertminderung bringen, sind die gefragten Güter unser Zeit und der kommenden Zeit.

Eine Defama kann somit nur an sich selbst scheitern. Die Macrodaten werden immer besser für diese Aktie.

[OldGold]

alles richtig, man wird im Schlafwagen reich und Herr Schrade fährt den Zug
Wie ist Eure Wahrnehmung hinsichtlich Radeberg? Ich würde einen Verkauf befürworten, da der zu erzielende Preis sehr hoch sein müsste und dann DEFAMA wieder richtig einkaufen gehen kann. Nachdem die Fertigstellung im Oktober / November 2020 sein soll, wäre jetzt doch ein guter Moment für einen "forward-deal"!?

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.697.080 von OldGold am 09.08.20 12:03:42

das sehe ich ähnlich, jedoch etwas differenzierter.

- sollten keine geeigneten Kaufobjekte in Höhe von >10 Mio. zum geeigneten Preis zur Verfügung stehen, so wird Radeberg selbst betrieben und versucht, eine möglichst hohe Aufvalutierung zu bekommen.

- sollten jedoch ausreichend Kaufobjekte vorhanden sein (dies muss ja nicht sofort sein, sondern kann ja durchaus erst in der ersten Prüfphase sein), so wird man Radeberg sehr wahrscheinlich verkaufen und dann ist der Preis zweitrangig. (Wäre mir persönlich dann nicht so wichtig, ob man 6,7 oder 8 Mio. erzielt). Wichtig ist hierbei, dass man jedoch voraussichtlich einen Erstkauf oder Erstkäufe in einer Mietertragsgrößenordnung von ähnlich der von Radeberg erzielen kann. Damit hat man dann soviel Rest-Cash zur Verfügung, dass es auf absehbare Zeit zu keinen KE's mehr kommt, zumal ja auch noch Aufvalutierungen von Bestandsobjekten in nächster Zeit sicherlich möglich sein werden, der FFO wird sich nicht ermäßigen und man kann sich auch mal Objekte ansehen, die vielleicht das 10,5 bis 10,8-fache kosten, sofern die Lage absolut stimmig ist und die Qualität zum Preis passt, denn dies ist immer noch wesentlich weniger Kapitalintensiv als Radeberg zu behalten.

[95Prozent-Trader]

Ich versteh's noch nicht

Ich muss vorweg zugeben, dass ich mich mit Radeberg konkret noch nicht im Detail auseinander gesetzt habe. Aber ich verstehe noch nicht, warum man überhaupt daran denkt, Radeberg wieder zu verkaufen.

Radeberg ist doch (in Kürze) grade erst komplett saniert worden. Es wird also auf längere Zeit schönes Cash generieren, ohne zusätzliche (größere) Investitionen zu benötigen.

Ein Verkauf macht doch nur Sinn, wenn man mit dem Erlös Objekte kaufen kann, die im investitionsfreien Zeitraum von Radeberg unter'm Strich (also nach investitionen) mehr Cash in die Kasse bringen. Und zu dem "mehr Cash bringen" zählen auch weitere Objektkäufe, die durch die Radeberg-Ersatz-Objekte erwirtschaftet / ermöglicht werden

Ich tue mich grade noch etwas schwer mit der Abschätzung, wann es Sinn macht die top Radeberg Fläche gegen (sagen wir einfach mal) die doppelte, aber dafür weniger gute Fläche zu tauschen. Diese neue / größere Fläche wirft dann natürlich erst mal mehr FFO ab (wegen der Größe), erfordert aber nach einer gewissen Zeit höhere Investitionen (die wir ja grade in Radeberg hinter uns haben).
In der Zeit bis zu den Investitionen müsse das zusätzliche FFO so hoch sein, dass damit schon neue Objekte gekauft wurden, deren FFO dann die fälligen Investitionen finanzieren kann. ... Aber wäre das nicht ein Schneeballsystem (mit all seinen Gefahren)?

Wie gesagt, für mich schwer zu durchschauen, wann ein Verkauf von Radeberg Sinn macht. Ich vertraue da auf die Leute bei Defama. Sie haben bisher ein gutes Händchen und offensichtlich den Durchblick gehabt. Sie werden die Lage sicherlch besser einschätzen als ich.

[OldGold]

Das Kapital ist nicht unendlich, eine KE sollte man vermeiden, daher muss DEFAMA optimal allokieren. Der Verkauf von Radeberg war von jeher vorgesehen, zunächst mit einem Partner, dann ohne, dann Probleme mit der Baugenehmigung und und und. Die Analysten schauen auf die Story und die ist dann wieder vollends intakt, wenn Radeberg verkauft wäre. Der Verkaufserlös würde weit über dem von DEFAMA im Ankauf angestrebten 9-10 fachen liegen. Daher passt Radeberg nicht ins Portfolio, das hat Herr Schrade auch so gesagt. Sollte man es behalten, wäre es für mich sogar ein Zeichen der aktuellen Akquisitionsschwäche, welche sicherlich v.a. marktbedingt ist. Bleibt gesund bzw. werdet immun.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.699.240 von 95Prozent-Trader am 09.08.20 18:41:09

Ich sage es mal so:

Radeberg wird zum Beispiel zum 17-fachen der Nettojahresmiete verkauft. Daraus resultiert für mich eine grob geschätzte Cash-Differenz von 7 Mio.€.

Für einen Kauf von Objekten mit vergleichbaren Erträgen wie Radeberg wird man vielleicht ca. 2 Mio. Cash von den 7 Mio. benötigen. (Investitionssumme von vielleicht ca. 10-12 Mio.)

Für die verbleibenden 5 Mio.€ kann man dann für wieder geschätzte 25 Mio. Objekte kaufen.

Bei einem Verbleib von Radeberg im Bestand kann man mit der Bank vielleicht (wenn man Glück hat) zwei bis m.E. max. drei Mio. Aufvalutierung bekommen. Wenn wir jetzt von drei Mio. ausgehen (mit mehr rechne ich nicht), dann kann man hierfür für ca. 15 Mio. Objekte kaufen.

Und wie OldGold m.E. nach richtig schreibt, kann man sich durch einen Verkauf von Radeberg eben für einen längeren Zeitraum eine KE ersparen.

Das ist der Hintergrund.

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.700.089 von Michale am 09.08.20 21:12:36

Zitat von Michale: Radeberg wird zum Beispiel zum 17-fachen der Nettojahresmiete verkauft. Daraus resultiert für mich eine grob geschätzte Cash-Differenz von 7 Mio.€.

Für einen Kauf von Objekten mit vergleichbaren Erträgen wie Radeberg wird man vielleicht ca. 2 Mio. Cash von den 7 Mio. benötigen. (Investitionssumme von vielleicht ca. 10-12 Mio.)

Für die verbleibenden 5 Mio.€ kann man dann für wieder geschätzte 25 Mio. Objekte kaufen.

Bei einem Verbleib von Radeberg im Bestand kann man mit der Bank vielleicht (wenn man Glück hat) zwei bis m.E. max. drei Mio. Aufvalutierung bekommen. Wenn wir jetzt von drei Mio. ausgehen (mit mehr rechne ich nicht), dann kann man hierfür für ca. 15 Mio. Objekte kaufen.

Und wie OldGold m.E. nach richtig schreibt, kann man sich durch einen Verkauf von Radeberg eben für einen längeren Zeitraum eine KE ersparen.

Das ist der Hintergrund.

Sorry, hier verwechselst Du aber imo was. Die 7 Mio. sind nur der mögliche buchhalterische Gewinn. Der Cash-Zufluss ist dann deutlich höher. Bei Mieten von 1,3 Mio.€ ergäbe sich bei einem Faktor von 17 einen Verkaufspreis von über 22 Mio. €. Im Idealfall könnte man damit bis zu 100 Mio. € Objekte kaufen; zumindest wenn man mit einem EK-Anteil von 22% finanzieren kann.

Grüße
GG

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.700.209 von Gordon--Gekko am 09.08.20 21:46:58

Und dann ziehst du von den 22 Mio. noch die Darlehen ab und du hast die buchhalterischen Kosten. Aber nur diese fliessen unserer DeFaMa als echtes Cash zu und nur mit denen kann man dann m.E. arbeiten.

Kaufpreis: 5,5 Mio.
Umbaukosten: 9,0 Mio.

Verbleibendes Kapital ca. 7 Mio., wenn man noch Zinskosten und evtl. noch sonstige unvorhergesehene Kosten mit 0 ,5 Mio. berücksichtigt. Das war meine Rechnung.

Hier komme ich bei einem Verkauf auf ca. 5 Mio. Nettoergebnis nach dem Kauf von Objekten mit vergleichbaren 1,3 Mio. Mieterträgen gegenüber 2-3 Mio. bei einem halten und selbst betreiben von Radeberg.

Eine schöne Woche noch.

Michale

[Kampfkater1969]

Was ist denn Fakt?

Sachwerte wie Renditeimmobilien in sehr guten Lagen sind nur "endlich" vorhanden. Dass keine Massen an ankaufbaren Immobilien im Segment Defama vorhanden sind, zeigt hier der bisherige Ablauf sowie die Kauffrequenzen der Konkurrenten. Die würden sonst noch viel mehr kaufen.

Dagegen ist unser Papiergeld und auch das Fremdkapital hierauf beliebig vermehrbar und schon aktuell oft im Minuszinsbereich. Nicht alle werden es wissen, unser Giralgeld wird ohne 100% Gegendeckung und Hinterlegungspflichten bei Notenbanken geschaffen, direkt von jeder (!) Bank.

Dies bedeutet, ein Verkauf von Radeberg macht nur dann Sinn, wenn ich innerhalb weniger Monate ein Mehrfaches an Renditeobjekten zu annehmbaren Preisen kaufen kann.

Nur dann habe ich einen Ertragshebel. Liegt der Erlös auf den Konten, am besten noch zu Minuszinsen, dann nicht zielführend.

Unsere Banken ersaufen im Geld, "Dicke Bertas" der EZB, extrem lukrative Geldquellen für jede Bank, dann die Geldmassen der Kunden, die Banken stehen unter Druck, diese Massen von Geld in sinnvolle Projekte finanzieren zu können.

Es kommt der Tag, da zahlt eine Defama nach Inflation und Steuerauswirkung keine Zinsen mehr, sondern verdient daran.

Nach dem bisherigen Ablauf der Ankauffrequenz einer Defama würde ich Radeberg deshalb in das Anlagevermögen umbuchen und nicht als "zu verkaufendes Umlaufvermögen" an einen Sachinvestor verkaufen.

Buy an Hold, ggf auch Buy an Built, aber nicht ein Sell von Objekten.

Die Welt wird immer mehr nach sicheren (!!) Renditen aus Sachwerten gieren, Corona zeigte, Defama einer dieser "mutigen Dividendenwerte," ein "Dividenden-Held".

[supialexi2]

Glaube auch massgeblich hängt das von der Möglichkeit ab, ob man wirklich noch in 2020 Objekte kaufen ka nn, die min da 1.3 mio Jahresmiete einbringen, und sollte wahrscheinlich sein min in 2021 und 2021 man noch für min 50 millionen einkaufen (natürlich zu den defama Ankaufkriterien , egal ob man auch mal 10 oder11fache Jahresmiete zahlen musss. Dann müssten jährliche Neukäufe mit den normalen Abschreibungen, als Eigenkapital möglich sein, Aufvalutierungen sind auch noch möglich.

[supialexi2]

Die. Sache, dass man ein Einkaufvolumen angibt, ist falsch! Zeitz hat doch wohl Mietn von 1.3 mio im Jahre. Ein normaler Preis önnten auch 14 mio. Seinn. Dfama hat 9 mio bezahlt. Nach. bisheriger Aussage wären ja besser man hätte 14 mioo gezahlt. Aber natürlich ist viel besser man zahlt hier 9 mio für auch 1.3 Mieteingang. Das Ankaufsziel sollte in angekaufte Mieteinnahmen genannt werden.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.707.004 von supialexi2 am 10.08.20 15:49:35

Nichts gegen Verschreiber und Rechtschreibfehler ("mache" selbst zur genüge welche ;-) ) aber die Postings, die bei Dir rauskommen sind schwer leserlich und dieses Posting ist für mich schlicht nicht verständlich - auch bei gutem Willen!?

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.707.178 von K1K1 am 10.08.20 15:59:43

Was ich damit sagen wollte: Kannst Du das Posting noch mal neu verfassen - sind ja grundsätzich immer interessante Dinge, die Du postest 😀

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.707.490 von K1K1 am 10.08.20 16:17:48

Zitat von K1K1: Was ich damit sagen wollte: Kannst Du das Posting noch mal neu verfassen - sind ja grundsätzich immer interessante Dinge, die Du postest 😀

Es tut mir leid....,ddas schreiben wie bei einer Schreibmaschine habe ich ja einige Jahrzehnte gemacht, so ergab sich Rotine. Das Schreiben mit dem Tastenfeld ist mühsam, es fehlen Teile, ganze Halbsätz, Wörter, manchmal nur Buchstaben .

Okay, entweder muss ich verständlicher schreiben, oder ganz lassen!

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.713.454 von supialexi2 am 11.08.20 07:10:32

Zitat von supialexi2: ...oder ganz lassen!

... das gerade nicht 😀!

[supialexi2]

Weitere Käufe durch Abschreibungen.

Jährlich werden für die Bestandsobjekte 3% abgeschrieben (bei Immobilien, die vor 1985 gebaut wurden nur zwei Prozent).
Abschreibungen nennt man auch afa, dass heißt, das der Teil der Einnahmen der unter Abschreibung erfasst wird, cash bzw als Kontoguthaben da ist und dafür keine Steuern bezahlt werden müssen. Das ist jedoch kein Geschenk, sondern man geht davonn aus , dass die Immobilien auch etwa in dieser Höhe an Wert verlieren. Somit,ist der Gesamtbetrag der Abschreibung voll da.

Also man hat 100 Mio an Immobilien, davon sind dann ca 15 Mio Grundstücke, und von den 85 Mio werden dann 3 % abgeschrieben. Den Betrag könnte man auch als Eigenkapitalanteil bei einem Neukauf verwenden. Wenn man Neukäufe von ca 30 Mio im Jahr anstrebt, so benötigt man 6 Mio als Eigenkapitalanteil wenn die Banken immer mit 20 % Eigenkapital einverstanden sind. Ein gewisser Betrag bleibt auch vom versteuerten Gewinn, in der Gesellschaft. Eben das was nicht als Dividende ausgeschüttet wird.

So lassen sich im Laufe der Jahre durchaus hohe Werte von Immobilien ankaufen, die weitere höhere Mieteinnahme, und daraus, nach Kosten und Steuern, gute u zusätzliche Gewinne vereinnahmen!

[philojoephus]

Zwischenfazit: Welchen Einfluss hat Corona auf die Bewertung der DeFaMa-Immobilien?

@ all

Im März gab es hier auf dem Board eine rege Diskussion darüber, wie welche Auswirkungen die Pandemie auf die Bewertung der Immobilien der DeFaMa haben könnte. Einige Leser hatten die Sorge, dass der Wert der DeFaMa-Immobilien durch die Corona-Pandemie deutlich fallen könnte. Die Diskussion begann um den Beitrag 1.600 herum. Um noch einmal in Erinnerung zu rufen, um was es ging, sind hier einige Zitate aus der Zeit:

babbelino schrieb am 12.03.20 14:01:34 Beitrag Nr. 1.606 (62.978.420)
>> Günstige Nachkaufchancen? Defama ist alles, aber nicht günstig. Dafür hat sich bei zu vielen Aktien,
>> auch aus dem Immobilienbereich, der Bewertungsmaßstab infolge des Kursbebens komplett
>> verschoben.
DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 15,00 €

Hanspeterdergrosse schrieb am 12.03.20 17:23:38 Beitrag Nr. 1.611 (62.982.914)
>> Der Absturz wird hier mit Verzögerungen auch noch kommen. Besonderer Corona-spezifische
>> Probleme sehe ich für Defama auch nicht. Aber die Bewertungsrelationen zu anderen Aktien
>> verschieben sich derzeit gewaltig. Und der alleinige Blick auf FFO Mutiple und Dividendenhöhe sollte
>> nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Gesellschaft sehr deutlich über Eigenkapital/Substanz
>> notiert. Schon manche vermeintliche "Dividendenperle" kommt dann auch mit hohen Kursverlusten
>> daher.
DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 14,70 €

babbelino schrieb am 18.03.20 17:36:29 Beitrag Nr. 1.638
>> Das Problem ist doch, dass aus heutiger Sicht angesichts der enormen Unsicherheit der
>> Multiple nicht mehr 11,6 beträgt, sondern tiefer zu verorten ist.
DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 12,60 €

Aliberto schrieb am 19.03.20 11:58:46 Beitrag Nr. 1.649 (63.063.619)
Antwort auf Beitrag Nr.: 63.061.927 von philojoephus am 19.03.20 10:19:36
>> Über manche Aussagen solltest Du wirklich noch einmal intensiver nachdenken: ...
>> Unterhalte Dich aktuell doch einfach mal mit Immobilienmaklern und frage diese Gruppe nach deren
>> Einschätzung zu Immobilienpreisen in diesem und nächsten Jahr ! Und wenn wir dann von
>> Gewerbeimmobilien reden, bekommt die ganze Situation dann noch einmal eine ganz andere
>> wirtschaftliche Tragweite. Und ja, Defama ist mit Sicherheit deutlich besser aufgestellt (Mieterstruktur
>> etc.) als viele andere Unternehmen, aber auch bei Defama wird es Abwertungen, Mieterausfälle,
>> Nachschussforderungen aufgrund Neubewertungen seitens der finanzierenden Banken geben etc.
DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 12,10 €

Rainolaus schrieb am 27.03.20 18:18:57 Beitrag Nr. 1.679 (63.156.103)
>> warten wir es ab... Immobilienbesitzern droht Kollaps
DEFAMA Deutsche Fachmarkt | 13,30 €

Andere Leser und auch ich hatten das nicht so negativ gesehen (siehe u.a. meine Beiträge Nr. 1.617, 1.647 & 1.653) und angeregt zu schauen, was tatsächlich passiert. Mittlerweile gibt es einige neue Informationen zu dem Thema, weshalb ich die Diskussion noch einmal aufgreife.

Eine Befürchtung war, dass die Gutachter die Bewertung der Immobilien deutlich senken könnten. Heute Morgen hat die Dt. Konsum Reit ihre Zahlen zum Stichtag 30.06.2020 veröffentlicht. Die Dt. Konsum ist überwiegend in ähnlichen Immobiliensegment tätig, wie die DeFaMa. Traditionell lässt die Dt. Konsum ihre Immobilien im 2. Quartal des Kalenderjahres bewerten. Das heißt, dass die Bewertung genau zum Höhepunkt der Krise durchgeführt wurde. Das gibt uns die Möglichkeit zu sehen, wie ein Immobiliengutachter die Immobilien aktuell bewertet. Folgendes schreibt die Dt. Konsum in ihrer Meldung:

„Im Rahmen der turnusgemäßen Immobilienbewertung zum 30. Juni 2020 wurde das Immobilienportfolio moderat um EUR 6,8 Mio. bzw. 0,9% aufgewertet. Dies resultiert im Wesentlichen aus dem wertschaffenden Assetmanagement der Bestandsobjekte und den daraus folgenden Mietvertragsverlängerungen, Leerstandabbau sowie der generell gestiegenen Marktnachfrage nach Nahversorgungsimmobilien, die sich im aktuellen Marktumfeld als sehr stabil erwiesen haben.
Somit werden die zum 30. Juni 2020 bilanzierten Immobilien mit einem Bewertungsfaktor von rund 12,9x der Jahresmiete (Vorjahr: 12,8x) bewertet. Der im Vergleich zum Vorjahr moderate Bewertungsanstieg berücksichtigt getätigte Investitionen zur Revitalisierung einzelner Bestandsobjekte von EUR 12,3 Mio. (Capex), die durch die Immobilienbewertung bestätigt worden sind. Zudem wurde ein wesentlicher Teil der in diesem Geschäftsjahr erworbenen Objekte erst kürzlich in die Bewirtschaftung übernommen, weshalb bei diesen Objekten noch keine wesentlichen Wertzuwächse erzielt werden konnten.“
Quelle: https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/deutsche-konsum-reit…


Eine weitere Befürchtung/Hoffnung war, dass die Preise für diese Immobilien fallen könnten. Bisher ist das leider nicht eingetreten. Der Vorstand der DeFaMa, Herr Schrade, hat im Call für das Q2 2020 ausgeführt:

„Christopher Mehl (SRC Research): Kannst du vielleicht etwas zu deiner derzeitigen Einschätzung der Marktsituation sagen, auch hinsichtlich des Preisniveaus?
Matthias Schrade: Ich sehe eigentlich keine Veränderung gegenüber den Vor-Corona-Zeiten, insbesondere nicht, dass es wieder billiger geworden ist. Unter dem Strich kann man sagen, es ist weitergegangen wie vorher. Man kann vielleicht sogar möglicherweise eine leichte Tendenz sehen, dass die Preise leicht gestiegen sind, weil in diesem Segment erkennbar die Corona-Probleme am kleinsten waren gegenüber beispielsweise dem Shopping-Center-Bereich oder auch dem Büro-Bereich. Hier ist es ja noch unklar, wie sich das auswirkt; Stichwort Home-Office.
Von daher ist die Nachfrage nach dem sehr risikoarmen Produkt Fachmarktzentren, Nahversorgung, Supermärkte, auch Baumärkte möglicherweise sogar eher noch gestiegen. Also unter dem Strich sehe ich jedenfalls nicht, dass es hier eine signifikante Veränderung gab. Ich sehe weder, dass wir jetzt hier Schnäppchenpreise erwarten dürfen durch Notverkäufe, wie es damals nach der Finanzkrise war, noch umgekehrt, dass sich die Preise nochmal deutlich nach oben entwickelt haben. Ich habe aber den Eindruck, dass es eher eine leichte Tendenz zu noch höheren Preisen gibt.“
Quelle: Beitrag Nr. 1.967 Posting: 64.612.251 von Michale am 31.07.20 18:45:27 im Thread: DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel?


Dass die Preise nicht gefallen sind, zeigen auch die zuletzt gemeldeten Käufe. Die DeFaMa hat am 24.07.2020 einen größeren Kauf gemeldet, bei dem der bezahlte Preis vermutlich zwischen dem 10 und 11fachen der Miete gelegen hat. Das wäre am oberen Ende der Spanne, in der bisher Käufe erfolgt sind (7fach bis 11,7fach).

Auch die Dt. Konsum hat heute zwei Käufe gemeldet, die im Juli und August erfolgt sind. Deren Ankaufsrendite lag bei 8,7 %. Das entspricht einem Mietfaktor von 11,5.

Quellen: https://www.dgap.de/dgap/News/dgap_media/defama-steigert-ffo…
https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/deutsche-konsum-reit…


Auch das Handelsblatt hat die Vermutung geäußert, dass die Mieter der DeFaMa dauerhaft von der Krise profitieren werden.


EINZELHANDEL Stunde der Discounter

Handelsblatt print: Nr. 138 vom 21.07.2020 Seite 029 / Meinung & Analyse von Florian Kolf -- ... als viele Geschäfte schließen mussten, zählte auf einmal nur noch, dass die Produkte online bestellbar waren und dass sie möglichst effizient zum Kunden gebracht wurden. Gefragt war auch kein Luxus mehr, sondern fast nur noch Güter des täglichen Gebrauchs. Auf die Ausnahmesituation reagierten die Kunden mit einer Besinnung auf das Wesentliche - verzichtbare Ausgaben wurden aufgeschoben, angesichts des weltweiten Schreckens schien Freude am Kaufen unangebracht.
Doch wer gedacht hatte, dies sei nur eine kurze Verschnaufpause im Konsum gewesen, dürfte sich getäuscht haben. Auch mit der Wiedereröffnung der Läden werden die Umsätze im Handel nicht wieder auf das alte Niveau steigen. Denn es sind nicht nur die Maskenpflicht und die Abstandsregeln, die abschrecken. Viele Konsumenten verringern angesichts der drohenden Rezession ihre Ausgaben. Und andere haben in der Phase des Lockdowns ihr Konsumverhalten grundsätzlich infrage gestellt.
Damit wird die Coronakrise zur Stunde der Discounter. Wenn immer mehr Menschen auf ihr Geld achten müssen, profitieren in erster Linie Billiganbieter wie Aldi und Lidl. Aber auch im Modehandel beispielsweise könnten Discounter wie Kik oder Takko sich neue Kundengruppen erschließen. ...
Quelle: https://www.handelsblatt.com/meinung/kommentare/kommentar-in…

Auch wenn ich viele Schlüsse in dem Artikel nicht teile und ich nicht glaube, dass das aktuelle Befinden dauerhaft in die Zukunft fortgeschrieben werden kann, so gebe ich zu, dass es sich schlüssig liest und ich keine Probleme damit habe, wenn jetzt die Stunde der Mieter der DeFaMa schlägt.


Mein Fazit bis hierhin: Bisher werten die Gutachter die Immobilien nicht nennenswert ab. Herr Schrade hat ausgeführt, dass die Kaufpreise für solche Immobilien eher steigen als fallen könnten, weil vielen Investoren gerade durch Corona klar geworden ist, wie stabil diese Immobilien sind. Das Handelsblatt schlägt die gleichen Töne an und sorgt so dafür, dass auch die breite Masse auf diese Gedanken aufmerksam wird. Und auch die nach Corona durchgeführten Käufe seitens der DeFaMa und der Dt. Konsum zeigen bisher keinen Preisrückgang an.

Um ein endgültiges Fazit zu ziehen ist es sicherlich noch zu früh. Die weiteren Ankäufe der DeFaMa und Dt. Konsum werden zeigen, wohin die Reise geht. Und zum Jahresende wird auch die DeFaMa ihre Objekte wieder bewerten lassen. Aber bis jetzt haben sich die Befürchtungen nicht bestätigt. Und der Aktienmarkt scheint das ähnlich zu sehen, schließlich haben wir in den letzten Tagen neue Allzeithochs bei der DeFaMa gesehen.

Bleibt gesund.

MfG JE