DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? - 500 Beiträge pro Seite

[Kampfkater1969]

Bin in dieser Aktie nun mit einer ersten Position eingestiegen.

Mir gefällt die "Nische", in der sich dieser Bestandshalter von Gewerbeimmobilien bewegt.

Auch die Mietrenditen sind ein Hingucker.

[immocash]

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

Ich hatte die Aktie auch einmal durchleuchtet, diese allerdings für nicht interessant erachtet.

1. Der Aktienkurs liegt deutlich über dem NAV (Halbjahres-NAV von 4,07 Euro je Aktie).
2. Mietvertragslaufzeit von ca. 4 Jahre deutliche niedriger als bei der Konkurrenz (WCM und Deutsche Konsum Reit AG), dort fast doppelt so hoch.
3. Die Homepage www.defama.de ist wenig profesionell (sogar abmahnfähig), die Domain www.deutsche-fachmarkt.de und .com führt nicht zum Unternehmen.
4. Die Tochtergesellschaft IMMA Immobilien Management GmbH, die operativ die Verwaltung der Objekte führen soll hat Ihren Geschäftsssitz im westfälischen Lünen, im Privathaus des Vorstandsmitgliedes Dr. Müller. Was hat das für einen Sinn? Wie groß bzw. wieviel Mitarbeiter scheint der Laden zu haben, wenn man Privaträumlichkeiten nutzt? Wie hoch ist die Miete, die da in die privaten Taschen fließt?

Um den Punkt 3 näher zu erläuter, auf der Startseite heisst es ganz oben"Deutsche Fachmarkt AG: bei uns bringt Ihnen jeder Einkauf Gewinn". Die Gesellschaft heisst aber nicht Deutsche Fachmarkt AG, sondern DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, es ist für das Unternehmen nicht erlaubt die Firmenbezeichnung isoliert und ohne das DEFAMA zu benutzen. Die Presse macht das zwar oft falsch, aber ein Unternehmen sollte das Wissen.

Wieso hat man nicht die Domain www.deutsche-fachmarkt.de registriert oder erworben? Das Internet wird auch für die Akquise von Objekten immer wichtiger und da ist das schon ein Punkt, der ein wenig dilettantisch daherkommt.

Sorry. Ich würde da besser in die Deutsche Konsum Reit AG oder die WCM AG investieren, Herr Elgeti und Herr Ehlerding haben bereits bewiesen, dass sie es drauf haben.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.213.907 von immocash am 06.09.16 08:42:09

Ich habe mir die Protokolle der letzten und vorletzten HV durchgelesen, sind ja offiziell verfügbar.

Die Fragen- und Antwortenrunden sind sehr aufschlussreich.


Sicherlich, ein Investment hierin sollte vorerst keinen Depotschwerpunkt bilden, aber einen ersten Fuß drin zu haben, war meine für mich folgerichtige Entscheidung.

Übrigens, der dort benannte Aktionär Schwarz bürgt für kritische Fragen und Objektivität.

Kenne ihn von anderen AG.

[immocash]

Also zu den von mir benannten Punkte habe ich darin keinen Aufschluss gefunden. Entweder ich bin von einer Aktie überzeugt, dann investieren ich darin oder ich lasse es bleiben. Eine kleine Position und "Fuß in der Tür" ist aus meiner Sicht unsinn. Immobilienaktien werden sich nie explosionsartig entwickeln, insofern macht diese Strategie auch hier keinen Sinn.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.214.189 von immocash am 06.09.16 09:04:09

Danke für die Einschätzung.

Mit erster Position meinte ich Gleichgewichtung zu übrigen Aktien, ohne Schwerpunktbildung.


Finde gerade diese "Startphase", leider noch markteng, spannend.

Andere inländische Immowerte sind aktuell überwiegend schon sportlich bewertet, im Bereich Gewerbeimmobilien sehe ich aber noch vereinzelt Spielraum.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.213.907 von immocash am 06.09.16 08:42:09

@ Kampfkater

danke für die Eröffnung eines Forums.

@ immocash schrieb am 06.09.16 08:42:09 Beitrag Nr. 2

>> Ich hatte die Aktie auch einmal durchleuchtet, diese allerdings für nicht interessant erachtet.
Echt? Bei mir war es genau umgekehrt :-)

>> 1. Der Aktienkurs liegt deutlich über dem NAV (Halbjahres-NAV von 4,07 Euro je Aktie).
Dieses Argument kann ich nicht nachvollziehen. Alle drei von Dir genannten Gesellschaften notieren doch über NAV. Und der Aufschlag ist bei der DeFaMa noch am geringsten.

              NAV per 30.06.2016     Aktienkurs        Aufschlag auf NAV

DeFaMa	          4,07 Euro            4,90 Euro             +20 %

WCM               2,54 Euro            3,10 Euro             +22 %

Dt. Konsum	  2,00 Euro*           9,00 Euro            +350 %

*) Die Deutsche Konsum veröffentlicht keinen NAV; da die Dt. Konsum IFRS-Zahlen veröffentlicht, habe ich hier einfach den Wert des Eigenkapital zum 30.06.2016 genommen 33,37 Mio. Euro : 16,6 Aktien = 2,01 Euro;

Also wenn man schon so argumentiert, dann müsste man die DeFaMa kaufen.

Ich bin ja der Meinung, wer Immogesellschaften nach dem NAV bewertet, hat die Jahre 2008 und ff. entweder nicht als Aktionär einer Immobilien AG erlebt oder keine Ahnung. Der NAV kann heute hier und morgen da sein. Bei der DeFaMa würde sich der NAV zum Beispiel locker verdreifachen, wenn sie ihre Immobilien so hoch bewerten würde, wie es die WCM tut (zur 18fachen Miete).

Entscheidend ist doch, was eine AG verdient. Was nützt mir ein NAV von 2,54 bei der WCM, wenn dieses Unternehmen NULL (!) Euro echtes Geld verdient. Schau Dir die GuV an, rechne die Aufwertungsgewinne raus und Du hast im gesamten letzten Jahr und im 1HJ 2016 NULL Euro Gewinn.
Schau Dir den Cash-Flow bei der WCM an. Berücksichtige bitte, dass WCM von dem IFRS-Wahlrecht Gebrauch macht, die Zinsaufwendungen nicht beim operativen Cash-Flow auszuweisen sondern beim Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit. Zinsen sind aber bei einer Immobiliengesellschaft, die stark auf Fremdkapital angewiesen ist, eine operative Ausgabe. Nach Zins und Regeltilgung betrug der Free Cash-Flow im 1HJ 2016 NULL Euro.

Was meinst Du damit, dass Ehlerding bewiesen hat, dass er es drauf hat? Hoffen wir, dass er es diesmal bei der WCM besser macht, als beim letzten Mal, oder? Derzeit sieht es ja nicht danach aus. Schau Dir mal die alte Boetzelen (später Deikon) Jahresabschlüsse im Unternehmensregister an. Ich würde sagen, dass es da bei den Kennzahlen große Ähnlichkeiten gibt.

Ganz anders sieht es bei der DeFaMa aus. Bereits im ersten Jahr des Bestehens konnte die bereits 10 Cent je Aktie Dividende ausschütten, die auch operativ verdient wurden (Weder WCM noch Dt. Konsum haben das geschafft).

Herr Elgeti von der Deutschen Konsum hat zum Thema NAV auf der diesjährigen HV der Deutschen Konsum übrigens folgendes gesagt:
-> Uns sind die Gutachterwerte unserer Immobilien egal; ich bin überzeugt davon, dass ein REIT am Ende auf Basis des Cash-Flows bewertet wird, sei es auf Basis des FFO oder einfach nur der Dividende.

Und Ernst Vejdovszky, der Vorstandsvorsitzende der österreichischen S-Immo, erklärt auch warum:
-> Bewerter, international anerkannte Gutachter, können ohne weiteres eine Immobilie von jetzt auf gleich 10 oder 15 % höher oder niedriger bewerten. Das einzige, was ich wirklich habe, ist der Cash-Flow (SRC Financial Forum 2016)

Cash ist King. Und diesbezüglich sieht es bei den meisten Immobiliengesellschaften sehr, sehr mau aus. Anders als bei der DeFaMa, die diesbezüglich wirklich herausragt.

Und noch etwas sollte man beachten, wenn man die DeFaMa mit anderen börsennotierten Immobiliengesellschaften vergleicht. Die DeFaMa ist die einzige von den (genannten) Immogesellschaften, die nach HGB bilanziert. D.h. nicht nur hat sie keine IFRS-Aufwertungsgewinne à la WCM sondern muss obendrein die Immobilien auch noch abschreiben. Um eine Zahl, wie den Gewinn pro Aktie, nur halbwegs vergleichbar mit den anderen Gesellschaften zu machen, müsste man bei der DeFaMa mal mindestens die Abschreibungen und bei den anderen Gesellschaften die Zuschreibungen auf die Immobilien rausrechnen.


>> 2. Mietvertragslaufzeit von ca. 4 Jahre deutliche niedriger als bei der Konkurrenz (WCM und
>> Deutsche Konsum Reit AG), dort fast doppelt so hoch.
Das stimmt. Was sagt uns das? Schauen wir doch mal, was die Wettbewerber zum Thema Mietvertragslaufzeit sagen:

-> Die Laufzeitlänge der Mietverträge sagt nichts über die Stabilität und Güte des Objektes aus; sondern entscheidend ist die Lage des Standortes, ein gesunder Mietermix und das insbesondere die Ankermieter mit dem Standort zufrieden sind, weil die traditionell die anderen Mieter ein Stück weit mitziehen; daher achten wir insbesondere darauf, dass die Ankermieter die Standorte positiv einschätzen; (Quelle: TLG HV 2015)

-> Normalerweise ist ein langer Mietvertrag für ein Vermieter Gold wert - denn ein 7jahresvertrag ist nur einen Mietfaktor von 8 wert, aber ein 12jahresvertrag hat einen Faktor von 15; für die meisten Vermieter, Banken und Gutachter spielt daher die Laufzeit des Mietvertrages eine große Rolle; deshalb sind viele Vermieter bereit, ordentlich zu investieren, um einen langen Mietvertrag zu bekommen;
-> einen 10jahresmietvertrag finanziert wirklich jede Bank, aber wenn der Mietvertrag nur noch 9,5 Jahre oder weniger läuft, gibt es kaum noch Finanzierungen; Die Mieter wissen das alles und versuchen daher mit allen Tricks, die Miethöhe zu drücken, aber der Trick ist, nicht darauf reinzufallen
-> Weil wir nicht auf lange Mietverträge angewiesen sind, ergeben sich aus diesem Umstand für uns große Chancen, denn wir brauchen lange Mietverträge weder für die Finanzierung noch für eine NAV-Bewertung;
-> Wir würden nicht für einen 12jahresvertrag das 15fache zahlen - so etwas zu kaufen ist absolut sträflich; Zahnwälte kaufen so etwas und wir kaufen es typischer Weise neun Jahre später zum 6 oder 7fachen;
-> Wir machen keine Kompromisse bei der Mikrolage und der Mieterqualität; und wenn die Mikrolage eines Standortes stimmt, können wir in diesem Pokerspiel mit dem Vermieter einfach abwarten und erstaunliche Ergebnisse erzielen; (Quelle: Rolf Elgeti auf der HV der Dt. Konsum 2016)

Aber es stimmt, die WCM sticht mit einem extrem langen WALT von fast 10 Jahren heraus. Wie begründet das die WCM?


-> Objekte mit einem niedrigeren WALT sind nicht unbedingt spekulativ; aber die Banken haben seit Lehman dazu gelernt, d.h. die großen Immobilienfinanzierer sind heute nicht bereit, länger als den WALT zu finanzieren oder nur zu Konditionen, wo es sich nicht mehr rechnet; und über 10 Jahre finanzieren die Banken heute sowieso nicht mehr! (Jan-Philipp Ansorg, Leiter IR bei WCM)
-> Man muss jetzt diese historische Chance nutzen und sich langfristig mit billigem Kapital eindecken; Wir versuchen unsere Finanzierungen so langfristig wie möglich abzuschließen; das ist auch der Grund warum wir Immobilien mit überschaubarem Leerstand und langfristige Mietverträge haben; wenn sie kurzfristige Mietverträge haben, bekommen sie keine langfristige Zinsfestschreibung von den Banken; (Stavros Efremidis, CEO WCM AG, auf dem SRC Financial Forum 2016)

Und jetzt kommen wir zu einer ganz kuriosen Tabelle:

                 WALT        Ø-Laufzeit      Ø-Zinssatz

              in Jahren     Zinsvereinb.

                             in Jahren

WCM             9,5            5,7             2,1 %

Hamborner       9,2            6,5             3,2 %

VIB             6,3          ca. 6,8           3,7 %

Dt. Euroshop    6,2            5,7             3,7 %

TLG             5,9            4,7             2,9 %

Dt. Konsum      5,6            k.A.            3,7 %

DeFaMa          4,2          über 9,0          2,6 %

WALT = durchschnittliche gewichtete Laufzeit der Mietverträge
Quellen: Geschäftsberichte, Quartalsberichte der einzelnen Firmen; wo möglich zum Stichtag 30.06.2016

Das Unternehmen mit den kürzesten Mietvertragslaufzeiten (die DeFaMa) hat die Kreditverträge, die am längsten laufen und mit die günstigsten Zinsen. Und das obwohl die DeFaMa die Objekte mit über 70 % beleiht und nicht mit 50 % oder darunter, wie die meisten anderen. Ich finde das sehr bemerkenswert, denn hier demonstrieren Externe (Banken und Sparkassen), die über ihre Kredite selbst erheblich ins Risiko gehen, dass sie trotz der kurzen Mietvertragslaufzeiten langfristig an die Standorte der DeFaMa glauben. Damit wird genau das bestätigt, was der Vorstand der TLG zum Thema Mietvertragslaufzeit und Mikrolage des Objekts gesagt hat.
Mich wundert, dass wirklich alle Vorstände der Immobiliengesellschaften derzeit sagen, dass man sich so lange wie möglich finanzieren sollte. Auch Stavros Efremidis sagt das. Nur sind durchschnittlich 5,7 Jahre nicht wirklich lang. Vor allem nicht bei einem Unternehmen, dass erst sei ca. 1,5 Jahren Kredite abschließt. Offensichtlich trauen die Banken der WCM bei ihren Objekten nicht länger als durchschnittlich 6 Jahre über den Weg. Der DeFaMa dagegen schon. Ich finde das ist ein sehr interessanter Aspekt, wenn es darum geht, die Qualität der Standorte zu beurteilen.

Aber trotz alledem ist klar, dass die kurzen Mietvertragslaufzeiten bei der DeFaMa ein Risiko sind, dass man als Investor im Auge behalten muss.


>> 3. Die Homepage www.defama.de ist wenig profesionell (sogar abmahnfähig), die Domain
>> www.deutsche-fachmarkt.de und .com führt nicht zum Unternehmen.
Die Adressen sind von einem anderen Unternehmen belegt.
Der Vorstand ist extrem kostenbewusst. Warum sollte er für teuer Geld einem anderen Unternehmen die Domains streitig machen? Wer bei Google nach Deutscher Fachmarkt oder DeFaMa sucht landet gleich bei den ersten Treffern nur bei der DeFaMa. Die Zeiten, wo man den eigenen Namen unbedingt in der Domain haben musste, um bei Google einen guten Trefferplatz zu landen sind ja schon lange vorbei.

Wenn irgendetwas abmahnfähig ist, dann stell es hier ein. Ich bin sicher, dass es dann geändert wird.


>> 4. Die Tochtergesellschaft IMMA Immobilien Management GmbH, die operativ die Verwaltung der
>> Objekte führen soll hat Ihren Geschäftsssitz im westfälischen Lünen, im Privathaus des
>> Vorstandsmitgliedes Dr. Müller.
Das liegt daran, dass Dr. Müller vom Home Office aus arbeitet. Und dafür wandert auch nichts in seine Tasche, denn er kassiert dafür keine Miete von der DeFaMa.


>> wieviel Mitarbeiter scheint der Laden zu haben
Im Moment genau 4. Zwei Vorstände und zwei Immobilienmanager.


Wenn man sich die DeFaMa genau ansieht, dann erkennt man unheimlich viele Parallelen zur VIB, die neben der Dt. Euroshop für mich zum Goldstandard der deutschsprachigen Immobiliengesellschaften gehört. Der Grund dafür ist sicher auch, dass der ehemalige VIB-Vorstand Peter Schropp heute Aufsichtsratsvorsitzender der DeFaMa ist.

Fazit: Sorry. Ich würde keinesfalls in die WCM investieren und die DeFaMa der Deutschen Konsum auf jeden Fall vorziehen.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.336.451 von philojoephus am 23.09.16 15:21:37

Ich begleite die VIB auch schon lange Jahre als Aktionär. Bin überzeugt, auch die DEFAMA wird sich prächtig entwickeln.

Nicht wenn Hinz und Kunz zum Einstieg in eine Aktie plärrt, sollte der smarte Anleger erstmals investieren.

Gerade der Wahn der "Bewertungsgewinne" bei anderen Immo-AGs wird in der nächsten Krise, die sicher kommen wird, mal wieder "völlig überraschend" mächtig für Ärger sorgen.

Habe immer mal wieder auch mit Immobiliengutachten das Vergnügen......3 Gutachter = vier Werte in breiter Streuung....

Deshalb will ich bei einer Immo-AG, in die ich mein Geld investiere, aus dem laufenden operativen Geschäft meinen Cash erwirtschaftet sehen........denn Aktiva hochzubewerten ist ein Kinderspiel bei Immobilien.....die Stellschrauben haben leidensfähiges Gewinde......

[OldGold]

Klarer Wachstumspafad der Firma und des NAV. Je nachdem, wie schnell Herr Schrade einkaufen wird, sehe ich den Kurs in 2-3 Jahren zwischen 8 und 10 €, vorbehaltlich einer vernünftigen Gesamtmarktsituation (weltweit) natürlich, der Vergleich mit VIB ist sehr berechtigt, auch wenn die gekauften Objekte differieren, DEFAMA ist strategisch sogar klarer in ihren Handlungen bzw. Käufen, Gruß an alle, OldGold

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.473.878 von OldGold am 13.10.16 20:43:36

Kommende Kapitalerhöhungen werden auch für einen flüssigeren Börsenhandel sorgen.

Bei den Mietrenditen düften alle Aktionäre die Finger danach lecken.

Wer kann schon selbst einen Fachmarkt kaufen, Stichwort auch dann Klumpenrisiko.

Und auch, wer will es.

Ich selbst habe entschieden, keine direkte Investition in Immobilien, außer die eigengenutzten Schätzchen (= "Wohlfühldividende").

Dafür breiter gestreut in in- und ausländische Immo-Gesellschaften (auch USA und Osteuropa).

Meine letzte Diversifikation war die DEFAMA.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.477.508 von Kampfkater1969 am 14.10.16 11:43:29

Die Entwicklung setzt sich weiter fort:

• Umsatz: 2,39 Mio. €; FFO: 1,14 Mio. €; Ergebnis: 662 T€
• Annualisierte Jahresnettokaltmiete steigt auf 3,7 Mio. €
• NAV per 30.9. bei 4,38 € je Aktie

In den ersten neun Monaten 2016 erzielte die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) bei Umsatzerlösen von 2,39 (Vj. 0,59) Mio. € ein Ergeb­nis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) von 1.697 (442) T€. Dabei wurde ein Ergebnis vor Steuern von 832 (241) T€ erwirtschaftet. Das Nettoergebnis betrug 662 (193) T€ bzw. 0,21 (0,09) Euro je Aktie. Die Funds From Operations (FFO) erreichten 1.144 (345) T€. Damit hat sich das profitable Wachstum weiter fortgesetzt. Zu beachten ist, dass im dritten Quartal positive Einmaleffekte in mittlerer fünfstelliger Höhe verbucht werden konnten.

Der Wert des Immobilien-Portfolio von DEFAMA beträgt rund 37 Mio. € und umfasst derzeit elf Standorte mit über 52.000 qm Nutzfläche, die zu 98% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Konsum, Penny, REWE, Hammer, toom, AWG Mode, Dänisches Bettenlager, Deichmann und KiK. Die annualisierte Jahresnettokaltmiete des Portfolios liegt bei rund 3,7 Mio. €. Der „Innere Wert“ (Net Asset Value, kurz NAV) der DEFAMA-Aktie belief sich per 30.9. auf 4,38 € je Aktie.

Nach fünf Objektkäufen seit Jahresbeginn verfügt DEFAMA über eine umfangreiche Pipeline weiterer potenzieller Objekte. „Angesichts der großen Zahl parallel vorangetriebener Projekte sind wir optimistisch, im laufenden Jahr noch mehrere weitere Transaktionen melden zu können“, sagt DEFAMA-Vorstand Matthias Schrade. Durch den stets mit Zeitversatz erfolgenden Nutzen-/Lasten-Übergang werden sich diese jedoch kaum noch auf die Ertragssituation des laufenden Geschäftsjahres auswirken.

Die am 12.7. erhöhte Prognose für das Gesamtjahr wird DEFAMA nach aktuellem Stand komfortabel erreichen beziehungsweise – bedingt durch positive Einmaleffekte und den Zukauf Löwenberg – leicht übertreffen. Der Vorstand konkretisiert diese daher auf einen Umsatz von rund 3,3 Mio. € bei einem Ergebnis nach Steuern von rund 0,85 Mio. € bzw. 0,26 € je Aktie. Beim FFO rechnet die Gesellschaft mit einem Anstieg auf gut 1,5 Mio. €, entsprechend 0,47 € je Aktie.

Vor diesem Hintergrund bekräftigt DEFAMA das Ziel, die Dividende für das laufende Geschäftsjahr deutlich anzuheben. Dabei strebt die Gesellschaft eine ähnliche Ausschüttungsquote wie zuletzt an und setzt die aktionärsfreundliche Dividendenpolitik damit fort. Eine erste Guidance für 2017 zu Umsatz, Ergebnis und FFO wird DEFAMA voraussichtlich im November veröffentlichen.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.513.889 von Flat Eric am 20.10.16 08:49:14

wenn ich mir den kurs heute so anschaue, dann sind die 9-monats-zahlen wohl gut aufgenommen worden . bei der beizubehaltenden ausschüttungsquote wären das wohl 20 cent dividende für 2016. da bin ich aber mal gespannt auf die guidance für 2017...

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.526.465 von Flat Eric am 21.10.16 16:02:24

Die Pipeline an Objekten im potenziellen Zugang soll ja gut bestückt sein.

[immoscout]

und es war sogar Umsatz > € 0,00 da! Da staunt der Laie!

[immocash]

@philojoephus
Besten dank, für die ausführliche und kompetente Beantwortung eines Teils meiner 4 Fragen. Auf zwei Fragen bist Du jedoch nicht oder nur unzureichend eingegangen.

Punkt 3a) Abmahnung:
Die Gesellschaft heisst "Defama Deutsche Fachmarkt AG". Es ist der Gesellschaft unteragt, Ihren Firmennamen nur in Teilen isoliert z.B.: als Deutsche Fachmarkt AG zu bezeichnen. Dies wird aber sowohl auf der Startseite der Homepage, als auch überlicherweise in den Ad-hoc Mitteilungen getan. Dies ist falsch und abmahnfähig. Man könnte sich hier z.B. behelfen und den Namen einmal komplett nennen und dann im weiteren darafu verweisen, dass man dies zukünftig als "Deutsche Fachmarkt" bezeichnet. Aber niemals mit der juristischen Firmierung der AG. Hier einen so tiefreichenen und eklatanten Fehler zu begehen ist unprofesionell und wie gesagt abmahnfähig und dies könnte der Geseslchaft sehr teuer zu stehen bekommen.

Punkt 3b) Hompage-Domain:
Ich habe die Sache mit dem Domainnamen www.deutsche-fachmarkt.de und.com nochmal genauer recherchiert. Die Domain gehört einem kleinen Makler (über die denic ist der Eigentümer einsehbar), der diese Seite so wie er mir per E-Mail mitteilte sogar der Defama zum Kauf angeboten hatte. Die Defama hatte an den Domainnamen zwar Interesse, wollte diese aber nur "für Lau" haben und diese nicht käuflich erwerben. Der Eigentümer der Domain hatte diese für einen sehr geringen vierstelligen Betrag angeboten. Jetzt will er um diese Seite zu monetarisieren ein Ankaufsprofil über diese Seite ins Netz setzten. Die angebotenen Fachmärkte will er dann den in diesem Bereich tätigen Gesellschaften: WCM, Hamborner, VIB, Dt. Euroshop, TLG, Dt. Konsum, DEFAMA, German Properties etc. zum Kauf anbieten. Mit dieser Domain und Inhalten auf der Seite, würde diese automatisch auch bei google auf der ersten Seite gelistet, wahrscheinlich sogar über der Homepage von DEFAMA selbst. Ich halte dies für riskant, gerade für eine Gesellschaft die wachsen will und eine größere und bekanntere Rolle im Markt spielen möchte. Ganz zu schweigen von dem Risiko, dass diese Domain einmal in falsche Hände gerät, die darüber z.B. eine neue "DF Deutsche Fachmarkt AG" Gesellschaft (oder ein vergleichbarer Name) gründet und das Risiko eines Konkurrenzunternehmens mit ähnlichem Namen und besseren Domainnamen entsteht. Dies alles aufgrund des Kostenbewusstseins des Vorstandes?
Aus meiner Sicht sehr fragwürdig. Als Aktionär sollte sich jemand dieses Thema einmal annehmen und dazu evtl. auf der nächsten Hautversammlung einen Antrag stellen.

Nicht das Ihr mich falsch versteht. Ich finde die DEFAMA und das Geschäftskonzept durchaus interessant, aber es gibt auch einige Risiken zu beleuchten. Aber bevor ich das tu, stelle ich erst einen interessanten Artikel hir rein, zu dem ich dann anschließend meine Gedanken erkläutere.

[immocash]

Folgende interessante Artikel habe ich im Netz gefunden:

http://www.handelsblatt.com/my/unternehmen/handel-konsumguet…

Einfach aus dem Markt geklickt
von:Florian Kolf,Datum:21.10.2016 06:00 Uhr

Immer mehr Kunden bestellen Lebensmittel im Netz – und einer Studie zufolge wird die Zahl weiter massiv steigen. Etablierte Händler haben Amazon nur wenig entgegenzusetzen. Experten warnen vor einem Filialsterben.

„Unsere E-Commerce-Aktivitäten machen immer noch deutlichen Verlust“, räumt Rewe-Chef Alain Caparros ein.

DüsseldorfDer Supermarktbetreiber Kaufland baut sein Onlinegeschäft mit frischen Lebensmitteln aus. Nur wenige Wochen nach dem Start der Auslieferungen in Berlin geht es nun in Richtung Norden. „Derzeit planen wir die Erweiterung unserer Lieferservices für die Region Hamburg“, bestätigte eine Kaufland-Sprecherin dem Handelsblatt.

Doch die zwei Metropolen sind nur der Anfang, die Konzernschwester des Discounters Lidl hat ehrgeizige Pläne. „Der Ausbau in weiteren Regionen ist geplant“, teilt das Unternehmen mit. Auch München soll wohl bald erschlossen werden. Eine Umfrage des Unternehmens unter Kunden in Ballungszentren hat ergeben, dass 55 Prozent der Befragten gerne den Onlineeinkauf von Lebensmitteln ausprobieren wollen. Kaufland...


http://www.gruenderszene.de/allgemein/amazon-fresh-oliver-wy…

Wie Amazon Fresh die Lebensmittel-Händler überrollen wird

Einblick. Während sich die deutschen Anbieter lieber um die Kaiser's-Filialen streiten, wartet Amazon Fresh nur darauf, das Onlinegeschäft mit Lebensmitteln an sich zu reißen.
Amazon-Fresh

Amazon Fresh gibt es zwar noch gar nicht in Deutschland. Dass sich die hiesigen Lebensmittelhändler trotzdem vor dem US-Riesen fürchten müssen, ist allerdings kein lauwarmes Geplänkel. Eine aktuelle Untersuchung, die Gründerszene vorliegt, zeigt, wie Amazon in den Markt prescht. Denn schon jetzt nimmt der Online-Händler den Berechnungen der Unternehmensberatung Oliver Wyman zufolge auf das Jahr hochgerechnet 40 bis 50 Millionen Euro an Umsatz weg – allein in München und lediglich über Prime Now, das sich eigentlich gar nicht auf Lebensmittel fokussiert.

Das ist jedoch nur ein winziger Teil. Sechs bis acht Milliarden Euro könnten vom stationären Handel zu den Online-Lieferdiensten abwandern, habe die Studie ermittelt. Fehlen den durchschnittlichen Warenkörben nur ein bis drei Euro pro Kauf, heißt es in der Untersuchung, operieren viele Filialen nicht mehr positiv. Der Analyse zufolge könnten rund 15 Prozent der Supermärkte – 1.500 bis 1.700 in absoluten Zahlen – bald Verluste machen, wenn diese Prognose tatsächlich eintritt. Etwa 40.000 Arbeitsplätze stünden im stationären Handel damit auf der Kippe.

Es zeigt sich derzeit also ein skurriles Bild im deutschen Lebensmittelgeschäft. Auf der einen Seite verhandeln Rewe und Edeka mit Tengelmann heftig um die einzelnen Filialen von Kaiser’s, weil bei geringen Margen jeder Kunde zählt. Auf der anderen Seite ist es längst kein Geheimnis mehr, wie online-affin die Kunden mittlerweile sind. Gerade zitiert das Handelsblatt eine Lidl-Umfrage, nach der mehr als die Hälfte der Kunden das Einkaufen im Internet zumindest einmal ausprobieren möchten.

Vor diesem Hintergrund hilft es auch wenig, dass mittlerweile jede Supermarktkette, die etwas auf sich hält, einen eigenen Lieferdienst betreibt. Rund drei Dutzend gibt es davon in Deutschland. Vor Kurzem erst hatte das zur schwäbischen Schwarz-Gruppe gehörende Kaufland seinen eigenen Dienst in Berlin gestartet, nun wird dieser schon von der Hauptstadt nach Hamburg ausgeweitet. Das Angebot setzt, wie die meisten anderen auch, auf eine eigene Lieferflotte.

Während das Online-Angebot von Kaufland dabei über eine komplett eigenständige Logistik verfügt, setzen andere stärker auf eine Verknüpfung zwischen Online-Geschäft und den Filialen vor Ort. Die können dann zum Beispiel – dem Vernehmen nach bald etwa bei Lidl – als schnelle Abholstelle für Online-Einkäufe genutzt werden.

Aber auch hier ist Amazon bereits weiter. Eine eigene Logistik braucht zwar auch der US-Riese. Frische Lebensmittel brauchen anders als das sonstige Angebot schließlich Kühlung. Aber bei der besonders kritischen letzten Meile wird Amazon Fresh nicht auf eine eigene Lieferflotte angewiesen sein, wie die Oliver-Wyman-Untersuchung betont: Das Unternehmen packt die frischen Lebensmittel nicht in spezielle Kühl-Transporter, sondern in Kühltaschen, die wiederbenutzbar sind und die einfach jedem beliebigen Spediteur mitgegeben werden können. Die Kosten pro Zustellung durch Lastenfahrräder oder Kleinfahrzeuge lokaler Spediteure lägen zwar schätzungsweise zum Start noch bei rund vier Euro je Lieferung, so die Studie, könnten aber künftig auf etwas weniger als einen Euro sinken.

Resultat: Deutlich günstigere Lieferkosten – beim geringmargigen Geschäft mit Lebensmitteln sei das ein kaum zu unterschätzender Wettbewerbsvorteil, finden die Studienbetreiber. Da zählt auch das oft vorgebrachte Argument wenig, die Filialen müssten die Investitionen ins Onlinegeschäft tragen. Denn Letzteres könnte bald schon fest in der Hand von Amazon sein.

[immocash]

Jeder kann diese Artikel nun für sich selbst bewerten. Viele kennen die Situation in den Stadtzentren, in denen die Einzelhändler Ihre Geschäfte schließen, weil zu hohe Umsätze ins Internet abgewandert sind. Wenn diese Entwicklung zukünftig auch auf die Lebenmittelmärkte zutrifft, dann werden die Standorte am meisten davon betroffen sein, die sich in kleinen strukturschwachen Städten befinden. Genau hier liegt größtenteils der Fokus der DEFAMA. Standorte die heute die höchste Rendite versprechen, aber parallel auch die geringsten Mietvertragslaufzeiten haben und sind daher am schnellsten von Leerstand und sinkenden Mieten betroffen.

Genau hier sehe ich das Risiko der DEFAMA. Und das sollte jeder Aktionär für sich selbst bewerten, aber nicht ganz aus dem Auge verlieren.

Also sind die positiv hervorgerufenen Punkte - hohe Rendite - hoher Finanzierungsanteil mit wenig Eigenkapital (70%) in diesem Kontext durchaus als hohes Risiko einzustufen.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.534.073 von immocash am 23.10.16 10:31:30

@immocash: mir ist nicht ganz klar, warum du das mit der abmahnung und der homepage-domain HIER ausdiskutieren willst. schreib doch ne mail an den defamavorstand und kläre das mit denen.

[immocash]

Ich will hier nichts ausdiskutieren und muss auch den Vorstand nicht anschreiben. Grundsätzlich erwarte ich von einem Vorstand das er sich in diesen Dingen auskennt und ist es mir im Prinzip auch egal ob die nun eine Abmahnung bekommen oder nicht, oder welche Domain denen gehört. Es geht darum das ich darüber nachgedacht habe in die Aktie zu investieren und mir daher die Firma mit den veröffentlichten Geschäftsberichten einmal genauer angesehen habe. Dabei sind mir die angesprochenen Punkte aufgefallen und dies wollte ich nicht für mich behalten, sondern diese Informationen hier auch dem Board zugänglich machen. Jeder kann sich daraus selbst ein Bild machen und entscheiden ob er in dieses Unternehmen investiert oder nicht. Grundsätzlich finde ich die DEFAMA interessant, sonst hätte ich mich damit nicht beschäftigt. Aufgrund der großen Anzahl an Konkurrenzunternehmen muss es aber auch erlaubt seinen einen Blick nach links und rechts zu werfen.
Aktuell führt die GxP German Properties eine Kapitalerhöhung durch und hier besteht die Möglichkeit sich zum Nennbetrag von 1 Euro an der Gesellschaft zu beteiligen. Das Unternehmen hat nach der Kapitalerhöhung einen Immobilienbestand von 120 Mio Euro und ist gleichfalls im Gewerbeimmobiliensegment tätig, Ziel ist mittelfristig ein Portfolio von 750 Mio Euro. Der ehemalige Vorstand von Conwert (Johannes Meran) und der ehemalige Vorstand von Estavis/Accentro (Johannes Schorr) haben sich hier zusammengetan.Auch diesen Wert habe ich mir angesehen und beobachte den Ausgang der Kapitalerhöhung. Das sind die Alternativen zur DEFAMA und ich entscheie selektiv in welche Werte ich investiere und welche zukünftigen Potentiale ich einer Gesellschaft einräume.

[immoscout]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.534.115 von immocash am 23.10.16 10:49:13

Zitat von immocash: Viele kennen die Situation in den Stadtzentren, in denen die Einzelhändler Ihre Geschäfte schließen, weil zu hohe Umsätze ins Internet abgewandert sind. Wenn diese Entwicklung zukünftig auch auf die Lebenmittelmärkte zutrifft, dann werden die Standorte am meisten davon betroffen sein, die sich in kleinen strukturschwachen Städten befinden.

Die Standorte, die am meisten NICHT davon betroffen sein werden, sind m.E. die Lebensmittelmärkte in strukturschwachen Gegenden.

Dort wohnen nicht die Hipster, die sich per amazon-Drohne beliefern lassen oder bei hello fresh und hello vegan Boxen per App ordern. Diese Typen ziehen alle schön nach Berlin, Köln, Pöseldorf usw. Die gehen auch nicht zu kik oder Tedi. Die gehen aber auch nicht in einen Karstadt.

[immocash]

Fehlen den durchschnittlichen Warenkörben nur ein bis drei Euro pro Kauf, heißt es in der Untersuchung, operieren viele Filialen nicht mehr positiv. Der Analyse zufolge könnten rund 15 Prozent der Supermärkte – 1.500 bis 1.700 in absoluten Zahlen – bald Verluste machen, wenn diese Prognose tatsächlich eintritt. Etwa 40.000 Arbeitsplätze stünden im stationären Handel damit auf der Kippe.


Es müssen nicht viele zu Amazon und Co awandern damit dies auch in strukturschwachen Gegenden zu Problemen führt. Auch in diesen Gegenden wohnen ältere Leute die nicht mehr so gut zu fuß sind, oder berufstätige Pendler die froh sind das Sie online bestellen können und die Sachen in die Paketbox geliefert bekommen. Es reichen hier Abwanderungsbewegungen von 1-5% und viele Supermärkte kippen um. Die Kaisers Tengelmann Entwicklung ist hier aus meiner Sicht ein erstes Anzeichen, aber noch nicht das letzte.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.545.698 von immocash am 25.10.16 08:45:10

Konsequent negativ gedacht wäre der stationäre Einzelhandel samt Immobilienbestand dem Untergang geweiht........in wenigen Jahren alles nur noch online und mit Roboterzustellung.....

Ist aktuell nicht meine Gedankenwelt.

Die kommende Digitalisierung wird aber extreme Verwerfungen mit sich bringen, in allen Bereichen.


Die extrem zunehmende künstliche Intelligenz, mit selbst schreibenden Programmcodes (!!) wird die Menschheit vor einen Quantensprung stellen.

Erste Insider, wie Herr "Tesla" Musk, sagte ja, er sieht in der kommenden sich weiter sich von selbst perfektionierenden künstlichen Intelligenzprogrammen die größte (!!) künftige Bedrohung der Menschheit......

Von extrem intelligenten Robotern geführte menschliche Teams sind in wenigen Jahren wohl Realität......

Da wir alle die Zukunft zum Glück nicht kennen, kann ein Anleger von heute nur breit gestreut investieren.......

Aus den bekannten Gründen bei mir ein Mosaikstein davon = DEFAMA

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.545.698 von immocash am 25.10.16 08:45:10

mich erstaunt nach wie vor die vehemenz, mit der du gegen defama wetterst... also mal ne prinzipielle frage: welche anlage birgt deiner ansicht nach keine (rest-)risiken? für mich ist daher eine gewisse streuung (auf aktuell 32 werte) und die auswahl der aktien wichtig. auch ich bin in diesem bereich mit der vib angefangen (bei etwas über 5 euro). das ist meiner Ansicht nach - wie auch defama - das berechenbarste geschäftsmodell überhaupt.

letztendlich haben wir aber ja beide genau das, was wir wollen. du bist aufgrund deiner denkweise und argumentation NICHT aktionär bei defama, ich schon. aktuell bin ich einen kleinen neuwagen im plus und ich sehe noch reichlich luft nach oben in den kommenden jahren... viel glück bei deinen stets risikolosen investments

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.548.620 von Flat Eric am 25.10.16 13:57:04

Bedenken kann man immer und überall haben.

Vor lauter Bedenken werden aber viele Bürger mit Aktien nie wohlhabend........

Letztlich ist eine vernünftige Streuung Pflicht, bei den Aktien etc.......aber nicht eine Streuung der Bedenken ist zielführend.

Der risikolose Zins wurde planwirtschaftlich so gut wie abgeschafft.......die Bürger gieren nach zinslosen Risiko...wegen mir......jedem sein Plessier

[Kuhziel0Euter]

@ Flat Eric:

Du hast ein Harem von 32 Frauen? Respekt. Kennst Du sie denn alle auch gut? Ich wünsche es Dir!

P.S.: wessen Zitat ich hier herangezogen habe, weißt Du?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.578.032 von Kuhziel0Euter am 28.10.16 21:14:24

Es ist schon sportlich im Leben eines Mannes, auch nur eine einzige Frau zu 100% zu verstehen.....

Da sind Aktien ein Klacks..... ;-)

DEFAMA ist nicht so vielschichtig und tiefgründig wie weibliche Wesen......... ;-)

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.578.032 von Kuhziel0Euter am 28.10.16 21:14:24

@ kuhziel0euter: 32 frauen wären mir wirklich zu anstrengend. mir reicht da meine eine, liebste! bei aktien halte ich es nicht ganz so mit der treue *g*. jede gesellschaft ist unterschiedlich. da ich zudem neben d auch noch in gb, usa, ch und a investiere, kenne ich natürlich nicht alle firmen gleich gut. muss ich aber auch nicht, so lange die von mir erwünschten kriterien erfüllt werden. das von dir verwendete zitat kenne ich nicht. erleuchte mich!

@ kamfkater1969: da gebe ich dir zu 100% recht mit deiner aussage . wie ja bereits geäußert gefällt mir bei defama die planbarkeit der zukunft, dazu alle argumente aus dem hervorragenden beitrag nr. 6 6 von philojoephus (zusätzlich gefällt mir noch die offene informationspolitik).

[Flat Eric]

sry, gemeint sind natürlich the one and only "kampfkater" und "posting nr 6" von joe...

[immocash]

Hier bereichern sich mal wieder die Vorständer der Gesellschaft auf kosten der Aktionäre. Die Aktionäre sollen für über 5 Euro kaufen und die Vorstände kaufen zu 2 Euro? Um diese dann wieder für größer 5 Euro wieder auf den Markt zu schmeissen. Spannende Geschichte, wer hat denen dieses Optionsprogramm überhaupt genehmigt? Die aktuellen Aktionäre wohl nicht und die alten Gesellschafter sind die handelnden Personen zu einer Mehrheit selbst. Aber wenn die Aktien zu diesen Konditionen ausgegeben werden, dann wundert es auch nicht wenn die Vorstände immer noch die Mehrheit halten und diese durch solche Maßnahmen sogar noch ausbauen. Und bald kommen dann die Kapitalerhöhungen zu über 5 Euro, die die Vorstände selbst dann nicht zeichnen. Herzlichen Glückwunsch.

04.11.2016 / 09:30
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

---------------------------------------------------------------------------

1. Angaben zu den Personen, die Führungsaufgaben wahrnehmen, sowie zu den in
enger Beziehung zu ihnen stehenden Personen

a) Name

Name und Rechtsform: MSC Invest GmbH

2. Grund der Meldung

a) Position / Status

Person steht in enger Beziehung zu:
Titel:
Vorname: Matthias Stefan
Nachname(n): Schrade
Position: Vorstand

b) Erstmeldung

3. Angaben zum Emittenten, zum Teilnehmer am Markt für Emissionszertifikate,
zur Versteigerungsplattform, zum Versteigerer oder zur Auktionsaufsicht

a) Name

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

b) LEI



4. Angaben zum Geschäft/zu den Geschäften

a) Beschreibung des Finanzinstruments, Art des Instruments, Kennung

Art: Aktie
ISIN: DE000A13SUL5

b) Art des Geschäfts

Verkauf aus der Gewährung einer Option

c) Preis(e) und Volumen

Preis(e) Volumen
2,00 EUR 400000 EUR

d) Aggregierte Informationen

Preis Aggregiertes Volumen
2,0000 EUR 400000,0000 EUR

e) Datum des Geschäfts

2016-11-04; UTC+2

f) Ort des Geschäfts

Außerhalb eines Handelsplatzes


04.11.2016 / 09:30
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

---------------------------------------------------------------------------

1. Angaben zu den Personen, die Führungsaufgaben wahrnehmen, sowie zu den in
enger Beziehung zu ihnen stehenden Personen

a) Name

Name und Rechtsform: Geminus GmbH

2. Grund der Meldung

a) Position / Status

Person steht in enger Beziehung zu:
Titel: Dr.
Vorname: Carsten
Nachname(n): Müller
Position: Vorstand

b) Erstmeldung

3. Angaben zum Emittenten, zum Teilnehmer am Markt für Emissionszertifikate,
zur Versteigerungsplattform, zum Versteigerer oder zur Auktionsaufsicht

a) Name

DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

b) LEI



4. Angaben zum Geschäft/zu den Geschäften

a) Beschreibung des Finanzinstruments, Art des Instruments, Kennung

Art: Aktie
ISIN: DE000A13SUL5

b) Art des Geschäfts

Kauf durch Ausübung einer Option

c) Preis(e) und Volumen

Preis(e) Volumen
2,00 EUR 400000,00 EUR

d) Aggregierte Informationen

Preis Aggregiertes Volumen
2,0000 EUR 400000,0000 EUR

e) Datum des Geschäfts

2016-11-04; UTC+2

f) Ort des Geschäfts

Außerhalb eines Handelsplatzes

[immocash]

Auferstanden aus Ruinen oder wie soll man das nennen? Sehr vertrauenserweckend ist das ganz nicht.
Gerade gefunden im Handelsregister:

Geminus GmbH
Handelsregister Veränderungen vom 04.12.2012
Geminus GmbH, Birkenheide, Hermann-Löns-Straße 6, 67134 Birkenheide. Die Gesellschaft wird durch den/die Liquidator/en vertreten. Nicht mehr Geschäftsführer: Dengel, Anette, Gönnheim, *xx.xx.xxxx. Durch rechtskräftigen Beschluss des Amtsgerichts Ludwigshafen (3 e IN 206/12 Lu) vom 08.08.2012 ist die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Gesellschaft mangels Masse abgelehnt. Die Gesellschaft ist aufgelöst. Von Amts wegen eingetragen.

Handelsregister Löschungen von Amts wegen vom 11.07.2013
Geminus GmbH, Birkenheide, Hermann-Löns-Straße 6, 67134 Birkenheide. Die Gesellschaft ist gemäß § 394 Absatz 1 FamFG wegen Vermögenslosigkeit von Amts wegen gelöscht. Das Registerblatt ist geschlossen.

a) Name

Name und Rechtsform: Geminus GmbH

2. Grund der Meldung

a) Position / Status

Person steht in enger Beziehung zu:
Titel: Dr.
Vorname: Carsten
Nachname(n): Müller
Position: Vorstand

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.636.385 von immocash am 07.11.16 14:37:10

Ach immocash,

es ist nicht leicht diese neuen Direktors Dealings zu lesen, oder? Vor allem wenn man nicht darüber hinwegkommt, dass einem die Gesellschaft nicht die Domains teuer abkaufen will, die man sich schnell mal reserviert hat. Doch dazu mehr in einem folgenden Posting.

Fakt ist, dass Du völlig falsch liegst, was Deine Behauptung angeht, dass sich die Vorstände auf Kosten der Gesellschaft bereichern würden.

Hier ist, was wirklich passiert ist:

Vorstand Matthias Schrade hat offensichtlich an den anderen Vorstand Carsten Müller Optionen verkauft, die Carsten Müller berechtigen 200.000 Aktien von Herrn Schrade zu 2 Euro je Aktie zu kaufen. Und diese Optionen hat Herr Müller jetzt ausgeübt.

In den von Dir geposteten Meldungen steht eindeutig bei Matthias Schrade:
"b) Art des Geschäfts: VERKAUF aus der Gewährung einer Option"

Und bei Carsten Müller:
"b) Art des Geschäfts: KAUF durch Ausübung einer Option"

Also hat Herr Müller die Aktien direkt von Herrn Schrade bezogen und nicht von der Gesellschaft. Von einer Bereichung zulasten der übrigen Aktionäre kann also keine Rede sein.

Und warum macht Herr Schrade soetwas, wenn der Kurs bei 5,60 Euro steht? Nun, wir wissen nicht, wann Herr Müller die Optionen erworben hat. Vor gar nicht langer Zeit konnte man die Aktie tatsächlich für 2 Euro kaufen. Ich kann mir vorstellen, dass Herr Schrade die Optionen eingeräumt hat, um Herrn Müller zu incentivieren. Herr Schrade weiß sehr genau, was Herr Müller für einen Wert für die DeFaMa darstellt und die Aktionäre der DeFaMa sollten hoffen, dass er uns noch lange erhalten bleibt. Jetzt wo er auch direkt von weiteren Wertzuwächsen profitiert, ist natürlich der Anreiz noch ein bisschen größer.

Was Dein Handelsregistereintrag zur Geminus GmbH angeht, würde ich wetten, dass Du die falsche GmbH erwischt hast. Vermutlich gibt es unter diesem Firmennamen mehrer GmbHs.

MfG JE

[immocash]

Zwei eingetragene GmbH Gesellschaften mit selben Namen kann es im Handelsregister gar nicht geben. Namentlich identische Gesellschaft mit gleicher Firmierung können in das Handelsregister gar nicht eingetragen werden. Insofern muss man schon davon ausgehen das es sich um dieselbe Gesellschaft handelt.
Welchen Wert Herr Müller für die Gesellschaft, oder Herrn Schrade hat, kann ich nicht beurteilen. Aber ich denke dieser wird auch ein Gehalt beziehen und könnte auch über die Börse kaufen. Herr Schrade könnte seine Aktien auch ausserbörslich unter Wert verkaufen. Insofern macht das Optionsmodell wenig Sinn. Es sein denn Herr Schade hat selbst Optionen von der Gesellschaft die er an Herrn Müller weiterleitet. Aus meiner Sicht kein Transparentes oder vertrauenserweckendes Vorgehen. Aber das kann natürlich jeder anders sehen.

[NMspezi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.637.579 von immocash am 07.11.16 17:07:38

guckst du hier:

https://www.moneyhouse.de/Suche/geminus+gmbh


...ist also ne andere, die von dir genannte ist gelöscht.

[immocash]

Offensichtlich macht sich hier im Board ausser mir anscheinend niemand so richtig Gedanken.

Der Name Geminus GmbH ist jetzt nicht ganz so geläufig und passt auch nicht so wirklich richtig zu einem Immobilien Vorstand Müller als Beteiligungs Holding. Wenn die Gesellschaft jetzt Müller Immobilien, Müller Invest oder Immoinvest Müller heissen würde, dann könnte ich ja die Ähnlichkeit mit evtl. anderen Unternehmen die dann ähnlich heissen verstehen.

Aber bei einer Geminus GmbH ist das schon komisch. Wie komme ich auf diesen Namen, was hat dieser zu bedeuten? Wieso lasse ich mir diese Gesellschaft eintragen, wenn eine andere mit selben Namen gerade über eine Insolvenz gelöscht wurde?

Die MSC Invest GmbH als Schrade Gesellschaft ist aus meiner Sicht plausibel.

Aus meiner Sicht ist das ein wenig komisch und nicht wirklich nachvollziehbar. Vielleicht gehörte ja auch die gelöschte Gesellschaft Herrn Müller und er hat nach der einen Schließung die nächste gegründet oder es liegen andere Verpflechtungen vor.

Aber dies alles soll nur Zufall sein, weil der Name Geminus GmbH so toll und so geläufig ist das dieser mehrfach vorkommt?

Und dann bekommt dieser Vorstand der nicht am Sitz der Gesellschaft in Berlin arbeitet, sondern 500km entfernt im westfälischen Lünen und seiner Geschäftstätigkeit aus seinem Privathaus nachgeht, Aktien im Wert von ca. 1.000.000 Euro übertragen und zahlt dafür nur 400.000 Euro? Die Begründung lautet dann das er für die Gesellschaft von unvorstellbarem Wert ist? Welches Gehalt bezieht den der Vorstand Müller? Hat dies einmal jemand in den Geschäftsberichten nachgelesen?

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.641.599 von immocash am 08.11.16 08:49:38

dr. müller ist seit dem 23.11.2015 vorstandsmitglied. eine bindung an das unternehmen über optionen zu einem SEINERZEIT leicht unter dem nav liegenden preis aus dem PRIVATBESTAND von matthias schrade ist absolut in ordnung. ich finde es sogar gut, wenn hier ein angemessenes grundgehalt gezahlt wird und darüber die vorstände - wie auch die aktionäre gleichermaßen - an regelmäßigen und steigenden dividenden sowie kursgewinnen partizipieren.

laut dem 9-monats-bericht wurden insgesamt in 2016 bislang 118.267 euro an gehältern ausgezahlt, also für 2 vorstände und - so glaube ich - einen mitarbeiter. das halte ich nicht für übertrieben.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.643.594 von Flat Eric am 08.11.16 12:38:00

Genau dies ist auch meine Sichtweise der Dinge.

Jeder Vorstand sollte auch materiell ein Interesse haben am Wertschöpfen für uns Eigentümer der AG.

So agiert man mit gleichgerichteten Interessen.

Vorstände, die keine Aktien ihres Arbeitgebers halten, sind mir eher suspekt........im gleichen Boot sitzend als Eigentümer rudert es sich besser, weil die Richtung dann die gleiche sein wird......vorwärts zum Wohle aller Eigentümer.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.643.642 von Kampfkater1969 am 08.11.16 12:43:23

kampfkater1969, es freut mich, dass du das auch so siehst! da habe ich in der vergangenheit auch deutlich andere beispiele gesehen, bis hin zur aussage eines vorstandes, der stolz darauf war, keine aktie seines unternehmens zu besitzen. bei defama haben wir aber eine gewinnabhängig komponente, an der alle verdienen.

mal sehen, wie sich unsere aktie - deren gesellschaft ja ihr geld fernab der großen politik verdient - heute hält. ich habe noch ein wenig trockenes pulver...

[immocash]

Offenbar will mich hier keiner verstehen. Ich kann ja verstehen, dass ein Aktionär die Sache manchmal ein wenig durch die rosarote Brille sieht.
Ich habe nicht gesagt das ich einen Vorstand wünsche, der an seiner eigenen Gesellschaft nicht beteiligt ist. Ganz im Gegenteil auch ich halte es für wichtig, dass ein Vorstand signifikant an seiner eigenen Gesellschaft beteiligt ist.
Allerdings halte ich die Geschäftspolitik Vorstände über Optionsprogramme zu geringeren Preisen an der Gesellschaft zu beteiligen für fragwürdig. Dies führt zu einer Verwässerung der Anteile eines jeden Aktionärs und schädigt damit den Aktionär des Streubesitzes. Es kann nicht sein, dass einem Vorstand der ein normales Gehalt bezieht, zusätzlich zu seinem Gehalt ganz nebenbei mall 600.000 Euro auf Kosten der anderen Aktionäre geschenkt werden. Wieso beteiligt sich ein Vorstand nicht zu den normalen Konditionen bei einer der anstehenden Kapitalerhöhungen?

Der Börsengang der DEFAMA der eigentlich keiner war, da keine neuen Aktien ausgegeben wurden zeigt doch hier genau die Zielsetzung des Vorstandes und der Altaktionäre. Man hat lediglich ein Listing an der Börse durchgeführt und jede verkaufte Aktie stammt aus dem Besitz der Altgesellschafter. Man hat also bewusst die Gesellschaft vorbörslich aufgebläht, indem man die günstig Aktien ausgegeben hat. Durch das Listing verfolgen anscheinend die meisten das Ziel die Aktien wieder gewinnbringend zu veräußern. Jeder hier sollte sich einmal vor augen führen, dass jede verkaufte Aktie nach dem "Börsengang" der Verkauf eines Altgesellschafters ist. Und das wohl aus der Sichtweise das die Aktien aktuell überteuert sind und diese durch ihren geringen Einstiegspreis einen schönen Gewinn einstreichen.

Das Problem an der DEFAMA ist im Prinzip ganz einfach auf einen Nenner gebracht:

Die Vorstände und Alt-Gesellschafter nutzen das Börsenlisting um sich auf Kosten der kleinen Aktionäre die diese überteuerten Aktien kaufen zu bereichern.

Allen investierten wünsche ich hier viel Glück.....

Ich bin raus!!!!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.650.587 von immocash am 09.11.16 08:46:56

Die Aktionäre oder Beteiligten der ersten Stunde, auch vor Umwandlung in eine AG, sind immer die Hauptgewinner eines Börsenganges.

Wo ist hier bei DEFAMA ein anderes "Problem" als bei jeder anderen "jüngeren" AG, die nun die nächsten Stufen der Entwicklung an der Börse sucht?

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.650.587 von immocash am 09.11.16 08:46:56

aktienoptionen dr. müller: noch einmal für dich, immocash, die optionen sind privat gegeben worden, vermutlich im september oder oktober 2015. wo ist da der schaden für die mitaktionäre?

ag / börsengang: vor dem börsengang konnte jeder interessent aktien nahe dem nav kaufen. das war schon ziemlich fair. der kreis der interessenten ist bei einer ag dieser größenordnung nachvollziehbarerweise ein sehr kleiner und spezieller. vor dem börsengang ist noch eine kapitalerhöhung für das wachstum 2016 erfolgreich durchgeführt worden. der börsengang selber erfolgte dann zu sehr guten konditionen. wo wäre da der sinn gewesen, in dem rahmen eine zeit- und kostenintensive ke durchzuführen ohne erkennbaren mehrwert für die gesellschaft? die zeit ist in die erfolgreiche objektsuche geflossen. der vorstand hat hiermit wiederum bewiesen, dass er kostenkünstig und ergebnisoriert an der umsetzung der klaren strategie arbeitet. da fühle ich mich als aktionär doch sehr gut aufgehoben!

es ist eine erhöhung am immobilienbestand in höhe von 20 mio euro p.a. vorgesehen. das ergibt aktuell zuwächse von 13 cent p.a. beim eps und 10 cent p.a. bei der dividende (wenn die ausschüttungsqoute beibehalten wird, was ja auch kommuniziert wurde). also für 2016 wäre das 26 cent gewinn und 20 cent dividende. hochgerechnet ergäben das für 2017 und 2018 etwa 39 und 52 cent beim gewinn und 30 und 40 cent bei der dividende. da könnten die jeweiligen kapitalerhöhungen z.b. mit 6,00 euro (2017) und 8,00 euro (2018) angesetzt werden mit hinweis auf eine jeweilige 5% anfangsdividendenrendite und einem steigerungspotential von etwa 1,5 prozentpunkten pro jahr. da aber dann jeweils deutlich weniger aktien ausgegeben werden müssen als bisher, um das wachstum zu finanzieren, sind auch zukünftig noch hübsche steigerungen des gewinns und der dividende denkbar.

wenn ich mir so anschaue wo beispielsweise die allianz ag alternativ investiert (bastei lübbe, autohandel) könnte ich mir schon vorstellen, dass institutionelle investoren prinzipiell interesse an der defama haben könnten. vermutlich wird deshalb auch die offizielle guidance für 2017 zur zeit des deutschen eigenkapitalforums erfolgen.

zusammengefasst bietet die defama meiner ansicht nach erhebliche chancen für langfristig orientierte anleger. ich denke - wie der vorstand auch - das wir erst am anfang einer schönen entwicklung sind. daran kann man glauben und sich entsprechend positionieren - oder eben nicht.

dir auch auch noch ein schönes investorenleben, immocash...

[immocash]

@ Flat Eric

ag / börsengang: vor dem börsengang konnte jeder interessent aktien nahe dem nav kaufen. das war schon ziemlich fair. der kreis der interessenten ist bei einer ag dieser größenordnung nachvollziehbarerweise ein sehr kleiner und spezieller. vor dem börsengang ist noch eine kapitalerhöhung für das wachstum 2016 erfolgreich durchgeführt worden. der börsengang selber erfolgte dann zu sehr guten konditionen. wo wäre da der sinn gewesen, in dem rahmen eine zeit- und kostenintensive ke durchzuführen ohne erkennbaren mehrwert für die gesellschaft?

Den Mehrwert kann ich Dir gerne erklären. Die Gesellschaft hätte für weniger Aktien mehr Geld erhalten. Schön das Du in deinem Posting meine Sichtweise sogar indirekt bestätigst. Die Gesellschaft hat kurz vor dem Börsengang noch schnell Aktien zu 2 Euro und 2,5 Euro an die Vorstände und Altgesellschafter ausgegeben. Anschließend wurde das Listing an der Börse durchgeführt, sprich diese Aktien einfach nur zum Handel zugelassen. Es wurden keine neuen Aktien emitiert. Damit überhaupt ein Handel an der Börse zustande kommt, muss es eine Verkäuferseite aus Reihen der Altgesellschafter geben. Hier werden jetzt die 2 Euro Aktien der Altgeselslchafter nur ein paar Monate später für 5-6 Euro an die kleinen Aktionäre verkauft.
Selbst gibst Du zu das durch die "normale" Wertschöpfung eines Immobilienunternehmens nur geringe lineare Zuwächse im Jahr möglich sind.
Das heisst der Kurssprung von 2 auf 6 Euro ist nicht gerechtfertigt und auch nicht durch die Geschäftsentwicklung untermauert.

Im Gegenteil, da ein Handel an der Börse nur zustande kommt, wenn es Käufer und Verkäufer gibt, muss es in diesem Fall erstmal einen Verkäufer geben. Und dieser diktiert den Preis da sonst kein Handel zustane kommt. D.h. eine wirklich freie Preisfeststellung wird es bei der DEFAMA erst in einigen Monaten oder Jahren geben, wenn es genügend freie Aktionäre gibt. Diese müssen sich jetzt erstmal teuer einkaufen und über Werbeartikel in der Immobilien Zeitung oder anderen Wirtschaftsblätter gefunden werden.

Wer als kleiner Aktionär hier einsteigt zieht erstmal den kürzeren, da der Einstiegskurs aus den genannten Gründen viel zu hoch ist. Auf lange Sicht kann sich hier ein interessanter Wert entwicklen aber kurzfristig sehe ich interessantere Alternativen. Z.B. die Kapitalerhöhungen von Coreo AG oder German Properties. Hier besteht die Möglichkeit sich sehr früh und zum Nennwert der Gesellschaft von 1 Euro an der Gesellschaft zu beteiligen. D.H. ich bezahle für eine Aktie 1 Euro, mit einem Nennbetrag von 1 Euro. Hier ist die Chance auf echte Wertsteigerungen. Bei der DEFAMA müsste ich aktuell 6 Euro ausgeben, für vielleicht 2,5 oder 3,0 Euro an Firmenwert. Und gerade Immobiliengesellschaften werden nicht über Fantasie, sondern über klare Wirtschaftsdaten wie u.a. den NAV bewertet. Hier sehe ich bei der DEFAMA keine Kursfantasie in den nächsten Monaten.

Aber ich werde die Sache weiter beobachten und wir werden sehen, wer hier recht behält. Nicht jeder verdient an der Börse Geld und jedr muss seine Investmententscheidung selbst treffen.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.661.171 von immocash am 10.11.16 08:59:27

es war einmal vor etwa mehr als einem jahr in einem paralleluniversum, unserem nicht unähnlich. da trafen sich zwei menschen, um über einen arbeitsvertrag zu sprechen:

matthias: dr. carsten, du bist ein in immobilienfragen kompetenter mensch. ich möchte, dass du mit mir in meinem unternehmen arbeitest. dafür biete ich dir ein angemessenes, aber auch steigerungsfähiges grundgehalt und dazu noch eine option zum erwerb von aktien aus meinem eigenen bestand - in etwa zum jetzt aktuellen preis - an. denn ich möchte, dass du langfristig in meinem unternehmen bleibst und es mit aufbaust, zum wohle aller beteiligten. daran sollst du natürlich auch profitieren. was meinst du?

dr. carsten: das hört sich fair an. ich würde gerne mit dir zusammenarbeiten und diese vision mitgestalten. mit dem gehalt bin ich einverstanden, aber was die aktienoption angeht, habe ich einen anderen vorschlag. du richtest ein genehmigtes kapital ein, und ich beziehe die aktien irgendwann zu 5,93 globo. ich zahle dann zwar fast den dreifachen preis, der jetzt angesagt ist, aber ich glaube an die zukunft der gesellschaft. und das aufgeld geht an die gesellschaft und dient dem wohl aller aktionäre. da kann wohl niemand etwas gegen haben.

doch in diesem moment schwebt ein aufgebrachter geist rein und poltert los:

geist von immocash: was soll denn diese schweinerei? das ist betrug und verrat an den aktionären. ich komme gerade aus dem jahr 2026. der kurs von defama steht bei 20 globo. und du willst nur 5,93 globo zahlen??? außerdem wurden in den 10 jahren davor 6,50 globo an dividende gezahlt. das geht so nicht!!!

was soll man in dieser verzwickten lage tun? ich weiss es nicht. aber zum glück handelt es sich ja hierbei auch nur um ein paralleluniversum. und wenn er nichts gefunden hat, so sucht der rastlose geist von immocash weiterhin nach guten investmentchancen...

[immocash]

@ Flat Eric

In meinem letzten Posting bin ich nicht auf das Optionsthema eingegangen. Insofern ist Dein Beispiel des Praralleluniversum auf diesen Bezug Unsinn. Eine Diskussion sollte schon ein wenig sachlich bleiben. Wir sprechen hier nicht von Zeitspannen von mehreren Jahren oder Jahrzehnten, sondern um wenige Monate. Die DEFAMA Aktien haben sich in wenigen Monaten vorbörslich von 2 auf 6 Euro börslich entwickelt, ohne das die Gesellschaft Ihr Volumen verdreifacht hat. Hier liegt ein Mißverhältnis vor.

Eine wirkliche Entkräftung des Themas Börsenlisting, Verkauf der Altgesellschafter an neue Kleinaktionäre etc. hast Du damit nicht getätigt. Insofern bleiben diese Punkte weiterhin im Raum offen stehen.

Und wie beschrieben gibt es ja glücklicherweise aktuell bessere Investmentopportunitäten (German Properties AG, Coreo AG etc.) so dass sich ein Investment in die DEFAMA nicht unbedingt aufdrängt.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.661.171 von immocash am 10.11.16 08:59:27

@ immocash

Oder sollte ich lieber Thomas Schlüchter sagen? Denn das ist der Domaingrabber, dessen Interessen Du hier so vehement vertrittst.

Warum ziehst Du Dich so an Formalien auf? Z.B. welche Internetseiten die DeFaMa hat oder nicht hat?
Das ist doch für die Bewertung des Unternehmens völlig irrelevant. Soll Herr Schlüchter doch eine Maklerplattform auf diesen Seiten aufziehen. Ich würde das sogar begrüßen, weil es für die Aktionäre sehr aufwendig ist, an Informationen über den Handel mit Fachmärkten heranzukommen. Mehr Transparenz wäre also hilfreich. Ansonsten habe ich keine Sorge, was die DeFaMa angeht. Die wendet sich nicht an Endkonsumenten, sondern Profis. Wenn jemand seinen Fachmarkt an die DeFaMa verkaufen will, wird er schon die richtige Internetseite finden. Und als Interessent oder Aktionär sehe ich sofort ob ich auf der richtigen Seite bin oder nicht.

Aber ich finde es bezeichnend, dass Du weißt, dass der DeFaMa Vorstand Müller in Lünen seinen privaten Sitz und sein Home Office hat. Woher stammt denn Deine gute Ortskenntnis in Lünen? Ach ja, Thomas Schlüchter, der Domaingrabber, wohnt ja dort. Zufall? Und dann erzählt er Dir im Detail, was er jetzt alles mit den Domains vorhat. Führst Du Selbstgespräche?

Also nochmal für alle Leser hier: Thomas Schlüchter aus Lünen hat sich Domains gesichert, die der DeFaMa ähnlich sind und versucht sie an die DeFaMa zu verkaufen. Der DeFaMa-Vorstand hat aber dankend abgelehnt. Seit dem zieht immocash hier auf dem Board über die DeFaMa her. Erst sachlich und mit guten Argumenten. Und als ihm die Argumente ausgingen, wurde er immer unsachlicher bis dahin, dass er wiederholt Dinge behauptet hat, die nachweislich nicht stimmen.

Ich kann ja verstehen, dass Du sauer bist, dass Du mit den Domains nun kein Geld verdienst. Ich kann auch verstehen, dass Du sauer bist, dass Du beim Börsengang keine DeFaMa-Aktien gekauft hast. Ich kann auch verstehen, dass Du Schwierigkeiten hast, dass im Juli neu eingeführte Format der Directors Dealings zu lesen. Was ich aber nicht verstehen kann ist: Du machst immer wieder Fehler. Du wirst hier auf dem Board darauf hingewiesen, dass Du Fehler machst und z.T. schlicht die Unwahrheit sagst. Doch anstatt in sich zu gehen und sich die Sache nochmal anzusehen, verbreitest Du weiter Lügen. Z.B. wenn Du weiterhin behauptest, dass sich der Vorstand auf Kosten der Kleinaktionäre bereichert. DAS IST FALSCH! Herr Müller hat die Aktien für 2 Euro von Matthias Schrade bezogen. Insofern ist sein aufgelaufener Buchgewinn zulasten vom Großaktionär Schrade gegangen und niemanden sonst. Kein Vorstand hat bisher aus seinem Bestand Aktien an Kleinaktionäre verkauft. Kein Vorstand hat bisher die aufgelaufenen Buchgewinne realisiert. Ganz klare Sache.

>> Die Gesellschaft hat kurz vor dem Börsengang noch schnell Aktien zu 2 Euro und 2,5 Euro an die
>> Vorstände und Altgesellschafter ausgegeben.
Auch das ist eine Lüge. Die letzte KE Anfang das Jahres 2016 wurde zu 3,33 Euro durchgeführt. Wieder nah am NAV. Und ob der Börsengang im Juni kommt, war da noch gar nicht abzusehen. Die Gesellschaft benötigte aber Kapital, um weiter wachsen zu können. Daher die KE, lange vor dem Börsengang.

>> D.H. ich bezahle für eine Aktie 1 Euro, mit einem Nennbetrag von 1 Euro. Hier ist die Chance auf
>> echte Wertsteigerungen.
So ein Quatsch. Du verwechselst Preis mit Wert. Wie in dem gesamten Beitrag übrigens. Überspitzt formuliert kaufst Du also nur Pennystocks, weil die optisch schön billig sind und hättest nie eine Berkshire Hathaway gekauft, weil die Aktie optisch so teuer ist. Oder anders ausgedrückt. Du kaufst lieber einen 10 Euroschein für 9 Euro als einen 100 Euroschein für 50 Euro, weil der 10 Euro Schein optisch ja viel weniger kostet. Wer so rangeht, hat vom Investieren keine Ahnung.

>> Im Gegenteil, da ein Handel an der Börse nur zustande kommt, wenn es Käufer und Verkäufer gibt,
>> muss es in diesem Fall erstmal einen Verkäufer geben. Und dieser diktiert den Preis da sonst kein
>> Handel zustande kommt. D.h. eine wirklich freie Preisfeststellung wird es bei der DEFAMA erst in
>> einigen Monaten oder Jahren geben, wenn es genügend freie Aktionäre gibt. Diese müssen sich jetzt
>> erstmal teuer einkaufen und über Werbeartikel in der Immobilien Zeitung oder anderen
>> Wirtschaftsblätter gefunden werden.
So ein Quatsch. Es wird doch keiner gezwungen DeFaMa-Aktien zu kaufen. Es muss ja auch kein Handel stattfinden. Ich gehe oft über den Wochenmarkt, um zu schauen was es gibt. Aber ich kaufe nicht alles, was mir da angeboten wird.

>> Das heisst der Kurssprung von 2 auf 6 Euro ist nicht gerechtfertigt und auch nicht durch die
>> Geschäftsentwicklung untermauert. ... Wer als kleiner Aktionär hier einsteigt zieht erstmal den
>> kürzeren, da der Einstiegskurs aus den genannten Gründen viel zu hoch ist.
Dazu möchte ich eine kleine Anekdote erzählen. Manchmal hilft es ja, sich in der Zeit etwas zurückzuversetzen, denn interessanterweise hatten wir bei unserem Börsenstammtisch Anfang 2016 die gleiche Diskussion, wie immocash sie jetzt führt. Damals war die DeFaMa gerade dabei ihre Kapitalerhöhung durchzuführen - zu 3,33 Euro je Aktie. Und fast alle beim Stammtisch waren der Meinung, dass das viel zu viel sei. Vor allem angesichts der Tatsache, dass die Aktie Anfang 2015 nur etwas mehr als 2 Euro gekostet hat. Ich hatte damals einen Beitrag geschrieben, wie ich die DeFaMa bewerten würde:

@ XXX,
Du hattest beim Stammtisch gesagt, dass Dich bei der DeFaMa AG abschreckt, dass die erste KE im Dezember 2014 zu 2,00 Euro und die zweite KE nur gut ein Jahr später schon für 3,33 Euro gemacht wird. Folgende Anmerkungen dazu:
Bei der ersten KE bestand das Unternehmen nur aus Cash. Es wurden 2,10 Mio. Aktien zu 2 Euro ausgegeben und 4,20 Mio. Euro eingesammelt. Im Laufe des Jahres 2015 wurde dann nochmal eine kleine KE mit 125.000 Aktien zu durchschnittlich 2,26 Euro gemacht. D.h. bis zur jetzigen KE hat das Unternehmen 4,435 Mio. Euro an Eigenkapital eingesammelt. Von diesem Geld hat der Vorstand jetzt 8 Fachmarktzentren gekauft. Das Geld ist jetzt komplett investiert (daher auch die neue KE). Die Bilanz sieht jetzt grob gesagt so aus:
Kaufpreise 8 Fachmarktzentren.......22,3 Mio. Euro
Eigenkapital...................................-4,4 Mio. Euro
Kredite bei Kreditinstituten..........= 17,9 Mio. Euro
Aktienanzahl vor KE........................2,25 Mio. Aktien
Kurzer Hinweis zu den Krediten, da die Finanzierungsquote mit 80 % ziemlich hoch ist. Bis auf Radeberg ist jedes Objekt mit einem Annuitätendarlehen finanziert. Die Zinsbindung ist immer mindestens 10 Jahre, die Laufzeit der Kredite zwischen 10 bis 18 Jahre. Der durchschnittliche Zinssatz beträgt 2,6 % p.a.. Die durchschnittliche Tilgungsrate vermutlich um die 5 % p.a.. D.h. von der Finanzierungsseite gibt es für lange Zeit kein Risiko.
Was bringt dieses Portfolio nun? Die annualisierte Miete beträgt 2,6 Mio. Euro. Davon gehen die Objektkosten, Zinsen und die Holdingkosten (die auf Wachstum ausgelegt sind) noch ab. 2016 ist das erste Jahr, in dem alle acht Fachmarktzentrenten, ein ganzes Jahr zum Ergebnis beitragen. Der Gewinn nach Steuern für dieses Portfolio dürfte in 2016 bei 650.000 Euro (= 0,30 € je Aktie) liegen oder 14,8 % des EK liegen, wovon 330.000 bis 450.000 Euro (15-20 Cent je Aktie) als Dividende ausgeschüttet werden dürften. Wenn Dir Aktien gehören würden, würdest Du sie heute vermutlich auch nicht mehr für 2 Euro verkaufen, oder?

Es gab viele, die sich nicht an der KE beteiligt haben, weil sie den Kurssprung für zu hoch gehalten haben. Aus heutiger Sicht ein Fehler.
Und fakt ist auch, jeder von Dir so gescholtene Altaktionär, der dachte, dass der Sprung von 3,33 Euro (dem Kurs der letzten KE) auf 4,90 Euro (die Kurse nach dem Börsengang) ungerechtfertigt war, muss nun leider feststellen, dass er viel zu früh verkauft hat. Und jeder Kleinaktionär, der nach dem Börsengang Aktien gekauft hat, sitzt mittlerweile auf schönen Gewinnen, denn der aktuelle Geldkurs liegt bei über 5,50 Euro.
Wir werden sehen, ob der Kurssprung auf 6 Euro gerechtfertigt ist oder nicht. Mal läuft der Aktienkurs der Unternehmensentwicklung vorweg, mal hinterher. So ist es nun mal an der Börse. Wenn der Kurs in zwei Jahren höher steht als heute, sind die heutigen Kurse gerechtfertigt gewesen. Wenn nicht, dann nicht.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.662.773 von philojoephus am 10.11.16 11:06:18

100% Zustimmung.

Stand heute wird an der Börse auch das "Morgen" der DEFAMA gehandelt. Neben den heutigen "Verkehrswerten".

Und die nähere Zukunft ist auch ein, wenn auch schwierig bewertbarer, Vorteil.

Da der "Zinssozialismus" für Nullzinsen sorgt, ist der heutige "abgezinste" Wert der künftig kommenden Dividenden und FFO weitaus höher zu bewerten, als bei "Normalzinslandschaft".

Durch die Tilgungsadarlehen wächst der innere Wert quasi mit jeder Darlehensrate weiter an.

Machen nicht viele Immo-AGs so.

Auch aus diesem Grund ist die VIB Vermögen solch ein Renditekracher geworden und längst nicht am Ende.

DEFAMA beginnt erst.......quasi in der ersten Viertelstunde eines 90 Minuten Fußballspiels.

Und ich habe vor, die gesamte Spielzeit investiert zu sein und bei passenden Gelegenheiten für alle Depots weiter zuzuschlagen.

[immocash]

Sollte ich zu Flat Eric lieber Dr. Müller oder Herr Schade und zu philojoephus lieber seinen Gegenpart sagen?

Ich finde es schon sehr unproffessionell sich hier als Vorstand zu Wort zu melden und dies nicht öffentlich kenntlich zu machen, sondern ein Pseudonym JO zu nutzen.

Das Thema Domainnamen habe ich seit vielen Postings nicht thematisiert und mir ist das auch ehrlich gesagt völlig egal. Ich verstehe gar nicht wieso hierauf noch eingegangen wird und wieso man das noch thematisiert. Ist aus meiner Sicht in Bezug auf die anderen Ausführungen auch völlig unwichtig.

Ich habe hier im Board andere Themen angesprochen auf die offensichtlich selbst die Vorstände der Gesellschaft keine plausible und sinnvolle Erklärung haben. Ganz im Gegenteil die inzwischen ausartende Diskussion ist eines Vorstandes eigentlich unwürdig und unsachlich und zeigt das er mit seinem Latein am Ende ist.

Ich bleibe bei meiner Meinung das ein reines Listing einer Gesellschaft bei einem so marktengen Wert nicht glücklich ist. Aus den angesprochenen Punkten, dass es keinen Kauf ohne einen Verkäufer gibt. Und damit bestimmen die Verkäufer die Kurs, sobald es eine Käuferseite gibt. Und diese Versucht man ja offensichtlich über eingene Postings des Vorstandes hier zu gewinnen. Und andere Meinungen werden nicht akzeptiert und sofort entkräftet. Andere Schreiber als die beiden Vorstände der Gesellschaft gibt es hier ebenfalls offensichtlich kaum.

Jeder sollte jedem seine Meinung lassen, meine ist halt eine andere als die der handelnden Vorstände. Das ist legitim aber beleidigend oder belehrend werde ich deswegen nicht.

Zum Thema andere Investements. Es geht hier nicht um den absoluten Wert einer Aktie, ob diese nun teuer oder billig ist. Es geht um die nähe des Börsenkurses am inneren Wert der Gesellschaft. Also z.B. am NAV. Eine Berkshire Hathaway wurde immer dicht am inneren Wert ghandelt und es gab hier wenig Aufschläge aufgrund von good will. Deshalb sind die beiden von mir genannten Beispiele aktuell Aktien, in denen ich zum Nennbetrag, also zum NAV investieren kann, ohne einen good will zu bezahlen.
Ob die Gesellschaft einen good will Wert ist und wenn ja in welcher Höhe muss jeder selbst beurteilen.

Das Verhalten der beiden DEFAMA Vorstände ist hier aber nicht vertrauenserweckend und würde für mich keinen good will rechtfertigen.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.663.568 von immocash am 10.11.16 12:16:05

Zitat:"......und zu philojoephus lieber seinen Gegenpart sagen?"

Kann dich/Sie beruhigen, ist "nur" ein Aktionär der DEFAMA, genauso wie ich.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.663.568 von immocash am 10.11.16 12:16:05

@immocash: da kann ich dich beruhigen, ich bin nicht dr. müller, aber danke für das kompliment! selbiges sehe ich als kompliment an für joe (dessen beiträge zu den besten gehören, die ich hier im board überhaupt gelesen habe) in relation zu herrn schrade (den ich sehr schätze). dr. müller liest hier vielleicht mit, wird aber prinzipiell über den dingen stehen und besseres zu tun haben. besorge dir eine gästekarte für die hv und ich werde mich dir gegenüber offenbaren. wahrscheinlich werden wir aktionäre sowieso einen kleinen wo-tisch einrichten können. ich freue mich drauf!

@kampfkater: schöner vergleich mit dem fußballspiel. ich wechsle zwischendurch gerne mal den einen oder anderen spieler aus . bei vib habe ich noch die hälfte meiner ursprünglichen aktien. die werden auch liegenbleiben. bei defama habe ich meine bestand noch nicht auf dem, was es mal sein soll, aber ich arbeite dran. irgendwann werde ich auch mal welche verkaufen (ziele vom kurs und dividende s.o.). ist ne frage des hebels bei möglichen neuen sachen. habe ich mit anderen nebenwerten auch so gemacht und bin gut damit gefahren.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.663.568 von immocash am 10.11.16 12:16:05

@ immocash schrieb am 10.11.16 12:16:05 Beitrag Nr. 45

>> Sollte ich zu Flat Eric lieber Dr. Müller oder Herr Schade und zu philojoephus lieber seinen
>> Gegenpart sagen?
Da liegst Du schon wieder falsch. Also, nur dass das klar ist: Ich bin weder Vorstand noch Mitarbeiter bei der DeFaMa. Ich bin Aktionär. Ein interessierter Aktionär. Aber danke, dass Du auf so elegante Weise meine Vermutungen bezüglich Deiner Interessen hier auf dem Board bestätigt hast.

Ich habe kein Problem damit, wenn Du oder jemand anderes eine andere Meinung vertritt. Im Gegenteil, ich finde, dass Du mit Deinen Beiträgen Nr. 2, 15 und 16 die Diskussion auf diesem Board erst richtig voran gebracht hast. Davon hätte ich mir mehr gewünscht. Ob Fachmärkte z.B. in Zukunft durch den Onlinehandel ersetzt werden, ist entscheidend bei einem Investment in die DeFaMa. Von so einer Diskussion würden alle hier profitieren.
Aber wie ein Vorstand seine Beteiligungs GmbH nennt oder welche Domains sich die AG gesichert hat, ist bei der Bewertung der DeFaMa irrelevant. Trotzdem hast Du es wiederholt thematisiert. Klar kann man das als Gegenargument anführen. Selbst für mich waren das Neuigkeiten. Aber Du hast meistens aus einer Mücke einen Elefanten gemacht und versucht auf diese Weise die Gesellschaft bewusst schlecht zu reden. Und wenn das die einzigen Argumente sind, worauf Du Dich stützen kannst, dann ist das halt sehr dünn. Und das weißt Du vermutlich sogar selbst. Weshalb Du dazu übergegangen bist, einfach Dinge zu behaupten und zu unterstellen, wie z.B. dass sich die Vorstände der DeFaMa über ein Optionsprogramm bereichern würden. Und das ist schlicht falsch. Und spätestens, wenn Du das wider besseren Wissen wiederholst, zeigt es, dass es Dir eben nicht darum geht, durch Austausch von Argumenten zu einer besseren Entscheidungsgrundlage zu kommen, sondern das du die DeFaMa einfach nur schlecht machen willst. Und dann musst Du Dich nicht wundern, dass Du hier im DeFaMa-Forum angegangen wirst.

Also zurück zu einer sachlichen Diskussion.

Klar ist, dass sich gerade verstärkt etwas tut im Onlinehandel mit Lebensmitteln. Klar ist aber auch, dass es derzeit noch kein wirklich funktionierendes Konzept gibt. Das kann sich ändern und das muss man als DeFaMa-Investor im Auge behalten. Hier mal eine Aufstellung an Argumenten, die ich mir zusammengestellt habe. Die Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, zeigt aber, dass es viele Variablen gibt, die zu berücksichtigen sind. Es wird interessant sein zu sehen, welche Argumente davon in ein paar Jahren noch Bestand haben werden.

MfG JE

Was spricht aus heutiger Sicht gegen Online-Lebensmittelhandel (auf dem Land)?


Allgemeine Argumente

- Einkaufsgewohnheiten ändern sich sehr, sehr langsam - gerade auf dem Land, wo die Leute noch eine viel stärkere Bindung an ihren Supermarkt haben, als in der Stadt; (DeFaMa HV 13.06.15)
- "Das Schizophrene am Onlinehandel mit Lebensmitteln ist: Dort, wo er den größten Mehrwert bieten würde – auf dem Land –, funktioniert er nicht, weil die Kosten durch die Decke gehen. Wo er sich rechnen könnte wie zum Beispiel in Berlin, gibt es an jeder Ecke einen Supermarkt, und das macht ihn für die Kunden unattraktiv." (Kai Hudetz, Geschäftsführer des Instituts für Handelsforschung (IFH), Die Welt 21.07.2016)
- „Noch sind regelmäßige Kunden im Online-Lebensmittelhandel selten.“ (28.10.2013 WiWo)
- „Auswahl, Verfügbarkeit, Preis unterscheiden sich für Güter des täglichen Bedarfs online und stationär im Drogeriegeschäft kaum - anders als bei Mode oder Elektronik. Das erschwert das Wachstum im Onlinebereich“ (Raoul Rossmann; Handelsblatt 25.04.2016)


weil die Deutschen bei Lebensmitteln durch die Discounter sehr preissensibel sind

-> „In Deutschland habe vor allem der hohe Marktanteil der Discounter die Online-Entwicklung lange Zeit gebremst, meint McKinsey..“ (23.07.15 dpa)
-> „In Großbritannien, den USA oder der Schweiz ist der E-Food-Commerce hingegen schon längst etabliert. Laut Jochen Kirsch, Branchenanalyst des größten deutschsprachigen Blogs für E-Commerce Exciting Commerce, liegt das daran, dass man dort mit Lebensmitteln mehr Geld verdienen kann: „Der größte Unterschied ist, dass der Preisdruck in Deutschland extrem hoch ist. Es sind einfach sehr niedrige Margen, sodass sich Versandhandel kaum rentiert.“ In anderen Ländern wird oft mehr Geld für Lebensmittel ausgegeben. Mit den niedrigen Discounter-Preisen kann der Online-Handel hierzulande nicht konkurrieren. Versandgebühren oder Lieferkosten schrecken die preisbewussten Deutschen darüber hinaus ab. Hinzu kommt eine extrem hohe Marktdichte, die vielen Kunden die Notwendigkeit eines Online-Einkaufs nicht aufzeigt. “ (10/2013 http://digitale-zukunft-koeln.de/online-supermaerkte/)
-> „Viele Shops berechnen die Lieferkosten daher extra. Teilweise sind auch die Produkte teurer als im Supermarkt vor Ort: Ein Liter Milch von Bärenmarke kostet so bei food.de 1,02 Euro, bei Emmas Enkel 1,20 Euro. Bei Rewe kostet der Liter 99 Cent - genauso viel wie im Markt vor Ort. Online-Shopping ist nichts für Schnäppchenjäger: Wer seinen Wochenendeinkauf normalerweise splittet und bei Kaufland, Rewe und Aldi für 52 Lebensmittel insgesamt rund 63 Euro zahlt, muss für die gleiche Auswahl bei food.de, der primär teurere Marken führt, 120 Euro rechnen - im Schnitt also fast doppelt so viel wie im Supermarkt und Discounter um die Ecke, ergaben die Testkäufe der WirtschaftsWoche-Redaktion.“ (28.10.2013 WiWo)


Weil Deutsche sehr oft einkaufen - im Schnitt 150 mal im Jahr

- Weil Deutsche sehr oft einkaufen - im Schnitt 150 mal - dadurch liegt der Durchschnittsbon bei Rossmann oder den Lebensmittelndiscountern sicherlich unter 20 Euro; da fallen 3-5 Euro Versandkosten richtig ins Gewicht und für 3-5 Euro kann man frische Lebensmittel nicht kostendeckend liefern;
-> „Die größte Hürde im Onlinehandel mit Lebensmitteln ist für Haenecke neben der aufwendigen Logistik das Einkaufsverhalten der Deutschen. "Der Kunde ist wegen der hohen Dichte an Geschäften gewohnt, mehrmals in der Woche Lebensmittel einzukaufen mit einem durchschnittlichen Warenkorb im Wert von 15 bis 30 Euro", sagt der Bringmeister-Chef. Um profitabel zu sein, müsse eine Onlinebestellung aber einen deutlich höheren Wert von eher 80 bis 100 Euro haben.“ (HB 16.02.16)


Die hohen Logistikkosten, die die Kunden nicht bezahlen wollen

-> „Auch Olaf Koch, Chef des Düsseldorfer Handelskonzerns Metro, winkt ab. Lebensmittellieferungen an Restaurants und Caterer gehören zwar seit Jahren zum Kerngeschäft der Metro-Großhandelssparte Cash & Carry. Doch für die SB-Warenhaustochter Real sei ein Einstieg nicht geplant. "Bei der Belieferung von Endkunden stellen sich ganz andere Fragen als bei einem Service für Großabnehmer: Wie finanzieren Sie die letzten Meter der Belieferung, was machen Sie, wenn der Kunde nicht zu Hause ist? Wie gehen Sie mit der hohen Verderbquote um?", fragt Koch. "Sie müssen Ausfälle einkalkulieren, und wenn Sie das auf den Lieferpreis umlegen, wird es teuer." Das könne in Nischen funktionieren, aber nicht im großen Stil. Dafür sei der deutsche Lebensmittelhandel "einfach zu preissensitiv", sagt Koch.“ (28.10.2013 WiWo)
-> „Somit wird die Schlacht um den Kunden im Online-Lebensmittelhandel am Ende über die wirtschaftlichste Logistik gewonnen. McKinsey-Experte Netzer ist beim Liefersystem über Filialen skeptisch. Dort müssten die Waren erst ein- und anschließend wieder ausgeräumt werden, dadurch entstünden doppelte Logistikkosten. Besser sei ein eigener Standort für Online-Waren, wie ihn die Post mit Allyouneed oder Real mit Lagern in Isernhagen und Köln-Porz betreibt. "Der Handel muss bereit sein, in Zentrallager zu investieren", fordert Netzer. "Wenn man erste Gehversuche von den Filialen aus macht, ist das aber durchaus sinnvoll." (28.10.2013 WiWo)
-> „Das Manko: Kaum ein Essenslieferdienst ist profitabel. Selbst für Rewe, die Nummer zwei im deutschen Lebensmittelhandel, ist der Onlinedienst ein Zuschussgeschäft. Dabei zählen die Kölner zu den umtriebigsten im Markt. In 63 Städten können Kunden aus dem kompletten Supermarktsortiment wählen. Der Service kostet bis zu fünf Euro, ab einem Warenkorb von 100 Euro ist er kostenfrei.“ (24.03.2015 Handelsblatt)
=> Rewe liefert aus seinen Filialen heraus; wäre also keine Gefahr für das Geschäftsmodell von DeFaMa
-> "Bei einem Durchschnittseinkauf von 50 Euro kosten Logistik und Lieferung rund 15 Euro", sagt McKinsey Experte Netzer. Für Händler ist das deutlich mehr, als wenn ein Kunde in der Filiale einkauft. ... Unternehmen, die sich an das schwierige Geschäftsmodell wagen, arbeiten aber bereits daran, den Aufwand zu senken. "Die Kosten könnten bald bei rund zehn Euro liegen, rund sieben Euro für die Zusammenstellung und drei Euro für die Zustellung", glaubt Berater Netzer. Bei entsprechender Effizienz könnten die Logistikkosten nur noch 10 bis 15 Prozent über denen beim Laden-Einkauf liegen. Die Zusatzkosten kann der Händler verrechnen, weil online tendenziell höhere Warenkörbe erzielt werden, oder der Kunde zahlt höhere Versandkosten, spart aber gleichzeitig Zeit und Sprit.“ (28.10.2013 WiWo)
-> „Das Geschäft sei zu "kostenintensiv", weil die Kühlkette einen hohen logistischen Aufwand erfordere, heißt es etwa beim Discounter Lidl. Daher sei "ein Online-Warengeschäft nicht Ziel unserer Überlegungen".“ (28.10.2013 WiWo)
-> „"Prime"-Kunden von Amazon ... Für sie übernimmt das Internetkaufhaus die Kosten der Eilzustellung. Wer nicht dazugehört, zahlt pro Same-Day-Belieferung zehn Euro - Geld, das anschließend an den Logistiker weiterfließt. "Der Service ist im Juli offiziell gestartet und steckt noch in den Kinderschuhen", berichtet Rausch über die neue Unternehmenstochter. "Bei weiter steigender Nachfrage wird der Zielpreis pro taggleicher Sendung voraussichtlich zwischen fünf und sechs Euro liegen." (HB 16.11.15)
-> Man findet bestimmte Versuchsmodelle für den Onlinehandel von Lebensmitteln, die durchaus auch mal erfolgreich sind, aber dann nur eine kleine Klientel ansprechen - insbesondere in Großstädten wie Berlin; aber wir von der TLG gehen davon aus, dass der Onlinehandel mit Lebensmitteln auf absehbare Zeit zumindest keinen signifikanten Marktanteil einnehmen wird; das soll aber nicht heißen, dass es nicht langfristig Multichannelanbieter im Lebensmittelbereich geben wird; für unsere Objekte sehen wir da keine Gefahr; Im Elektronikbereich ist die Konkurrenz da durch das Internet sicher schärfer, weil das Produkt leichter vergleichbar ist, eine Digitalkamera ist überall gleich, aber ein Salatkopf eben nicht; Und es ist immer noch so, gerade auch in kleineren Städten, dass die Leute dort ihre Einkäufe gerne verbinden; d.h. der alleinstehende Media Markt auf der grünen Wiese wird es schwer haben, aber der Media Markt, der in eine vernünftige Ansammlung von Einzelhandelsgeschäften integriert ist, nicht, weil die Leute dort einfach ihre Einkäufe gesammelt erledigen; (TLG HV 2015)
-> „Kompliziert ist bislang noch die Verpackung der Waren. Der Post- und Allyouneed-Kunde erhält mindestens zwei Pakete zeitgleich: eines mit frischen Waren wie Obst, Gemüse und Milch, eines mit haltbaren Produkten wie Reis und Müsli. Richtig aufwendig wird der Versand gekühlter Lebensmittel. Zwei Tüten mit je 250 Gramm Mozzarella benötigen sechs Kühlakkus, damit die kleinen Käsebälle 48 Stunden kalt bleiben - beides zusammen bringt mehr als vier Kilo auf die Waage. Wer mag, kann die Verpackung kostenlos zurückschicken, was ebenfalls Transportaufwand verursacht. Für Doris Gräfe, Lebensmittelexpertin der Verbraucherzentrale NRW in Düsseldorf sind die Verpackungen darum Hauptansatzpunkt für Kritik: "Man produziert Berge von Müll." Um das zu vermeiden, hat die Deutsche Post nun eine Mehrweg-Styroporbox entwickelt, die aber vorerst nur bei Abendlieferungen eingesetzt wird. Rund 25 Euro kostet sie im Einkauf und rechnet sich nach fünf Durchläufen.“ (28.10.2013 WiWo)
-> Um die Lieferwege möglichst kurz zu halten, beliefert food.de nur Kunden in Ballungsräumen, genauso wie Rewe oder Emmas Enkel. "Wir könnten auch ländliche Regionen beliefern, aber dann mit einem besonderen Modell", sagt Schaal. Ob das in der Praxis funktioniert, ist allerdings fraglich: "In Seddin, einem kleinen Ort in der Nähe von Berlin, gibt es keinen Supermarkt mehr. Es wäre denkbar, dass alle Einwohner bestellen, und wir an einem vorab vereinbarten Tag vorbeikommen und die Waren liefern." (28.10.2013 WiWo)


Anders als in anderen Ländern hat Deutschland im Lebensmitteleinzelhandel ein dichtes Verkaufsstellennetz

-> "In Deutschland kauft nur einer von tausend Konsumenten frische Lebensmittel online. Das ist fast nichts." Auf der anderen Seite sei der deutsche Markt mit seinem dichten Filialnetz von Discountern und Supermärkten und festen Konsumgewohnheiten schwer zu knacken. (31.05.2015 DIE WELT)
„In Deutschland habe vor allem der hohe Marktanteil der Discounter die Online-Entwicklung lange Zeit gebremst, meint McKinsey. Andere Branchenkenner verweisen auf das ungewöhnliche dichte Ladennetz in der Bundesrepublik, wodurch der spontanen Einkauf einfacher sei als etwa in vielen Regionen Frankreichs.“ (23.07.15 dpa)
„Die Frage ist, ob es auch ein lohnenswertes Geschäft ist. Einiges spricht dagegen: In kaum einer Branche sind die Gewinnmargen so mickrig wie im Lebensmittelhandel. Und nirgendwo in Mitteleuropa ist die Filialdichte so hoch. Die großen Lebensmittelhändler halten sich deshalb bislang auffällig zurück. Aldi Süd sieht den Verkauf seines Sortiments übers Internet mit „hohen Kosten und Unsicherheiten verbunden“. Das sei mit den Prinzipien eines Discounters nicht vereinbar. Auch Marktführer Edeka plant nach eigenen Angaben keinen zentralen Onlineshop.“ (Spiegel 19.09.15)
HANDELBLATT: Warum ist der Onlineanteil am Lebensmittelhandel in Deutschland so viel geringer als in den USA oder Großbritannien?
TÄUBER: Der Bedarf an einem Onlineangebot von Lebensmitteln ist in Deutschland nicht so dringend wie in anderen Ländern. Es gibt eine vergleichsweise hohe Dichte an Läden mit sehr langen Öffnungszeiten.“ (16.02.2016 HB; Thomas Täuber ist verantwortlicher Geschäftsführer für den Bereich Einzelhandel bei der Unternehmensberatung Accenture)
-> „Während Konkurrent Lidl schon Markenartikel in hellen Regalen präsentierte, lagen bei Aldi Nord die Eigenmarken noch lieblos in Pappkartons. ... Lidl habe als Erster die Marktlücke des aufgewerteten Discounters besetzt und profitiere davon heute noch, sagt Handelsexperte Planer. "Die Konkurrenten haben das lange verschlafen." Nun startet Aldi Nord eine rasante Aufholjagd. Nicht nur die Märkte werden modernisiert, auch die Logistik wurde überarbeitet, die Öffnungszeiten wurden verlängert. Die Belegschaft wurde deswegen in den vergangenen Jahren um mehr als 4.000 Mitarbeiter erweitert.“ (HB 29.07.2016)
-> „Die Supermarktdichte ist in Deutschland ohnehin so hoch wie in keinem anderen Land in Europa.“ (Die Welt 21.07.2016)


Weil die Lieferung nicht schnell genug erfolgt bzw. nicht sichergestellt ist, dass sie wirklich beim Empfänger landet

- „Laut einer Studie der Unternehmensberater McKinsey werden in fünf Jahren 15 Prozent aller Paketzustellungen an Privathaushalte bereits am Bestelltag erfolgen - derzeit sind es weniger als ein Prozent. Allein in Deutschland soll es dafür einen Markt von 810 Millionen Euro geben. Treiber ist der amerikanische Riese Amazon, der ein solches Angebot inzwischen in zehn amerikanischen Städten unterhält. In New York liefert er sogar innerhalb einer Stunde.“ (Handelsblatt vom 15.07.2015)
-> "Wenn ich mein Paket noch abholen muss, kann ich genauso gut in den Supermarkt gehen." (sagt Ole Nordhoff, Verantwortlicher für den Bereich Marktentwicklung bei DHL Paket) Deshalb hat die Post entschieden, in Köln, Berlin, den Ruhrgebietsstädten und in München Lebensmittel auch in den Abendstunden zuzustellen - wählen kann der Kunde zwischen 18 und 20 Uhr oder von 20 bis 22 Uhr. (28.10.2013 WiWo)
-> „In Ingolstadt bietet der Konzern testweise Paketbriefkästen für ein oder zwei Einfamilienhäuser an. Die überdimensionierten Briefkästen stellen die Kunden vor ihre Haustür, Kühlakkus halten die Pakete mit Käse oder Wurst frisch. Je nach Größe zahlt der Hausbesitzer zwischen 99 und 179 Euro für die Kästen. Paketbote und Besitzer können die Kästen mit einem Schlüsselchip öffnen. Der Bote bringt Sendungen und nimmt Retouren wieder mit. Zwei Wasserkisten passen in die größte Version.“ (28.10.2013 WiWo)


Weil die Ansprüche deutscher Kunden recht hoch sind

-> „Laut einer Verbraucherstudie der Beratungsfirma Accenture unter 23.000 Konsumenten weltweit, zeichnen sich gerade deutsche Kunden durch besonders hohe Ansprüche und eine vergleichsweise niedrige Frustrationstoleranz aus. Anbieter, die nicht mit einer einfachen Geschäftsabwicklung, kompetenten Beratung, schnellen Problemlösungen und günstigen Preisen aufwarten können, sind schnell aus dem Rennen. Mehr als jeder Zweite (54 Prozent) hat im letzten Jahr in Deutschland mindestens einem Anbieter den Rücken gekehrt. Am stärksten betroffen waren der Einzelhandel sowie die Mobilfunk- und Telekommunikationsbranche, gefolgt von den Banken.“ (16.07.2015 Impact Media Verlag)
-> „TÄUBER: Der deutsche Konsument ist sehr schwierig: Er ist einerseits sehr anspruchsvoll und andererseits sehr preisbewusst. Und er hat eine geringe Fehlertoleranz, es muss also alles sofort perfekt funktionieren. Zugleich ist es teuer und aufwendig, eine Lieferinfrastruktur aufzubauen, weil Deutschland nicht einen großen, sondern viele mittelgroße Ballungsräume hat und etwa die Hälfte der Bevölkerung in ländlichen Gebieten wohnt.“ (16.02.2016 HB; Thomas Täuber ist verantwortlicher Geschäftsführer für den Bereich Einzelhandel bei der Unternehmensberatung Accenture)


Weil Einkaufen als eine angenehme Tätigkeit gesehen wird - gerade bei älteren Menschen

-> „In einer aktuellen internationalen Vergleichsstudie der Nielsen-Marktforschung gaben nur 17 Prozent der Deutschen an, dass sie Waren des täglichen Bedarfs online kaufen. In China, dem aktuellen E-Commerce-Weltmeister, ordern 37 Prozent der Verbraucher regelmäßig Lebensmittel, Tierfutter oder Drogerieartikel per Laptop oder Smartphone. Im europäischen Durchschnitt sind es immerhin 26 Prozent. Der Grund für die Zurückhaltung der Deutschen ist offensichtlich: Fast die Hälfte (47 Prozent) gaben bei der Befragung an, sie empfänden den Gang in den Supermarkt oder zum Discounter als „angenehme“ oder gar „sehr angenehme“ Beschäftigung. Dessen sind sich auch die Online-Anbieter selbst bewusst. Für viele Verbraucher gehöre der Einkauf einfach zum eingefahrenen Tagesablauf, so Conrad Bloser, Mitgründer des Bringdienst-Start-ups Shopwings, gegenüber der WELT. Die meisten Verbraucher wollten die Lebensmittel selbst auswählen, die Paprika oder Mango selbst in der Hand halten. Allerdings gibt es Anzeichen, dass sich diese Einstellung schon bald ändert. Einkaufsverhalten, auch zu diesem Ergebnis kommt die Studie, ist eine Frage der Generationen. Unter den Jüngeren bis 34 Jahre bestellen im internationalen Durchschnitt bereits jetzt 30 Prozent Lebensmittel zur Lieferung nach Hause, weitere knapp 60 Prozent denken darüber nach.“ (16.07.2015 Impact Media Verlag)
- „Die meisten Deutschen stehen Bringdiensten derweil reserviert gegenüber, folgt man einem weiteren Ergebnis der Studie. "65 Prozent der Befragten wollen nicht, dass eine fremde Person für sie im Supermarkt einkauft und ihnen die Einkäufe im Anschluss nach Hause bringt", heißt es in der Auswertung.“ (29.06.2015 DIE WELT)
- „55 Prozent der befragten Verbraucher haben vor allem Zweifel an Frische und Qualität der gelieferten Produkte, haben die A.T.-Kearney-Berater in einer Studie herausgefunden. Teilweise zu Recht, wie Testkäufe der Verbraucherzentrale NRW zusammen mit dem WDR im Frühjahr ergaben. Der Online-Shop lebensmittel.de etwa fiel dabei durch: Die Eier waren zerquetscht, das Schweinefleisch angefroren, die Bananen braun, die Lieferung kam insgesamt zu spät. Der Online-Supermarkt hat Abhilfe versprochen, will die Verpackung verbessern und Bestellspitzen besser abfedern.“ (28.10.2013 WiWo)

Jugendliche, die mit Smartphones aufgewachsen sind und bei denen die Geräte wesentlicher Bestandteil des Alltags sind. Selbst sie denken mehrheitlich nicht, dass der Online-Handel die Innenstädte ersetzen kann.

AUCH SMART NATIVES FINDEN LÄDEN GUT
Antwort 16- bis 25-jähriger Smartphone-Besitzer auf die Frage „Glauben Sie, dass Online-Shops stationäre Läden ersetzen können?“
Ja........................3,2 %
Eher ja...............23,7 %
Eher nein...........46,8 %
Nein..................26,3 %
Quelle: ECC; TextilWirtschaft 13.03.2014

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.665.233 von philojoephus am 10.11.16 15:40:20

Sehr gute Sammlung zum Thema, ob online die offline-Lebensmittelmärkte ersetzen wird.

Vor meinem Einstieg bei DEFAMA habe ich mir diese Thematik auch gründlich überlegt.

Denn in der Masse meiner Aktien suche ich die sinnvolle Langfristanlage und nicht den schnellen Gewinn.

Auch weil der Mensch ein soziales Wesen sein möchte, wird er nicht den brutalen Schritt gehen, und alles, wirklich alles per Drohne oder Roboter in die Wohnung gebracht bekommen wollen.

Denn, der jetzt noch vorhandene, wenn auch kurze Kontakt zum Paketboten, wird künftig entfallen.

Und wer arbeitet schon (überwiegend) daheim? Und Schlange stehen bei Paketausgabe?

Pilotversuche Roboterzustellung laufen schon, siehe auch Metrokonzern im Bereich Düsseldorf für Mediamarkt.


Warum soll die Masse auf das "Vergnügen" verzichten, die Lebensmittel auch haptisch beim persönlichen Einkauf zu erfassen?

Ich z.B. habe heute vormittag bei einem Biolandwirt dessen frisch gebackenes Brot im Laden eingekauft. So ist schon der Duft genial......und man entdeckt Leckereien wie ein Walnussbrot etc.....

Oder morgen früh, werden frische Brötchen vom Bäcker geholt.

Hat auch was mit Lebensqualität zu tun, der direkte persönliche Einkauf des Bedarfs des täglichen Lebens.

Ein Buch oder eine neue bluray ist schnell online bestellt.

Aber selbst bei Kleidung ist das räumliche Erlebnis schon unerstzlich für uns. Man fühlt und bewertet mit seinen Sinnen.

Vieles wird künftig nur noch digital sein, aber der Lebensmitteleinzelhandel wohl nicht in der breiten Masse. Eher clevere Verknüpfung online-offline, mit Abholung im Markt, aber die Logistik der Warenzusammenstellung will auch bezahlt sein. Spätere Roboterrechnik wird dies können, im Büro einen Mail in den Supermarkt mit meiner Einkaufsliste. Roboter packt dort vor, und der Kunde kann dann noch sichten, was sonst an Spontankäufen lockt.....

Purer Onlinevertrieb mag für erlesene Spezialiäten gelten, der vor Ort nicht zu finden ist, ohne einen Trip in die nächste Großstadt oder ins exotische Land.


Sehe deshalb die aktuellen Standorte der DEFAMA nicht bedroht. Probleme werden Standorte bekommen in Ballungszonen, die ein zuviel an Discountflächen haben.

[NMspezi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.665.620 von Kampfkater1969 am 10.11.16 16:17:12

Zitat von Kampfkater1969: Ich z.B. habe heute vormittag bei einem Biolandwirt dessen frisch gebackenes Brot im Laden eingekauft. So ist schon der Duft genial......und man entdeckt Leckereien wie ein Walnussbrot etc.....

Oder morgen früh, werden frische Brötchen vom Bäcker geholt.

Kann ich bestätigen: habe vor einiger Zeit zufällig entdeckt, dass die nächstgelegene Tanke die gleichen Brötchen wie mein Lieblingsbäcker* verkauft - und zwar um einiges billiger. Bin trotzdem nach einem "Seitensprung" an diesem Tag seither immer dorthin gegangen, weil er einfach supernett ist. Das ist mir die 80 Cent pro Brötchenkauf allemal wert.

*bei dem ich Kartoffel- und Walnussbrötchen entdeckt habe... hmmm!!!

[immocash]

@ philojoephus
@ flat eric

Ich habe meine Identität weder bestätigt noch dementiert, es tut hier auch nichts zur Sache, da Ihr euch ja auch nicht outet. Zum WO Stammtisch auf der HV werde ich wohl nicht kommen können, da ich kein Aktionär der DEFAMA bin.
Eins kann ich aber feststellen, ich verfolge hier keine eingenen Interessen, da ich nichts verkaufen will und auch kein Aktionär der Gesellschaft bin.

Meine Vermutung das sich hinter Euren IDs Vorstände verbergen mag falsch oder richtig sein, tut im Prinzip auch nichts zu Sache. Wenn Ihr Spekulationen anstellt, dann kann ich auch Spekulationen anstellen.

Ihr hingegen habt eigenen Interessen, seit entweder im Unternehmen tätig oder Aktionäre der ersten Stunde, d.h. Ihr habt Eure Anteile vor dem Börsenlisting zu 2 oder 3 Euro erworben und profitiert vom pushen hier im Board und den hohen Kursen an der Börse.

Ich habe nie falsche Behauptungen angestellt, dies lasse ich mir auch nicht von Euch unterstellen. Das Thema Optionen habe ich angesprochen mit dem Zusatz das ich es nicht prüfen kann ob esprivate Optionen von Herrn Schrader oder Optionen der Gesellschaft, oder Optionen der Gesellschaft an Herrn Schrader, der diese an Herrn Müller weitergeleitet hat. Ich kann es schlichtweg nicht prüfen und nicht Wissen, aber es war aus meiner Sicht ein berechtigter Einwand.

Andere aus meiner Sicht wichtige Punkte, habe Ihre relativ unbedeutend dargestellt, z.B. das Thema der abmahnfähigen Bezeichnung des Unternehmens auf der Homepage oder in Ad-hoc Mitteilungen. Auch zum Thema Domainnamen kann man geteilter Meinung sein, aber dies haben wir denke ich durch und sollten es nicht weiter thematisieren.

Was ich aber völlig lächerlich finde, ist das man sich hier über entdeckte Kartoffel- oder Wallnussbrötchen unterhält. Ich Frage mich da ob Ihr es nicht verstehen wollt, oder Euch einfach nur der notwendige Weitblick fehlt oder ob Ihr einfach nicht intellektuell in der Lage seit euch auf das wesentliche zu fokussieren.

Zum Thema Onlinehandel von Lebensmitteln ist es völlig egal was Ihr persönlich für vorlieben habt oder wie Ihr euch zükünftig verhalten werdet. Entscheidend ist wie sich der Markt und die Breite Masse verhält.
Wenn ein durchschnittliches Abwandern von 2-3% der Käufer dazu führt das 20-30% der Discounter nicht mehr profitabel arbeiten das würde ich das als ernstzunehmendes Risiko einstufen. Völlig egal ob Ihr bei den 98% seit, die Ihre Wallnussbrötchen noch beim Bäcker vor Ort kauft. Es muss nur 2-3% geben, die aufgrund von Bequemlichkeit (Ältere Leute, Pendler und stark Berufstätige, Mütter mit Kind etc) die ein Angebot von Amazon und co annehmen und der stationäre Handel bekommt es schwer. Unabhängig ob dieser zeitnah eine online Strategie entwickelt oder nicht. Wer hätte vor 5 oder 8 Jahren gedacht das man sich Schuhe bei zalando bestellt, wo man doch Schuhe am besten vor Ort im Geschäft anpropiert? Das Ergebnis ist denke ich eindeutig und über dieses müssen wir hoffentlich nicht diskutieren.

Da mir die Diskussion mit Euch hier aber langsam zu zeitaufwendig wird und ich auch den Eindruck habe das man für neue Sichtweisen nicht offen ist und unnötig angefeindet wird, melde ich mich hier bei Euch ab. Es macht für mich schlichtweg keinen Sinn. Mir ist egal was Ihr denkt, wie Ihr handelt und was Ihr weiterhin unternehmt.

Vielleicht ist es manchmal besser gegen den Strom zu schwimmen. Wenn man das macht was alle machen, dann bekommt man auch nur das was alle haben, und das ist im Durchschnitt nicht viel.

Als nichts für ungut, aber ich bin hier raus.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.670.633 von immocash am 11.11.16 08:45:45

@immocash: ich bin immer für eine kritische betrachtung der dinge zu haben. du erscheinst mir aber recht faktenresistent zu sein und erlaubst lediglich deine eigene gottgegebene meinung zuzulassen. da frage ich mich - und das nicht zum ersten mal - was du hier überhaupt willst und warum diese intensität, wenn du nicht mal investiert bist.

du gibst schnell Spitzfindigkeiten und vorurteile ab. gestern war ich dr. müller, heute ein aktionär der ersten stunden, der nur seine aktien abladen möchte, was wird es morgen sein? ich habe meine Aktien übrigens erst ab diesem jahr gekauft, die letzten gestern zu 5,94. aktuell habe ich noch eine kauforder bei 5,51 drin.

zur hv kannst du gerne kommen. da wird dir die gesellschaft bestimmt eine gästekarte ausstellen.

also dann - auch nicht zum ersten mal: alles gute für die zukunft!

[immocash]

Spitzfindig ja, weil anderes nicht wahrgenommen wird.
Vorurteile falsch, meine Urteile sind wohl durchdacht.
Faktenresistent falsch, weil ich selbst meine Äusserungen durch Fakten bestätige und Eure Sichtweise (Kartoffelbrötchen) nicht mit Fakten hinterlegt ist.
Gottgegebene Meinung: Jeder hat seine Meinung, der eine die richtige, der andere die falsche, der nächste merkt erst verspätet das seine Meinung falsch war. Jeder kann sich selbst einordnen, auch ich bin nicht frei von Fehlern, aber man sollte häufiger richtig liegen als falsch.

Zum Thema Fakten noch ein kleiner Abschiedsgruß:

Studie: Onlinehandel in Deutschland wächst weiter stark

Do, 10.11.16 14:42

KÖLN (dpa-AFX) - Der Onlinehandel in Deutschland wächst weiter stark. Das Umsatzvolumen der Internethändler werde sich in diesem Jahr voraussichtlich erneut um mehr als 11 Prozent auf 52,3 Milliarden Euro erhöhen, heißt es in einer am Donnerstag veröffentlichten Studie des Kölner Instituts für Handelsforschung (IFH).

"Die Wachstumsdynamik ist ungebrochen", sagte IFH-Geschäftsführer Kai Hudetz. Vergleiche man die realen Umsatzzuwächse und nicht die prozentualen Steigerungsraten, habe sich das Wachstum des Onlinehandels sogar noch beschleunigt. Über die Studie hatte zuvor auch das "Handelsblatt" berichtet.

Angetrieben werde die Entwicklung von jenen Branchen, in denen der Internethandel bisher noch eine vergleichsweise untergeordnete Rolle spiele - etwa Wohnen und Einrichten, Heimwerken und Garten, aber auch Lebensmittel und Drogeriewaren. In anderen Bereichen wie dem Buchhandel sei dagegen das Marktpotenzial des Onlinehandels scheinbar fast ausgeschöpft, heißt es in der Studie./rea/DP/fbr

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.671.914 von immocash am 11.11.16 10:47:35

......die zitiere Quelle schreibt ja, das Potenzial im Online-Buchhandel sei fast ausgeschöpft.....


Umkehrschluss: Es gibt auch Offline, welches überlebt.


Bestärkt meine These, es wird je nach Branche nicht alles (!) online gehen können und auch wollen.

Die Börse ist immer auch ein Wettstreit der Meinungen und Annahmen......

Fühl mich deshalb aktuell nach meiner subjektiven Einschätzung als Aktionär bei DEFAMA gut aufgehoben......ist aber nicht objektiv.........weil mein Hirn darüber nachdachte....... ;-)

[philojoephus]

Immocash schrieb am 11.11.16 08:45:45 Beitrag Nr. 51

>> Zum Thema Onlinehandel von Lebensmitteln ist es völlig egal was Ihr persönlich für vorlieben habt
>> oder wie Ihr euch zükünftig verhalten werdet. Entscheidend ist wie sich der Markt und die Breite
>> Masse verhält.
Das stimmt natürlich.

>> Wenn ein durchschnittliches Abwandern von 2-3% der Käufer dazu führt das 20-30%
>> der Discounter nicht mehr profitabel arbeiten das würde ich das als ernstzunehmendes Risiko
>> einstufen.
Aber das ist erneut ein gutes Beispiel dafür, dass Du versuchst Dinge aufzubauschen. In den von Dir zitierten Artikeln heißt ganz klar es, dass ca. 3,5 bis 5 Prozent Umsatzverlust dazu führen könnten, dass „rund 15 Prozent der Supermärkte Verluste machen“. Du dagegen halbierst mal eben den benötigten Umsatzverlust auf 2-3 % und verdoppelst obendrein noch den Anteil der verlustreichen Filialen. Das ist aufbauschen in Reinstform.

Immocash schrieb am 23.10.16 10:41:33 Beitrag Nr. 15
immocash schrieb am 23.10.16 10:49:13 Beitrag Nr. 16

>> In einer Studie, die dem Handelsblatt exklusiv vorliegt, haben die Experten von Oliver Wyman
>> erstmals analysiert, welche Folgen die Expansion von Amazon für den deutschen
>> Lebensmittelhandel haben wird. Danach dürfte sich mittelfristig ein Umsatz von sechs bis acht
>> Milliarden Euro pro Jahr in den Onlinehandel verschieben. Das hat Auswirkungen auf das Filialnetz:
>> Nach der Analyse könnten dadurch rund 15 Prozent der Supermärkte Verluste machen.
Gemäß dem Statistikportal statista wurden im Jahr 2015 im Lebensmitteleinzelhandel 170 Mrd. Euro umgesetzt. 6 bis 8 Mrd. davon entsprächen also 3,5 bis knapp 5 Prozent.

>> Jeder kann diese Artikel nun für sich selbst bewerten. Viele kennen die Situation in den Stadtzentren,
>> in denen die Einzelhändler Ihre Geschäfte schließen, weil zu hohe Umsätze ins Internet abgewandert
>> sind. Wenn diese Entwicklung zukünftig auch auf die Lebenmittelmärkte zutrifft, dann werden die
>> Standorte am meisten davon betroffen sein, die sich in kleinen strukturschwachen Städten befinden.
Ich hatte ja in meinem Beitrag Nr. 48 schon eine ganze Reihe von Argumenten aufgeführt, die aus heutiger Sicht gegen einen starken Anstieg des Onlinehandels mit Lebensmitteln sprechen. Aber es stimmt natürlich, das kann sich schnell ändern. Daher sollte man das als DeFaMa-Investor unbedingt im Auge behalten.
Zusätzlich gehe ich allerdings davon aus, dass die strukturschwachen Regionen, in denen die DeFaMa investiert, als letztes von dem Online-Einkauf bei Lebensmitteln betroffen sein werden. Und man insofern Zeit haben wird zu reagieren. Und das hat mehrere Gründe:
1.) Es ist immer wieder zu hören, das die Belieferung auf dem Land viel höhere Kosten verursacht als in der Stadt. Und schon in der Stadt gibt es bisher keinen umfassenden Lieferservice, der sich für den Anbieter rechnet. D.h. bevor es nicht in Großstädten funktioniert, funktioniert es auf dem Land schon gar nicht.
Dazu muss man auch wissen, dass es zwei unterschiedliche Möglichkeiten der Belieferung gibt:
Erstens die Belieferung erfolgt über Zentrallager, die sich aber nahe am Kunden befinden müssen. Auf diese Weise liefert Amazon, Allyouneed, Kaufland und andere. Der Vorteil ist: Es gibt Skaleneffekte, die längerfristig wohl dafür sorgen, dass bei diesem System die Lieferkosten am günstigsten sind. Nachteil ist: Diese Lagerstruktur muss erst flächendeckend aufgebaut werden und für die Skaleneffekte braucht man viele Kunden im Einzugsgebiet. Deshalb wird es dieses System zuerst in den Großstädten geben, weil man da am ehesten auf eine schnelle Auslastung dieser Lager hoffen kann. In Berlin hat Amazon so ein Lager direkt am KuDamm aufgebaut (siehe: http://www.bz-berlin.de/berlin/charlottenburg-wilmersdorf/v…). Wenn ich mich richtig erinnere in einer alten Saturn-Filiale.
Zweitens kann die Belieferung auch aus den bestehenden Filialen der Lebensmittelhändler erfolgen. Rewe macht das wohl so. Und Real mit seinem Abholservice auch. Auch der mittlerweile wieder eingestellte Einkaufsdienst Shopwings hatte auf bestehende Filialen zurückgegriffen. Vorteil ist, dass man auf bestehende Strukturen zurückgreifen kann. Nachteil ist, dass die Logistikkosten in dem Fall wohl höher sind.
Ich kann mir auch vorstellen, dass es ein zweigeteiltes System geben kann. Zentrallager in den Großstädten und Belieferung aus den Filialen auf dem Lande, weil dort der Aufbau dieser Lager nicht lohnt. Diese Variante würde natürlich dem Geschäftsmodell der DeFaMa entgegen kommen.
2.) Gerade auf dem Land wohnen mehr ältere Leute. Für die ist der Einkauf eine Möglichkeit raus zu kommen und etwas zu unternehmen. Ich glaube nicht, dass sich das so schnell ändern wird.
3.) Gerade bei frischen Lebensmittel wie Obst, Gemüse, nicht abgepackte Wurst sowie Brot & Brötchen ist es vielen Menschen wichtig, selbst vorher zu prüfen, was sie kaufen. Schon innerhalb eines Regals sind Reifegerade, Qualität und auch Größen oft sehr unterschiedlich. Der eine mag es lieber weich und saftig, der andere lieber fester. Das kann Online bisher nicht leisten. Bei Shopwings z.B. haben die Lieferanten oft vorher angerufen und gefragt, welchen Reifegrad man wünscht.
4.) Wo sich Online-Lebensmitteleinkäufe für den Kunden wirklich lohnen, ist bei schweren Sachen oder bei den Sachen, die immer wieder gleich eingekauft werden müssen. Da könnte man dann Online einfach seine Liste von der Vorwoche anklicken und hätte damit den Einkauf innerhalb von 30 Minuten (Bestellung, Lieferung und Wegräumen) erledigt anstatt vielleicht in 3 Stunden (für eine vierköpfige Familie). Das wäre eine echte Zeitersparnis. Nur sprich mal mit Menschen, wie die ihre Lebensmittelkäufe organisieren. Viele gehen mehrmals die Woche, weil sie die Sachen frisch haben wollen. Da ist eine Onlinebestellung fast so aufwendig, wie der Einkauf im Supermarkt. Dazu ändern sich bei vielen Kunden der Umfang und die gekauften Waren von Einkauf zu Einkauf erheblich. Schau mal im Supermarkt, wie viele tatsächlich mit einem Einkaufzettel (oder Handy) gezielt nur das Einkaufen, was sie brauchen. Der überwiegende Teil der Kunden lässt sich lieber treiben und überlegt oft erst im Supermarkt was er braucht oder worauf er Lust hat. Viele lassen sich auch spontan „inspirieren“. Diese Leute sparen mit dem Online-Einkauf gar keine Zeit und haben - für die Dinge des täglichen Bedarfs - im Internet auch nicht mehr Auswahl. Und günstiger ist der Einkauf im Internet keinesfalls.


Aber kommen wir nochmal zum Hauptargument zurück, nämlich, dass mittelfristig rund 15 % der Supermärkte Verluste machen könnten und deshalb vielleicht von einer Schließung bedroht sind.
Erstmal ist mittelfristig ja sehr relativ. Sind das drei, fünf, acht Jahre oder sogar noch länger?
Interessanter ist aber die Frage: Wie war das denn bisher in den strukturschwachen Regionen? Gerade im Osten, wo viele Städte seit der Wende einen massiven Rückgang der Einwohner hatten?

Was ich meine, wird an einer Stadt wie Pasewalk deutlich, wo die Defama ein Fachmarktzentrum hat, das 1991 gebaut wurde. Seit 1990 bis heute hat die Stadt über 30 % der Einwohner verloren. Ergo haben auch der Einzelhandel und die Supermärkte in der Stadt über 30 % ihrer Kunden und damit auch um die 30 % ihres Umsatzes verloren (vermutlich sogar mehr, weil ja zusätzlich noch Umsatz ins Internet abgewandert ist). Trotzdem gibt es nach wie vor Supermärkte in Pasewalk. Und das Fachmarktzentrum der DeFaMa ist voll vermietet.
Oder Brand-Erbisdorf, wo die DeFaMa ein Fachmarktzentrum hat, dass 1992 gebaut wurde. Seit 1992 ist die Einwohnerzahl in Brand-Erbisdorf um 25 % geschrumpft. Trotzdem ist das Fachmarktzentrum nach wie vor voll vermietet.
Oder nehmen wir mal Bitterfeld-Wolfen. Dort hat die Dt. Konsum ein Fachmarktzentrum, das 1995 gebaut wurde. Das schlechte Image der Stadt Bitterfeld wird wohl nur noch von Bautzen übertroffen. In der Tat ist die Einwohnerzahl dort seit 1995 um krasse 40 % gefallen. Trotzdem hat die Dt. Konsum dort ein Fachmarktzentrum, das floriert.

Warum? Hier kommt ein Effekt zum Tragen, den ich die Peripherie-Theorie nenne. Die Theorie wird u.a. von der DeFaMa aber auch der TLG und der Dt. Konsum propagiert.
Die Theorie erklärt, welchen Effekt schrumpfende Einwohnerzahlen auf die Supermärkte einer Stadt haben könnten. Angenommen in einer Stadt gibt es 10 Lebensmittelmärkte (Rewe, Edeka, Aldi, Lidl, Penny, Norma, Netto etc.) und innerhalb von 10 Jahren schrumpft die Einwohnerzahl dieser Stadt um 20 %. Dann braucht die Stadt nach 10 Jahren immer noch 80 % der Supermärkte - also 8 anstatt 10.
Die Frage ist nun: Welche zwei Supermärkte schließen? Wäre ja blöd, wenn es die eigenen sind.
Gemäß der Peripherie-Theorie schließen eher alleinstehende (Single Tenant) Supermärkte am Rande der Stadt oder in den entwohnten Stadtgebieten. Starke Standorte - z.B. aufgrund er Lage oder weil es sich um eine Agglomeration von Geschäften (sprich ein Fachmarktzentrum) handelt - bleiben bestehen. Daran glaubt die TLG, das DeFaMa-Manangement und auch Rolf Elgeti von der Deutschen Konsum. Rolf Elgeti geht sogar noch weiter und mutmaßt, dass - obwohl die Kaufkraft in dem Ort zurückgeht - in so einem Fall die Mieten an dem starken Standort sogar steigen könnten, weil sich die ganze Kaufkraft dann dort konzentriert und jeder in dieses Fachmarktzentrum will.

Die Theorie klingt ja ganz plausibel, leider fehlt mir bisher der Beweis dafür. Weder das Management der DeFaMa noch der Deutschen Konsum noch der TLG konnten diese Annahme mal an einem konkreten Beispiel aus der Vergangenheit beweisen. Dabei müsste es doch im Osten hunderte Städte geben, wo man nachvollziehen kann, dass es vor 10 oder 15 Jahren X Supermärkte gab und es heute durch Schließungen weniger Supermärkte gibt. Man sieht ja auch immer wieder leerstehende Supermärkte, aber die könnten ja auch durch Umzüge entstanden sein.
Rolf Elgeti erzählte auf der HV 2016 nur, dass er genau das gerade in Bitterfeld erlebt. Nachdem die Deutsche Konsum dort ein Fachmarktzentrum revitalisiert und sogar ausgebaut hat, ist es nun der stärkste Standort und es sei auffällig, dass plötzlich viele einzelne Supermärkte in der Stadt zum Verkauf stehen. Aber ob das wirklich stimmt, kann ich als Außenstehender natürlich nicht überprüfen. Direkt neben dem FMZ in Bitterfeld gibt es tatsächlich einen leerstehenden Single Tenant Penny Supermarkt. Aber das ist mir als Beweis noch zu wenig. Schöner wäre es, dass im Zeitverlauf mal konkret zu sehen. Vielleicht kennt oder wohnt ja einer der LeserInnen hier im Board in so einer Stadt und kann das mal am konkreten Beispiel einer Stadt unterlegen. Darüber würde ich mich freuen.

Fakt ist, ob der Umsatzschwund durch ein Rückgang der Bevölkerung oder das Abwandern ins Internet zustande kommt, spielt doch eigentlich keine Rolle. Die Peripherie-Theorie sollte in beiden Fällen greifen.

Und anders als so mancher Wettbewerber kauft die DeFaMa auch nicht wild irgendwelche Supermärkte oder Fachmarktzentren zusammen. Hinter jedem Objekt stehen individuelle Überlegungen, warum man ausgerechnet dieses Objekt gekauft hat. Manchmal ist das auf einem Blick ersichtlich (wie z.B. Löwenberg, Pasewalk oder Radeberg) und manchmal nicht. Ob die Überlegungen auch langfristig alle aufgehen, muss man sehen. Aber die Renditen sind ja so hoch, dass langfristig auch einige Ausfälle verkraftet werden könnten.


@ Kampfkater1969 schrieb am 11.11.16 13:00:48 Beitrag Nr. 54 ( 53.673.129 )

>> ......die zitiere Quelle schreibt ja, das Potenzial im Online-Buchhandel sei fast ausgeschöpft.....
>> Umkehrschluss: Es gibt auch Offline, welches überlebt. Bestärkt meine These, es wird je nach
>> Branche nicht alles (!) online gehen können und auch wollen
Das ist doch die interessante Frage. Klar wird sich irgendwann ein Equlibrium zwischen Online- und stationärem Handel herstellen. Eine Idee zu haben, welcher Anteil irgendwann auf welchen Vertriebskanal fällt, wäre ja schon mal ganz hilfreich.


MfG JE

[Kampfkater1969]

Bei einem reinen online Lebensmitteleinkauf eines Haushalts wären enorme Gewichte und Abmessungen zu bewegen....von der Kunst, dies alles ohne Beschädigungen zu verpacken.......Chips.......Nudeln......Glaswaren.....Gemüse......Obst.......und zuzustellen......

Ein auch enormer Aufwand an Verpackungsmüll......Mehrwegsysteme? Einwegmaterial zum Recycling?

Und wenn ich online nicht alles beziehen kann oder will als Kunde, was bringt dann ein Teilbezug?

Es würde mich nerven......ein vermeidbarer Mehraufwand....

Und hinterlegte Onlineeinkaufszettel, die sich stzändig wiederholen?

Bei uns ist jeder (!) Einkaufs anders......von den Mengen, der Zusammensetzung......den Produkten.....auch die zeitliche Taktung.......

Und Spontankäufe sind eh das Salz in der Konsumentensuppe.


Zum Thema Konzentration in "Fachmarktzentren":

Ist zutreffend, die Bürger fahren lieber solche "Center" an. Die Discounterketten wissen dies und versuchen sich entsprechend zu positionieren.

Wenn ein Standort in Raten stirbt, sind es stets zuerst die "Stand alone" Lagen.

Deshalb gibt es auch viele Standorte, da mietet Discounterlebensmittelkette 1 neben Kette 2.......
anstatt am anderen Ende des Ortes eine Immobilie anzumieten oder bauen zu lassen.

Keine Frage des Baurechts, sondern der Standortqualität durch Massierung des Einzelhandels.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.713.953 von philojoephus am 17.11.16 11:16:12

@joe: du triffst es mal wieder ziemlich auf den punkt! dazu möchte ich noch anmerken, dass die defama bei der auswahl auf eine AKTUELL mindestens gleichbleibende, teilweise sogar steigende bevölkerungszahl im einzugsgebiet achtet.

ich möchte noch ganz kurz meine einstellung zum thema onlinehandel geben. was für bücher, elektronikartikel und datenträger gut klappt, hat mich im bezug auf beispielsweise rohe eier, milch, frischfleisch oder eis noch nicht überzeugt. dazu kommt noch, dass die liebe dhl mir immer ein zeitfenster von 4 stunden vorgibt. der nächste lidl ist 650 meter weg, der supermarkt, wo ich mein frisches brot und salate etc hole 1 km...

letztendlich ist das ein weites spekulationsfeld. kaiser wilhelm II sah auch kein sinn im automobil und lag nicht nur da falsch. der gesamtbedarf für computer weltweit ist vor einigen jahrzehnten auch mal auf launige 10 stück geschätzt worden. niemand kann jetzt sagen, wo es mal hingeht. die defama ist aber gut aufgestellt und wird noch lange zeit gut geld verdienen!

[Flat Eric]

und da haben wir die neue prognose:

• Umsatz: 4,7 Mio. €; Nettoergebnis: 1,2 Mio. €
• FFO: >2,2 Mio. €, entsprechend 0,70 € je Aktie
• Wachstum durch weitere Zukäufe geplant

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) gibt ihre Prognose für 2017 bekannt. Auf Basis des bestehenden Portfolios und kurz vor dem Abschluss stehender Transaktionen rechnet der Vorstand im kommenden Jahr mit einem Umsatz von 4,7 Mio. € sowie einem Nettoergebnis von 1,2 Mio. €. Die Funds From Operations (FFO) sollen gut 2,2 Mio. € erreichen, entsprechend 0,70 € je Aktie. Dies bedeutet einen Zuwachs von über 40% bei allen Kennzahlen gegenüber dem laufenden Jahr.

In dieser Prognose sind noch keine Effekte aus im Jahresverlauf 2017 geplanten weiteren Objektkäufen enthalten. DEFAMA verfügt weiterhin über eine gut gefüllte Pipeline und treibt derzeit eine große Zahl an Projekten parallel voran. Daher geht der Vorstand davon aus, im laufenden Jahr noch zwei Transaktionen abschließen zu können. Das starke Wachstum soll sich auch im Jahr 2017 mit etlichen Zukäufen renditestarker Fachmarktzentren fortsetzen.

[immoscout]

zum Thema online-Handel: Was ist denn aus den schlauen Zukunftsforschern wie Faith Popcorn geworden? Lagen sie so oft falsch, dass sie ausgewandert sind? Die könnten uns die Frage beantworten, ob ein TEDI, Kik und REWE noch in zehn oder zwanzig Jahren existiert; die Frage ist nur, ob richtig

[naturfan2]

Mit Defama im Unklaren und doch skeptisch trotz Kurssprüngen!

Hallo Leute,

ich bin durch Zufall über "Kampfkater" in diesem Forum gelandet. Ich habe mir alle Beiträge zu Defama von euch durchgelesen. Ich wollte schon Montag auch einen großen Betrag in diese Aktie investieren, weil mich anfangs die Proaktieargumente überzeugten.
Jedoch, dank den skeptischen Beiträgen von Immocash, die ich zwar nicht im Grozen und Ganzen teile, überwiegen letztendlich doch die Zweifel jetzt noch einzusteigen.

Was mir total verdächtig vorkommt bzw. bis zum Himmel stinkt ist die Tatsache, dass über eine andere Firma, die deutsche Konsum Ag, folgende Inhaltsangabe steht:
"Die Deutsche Konsum REIT-AG ist ein deutsches Immobilien-Unternehmen, das sich auf den Erwerb, die Vermietung und Verwaltung sowie den Verkauf von Einzelhandelsimmobilien spezialisiert. Der Großteil der Objekte der Gesellschaft befindet sich in Norddeutschland. Zu den Mietern gehören Unternehmen wie Woolworth, Norma, Aldi oder Real." Die komischerweise auch in Berlin zufällig ansässig ist wie die Defama.

Die Kursentwicklung dabei ist auch fabelhaft parallel wie die Defama und auch der Aktieneintritt an die Börse fand ungefähr gleich statt.
Ich werde nicht das Gefühl los bzw. bin total davon überzeugt, dass die Privatinvestoren Schrader, Müller und co. sich als "Trittbrettfahrerfirma" versuchen, mit gepushten Berichten bzw. News bezüglich ihrer Firma, künstlich den Kurs in die Höhe zu treiben.

Mit solchen sehr markengen Titel kann man auch sehr viel "Übel" treiben und die Aktie auch leichter in die entsprechende Richtung treiben, wo man als Eigentümer im Hintergrund groß abräumt!

Die ganze Präsentation bzw. Aufmachung der Firma und das seltsame Treiben von Schrader und co. ; die unbekannte Geminus Gmbh. All das sind für mich ganz klare Gegenargumente, um noch auf den fahrenden Zug aufzuspringen!!!

Für mich ist die Defama nichts anderes als ein Zockerpapier! mit kopierten und gepushten Geschäftsgewahren!. :O

Vielen Dank, ganz besonders für den Mut und die Skepsis von Immocash, trotz geteilter Meinung.

[naturfan2]

...ich meinte im Großen statt Grozen

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.735.031 von naturfan2 am 20.11.16 19:41:15

@naturfan2: zunächst einmal meinen glückwunsch zur errettung deines geldes nach dieser nahtoderfahrung des fastindefamainvestierens! ich verstehe, das dass ein schock sein muss. wenn du dich wieder gefasst hast, beantworte bitte mal folgende fragen:

1) hast du immer einen solch erstaunlichen meinungsbildungsprozess vor deinem jeweiligen aktienerwerb? zunächst bist du total begeistert von der aktie, dass du schnellstmöglich einen "grossen betrag" investieren möchtest. dann kommen gegenargumente, die du "im großen und ganzen nicht mal teilst". und aus diesen zweifeln heraus formulierst du dann wüste beschimpfungen? das mutet für mich alles ein wenig komisch an. aber letztendlich ist dir ja kein schaden entstanden - dem seligen immocash sei dank - dann kannste dich ja auch wieder beruhigen.

2) was ist für dich ein "grosser betrag"? die konkrete summe würde mich schon interessieren, um dich besser einschätzen zu können. vielleicht bist du ja ein 12-jähriger, der von seiner oma einen zwanziger geschenkt bekommen hat. vermutlich hast du aber schon etwas mehr testosteron intus, sonst würdest du hier nicht so einen auf dicke hose machen. ist das nur, um anzugeben und deiner argumentation etwas mehr gewicht zu verleihen oder reden wir hier zum beispiel schon über eine sechsstellige summe? ist letzteres der fall, ziehe ich natürlich alles zurück und entschuldige mich bei dir. mein tipp: fahre morgen früh nach frankfurt zum deutschen eigenkapitalforum und rede mal mit matthias schrade in person, anstatt ihn nur vorzuverurteilen. als alternative kann ich dir als bmw-aktionär auch den neuen 5er empfehlen, dann biste deine geld(anlage)sorgen auch los.

3) mit berlin meinst du dieses idyllische dorf in ostdeutschland, in der nähe von cölln, oder? wollte nur sichergehen. ich habe auch schon von diesem kleinen marktflecken gehört und wollte es kaum glauben, dass da 2 derartige firmen ansässig sein sollen. bei wikipedia bin ich auf einen weiteren unglaublichen fakt gestoßen: die haben nicht nur einen mcdonalds, sondern sogar auch einen burger king...

[naturfan2]

Auf lange Sicht wird die Defama sich nicht viel besser entwickeln als die Deutsche Konsum Reit-AG!

Für so einen "Luftimmobilienwert" halte ich schon bereits eine 2-3-stellige Summe für einen zu hohen Betrag!

Ich halte die Deutsche Konsum REIT-AG für das große "Luftschloß", welches in Berlin ansässig ist, und die Defama mit der Aktienmauschelei von Schrader und co. über die suspekte Geminus Gmbh für das noch größere "Trittbrettfahrerimmobilienaktienluftschloß"

Ein absolutes Zockerpapier, das sich Schrader und co. versucht mit dem Geld der Kleinaktionäre, zu bereichern!!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.745.408 von naturfan2 am 22.11.16 10:49:24

Die Börse lebt von abweichenden Meinungen, auch dieses Board hier.

So kann jeder, wenn gewollt, seine immer subjektiv beeinflussten Gedanken ständig reflektieren.

Wobei die Geschichte der Börse voll davon ist, dass vordergründig erstklassige Unternehmen nur einen Zweck hatten, Selbstbedienung.

Es gibt keine (!) risikolose Aktien, entweder weil Manager schlicht "Idioten" oder unerkannte "Pychopathen" oder auch Politik die "Spielregeln" unlauter neu justiert.

Wer immer nur Bedenken hat, sollte nie (!) in eine Aktie investieren und lieber auf 100% Gold vertrauen, denn alles andere kommt und geht......Papiergeld.....Unternehmen.......war noch nie anders in der Geschichte unserer Spezies.

DEFAMA ist sicher keine Aktie, die mehr als 10% Vermögensanteil umfassen sollte, aber was kenne ich Leute, die eine Mietwohnung kauften und damit extreme Klumpenrisiken haben in der Vermögensstreuung.

Vorteil einer Immobilie = kein Tageskurs......

[naturfan2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.745.489 von Kampfkater1969 am 22.11.16 11:02:52

Jedem das Seine!

Kampfkater, bin ganz deiner Meinung.

Nur dennoch meine ich, wird man mit Gold besser beraten sein als mit dieser "komischen Aktie" auf lange Sicht.

Wenn du nur zum Zocken hier mit wenig Vermögen investiert bist, dann ist das deine freie Entscheidung.

Aber meine Kröten sieht die Geminus Gmbh bzw. die Schraderbande nicht!!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.745.711 von naturfan2 am 22.11.16 11:28:56

Da ich die Zukunft nicht kenne....zum Glück......wird breit gestreut investiert...auch in Gold.......aber auch in mein persönliches Wohlergehen.

Man sollte sich selbst, und seine Gesundheit immer als größtes Kapital sehen und hier nicht zocken!

;-)

Übrigens schätze ich einen der hier investierten Kleinaktionäre sehr, Herr Schwarz. Sehr kompetent. Sehr kritisch. Sehr urteilsstark unter Verwendung der Datenlagen.

Seine Auftritte auf HV immer ausgesprochen bereichernd für den Streubesitz.
(Nur die Fressaktionäre leiden darunter, ;-) .......weil zeitliche Verzögerungen.....)

Wäre ein erstklassiger Vertreter der Anlegerinteressen, auch bei dieser AG.

Würde soweit gehen, und sagen: Ist er investiert, kann Lieschen Müller auch es wagen, ohne seitenlange Bilanzstudien zu absolvieren.

[naturfan2]

"Schall und Rauch"

Letztendlich aber ist auch ein ominöser Herr Schwarz und wie auch all die anderen heißen mögen, nichts anderes als auch nur Spekulanten.

Wegen den kannst du vielleicht diese Aktie halten und glauben auf Dauer glücklich zu werden.

Jedoch ich werde wegen den ganzen Schrader u. Co. Geschäftgewahren, auch in bezug auf die immer noch nicht geklärte Geminus Gmbh, mein Geld in überzeugende Werte investieren!

[Kayastha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.747.376 von naturfan2 am 22.11.16 14:51:13

Ob die Defama zurzeit als Langfristanlage kaufenswert ist, möchte ich hier und jetzt nicht beantworten. Ich habe vor nicht langer Zeit selbst Aktien des Unternehmens in meinem Depot gehabt und sie zwischenzeitlich verkauft. In diesem Zusammenhang weiß ich nur eines, was hier nicht in erforderlichem Maße diskutiert wird: Der Wert wird an der Börse kaum gehandelt. Das bedeutet, diese Aktie in einem Notfall zun einem vernünftigen Preis zu veräußern, dürfte bei turbulentem Geschehen sehr, sehr schwierig werden. Die Kurse, die jetzt aufgerufen sind, dürften dann im Nachhinein schwer verständlich sein. Ich habe selbst die Erfahrung machen müssen, dass ich von meinem Buchgewinn deutliche Einbußen hinnehmen musste.
Kayastha

[naturfan2]

Absolut richtig!!!!!!!!!

Vielleicht sollte FlatEric als fetter BMW Aktionär sein Vermögen mehr in die Defama Aktien einfließen lassen, damit mehr Umsatz in den Wert kommt.

Dann kann er ja vielleicht langfristig von hohen Kursen profitieren, die er sich selbst geschaffen hat.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.758.617 von Kayastha am 23.11.16 19:44:26

Dies sollte jeder Anleger bei Microcaps beachten. Einstiege und Ausstiege nicht so geräuschlos möglich, wie in Dickschiffen an der Börse.

Jedoch ist auch zu beachten, im Falle der Krise können Börsenplätze komplett geschlossen werden.....

Und die großen Player kotzen erst ihre Large Caps auf den Markt, wenn es beginnt zu kriseln.


Wie sich DEFAMA in der nächsten Krise des Marktes halten wird, ich bin gepannt. Noch liegen keine Erfahrungswerte vor.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.758.617 von Kayastha am 23.11.16 19:44:26

@kayastha: mit welchen erwartungen bist du denn beim kauf der defama-aktien angetreten? ich hätte erwartet, das jemand bei einer derartigen gesellschaft erstmal mit einer kleinen summe und mindestens einer mittelfristigen haltedauer antritt. bei dir liest sich das so, als ob du eine große tradingposition hattest, die du nicht schnell genug mit ausreichendem gewinn verscherbeln konntest...

@naturfan2: ich habe jetzt die aktienanzahl zusammen, die mir vorschwebte. möglicherweise lege ich bei der kommenden ke nochmal nach, wobei ich mir eine umsetzung im februar oder märz 2017 im verhältnis 5:1 zu 6 euro vorstellen könnte. meine bmw oder auch andere aktien werde ich nicht verkaufen, da ich gerne eine gewisse streuung beibehalten möchte. allerdings gehe ich bei der steigenden ertragskraft der defama aus, dass ich durch die dividenden meinen nächsten bmw kaufen werde .

[naturfan2]

Wer an Defama glaubt auf lange Sicht, der glaubt auch an den Weihnachtsmann!

Flat Eric ...hier ist leider ein Widerspruch Zitat:"..ich hätte erwartet, das jemand bei einer derartigen gesellschaft erstmal mit einer kleinen summe und mindestens einer mittelfristigen haltedauer antritt...

...und bei mir schreibst du: "allerdings gehe ich bei der steigenden ertragskraft der defama aus, dass ich durch die dividenden meinen nächsten bmw kaufen werde."

Da glaube ich doch eher an den Weihnachtsmann...bei dem findert wenigstens noch ein reger Handel statt, anstatt die Aktienumsatzleere wie bei Defama.

Mfg Greg

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.766.171 von naturfan2 am 24.11.16 18:46:14

wo ist da der widerspruch wenn ich schreibe, dass ich von jemand bei einem solch marktengen wert eher erwarten würde, eine ANFANGSPOITION aufzubauen, als gleich in einer größenordnung, die anscheinend das ganze weltbild auf den kopf stellt?

ich hatte bei mir ebenfalls eine anfangsposition aufgebaut. die Entwicklung der Gesellschaft gefällt mir, und so habe ich die position nach und nach ausgebaut. letzte woche habe ich dann die größenordnung erreicht, die ich eigentlich langfristig erstmal haben möchte (mindestens 6 - 8 jahre). möglicherweise kommt halt noch was aus einer ke dazu. mal schauen.

[Kampfkater1969]

Discounter Lidl und Verknüpfung online-offline, so sind Fachmärkte nicht gefährdet:

"Digitalisierung lautet das Stichwort. Dafür führt Lidl in Deutschland ein neues Warenwirtschaftssystem ein. Ein Aspekt für das Einkaufen 2.0 soll schon bald an den Start gehen: Online-Bestellungen sollen dann in der Filiale abzuholen sein, so die FAZ."

[Kampfkater1969]

Wie ist die Tendenz im "Vorbildland USA"? Beispiele:

Home Depot
550 der 2.200 Filialen erhalten Abholbuchten, dort wird online bestellte Ware abgeholt, also nur aussteigen und ins Auto einladen

Kaufhauskette Nordstrom
Nahtloser Übergang zwischen Handy und Filiale, selbst im Laden viel Interaktion mit Online, also Handy, hohe Investitionen um online Bestellungen in den Filialen abholbar zu machen

Walmart
Konzept, online-Bestellungen in die Märkte zum Abholen durch Kunden zu geben, kommt bestens an. Massive Investitionen, um die Schnelligkeit zu erhöhen.
Die sehr gut verdienenden "jungen Städter" werden mittels Lieferservice nach Hause überwiegend abgedeckt.
Beide Absatzkanäle ergänzen sich und machen auch betriebswirtschaftlich Sinn, um die Rentabilität beider Schienen zu erhalten und auch auszubauen.



Da dürften die penibel ausgesuchten Standorte der DEFAMA in Deutschland mir keine schlaflosen Nächte bereiten.

[Flat Eric]

beim blättern durch das aktuelle nebenwertejournal dachte ich mir so, es wäre doch schön, wenn sie auch über unsere defama schreiben würden. ein paar seiten später wurde der wunsch auch schon erfüllt! carsten stern hat mit einem soliden artikel die berichterstattung über die defama eröffnet. es geht voran!

[naturfan2]

Marktenger Wert!

...bin gespannt was mit der marktengen Defama (handelbar nur in MÜnchen!) passieren wird, wenn der gesamte Aktienmarkt in absehbarer Zeit stark korrigieren sollte...

...dann möchte ich sehen was mit den Kurs passiert, wenn doch mehr als erwartet verkaufen sollten.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.806.872 von naturfan2 am 01.12.16 11:04:14

wenn die entwicklung der gesellschaft in dem aktuellen tempo weitergeht, ist mir eigentlich relativ egal, was der kurs zwischenzeitlich macht. da käme auch irgendwann die korrektur der korrektur. außerdem vermute ich mal, dass die meisten defama-aktionäre ihr engagemant eher langfristig sehen und auf regelmäßig steigende dividenden aus sind. ich sehe das an der börse allgemein und auch bei defama im speziellen recht gelassen...

[naturfan2]

Wie soll es zu Mietsteigerungen kommen bei steigenden Onlinehandel bzw. sinkenden Fachmarktmargen???

Nur wegen Dividenden die Aktie um jeden Preis halten und das obwohl in der Aktie fast gar keine Umsätze stattfinden, erscheint mir alles andere als professionell!

[cure]

sag mal Kater ....legst du eigentlich überall für Naturfan2 eine Duftspur...ich glaube der ist irgendwie stinkig auf dich ....

Warum , was hast du getan

[Kampfkater1969]

Naturfan2 ist ein Kontraindikator.... ;-)


Ist er negativ eingestellt zu einer Aktie = Kaufen!


Bei allen Postings gilt wie immer, der eigene Kopf nützt ungemein, um an der Börse reich zu werden.......

[naturfan2]

Kater, tut mir leid dass ich nicht alles 100 Prozent postiv an einer Aktie betrachte wie du...

Ich muss ja nicht sofort deine Aktien kaufen nur weil du so überzeugt von allen bist!!

Gruß Greg

[cure]

Greg hat früher mein Sohn gerne gelesen ....als er klein war ....glaube aber nicht bei B.L. --oder Kater

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.806.872 von naturfan2 am 01.12.16 11:04:14

Marktenger Wert und eine Kurskorrektur

Die Kurskorrektur hat doch längst stattgefunden:


P.S. Die Performance in der Vergangenheit ist natürlich keine Garantie für die Zukunft.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.827.868 von philojoephus am 05.12.16 08:07:50

Dies spricht wieder für den Vorteil der Diversifikation und dem Benutzen des eigenen Verstands bei Investments.

Wer nur eine Immo-Aktie kauft, steht auf Harakiri.........

DEFAMA bringt aktuell bei mir Ruhe ins Depot rein, die Zeiten werden stürmischer, 2017 könnte viel politischen Ärger und damit volatile Börsen mit sich bringen.

Deshalb streuen, auch in internationale Immobilienwerte.

[naturfan2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.827.868 von philojoephus am 05.12.16 08:07:50

Sehr schöne Analyse....jedoch sollte man auch folgendes vielleicht auch bedenken:

Wenn die meisten Immobilienwerte schon am korrigieren sind, aber eure "geliebte" Defama jene Korrektur noch nicht vollzogen hat.
Dann wäre dieses Argument für mich alles andere als ein Einstiegskurs, ganz im Gegenteil!

Mal davon abgesehen sollte der Gesamtmarkt nach seinem jahrelangen Höhenflug einmal wieder ordentlich korrigieren, dann wird Defama letztendlich die Korrektur früher oder später auch vollziehen müssen!
Und wer weiß vielleicht wegen der Marktenge auch etwas heftiger als erwartet...

Mfg Greg

[philojoephus]

DEFAMA mit erfolgreicher Kapitalerhöhung

Die Nachfrage nach der Aktie ist angebrochen groß, wenn bereits über die Hälfte der neuen Aktien bei den Altaktionären platziert werden konnte. Das dürfte den Kurs nach unten absichern.
Wenn demnächst dann auch noch ein paar Käufe gemeldet werden, ist doch alles in Butter.

MfG JE


DEFAMA mit erfolgreicher Kapitalerhöhung - Kapitalerhöhung um 322.000 Aktien zu 6,00 EUR je Aktie durchgeführt - Privatplatzierungserlös von knapp 2 Mio. EUR- Konzerneigenkapital der DEFAMA steigt auf mehr als 10 Mio. EUR

09.12.2016 10:03 DGAP-News -- Zur Finanzierung des weiteren Wachstums hat die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) erfolgreich eine Kapitalerhöhung durchgeführt. Hierzu wurden 322.000 neue Aktien zum Ausgabepreis von 6,00 EUR je Aktie ausgegeben, woraus sich ein Bruttoemissionserlös von knapp 2 Mio. EUR ergibt. Die Durchführung erfolgte unter Ausschluss des Bezugsrechts im Rahmen einer Privatplatzierung. Dabei bot DEFAMA allen der Gesellschaft bekannten Investoren ebenfalls Gelegenheit zur Teilnahme, so dass trotz Repartierung weniger als die Hälfte der Kapitalerhöhung für neue Investoren verfügbar war.
Matthias Schrade, Vorstand der DEFAMA, erklärt: "Wir freuen uns über das hohe Interesse an der Kapitalerhöhung. Dass auch zahlreiche Altaktionäre ihre Beteiligung nochmals aufgestockt haben, zeigt das große Vertrauen der Investoren in unser Geschäftsmodell." Durch die erfolgreiche Mittelaufnahme verfügt die Gesellschaft nun über ausreichend Liquidität für etliche weitere Transaktionen. Mit Eintragung der Kapitalerhöhung im Handelsregister erhöht sich das Eigenkapital der DEFAMA-Gruppe auf mehr als 10 Mio. EUR.
Über die Deutsche Fachmarkt AG
Die in Berlin ansässige Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) investiert gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, ein Kaufpreis von maximal der 9-fachen Jahresnettomiete, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 TEUR.
Erklärtes Ziel von DEFAMA ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Aus diesem Grund führt die Gesellschaft Kapitalmaßnahmen durch, in deren Rahmensich weitere Investoren an der DEFAMA beteiligen können. Die DEFAMA-Aktie ist im Freiverkehr der Börse München gelistet.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.861.056 von philojoephus am 09.12.16 10:30:24

na das geht doch prima weiter. letztens war erst noch die (anscheinend recht erfolgreiche) präsentation beim deutschen eigenkapitalforum. jetzt ist die ke schon durchgezogen. mit einem ausgabepreis von 6 euro hatte ich ja bereits gerechnet, die ke aber erst später erwartet. ich ziehe daraus folgende schlüsse:

ausgabepreis: mit dem ausgabepreis von 6 euro ist der markt nun bereit für die aktien einen deutlichen aufschlag auf den nav zu bezahlen. das zeigt, welche phantasie hier noch drinsteckt, denn die entwicklung geht ja stürmisch weiter. anscheinend reichen diese knapp 2 millionen euro für das wachstum 2017 aus. da könnte ich mir - wie ja auch schon geschrieben - für die 2018er runde 8 euro ausgabepreis vorstellen (bei einer zu erwartenden dividende für 2018 von 40 cent wären das 5% dividendenrendite).

anzahl neuer aktien: letztes mal wurden für die 2016er-finanzierung der zukäufe noch 1 million neue aktien ausgegeben, diesmal nur 322.000 stück. vermutlich müssen nächstes mal wiederum weniger aktien ausgegeben werden usw. das wird für die zukunft noch eine deutlichen hebel auf das eps bedeuten (also mehr als die von mir erwarteten 13 cent plus je jahr und aktie beim gewinn und 10 cent bei der dividende).

ich freue mich auch darüber, dass einige institutionelle investoren dazu gekommen sind. das sollte bei zukünftigen ke helfen. und auch der bekanntheitsgrad wird langsam, aber stetig größer. da ich bei der ke davon ausgegangen bin, dass die stücke nicht voll zugeteilt werden, habe ich mir nochmals welche über die börse gekauft. ich habe jetzt meinen endbestand zusammen und freue mich auf die zukunft mit der defama

[Kampfkater1969]

Der Ausgabepreis von 6 € spricht meines Erachtens positive (!) Bände.

[Flat Eric]

DEFAMA kauft Saline-Passage Bad Dürrenberg

• Zentrales Handels- und Dienstleistungsobjekt der Stadt

• Über 10.000 qm vermietbare Fläche; Kaufpreis von 6,9 Mio. €

• Annualisierte Jahresnettokaltmiete der DEFAMA steigt auf 4,4 Mio. €

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat einen Kaufvertrag über die Saline-Passage Bad Dürrenberg geschlossen. Der Kaufpreis beläuft sich auf 6,9 Mio. €. Die jährlichen Nettomieterträge liegen aktuell bei gut 750 T€. Die vermietbare Fläche der Immobilie beträgt über 10.000 qm. Ankermieter des 1993 eröffneten Objekts sind EDEKA und Rossmann. Darüber hinaus sind NKD, MäcGeiz und zahlreiche weitere Geschäfte im Objekt vertreten – unter anderem Apotheke, Sanitätshaus, Reinigung, diverse Praxen, Reisebüro, Optiker, Frisör etc. etc. Im Obergeschoss befinden sich zudem insgesamt 23 Wohnungen.

„Wir freuen uns, mit der Saline-Passage ein außergewöhnlich stark positioniertes Objekt zu einem günstigen Kaufpreis erwerben zu können“, sagt Matthias Schrade, Vorstand der Deutsche Fachmarkt AG. „Das Objekt gefällt uns durch seinen guten Mietermix und seine Alleinstellungsmerkmale in der Stadt.“ Die Saline-Passage liegt bestens sichtbar direkt an der Hauptstraße und ist das zentrale Handels- und Dienstleistungszentrum von Bad Dürrenberg. Es gibt keine vergleichbare Agglomeration von Fachmärkten oder Geschäften in der ganzen Stadt.

Die Saline-Passage ist der nach Kaufpreis bislang größte Erwerb von DEFAMA. Mit Abschluss der Transaktion, die verkäuferseitig noch unter einem Gremienvorbehalt steht, erhöht sich die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA-Gruppe auf gut 4,4 Mio. €. Das Portfolio umfasst nunmehr zwölf Standorte mit über 62.000 qm Nutzfläche, die zu 97% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Konsum, Penny, REWE, toom, Hammer, AWG Mode, Dänisches Bettenlager, Deichmann, KiK, MäcGeiz, RENO, Rossmann, Takko und TEDi.

Die Deutsche Fachmarkt AG verfügt über eine umfangreiche Pipeline an Objekten, welche die Kaufkriterien der Gesellschaft erfüllen. In mehreren Fällen sind die Kaufverhandlungen schon weit fortgeschritten. Daher ist der Vorstand optimistisch, das Portfolio zeitnah weiter ausbauen zu können.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.895.132 von Flat Eric am 15.12.16 13:35:22

Ich halte die Investition in die Saline-Passage Bad Dürrenberg für einen klugen Schachzug. Bad Dürrenberg ist ein attraktiver Wohnort im Speckgürtel der Boomregion Halle/Leipzig.

Nach Kapitalerhöhung, erstmaliger Bilanzierung der Saline-Passage und weiteren Gewinnen im Q4 frage ich mich, wo der NAV zum 31.12.2016 wohl stand - um 5 € (nach 4,39 € zum 30.09.2016)?

Eigentlich wollte man mit Stand Mitte November noch 2 weitere Objekte bis Jahresende 2016 erwerben. Bisher wurde nur die Saline-Passage bekanntgegeben. Hier kann entsprechend jeden Tag ein neuer Objekterwerb bekanntgegeben werden, der das Wachstum weiter beschleunigt und dessen Meldung weitere Anleger auf das doch noch recht unbekannte Papier aufmerksam macht.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.049.324 von Aktienangler am 10.01.17 14:11:07

@ Aktienangler schrieb am 10.01.17 14:11:07 Beitrag Nr. 91 (54.049.324)

>> Eigentlich wollte man mit Stand Mitte November noch 2 weitere Objekte bis Jahresende 2016
>> erwerben. Bisher wurde nur die Saline-Passage bekanntgegeben.
Wann Käufe tatsächlich kommen ist immer ganz schwer abzusehen. Und selbst kurz vor dem Notartermin kann immer noch etwas schief gehen. Deshalb fand ich es auch nicht gut, dass der Vorstand am 17.11.2016 per Ad-Hoc gemeldet hat, dass in 2016 noch mindestens zwei Käufe erfolgen werden. So etwas weckt nur unnötig Erwartungen und setzt den Vorstand unter Druck auch zu liefern, selbst wenn das Ergebnis vielleicht nicht optimal ist. Das zeigt sich doch ganz klar an Bad Dürrenberg. Nicht missverstehen: Ich finde das Objekt super. Aber es ist der erste Kauf, den die DeFaMa gemeldet hat, obwohl er noch nicht final durch ist. Denn wie der Meldung zu entnehmen war, steht der Verkauf noch unter Gremienvorbehalt. Und gemäß Vorstand kann sich die finale Bestätigung durchaus noch ein bis zwei Monate hinziehen. Da wäre es doch besser gewesen abzuwarten bis der Kauf final durch ist und dann zu melden. Nicht das z.B. ein Wettbewerber noch um die Ecke mit einem höheren Gebot kommt. Ich jedenfalls fänd es sehr ärgerlich, wenn der Kauf doch noch platzen sollte. Denn das würde den bisher tadelosen Ruf des Unternehmens sicherlich beschädigen.
Und Dein Post macht ja deutlich, was ich meine. Durch die Ad-Hoc gehst Du als Kapitalmarktteilnehmer jetzt davon aus, dass in 2016 nicht das Versprochene geliefert wurde, weil bisher ja nur ein Objekt gemeldet wurde.

Aber offensichtlich hat der Weihnachtsmann den Aktionären der DeFaMa noch ein kleines Weihnachtsgeschenk heimlich unter den Baum gelegt. Denn wie ich heute auf der Seite der DeFaMa unter Portfolio gesehen habe, ist ein weiteres Objekt dazu gekommen.

Fachmarktzentrum Genthin, Sachsen-Anhalt
Baujahr: 1991
vermietbare Fläche: 2.486 m²
Vermietungsstand: 100%
Größte Mieter: Dän. Bettenlager, Deichmann, Takko

Gemäß Rücksprache mit der DeFaMa haben sie den Kauf nicht separat gemeldet, weil es so ein kleines Objekt ist (Merseburg haben sie damals auch nicht separat gemeldet). Die Nettomieteinnahmen betragen rund 170.000 Euro. Über den Kaufpreis wollte mir der Vorstand nichts sagen, da mit dem Verkäufer Stillschweigen vereinbart worden ist. Aber er hat mir bestätigt, dass der Kaufpreis innerhalb der Ankaufskriterien der DeFaMa liegt (d.h. es kann nicht mehr als das 9fache = 1,5 Mio. Euro gekostet haben).

Wenn das Objekt so klein ist, dass sie es nicht melden wollen, dann kann das ja nicht eins der zwei Objekte gewesen sein, an die der Vorstand bei der Formulierung der Ad-Hoc-Meldung gedacht hat. Insofern kann das ja eigentlich nur bedeuten, dass sie noch ein weiteres größeres Objekt in der Mache haben, dass eben doch nicht - wie erwartet - noch im Dezember beurkundet wurde.

MfG JE

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.066.439 von philojoephus am 12.01.17 10:14:21

Besten Dank für die Infos. Damit ist die Saline-Passage eher nicht zum 31.12.2016 in der Bilanz? Allerdings könnte das neue Fachmarktzentrum in Genthin noch in 2016 hinzugekommen sein.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.066.769 von Aktienangler am 12.01.17 10:50:18

>> Damit ist die Saline-Passage eher nicht zum 31.12.2016 in der Bilanz?
Ja das denke ich auch. Normalerweise vergeht ja schon zwischen Meldung und Besitzübergang noch etwas Zeit. Und hier ist der Kauf ja noch nichtmal final durch.

>> Allerdings könnte das neue Fachmarktzentrum in Genthin noch in 2016 hinzugekommen sein.
Da habe ich nicht nach gefragt. Das kann sein, aber ich würde davon ausgehen, dass es Ende Q1 2017 auf jeden Fall drin ist.

MfG JE

[Aktienangler]

Zwei weitere Objekte

http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-kauft-zwei-wei…

Damit hat man seit 15.12. (Kauf Saline-Passage) das Portfolio um 4 Objekte auf 15 Objekte ausgebaut. Die annualisierte Jahresnettokaltmiete wurde in den letzten 4 Wochen um über 20% auf 5,4 Mio € gesteigert. Marktkapitalisierung 21 Mio €. Man setzt seine Strategie konsequent um. Die Aktie dürfte ihren Aufwärtstrend weiter fortsetzen.

[philojoephus]

Nebenwerte Journal extra: Zukäufe wie an der Perlenschnur

Das Nebenwerte Journal hat noch einen eMail-Newsletter in dem heute über der Überschrift „Zukäufe wie an der Perlenschnur“ auch über die letzten Zukäufe der DeFama berichtet wird. Der Autor Carsten Stern schreibt u.a., dass die Defama „weiterhin über eine gut gefüllte Pipeline“ verfügt und „derzeit eine große Zahl an Projekten“ vorantreibt. Trotzdem zeigt er sich überrascht, denn das die DeFaMa „so schnell liefern würde, war nicht unbedingt zu erwarten.“
Aufgrund der gemeldeten Zukäufe gibt es „Spielraum für eine deutliche Anhebung der Dividende von zuletzt 0.10 Euro je Aktie für 2015. Sollte die Ausschüttung verdoppelt werden, was angesichts des zu erwartenden Zahlenwerks für 2016 keine Utopie bleiben muss, entspräche dies einer Rendite von 3.3 %, die jede Bundesanleihe schlägt. Die Aktie wird daher immer interessanter.“ (Quelle: 25.01.2017 Nebenwerte Journal extra AUSGABE NR. 517)

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.160.832 von philojoephus am 25.01.17 12:19:26

In solchen Nebenwerten lohnt sich frontrunning extrem.......DEFAMA wird seinen Weg machen......immer mehr Anlegerschichten werden einsteigen....alles nur eine Frage der Zeit....der Marktkapitalisierung......

Bei der Höhe der künftigen jährlichen Dividende könnte man von einer Stufen-"zins"-Dividende sprechen.

Diese Aktie, dieses Geschäftsmodell passt erstklassig in die aktuelle und künftige "Großwetterlage".

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.160.832 von philojoephus am 25.01.17 12:19:26

>> entspräche dies einer Rendite von 3,3%, die jede Bundesanleihe schlägt.
Das ist natürlich kein schlagendes Argument. Da sehr viele Bundesanleihen im negativen Bereich notieren, würde die DeFaMa die noch schlagen, selbst wenn sie gar keine Dividende zahlen würde.
Aber dafür ist doch ein schönes Beispiel dafür, wie lange sich Muster im Kopf halten, selbst wenn sie überholt sind. ;-)

MfG JE

[philojoephus]

NEUE DETAILLIERTE STUDIE ZUM ONLINE-LEBENSMITTELHANDEL

@ all

Vorab: Gestern gab es mit 6,23 Euro ein neues All-Time-High, das heute mit 6,33 Euro schon wieder übertroffen wurde. Beachtlich finde ich noch, dass mit den höheren Kursen auch ein höheres Handelsvolumen einhergeht. Gestern sind 24.750 Aktien gehandelt worden - auch das ist ein neuer Höchstwert für die Aktie. Insgesamt hat der Handel nach der KE deutlich zugelegt. So viele Aktien, wie im Januar 2017 bisher gehandelt wurden, sind bisher noch in keinem Monat gehandelt worden.

Die Verbraucherzentrale Brandenburg hat eine sehr detaillierte Analyse des Online-Lebensmittelmarktes veröffentlicht und zwischen dem 04.07. und 16.09.2016 auch 32 Händler getestet.
LINK ZUR STUDIE: https://www.verbraucherzentrale-brandenburg.de/media246205A.…
LINK ZUM PRESSEARTIKEL: https://www.verbraucherzentrale-brandenburg.de/lebensmittel-…

Insgesamt konnte die Verbraucherzentrale 822 Lebensmittel-Online-Händler im deutschsprachigen Raum ermitteln. Allerdings boten von diesen 822 Händler nur 44 % auch frische Lebensmittel an und nur ganze 6 Händler hatten eine Sortimentsbreite, die einem Supermarkt entspricht! Oft handelt es sich bei den Onlinelebensmittelhändlern um Spezialversender, die z.B. nur Fisch, nur Käse oder nur Fleisch versenden. Damit bieten diese Händler überwiegend Produkte an, die üblicherweise nicht in normalen Supermärkten angeboten werden. Somit sind diese Händler auch kein Wettbewerb für die stationären Lebensmittelhändler, die bei der DeFaMa Mieter sind.

Interessant ist, wie viele Leute schon mal online Lebensmittel gekauft haben und warum:

„Eine repräsentative Befragung von Bitkom Research aus dem Oktober 2016 zeigt, dass mehr als ein Viertel aller Online-Shopper bereits im Lebensmittelbereich eingekauft haben. Der Anteil derer, die davon frische Lebensmittel einkauften, lag bei 37 Prozent und steigerte sich binnen eines Jahres um sechs Prozentpunkte (vgl. Bitkom Research 2016). Für diejenigen, die bereits online Lebensmittel bestellt haben, gehören die Unabhängigkeit von Öffnungszeiten, die direkte Lieferung nach Hause und die Zeitersparnis zu den drei Hauptargumenten für eine Online-Bestellung von Lebensmitteln (vgl. Bitkom Presse 2016).“

Und was schreckt die Leute ab, Online Lebensmittel zu kaufen?

„Eine Umfrage von Ernst & Young aus dem Jahr 2014 widmete sich der Frage der Herausforderungen beim Online-Kauf von Lebensmitteln. Dieser zufolge kritisierten die befragten Verbraucher komplexe Lieferbedingungen wie Lieferzeitraum, Anlieferung (73 Prozent), mangelndes Vertrauen in die Anbieter (64 Prozent), schlechte Qualität der Produkte (46 Prozent) und geringe Bekanntheit der Anbieter (44 Prozent). Als häufigstes Problem wurde jedoch das mangelnde Einkaufserlebnis benannt: 83 Prozent bemängelten, dass es keine Möglichkeit zum Sehen, Riechen und Fühlen der Lebensmittel gebe und 56 Prozent fehlte das Einkaufserlebnis (vgl. Ernst & Young GmbH 2014: 8).

Kein Wunder, dass die Lebensmitteleinzelhändler gerade dabei sind, ihre Märkte umzustellen und für eine angenehmere Einkaufsatmosphäre zu sorgen. Besonders deutlich wird das meiner Meinung nach bei neuen Rewe-, Edeka- und Lidl-Märkten. Zwischen den alten Konzepten und den neuen „Shopping-Tempeln“ liegen ja Welten. Die rüsten auf, um genau da zu punkten, wo der Onlinehandel nicht mithalten kann.

Weiter steht in der Studie:

„Eine aktuelle Studie des Ipsos Observer in Kooperation mit der Beruflichen Schule für Medien und Kommunikation Hamburg-Wandsbek aus dem April 2016 zeigt, dass eine wesentliche Barriere beim Online-Einkauf von Lebensmitteln der Frischeaspekt darstellt. So befürchteten 79 Prozent der Befragten, dass Produkte nicht durchgängig gekühlt werden und 71 Prozent vermissten bei der Online-Bestellung die Wahrnehmung der Produkte „mit allen Sinnen“ (vgl. Ipsos Obser ver 2016).“

Dieser Punkt ist besonders interessant, denn wie die Verbraucherzentrale bei Ihren Tests herausfand:
„Die Einhaltung der Höchsttemperaturen der kühlungsbedürftigen Produkte stellte sich als eine der größten Schwierigkeiten dar. Bei mehr als jedem zweiten bestellten Produkt, bei dem die Temperatur unmittelbar nach der Lieferung gemessen wurde, lag die Temperatur teils deutlich über dem Norm-Wert. Selbst unter Berücksichtigung der sommerlichen Temperaturen zum Testzeitpunkt zeigt sich, dass der Anspruch nach adäquat gekühlten Lebensmitteln gegenwärtig noch nicht immer erfüllt werden kann. So muss bei den Käufen teilweise von einer Unterbrechung der Kühlkette ausgegangen werden, die möglicherweise zu Beeinträchtigungen der Qualität und Haltbarkeit der Produkte führte. Bei den Lieferungen von Obst und Gemüse stellte sich zudem heraus, dass bei der Reife und Unversehrtheit der Produkte vereinzelt Abstriche zu machen sind. Insbesondere bei sehr druckempfindlichen Lebensmitteln wie beispielsweise Kopfsalat, Pfirsichen oder Gurken zeigten sich bei den Testkäufen Qualitätsverluste.“

In der Studie ist zu lesen, dass auch schon eine frühere Studie „bei einem Drittel der Testkäufe eine zu hohe Temperatur bei Eintreffen der Ware festgestellt [hat]. Auch die Verpackung entsprach nicht immer den hygienischen Anforderungen.“

Das heißt doch, dass gerade der Punkt, bei dem die Verbraucher am meisten Sorge haben, vom Onlinehandel immer noch nicht zur Zufriedenheit der Verbraucher gelöst ist. Und für mich stellt sich da die Frage: Wenn Obst und Gemüse nicht tadellos bei mir ankommen, dann muss ich dafür ja doch wieder in den Supermarkt. Und dann kann ich (bis auf schwere Sachen wie Flaschen etc.) doch gleich alles im Supermarkt kaufen.

Der Fairness sei aber auch gesagt, dass die Verbraucherzentrale den 32 getesteten Händlern attestiert hat: „Die Bestellvorgänge verliefen überwiegend ohne Probleme. Die Lieferungen erfolgten zu einem großen Anteil pünktlich und reibungslos. Die gelieferten Lebensmittel hatten in der Regel eine hohe Qualität und Frische. Die Kommunikation mit den Lebensmittel-Online-Händlern verlief kundenfreundlich und schnell.“

Aber ausgerechnet bei den Supermärkten unter den Online-Händler gab es Probleme:

„Die Bestellung der Produkte auf den Internetseiten der getesteten Lebensmittel-Online-Händler verlief problemlos mit der Ausnahme von zwei getesteten Supermärkten. Hier gestaltete sich die Bestellung sehr schwierig. In beiden Shops gab es bei der Verfügbarkeit bestimmter Lebensmittel Probleme. So wurden erst am Ende des Bestellvorgangs, nach der Eingabe von Adressdaten und Bestimmung des Liefertermins, einige Produkte als nicht mehr verfügbar ausgewiesen. Alternativvorschläge wurden nicht angegeben oder waren unpassend; so wurden bei fehlenden frischen Tomaten bspw. getrocknete Tomaten als Alternative vorgeschlagen. Um den gewünschten Warenkorb von max. 13 Produkten erfolgreich zu bestellen, benötigte man, durch immer neue Nichtverfügbarkeiten einzelner Produkte, ca. eine Stunde.“

Das Kapitel „Herausforderungen beim Kauf von frischen Lebensmitteln“ ist so detailliert, dass man hinterher denkt, man hätte die Waren selbst bestellt. Kostprobe:

„Steinobst (bspw. Pfirsich, Pflaume) wurde insgesamt achtmal geliefert. Fünf Produkte wurden als reif, eines als überreif und zwei als unreif bewertet. Zwei Produkte kamen beschädigt und eines unsauber an. Ein Produkt war schimmlig. ...
Fruchtgemüse (bspw. Tomaten, Gurken, Zucchini) wurde zehnmal geliefert. In dieser Produktgruppe kamen zwei Produkte beschädigt und vollständig verschimmelt bzw. verfault an. Jeweils ein Produkt wurde als über- bzw. unreif bewertet.“

In dem Kapitel wird unter vielem anderen auch darauf hingewiesen, dass „eine hohe Menge an Verpackungsmaterial und damit Müll“ anfällt und die Versandkosten vor allem bei frischen Lebensmitteln recht hoch sind.

Hier noch ein Artikel aus dem Spiegel, der noch einige Details zu der Studie enthält:


Onlinehandel: Filet im Schafspelz

21.01.2017 DER SPIEGEL 4/2017 Dietmar Hipp -- Auch frische Lebensmittel werden zunehmend über das Internet verkauft. Doch das hat seine Tücken, wie eine neue Studie zeigt.
Der Fleischshop bietet höchste Genüsse. Mit ein paar Clicks landen zwei trockengereifte Schwarzfederhühner, dazu Wagyu-Steaks und Wagyu- Burger im Warenkorb. Nach wenigen Minuten sind alle Formalitäten erledigt, und dem Versand durch den Spezialitätenhändler steht nichts mehr im Weg.
Geliefert werden soll an einen Paketshop, zur Abholung im Laufe des Tages. Doch dann geht etwas schief. Der Händler schickt die Ware stattdessen an die Rechnungsadresse, nur durch Zufall ist dort gerade jemand zu Hause. Sonst hätte das Festessen verschoben werden müssen.
Frischfleisch im Internet? Kühlware per Post? Was sich zunächst wie ein Widerspruch anhört, findet offenbar immer mehr Fans. „Gerade Produkte für besondere Anlässe werden gern im Internet bestellt“, sagt die Handelsexpertin Julia Miosga vom Branchenverband Bitkom.
Der Versand von frischen Lebensmitteln hat allerdings Tücken, wie eine neue Untersuchung der Verbraucherzentrale Brandenburg zeigt. Demnach versenden mehr als 170 Onlineanbieter überregional Produkte wie Fleisch, Fisch, Obst oder Käse. 80 Prozent der Shops seien Fach- und Spezialitätenhändler, die Waren anbieten, „die für gewöhnlich nicht in den Auslagen der Supermärkte zu finden sind“, sagt Kirsti Dautzenberg, Leiterin des Projekts „Marktwächter“ der Verbraucherzentrale.
32 Händler, vom Internetsupermarkt bis zum Biometzger, hat Dautzenberg im September per Stichprobe ausgewählt und anonym getestet. Fünf Tage lang nahm sie die Sendungen in ihrer Wohnung an und prüfte gemeinsam mit ihren Mitarbeitern Zustand und Frische. Ergebnis: Der Onlinehandel mit Frischeprodukten sei „professionell und keine Nische mehr“, es gebe aber auch deutliche „Schwächen“.
Heikel ist vor allem, dass verderbliche Ware direkt zugestellt werden sollte – doch nur wenige Händler liefern in festgelegten Zeitfenstern oder an einen Abholshop. Unterwegs muss die Frischware gekühlt oder zumindest kühl gehalten werden, im besten Fall mittels Isolierboxen, Kühlakkus und Trockeneis. Manche Händler verschicken sie aber in Pappkartons oder verzichten sogar auf Kühlung.
Die Lieferkosten sind teilweise horrend. Der Versand ist erst ab einem bestimmten Warenwert kostenlos, im Test lag der Betrag zwischen 25 und 350 Euro. Für Express-, Kühl- oder Terminsendungen wird oft ein Aufschlag verlangt. Wer für 99 Euro Filets bei einem Spezialversand bestellt und sie in einem bestimmten Zeitraum an einem Samstag in einer Thermobox geliefert bekommen möchte, muss mehr als die Hälfte für die Lieferung drauflegen: 52 Euro.
Die Schwierigkeiten gehen oft schon bei der Bestellung los. Manche Onlinesupermärkte entfernen nicht am Lager befindliche Ware gern aus dem Warenkorb oder tauschen sie einfach aus – sodass man am Ende des Bestellvorgangs womöglich wieder von vorn anfangen muss. Solche Praktiken finden sich ausgerechnet bei großen Anbietern wie Rewe oder AllyouneedFresh, einem Tochterunternehmen der Post. „Kurios“ findet das Dautzenberg: „Für 13 Produkte brauchte man da schon mal eine Stunde, und am Ende hatte man doch nicht das, was man haben wollte.“
Eine Bestellung kam in vier Paketen an, weil sie von verschiedenen Lieferanten stammte. Eine Lammschulter wurde dabei zunächst vergessen und ein paar Tage später nachgeliefert. Weil Dautzenberg dann nicht zu Hause war, landete die Schulter im Paketshop. Erst auf Nachfrage erfuhr Dautzenberg, dass das Frischfleisch seit einer Woche dort stand, natürlich ungekühlt. Immerhin bekam sie den Kaufpreis erstattet.
Selbst wenn die Anlieferung klappte, hatte mehr als die Hälfte der Produkte eine Temperatur über dem Normwert, „teils deutlich“, so die Studie. Nur eine von fünf Frischfischsendungen hatte die vorgeschriebenen null bis ein Grad. Das norwegische Lachsfilet (740 Gramm, 29 Euro pro Kilo) eines namhaften Spezialisten landete mit mehr als 20 Grad an. Ein Zanderfilet kam schön kalt, aber in gewöhnungsbedürftiger Kühlverpackung an: Schafswolle. Am dreistesten war ein Asiahändler. Sein Gemüse war fast 24 Grad warm, eine Bittergurke verfault, der Koriander vergilbt. „Das Problem ist bekannt“, ließ der Händler lapidar auf Nachfrage wissen.
Auch auf Gewichtsangaben kann man sich nicht immer verlassen. Ein Shop schickte statt der bestellten 800 Gramm nur 681 Gramm Rindersteak.
Dass der Onlinehandel mit Lebensmitteln trotz solcher Tücken weiter zunimmt, wird allgemein erwartet – vor allem, wenn Amazon auch hierzulande weiter auf diesen Markt drängt. Schon jetzt verspricht Amazon Prime Now in Berlin und München, Salat oder Tiefkühlpizza binnen einer Stunde zu liefern. Dautzenberg sieht nach ihren Testkäufen den Nutzen für Frische-Lebensmitteln aus dem Internet vor allem bei Ware, die es nicht an jeder Ecke gibt: „Hier rechtfertigen sich letztlich die oft hohen Versandkosten und der ganze Aufwand mit dem Verpackungsmaterial.“ Kaum einer der Händler nimmt seine Versandboxen wieder zurück. Am Ende ihrer fünf Testtage, sagt Dautzenberg, „hatte ich den Haushaltsmüll von drei Monaten zu entsorgen“.


MfG JE

[valueanleger]

Sollte die Aktie etwas stärker zurück kommen werde ich sie auf die Watchlist nehmen.
Das Jahr 2017 könnte wieder ein Jahr der Immobilienaktien werden und die DEFAMA hat wirklich noch fast niemand auf dem Radar.

[bonAPART]

Das Management um Schrade halte ich für fähig, das gleich mal voraus. Er ist ein Kapitalmarktprofi und weiß sicher sehr gut was der Kapitalmarkt erwartet und wird ihm das auch geben. Das ist schon mal sehr wichtig.

Sieht prinzipiell also nicht schlecht aus, wobei auch hier die Bäume nicht in den Himmel wachsen und das aus 2 Gründen:

1. Solange die Zinsen so niedrig bleiben, steht das Geschäftsmodell auf relativ sicheren Füßen denke ich.

2. Nicht vergessen sollte man auch, dass es sich bei den sog. Fachmarktzentren um klassische old economy handelt. Es ist nun mal eine unbestreitbare Tatsache, dass die Menschen immer mehr online einkaufen, von Pflanzen und Schuhen über Kosmetika bis hin zu Fernsehern und Haushaltsgeräten, eigentlich alles.

Sollte sich dieser Trend verstärken - und das wird er so sicher wie das Amen in der Kirche - wird die Rentabilität der Mieter darunter leiden und in einem nächsten Schritt natürlich die erzielbaren Mieten. Jeder online ausgegebene Euro wird nicht mehr in einem Fachmarktzentrum ausgegeben.

just my 2 cent

[TheGame90]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.220.174 von bonAPART am 02.02.17 09:22:27

Deinen zweiten Punkt kann ich nachvollziehen. Trotzdem sehe ich die Aussichten in dem Bereich nicht ganz so düster. Bestimmte Branchen (z.B Mode) verlieren eindeutig an den Online-Handel. Andere wie z.B Lebensmittel und die Discounter leiden darunter weniger stark. Bei ALDI, Penny und Co. können sich auch Onlinehändler nicht über den Preis durchsetzen. Es wird aus meiner Sicht noch einige Zeit dauern bis vollautomatisierte Lagerhäuser mit autonomen Drohnen auch in jeder Kleinstadt sämtliche Produkte innerhalb von Minuten liefern können. Bis das der Fall ist hat DEFAMA den momentanen Einsatz wahrscheinlich schon wieder mehr als ausbezahlt.
Die Studie auf Seite 10 zeigt ja, dass es gerade im Frische-Bereich noch einige Hürden gibt. Bis diese überwunden sind und das Angebot von der breiten Masse akzeptiert wird, sehe ich für den Discounter in der Innenstadt wenig Probleme.
Auch langfristig werden sich bestimmte Dienstleistungs-Bereiche durchsetzen die dann die frei gewordenen Flächen der "Old-Economy" übernehmen können und sich in solchen Fachmarktzentren-Sammeln.

[bonAPART]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.223.960 von TheGame90 am 02.02.17 15:39:57

Das sehe ich genau so.

Mieter wie Aldi, Lidl, Penny und eingeschränkt DM oder Rossmann haben keine Probleme in nächster Zukunft. Lebensmittel werden auch einer der am schwersten zu erobernden Märkte für die Onlinehändler sein, weil Kunden einfach gerne sehen und selbst begutachten wollen was morgen auf den Tisch kommt. Niemals würde ich mir von einem Kurierdienst mein Obst oder gar Fleisch bringen lassen, weil ich selbst da sehr pingelig bin.

Bei Reno und Deichmann (<-> Zalando), Media Markt (<->Amazon) oder gar Modegeschäften sehe ich hingegen schwarz. Siehe die Wöhrl-Insolvenz letztes Jahr, in unserem örtlichen Einkaufszentrum übrigens der mit Abstand größte Mieter.

[NMspezi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.224.290 von bonAPART am 02.02.17 16:11:56

RENO und Deichmann sind ebenso wie z.B. KiK, NKD und Takko eher im Niedrigpreisbereich unterwegs, in diesem Segment dürfte der Online-Druck noch am kleinsten sein.

Zalando ist m.E. vor allem für die teuren (Marken-)Modegeschäfte in Shoppingcentern eine Bedrohung.

[Kampfkater1969]

Sollte das (Konsum-) Leben mal wirklich in der Masse nur noch virtuell und somit online erfolgen,
wäre die digitale Demenz schon so weit fortgeschritten, dass wohl die Menschheit auch die Aktiengewinne eh nur noch digital verballert, in virtual reality....auch beim Urlaub........

Was wäre da noch der Antrieb, sich fette Gewinne an der Börse abzuholen, für solch ein "vegetieren" online........24 Std am Tag........weil eh die KI und Roboter den Rest schaffen......??

Sollte die DEFAMA eines Tages an diesem Wahnsinn scheitert, würde es mich nicht mehr belasten......da sich den Ars.. beißen auch nur noch virtuell sich anfühlen würde..... ;-)

[opa5411]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.220.174 von bonAPART am 02.02.17 09:22:27

es wird immer Leute geben, die die Nähe wollen, bar zahlen,usw

Umsatz Online ?
Umsatz stationär?

Der weitere Vorteil bei diesen kleinen Einheiten, sehr wenig Wettbewerb


Niemand kann 1 Pfund Butter für 2Euro frei Haus liefern oder Zahnpaste für 1,-Euro

Die ist eine Nische, wird kaum Millardenumsätze machen

aber wer mit der Nische zufrieden ist, kann sehr profitabel Arbeiten

habe 3100 für 6,01 gekauft , also Plus
bleibe auch dabei, da geht noch etwas

[TheGame90]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.225.253 von opa5411 am 02.02.17 17:34:10

Dass, es immer Leute gibt, die Bar zahlen oder einfach nur mal bummeln wollen, ist unbestritten.
Die Frage ist halt wie hoch der Anteil derjenigen in Zukunft noch ist und wie viele Prozent doch lieber Online shoppen.
Bei 50% weniger Umsatz im Shoppingcenter wird die Miete zwangsläufig sinken müssen oder die Mieter schließen ihre Läden ab. Ich gehe aber wie gesagt davon aus, dass dieses Szenario noch etliche Jahre auf sich warten lässt und erstmal neue Geschäfte die wegfallende "Old Economy" ersetzen.

Für DEFAMA sehe ich hier eher wenig Risiken. Interessant könnte der Wandel natürlich auch für den Erwerb neuer Objekte sein. Evt. kann man so ja das eine oder andere Schnäppchen machen, wenn ein Ankermieter in einem Fachmarktzentrum kündigt und die aktuellen Investoren dadurch zum Verkauf gezwungen werden oder sich trennen wollen.

Das größte Risiko aus meiner Sicht wäre eine starke Wirtschaftskrise in Deutschland mit plötzlich steigender Arbeitslosigkeit und sinkendem Konsum. Das würde alle Mieter von DEFAMA gleichzeitig treffen und könnte zu Mietausfällen usw. führen.

Aktuell gibt es hierfür aber keinerlei Anzeichen. Auf der anderen Seite dürft der Konsum durch die Zuwanderung die nächsten Jahre eher steigen auch in den Fachmarktzentren. Der tägliche Bedarf zum Leben muss ja irgendwie gedeckt werden.

Wenn das Management hier weiterhin professionell agiert und lukrative Zukäufe tätigt, ist die Aktie ein solides Langfristinvestment.

[Kampfkater1969]

Die Kundenfrequenzen in den deutschen Innenstadtlagen lassen immer mehr nach........weil eine Umschichtung zu online.....ob die steigende Terrorgefahr auch was ändern wird?

Denke aber, die Nischenstrategie der DEFAMA wird dies auf mittlere Sicht nicht tangieren.

Jedoch, game changer können überall drohen.......

Drohnen/Robotersysteme, die spottbillig werden, Energie umsonst, weil Überschüsse der erneuerbaren Energien in die Batterien geladen werden....die liefern dann auch spottbillig aus.......

Erste Angebote gibt es ja, man bekommt Strom in seine Batteriespeicher geschenkt und je nach Negativpreis an Strombörse sogar teils bezahlt!

[Flat Eric]

hallo zusammen,

ich komme gerade von meiner januarhauptbeschäftigung zurück – teneriffa mit meiner liebsten – und muss sehen, dass sich hier ja in der zwischenzeit einiges getan hat! zu den einzelnen stichwörtern:

gremienvorbehalt bei 3 käufen: da bin ich auch nicht sonderlich begeistert von. allerdings kann das eigentlich kein großes problem sein, da die verkäufer ja über die verkaufsabsichten, den preis und alles drumherum ja eigentlich im bilde sein sollten .

erhöhtes handelsvolumen: mit dem bericht im nebenwerte journal express, dem interview von herrn schrade bei 4investors und der neuen unternehmensstudie hat sich das handelsvolumen deutlich erhöht, und zwar um den faktor 10. das ist schon interessant. bin mal gespannt, wie viele aktionäre zur diesjährigen hv kommen.

zinsänderungsrisiko: das sehe ich in absehbarer zeit nicht, da es politisch gar nicht gewollt ist. falls es doch dazu kommen sollte, worüber reden wir dann? 8 prozent nächste woche oder 4 prozent in vielleicht 5 jahren? bei letzterem sehe ich bei dem spread von (aktuell) 10 prozentpunkten zwischen mietrendite und gezahlten zins kein größeres problem. zudem ja bei allen objekten eine zinsbindung von 10 jahren besteht. anschließend sollten durch die annuitätendarlehen schon ein erheblicher teil der kredite abgezahlt sein, so dass es bei den anschlussfinanzierungen auch keine probleme gehen sollten.

dazu möchte ich auch noch einmal betonen, wie sehr mir der konservative ansatz bei defama gefällt. z.b. es wird als gewinn nur ausgewiesen, was auch tatsächlich verdient wird. statt die immoblienwerte hochzuschreiben, werden noch planmäßige abschreibungen betrieben. hier entstehen kontinuierlich erhebliche stille reserven!

online-handel: es ist schon müßig, sich damit auseinanderzusetzen, da keiner ernsthaft sagen kann, wie schnell und wo es mal hingeht. ansonsten kann man auch einiges anderes langfristig in fragestellen. darf man beispielsweise noch automobilaktien halten? oder tabakwerte, versorger, ölwerte, gesundheit, banken, versicherer??? eine gesunde streuung und etwas gelassenheit wirken da schon wunder… oder wie es der titel eines buches sagt, dass ich gerade bei den unwissenden schmogels in meiner familie und meinem freundeskreis umgehen lasse: „cool bleiben und dividenden kassieren“.

[bonAPART]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.229.990 von Flat Eric am 03.02.17 09:54:09

Also eines kann ich über den Online-Handel sicher sagen: Dieser Bereich wird weiter wachsen und zwar über Jahre.

Selbst Ältere kaufen mittlerweile bei Amazon ein und die Jungen sowieso alle. Da sind Smartphone, Amazon, Netflix, Facebook, Instagram, Bezahl-Apps bei jedem im Einsatz, das sehe ich an meinen Kindern. Noch dazu wird dieser Trend davon verstärkt, dass Autos für Jugendliche heute nicht mehr den Stellenwert meiner Generation haben (Ü40). Außer man ist ein Landei :-)

Und ohne Auto kommt man nun mal nicht in Fachmarktzentren, hierzu ein Artikel von 2014 aus Auto Motor und Sport:

"Für junge Menschen wird es zunehmend unwichtiger, ein eigenes Auto zu besitzen. Eine größere Rolle spielen Computer und Smartphones. Das hat eine Umfrage des internationalen Beratungsunternehmens Prophet ergeben."

Heutiger Artikel aus der Welt:

München (dpa/lby) - Das Supermarkt-Sterben in Bayern wird sich nach Einschätzung des Handelsverbandes Bayern auch in den nächsten Jahren fortsetzen. «Gerade in kleineren Orten und Stadtbezirken wird sich die Situation verschärfen», sagte Vizepräsident Matthias Zwingel am Mittwoch in München. Derzeit gebe es noch rund 9000 Lebensmittelgeschäfte im Freistaat. Deren Zahl werde durch den Strukturwandel im Einzelhandel und den boomenden Online-Handel weiter abschmelzen. Derzeit ist der Marktanteil der Internet-Lebensmittelhändler mit 0,8 Prozent noch sehr gering. Allgemein wird in der Branche jedoch ein starker Anstieg erwartet.

Na ja, wir werden sehen :-)

[Kampfkater1969]

Wer in Aktien investiert, trägt eben auch das Unternehmerrisiko.

Es ist nur eines sicher......die Welt wird sich weiter verändern......noch rasanter

Kluge Unternehmer versuchen dies zu nutzen, aber es gibt auch viele Beispiele, die hieran grandios gescheitert sind.

Eine der neuesten Studien hierzu meint ja im Tenor, der Filialbestand im Einzelhandel wird sich auf Sicht ca 15 Jahre halbieren.....


Das wäre ein Wort, hierin sind auch Lebensmittelmärkte erfasst worden.

Kommende "game changer" können jeder (!) Aktie den Stecker ziehen.


Sollte die Menschheit überwiegend den gesamten Bedarf online einkaufen wollen? Aus heutiger Sicht noch nicht absehbar, meine ich.

[opa5411]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.287.360 von Kampfkater1969 am 10.02.17 08:19:28

wenn nur noch online, dann gibt es weniger impulskäufe

es wird weniger Verkaufsfläche geben

Aldi, Lidl, usw investieren weiter
Sind die kurzsichtig, dumm oder schlimmer

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.290.624 von opa5411 am 10.02.17 13:38:02

Genau diese weltweite Expansionswut der Discounter lässt mich persönlich positiv für den Lebensmitteleinzelhandel eingestellt sein.

Wird alles eine Frage des künftigen Konzeptes sein.

Kann es mir Stand heute auch noch nicht vorstellen, dass Aldi, Lidl etc in wenigen Jahren die Filialzahlen schrumpfen werden.

Aber siehe Textileinzelhandel, da sehen einige Namen derzeit alt aus und schrumpfen die Filialzahlen.


Letztlich hat Stand heute auch der stationäre Buchhandel noch eine Chance, trotz massiver Onlinekonkurrenz.

Der "Umsturz" im Lebensmitteleinzelhandel kommt ja, wenn, nicht über Nacht. Wie immer, wer Aktien hält, muss ständig am Ball bleiben und sein Risiko streuen.

Ich halte z.B. auch Aktien, die in Gesundheitsimmobilien investieren.

[Aktienangler]

DEFAMA und der Onlinehandel

In Großbritannien bietet bereits jeder größere Lebensmittelhändler, ob Tesco, Sainsbury's oder ASDA einen Lieferservice an. Geliefert wird die Online-Bestellung zu Kosten zwischen 1 und 6 GBP je nach Wochentag und Uhrzeit (+ Mindestbestellwert). Der Lieferwagen hat natürlich auch Kühlung - entsprechend kommen auch Fleisch und Fisch frisch und gekühlt an und Tiefkühlware taut auch nicht auf. Heute bestellt man online und lässt liefern, die Woche drauf fährt man zum Store und kauft selbst ein, weil man vielleicht viele frische Sachen braucht und die dann lieber in der Hand in Augenschein nimmt. Online bestellen und am Laden abholen, ist auch möglich (pick up). Zwischendurch kauft man natürlich auch noch dringend benötigte Sachen beim Discounter um die Ecke ein. Das alles existiert nebeneinander und es ist nicht so, dass das traditionelle Modell an reine Online-Händler verliert. Der Onlinehandel wird wie beschrieben zum Großteil durch die Stores vor Ort abgewickelt. Das Service-Angebot ist einfach vielfältiger. Deutschland ist da noch ein echtes Entwicklungsland - deshalb wohl die vielen falschen Vorstellungen, die hier geäußert wurden. Ich mache mir wegen Online-Handel und DEFAMA überhaupt keine Sorgen. Das ist in meinen Augen alles etwas an den Haaren herbeigezogen. ALDI und LIDL sind auch erfolgreich in GB aktiv und nicht totzukriegen.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.293.726 von Aktienangler am 10.02.17 19:04:43

Denke auch, die sinnvolle Vernetzung online-offline, mit der vollen Wahl- und Zugriffsmöglichkeit durch Kunde, wird die wahrscheinliche Entwicklung sein.


Schwebende Luftschiffe, die mittels Drohnen ganze Gebiete beliefern...aktuell Forschungsprojekte der Big Player USA...dürften noch Science Fiction bleiben eine gewisse Zeit

[bonAPART]

Wer die deutsche Bürokratie und Genehmigungswut kennt, der wird ernsthaft in Zweifel stellen, dass Drohnen zukünftig alles liefern :-)

[opa5411]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.300.152 von bonAPART am 12.02.17 10:08:07

Drohnen kannst du vergessen

wenn die 1. Drohne-Bombe in D zündet , hat sich das

Im Irak setzt der IS schon ein, demnächst sicherlich auch bei uns
Willkommen

[Flat Eric]

es wird gewohnt effizient gearbeitet und der - ohnehin schon niedrige - leerstand verkleinert! dazu die aktuelle meldung:

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat einen langfristigen Mietvertrag mit DÄNISCHES BETTENLAGER über eine Fläche von rund 960 qm im „Pasewalk-Center“ geschlossen. Damit ist das Center voll vermietet. Die Baugenehmigung für den erforderlichen Umbau wurde bereits erteilt. Die Eröffnung der Filiale wird am 3. April 2017 stattfinden.

Pasewalk ist eine Stadt mit gut 10.000 Einwohnern in Mecklenburg-Vorpommern. Neben DÄNISCHES BETTENLAGER sind im „Pasewalk-Center“ auch EDEKA, Deichmann, Takko, TEDi und toom vertreten. DEFAMA hat das Pasewalk-Center im Frühjahr 2016 erworben.

Die von DÄNISCHES BETTENLAGER gemietete Einheit entsprach flächenmäßig etwa 32% des gesamten Leerstands im DEFAMA-Portfolio. Sie war zugleich die mit Abstand größte nicht belegte Fläche.

[Flat Eric]

• Umsatz: 3,4 Mio. €; Ergebnis: 0,9 Mio. €; FFO: 1,6 Mio. €
• Dividendenverdoppelung auf 20 Cent je Aktie vorgeschlagen
• Prognose für 2017 angehoben

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat im Geschäftsjahr 2016 nach vorläufigen und untestierten HGB-Zahlen bei Umsatzerlösen von 3,4 (Vj.: 1,0) Mio. € einen Konzernjahresüberschuss von 0,9 (0,3) Mio. € bzw. 0,30 (0,13) € je Aktie erwirtschaftet. Die Funds From Operations (FFO) lagen bei 1,6 (0,5) Mio. € bzw. 0,54 (0,24) € je Aktie.

Damit hat DEFAMA die erhöhte Prognose mehr als erreicht. Vorstand und Aufsichtsrat werden der Hauptversammlung am 23. Juni 2016 in Berlin daher vorschlagen, eine von 10 auf 20 Cent je Aktie verdoppelte Dividende auszuschütten.

Für das laufende Jahr erhöht DEFAMA die Prognose für den FFO von 2,2 auf 2,4 Mio. €. Beim Nettogewinn nach HGB rechnet der Vorstand nunmehr mit einem Anstieg um über 40% auf rund 1,3 Mio. € bzw. 0,37 € je Aktie. Vor diesem Hintergrund ist es das erklärte Ziel der Gesellschaft, die Dividende für 2017 erneut anzuheben.

In der Prognose sind nach der zwischenzeitlich erfolgten Gremienzustimmung auch erste Erträge aus den Objekten Büdelsdorf und Wittenburg enthalten; der Besitzübergang wird hier im Jahresverlauf erfolgen. Dagegen kann der Kauf von Bad Dürrenberg aufgrund der verkäuferseitigen Gremienablehnung nicht vollzogen werden. Die Prognose enthält keine Effekte aus im Lauf des Jahres 2017 geplanten weiteren Objektkäufen. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei gut 2,5 Mio. €, entsprechend 0,72 € je Aktie.

DEFAMA verfügt über eine gut gefüllte Pipeline, aus der sich jederzeit weitere Abschlüsse ergeben können. Inklusive noch nicht ausgezahlter Darlehen beliefen sich die liquiden Mittel zum Bilanzstichtag 31.12.2016 auf rund 5 Mio. €. Der Vorstand geht daher davon aus, den annualisierten FFO mit den vorhandenen liquiden Mitteln noch deutlich steigern zu können.

[Flat Eric]

die reinen zahlen als solche finde ich schon in ordnung. eine kleine angabe zum nav hätte ruhig beigefügt werden können.

ein haar in der suppe ist mir aber die nicht erfolgte gremiumzustimmung zur salinen-passage. ich bin weder jurist noch ein immobilienexperte, aber kann eine solche zustimmung nicht zeitnah vor dem verkauf eingeholt werden? hier ist damit einiges an zeit und geld verschwendet worden (vom verkäufer). vielleicht könnte die defama zukünftig auch erst käufe melden, wenn diese „wasserdicht“ sind.

pasewalk: im 9-monats-bericht vom 20.10.2016 wird der vermietungsstand schon mit 100% angegeben bei edeka, toom, deichmann, takko und tedi als größten mietern. sind danach noch so viele kleinere mieter abgesprungen, dass das dänische bettenlager eine fläche von 960 qm beziehen konnte (oder hat sich einer der großen verkleinert)? laut meldung vom 24.2.2017 sind ja nach wie vor edeka, toom, deichmann, takko und tedi allesamt vertreten.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.426.644 von Flat Eric am 28.02.17 08:56:29

Zitat von Flat Eric: pasewalk: im 9-monats-bericht vom 20.10.2016 wird der vermietungsstand schon mit 100% angegeben bei edeka, toom, deichmann, takko und tedi als größten mietern. sind danach noch so viele kleinere mieter abgesprungen, dass das dänische bettenlager eine fläche von 960 qm beziehen konnte (oder hat sich einer der großen verkleinert)? laut meldung vom 24.2.2017 sind ja nach wie vor edeka, toom, deichmann, takko und tedi allesamt vertreten.

In der Meldung über den Kauf des Pasewalk-Centers vom 29.04.2016 hieß es:

Für die einzige Leerfläche laufen konkrete Gespräche mit namhaften Filialisten, wir rechnen kurzfristig mit einem Vertragsabschluss.

http://defama.de/2016/04/29/defama-kauft-pasewalk-center-fue…

[Aktienangler]

vorläufiges Ergebnis 2016, Prognose 2017

Hervorragende Zahlen für 2016 und meine Erwartung einer Dividendenverdopplung auf 20 Cent hat sich bestätigt!

Aber der Hammer ist, das man trotz Fehlens der Saline-Passage aufgrund der Ablehnung durch das Verkäufergremium (es wäre nach Kaufpreis das bisher größte Objekt gewesen) trotzdem die Prognose für 2017 anhebt!!

Bin begeistert!

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.426.644 von Flat Eric am 28.02.17 08:56:29

@ Flat Eric

>> vielleicht könnte die defama zukünftig auch erst käufe melden, wenn diese „wasserdicht“ sind.
Das sehe ich genauso. Allerdings kann man natürlich damit argumentieren, dass ein Kauf, mit dem der Umsatz um 20 % gesteigert wird, ad-hoc-pflichtig ist. Und da auch relevante Zwischenschritte als Ad-Hoc gemeldet werden müssen, war die Meldung eventuell nötig.

>> aber kann eine solche zustimmung nicht zeitnah vor dem verkauf eingeholt werden?
Verkäuferin war eine geschlossenen Fondsgesellschaft. Der Verkaufsbeschluss musste erst den Gesellschaftern/Kapitalanlegern vorgelegt werden. Für die Einladung zur Gesellschafterversammlung sind Fristen zu waren. Das dauert, wenn sich die Geschäftsführung den Verkauf nicht vorab absegnen lässt. Und offensichtlich gab es hier bei den Gesellschaftern keine klare Meinung darüber, zu welchem Preis aus ihrer Sicht ein Verkauf sinnvoll ist. Gemäß den Geschäftsberichten versucht die Gesellschaft schon seit Jahren, das Objekt zu verkaufen.

>> pasewalk: im 9-monats-bericht vom 20.10.2016 wird der vermietungsstand schon mit 100%
>> angegeben bei edeka, toom, deichmann, takko und tedi als größten mietern.
Ich glaube, dass zwischen Abschluss des Mietvertrages und der Meldung über den Abschluss eine erhebliche Zeitverzögerung lag. Was man auch daran erkennt, dass die Baugenehmigung schon erteilt ist (das dauert üblicherweise ein paar Monate) und der Einzug schon im April erfolgen soll. Vermutlich hat die DeFaMa mit der Meldung gewartet, bis man auch das Ergebnis des Mietvertrages (= eine neu eröffnete Filiale) bald sehen kann.

MfG JE

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.428.120 von Aktienangler am 28.02.17 11:30:21

@ aktienangler: danke für den hinweis bezüglich der pasewalk-immobilie. soweit zurückliegend hatte ich das nicht mehr im kopf.

was die erhöhung der prognose angeht, finde ich das jetzt nicht sonderlich "hammer"mäßig sondern eher logisch, da ja nur der ffo der beiden neuen immobilien aus büdelsdorf und wittenburg zum erwarteten ffo der bisherigen immobilien hinzugerechnet wurde.

aber bevor wir uns jetzt missverstehen, ich halte defama nach wie vor für den interessantesten wert überhaupt. er ist mittlerweile meine größte position im depot geworden. auch halte ich ein eps von 0,37 euro je aktie in 2017 für sehr zurückhaltend. da dürfte noch die eine oder andere gute nachricht im verlaufe des jahres kommen!

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.428.303 von philojoephus am 28.02.17 11:51:03

@ joe: danke auch dir für die - wie immer - schnellen und intelligenten antworten! da meinem laienhaften verständnis nach der verkauf der immobilien in einem solchen fall wie der saline-passage ja an dem gremiumvorbehalt liegt, wäre da eine andere vorgehensart nicht denkbar? die entscheidungs- und verhandlungsphasen werden ja vermutlich sowieso mehrere monate dauern. wäre es dann nicht sinnvoller, in der tat die zustimmung des gremiums VOR der notariellen beurkundung des kaufs vorzunehmen, auch wenn das den vorgang zunächst etwas verzögert, den wirtschaftlichen übergang aber ja nicht. das könnte doch kosten und enttäuschungen (sowie ad-hocs) ersparen und auch die konkurrenz nicht unbedingt auf den plan rufen.

[Kampfkater1969]

Bin mit den Zahlen 2016 und dem Ausblick sehr zufrieden.

Die Experten des Datenportals Statista erwarten bezüglich Umsätze E-Commerce in Deutschland Segment Lebensmittel+Drogerie:

Umsatz 2015 war 2,8 Milliarden € tatsächlich.....

Schätzungen für 2017 = 3,5 Milliarden €

Ansteigend auf 5,3 Milliarden € Umsatz in 2021...

[bonAPART]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.432.653 von Kampfkater1969 am 28.02.17 18:58:04

Das KGV fürs aktuelle Jahr liegt nun bei 17.4 und die Dividende bei 3.1 %.

Die Dividende ist damit attraktiv, das KGV ist für mich aktuell kein Schnäppchen mehr.

Kann sich aber durch rentable Akquisitionen wieder ändern, mal schauen wie sich das entwickelt.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.436.440 von bonAPART am 01.03.17 09:19:27

Das KGV ist ja ein HGB-KGV....keine Hochbewertungen enthalten etc.......eine wirklich ehrliche Bilanz nach alter Kaufmannsitte... ;-)

Andere Immowerte buchen ja jedes Jahr Wertzuwächse als Erträge ein.

Auch sollte man das KGV vor dem HIntergrund eines Sachwertes und der extrem niedrigen Guthabenszinsen alternativer Anlagemöglichkeiten sehen.

Die Mietrenditen bei Wohnungsmieten sind ja großteils echt zum abwinken niedrig geworden...und ob die Wertzuwächse nachhaltig sein werden?

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.430.055 von Flat Eric am 28.02.17 15:01:10

@ Flat Eric schrieb am 28.02.17 15:01:10 Beitrag Nr. 125

>> wäre da eine andere Vorgehensart nicht denkbar?
Vorab: Ich sehe es ganz genauso, wie Du. Ich würde mir wünschen, dass diese Meldungen erst erfolgen, wenn sie „wasserdicht“ sind.
Aber ich kann auch nachvollziehen, dass die Regelungen und Urteile um die Ad-Hoc-Pflicht das nicht immer ermöglichen.
Zäumen wir das Pferd mal von hinten auf. Der Vorstand verhandelt mit dem Geschäftsführer eines geschlossenen Fonds über den Verkauf der Fondsimmobilie. Wie wir jetzt wissen, kommt so etwas ja häufiger vor (Radeberg, Büdelsdorf und Wittenburg waren z.B. auch Fondsobjekte).
Schon in dieser Phase ist das von der DeFaMa gesetzlich zu führende Insiderverzeichnis ziemlich lang: Der Kreis der Beteiligten auf der DeFaMa-Seite umfasst vermutlich die zwei Vorstände, die drei Aufsichtsräte, ein, zwei DeFaMa-Mitarbeiter, eventuell einen Rechtsberater/Notar und die Bank, die den Kauf finanziert. Das sind mindestens 9 Leute. Auf der Verkäuferseite sieht es ähnlich aus. Dazu kommt eventuell noch ein Makler. Das sind ja alles Profis, denen auch klar sein dürfte, dass sie zur Verschwiegenheit verpflichtet sind und nicht aufgrund von Insidertatsachen die DeFaMa-Aktie handeln dürfen.
Aber wenn die sich einig sind und (vielleicht) seitens des DeFaMa-Managements der Kaufvertrag schon unterschrieben ist, schreibt die Fondsgeschäftsführung alle Anleger des Fonds an. Im Fall von Bad Dürrenberg waren das über 150 Anleger. Damit ist der Kreis und die Gefahr sehr groß, dass Leute plötzlich Insider-Informationen haben, die an der Börse Geld wert sind und vor anderen handeln könnten. Ich kann mir vorstellen, dass der Vorstand eines Unternehmens in dem Fall eine Meldung machen muss, um Insiderhandel zu vermeiden. Und ehrlich gesagt, als Aktionär wünsche ich mir auch darüber informiert zu werden und für einen Gleichstand an Informationen zu sorgen.

Ich habe schon öfters erlebt, dass z.B. Journalisten in der lokalen Presse Informationen veröffentlicht haben, von denen sie sich nicht bewusst waren, was die an der Börse wert sind. Z.B. wenn sie aus einer internen Quelle eines lokalen Unternehmens erfahren, dass es zu Schließungen, Restrukturierungen kommen kann oder sogar Übernahmeverhandlungen gib. Wenn das Unternehmen selbst börsennotiert ist oder es ein wesentlicher Teil eines börsennotierten Unternehmens ist, sind solche Informationen bares Geld wert. Und plötzlich sind diese Informationen dann öffentlich und gewifte Anleger können nach ihnen handeln (vor allem, wenn es nur sehr wenige börseninteressierte Leser gelesen haben.) Mit einem Google-News-Alert ist es heutzutage relativ einfach an solche Informationen zu kommen. Da ist ein Ad-Hoc schon fairer.

MfG JE

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.436.440 von bonAPART am 01.03.17 09:19:27

@ bonAPART

>> das KGV ist für mich aktuell kein Schnäppchen mehr.
Ich finde auch, dass sich ein 17er KGV erstmal hoch anhört. Aber mit was vergleichst Du denn das 17,4er KGV?

Bei einem stark wachsenden Unternehmen führt der Blick auf’s KGV schnell in die Irre. Ich halte es bei der DeFaMa für sinnvoller, sich darüber Gedanken zu machen, wo das Unternehmen in zwei, drei Jahren steht - z.B. welche Dividende für das Geschäftsjahr 2019 im Jahr 2020 ausgeschüttet wird - und sich dann zu überlegen, was einem das heute Wert ist.

Im Fall der DeFaMa schaue ich mir auch ganz gerne die Bewertung der anderen Gewerbeimmobiliengesellschaften an. Wenn die Geschäftsberichte raus sind, kann man einfach die Prognosen für das GJ 2017 und die aktuellen Kurse der anderen Gesellschaften der DeFaMa gegenüberstellen. Ich bin mir ziemlich sicher, dass die DeFaMa da ziemlich gut abschneiden wird.

Anbei mal eine kleine Tabelle, die teilweise noch auf Schätzungen beruht, da die wenigsten Unternehmen bisher eine Prognose für das Jahr 2017 abgegeben haben. Basis für die Gewinnschätzungen 2017 ist Börse Online Ausgabe Nr. 8/2017 vom 23.02.2017 bzw. die Meldung der DeFaMa von gestern.
Wie Kampfkater aber schon richtig angemerkt hat, sind in den Gewinnen der anderen Unternehmen (außer Hamborner) Hochschreibungen auf den Immobilienbestand enthalten. Dagegen schreiben Hamborner und die DeFaMa ihre Immobilien ab. Das bewirkt, dass ihre Gewinne gleich aus zwei Gründen niedriger ausgewiesen werden, als die der anderen Immobiliengesellschaften (keine Zuschreibung und zusätzlich noch Abschreibung).
Wie viel das ausmachen kann, sieht man ganz gut bei der WCM. In den ersten 9M 2016 betrug der Gewinn nach Steuern von WCM 16.928 TEuro. Und 14.822 TEuro oder 87 % davon sind durch Aufwertung der Immobilien zustande gekommen. Würde WCM die Immobilien Abschreiben, so wie es Hamborner und DeFaMa tun, hätten sie vermutlich einen Verlust ausgewiesen.

Eine bessere Vergleichsmöglichkeit ist daher der Cash-Flow, weil diese Zahl solche Unterschiede in der Bilanzierung außen vor lässt. In der Immobilienbranche nehmen sie die Funds from Operation (FFO), die ähnlich berechnet werden. Und da wird deutlich, dass die DeFaMa am günstigsten bewertet ist, und das obwohl die DeFaMa deutlich schneller wächst, als die anderen.

Basis für meine FFO Zahlen sind die vorläufigen Gewinnmeldungen der Unternehmen bzw. die FFO-Prognosen in den Unternehmensmeldungen.

               Aktienkurs                                            

                in Euro           Gewinn           KGV            FFO             KFFOV

               01.03.2017         2017e           2017e           2016e           2016

Dt. Konsum       8,77 €           0,35 €           25,1           0,26 €           33,7

Hamborner        9,31 €           0,23 €           40,5           0,45 €           20,7

WCM              2,90 €           0,32 €            9,1           0,16 €           18,1

Dt. Euroshop    39,11 €           2,54 €           15,4           2,40 €           16,3	

VIB             20,00 €           1,53 €           13,1           1,24 €           16,1

TLG             18,07 €           1,24 €           14,6           1,14 €           15,9

DeFaMa           6,60 €           0,37 €           17,8           0,54 €           12,2

Quelle: Börse Online Nr. 8/2017 vom 23.02.2017; Meldungen der Unternehmen über die DGAP; eigene Berechnungen

Gemäß der Meldung von gestern, geht die DeFaMa schon jetzt davon aus, dass sie den FFO in 2017 um 33 % steigern kann (von 0,54 € auf 0,72 € je Aktie). Weitere Zukäufe würden eine weitere Steigerung nach sich ziehen. Die meisten Unternehmen in der Tabelle werden in 2017 nicht annähernd auf solche Steigerungen kommen. Daher gehe ich davon aus, dass der Vergleich auf Basis der erwarteten FFOs für das GJ 2017 noch günstiger für die DeFaMa ausfällt.

Ich hatte Eingangs gesagt, dass es sich lohnt bei stark wachsenden Unternehmen etwas weiter in die Zukunft zu schauen. So könnte man sich ja überlegen, dass mit den weiteren Zukäufen in diesem Jahr (Geld ist ja gemäß der Meldung gestern noch ausreichend vorhanden) der FFO bis Ende 2017 bei 0,80 Euro je Aktie oder mehr liegen könnte. Wenn ich mir jetzt die die Kurs-FFO-Verhältnisse in der Tabelle anschaue, scheint mir ein KFFO-Verhältnis von 15 keinesfalls utopisch. Vor allem dann nicht, wenn das Management der DeFaMa weiterhin so gute Zahlen und Zuwächse liefert, damit der Markt Vertrauen in das Geschäftsmodell und das Management fassen kann. Mit dieser Herangehensweise kann man eine Vorstellung davon bekommen, wo die Aktie nächstes Jahr vielleicht notieren könnte.

MfG JE

WICHTIGER HINWEIS: Der Autor dieses Beitrags hält selbst das hier analysierte Wertpapier und handelt mit ihm. Die in diesem Dokument enthaltenen Informationen und Meinungen wurden vom Autor nach bestem Urteilsvermögen abgegeben und entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Erstellung des Dokuments. Sie können sich aufgrund künftiger Ereignisse oder Entwicklungen ändern.
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[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.437.001 von philojoephus am 01.03.17 10:05:10

@ joe: ich ziehe - und das nicht zum ersten mal - meinen virtuellen hut vor dir und bedanke mich für die neuen einsichten . dann bleibt uns wohl nichts übrig, als die prozedur mit dem gremiumvorbehalt hinzunehmen. bin mal gespannt, ob die saline-passage bei einem konkurrenten landet...

[panoramic]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.439.575 von Flat Eric am 01.03.17 14:28:14

Die 2015er Bilanz der Saline Passage Bad Dürrenberg KG Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH & Co. findet sich übrigens bei unternehmensregister.de
Der von Defama gebotene Preis hätte allenfalls die Verbindlichkeiten der KG abgedeckt.
Es ist also nicht verwunderlich, dass nicht alle Anleger mit dem geplanten Verkauf des Objektes glücklich waren.

[Kampfkater1969]

Um bestimmte Immobilien balgen sich derzeit viele Interessenten.

Da ist es wertvoll, wenn Vorstände nicht wie besoffen Objekte mit Minirenditen einkaufen.

Da habe ich sehr hohes Vertrauen in unseren Vorstand bei DEFAMA.

Gerade weil die bisherigen Eigentümer keinen "Mondpreis" erzielen konnten, waren sie wohl bockig und behalten ihren Klotz am Bein.

[gate4share]

Irgendwie bin ich hier aufmerksam geworden und fand es auch sehr interessant.

Dann schaut man sich die Seite an und sieht, alte "Bekannte" wie Peter Schropp als langjähriger Vorstand der Bürgerlichen Brauhaus Immobilieln und Co-Vorstand der VIB Vermögen, der aber dann eine andere Aufgabe wahrnehmen wollte .

Herr Rücker ist dabei, der die Rücker Immobilien an die Börse brachte, aber irgendwann die Lust verlor und Lambotte arbeiten liess, der aber dann selber was gründen wollte...........und die ganze AG ging "den Bach runter"...........ja sie gibt es heute noch.......weiss nicht ob da mehr als eine Hülle ist.
Und Herr Schropp was macht der jetzt - hauptberuflich? Konnte bei google einen Bootsverleih am Star nberger See finden, und das mag ich nicht glauben!

Und dann dr Vorstand. Da ist ja sehr gut bei Wikepedia sein Lebenslauf ersichtlcih.....


Das zu den Personen, die ja nun diese Gesellschaft führen, oder beaufsichtigen.

Also für mich ist hier zur Zeit keine Investmentmöglichkeit.

Wer diesen Leuten sein Geld anvertrauen will, soll es tun.....

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.451.062 von gate4share am 02.03.17 17:14:00

Mein Vertrauen wurde mir Stand heute mit schönen Kursgewinnprozenten belohnt.

In Zeiten von diktiertem Zinswahnsinn würde ich dies mit Zinsanlagen nie und nimmer schaffen.
Da reichen keine 2 Leben mehr......

Wer gut schlafen will, kaufe "Anleihen" oder "Festgelder".

Wer gut leben will, benutzt seinen Kopf zum zielführenden Denken und sucht sich seine Chancen im Leben, auch bei Aktien.

Eine dieser Chancen sehe ich derzeit in DEFAMA als eine meiner Langfristanlagen.

Bezüglich der Risiken wegen der handelnden Personen habe ich vollstes Vertrauen.

Da die KI noch nicht soweit fortgeschritten ist, um hieraus "Vorstände und Aufsichtsräte" zu ersetzen, gehe ich das "Risiko Mensch" ein. Wie in allen Bereichen des Lebens, noch....... ;-)

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.456.987 von Kampfkater1969 am 03.03.17 11:54:22

DEFAMA Bewertung

Dem kann ich nur zustimmen. Gestern gab es erst wieder so eine Augen-öffnende Meldung: flatex führt Strafzinsen ein! Und im Grunde sind nahe 0% für Guthaben auch eine Strafe, wenn man das Kapital nicht sinnvoller investiert. Deshalb sehe ich auch noch lange kein Ende der Hausse am Aktienmarkt. Es gibt hier noch so viele recht solide Aktien mit Dividendenrenditen von 3% und mehr - da ist doch eigentlich klar, was zu tun ist.

Aber natürlich darf man auch nicht jeden Preis bezahlen. Auch der DEFAMA-Kurs könnte der Entwicklung des Unternehmens vorauseilen. Was ist denn eine faire Bewertung im Immobilienbereich? Entscheidendes Kriterium ist ja hier eher das FFO. Ich halte 10x FFO auf jeden Fall für fair - das entspräche laut jüngster Prognose einem Kurs von 7,20 € bei DEFAMA (erwarteter FFO für 2017 von 0,72 €) und dementsprechend ist da immer noch Kurspotential. DIC Asset notiert mit dem oberen Ende der Prognose für 2017 aktuell mit einem FFO-Multiple von 11, bei LEG Immobilien, alstria Office REIT-AG und TAG Immobilien beträgt es jeweils über 16! Vielleicht können wir hier einmal die für DEFAMA am besten geeigneten/vergleichbaren Peers zusammentragen und uns deren Bewertung ansehen?

Da die 5 Mio € der abgelehnten Saline-Passage-Transaktion noch zur Verfügung stehen, dürfte es zumindest im HJ1 2017 auch keine weitere KE geben. Das ist gut für die Kursstabilität.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.457.551 von Aktienangler am 03.03.17 12:45:56

Wenn ich bei einer Aktie den Erstkauf, den Nachkauf oder die Würdigung mache, ob es Zeit wird, die Gewinne zu realisieren, weil Kurs massiver gestiegen, überlege ich immer, wo das Unternehmen in wenigen Jahren wirtschaftlich stehen könnte.

Bezogen auf DEFAMA ist aus heutiger Sicht schon ein Blick auf 2020 sehr "lustvoll".

2016 ist abgehakt, auch 2017 dürfte im Kurs nun drin sein.

Aber die Perspektiven ab 2018 sind ausgezeichnet und werden erst noch in die Kurse eingearbeitet werden. Mit Geduld, die prozentualen Kursteigerungen werden sich so nicht fortsetzen können.

Mir reicht eine schöne steigende Dividenden sowie ein Ausbau der Immobilien mit Sinn und Verstand. Die Tilgungsdarlehen schaffen ja jeden Monat Wertzuwachs.

Nix wäre törichter, wenn der Vorstand hier unter Erwartungs- und Handlungsdruck stehen würde.

Die Gegenseite sollte immer wissen, es besteht kein Kaufzwang zu jedem Preis.

[gate4share]

Es ist schon sinnvoll , wenn man billig kauft. Also nicht sich auf Preisforderungen einlässt , sondern selber den Preis vergibt, den man bereit ist zu zahlen.

Man hat sich ja auch klar einen maximalen Preis, von glaube, der 9 fachen Miete gesetzt. da wird man ständig einen Überschuss nach Kauf erzielen , wenn man keinen zu hohen Leerstand hat.
Evtl kann man dann noch Mehrwert erreichen, indem man strukturelle Veränderungen unternimmt und durch die ständige Vermietung und einer gewissen Tilgung wird ja ohnehin langrfristigVermögender AG gesteigert.

Aber man notiert ja schon über NAV,,,,,,,deshalb ist es nicht unbedingt notwendig zu hoch hier zu kaufen..

[JS2005]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.451.062 von gate4share am 02.03.17 17:14:00

Was ist das für eine Argumenation? KEINE!
Der Vorstand als auch der Aufsichtsrat sind integre Personen.
Es spielt keine Rolle was Wikipedia sagt oder nicht.Was soll es mir denn sagen? Herr Schrade hat sehr viel erreicht mit der Firma.
Sowohl Herr Schropp als auch Herr Rücker brauchen niemand beweisen dass sie Ahnung von der Materie haben.Die Vita reicht!
Die Kursentwicklung der letzten Zeit spricht für sich und vorallem für die DEFAMA als lohnenswerte Anlage.

Ich sehe DEFAMA in den nächsten Jahren bei gleichem Kaufverhalten und steigendem FFO bei 10 EUR in 2019.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.567.234 von JS2005 am 19.03.17 20:14:01

Dieses Kursziel ist konservativ, aber auch in meinem Erwartungsrahmen.......

Schöne steigende Dividenden und Kurse.......

Das Restrisiko, wie alles im Leben, Vollkaskoanleger werden eh nie reich, trage ich gerne.

Mit wachsendem Genuss.... ;-)

[Flat Eric]

DEFAMA kauft Westerwald-Portfolio

• Drei Standorte im nördlichen Rheinland-Pfalz

• 6.300 qm vermietbare Fläche; Nettokaltmiete von rund 680 T€

• Annualisierte Jahresnettokaltmiete der DEFAMA steigt auf 5,4 Mio. €

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat Kaufverträge über drei im Westerwald gelegene Fachmarktzentren geschlossen. Der Kaufpreis beläuft sich auf insgesamt gut 6,2 Mio. €. Die jährlichen Nettomieterträge liegen derzeit bei rund 680 T€. Die Nutzfläche der drei Objekte beträgt insgesamt etwa 6.300 qm.

Hauptmieter der Fachmarktzentren in Gebhardshain, Höhn und Puderbach ist jeweils NORMA. Daneben sind in den Objekten jeweils eine große Getränkemarktkette sowie weitere kleinere Mieter wie Bäcker, Fleischer, Lotto/Zeitschriften, Apotheke, Friseur und Sparkasse vertreten. Alle drei Objekte sind voll bzw. nahezu vollvermietet und in den jeweiligen Orten stark positioniert.

Mit Abschluss aller Käufe steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA-Gruppe auf 5,4 Mio. €. Das Portfolio umfasst 17 Standorte mit über 70.000 qm Nutzfläche, die zu 97% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Coop/Sky, Dänisches Bettenlager, Deichmann, Takko, Hammer und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO nun bei 2,9 Mio. €, entsprechend 0,82 € je Aktie.

[Flat Eric]

DEFAMA steigert FFO im 1. Quartal 2017 um 47%

• Umsatz: 1,06 Mio. €; Ergebnis: 236 T€; FFO: 472 T€
• Ergebnisschübe im 2. und 3. Quartal 2017 vorgezeichnet
• Wachstumsziele für das Geschäftsjahr 2017 bestätigt

Im ersten Quartal 2017 erzielte die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) bei einem Umsatz von 1.061 (Vj. 670) T€ ein Ergeb­nis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) in Höhe von 684 (463) T€. Dabei wurde ein Ergebnis vor Steuern von 296 (241) T€ erwirtschaftet. Das Nettoergebnis betrug 236 (192) T€. Dies entspricht einem Gewinn von 0,07 € je Aktie. Die Funds From Operations (FFO) erreichten 472 (320) T€ und erhöhten sich somit um 47% gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Zu beachten ist, dass im ersten Quartal 2017 Kosten für den Aufbau des eigenen Property Managements anfielen, während das Ergebnis im Vorjahresquartal durch Einmaleffekte aus dem Erwerb des EKZ Radeberg positiv beeinflusst war. Zudem sind in den Zahlen des ersten Quartals 2017 erst die Erträge von zwölf Bestandsobjekten enthalten.

Der Nutzen-/Lasten-Wechsel für die Objekte Büdelsdorf und Wittenburg wird im zweiten Quartal 2017 erfolgen. Das nach dem Bilanzstichtag erworbene Westerwald-Portfolio wird voraussichtlich ab dem dritten Quartal 2017 zusätzliche Ergebnisbeiträge generieren. Daher sind deutliche Ergebnisschübe im weiteren Jahresverlauf bereits vorprogrammiert.

Der Vorstand sieht die DEFAMA daher auf gutem Kurs, die Prognose eines FFO von 2,4 Mio. € und eines Nettogewinns nach HGB von rund 1,3 Mio. € bzw. 0,37 € je Aktie zu erreichen. Vor diesem Hintergrund ist es das erklärte Ziel der Gesellschaft, die Dividende für 2017 erneut anzuheben.

Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei 2,9 Mio. €, entsprechend 0,82 € je Aktie. Da die DEFAMA zum 31. März 2017 über einen Cashbestand von mehr als 4 Mio. € verfügte, geht der Vorstand davon aus, den annualisierten FFO mit den vorhandenen liquiden Mitteln noch deutlich steigern zu können.

[hoffmann69]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.765.613 von Flat Eric am 20.04.17 11:54:29

Könnt schlechter laufen...... Gute Zahlen !! Jetzt kann es Aufwärts gehen.

[immocash]

http://www.wiwo.de/unternehmen/handel/start-von-amazon-fres…

Start von Amazon Fresh
Insolvenzverwalter warnen vor Pleitewelle im Lebensmittelhandel

21. April 2017

In den USA liefert Amazon bereits frische Lebensmittel aus.

Der geplante Einstieg des US-Internetkonzerns Amazon in den deutschen Lebensmittelhandel könnte eine Pleitewelle in der Branche auslösen, warnt Christoph Niering, Vorsitzender des Berufsverbands der Insolvenzverwalter in Deutschland (VID).

„Angebote wie Amazon Fresh werden das milliardenschwere Lebensmittel-Geschäft über kurz oder lang umpflügen und für zahlreiche Insolvenzen sorgen“, sagte Niering der WirtschaftsWoche. Denn die Entwicklung gehe klar zulasten traditioneller Handelsketten und ihrer Lieferanten aus der Ernährungsindustrie. Dort seien die Margen bereits heute extrem niedrig. „Der zusätzliche Preisdruck durch Online-Anbieter verschärft die Situation und könnte Tausende Arbeitsplätze kosten“, so Niering, der als Insolvenzverwalter bereits selbst zahlreiche Nahrungsmittelhersteller durch die Pleite gesteuert hat. 

Über einen Vorstoß des Internetgiganten in das Geschäft mit frischen Lebensmitteln wird im deutschen Handel bereits seit Jahren spekuliert. Zuletzt hatten sich die Hinweise auf einen Start von Amazon Fresh Ende April in Berlin verdichtet.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.778.522 von immocash am 21.04.17 22:09:59

DEFAMA und der Onlinehandel II

Zitat von immocash: http://www.wiwo.de/unternehmen/handel/start-von-amazon-fres…

Start von Amazon Fresh
Insolvenzverwalter warnen vor Pleitewelle im Lebensmittelhandel

21. April 2017

In den USA liefert Amazon bereits frische Lebensmittel aus.

Der geplante Einstieg des US-Internetkonzerns Amazon in den deutschen Lebensmittelhandel könnte eine Pleitewelle in der Branche auslösen, warnt Christoph Niering, Vorsitzender des Berufsverbands der Insolvenzverwalter in Deutschland (VID).

„Angebote wie Amazon Fresh werden das milliardenschwere Lebensmittel-Geschäft über kurz oder lang umpflügen und für zahlreiche Insolvenzen sorgen“, sagte Niering der WirtschaftsWoche. Denn die Entwicklung gehe klar zulasten traditioneller Handelsketten und ihrer Lieferanten aus der Ernährungsindustrie. Dort seien die Margen bereits heute extrem niedrig. „Der zusätzliche Preisdruck durch Online-Anbieter verschärft die Situation und könnte Tausende Arbeitsplätze kosten“, so Niering, der als Insolvenzverwalter bereits selbst zahlreiche Nahrungsmittelhersteller durch die Pleite gesteuert hat. 

Über einen Vorstoß des Internetgiganten in das Geschäft mit frischen Lebensmitteln wird im deutschen Handel bereits seit Jahren spekuliert. Zuletzt hatten sich die Hinweise auf einen Start von Amazon Fresh Ende April in Berlin verdichtet.

Was für ein Schmarrn! Ich kann diesbezüglich nur auf meinen Beitrag vom Februar hier in diesem Thread verweisen:

Aktienangler schrieb am 10.02.17 19:04:43 Beitrag Nr. 114 ( 54.293.726 )
DEFAMA und der Onlinehandel
http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1237890-111-120/d…

Man muss doch gar nicht in die USA schauen, es reicht ein Blick zu europäischen Nachbarn. In Großbritannnien ist der Online-Handel mit Lebensmitteln schon eine Selbstverständlichkeit. Aber von Amazon fresh habe ich hier noch nie was gehört!

Den Markt haben sich die großen Supermarktketten ASDA, Sainsbury's und Tesco aufgeteilt. Natürlich gibt es auch kleinere Anbieter wie "hello fresh" oder Bioläden/Farmen, die ihre Produkte online vermarkten. Aber im Grunde ist die Lieferung nach Hause mehr oder weniger eine Serviceleistung der großen Einzelhandelsketten. Supermärkte existieren trotzdem noch und sind immer sehr gut besucht! Und auch Aldi und Lidl existieren hier mit ihrem Discount-Angebot - eine Koexistenz verschiedener Modelle und kein Kunde legt sich hier auf irgendetwas fest.

Es liegt wohl am mangelnden Service der großen Einzelhändler in Deutschland (REWE, EDEKA - wo bleibt die Online-Bestellung/Lieferung?!), dass solche Meldungen über Amazon fresh Ängste erzeugen, die dann auch noch von der Presse (Wirtschafts Woche) weiter geschürt werden. Wenn Amazon fresh startet, werden die großen Lebensmittelhändler einfach nachziehen (wie in UK) und dann ist Amazon fresh auch schnell wieder verschwunden. Ich behaupte, dass jeder lieber bei REWE oder Edeka online einkauft, weil man die Produkte vom örtlichen Supermarkt kennt. Amazon will hier von absolut Null auf 100 und wird versagen.

Auch in der Zukunft wird der Online-Handel mit Lebensmitteln nur einen kleinen Teil des Gesamtumsatzes stellen. Es bleibt auch definitiv Platz für den Discounter um die Ecke. Folglich besteht auch keine zusätzliche Gefahr für DEFAMA! Dass sich die Landschaft ändert und Objekte/Mieter ins Hintertreffen geraten, lässt sich nicht vermeiden. Das ist das Risiko bei dieser Aktie und deshalb muss DEFAMA das Immobilien-/Mieterportfolio zur Risikostreuung weiter ausbauen. Mit Amazon hat das nichts zu tun.

[Aktienangler]

Lage der Fachmarktzentren

Diese Frage ist viel entscheidender für DEFAMA. Neueste Entwicklungen zeigen, dass das Einkaufen in der Innenstadt wieder beliebter wird und es vor allem EKZ am Stadtrand "auf der grünen Wiese" immer schwerer haben.

Haben Einkaufszentren am Stadtrand ausgedient?
http://www.mdr.de/nachrichten/wirtschaft/regional/einkaufsze…
20. April 2017

Demnach sieht die Situation für FKZ (Fachmarktzentren), auf die sich DEFAMA konzentriert, noch wesentlich entspannter aus, als für EKZ (Einkaufszentren) am Stadtrand: Flanier-Shoppen geht definitiv zurück in die Innenstädte.

Die Saline-Passage in Bad Dürrenberg hätte mitten in der Innenstadt gelegen - leider nichts geworden.

[Kuhziel0Euter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.784.213 von Aktienangler am 23.04.17 13:13:07

Das hat die Qualitätenpresse sicher sehr gut herausgearbeitet und empirisch untersucht. Dann kann man sich ja darauf stützen und danach handeln.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.785.839 von Kuhziel0Euter am 23.04.17 19:04:29

Zitat von Kuhziel0Euter: Das hat die Qualitätenpresse sicher sehr gut herausgearbeitet und empirisch untersucht. Dann kann man sich ja darauf stützen und danach handeln.

Vielleicht solltest du den Artikel doch einmal lesen, dann weist du, von wem die Erkenntnisse stammen:

"... Diese Art von Einkaufszentren bezeichnet der Handelsmanagement-Professor Erik Maier von der HHL Leipzig als Fachmarktzentren. Insgesamt unterscheidet er drei Typen: ..."

[bonAPART]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.784.213 von Aktienangler am 23.04.17 13:13:07

Flanieren in der Innenstadt ?

Wo denn ? Die einzigen Geschäftszweige die in den Innenstädten wie Pilze aus dem Boden schießen sind Handyläden, Dönerbuden und Spielhallen.

[immocash]

http://www.immobilien-zeitung.de/1000042789/amazon-fresh-wir…

"Amazon Fresh wird durchstarten, dass die Wände wackeln"

Ex-Kaufland-Boss Frank Lehmann warnt vor Amazon. Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph v. Schwanenflug

Der ehemalige Chef von Kaufland, Frank Lehmann, sieht in Amazon eine der großen Herausforderungen für den deutschen Lebensmitteleinzelhandel (LEH). Entscheidend für Amazon sei die Zusammenarbeit mit dem Paketdienstleister DHL.

Frank Lehmann, der 2015 ausgeschiedene Chef des SB-Warenhauses Kaufland, erwartet weiter steigende Umsätze im Onlinehandel mit Lebensmitteln. "Das wird auch in den nächsten Jahren so weitergehen, da muss man einfach davon ausgehen", sagte er vor rund 160 Zuhörern bei der Retail Real Estate Konferenz des Bundesverbands der Immobilien-Sachverständigen (BIIS) am Mittwoch in Frankfurt. "Die Zukunft des stationären Einzelhandels ist digital", lautet eine der fünf Zukunftsthesen des ehemaligen LEH-Managers, der sich als Berater selbstständig gemacht hat. An die Digitalisierung müssten "die Lebensmittler ran, sonst kommen sie in Rückenlage, wenn Amazon Gas gibt".

Als den großen Herausforderer der deutschen LEH-Konzerne erwartet Lehmann den im Aufbau begriffenen Lieferdienst für Lebensmittel Amazon Fresh. "Die werden durchstarten, dass die Wände wackeln", prophezeite Lehmann. Entscheidend sei in diesem Zusammenhang die Partnerschaft von Amazon und DHL im Lebensmittelbereich. "Die haben DHL einkassiert." Als die derzeit am besten aufgestellten LEH-Konzerne hierzulande sieht der Discountprofi (über 20 Jahre bei Kaufland) Edeka und Rewe ("Branchenprimus zurzeit"). Die zwei Supermarktriesen bekommen von ihm drei Sterne. Als strategische Umsatzgröße bezeichnete er einen Jahresumsatz von 2 Mrd. bis 3 Mrd. Euro. "Wer darunter liegt, wird Probleme bekommen."

DHL könnte 80% der Haushalte tagleich mit Lebensmitteln beliefern

In der Zusammenarbeit mit DHL sieht auch Michael Lierow, Partner der Unternehmensberatung Oliver Wyman, eine entscheidende Erfolgsvoraussetzung für das Lebensmittelgeschäft von Amazon in Deutschland. "Dadurch, dass das DHL-Netz in Deutschland sehr eng ist, hat Amazon ein größeres Potenzial, frische Ware an den Mann zu bringen, als wenn es Amazon alleine gemacht hätte", sagte Lierow auf der BIIS-Konferenz. DHL könne Lebensmittel auf seinen normalen Pakettouren mit ausliefern. "Das eröffnet eine kostengünstigere letzte Meile." Das DHL-Netz in Deutschland sei heute schon so eng, dass der Paketdienstleister in der Lage sei, 80% der deutschen Haushalte "same day" (Tag der Bestellung und Lieferung identisch) mit Lebensmitteln zu beliefern, sagte Lierow. Durch die Marktanteilsgewinne des Online-LEH könnte die Zahl der Vollsortimenter in Deutschland bis 2020 um 10.050 sinken, die der kleinen Supermärkte um 3.500 und die der Discounter um 15.500.

Paketdienstleister wollen nicht zusammenarbeiten

Alexander Nehm von der Firma Logivest sieht durch das Wachstum des Onlinehandels die Gefahr eines Infarkts für Städte, Handel und Logistikbranche. "Die letzte Meile wird wegen der zunehmenden Stop-Anzahl zum Engpass in der Logistikkette", sagte Nehm. "Meiner Ansicht nach ist die Zeit jetzt reif für die City-Logistik. Das Kundenbedürfnis kann nicht mehr anders befriedigt werden." Als Beispiele nannte der ehemalige Mitarbeiter der Fraunhofer-Gesellschaft Elektromobilität, mobile City-Hubs (Container), mehrgeschossige Logistikimmobilien in Zentrumsnähe, Paketshops oder die Nutzung von stationären Geschäften als Lager. Alles entscheidend sei aber die Zusammenarbeit der Paketdienstleister. "Die Kooperationssperre der Paketdienstleister ist das vielleicht größte Hindernis für die City-Logistik. Alle Paketdienstleister wollen mit eigenen Wagen und eigener Marke durch die Straßen fahren."

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.835.691 von immocash am 29.04.17 22:06:16

Zitat von immocash: http://www.immobilien-zeitung.de/1000042789/amazon-fresh-wir…

"Amazon Fresh wird durchstarten, dass die Wände wackeln"

Nur leider haben Amazon und DHL keinerlei Infrastruktur, um frische Waren (Obst/Gemüse), aber vor allem Kühlware (Fleisch- und Molkereiprodukte) oder gar Gefrierware auszuliefern. Wer denkt, dass man online nur "Trockenwaren" wie eine Tüte Mehl kauft, kann sein Projekt gleich wieder beerdigen, ohne dass eine einzige Wand nur leicht gezittert hat!

Rewe und Edeka werden Amazon fresh ganz schnell den Schneid abkaufen, weil sie die Lieferkette samt Kühlung mit ihren tausenden Filialen sowieso schon ganz nah an den Kunden gebracht haben. Sie brauchen jetzt nur noch ein bis zwei Lieferwagen mit Kühlung pro Filiale - fertig. Wie zum Teufel will Amazon das umsetzen?! Mit DHL? Ein Witz! Die armen Schweine, die auf frische Waren und Kühlwaren verzichten, kaufen wahrscheinlich sowieso beim Discounter um die Ecke ein und haben gar kein Internet.

Diese ganze Diskussion geht mal wieder in die Richtung, dass man in Deutschland scheinbar glaubt, man müsse das Rad (den Online-Lebensmittel) komplett neu erfinden. Ich kann mich nur wiederholen und einen Blick nach Großbritannien empfehlen. Da ist der Online-Lebensmittelhandel (auch von Kühl- und Gefrierwaren) längst ein völlig normaler Bestandteil der Serviceleistung der altgewohnten Supermärkte vor Ort, die deshalb kein bisschen weniger geworden sind. Das hat sich offenbar bewährt und stellt in meinen Augen das Klimax-Stadium auch für Deutschland dar. Traurigerweise braucht man zunächst vielleicht den Enthusiasmus von Amazon, um den Lebensmitteleinzelhändlern Rewe und Edeka diesen Service aufzuzwingen.

[bonAPART]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.835.837 von Aktienangler am 29.04.17 23:34:51

Ich halte diese Amazon Fresh Idee auch für unsinnig.

Der Rewe-Markt ist 4 km weg, der wird es wohl eher gebacken kriegen mir das gewünschte Produkt zu liefern als Amazon mit einem Lager.... ja, wo genau ? Das kann niemals kostendeckend sein, außer die sind so wahnsinnig, dass sie 3.000 Standorte in Deutschland aufmachen wollen mit 10.000en Mitarbeitern.

Dafür ist die Branche aber viel zu wenig margenträchtig.

Ich halte das Ganze für einen Testballon, der bald an den Realitäten des unglaublich dichten und umkämpften dt. Einzelhandelsmarktes zerplatzen wird.

Ich wohne in der Nähe einer 11.000 Einwohner Stadt, hier gibt es außerhalb des Ortes:

REWE, DM, Edeka, Penny, Aldi, Lidl und Netto - alle nebeneinander, das ist schon lächerlich viel, was einem hier an Einkaufsmöglichkeiten geboten wird.

[gate4share]

es wird Leute gebben, die Lebensittel bestellen und mehr noch als heute ! Und einige Anbieter werden das zustellen. Die Zustellung wird mit Sicherheit mehr kosten, als wenn jemand selber im Laden sich das zusammen stellt.
Aber es iwird Leute geben, die eben nicht hinfahren wollen, obwohl der Markt nur wenige 100 meter weit weg ist und die sich das lieber vor die Haustür bringen lassen.

Ich glaube nicht, dass sich für über 95 % des Lebensmittelhandelsabsetzes etwas ändert, aber der ONlinemarkt mit lieferung wird grösser wrden, auch da!

[bonAPART]

https://www.welt.de/wirtschaft/article164232416/Amazon-Fresh…

Wird vielleicht doch ganz interessant:

Zitat: "Umsatzverschiebungen erwartet

Einzelhändler sollte das jedoch nicht beruhigen. Einer Analyse der Strategieberatung Oliver Wyman zufolge könnten Online-Angebote im deutschen Lebensmitteleinzelhandel mittelfristig zu Umsatzverschiebungen von sechs bis acht Milliarden Euro führen. Der stationäre Handel würde das schnell merken. Etwa 15 Prozent der Filialen der deutschen Vollsortimenter könnten Verluste machen, und bis zu 40.000 Arbeitsplätze könnten sich in den Online-Bereich verschieben, heißt es in der Oliver-Wyman-Studie.

Einige Händler dürften dabei auf der Strecke bleiben. So warnt der Berufsverband der Insolvenzverwalter in Deutschland (VID) in der „Wirtschaftswoche“ bereits vor einer Pleitewelle in der Branche nach dem Einstieg von Amazon in den deutschen Lebensmittelhandel.

Insbesondere der Kundenservice bei Amazon könnte den Konkurrenten zusetzen. Der Konzern gibt seinen Kunden ein „Frischeversprechen“. Sollten die Besteller unzufrieden sein, wird der Artikelwert zurückerstattet. Die Möglichkeit der Rückgabe bieten allerdings auch Wettbewerber an. Amazon geht jedoch noch ein Schritt weiter: Sollte ein Artikel nicht verfügbar sein, wird ein Ersatzartikel geliefert. Dabei will Amazon weder den bestellten noch den Ersatzartikel berechnen."

[Flat Eric]

der geschäftsbericht 2016 ist nun online. er ist - wie gewöhnlich - ausführlich und informativ. der nav ist 2016 von 3,26 euro auf 5,10 euro gesteigert worden. zuzüglich einer gezahlten dividende ist also der wert je aktie um 1,94 euro erhöht worden. das kommt meiner durchschnittlichen erwartung von 2,00 euro pro jahr ziemlich nahe und lässt wiederum einiges für die zukunft erwarten. insbesondere wenn man bedenkt, dass ja künftig bei jeder ke weniger neue aktien ausgegeben werden müssen. meine erwartung für die nächste ke bleibt nach wie vor bei dezember 2017 und 8,00 euro.

[batters1996]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.862.582 von bonAPART am 04.05.17 11:19:39

Das ist ein vorkommlicher Blödsinn, so viel wie Dutschland an Flüchtlinge aufnimmt, so
werden diese wohl kaum aum Amazon bestellen....ich würde die Herren grrne biiten eine genau Analyse
bereitzustellen wieviel BRD Prozent BRD durch zuwanderung ferliert aks es nutzen bringt..da aber traut sich
keine sau..

[batters1996]

6Wollte nur sagen, dank merkel's Flüchtling's Politik kann Defam nur profitieren. ?.i

[philojoephus]

@ Flat Eric schrieb am 01.03.17 14:28:14 Beitrag Nr. 131

>> joe: ich ziehe - und das nicht zum ersten mal - meinen virtuellen hut vor dir
Vielen Dank für das Kompliment, über das ich mich sehr gefreut habe.


@ all

Hier noch ein sehr sehenswerter Fernsehbeitrag (nur 6 Minuten) zum Thema Online-Lebensmittel. Leider noch bevor Amazon Fresh an den Start ging.

Verbraucher | WISO - Lebensmittel-Bringdienste im Check

https://www.zdf.de/verbraucher/wiso/lebensmittel-bringdienst…
13.03.2017 Beitragslänge: 6 min Video verfügbar bis 13.03.2018, 19:25 -- Wie gut sind Lebensmittel-Bringdienste? Unser Check bei den vier großen Vollsortiment-Anbietern zusammen mit Jessica Fischer Ernährungsexpertin von der Berliner Verbraucherzentrale: Gibt es Unterschiede beim Preis, der Frische und dem Service?

-> Es wurden bei allen Anbietern 23 identische Artikel bestellt (u.a. Weintrauben, Tomaten, Salat, Fischstäbchen, Eis, Milch, Jogurth, Eier und Wasser)

                                  Allyouneed          Rewe            myTime            food.de

Mindestbestelltwert                   40 €            20 €            keiner             keiner

Lieferung innerhalb 1 Tages           ja               ja           mind. 2 Tage          ja

Kosten für 23 identische Artikel     61,50 €         65,25 €          69,50 €            65,63 €

-> „Das Obst und Gemüse ist in toller, frischer Qualität. Da gibt’s gar nichts zu meckern. Das würde man sich genau auch so im Supermarkt aussuchen.“
-> „Große Schwachstelle bei drei Lieferanten: Die Einhaltung der Kühlkette. Tiefkühl und Frischeartikel kommen zum Teil angetaut und aufgeweicht an.“ „Bei den Tiefkühlartikeln von MyTime ist ein Artikel auffällig. Die Pizza ist jetzt bei -11,6 °C. Das ist zu warm. Minus 18 °C sollte sie haben. Sie darf auch -15 °C ausnahmsweise haben.“ Außerdem war die Packung mit den Hähnchenfilets beschädigt (offen). „Beim Rewe-Lieferservice hat die Expertin der Verbraucherzentrale auch einige Tiefkühlprodukte zu bemängeln. Die gemessene Temperatur liegt nicht im vorgeschriebenen Bereich von -15 bis -18 °C“ Sondern nur bei -8,0 °C.
-> „Beim Auspacken der Lieferung von Food.de bemerkt Jessica Fischer, einige Produkte [Speiseeis & Pizza] stimmen nicht mit der Bestellliste überein. ... Den Fehler habe der Fahrer beim Zusammenstellen der Lieferung gemacht, so Food.de. Und nicht nur das. Wir bekommen eine labrige [Tiefkühl]Pizza, geschmolzenes Eis und völlig weiche Butter.“
-> „Aber auch abgelaufene Ware wird [von food.de] an uns ausgeliefert. Ein Becher Sour Cream, dessen Mindeshaltbarkeit am Vortag abgelaufen ist.“
-> „Nur der Bringdienst Allyouneed Fresh hat die Kühlkette bis zur Haustür eingehalten. Uns sind alle Tiefkühlartikel korrekt gekühlt geliefert worden.“
-> „Die Lieferung von myTime hinterlässt eine Menge Verpackungsmüll. ... Man kann es myTime zurückschicken aber auf eigene Portokosten.“
-> „Alles in allem aber sind die Leistungen der Bringdienste zufriedenstellend. Die Auswahl ist groß. Die Lieferung klappt problemlos. Vorsicht ist aber bei Tiefkühlprodukten geboten.“

Bestellgebiete der vier Lieferdienste:
-> REWE-Lieferservice: Deutschlandweite Lieferung mit Ausnahmen. Man muss online mit der PLZ prüfen, ob man beliefert werden kann.
-> Allyouneed Fresh: Deutschlandweite Lieferung. Ungekühlte Artikel werden auch in 17 europäische Länder geliefert.
-> myTime: Deutschlandweite Lieferung.
-> food.de: Berlin, Bonn, Düsseldorf, Köln, Leipzig, Leverkusen, Potsdam, Rheinbach, Frechen & Pulheim, Meerbusch & Neuss, Brühl, Hürth & Wesseling im Rheinland, Erkrath, Mettmann & Ratingen, Langenfeld (Rheinland), Leichlingen (Rheinland) & Monheim am Rhein, Niederkassel (Rheinland), Sankt Augustin & Troisdorf, Haan, Hilden, Solingen & Wuppertal, Beucha bei Wurzen, Borsdorf an der Parthe, Flughafen Leipzig/Halle, Markkleeberg, Markranstädt, Schkeuditz und Taucha bei Leipzig.

MfG JE

[philojoephus]

@ all

Bezüglich Amazon Fresh muss man jetzt mal abwarten. Ich finde einen Preis von 120 Euro im Jahr zu zahlen, nur damit ich Lebensmittel geliefert bekomme, schon ganz schön heftig. Und genau genommen sind es ja 190 Euro, weil ich ja erstmal für 69 Euro im Jahr Amazon Prime Kunde sein muss. Anders bei Prime bietet Amazon Fresh aber keinen Mehrwert. Deshalb bin ich gespannt, wie die 120 Euro von den Kunden aufgenommen werden. Denn einen (Lebensmittel-)Händler dafür zu bezahlen, dass man bei ihm einkaufen darf, ist ja doch ein neues Konzept. Und wenn man dann nicht für mindestens 40 Euro bestellt, kostet jede Lieferung noch mal 6 Euro extra.
Für die meisten Singles und auch viele Städter dürften vor allem die 40 Euro Mindestbestellwert eine hohe Hürde sein. Singles brauchen nicht soviel, so dass es schwierig wird auf 40 Euro zu kommen und in der Stadt - wo die Leute öfters mal im Laden um die Ecke einkaufen - sind die Durchschnittsbons deutlich niedriger als auf dem Land, wo die Leute zum Einkaufen mit dem Auto vorfahren. Hier mal ein paar Informationen zu Durchschnittsbons:
Aldi (900 m² VK) in einem Einkaufszentrum mitten in Berlin, „an guten Tagen“...................................................10,00 Euro
Edeka-Markt (800 m² VK), 15.000 Einwohner, nur Laufkundschaft...................................................................13,00 Euro
Aldi (900 m² VK), Autolage am Rande von Berlin.............................................................................................26,00 Euro
Neu gebauter Rewe-Markt (1.500 m² VK), 125.000 Einwohnerstadt, Lage für Autofahrer (keine Laufkundschaft)...27,00 Euro
Real-Märkte im Durchschnitt.........................................................................................................................29,00 Euro

Vielleicht hat ja der eine oder andere von Euch auch einen guten Draht zu seinem Lebensmittelhändler vor Ort und kann den mal nach dem Durchschnittsbon seiner Filiale fragen.

Interessant wird der Preisvergleich. Und zwar sowohl bei wichtigen Marken als auch im Bereich der Discount-Produkte (wo Amazon auf die Discountmarke von tegut zurückgreift). Angesichts der hohen Kosten für die Lieferung, müssen die Lebensmittel selbst schon sehr günstig sein, um das irgendwie etwas wettzumachen. Mal sehen, wann die ersten Vergleiche diesbezüglich veröffentlicht werden.

Was die Lieferung über DHL angeht, bin ich skeptisch. Bei fast allen Tests war die Verletzung der Kühlkette bisher eines der größten Probleme der Onlinelebensmittelhändler - selbst dann, wenn die Lebensmittel mit Kühlautos ausgeliefert werden.
Amazon will seine Lebensmittel in grünen Kühltaschen und mit DHL ausliefern. Wer im Sommer mal in so einem gelben Lieferwagen der Post war, weiß, was für schweißtreibende Temperaturen da erreicht werden können. Ich bezweifle, dass die Amazon-Taschen die Ware so stark vor der Hitze schützen, dass im Sommer die Kühlkette eingehalten wird.
Wie es damit aussieht werden wir sicherlich schon bald bei den ersten Tests erfahren.

Übrigens: Amazon Fresh ist noch längst nicht überall in Berlin zu haben. Ich habe mal ein paar Postleitzahlen ausprobiert. Bei ca. jeder vierten Postleitzahl, die ich heute ausprobiert habe, teilte Amazon mit, dass sie nicht beliefert wird z.B.:
Teile von Steglitz: 12247
Teile von Treptow: 12524
Teile von Pankow: 13129
Teile von Friedrichshain: 10247
Teile von Lichtenberg: 10317
Teile von Marzahn: 12679

Soviel erstmal zu Amazon Fresh von mir.

Hier ist noch ein äußerst interessanter Vortrag, der davon handelt, wie Amazon und Sprachassistenten wie Amazon Alexa oder Google Assistant unsere zukünftigen Einkaufgewohnheiten ändern werden. (Amazon Alexa ist ein kleiner Lautsprecher, den Amazon mittlerweile auch in Deutschland massiv bewirbt, und der auf Sprachbefehle reagiert.)

How Amazon's AI-based Alexa is Monopolizing Retail & Entertainment Industries? The Voice Control!
https://www.youtube.com/watch?v=XwasLR2uihk
17.04.2017

Der Vortrag ist sehr sehenswert und enthält für Investoren eine Menge interessante Ausführungen. Aber wer nicht die Zeit hat, sich den 24 Minuten lagen Vortrag komplett anzusehen, findet hier die zwei Stellen, die ich aus Sicht eines DeFaMa-Investor am Interessantesten fand:

[2:31 min]
“44 percent of U.S. households own a gun.
49 percent have a landline phone. Is that crazy? Only half of households now have a landline phone.
51 percent attend church.
I think these are all the same people. [Laughter]
52 percent have Amazon Prime. So more people now have Amazon Prime than have a landline phone. That gives you a sense of how technology shifted in America. There's a company that offers a service so you can get great retail delivered within two days. That's a technology that America has opted over versus a landline phone.
About 55 percent of U.S. households make over 50k a year. These are the same people! The people who have Amazon Prime are of the same households that have a household income over 55,000 dollar a year. That is one of the things that's unusual about Amazon. Because usually a retailer that has discount as a core tenant of its value proposition usually appeals to the lower-income consumer. Whereas Amazon is very much urban and appeals very much to the high-income consumer.”

Wenn diese Aussage auch für Deutschland gilt, ist das ein weiterer Hinweis darauf, dass Amazon Fresh bzw. Lebensmittellieferung im Allgemeinen deutlich später in ländlichen Gebieten genutzt werden wird, als in Städten. Einfach weil Amazon eher städtische Gutverdienerhaushalte anspricht. Das ist gut aus Sicht eines DeFaMa-Investors.

Sehr viel mehr Sprengstoff für das DeFaMa-Geschäftsmodell birgt die folgende Prognose, die gemäß dem Redner in den USA bis 2023 eintreten könnte:

[13:15 min] “What are people using Amazon Echo for?
Right now, people are using Echo to get information (65 %), as audio speaker (61%), to control other devices (21%) and other things (9%). If you have kids, it's a ton of fun, geography, jokes etc. Alexa is by far the most popular device in my household right now. But it's not being used for shopping!
Tasks Echo Owners have tried at Least Once:
Set Timer 85 %
Play Song 82 %
Control Lights 46 %
Add to Shopping list 45 %
Buy Item on Amazon 32 %
Call an Uber 6 %
Where is it going to go? It's pretty clear where voice is going to go based on the company. So Apple will use voice for media. Google will use voice for search and information so it can monetize it with advertising. And the way Amazon monetizes things, is through commerce. So it's likely, we are going to see a huge effort on the part of Amazon to turn Alexa into a frictionless, brandless means of ordering all the stuff you need in your household.
My prediction is, within two to three years Amazon launches something called Prime Square, where Amazon takes artificial intelligence, your purchase history or credit card history, these Amazon Alexas and Dots you have around your house, and say: We will be your only retailer. You don't need to go ever shop anywhere else. We're going to send you two boxes twice a week. One box is going to have the stuff in it, that we think you want and in the second box, which will be empty, you just put the stuff, you don't want and send it back. We will then recalibrate using Alexa. Just say Alexa more pork, more bacon, less beer, BBQ on Saturday for six people, send me three quotes for auto insurance for a 2014 Toyota Camera via email.
That will be the easiest way to get stuff done. And 95 percent, maybe 98 percent of our purchases are low value, low consideration tedious purchases. So I think Amazon is going to say to a series of households: You don't need any other retailer. We're it! Than Amazon is going to announce that these kind of households are going to quintuple or sextuple and purchase volume skyrocks and Amazon is going to become the first trillion dollar market cap company in the history of business.
So what happens with voice?
How is Amazon going to get to penetration and help get traction or adoption on using Alexa for consumption and for shopping? They're already getting there and they're getting there through price.
Unterschiedliche Preise in USD wenn über Amazons Webseite oder Alexa bestellt wird. Im Video wurde das live präsentiert:

                        Webseite          Alexa

Waschmittel            $18,97             $18,48

L’Oreal Maskara         $5,69              $4,89

Baby Feuchttücher      $37,99             $24,81

So the majority of the products, that we did this test on, if you order through Alexa you got a lower price than you could find on Amazons website. ... So it's clear that Amazon has decided to give people a discount when they order through voice as opposed to going on Amazons website. Obviously these prices are pretty low and this is obviously going to cost them a lot of money and they've made it they've made a conscious decision to make a huge investment to encourage more adoption of purchase through Alexa.”

Im weiteren Verlauf macht der Redner auch gleich auf die Nachteile für den Konsumenten aufmerksam.

Ich glaube in Deutschland sind wir von dieser Zukunft aus verschiedenen Gründen noch ein ganzes Stück entfernt. Mal sehen, wie viele Leute in Deutschland bereit sind, sich so eine Wanze ins Wohnzimmer zu stellen. Und selbst wenn, einfache Beobachtungen im Supermarkt zeigen einem schnell, dass wir eben nicht jede Woche 95 % der Sachen erneut kaufen, sondern sich die Einkaufslisten von Woche zu Woche stark ändern und viele Einkäufer auch gar keine Liste haben, sondern sich treiben lassen und spontan im Supermarkt entscheiden, was sie kaufen.

Und so lange sich dieses Szenario nicht in den nächsten 3 bis 6 Jahren so stark materialisiert, dass in ländlichen Gebieten verstärkt Umsätze mit Lebensmitteln ins Internet abwandern, wird die DeFaMa eine glänzende Zukunft haben. Denn die Mietverträge der DeFaMa laufen im Schnitt noch 4 Jahre. Die Verträge haben üblicherweise 5-Jahresoptionen, die die Mieter auch ziehen, wenn sie mit einem Standort zufrieden sind. D.h. im Durchschnitt müssen die Mieter in den nächsten 4 Jahren entscheiden, ob sie den Vertrag um weitere 5 Jahre verlängern. D.h. wenn die Standortauswahl der DeFaMa richtig ist, werden die meisten Verträge verlängert werden und dann beginnt das richtige Geldverdienen.

MfG JE

[gate4share]

Diese Lebensmittellieferung ist eine Sache!

Doch, das wird jetzt noch nicht, würde meinen sogar in den nächsten 2 bis 5 Jahren nur ganz geringe Auswirkungen auf den Umsatz haben, und deshalb wohl kaum schon Berücksichtigung finden in Bezug auf die Eröffnung von neuen Filialen, oder gar Schliessung aktueller Filialen.
Sicher sind die hier angekommenden Menschen, falsch geannnt "Flüchtlinge" (es befinden sich übrigens noch 562.000 Menschen in Deutschland deren Asylantrag rechtskräftig abgelehnt wurde, mehr als 450 tsd sind seit 6 Jahren in Deutschland ohne Asylberechtigung und entschiedener Nicht-Asylgewährung), ein zusätzlicher Nachfrager nach den Waren des Lebensmitteleinzelhandels, auch wohl der Aktionsartikel aus dem nonfood Bereich.

Aber, jetzt haben wir schon einen Kurs der weit über 1 Euro über dem NAV liegt. Meint man denn, dass der Kurs so massiv über dem NAV liegen kann und sollte und somit evtl noch Kurschancen da sind?

Eigentlich meine ich ja, dass der NAV schon mal das höchste ist. Viele Unternehmen standen früher unterhalb des NAV . Bei gut geführen uNternehmen mit hohem Gewinn kann auch ein Wert über NAV gerechtfertigt sein, aber je weiter man über dem NAV Liegt, umso dünner wird die Luft, soll heissen, um so kleiner sind weitere Kurschancen und grösser Kursverluste.

[gate4share]

Würde ja gern hier mitmachen, weil ich es gut finde, clever wie man eine Marktnische nutzt. Aber wenn man viel zu teuer kauft kann man auch bei der besten Firma mit dem allerbesten Konzept nichts verdienen.

Also es ist schon sehr clever nur Objekte zu kaufen, die eine gute Mikrolage haben, gute, bonitätsstarke Mieter und die Objekte nur bis maximal der 9 fachen Jahresmiete!
Nur, die Gewinne die man jetzt macht, sind nicht automatisch auch noch in 5 oder 6 Jahren da und so hoch. Denn es kann sich dann durchaus eine niedrigere Vermietungsquote abzeichnen und niedrigere Mieten.

[immocash]

http://www.gruenderszene.de/allgemein/amazon-fresh-preisverg…

[immocash]

Amazon Fresh ist günstiger als die Konkurrenz

Amazons Lieferdienst für frische Lebensmittel ist endlich gestartet. Ein erster Vergleich zeigt: Der Onlinehändler punktet mit niedrigen Preisen.

Endlich ist der gehypte Lebensmittel-Lieferdienst von Amazon gestartet. Seit vergangener Woche liefert der Onlinehändler vorerst in Berlin und Potsdam unter dem Namen Amazon Fresh auch frische Produkte aus. Doch lohnt sich der Lieferservice des US-Riesen?

Günstiger.de behauptet: ja. Das Vergleichsportal hat die Preise des Onlinehändlers mit denen von Lieferdiensten der Einzelhändler Rewe und Kaufland verglichen. Das Ergebnis: Amazon ist günstiger.

Das Portal überprüfte 100 Produkte aus Bereichen wie Obst und Gemüse oder Haushaltsartikel. Dabei gab Amazon bei der Hälfte der Artikel den niedrigsten Preis an, nur ein einziges Mal war der Onlinehändler demzufolge teurer als Rewe und Kaufland: Ein Kilo Zucchini kostete bei Amazon Fresh 1,60 Euro, bei Kaufland dagegen 1,39 Euro und bei Rewe 1,49 Euro.

Bei den restlichen Produkten lag Amazon gleichauf mit einem oder beiden Konkurrenten. Der Gesamtwert des Warenkorbes lag Günstiger.de zufolge bei Amazon Fresh bei 253,16 Euro. Dieselben Artikel kosteten bei Kaufland 275,87 Euro und bei Rewe 287,26 Euro.

Aber: Neben den Kosten für die Produkte kommen auf Fresh-Kunden noch andere Gebühren zu. Und die haben es in sich: So müssen Nutzer bereits Amazon-Prime-Kunden sein, was 8,99 Euro pro Monat kostet. Zusätzlich zahlen sie für Amazon Fresh 9,99 Euro monatlich. Bei einer Bestellung unter 40 Euro verlangt das US-Unternehmen außerdem einen Zuschlag von 5,99 Euro. Die Wettbewerber sind hier laut Vergleichsportal günstiger: Bei Rewe kostet eine Lieferung bis zu 5,90 Euro, bei Kaufland bis zu 4,75 Euro.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.898.601 von gate4share am 09.05.17 11:20:14

@ gate4share, ich denke, die gewinne und auch der nav werden in 5 oder 6 jahren DEUTLICH höher liegen als jetzt. herr schrade hatte in einem interview von vor ein paar monaten gesagt, dass er 5 jahre später einen immobilienbestand in einer größenordnung von 150 - 200 mio euro erwartet. kannst ja selber mal ein paar rechenbeispiele starten...

bei immobilienzukäufen in einer größenordnung von 20 mio euro pro jahr, also 5 - 8 objekten, erwarte ich einen jährlichen eps-anstieg von 0,13 euro und eine dividendenerhöhung von 0,10 euro. dazu noch einen anstieg des nav (+ ausgeschüttete dividende) von 2 euro pro jahr.

für 2017 wären das also folgende werte: nav zum 31.12. bei etwa 7,00 euro, eps 0,40 euro und eine dividende für dieses jahr in höhe von 0,30 euro.

herr schrade schreibt, dass das jetzt erst der anfang einer langfristigen entwicklung ist. das sehe ich genauso...

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.890.639 von philojoephus am 08.05.17 14:06:29

@ philojoephus: ehre, wem ehre gebührt . es ist immer eine freude deine beiträge zu lesen - und das bezieht sich nicht nur auf die über defama!

[philojoephus]

@ immocash

Danke für den Link. Das ist doch schon mal ein Anfang. Leider kann man die bisherigen Preisvergleiche nicht nachvollziehen, denn sie sind nirgendwo veröffentlicht. Viele Zeitungsartikel beziehen sich auf eine Studie von guenstiger.de. „Das Portal verglich die Preise von je zehn Produkten unter anderem aus den Bereichen Obst, Gemüse, Tiefkühlprodukte, Süßwaren und Alkohol sowie Drogerieartikel und Haushaltsbedarf bei Amazon Fresh mit den Onlinepreisen von Rewe und Kaufland. Recherchiert wurde jeweils im Postleitzahlbereich 10115 Berlin. 100 Produkte wurden unter die Lupe genommen. Und bei jedem zweiten Artikel trumpfte Amazon Fresh mit dem günstigeren Preis auf, sagt guenstiger.de. ... Im Schnitt wurden die Artikel bei Amazon Fresh acht Prozent preiswerter als bei Kaufland und 15 Prozent günstiger als bei Rewe gelistet. Der gesamte Einkaufswert aller 100 Stichproben lag bei Amazon Fresh bei 253,16 Euro. Für die gleichen Waren fielen zum selben Zeitpunkt beim Onlineshop von Kaufland Kosten von 275,87 Euro und bei Rewe von 287,26 Euro an.“ (Quelle: http://t3n.de/news/amazon-fresh-billiger-als-rewe-821444/)
Aber die Liste selbst konnte ich nirgendwo finden. Nicht mal eine Pressemeldung von guenstiger.de. Wenn man eine Quelle nicht verifizieren kann, sollte man skeptisch werden.

Dann gibt es gemäß diesem Artikel aus der Welt noch eine Preisvergleichstudie von mydealz, „die der „Welt“ exklusiv vorliegt.“ ( https://www.welt.de/wirtschaft/webwelt/article164412312/Bei…). Also auch kein rankommen. Der komplette Artikel aus der Welt ist unten, weil er ein differenziertes Bild gibt, als der von Dir verlinkte Artikel von Gründerszene.

Problematisch an den Vergleichen finde ich zwei Sachen:
Erstens, wird Amazon in diesen Studien mit anderen Lebensmittel Onlineshops verglichen. Die sind aber gar nicht das Ziel von Amazon. Wenn Amazon im Bereich Lebensmittel wachsen will, muss es dem stationären Handel Marktanteile abnehmen. Also muss man die Amazonpreise mit den Preisen im stationären Handel vergleichen.
Und Zweitens bringt ein reiner Preisvergleich einen nicht weiter. Denn anders als die anderen Onlinehändler verlangt Amazon ja eine ziemlich heftige Jahresgebühr für seinen Service (69 Euro für Prime und 120 Euro für Amazon Fresh). Je nachdem, um was für einen Haushalt es sich handelt, ist das alleine ein ordentlicher Preisaufschlag:

Haushalt        Lebensmittelkosten       monatliche Grundkosten        Preisaufschlag                          

                  Pro Monat*               für Amazon Fresh**        durch Grundkosten

Single             268,00 €                    15,75 €                     5,9 %

Pärchen            507,00 €                    15,75 €                     3,1 %

4 Personen         787,00 €                    15,75 €                     2,0 %

*) Quelle http://www.handelsblatt.com/finanzen/vorsorge/altersvorsorge…
**) 69 Euro für Prime : 12 Monate + 9,99 Euro pro Monat für Amazon Fresh

Um ein besseres Gefühl zu bekommen, habe ich einfach mal auf die Schnelle vergleichbare Teile meines letzten Einkaufes beim Discounter mit Amazon Fresh verglichen. Und da komme ich auf ganz andere Ergebnisse. Amazon ist bis auf wenige Ausnahmen teurer (im Durchschnitt 17 %). Aber ich habe viel Obst und Gemüse verglichen, was per se stark im Preis schwankt. Es fällt auf, dass Amazon viele Eigenmarken fehlen, wodurch der Preis von Amazons Warenkorb stark ansteigt (z.B. beim Leberkäse oder Hirtenkäse). Der deutsche Lebensmittelmarkt ist aber durch die Discounter sehr Eigenmarken getrieben. Hier wird Amazon also noch nachziehen müssen. Denn der Anteil der Discounter am gesamtdeutschen Lebensmittelumsatz liegt bei über 40 %. Un der Anteil von Discountprodukten dürfte sogar noch höher sein, weil alle Händler - auch die Vollsortimenter - preiswerte Discountmarken im Angebot haben (z.B. Tip, Ja, Gut & Günstig etc.; eine sehr gute Übersicht dazu findet man hier https://de.wikipedia.org/wiki/Handelsmarke ). Soweit ich weiß, gibt es kein anderes Land, das einen so hohen Discounteranteil an den Lebensmittelumsätzen hat. Das ist auch einer der Gründe warum wir die günstigsten Lebensmittelpreise in ganz Europa haben. Und Preiskämpfe, wie sie sich unsere Lebensmitteleinzelhändler regelmäßig liefern (z.B. das Aldi die Preise senkt und alle anderen nachziehen müssen), kennt man - aller Rethorik von WalMart zum Trotz - in Amerika gar nicht.
Was die Markenprodukte angeht, scheint mir Amazon nicht sehr viel teurer als Aldi zu sein. Aber das gilt vermutlich generell für den Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland. Abgesehen von den Angeboten, scheinen mir die Preise für Markenprodukte überall relativ ähnlich zu sein. Deshalb denke ich, dass Amazon Fresh verglichen mit Real, Rewe oder Edeka sicher mithalten kann aber im Vergleich zu den Discountern Probleme hat.

                                Aldi       Amazon    Produkt von Amazon

2 kg Äpfel (Evelina)          3,18 €       3,80 €    Apfel Kanzi aus Deutschland, 1 kg

2 kg Biokartoffeln            2,99 €       2,25 €    Bodenschatz Bio Speisefrühkartoffeln festkochend, 1,5 kg

2 Salatgurken                 0,70 €       0,78 €    Salatgurken aus Deutschland, 1 Stück

500 gr. Tomaten               1,59 €       1,52 €    Tomate Pflaumen Rispe, 550 g

1 x 100 gr. Physalis          1,19 €       1,19 €    Physalis, 100 g; von Frisches Obst

2 x 125 g. Heidelbeeren       1,98 €       2,38 €    Heidelbeeren, 125 g; von Frisches Obst

2 x Himbeeren                 2,78 €       3,58 €    SanLucar Himbeeren, 125 g

4 x Kiwi                      1,00 €       0,88 €    Kiwi, 1 Stück; von Frisches Obst

400 ml Sahne                  0,98 €       1,70 €    Berchtesgadener Land Schlagrahm 32% Fett, 200 g

1 l frische Vollmich 3,8 %    0,89 €       1,09 €    Bärenmarke Die Alpenfrische Vollmilch 3.8%, 1 l

12 l 1,5 % H-Milch            7,56 €       7,56 €    Frischgold Fettarme H-Milch 1.5%, 1 l, von Frischgold

150 gr. Leberkäsescheiben     0,49 €       2,98 €    Wiltmann Bio Fleischkäse, 80 g von Wiltmann

1 x 200 gr. Hirtenkäse        0,99 €       2,29 €    Salakis Schafskäsescheibe Natur, 200 g

2 x 250 gr. Kerrygold         3,98 €       3,58 €    Kerrygold         

600 gr. griechischer Jogurt   1,39 €       1,69 €    Elinas Joghurt Griechischer Art natur, 4 Becher, 600 g

Skyr 500 Gr von Milsa         0,99 €       1,15 €    Arla Skyr Joghurt Natur, 450 g

Summe                        32,68 €      38,42 €    = Amazon durchschnittlich 17,6 % teurer

Quelle: Aldi Einkauf am 06.05.2017 und Amazon Fresh Preise am 09.05.2017; die Preise von Amazon wurden auf die gleiche Menge wie bei Aldi umgerechnet, wenn die Menge der Produkte nicht identisch war;

Mir ist noch eingefallen, dass ja schon einmal der größte US-Händler einen Angriff auf den deutschen Markt gestartet hat. 1998 hatte WalMart 74 Interspar-SB-Warenhäuser für mehr als 560 Millionen Euro übernommen. Aber „nach achteinhalb Jahren Missmanagement, fünf verschlissenen Deutschland-Chefs und geschätzten jährlichen Verlusten in dreistelliger Millionenhöhe beendet Wal-Mart das grausame Kapitel „Germany“ und verkaufte seine 85 SB-Warenhäuser an den Düsseldorfer Konkurrenten Metro, der die Filialen bis 2008 in das Vertriebsnetz seiner Discount-Kette Real [überführt hat]. ... In schöner Regelmäßigkeit holen sich ausländische Handelsunternehmen durch Unkenntnis, Selbstüberschätzung oder konzeptionelle Starrsinnigkeit auf dem deutschen Markt eine blutige Nase. Nach Kingfisher, Marks & Spencer, Gap und Intermarché ist Wal-Mart nun das prominenteste Opfer.“ (WirtschaftsWoche Nr. 32/2006 vom 07.08.2006)

Wir gehen ja alle davon aus, dass Amazon es besser macht. Als größte Non-Profit-Organisation der Welt, hat es Amazon da etwas leichter. Aber einfach wird es trotzdem nicht. Es bleibt also weiterhin spannend. Und für die nächsten Jahre dürfte es für das Geschäft der DeFaMa erstmal irrelevant bleiben.

MfG JE



Bei diesen Produkten schlägt Amazon die Preise von Rewe und Co.

https://www.welt.de/wirtschaft/webwelt/article164412312/Bei-…
09.05.2017 DIE WELT Von Michael Gassmann -- Eine Woche nach dem Start von Amazon Fresh in Teilen Berlins und in Potsdam steht fest: Der amerikanische Online-Riese will den deutschen Lebensmittelmarkt mit Kampfpreisen aufrollen. Frische Fertiggerichte bietet Amazon nach einer Studie der Empfehlungsplattform mydealz mit einem Preisvorteil von 41,5 Prozent gegenüber dem Durchschnitt der Online-Konkurrenten. Bei Koch- und Backzutaten liegen die Preise im Schnitt um 28,8 Prozent günstiger, bei Schokolade, Süßigkeiten, Bier und Wein um 26 bis 27 Prozent. „Auf die Dauer können sich weniger kapitalkräftige Internethändler in dieser Preisschlacht kaum behaupten“, heißt es in der mydealz-Studie, die der „Welt“ exklusiv vorliegt.
Der Lebensmittelverkauf als umsatzstärkster Zweig des deutschen Einzelhandels – ein Geschäft mit 176 Milliarden Euro Jahresvolumen – steht damit vor dem lange erwarteten Umbruch. „Amazon Fresh wird wie ein Tornado in die Branche einziehen“, hatte der scheidende Rewe-Chef Alain Caparros kürzlich in der „Welt am Sonntag“ prophezeit. Nicht nur die großen Platzhirsche in Deutschland, sondern auch Nischenanbieter der Online-Szene müssen sich auf gravierende Änderungen gefasst machen – und vor allem die Kunden.
Zwar hält sich der E-Commerce-Gigant noch bedeckt, wenn es um die Ausweitung des Geschäfts geht. Doch gilt es als ausgemacht, dass München als nächstes auf der Liste der Zielmärkte steht. Ein Kühllogistikzentrum am Stadtrand ist bereits fertig. Andere Zentren in der Nähe bestehender Lagerstandorte dürften folgen. Bisher kaufen die Deutschen fast ausschließlich in den Filialen von Supermarktketten und Discountern ein.
Der Online-Anteil, der in manchen Warengruppen wie bei Büchern mehr als die Hälfte ausmacht, dümpelt bei Lebensmitteln um ein Prozent. Doch das Potenzial ist wegen des großen Gewichts der Lebensmittelausgaben gewaltig. Würden die Deutschen auch nur zehn Prozent ihrer Nahrungsmittel online bestellen, entspräche dies annähernd 40 Prozent des gesamten E-Commerce-Marktes in sämtlichen anderen Handelsbereichen.
Dumpingpreise bei Leuchtturmartikeln
Amazon setzt offenbar darauf, diesen Multimilliardenmarkt abzuräumen – und konzentriert sich deshalb mit seinen Billigangeboten auf besonders wettbewerbsintensive Warengruppen und einige Einzel-Artikel mit hohem Aufmerksamkeitswerten bei den Konsumenten. So fanden die Tester von mydealz an den ersten beiden Geschäftstagen von Amazon Fresh Leuchtturmartikel wie die Dose Bacardi-Cola mit 2,49 Euro statt durchschnittlich 6,99 Euro oder die „Maggi 5-Minuten-Terrine Gulaschtopf“ zu 69 Cent (statt 99 Cent im Schnitt) zu Dumpingpreisen.
Gleichzeitig waren andere Artikel vergleichsweise teuer. Sechs Halbliter-Dosen „Sheppy’s Craft Cider Oakwood Blend“ beispielsweise kosteten bei Amazon 20,31 Euro, beim Online-Shop Drinks of the World nur 19,14 Euro. Für sieben Dosen „Königsberger Klopse“ von Erasco waren bei Amazon 25,34 Euro fällig, bei lebensmittel.de lediglich 19,53 Euro.
Vom Gebot des Preisvergleichs befreit Amazon die Konsumenten auch bei gängigeren Produkten also keineswegs. Beispiel Wurst und Käse: Amazon lässt sich teils exklusive Angebote teuer bezahlen. Die Preise dafür lagen um 7,1 Prozent bzw. gut 17 Prozent über dem Marktdurchschnitt. Am deutlichsten sind die Ausreißer laut mydealz bei Bio-Ware, die im Schnitt ein Fünftel teurer ist als bei der Konkurrenz. Auch bei frischem Obst zahlen die Amazon-Kunden nach der Studie kräftig drauf.
Ohnehin spiegeln die Preise der einzelnen Produkte nur einen Teil der Gesamtkosten. Amazon-Kunden müssen sich mit einer Art Abo binden – was zu permanenten Kosten führt. Beliefert werden mit frischen Lebensmitteln ohnehin vorerst nur Prime-Kunden. Für die Mitgliedschaft verlangt man eine pauschale Jahresgebühr von 69 Euro. Dazu kommen 9,99 Euro zusätzliche Service-Gebühr pro Monat. Bleibt der Bestellwert unter 40 Euro, langt Amazon mit weiteren 5,99 Zustellkosten zu.
Amazon will noch mehr über den Verbraucher lernen
Wollen Kunden das günstigste Paket aus Einzelpreisen, Pauschalgebühren und Zustellkonditionen im Markt ermitteln, kommen sie um eine wilde Rechnerei nicht herum. So schwanken die Mindestbestellwerte für kostenfreie Lieferungen stark. Bei allyouneedfresh.de und lebensmittel.de liegen sie mit 40 Euro auf Amazon-Niveau, Basic verlangt 55 Euro, Edeka und freshfoods.de 75 Euro. Auch die Liefergebühren unterscheiden sich deutlich. Bei Rewe ist die erste Lieferung für Neukunden kostenlos, danach wird je nach Lieferzeit und Warenkorbwert eine Liefergebühr zwischen null und 5,90 Euro fällig, Bringmeister verlangt sechs Euro. Der Marktdurchschnitt liegt bei 3,99 Euro.
Mit der Höhe seiner Mitglieds- und Pauschalgebühren steht Amazon weitgehend allein da.
Fazit der mydealz-Studie: „Amazon Fresh lohnt sich nur für Wiederholungstäter.“ Genau darauf kommt es dem US-Konzern an, mutmaßt die Konkurrenz. Anders als Rewe, Edeka, Lidl oder Aldi wolle der US-Konzern mit Lebensmitteln nicht in erster Linie Geld verdienen, sondern Kundendaten sammeln, sagte Caparros.
Wie ernst Amazon tatsächlich den Einstieg in den umkämpften deutschen Markt nimmt, zeigen weitere Fakten. Das Startangebot umfasst 85.000 Artikel, darunter nach eignen Angaben 6000 Bioprodukte und mehrere Hundert Artikel von zwei Dutzend Berliner Feinkost-Partnern wie Lindner Esskultur oder Rausch-Schokolade, die sich eigentlich aus dem Lebensmitteleinzelhandel zurückgezogen hatten.
Möglichst genaue Kenntnisse über die Konsumgewohnheiten bei Nahrungs- und Genussmitteln der Kunden gelten unter Marktforschern als ideales Vehikel, um Kaufkraft, Lebensgewohnheiten und Vorlieben der Konsumenten auch in anderen Bereichen zu ermitteln und so passgenaue Angebote machen zu können. Tatsächlich schauen sich Amazon-Prime-Kunden nach Studien nur in Ausnahmefällen bei anderen Online-Anbietern nach besseren Preisen um.

[uncommonsense]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.927.818 von philojoephus am 12.05.17 10:46:07

Interessanter Vergleich, aber ich möchte auf einen methodischen Fehler hinweisen: Du bist zu Aldi gegangen und hast Dich in Deinem Einkaufsverhalten bestimmt teilweise von Sonderangeboten leiten lassen. Amazon hatte zur selben Zeit andere Sonderangebote. Dadurch war zu erwarten, dass der Aldi Warenkorb bei Amazon teurer sein würde. Wäre man umgekehrt vorgegangen und hätte bei Amazon eingekauft (und sich dabei von Sonderangeboten leiten lassen) und hätte versucht, diesen Warenkorb bei Aldi nachzubilden, wäre das Ergebnis möglicherweise umgekehrt ausgefallen.
Die Fixkosten von Prime bzw. Fresh würde ich eher nicht rechnen, denn ich rechne ja auch nicht die Fahrzeugabnutzung oder die Fahrkarte, um zu Aldi zu kommen (und wenn ich das rechen würde, würde ich vermutlich auf mehr als 120 EUR pro Jahr kommen). In den USA sind bereits über 50% der Haushalte Prime Kunden, so dass die Prime Komponente bei der Entscheidung oft nicht mehr berücksichtigt wird.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.928.229 von uncommonsense am 12.05.17 11:23:32

Lieber uncommonsense,

es freut mich, dass Du mitliest. Da können wir alle von profitieren.

>> Du bist zu Aldi gegangen und hast Dich in Deinem Einkaufsverhalten bestimmt teilweise von
>> Sonderangeboten leiten lassen.
Genau das habe ich nicht gemacht. Deshalb ist der Warenkorb auch so kurz ausgefallen. Denn ich habe gerade die Dinge aufgelistet, die ich immer kaufe und wo ich über einen längeren Zeitraum die Preise anhand meiner Kassenbons vergleichen konnte. Die Preise für diese Produkte sind bei Aldi (abgesehen für Obst und Gemüse) ziemlich stabil. Einzige Ausnahme könnte die Kerrygold gewesen sein. Die war neu bei Aldi. Keine Ahnung ob das ein Sonderangebot war. Aldi hat in letzter Zeit regelmäßig verschiedende Markenprodukt für kurze Zeit im Sortiment. Aber die Kerrygold war bei Aldi eh teurer als bei Amazon.
Übrigens, soweit ich weiß, macht Aldi keine Sonderangebote für seine Eigenmarken und Obst sowie Gemüse. Die Kosten halt immer, was sie kosten (selbst dann, wenn sie im Prospekt hervorgehoben sind).

>> Die Fixkosten von Prime bzw. Fresh würde ich eher nicht rechnen, denn ich rechne ja auch
>> nicht die Fahrzeugabnutzung oder die Fahrkarte, um zu Aldi zu kommen (und wenn ich das
>> rechnen würde, würde ich vermutlich auf mehr als 120 EUR pro Jahr kommen).
Sicher ein valides Argument. Aber ich glaube, dass dieser Aufpreis viele echte Kunden tatsächlich abschreckt. Denn es ist ja erstmal zusätzliches Geld, dass ich bezahlten muss. Das Auto und die Jahreskarte ist ja schon bezahlt. Ganz davon abgesehen, dass die allermeisten Menschen, die in Städten wohnen einen Lebensmittelmarkt in fußläufiger Umgebung haben.

>> In den USA sind bereits über 50% der Haushalte Prime Kunden, so dass die Prime Komponente bei
>> der Entscheidung oft nicht mehr berücksichtigt wird.
Aber auch das hat die Verbreitung von Amazon Fresh nicht gerade beflügelt. 9 Jahre nach dem Start ist Amazon Fresh gerade mal in 11 US-Städten vertreten. Und von der Lieferung auf dem Land sind sie da noch ganz weit entfernt. Allerdings kann man die Märkte sicherlich nicht vergleich, da bei uns die Einwohnerdichte sehr viel höher ist. Und die Ausstattung mit Lebensmittelmärkten dort eine andere ist, als bei uns.

Hier noch ein paar Infos zur Entwicklung von Amazon Fresh in den USA:

„In den USA startete Amazon mit ersten Tests für die Lieferung von Lebensmitteln bereits im Jahr 2007. Heute gehören die grünen Trucks von Amazon Fresh in zahlreichen Großstadtregionen wie Seattle, New York oder San Francisco schon zum Stadtbild. Je nach Region bekommt man die bestellten Produkte innerhalb von einer Stunde nach Hause geliefert. Doch die Kosten sind für die Kunden nicht gerade gering. Verlangt wird eine Jahresgebühr von 299 Dollar. Dafür sind dann Lieferungen ab 50 Dollar kostenlos. Außerdem ist man dann automatisch Amazon-Prime-Mitglied und hat zusätzliche Vorteile“ (Quelle: Handelsblatt print: Nr. 032 vom 16.02.2016 Seite 017 Florian Kolf)


History and business model
AmazonFresh has rolled out its services gradually, targeting specific parts of various metropolitan areas and partnering with local speciality stores for delivery of local items.

Reale Entwicklung in den USA                                   Entwicklung in Deutschland?

August 2007 - Mercer Island, Washington (near Seattle)                2017 Berlin

2008 - Seattle area, including Kirkland and Bellevue                  2018 München

June 2013 - Los Angeles                                               2019 Köln                               

December, 2013 - San Francisco                                        2019 Düsseldorf

July 2014 - San Diego                                                 2020 Duisburg

October 2014 - New York City                                          2021 Frankfurt/Main

November 18, 2014 - Center City Philadelphia                          2021 Hamburg

March 2015 - Baltimore, Maryland; Sacramento, California              2022 Essen/Dortmund/Bonn

June, 2016 - Central and eastern London, Boston                       2023 Stuttgart

October, 2016 - Dallas, TX, Chicago, IL                               2024 Bremen/Leipzig

-> 9 Jahre nach dem Start 11 US Städte                               -> 7 Jahre nach dem Start 13 Städte

Quelle für die Entwicklung in den USA https://en.wikipedia.org/wiki/AmazonFresh; die mögliche Entwicklung in Deutschland habe ich mir ausgedacht; ich habe den Zeitraum verkürzt, weil die Finanzkrise 2008/2009 scheinbar einen bremsenden Einfluss auf die Entwicklung in den USA hatte. Für München gibt es schon Gerüchte. Die anderen Städte habe ich genommen, weil es die größten sind. Dazu kommt, dass Köln, Düsseldorf, Duisburg, Essen, Dortmund, Bonn einen ähnlichen Ballungsraum bilden, wie San Franzisco und Sacramento bzw. LA und San Diego.

Die rechte Seite der Tabelle ist einfach mal von mir gesponnen. Aber sie zeigt, dass wir selbst bei schnellerer Entwicklung als in den USA nicht mal in 7 Jahren darüber nachdenken müssen, ob Amazon ein Problem für das Geschäftsmodell der DeFaMa ist.

MfG JE

[uncommonsense]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.928.892 von philojoephus am 12.05.17 12:32:51

OK, dann liegt kein methodischer Fehler vor. Aldi Suisse hat gerade bei Obst und Gemüsse sehr viele Sonderaktionen mit 50% Rabatt und oft kommt dann noch ein -30% oder minus 50% Sticker oben drauf wenn die Ware nicht mehr ganz frisch ist.
Als Hauptkonkurrenz sehe ich aber derzeit ohnehin nicht Aldi, sondern die Vollsortimenter und dort wird man preislich etwa vergleichbar sein. Amazon hat ja sowieso kein Interesse zum jetzigen Zeitpunkt von Orders überrannt zu werden und dann evtl. nicht lieferfähig zu sein. Die zeitliche Abfolge würde ich schneller als in den USA sehen, da Amazon in den ersten Jahren die Logitistikprozesse und -infrastruktur entwickeln musste und nun, da es einigermassen stabil ist, schneller vorgehen kann. Zudem ist man heute viel besser mit Kapital und Liquidität ausgestattet, denn ich bin mir ziemlich sicher, dass Amazon Fresh einige Jahre lang Anlaufverluste haben wird, bis eine kritische Masse erreicht ist. Über die Zeit würde ich erwarten, dass das Sortiment erweitert und dem Kundenbedürfnis besser angepasst wird und die Preise gesenkt werden, je nachdem wieviel Appetit sie auf Wachstum haben.

Die Besiedlungsdichte ist eher in den USA geringer (viele Einfamilienhäuser, selbst in Grossstädten). Ausserdem hat in den USA jeder ein Auto und Benzin ist billig und Supermärkte haben lange Öffnungszeiten. Insofern könnte das Konzept in Deutschland relativ gut funktionieren. Von den Kosten her sollte es langfristig unterhalb von stationären Supermärkten liegen, denn der Betrieb eines Supermarkts ist teuer und es wird viel Ware beschädigt oder verdirbt. In grossen Logistikcentern kann man den Warenbestand besser planen und hat Vorteile bei Personal-, Energie- und Mietkosten. Die Lieferkosten kommen natürlich oben drauf und hier ist entscheidend, welche Durchdringung erreicht wird. Buffett hat mal im Zusammenhang mit Zeitungen die Frage gestellt, ob man Zeitungen drucken würde, wenn jetzt der Druck erfunden würde und Onlinezeitungen die etablierte Form des Medienkonsums wären. Die Antwort war natürlich nein. Ähnlich würde ich argumentieren, dass wenn Onlinebestellungen und Lieferungen den dominanenten Marktanteil hätten, die Eröffnung von Supermärkten ziemlich abwegig erscheinen würde und kostenmässig nicht mithalten könnten.

Man muss auch die Dynamik der Entwicklung verstehen. Die Heimlieferung wird durch neue Techniken wesentlich effizienter. Es wird schon bald selbstfahrende elektrische Lieferdrohnen geben, man braucht also keinen Paketboten mehr und kann die Lieferung wesentlich beschleunigen, weil nicht mehr 200 Pakete in einem Fahrzeug einmal am Tag transportiert werden, sondern 10 Pakete in 20 kleinen unbemannten Fahrzeugen, die rund um die Uhr kontinuierlich ausliefern. Auch AI wird bei der Planung des Warenbestands und der Vorhersage des Orderverhaltens der Kunden dazu eingesetzt werden können, denn Wettbewerbsvorteil von Logistikcentern ggü. Supermärkten zu vergrössern.

Ich würde aber auch denken, dass es noch viele Jahre dauern wird, bis Amazon Fresh in die ostdeutsche Provinz vorgedrungen ist. Kurzfrisitig eher relevant sind Marktanteilsverschiebungen bei non-food: Körperpflege, Reinigungsprodukte, usw., die in Supermärkten eine überdurchschnittliche Deckungsmarge erwirtschaften. Wenn selektiv das non-food Geschäft schrumpft, müssen die Preise bei Lebensmitteln steigen. Das bereitet dann langfristig den Weg für Amazon Fresh in die Fläche zu gehen.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.928.229 von uncommonsense am 12.05.17 11:23:32

>> hätte bei Amazon eingekauft (und sich dabei von Sonderangeboten leiten lassen)
Ich vergaß noch zu erwähnen. Direkte Sonderangebote, so wie man sie von den Prospekten der Lebensmitteleinzelhändler kennt, konnte ich auf der Amazon Fresh Seite nicht finden. Es gibt zwar ganz, ganz unten links auf der Webseite als letzten Punkt "Preiswert einkaufen". Aber dahinter verstecken sich keine Sonderangebote, sondern hauptsächlich die Eigenmarken von tegut.
Ich habe die Amazon Seite nicht professionell analysiert. Aber eine schnelle Möglichkeit sich die Sonderangebote (der Woche) von Amazon Fresh anzusehen, konnte ich nicht finden.
Ich habe mir aber einige Markenprodukte angesehen, die ich regelmäßig kaufe. Bis auf Lätta Original, die es für 99 Cent gab, war keines der Markenprodukte so günstig, wie bei meinen Vollsortimenter, wenn sie da im Angebot sind.
Beispiel:
Lätta für 99 Cent bekommt man beim Vollsortimenter nur im Angebot so günstig; aus meiner Sicht ist das ein echter Sonderpreis.
Kerrygold Butter kostet beim Vollsortimenter im Angebot 1,29 € (bei Amzon 1,79 €)
Jacobs Krönung kostet beim Vollsortimenter im Angebot derzeit so um die 3,75 € (Amazon 5,39 €)

Wie gesagt: Mein Eindruck war, dass Amazon Fresh mit seinen Preisen für Markenprodukten durchaus mit den regulären Preisen im Einzelhandel mithalten kann. Gut möglich, dass sie derzeit teilweise auch darunter liegen. Einen besseren Grund den Service auszuprobieren, kann man dem Kunden ja gar nicht geben. Und Amazon ist dafür bekannt, einen Markt, den sie besetzen wollen, mit Dumpingpreisen aufzurollen. Aber Amazon Fresh fehlen die Discountprodukte und scheinbar auch die Sonderangebote.

Man muss eh mal abwarten wie sich das im Wettbewerb einspielt.

LG JE

[Aktienangler]

So langsam eilt der DEFAMA-Kurs der Unternehmensentwicklung davon. Bin gespannt, wann die 4 Mio Cash in weitere Immobilien investiert werden.

[opa5411]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.968.882 von Aktienangler am 18.05.17 09:48:07

ich bin raus

[gate4share]

Wie bereits erwähnt, ist das deutsche Lebensmittelmarkt, wie vielleicht grundsätzlcih der Einzelhandel in Deutschland anderes als in vielen anderen Ländern.

Es kommt dem Deutschen grundsätzlich auf den Cent an. Und auch richtig, diese Eigenmarken, die ja im Schnitt sehr günstig sind, haben bei diesen Waren jeweils sicher einen Marktanteil von über 50 %! Und nur mit Billigmarken lässt sich wohl eine Belieferung nicht kostenmässig rentabel führen.

Also amazon fresh würde in vielen anderen Ländern, evtl Frankreich Italien, GB etc, oder die Schweiz mehr Erfolg haben als in Deutschland.

Warum nehmen die denn so eine feste Gebühr von 69 Euro? Das schreickt in der Tat viele normale Verbraucher ab.

Also ich glaube, dass cih mindestens in den nächsten 5 Jahren fast nichts ändern wird, und auch noch in 10 Jahren der OnlineMarktanteil unter 10 % liegt.
Das könnte dann durchaus leichten Einfluss auf die Mieten haben, bei Neuabschlüssen dann.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.918.704 von Flat Eric am 11.05.17 11:59:55

Zitat von Flat Eric: @ gate4share, ich denke, die gewinne und auch der nav werden in 5 oder 6 jahren DEUTLICH höher liegen als jetzt. herr schrade hatte in einem interview von vor ein paar monaten gesagt, dass er 5 jahre später einen immobilienbestand in einer größenordnung von 150 - 200 mio euro erwartet. kannst ja selber mal ein paar rechenbeispiele starten...

bei immobilienzukäufen in einer größenordnung von 20 mio euro pro jahr, also 5 - 8 objekten, erwarte ich einen jährlichen eps-anstieg von 0,13 euro und eine dividendenerhöhung von 0,10 euro. dazu noch einen anstieg des nav (+ ausgeschüttete dividende) von 2 euro pro jahr.

für 2017 wären das also folgende werte: nav zum 31.12. bei etwa 7,00 euro, eps 0,40 euro und eine dividende für dieses jahr in höhe von 0,30 euro.

herr schrade schreibt, dass das jetzt erst der anfang einer langfristigen entwicklung ist. das sehe ich genauso...

Ja da sind wir einer Meinung. Ridhtig ist wohl, das diese Gesellschaft noch wächst und somit auch mehr Mieten generiert und auch damit mehr Gewinn.
Allerdings und darauf bezog ich mich, die aktuellen Immobiolien werden in 5 oder 6 Jahren ehr billiger als viel teurer ewrden. Es gibt da eben oft keinen langfristeigen Mietvertrag und da isst eben ein Riisiko.
Wenn man aber zur 9 fachen Mieten gekauft hat, ist es nicht so schlimm, wenn man nach 5 Jarhen mit 11 % Rendite dann evtl mit 5 % auskommen muss. Nur eben wird dann bei den aktuellen Objekten die Mitete ehr sinken und auch der Wert nicht höher sein.

[batters1996]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.979.904 von gate4share am 19.05.17 14:51:00

Da ihren sie sich mein guter..indem BRD mehr Flüchtlinge aufnimmt, werden due mieten steigen und
punkt 2.. wird vin denen jeiber bei Amszon fresh sein essen bestellen

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.979.904 von gate4share am 19.05.17 14:51:00

@ gate4share: ich gehe an die erwartungen für die zukunft nicht so pessimistisch ran. der defama werden laufend fachmarktzentren angeboten. für die umsetzung der strategie werden jährlich lediglich 5 – 8 objekte benötigt. sie können sich daher in aller ruhe die rosinen rauspicken. dabei sind sie sehr wählerisch, was die kriterien angeht (größe, mietermix, rendite, demographisches umfeld…). in vielen fällen haben die fachmarktzentren in ihrem einzugsbereich sogar eine monopolstellung. hier sehe ich auch wenig gefahr durch den onlinehandel.

ein verkäufer, der möglicherweise sein objekt schon seit jahren erfolglos anbietet, wird kein geld mehr reinstecken. anders ist das bei der defama, die ja ihre beteiligungen langfristig sehen. hier wird auch auf die mieterwünsche eingegangen und in die objekte investiert. bei dem einen oder anderen standort sind ja sogar noch ausbaureserven vorhanden. ich sehe hier also auf absehbare zeit weder probleme bei der laufzeitverlängerung der verträge noch bei der miethöhe (bei der du ja eine reduzierung um 50% für möglich hältst).

verglichen mit der börsennotierten konkurrenz hat die defama zudem einige sensationelle kennzahlen wie zum beispiel der ffo, die niedrige leerstandsquote und die marge. Der kurs ist natürlich dem nav in letzter zeit deutlich vorausgeeilt. da kann auch mal ein rücksetzer kommen. langfristig wird sich nav und damit auch der kurs aber weiter positiv entwickeln (meine meinung zur den entwicklungen des nav und der dividende ist ja hinlänglich bekannt).

das liegt auch an der offenen und geschickten pr (inkl. teilnahme an kapitalmarkt- und immobilienkonferenzen). prinzipiell wird es also immer einen nachfrageüberhang für die aktien geben. zudem werden bei den jährlichen kapitalerhöhungen immer weniger neue aktien ausgegeben werden müssen.

letztendlich kann man dran glauben oder auch nicht. das muss jeder für sich selber wissen. ich sehe mein engagement hier langfristig und halte die defama für einen der interessantesten werte überhaupt!

[TheGame90]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.968.882 von Aktienangler am 18.05.17 09:48:07

Habe mich heute auch verabschiedet. Die Kursentwicklung der letzten Tage hat in meinen Augen zu viel der zukünftigen Entwicklung vorweggenommen. Eigentlich war DEFAMA als langfristige Position in meinem Depot gedacht. Mit Kursen von knapp 9€ hatte ich aber erst in 1-2 Jahren gerechnet.
So freue ich mich über den schönen Gewinn und warte ob sich nochmal eine günstige Kaufgelegenheit ergibt. Vom Geschäftsmodell bin ich weiterhin überzeugt.

[gate4share]

Die Sensationellen Kennzahlen resultieren aus dem Kauf zur 9 fachen Miete.

Die anderen haben alle viel mehr bezahlt und hatten bei Ankauf auch Mietverträge, mit Bonitätsstarken Mietern von meist 15 Jahre, einige auch 20 und 10Jahre.
Auch die Qualität der Immobilien ist in der Regel besser, da auch oft neuer. Im Schnitt kauft ja Defama dann, wenn der Mietvertrag schon viele Jahre aktiv ist, bzw. wo scon der zweite Mieter schon die hälfte der Mietzeit rum hat.

Klar es mag Gegenden geben, wo es sonst keine Miitbewerber gibt. Lebensmittelkonzerne zahlen teilweise 12, 13 , bis zu 18 Euro pro qm. Dieses aber nur für Läden die genauso gebaut wiurden, wie sie wollten und in genau der Grösse.
Wenn der Vertrag abläuft, werden sie etwas ähnliches suchen, was den neuen Answprüchen gerecht iwird.
man wird solche grossen gewerblichen Objekte auch noch vermieten können, doch da ist de rMarktpreis ehr bei der Hälfte, also um 6, 7 Euro....einige wurden auch schon für unter 4 Euro angeboten und konnten nicht vermietet werden.

Es ist ja schön und gut, wenn DeFama heute gute Gewinne macht, jedoch ist das nicht bei allen Objekten so, wie es jetzt läuft, da werden mit Sicherheit einige Objekte im Bestand seinm, wo man in 5 oder 5 jahren weniger als die Hälfte der Mieten bekommt.....und man wird auch mal mittelfristig Leerstände hinnhemn müssen.

[immocash]

http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/unternehmen/online-hae…

https://www.gruenderszene.de/allgemein/amazon-fresh-wachstum…

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.156.412 von immocash am 17.06.17 10:35:32

Die Tatsache, dass Amazon Fresh Whole Foods und damit stationäre Märkte in den USA übernommen hat und sich das 14 Mrd Dollar kosten lässt (auch Amazon selbst eröffnet neuerdings stationäre Buchläden) zeigt, dass es in der Zukunft darauf ankommt, dem Kunden alle möglichen Channels (= online + offline) anzubieten, um erfolgreich zu sein. Der Online-Händler kauft sich im stationären Handel ein - warum? Weil da auch in den nächsten 10, 20, 30 Jahren der Löwenanteil an Lebensmitteln umgesetzt wird. Entsprechend werden Fachmarktzentren auch weiterhin gebraucht und DEFAMA wird seinen Weg gehen.

War/ist heute jemand auf der HV?

Ich bleibe langfristig dabei (auch mangels günstigerer Investmentalternativen) und sollte der Dividendenabschlag in den nächsten Wochen zu heftig ausfallen, werde ich aufstocken.

[immocash]

http://www.manager-magazin.de/finanzen/artikel/immobilien-in…

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.200.163 von immocash am 25.06.17 11:01:20

für jemand der keine aktien der defama hat und auch niemals besitzen wird, verwendest du aber viel zeit, um gegen die ag zu wettern. gibt es da wirklich nichts, womit du deine zeit besser verwenden kannst???

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.200.163 von immocash am 25.06.17 11:01:20

Zitat von immocash: http://www.manager-magazin.de/finanzen/artikel/immobilien-in…

Völliger plakativer Blödsinn im Manager Magazin, unterschrieben von vermeintlichen Experten.

Ich nehme einfach mal dieses Beispiel - Zitat:

"In der Weise, wie E-Commerce negativ auf die Performance von Einzelhändlern wirkt, so positiv sind die Auswirkungen auf die Logistik mit neuen Standort- und Flächenanforderungen", sagt zudem Helge Scheunemann, der das Research von JLL in Deutschland leitet."

Dazu gebe ich zu bedenken:

1. Warum sollen traditionelle Einzelhändler nicht auch E-Commerce können, wenn E-Commerce = Amazon neuerdings auch in "stationär" macht?

2. REWEonline gibt es bereits in 75 deutschen Städten, Amazon Fresh nur in Berlin (und demnächst München). REWEonline macht in Deutschland einen viel größeren Online-Umsatz mit frischen Lebensmitteln als Amazon/Amazon Fresh und hat seine Logistik längst geregelt. Genauso wie alle anderen großen deutschen und weltweiten Einzelhändler, die den Online-Marktplatz sicher nicht kampflos hergeben.

3. Amazon kaufte zuletzt Whole Foods für 14 Mrd und wird einfach die existierende Logistik von Whole Foods nutzen.


Alle drei Punkte widerlegen das obige Zitat und deuten eher darauf hin, dass die gestiegenen Investitionen in Logistik - und Lagerimmobilien eventuell nur ein kurzzeitiger Ausreißer sind und vermutlich eher auf "Spekulationen" als einer völligen Marktneuordnung beruhen. Nach dem Kauf von Whole Foods muss man auch die Verhältnisse bei Amazon Fresh zurechtrücken: Auf einmal ist der Online-Handel auch bei Amazon Fresh der weitaus kleinere Teil (gerade einmal 10 Mio USD im ersten Quartal 2017!! http://www.supermarketnews.com/online-retail/amazon-fresh-sa…) und die Firma nur einer von vielen Lebensmitteleinzelhändlern. Kein Grund zur Aufregung.

Beispiel Großbritannien (wo ich zur Zeit lebe): Der Lebensmitteleinzelhandel wird zu 70% durch die großen Ketten Tesco, Sainsbury's, ASDA (Walmart-Tochter) und Morrisons beherrscht. Leider wird in diesem Artikel hier (http://www.wiwo.de/unternehmen/handel/amazon-fresh-inszenier…) zwar darauf eingegangen, aber nicht erwähnt, dass man bei allen Vieren auch online shoppen kann und auch der online Markt in UK längst aufgeteilt ist - keine Chance für Amazon fresh - die kommen hier viel zu spät. Ich gehe übrigens regelmäßig bei 3 der Ketten in den Store und bestelle genauso oft online. Ich schließe mal von mir auf die Mehrheit der Kunden: je nach Situation entscheidet man sich für das eine oder andere (online oder Laden), legt sich aber nicht fest. Deshalb muss Amazon fresh auch in stationären Handel investieren - aber da zu bestehen, wird angesichts der Macht der bestehenden Händler und Discounter vor allem in Deutschland ganz schwer!

[Flat Eric]

so schlecht scheint die hv wohl nicht gelaufen zu sein. der dividendenabschlag ist schon aufgeholt UND es gibt ein plus von 0,30 euro auf aktuell 9,40 euro. in der spitze sind schon 9,85 euro bezahlt worden. wenn man nur den jetzigen stand der dinge anschaut, finde ich das schon recht sportlich. aber bekanntermaßen wird ja die zukunft gehandelt...

[Aktienangler]

Wer bzgl. DEFAMA Angst vor dem Online-Handel hat, sollte sich mal die HV-Präsentation des Vorstandes ansehen:
http://defama.de/wp-content/uploads/2017/06/HV-2017-Präsenta…

DEFAMA operiert in einer Nische, die vom Online-Handel kaum betroffen ist.

Seite 6 bringt das auf den Punkt:
Konzentration auf typische Nahversorgungszentren > Keine Probleme durch vermehrten Online-Handel

Das basiert auch darauf, dass es in kleinen Städten/eher ländlichen Regionen - zu mindest was frische Lebensmittel angeht - auf absehbare Zeit keinen Online-Handel geben wird.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.205.291 von Aktienangler am 26.06.17 12:34:35

Hallo zusammen,

wer in solch einem Center war und sich die Kunden dort ansieht, der weiß, dass es Jahrzehnte dauern wird, bis der Online-Handel dort ein Thema sein könnte. Keine gehetzten, alles optimierenden Juppies oder so. Also: Es bleibt ein Zeitrahmen > 25 Jahre. Dann kauf auch vielleicht ich meine Lebensmittel online :-(

Diese Woche sehen wir vielleicht schon die 10 Euronen. Bin gespannt auf die kommenden Analysten-Meinungen.

Hoffe auf viele weiterhin vernünftige, sachkundige und gewinnbringende Zukäufe von Hr. Schrade und dessen Team (noch in 2017?). Weiter so!

Gruß an alle,

OldGold

[Flat Eric]

bei gsc research gibt es einen interessanten und ausführlichen bericht über die diesjährige hv. vermutlich wird der auch bald auf der defama homepage eingestellt. sieht alles soweit gut aus.

[Aktienangler]

Ich habe heute nun doch die Hälfte meiner Position abgegeben. Inklusive Dividende zu einem Kurs mit einer 10 vor dem Komma. Die andere Hälfte werde ich langfristig halten und mich nächstes Jahr über eine gesteigerte Dividende freuen.

Bei Rückschlägen stehe ich natürlich bereit, um wieder aufzustocken. Irgendwann wird es an den Märkten auch mal wieder in die andere Richtung gehen. Momentan halte ich die DEFAMA-Aktie für fair bewertet. Solange hier keine weiteren Zukäufe im Portfolio erfolgen, dürfte das weitere Kurspotential begrenzt sein.

Der Vorstand sollte das aktuelle Niveau für eine KE nutzen. Auch wenn man das Kapital kurzfristig nicht benötigt.

[Flat Eric]

DEFAMA kauft Nahversorgungszentren im Harz

• Nahversorgungszentren mit Wohnanteil in Sangerhausen und Harzgerode

• 7.200 qm vermietbare Fläche; Nettokaltmiete von rund 420 T€

• Annualisierte Jahresnettokaltmiete der DEFAMA steigt auf gut 5,8 Mio. €

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat Kaufverträge über zwei Nahversorgungszentren mit Wohnanteil geschlossen. Die Transaktion wird als sogenannter Share-Deal abgewickelt, wobei DEFAMA jeweils 94% der Objektgesellschaften erwirbt. Der Kaufpreis beläuft sich auf insgesamt 3,75 Mio. €. Die jährlichen Nettomieterträge werden nach Vollvermietung bei rund 420 T€ liegen.

Die Nutzfläche der zwei Objekte beträgt insgesamt gut 7.200 qm, davon knapp ein Drittel Wohnen. Wichtigste Mieter der Objekte in Sangerhausen und Harzgerode sind EDEKA, TEDi und NKD. Daneben sind in den Objekten weitere kleinere Mieter wie Bäcker, Fleischer, Lotto/Zeitschriften und Friseur vertreten. Beide Objekte sind voll bzw. nahezu vollvermietet und in ihrem jeweiligen Marktumfeld stark positioniert.

Mit Abschluss dieser Käufe steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA-Gruppe auf mehr als 5,8 Mio. €. Das Portfolio umfasst 20 Standorte mit rund 80.000 qm Nutzfläche, die zu 97% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Coop/Sky, Dänisches Bettenlager, Deichmann, Takko, Hammer und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO nun bei über 3 Mio. €, entsprechend 0,86 € je Aktie.

[gate4share]

Die Wohnungen hat auch nur zur 9fachen Jahresmiete bzw anteilig dann unter 600 Euro qm.

Die Vermietung von Wohnungen ist zwar etwas aufwendiger, aber dafür ist hier der dauerhafte Mieterfolg hier sicherer als bei gewerblichen Immobilien. Vielleicht könnte man den Wohnbereich auch abteilen und mit hohem Gewinn separat verkaufen- mehr wert als 9fache Miete oder unter 600 Euro qm ist Wohnungsfläche auf jeden Fall.

[Huusmeister]

Mal sehen ob in diesen Jahr noch weitere Käufe kommen werden.

Ich bin auf den Halbjahresbericht im August gespannt

[Flat Eric]

studienupdate von src auf der defama-hp: neue eps schätzungen für 2017 / 18 / 19 in höhe von 0,50 euro / 0,71 / 0,98. für die dividende sehen sie: 0,30 euro / 0,40 / 0,47. die erwartungen wurden nach oben gesetzt, weil die anzahl der neu auszugebenden aktien geringer ausfällt. aktuell sehen sie ein kursziel von 9,00 euro mit der empfehlung halten. die nächste ke erwarten sie mitte 2018.

das entspricht von den zahlen her auch in etwa meiner einschätzung. allerdings könnte sich der defama-vorstand generell auch etwas forscher zur dividende äußern, z.b. „wir planen eine kontinuierliche dividendenerhöhung, wenn es die ergebnisse zulassen. für die jahre 2017 rechnen wir mit 0,30 euro, für 2018 mit 0,40.“

jeder, der mal mit der defama zu tun bekommt, sollte gleich mitbekommen, dass es sich um einen wachstumswert und eine dividendenperle handelt. eine aufnahme in den statistikteil von börse online wäre auch nicht schlecht. da gibt es auch gesellschaften mit deutlich kleineren marktkapitalisierungen. ab und an könnte man sich auch dem nebenwerte-journal mal wieder präsentieren.

weitere erwartungen meinerseits: ich denke, die nächste ke wird eher anfang dezember 2017 stattfinden. das aktuelle kursniveau sollte ausgenutzt werden. sonst kann man sich die zeit- und kostenintensive teilnahme am eigenkapitalforum in frankfurt auch sparen. als korridor für den kurs sehe ich bis jahresende eine spanne zwischen 8 und 10 euro bei möglicherweise auch mal stärkeren schwankungen (generell sehe ich mögliche stärkere schwankungen am markt + marktenge bei defama). außerdem sollte noch das eine oder andere objekt in 2017 reingeholt werden (sind ja noch über 5 monate!). vielleicht gibt es in dieser hinsicht ja noch eine überraschung…

[immocash]

http://www.handelsblatt.com/unternehmen/logistik-spezial/leb…

http://www.handelsblatt.com/unternehmen/handel-konsumgueter/…

http://www.handelsblatt.com/unternehmen/logistik-spezial/leb…

Sechs bis acht Milliarden Euro könnten vom stationären Handel zu den Online-Lieferdiensten abwandern, habe die Studie ermittelt. Fehlen den durchschnittlichen Warenkörben nur ein bis drei Euro pro Kauf, heißt es in der Untersuchung, operieren viele Filialen nicht mehr positiv. Der Analyse zufolge könnten rund 15 Prozent der Supermärkte – 1.500 bis 1.700 in absoluten Zahlen – bald Verluste machen, wenn diese Prognose tatsächlich eintritt. Etwa 40.000 Arbeitsplätze stünden im stationären Handel damit auf der Kippe.

http://www.gruenderszene.de/allgemein/amazon-fresh-oliver-wy…

Wie Amazon Fresh die Lebensmittel-Händler überrollen wird Einblick. Während sich die deutschen Anbieter lieber um die Kaiser's-Filialen streiten, wartet Amazon Fresh nur darauf, das Onlinegeschäft mit Lebensmitteln an sich zu reißen. Amazon-Fresh Amazon Fresh gibt es zwar noch gar nicht in Deutschland. Dass sich die hiesigen Lebensmittelhändler trotzdem vor dem US-Riesen fürchten müssen, ist allerdings kein lauwarmes Geplänkel. Eine aktuelle Untersuchung, die Gründerszene vorliegt, zeigt, wie Amazon in den Markt prescht. Denn schon jetzt nimmt der Online-Händler den Berechnungen der Unternehmensberatung Oliver Wyman zufolge auf das Jahr hochgerechnet 40 bis 50 Millionen Euro an Umsatz weg – allein in München und lediglich über Prime Now, das sich eigentlich gar nicht auf Lebensmittel fokussiert. Das ist jedoch nur ein winziger Teil. Sechs bis acht Milliarden Euro könnten vom stationären Handel zu den Online-Lieferdiensten abwandern, habe die Studie ermittelt. Fehlen den durchschnittlichen Warenkörben nur ein bis drei Euro pro Kauf, heißt es in der Untersuchung, operieren viele Filialen nicht mehr positiv. Der Analyse zufolge könnten rund 15 Prozent der Supermärkte – 1.500 bis 1.700 in absoluten Zahlen – bald Verluste machen, wenn diese Prognose tatsächlich eintritt. Etwa 40.000 Arbeitsplätze stünden im stationären Handel damit auf der Kippe. Es zeigt sich derzeit also ein skurriles Bild im deutschen Lebensmittelgeschäft. Auf der einen Seite verhandeln Rewe und Edeka mit Tengelmann heftig um die einzelnen Filialen von Kaiser’s, weil bei geringen Margen jeder Kunde zählt. Auf der anderen Seite ist es längst kein Geheimnis mehr, wie online-affin die Kunden mittlerweile sind. Gerade zitiert das Handelsblatt eine Lidl-Umfrage, nach der mehr als die Hälfte der Kunden das Einkaufen im Internet zumindest einmal ausprobieren möchten. Vor diesem Hintergrund hilft es auch wenig, dass mittlerweile jede Supermarktkette, die etwas auf sich hält, einen eigenen Lieferdienst betreibt. Rund drei Dutzend gibt es davon in Deutschland. Vor Kurzem erst hatte das zur schwäbischen Schwarz-Gruppe gehörende Kaufland seinen eigenen Dienst in Berlin gestartet, nun wird dieser schon von der Hauptstadt nach Hamburg ausgeweitet. Das Angebot setzt, wie die meisten anderen auch, auf eine eigene Lieferflotte. Während das Online-Angebot von Kaufland dabei über eine komplett eigenständige Logistik verfügt, setzen andere stärker auf eine Verknüpfung zwischen Online-Geschäft und den Filialen vor Ort. Die können dann zum Beispiel – dem Vernehmen nach bald etwa bei Lidl – als schnelle Abholstelle für Online-Einkäufe genutzt werden. Aber auch hier ist Amazon bereits weiter. Eine eigene Logistik braucht zwar auch der US-Riese. Frische Lebensmittel brauchen anders als das sonstige Angebot schließlich Kühlung. Aber bei der besonders kritischen letzten Meile wird Amazon Fresh nicht auf eine eigene Lieferflotte angewiesen sein, wie die Oliver-Wyman-Untersuchung betont: Das Unternehmen packt die frischen Lebensmittel nicht in spezielle Kühl-Transporter, sondern in Kühltaschen, die wiederbenutzbar sind und die einfach jedem beliebigen Spediteur mitgegeben werden können. Die Kosten pro Zustellung durch Lastenfahrräder oder Kleinfahrzeuge lokaler Spediteure lägen zwar schätzungsweise zum Start noch bei rund vier Euro je Lieferung, so die Studie, könnten aber künftig auf etwas weniger als einen Euro sinken. Resultat: Deutlich günstigere Lieferkosten – beim geringmargigen Geschäft mit Lebensmitteln sei das ein kaum zu unterschätzender Wettbewerbsvorteil, finden die Studienbetreiber. Da zählt auch das oft vorgebrachte Argument wenig, die Filialen müssten die Investitionen ins Onlinegeschäft tragen. Denn Letzteres könnte bald schon fest in der Hand von Amazon sein.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.381.200 von Flat Eric am 23.07.17 22:21:54

Prognose angehoben

Zitat von Flat Eric: als korridor für den kurs sehe ich bis jahresende eine spanne zwischen 8 und 10 euro bei möglicherweise auch mal stärkeren schwankungen (generell sehe ich mögliche stärkere schwankungen am markt + marktenge bei defama). außerdem sollte noch das eine oder andere objekt in 2017 reingeholt werden (sind ja noch über 5 monate!). vielleicht gibt es in dieser hinsicht ja noch eine überraschung…

DEFAMA hat die Prognose aufgrund des bisherigen Jahresverlaufs und der neu aquirierten Objekte angehoben:
http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-steigert-ffo-e…

Mit weiteren Objektkäufen im Jahresverlauf erwarte ich am Jahresende einen zweistelligen Kurs. 10-12 € - in dem Bereich wäre man dann auf FFO-Basis wie die meisten Peers bewertet. Sollte es nochmal unter 9 € gehen, greife ich wieder zu.

[Huusmeister]

Gute News wundere mich keine Reaktion im Kurs...

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.402.304 von Aktienangler am 27.07.17 09:41:19

@aktienangler:

wenn ich mir den aktuellen kurs der defama anschaue, ist er meines erachtens der realität derzeit etwa 1 – 2 jahre davongelaufen. das gilt auch für diverse kennzahlen inkl. des ffo’s. bitte bei letzterem nicht vergessen, dass es sich um einen annualisierten wert handelt. ich finde es allerdings nicht schlimm, wenn die entwicklung der gesellschaft wie erwartet voranschreitet. und daran habe ich keinen zweifel. herr schrade wurde in einem interview mal gefragt, wo er die defama in 5 jahren sieht. das sieht schon sehr gut aus. allerdings erwarte ich dieses und nächstes jahr kurstechnisch keine wunder mehr, also eher die bereits erwähnte seitwärtsbewegung zwischen 8 und 10 euro. freuen würde ich mich über eine kontinuierliche weiterentwicklung des immobilienbestandes und der kennzahlen sowie die durchführung von kapitalerhöhungen bei einem ausgabekurs von mindestens 8 euro.

@huusmeister:

ich beziehe deine aussage mal auf meine situation. schon längere zeit erwarte ich ein eps für 2017 in höhe von 0,40 euro und eine dividende für das jahr von 0,30 euro. die ankündigung ist für mich also keine freudige überraschung, sondern lediglich eine bestätigung für meine erwartung. ich habe auch bereits die stückzahl, die ich gerne haben möchte, und das ist schon deutlich mehr als ich sonst in einen wert investieren würde. ich bin von dem unternehmen überzeugt, falle aber als käufer aus. das wird anderen möglicherweise auch so gehen. dazu kommt noch, dass die defama (noch) weitestgehend unbekannt ist und der kurs im 2. quartal deutlich zugelegt hatte mit den oben erwähnten konsequenzen.

[immocash]

https://www.gruenderszene.de/allgemein/lidl-amazon-fresh-dig…

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.440.375 von Flat Eric am 02.08.17 09:16:24

Zitat von Flat Eric: @aktienangler:

wenn ich mir den aktuellen kurs der defama anschaue, ist er meines erachtens der realität derzeit etwa 1 – 2 jahre davongelaufen. das gilt auch für diverse kennzahlen inkl. des ffo’s. bitte bei letzterem nicht vergessen, dass es sich um einen annualisierten wert handelt.

Ich hatte mir mal einige Konkurrenten angeschaut und die wurden am Jahresanfang 2017 mit FFO-Multiplen von 11-14 bewertet. Und natürlich sollte man für die Bewertung der Aktie die annualisierten FFO heranziehen, weil das ja das aktuelle Bestandsportfolio ist, welches man entsprechend auch wieder veräußern könnte. Der annualisierte FFO liegt bei DEFAMA aktuell bei 0,86 €. Multipliziert mit 11-14 ergibt das einen Wert von 9,46 bis 12,04 €. Die Aktie notiert da immer noch deutlich drunter. Die Mitte dieser Spanne ist mein Kursziel für's Jahresende: 10,75 €.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.447.716 von Aktienangler am 03.08.17 02:10:22

@aktienangler:

verstehe mich bitte nicht falsch, ich finde dein kursziel sehr sympathisch . langfristig gesehen erwarte ich noch einiges mehr. bei den angewandten kennzahlen habe ich beispielsweise auch auf den nav geschielt. normalerweise liegen laut eines branchenberichts die aktienkurse bei immobiliengesellschaften in der regel bei plus / minus 20 prozent vom nav (je nach börsenlage). auch aufgrund anderer kennzahlen wie kgv, kbv, dividendenrendite erwarte ich jetzt erstmal eine konsolidierungsphase mit seitwärtsbewegung.

mein wunsch nach einer ausweitung der berichterstattung bzw. öffentlichen wahrnehmung der gesellschaft ist offensichtlich erhört worden . in der heutigen ausgabe des nebenwerte-journals ist wieder ein positiver bericht über die defama.

[immocash]

https://www.gruenderszene.de/allgemein/e-commerce-chef-verla…

[Huusmeister]

Aktie X zu Defama

http://www.aktie-x.de/2017/08/ausgabe-252017-25-kurschance-b…

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.476.816 von immocash am 08.08.17 07:44:39

Zitat von immocash: https://www.gruenderszene.de/allgemein/e-commerce-chef-verla…

Hallo immocash. Es wäre schön, wenn du hier nicht andauernd nur Links ohne Kommentar reinstellst. Das hier ist keine Linksammlung, sondern ein Diskussionsforum.

Da du hier zuletzt vor allem Links zur Entwicklung bei Lidl in Bezug auf deren Onlinegeschäft eingestellt hast, versuche ich mal den Bogen zu DEFAMA zu schlagen.

Lidl hat seine Online-Bemühungen anscheinend eingestampft. Ich halte das für eine richtige Entscheidung, denn das Konzept eines Discounters funktioniert besser mit ganz normalen Stores, nicht online. Und Lidl ist nach wie vor sehr erfolgreich und in jeder noch so kleinen Stadt zu finden. Selbst hier in UK, wo Online-Lebensmittelhandel schon eine Selbstverständlichkeit ist, freut sich Lidl großer Beliebtheit und aktuell werden pro Monat 3-5 neue Stores in UK eröffnet! In Deutschland dürfte das Bild ähnlich aussehen. Wenn es Lidl gut geht und sogar wächst, dann wird es auch immer Bedarf an Fachmärkten mit entsprechenden Ladenflächen geben in die DEFAMA investiert. Auch in 10 Jahren werden über 80% des Lebensmittelhandels stationär abgewickelt werden. Dort wird verdient. "Online" bleibt bei Lebensmitteln in meinen Augen nur ein Zwangsservice im digitalen Zeitalter.

[Flat Eric]

DEFAMA kauft gegenüber A10-Center bei Berlin

• Nahversorgungszentrum in Wildau, direkt gegenüber dem A10-Center
• 1.450 qm vermietbare Fläche; Nettokaltmiete künftig bei knapp 200 T€
• Annualisierte Jahresnettokaltmiete der DEFAMA steigt auf über 6 Mio. €

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat einen Kaufvertrag über ein Nahversorgungszentren in Wildau bei Berlin geschlossen, das direkt gegenüber dem A10-Center liegt. Der Kaufpreis beläuft sich auf 1,8 Mio. €. Die jährlichen Nettomieterträge werden künftig bei knapp 200 T€ liegen. Die Nutzfläche des 2007 gebauten Objekts beträgt insgesamt 1.450 qm. Mieter sind Penny und Getränke Hoffmann. Direkt nebenan liegen weitere Fachmärkte wie Fressnapf, TEDi und KiK.

Mit Abschluss dieses Kaufes steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA-Gruppe auf mehr als 6 Mio. €. Das Portfolio umfasst 21 Standorte mit gut 80.000 qm Nutzfläche, die zu 97% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Coop/Sky, Dänisches Bettenlager, Deichmann, Takko, Hammer und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO nun bei 3,1 Mio. €, entsprechend 0,87 € je Aktie.

[Huusmeister]

Mal sehen wann wir endlich über 10 Euro wieder sind

[gate4share]

Wieder??

Waren wie schon mal über 10 Euro?

[Huusmeister]

Nein nur 9,90 aber die Breifseite sah man schon über 10

[philojoephus]

Neue Präsentation auf Homepage & Vortrag des Vorstandes

@ all

Am Donnerstag, den 7. September haben die zwei Vorstände die DeFaMa auf dem SRC Research Forum Financials & Real Estate 2017 präsentiert. Dabei wurde auch eine neue Präsentation gezeigt, die einige neue Informationen enthalten hat siehe http://defama.de/wp-content/uploads/2017/09/DEFAMA-Pr%C3%A4….

An den zwei Tagen darauf hat sich die DeFaMa auch noch auf der Rüttnauer IR-Fahrt in Düsseldorf präsentiert.

Dem Kurs nach zu urteilen, hat den Investoren gut gefallen, was sie gehört haben. Auch für mich waren einige interessante News dabei. Zum Beispiel, dass man mit den aktuell noch vorhandenen liquiden Mitteln den FFO auf über einen Euro je Aktie steigern kann.

Aber lest am besten selbst.

MfG JE


Notizen vom Vortrag des DeFaMa Vorstandes Matthias Schrade am 07.09.2017

- Kein einzelner Mietvertrag macht mehr als 5 % der Mieteinnahmen aus; und kein einzelner Mieter mehr als 10 % der Mieteinnahmen;
- Rewe/Penny, Edeka/Netto und Norma haben je 5 Standorte
- Aldi hat 3 Standorte, Dänisches Bettenlager hat 4 Standorte;
- Die Modemieter sind fast ausschließlich dem wenig zyklischen Discountsegment zuzuordnen (KiK, Takko etc.);
- Wir haben im Portfolio keine nennenswerten zyklischen Risiken oder Onlinerisiken;
- In Pasewalk bekommen wir über 680.000 Euro Miete; Pasewalk ist das größte Einkaufszentrum in der Stadt und umfasst ca. 1/3 der gesamten Verkaufsflächen in Pasewalk (Anmerkung von JOE: d.h. der Anteil an den großen Flächen (400-1.000 m²), die die Filialisten haben wollen, dürfte noch größer sein und das in einer Stadt, die gemäß Einzelhandelskonzept keinen großflächigen Einzelhandel mehr genehmigen will. D.h. wer sich in der Stadt ansiedeln will, wie das Dänische Bettenlager, kommt an der DeFaMa praktisch nicht vorbei.)
- Wittenburg hat die gleichen Probleme wie bayrische Städte - zu wenig Bauland für Einfamilienhäuser und zu wenig Kitaplätze; das liegt u.a. an einer großen Fabrik von Dr. Oetker in der Nähe unseres Objekts; wir haben das einzige Einkaufszentrum in Wittenburg; es gibt noch ein paar Supermärkte und einen Rossmann in der Stadt; alle anderen Filialisten sind in unserem Objekt; und dieses Objekt konnten wir zum 8,5fachen der Miete kaufen; in einer Stadt mit den gleichen Kennziffern, aber in Bayern gelegen, wäre das deutlich teurer gewesen;
- Die finanzierende Bank ist auch in einem der Objekte des Westerwaldportfolios Mieter; wir haben auch hier das einzige Fachmarktzentrum in der jeweiligen Stadt gekauft;
- Das Objekt in Höhn ist eines der stärksten Objekte, das wir haben; und wir konnten jetzt auch noch den Edeka kaufen, der neben dem Objekt ist; nachdem wir den Kauf in Höhn gemeldet hatten, hat uns der Eigentümer des Edeka angesprochen, ob wir den noch dazu kaufen wollen; jetzt gehören uns alle Supermärkte in dem Ort;
- Unser Objekt in Wildau ist gegenüber dem A10 Center, das der Dt. Euroshop gehört; das ist bereits Speckgürtel von Berlin;
- Wir haben derzeit 14 Banken als Finanzierungspartner - fast immer die lokale Sparkasse oder Volksbank, was für uns ein Qualitätsbeweis ist; die kennen natürlich die Objekte vor Ort; und wenn die lokale Bank das Objekt nicht finanzieren will, dann hat das oft einen guten Grund;
- wir finanzieren grundsätzlich so lang und hoch, wie wir können;
- keine Bank hat einen größeren Anteil als 15 % an der Gesamtsumme der ausstehenden Kredite;
- Wir wollen uns bei Radeberg die Option offen halten, nach dem Umbau zu verkaufen, deshalb ist Radeberg als einziges Objekt kurzfristig finanziert (siehe das Peak im Fälligkeitenspiegel in 2018);
- Wir haben aus zwei Gründen einen relativ hohen LTV:
1.) Die günstige Bewertung der Immobilien (zum 10fachen der Miete) sorgt dafür, dass der LTV höher ist, als bei den Wettbewerbern, die nach IFRS bilanzieren und die Immobilien in der Bilanz hochschreiben können; schon bei einer Bewertung zum 11 oder 12fachen der Mietmultiple sinkt der LTV deutlich;

=> Anmerkung von JOE: Der LTV (Fachsprache: LTV = Loan-to-Value) ist die Verschuldungsquote und errechnet sich aus der Kredithöhe geteilt durch den Marktwert der Immobilie. Je nachdem, wie hoch der Marktwert ist bzw. vom Gutachter angesetzt wird, ist die Verschuldungsquote entsprechend höher oder niedriger, wie die folgende Tabelle zeigt. Per 30.06.2017 betrugen die ausstehenden Kredite 37.375 TEUR. Und der Buchwert der Immobilien war 45.012 TEUR. Damit betrug der LTV zu Buchwerten 83 % (37.375 TEUR : 45.012 TEUR).

                                                 Wert der        Verschuldungs-         

                                                Immobilien        quote (LTV)

                                                 in TEUR             in %

Buchwert der Immobilien per 30.06.2017            45.012             83 %         

Wert zum 10fachen der Miete (5,4 Mio. € x 10)*    54.000             69 %

Wert zum 11fachen der Miete (5,4 Mio. € x 11)*    59.400             63 %

Wert zum 12fachen der Miete (5,4 Mio. € x 12)*    64.800             58 %

*) Die 17 Objekte (einschließlich des Westerwaldportfolios), die gemäß dem Halbjahresbericht 2017 bis zum 30.06.2017 in der Bilanz erfasst waren, hatten gemäß den Meldungen zu den einzelnen Käufen Mieteinnahmen von 5,4 Mio. Euro.


2.) die meisten Finanzierungen sind relativ neu, weil wir die Objekte erst in den letzten Jahren gekauft haben; aber durch die hohe Tilgung sinkt der Verschuldungsgrad relativ schnell

=> Anmerkung von JOE: Die letzte Aussage ist ein interessanter Punkt, denn man erst erkennt, wenn man die Finanzierungsparameter der einzelnen Gesellschaften mal längerfristig in einer Exceltabelle vergleicht. Vergleichen wir die DeFaMa mal mit der VIB und der TLG, da sich alle drei ganz überwiegend über Annuitätendarlehen finanzieren. Allerdings mit zwei großen Unterschieden. Die TLG und VIB verschulden sich bei Neufinanzierung mit 60-70 % deutlich geringer als die DeFaMa mit 85 und mehr Prozent des Objektwertes.
Eine geringere Verschuldung wird allgemein als weniger riskant angesehen. Und die Erfahrungen während der Finanzkrise, als viele hochverschuldete Immobiliengesellschaften Pleite gegangen sind, geben diesen Gesellschaften auch Recht. ABER, es macht keinen Sinn, nur auf die Verschuldungsquote (Fachsprache: LTV = Loan-to-Value) zu schauen, ohne sich auch die Art der Finanzierung und die zwischenzeitliche Tilgung anzusehen. Die DeFaMa verschuldet sich zwar höher als die anderen Gesellschaften, tilgt dafür aber auch deutlich mehr.
Die Laufzeiten der Zinsbindungen liegen bei allen Gesellschaften um die 10 Jahre. D.h. so lange besteht seitens der Finanzierung kein Risiko. Denn so lange Zins und Tilgung ordnungsgemäß erbracht werden, kann die Bank den Kredit nicht fällig stellen. Erst nach Ende der Zinsbindung (also 10 Jahre nach Darlehensaufnahme oder später) könnte die Bank den Kredit fällig stellen bzw. besteht ein Refinanzierungsrisiko, weil dann die Zinsen vielleicht deutlich höher liegen als heute. Aus diesem Grund muss man als Investor nicht auf den heutigen LTV schauen, um das Risiko aus der Finanzierung abzuschätzen, sondern auf die Verschuldungsquote nach Ablauf der Zinsbindung.
Durch die hohe Tilgung der DeFaMa sinkt der LTV am Ende der Zinsbindungsfrist stärker als bei den anderen Gesellschaften (unter der Annahme, dass der Wert des finanzierten Objekts konstant ist). Das heißt wenn der Kredit zur Refinanzierung ansteht, liegt der LTV bei der DeFaMa unter dem LTV der TLG oder VIB, obwohl der LTV am Anfang deutlich höher war. D.h. trotz des höheren LTVs am Anfang ist das Refinanzierungsrisiko am Ende niedriger als bei den Wettbewerbern!

Unternehmen     Zinssatz für      Zinsbindung für      Tilgungshöhe       LTV           LTV nach

                 Neukredite         Neukredite          Neukredite      zu Beginn      10 Jahren

TLG               < 2,0 %         mind. 10 Jahre          < 1,5 %          60 %           50 %

VIB               < 2,0 %         mind. 10 Jahre            3,0 %          70 %           47 %

DeFaMa            < 2,5 %         mind. 10 Jahre            5,7 %          85 %           33 %

Quelle: Angaben der Unternehmen; LTV nach 10 Jahren eigene Berechnung;

- wir gehen davon aus, dass wir das Portfolio im Ganzen zu deutlich mehr als dem 10fachen der Miete verkaufen könnten;
- der FFO je Aktie ist für uns die zentrale Steuerungsgröße;
- wir bilanzieren nach HGB, d.h. unser Gewinn ist mit den anderen Gesellschaften (außer Hamborner) nicht vergleichbar, weil wir unsere Immobilien abschreiben und darüber hinaus keine Zuschreibungen machen können; (Anm. von JOE: Zuschreibung haben in den letzten Jahren einen erheblichen Anteil der Gewinne bei den anderen Immobiliengesellschaften ausgemacht; siehe mein Beitrag Nr. 130 mit der WCM als Beispiel)
- 30 Cent Dividende für das GJ 2017, wie es SRC Research schätzt, wäre sogar eine kleine Reduzierung der Ausschüttungsquote ggü. 2016;
- Unsere Ausschüttungsquote betrug bisher immer rund 80 % vom HGB-Ergebnis; in dieser Größenliga werden wir auch zukünftig bleiben;
- Wir gehen davon aus, dass wir den FFO mit den vorhandenen liquiden Mitteln (d.h. ohne KE) auf über einen Euro je Aktie steigern können;
- 50 % der Nettomieten sind bei uns FFO; das Verhältnis von FFO zu Nettomieten ist bei uns aufgrund der günstigen Einkaufspreise vermutlich von allen Immobiliengesellschaften am höchsten; wir rechnen damit, dass die Quote weiterhin bei 50 % bleibt;
- In unserem Aktionariat sind einige Immobilienmakler und auch Vorstände von anderen börsennotierten (Immobilien-)Gesellschaften; die ABCON Vermögensverwaltung, die 10,4 % unserer Aktien hält, ist z.B. das Family Office von Klaus Weinmann, dem Vorstandsvorsitzenden des TecDax-Unternehmens Cancom;
- Wir sind insgesamt 8 Mitarbeiter und machen die Hausverwaltung komplett selbst;
- Wir schätzen, dass es zwischen 5.000 und 10.000 Objekte in unserem Segment gibt; daher werden wir in diesem Leben nie an eine Größengrenze stoßen;

Antworten auf die Fragen der Analysten
- beide Vorstände waren früher bei FCR in München tätig und haben sich dort kennengelernt; Wir sehen FCR nicht mehr als Wettbewerber, weil die FCR in letzter Zeit einzelne Supermärkte und viele sehr schwierige Objekte gekauft hat, an die wir uns nicht herantrauen würden; von den letzten 20 Objekten, die FCR gekauft hat, hätten wir vielleicht 1-2 Objekte gekauft; für eines dieser zwei möglichen Objekte hat FCR jedoch deutlich mehr bezahlt, als wir bezahlt hätten; die FCR grenzt sich schon dadurch deutlich von uns ab, dass sie mittlerweile mehrmals ihre Strategie geändert hat, während wir unserer Strategie immer treu waren und im Markt für unsere Strategie nun ein Renommee aufgebaut haben; davon profitieren wir, weil viele Makler genau wissen, was wir suchen, und uns entsprechende Objekte anbieten; die wissen auch, dass wir sehr zuverlässig in der Abwicklung sind;
- Die Dt. Konsum ist eher ein Wettbewerber mit dem wir uns vergleichen; in der Regel kennen wir die Objekte, die die Dt. Konsum kauft und umgekehrt; aber wir kaufen uns nicht die Objekte weg; und - viel wichtiger - wir bieten uns nicht gegenseitig hoch; Was die Käufe angeht, gehen wir eher so vor: Wir bieten einen Preis und wenn der dem Verkäufer zu niedrig ist, dann kaufen wir nicht; wir haben es auch schon erlebt, dass uns die Objekte nach einer gewissen Zeit doch noch zu unserem Angebotspreis verkauft wurden;
- Der Immobilienmarkt für Fachmärkte ist ein sehr intransparenter Markt; die meisten Objekte werden nicht so breit angeboten; das ist ja nicht das Sony Center in Berlin; da gibt es keinen Preiswettbewerb; manchmal haben wir den Eindruck, dass wir der einzige ernsthafte Bieter sind, weil es im Markt praktisch keine sichtbaren Käufer gibt; wenn ein Privatmensch ein Fachmarktzentrum kauft, dann bekommt das der Markt ja gar nicht mit, selbst wenn der mehr Objekte hat als wir; aber über unsere Käufe berichtet die Branche (z.B. die Immobilien Zeitung), aber über dessen Käufe nicht; daher wird er am Markt nicht wahrgenommen
- es gibt unglaublich viele Immobilienmakler - wir haben vielleicht 200-300 in unserem Netzwerk;
- Wir bekommen unfassbar viele Angebote - mehrere 100 im Jahr; vom Single Tenant Supermarkt in einem Dorf bis zum Einkaufszentrum in München; aber nur 50-100 dieser Objekte liegen dann vielleicht in unserem Fokus; oft scheitert es an den Preisvorstellungen;
- Viele Objekte sind in den 90er Jahren zum dreifachen des heutigen Preises finanziert worden; da zieht die Bank dann den Stecker, wenn die Refinanzierung des Kredites ansteht und verkauft an uns (Anmerkung von JOE: bei Bad Dürrenberg war das so, wie man in den Jahresabschlüssen des Eigentümerfonds nachlesen kann);
- Auch große Filialisten oder andere Mieter sprechen uns vereinzelt an, ob wir nicht Objekte kaufen wollen, in denen sie Mieter sind, die bisher aber noch bei einem privaten oder angelsächsischen Eigentümer liegen;
- Wir treffen die Entscheidung, ob wir ein Objekt kaufen, im Vorstand immer zusammen; und der AR muss dem Kauf auch noch zustimmen; ein Objekt, das die FCR gekauft hat, hatten wir auch geprüft und unser AR-Vorsitzender hat sich dieses Objekt auch persönlich angesehen; gut möglich, dass er den Kauf abgelehnt hätte;
- Wir haben alle 14 Tage ein Jourfix mit dem AR-Vorsitzenden; für uns ist das ein unheimlich wichtiger Berater, der seine AR-Rolle ernst nimmt; aber das behindert uns nicht, sondern das ergänzt uns; denn unser AR hat auch Immobilien Know-How und würde nicht leichtfertig ein Objekt ablehnen;
- Innerhalb der nächsten drei Jahre könnten wir unser Portfolio verdoppeln; vielleicht sogar einen Tick mehr, weil die Strukturen jetzt eingespielter sind und wir bei den Banken nicht mehr als Newcomer wahr genommen werden; ein Portfolio von 120-150 Mio. Euro in drei Jahren ist realistisch; mehr ist möglich, aber nicht angestrebt; aber wir bekommen manchmal auch einen Elefanten vor die Flinte, d.h. ein Objekt mit 10 Mio. Euro oder mehr Kaufvolumen, der das Portfoliowachstum dann stark beschleunigen würde;
- Von 10 Objekten, die bei uns im Fokus stehen, erlegen wir vielleicht 3-4 Objekte; von den Elefanten vielleicht eins von 10 Objekten - einfach weil der Käuferwettbewerb dort größer und damit auch die Preise höher sind;
- Ich werde selbst nicht in der Lage sein, KEs mitzumachen; (Matthias Schrade)
- Ich habe bisher so gut wie alles, was ich besitze, in der Gesellschaft; daher überlege ich in nächster Zeit zur persönlichen Risikodiversifikation etwa 10 % meiner Aktien zu verkaufen; möglicherweise noch 2017 und auf jeden Fall in 2018; das wird aber durch eine außerbörsliche Umplatzierung an Institutionelle und nicht über den Markt passieren, denn es gibt viele Interessenten, die ein solches Paket gerne als Einstieg nutzen würden; (Matthias Schrade)
- Aber ich werde in den nächsten drei Jahren NICHT z.B. 50 % meiner Aktien verkaufen; (Matthias Schrade)
- In dem Moment, wo Herr Schrade einen Teil verkauft, würde ich vielleicht auch 10-15 % meiner Aktien verkaufen; (Carsten Müller)
- Sie müssen sehen, dass wir bei der Gründung der DeFaMa AG mit unserem Vermögen sozusagen all-in gegangen sind; aus Risikogesichtspunkten ist es da einfach geboten, irgendwann auch mal etwas Geld vom Tisch zu nehmen;
- Mittelfristig werden wir vielleicht in den m:access wechseln; dafür brauchen wir aber einen Wertpapierprospekt, der aber schon in großen Teilen geschrieben ist; dann wäre auch eine Notiz auf Xetra möglich; innerhalb der nächsten 12 Monaten wäre das ein logischer Schritt; aber das würde ja die Liquidität in der Aktie nicht erhöhen; und die Transparenzvorgaben des m:access erfüllen wir ja schon heute mehr als deutlich;
- Wir orientieren uns von der Philosophie her am ehesten an der VIB; die sich auch im Freiverkehr ihren guten Ruf erarbeitet hat;

[philojoephus]

@ all

Was war das denn heute für eine wilde Achterbahnfahrt? Der Kurs ist bis auf auf 13,00 Euro hoch gelaufen. Ein Plus von 19,61 % ggü. gestern bzw. über 30 % ggü. Donnerstag letzter Woche.

Und trotz dieses starken Kursanstieges wurde dieser Thread heute bis jetzt gerade mal 149 aufgerufen. Das zeigt doch, dass dieses Unternehmen immer noch nur einem Nischenpublikum bekannt ist.

Times & Sales der DEFAMA DEUTSCHE FACHMARKT AG in München am 12.09.2017
Zeit...............Kurs......Perf. Vortag......Stück.......Kumuliert
08:00:21......10,250........-1,95%............0..............0
09:37:19......10,490........+0,38%..........476............476
10:27:42......10,490........+0,38%...........45............521
11:22:59......10,510........+0,57%........1.350..........1.871
11:23:04......10,550........+0,94%..........100..........1.971
14:11:45......10,770........+2,97%........1.000..........2.971
16:09:56......11,550........+9,52%..........190..........3.161
16:18:59......11,550........+9,52%..........190..........3.351
16:39:39......11,290........+7,44%...........60..........3.411
17:13:11......11,600........+9,91%........1.670..........5.081
17:15:05......12,070......+13,42%..........500..........5.581
17:26:23......13,000.....+19,61%.........761..........6.342
17:38:32......12,200.......+14,34%...........55..........6.397
19:51:32......11,500........+9,13%..........100..........6.497
Quelle: Onvista.de

MfG JE

[Pep92]

Auf Boersenradio ist gerad vorgestern ein Interview mit dem Vorstand erschienen. Das hoert sich sehr positiv an. Meiner Meinung nach hat die Aktie luft bis 15 Euro und waere auch dann noch nicht teuer. Vllt bekommt Defama ja jetzt mehr Aufmerksamkeit?

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.720.611 von philojoephus am 12.09.17 10:05:56

@joe: vielen dank, dass du dir die zeit und die mühe gemacht hast deinen aufschlussrechen beitrag zu verfassen! um mal wieder mit hüten zu sprechen: so viele, wie ich aus respekt vor dir ziehen wollte, passten gar nicht auf meinen kopf, auch wenn ich ein freier hauself in hogwarts wäre . ich hoffe (und ich gehe auch stark davon aus), dass du fett bei defama investiert bist und entsprechend davon profitierst! nochmals vielen dank, dass du uns an deinen gedanken teilhaben lässt!!!

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.750.185 von Flat Eric am 15.09.17 10:49:01

DEFAMA - Jung und attraktiv

@ Flat Eric schrieb am 15.09.17 10:49:01 Beitrag Nr. 210 (55.750.185)

vielen Dank für Deine lobenden Worte. Das freut mich natürlich sehr.
Klar bin ich Aktionär und profitiere auch von dem Kursanstieg. Aber ganz ehrlich, mit der Kursreaktion hatte ich nicht gerechnet, weil ich davon ausgegangen war, dass die Informationen aus den zwei Präsentationen im Wesentlichen schon im Kurs verarbeitet sind. Die Profis hatten die Infos ja direkt auf den Konferenzen gehört und die lagen schon ein paar Tage zurück.
Durch die Kursreaktion und die geringen Aufrufe dieses Threads ist mir wieder bewusst geworden, dass diese Aktie bei den allermeisten Investoren schlicht nicht auf dem Radar bzw. (noch) nicht als Investment in Betracht gezogen worden ist. Es gibt einfach noch massenhaft Käufer, die mit zunehmendem Erfolg in die Aktie gezogen werden könnten. Nur selten kann man das auch so gut nachvollziehen, wie hier. Die Kursentwicklung von heute ist wieder ein Beispiel dafür.

@ all

Denn die heutige Kursreaktion (+2,2 % auf 13,02 € bei verhältnismäßig hohen 13.708 Aktien Umsatz) ist vermutlich auf einen Artikel in Börse Online Express, dem wöchentlichen Newsletter für Abonnenten der Börse Online, zurückzuführen (siehe unten). Soweit ich weiß, haben damit erst zwei der größeren Börsenprintmedien (Nebenwerte Journal & Börse Online) überhaupt über die DeFaMa berichtet und das auch nur im beschränkten Rahmen. Auch diesbezüglich ist also noch viel Luft nach oben.

Auf der Seite der DeFaMa selbst, kann man sich übrigens leicht einen Überblick darüber verschaffen, wer schon alles etwas über die DeFaMa geschrieben hat. Siehe: http://defama.de/home/presse/

MfG JE


DEFAMA - Jung und attraktiv

18.09.2017 Börse Online Express LAW -- Der Immobilienspezialist Deutsche Fachmarkt (Defama) ist noch recht jung, operativ aber bereits erfolgreich unterwegs. Kerngeschäft sind Einzelhandelsimmobilien, die Defama im Niedrigzinsumfeld günstig finanziert einkauft und zu attraktiven Mietrenditen langfristig im Bestand hält. Die jüngsten Zahlen konnten sich sehen lassen: Umsatz und Gewinn legten im ersten Halbjahr 2017 prozentual hoch zweistellig zu, auch die sogenannten Funds from Operations (FFO) machen einen Sprung um 63 Prozent auf 1,1 Millionen Euro. Die Prognose für das laufende Jahr hat Firmenchef Matthias Schrade mehrmals angehoben, aktuell rechnet er mit einem FFO von 2,6 Millionen Euro. 2018 soll dieser auf über drei Millionen Euro oder 0,85 Euro je Aktie ansteigen. Mittelfristig wird ein FFO von einem Euro je Aktie angepeilt. Defama ist ein junger und aussichtsreicher Immobilientitel. Manko: Der Freiverkehrswert wird nur in München gehandelt und ist extrem markteng. Käufe unbedingt limitieren.
KAUFEN
Risiko.......................sehr hoch
WKN.........................A13SUL
Börsenwert................44,5 Mio. €
Kurs.........................12,69 €
KGV 2018e................18,1
Div-Rendite 2018e......3,2%
Kursziel.....................18,00 €
Stoppkurs..................7,90 €
Wir platzieren eine Order für die Aktie von Defama (siehe Seite 1, Tipp der Woche). Da der Immobilientitel sehr markteng ist, sollten Anleger strikt das Limit beachten und bis maximal 13 Euro ordern. Sollte die Aktie wieder etwas zurückkommen, würden wir die Position noch mal aufstocken. Mittelfristig trauen wir der Aktie noch deutliche Kurssteigerungen zu. Der Anlagehorizont sollte aber auf mindestens zwölf bis 18 Monate ausgerichtet sein.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.771.971 von philojoephus am 18.09.17 22:00:02

Zitat von philojoephus: Aber ganz ehrlich, mit der Kursreaktion hatte ich nicht gerechnet, weil ich davon ausgegangen war, dass die Informationen aus den zwei Präsentationen im Wesentlichen schon im Kurs verarbeitet sind. Die Profis hatten die Infos ja direkt auf den Konferenzen gehört und die lagen schon ein paar Tage zurück.
Durch die Kursreaktion und die geringen Aufrufe dieses Threads ist mir wieder bewusst geworden, dass diese Aktie bei den allermeisten Investoren schlicht nicht auf dem Radar bzw. (noch) nicht als Investment in Betracht gezogen worden ist. Es gibt einfach noch massenhaft Käufer, die mit zunehmendem Erfolg in die Aktie gezogen werden könnten. Nur selten kann man das auch so gut nachvollziehen, wie hier. Die Kursentwicklung von heute ist wieder ein Beispiel dafür.

@ all

Denn die heutige Kursreaktion (+2,2 % auf 13,02 € bei verhältnismäßig hohen 13.708 Aktien Umsatz) ist vermutlich auf einen Artikel in Börse Online Express, dem wöchentlichen Newsletter für Abonnenten der Börse Online, zurückzuführen (siehe unten).

Ist schon Wahnsinn, wie diese Aktie nach oben zieht. 8-9 € - das waren Ende letzten Jahres (2016) meine kühnsten Kurszielvorstellungen - auf Sicht von 12 Monaten. Jetzt haben wir hier in gut 9 Monaten über 100 Prozent Kursplus. Und nun kommt auch noch Börse Online mit einem Kursziel von 18 €. Also dafür müsste es richtig gut laufen bei DEFAMA und das heißt auch immer etwas Glück haben, dass einem attraktive Objekte zu einem günstigen Preis angeboten werden. Das kann auch mal in einigen Monaten Flaute resultieren und entsprechend würde man dann langsamer wachsen. Das tut man sowieso schon, je größer man wird. Deshalb werde ich hier langsam vorsichtig. Spätestens bei 15 € halte ich die Aktie zunächst für absolut ausgereizt.

Vielen Dank für deinen ausführlichen Beitrag von den Investorenkonferenzen!

[flying.kangaroo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.771.971 von philojoephus am 18.09.17 22:00:02

Danke wieder für deinen guten Beitrag. Danach ist der Kurs am Folgetag immer gestiegen

Aktuell sind ja liquide Mittel vorhanden, um den FFO auf 1,10€ auszubauen. Verhältnis damit aktuell 11,8 ... der Schnitt bei den Gewerbe-Immo AG`s liegt bei 16. Könnte also durchaus noch bis Aktienanglers Ziel von 15€ laufen.

Bei einer Flaute kaufe ich langfristig gern weiter zu (wollte ich bei unter 10€ machen )

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.772.445 von flying.kangaroo am 18.09.17 23:29:18

Zitat von flying.kangaroo: Aktuell sind ja liquide Mittel vorhanden, um den FFO auf 1,10€ auszubauen. Verhältnis damit aktuell 11,8 ... der Schnitt bei den Gewerbe-Immo AG`s liegt bei 16. Könnte also durchaus noch bis Aktienanglers Ziel von 15€ laufen.

1,10€? Also in Joe's Beitrag hieß es

Wir gehen davon aus, dass wir den FFO mit den vorhandenen liquiden Mitteln (d.h. ohne KE) auf über einen Euro je Aktie steigern können;

Da würde ich jetzt eher an 1,01-1,03 € denken. Aktuell stehen wir bei 0,87 €/Aktie annualisierter FFO. Bei einem Kurs von 13 € entspricht das einem FFO-Multiple von 14,9 und das ist im Peer-Vergleich keine Unterbewertung mehr. Also erst einmal müssten neue Objekte her. Ansonsten drücke ich spätestens bei einem Kurs von 15 € erneut den Exit-Button!

[Pep92]

Ich habe bereits meine Gewinne realisiert. Die Unterbewertung wurde zum großen Teil in sehr schneller Zeit abgebaut. Zudem wurde durch boerse online gepusht. Nach so einer puhserei kommt relativ scchnell der Kursrueckgang, weil viele wegen eines kleinen Artikels in die aktie gestroemt sind und dann verkaufen wenn es nich schnell hoch geht.

[Flat Eric]

hallo zusammen, ich sehe aktuell bei der defama auch keine unterbewertung mehr. wenn ich mir den aktuellen stand der dinge anschaue, eher das gegenteil. das relativiert sich jedoch meiner ansicht nach in der zukunft. auch möchte ich an dieser stelle einmal auf die begrenzte anzahl der verfügbaren aktien und die steigende nachfrage hinweisen (hatte schon mal im mai ganz kurz darauf verwiesen). diese diskrepanz wird mit zunehmenden erfolg der gesellschaft (mehr objekte, steigende gewinne und dividenden), weniger neu auszugebenden aktien bei ke’s sowie einer größeren wahrnehmung und häufigeren berichterstattung (bislang z.b. bo, nebenwerte-journal, euro am sonntag) noch größer. das sollte langfristig zu kursen führen, die auch noch deutlich über dem ziel von bo liegen.

was aus dem kurs in nächster zeit wird, ist schwer vorherzusagen, finde ich. an gewinnmitnahmen ist sicherlich noch niemand gestorben, aber man sollte die langfristigen perspektiven nicht vergessen und nicht zu viel verkaufen, sonst ärgert man sich nachher nur . ich hoffe, dass das aktuelle niveau in etwa gehalten wird und einen (aus altaktionärssicht) positiven einfluss auf den ausgabekurs der nächsten ke hat. wenn ich da die leichtigkeit sehe, mit der die letzte ke nach der präsentation beim eigenkapitalforum in frankfurt platziert wurde (allerdings zu 6 euro) oder auch (nach joe’s bericht) die anfragen bei herrn schrade bezüglich größerer stückzahlen, dann bin ich recht positiv gestimmt.

[Michale]

Eine gute Alternative zur DEFAMA wäre für mich Deutsche Konsum REIT-AG, die bilanziert zwar nicht nach HGB, und wertet seine Objekte meist sofort auf, jedoch werden auch hier die gleichen Objekte angesehen und es wird auch investiert, wenn der Mietvertrag nur kurz ist oder wenn ein Leerstand vorhanden ist, der sich aus Sicht der DK Reit-AG kurzfristig schließen lässt.

Was meint ihr denn zu dieser Alternative

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.775.364 von Michale am 19.09.17 12:24:58

@michale, nach 9 monaten sind bei der deutsche konsum ag 32,8 mio. euro erwirtschaftet worden, davon 26,4 mio. durch zuschreibungen. das bedarf - glaube ich - keiner weiteren kommentierung. ich kaufe prinzipiell keine immobiliengesellschaften, die nach ifrs bilanzieren. von daher sehe ich die gesellschaft nicht als alternative an. ich halte neben defama noch vib und die cs realwerte ag. das reicht mir dann auch für diesen sektor.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.775.364 von Michale am 19.09.17 12:24:58

Deutsche Konsum REIT

Zitat von Michale: Was meint ihr denn zu dieser Alternative

War bisher teurer als DEFAMA, ist inzwischen aber eine Alternative. Befindet sich bei mir auf der Watchlist. Auch wegen Rolf Elgeti.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.775.829 von Aktienangler am 19.09.17 13:14:10

Muss mich korrigieren. Deutsche Konsum Reit ist am oberen Ende der FFO-Prognose von 11 Mio € für 2017 immer noch teurer als DEFAMA. Einen annualisierten FFO konnte ich nicht finden. Wenn ich den mal bei 12 Mio € ansetze, sind das 0,48 €/Aktie und bei einem Kurs von 9,15 € wäre das ein Multiple von 19. Entweder ist Deutsche Konsum REIT von dieser Perspektive her zu teuer oder DEFAMA hat noch Platz bis 16,50 €, um basierend auf dem aktuellen annualisierten FFO von 0,87 €/Aktie das gleiche Bewertungsniveau wie Deutsche Konsum REIT zu erreichen. Ich habe meine Gewinnmitnahme-Verkaufsorder für DEFAMA daher vorerst wieder gestrichen. Das Kursziel von Börse Online erscheint mir nach diesem Quick-Check doch nicht mehr so utopisch.

[flying.kangaroo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.774.098 von Aktienangler am 19.09.17 10:13:43

Hatte die Angabe aus der Aussage des CEO im Aktionärsbrief.
http://defama.de/wp-content/uploads/2017/09/2017-09-14-Aktio…

Denke das DEFAMA die vorhanden Mittel zeitnah nutzt um das Portfolio und den FFO weiter zu steigern.

[Pep92]

Da will jetzt jemand 7650 verkaufen zu 13.25. Scheint jetzt wollen auch größere Investoren raus.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.776.807 von flying.kangaroo am 19.09.17 15:22:03

Zitat von flying.kangaroo: Hatte die Angabe aus der Aussage des CEO im Aktionärsbrief.
http://defama.de/wp-content/uploads/2017/09/2017-09-14-Aktio…

Denke das DEFAMA die vorhanden Mittel zeitnah nutzt um das Portfolio und den FFO weiter zu steigern.

Ok, Danke. Im Aktionärsbrief rechnet man damit, dass der FFO "in den nächsten Monaten" noch auf 1,10 € gesteigert werden kann. Ich denke es wird langsam knapp, überhaupt noch die 1,00 € in diesem Jahr zu erreichen, es sei denn, man hat 1-2 größere Objekte in der Pipeline. Aber wenn man mit 1,10 € annualisierter FFO rechnet und ein Kurs/FFO-Verhältnis von 16 im Peer-Vergleich (wie im Aktionärsbrief ermittelt) zu Grunde legt, dann kommt man auf 17,60 € und damit erklärt sich auch das Kursziel von Börse Online (18 €).

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.780.281 von Aktienangler am 19.09.17 22:38:00

Bin mal vorsichtig zu 12,94 € hier eingestiegen. Bei meinem Glück setzen jetzt erstmal die von Euch angesprochenen Gewinnmitnahmen ein..... wir werden sehen.

Gruß, Stefan

[The_Jackal]

Aktueller Artikel in der Vorstandswoche. Deren Meinung nach wäre eine Konsolidierung nach der rasanten Entwicklung gesund, mittelfristig wird bei Rücksetzern zwischen 11 und 12 Euro zum Kauf geraten. Schrade avisiert eine Bestandserweiterung von 5 bis 8 Objekten pro Jahr. Auf Dauer könnte die AG interessant für größere Player werden, wie z.B. die Deutsche Konsum REIT AG, für die die derzeitigen Objekte einzeln zu klein seien, aber als Pakt interessant werden können.

Gruß, Stefan

[gate4share]

Was bis jetzt nicht gekauft ist, wird auch für dieses Jahr 2017 werder Umsatz- noch Gewinnanteile liefern können. Also wird die Progrnose von 1,10 verfehlt werden.

Man hätte dazu min 2 mittlere oder höher grössere Objekt in den letzten MOnaten zusätzlich kaufen müssen. Nun ist dieses Jahr abgeschlossen in der Hinsicht, dass jetzt Neukäufe eben durch die lange Abwicklungszeit nicht mehr in die Zahlen für 2017 eingehen.

Leider wird dann auch DeFaMa einiges an Gewinn und somit auch weiteren Wachstumspotential in der Zukunft genommen. Allerdings noch schlimmer wäre es, die falschen Objekte zu kaufen, die eben evtl keinen Gewinn erwirtschaften, sondern dauerhaft Verluste.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.825.581 von gate4share am 26.09.17 14:23:21

@ gate4share schrieb am 26.09.17 14:23:21 Beitrag Nr. 226

>> Was bis jetzt nicht gekauft ist, wird auch für dieses Jahr 2017 weder Umsatz-
>> noch Gewinnanteile liefern können. Also wird die Prognose von 1,10 verfehlt werden.
Hier kann man mal sehr schön sehen, wie sich Fehlinterpretationen manifestieren und zu völlig falschen Erwartungen führen.
An keiner Stelle wurde vom Vorstand gesagt, dass sich die Prognose von 1,10 Euro FFO pro Aktie auf das laufende Geschäftsjahr (2017) bezieht. Und so habe ich sie auch nie verstanden. Die Prognose bezieht sich immer nur darauf, dass die vorhandenen Mittel noch dafür ausreichen diesen FFO zu erreichen.

Im Aktionärsbrief vom 14.09.2017 hieß es: „Wie uns CEO Schrade erläuterte, reichen die vorhandenen liquiden Mittel, noch den FFO auf 1,10 € auszubauen. Gelingt dies in den nächsten Monaten, wovon wir ausgehen, liegt das Kurs-/FFO-Verhältnis unter 10.“ (siehe http://defama.de/wp-content/uploads/2017/09/2017-09-14-Akti…

Und auf dem SRC Research Forum Financials & Real Estate hat Herr Schrade gesagt: „Wir gehen davon aus, dass wir den FFO mit den vorhandenen liquiden Mitteln (d.h. ohne KE) auf über einen Euro je Aktie steigern können“ (siehe Beitrag Nr. 207 vom 12.09.17 10:05:56)

Der Vorstand hat den Zeitrahmen für die Erreichung der 1,10 Euro völlig offen gelassen. Insofern kann die DeFaMa ihre Prognose nicht verfehlen.

Aber hier im Board wurde plötzlich gehofft, dass die DeFaMa dieses Ziel noch in 2017 erreicht. Man muss sich nur mal die Beiträge 213, 214, 221 und 223 ansehen, um zu sehen, wie es zu dieser Fehlinterpretation gekommen ist.

Grundsätzlich muss man vielleicht mal klarstellen, dass die DeFaMa (wie die meisten Immobilienunternehmen) mit zwei verschiedenen Prognosen arbeitet.
Erstens gibt es die Prognose für den FFO für das laufende Geschäftsjahr. Gemäß Halbjahresbericht rechnet der Vorstand für 2017 mit einem „FFO von 2,6 Mio. Euro“ bzw. 0,74 Cent je Aktie.
Und zweitens gibt es die Prognose für den annualisierten FFO. Annualisiert heißt, wenn die Objekte ein ganzes Jahr (=12 Monate) zum Geschäftserfolg beitragen. Gemäß der letzten Meldung zum Kauf des Nahversorgungszentrum in Wildau „liegt der annualisierte FFO nun bei 3,1 Mio. EUR, entsprechend 0,87 EUR je Aktie.“
Zum Geschäftsjahresanfang sind diese zwei Werte in der Regel identisch. Aber wenn im Laufe des Geschäftsjahres weitere Objekte dazu kommen, die im laufenden Geschäftsjahr nur noch anteilig einen Ergebnis- und Gewinnbeitrag leisten, weichen die Zahlen immer stärker voneinander ab. D.h. der FFO für das jeweilige Geschäftsjahr steigt dann geringer an als der annualisierte FFO. Oben wird das deutlich - für 2017 rechnet der Vorstand mit einem FFO von 0,74 Euro je Aktie. Annualisiert liegen wir jetzt schon bei 0,87 Euro je Aktie.

Im Laufe des Geschäftsjahres geben die Unternehmen meistens eher den annualisierten FFO an, weil der praktischerweise wie eine Prognose für das kommende Geschäftsjahr funktioniert. Und je weiter das Geschäftsjahr vorangeschritten ist, desto eher haken die Investoren das laufende Jahr ab und konzentrieren sich auf das kommende Geschäftsjahr.

Bei der DeFaMa kam nun noch eine dritte Prognose hinzu, als der Vorstand gesagt hat: Mit den vorhandenen liquiden Mitteln, können wir den annualisierten FFO von aktuell 0,87 Euro auf über einen Euro steigern. Da ging es also um das Potential, dass die DeFaMA noch mit den aktuellen Mitteln hat. Aber der Zeitpunkt wann das erreicht wird, ist offen.

MfG JE

[gate4share]

Also ich ärgere mich seit ca 6 Euro , dass ich zu spät bin.

Bei knapp 7 dache ich, jetzt ist auch zu hoch, mal erst Rückschläge abwarten.......und guckste mal wieder steht man schon bei 7,40 und bald ist auch die 8 Euro erreicht......und so geht es weiter.......soll man dann wirklich noch bei 12 bis 13 Euro kaufen?

Diese Gesellschaft kann es erreichen, obwohl sie es aufgrund der vorhandenen Werte allein, wohl nicht wert ist, wie ich meine. Soll man mehr bezahlen als den tatsächlichen Wert? Bei fast jedem INdustriewert tut man das und bei jedem Technologiewert muss man viel mehr zahlen. Aber hier geht es doch vorrangig um einen Immobilienwert in einer NIsche, das ist dann ehr wertmindert, dazu auch gerade die geewerblichen EInzelhandelsobjekte, in kleineren Zentren in der Pheripherie......also da gibt es wenig anderes wenn der Einzelhandel da mal weg ist........
Die Branche spricht nicht für höhere Werte, der vergangen Aufbau schon..........

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.831.704 von philojoephus am 27.09.17 10:10:03

Zitat von philojoephus: Im Aktionärsbrief vom 14.09.2017 hieß es: „Wie uns CEO Schrade erläuterte, reichen die vorhandenen liquiden Mittel, noch den FFO auf 1,10 € auszubauen. Gelingt dies in den nächsten Monaten, wovon wir ausgehen, liegt das Kurs-/FFO-Verhältnis unter 10.“ (siehe http://defama.de/wp-content/uploads/2017/09/2017-09-14-Akti…
...
Der Vorstand hat den Zeitrahmen für die Erreichung der 1,10 Euro völlig offen gelassen. Insofern kann die DeFaMa ihre Prognose nicht verfehlen.

Aber hier im Board wurde plötzlich gehofft, dass die DeFaMa dieses Ziel noch in 2017 erreicht.

Also wenn der Vorstand Mitte September von "nächsten Monaten" spricht, kann man da schon "bis Jahresende" herausdeuten - das waren ja zu dem Zeitpunkt noch 3 1/2 Monate. Zumindest ist deine Aussage, Herr Schrade hätte das "völlig offen gelassen" nicht korrekt.

Aber ich selbst habe die 1,10 € auch nie als Prognose für 2017 angesehen. Logisch, dass der tatsächliche FFO aufgrund der nur anteilig wirksamen Käufe deutlich unter dem annualisierten FFO liegt.

Letzten Endes bin ich mir ziemlich sicher, dass bis Jahresende noch mindestens 1 größeres Objekt oder Objektpaket erworben wird.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.838.634 von Aktienangler am 28.09.17 00:08:12

@ Aktienangler schrieb am 28.09.17 00:08:12 Beitrag Nr. 229 (55.838.634)

>> Also wenn der Vorstand Mitte September von "nächsten Monaten" spricht, kann man da schon "bis Jahresende" herausdeuten
Wirklich interessant, wie sich so eine Diskussion entwickeln kann. Der Grund warum ich die Stelle "in den nächsten Monaten, wovon wir ausgehen" nochmal fett hervorgehoben habe war, weil das eben NICHT die Aussage des Vorstandes war, sondern die Einschätzung des Aktionärsbriefes. "Wir" meint die Autoren des Aktionärsbriefes und nicht den Vorstand! Ruf Dir den Text des Aktionärsbriefes nochmal auf und lies ihn Dir durch. Im Zusammenhang wird deutlich, was ich meine.

Und noch etwas wird bei den zwei Zitaten deutlich. Mir persönlich ist es immer lieber, wenn ich eine original Aussage des Vorstandes habe (z.B. HV, Interviews oder Conference Calls) und keine Interpretation der Aussagen durch einen Analysten oder Journalisten. Meine Notizen waren eine original Aussage. Da kann sich dann jeder selbst Gedanken machen, wie er das interpretiert, was wirklich gesagt wurde. Du hast diese Aussage z.B. ähnlich interpretiert wie ich, als Du in Beitrag 214 geschrieben hast: „Da würde ich jetzt eher an 1,01-1,03 € denken.“
Der Text des Aktionärsbriefes war hingegen bereits eine Interpretation der Vorstandsaussage. Ich hatte nochmal mit Herrn Schrade gesprochen, weil mich die zwei unterschiedlich hohen Angaben zum FFO gewurmt haben. Herr Schrade hat mir bestätigt, dass er nie gesagt hat, dass sie 1,10 Euro erreichen können, sondern dass er immer gesagt hat, dass es „über einen Euro je Aktie“ wird. D.h., die 1,10 Euro war dann, wie der Aktionärsbrief die Aussage „über einen Euro“ interpretiert hat.

MfG JE

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.839.183 von philojoephus am 28.09.17 08:22:54

Zitat von philojoephus: Herr Schrade hat mir bestätigt, dass er nie gesagt hat, dass sie 1,10 Euro erreichen können, sondern dass er immer gesagt hat, dass es „über einen Euro je Aktie“ wird. D.h., die 1,10 Euro war dann, wie der Aktionärsbrief die Aussage „über einen Euro“ interpretiert hat.

MfG JE

Besten Dank für diese Klarstellung. Und Sorry für mein leichtes Durcheinander. Ja, die 1,10 € kamen nur vom Aktionärsbrief. Manchmal stiften Börsenbriefe nur Verwirrung...

[OldGold]

Hallo zusammen,

heute Abend nun die Neuigkeiten über das joint-venture ... das zeigt, wie beweglich + clever das Management von DEFAMA ist und fast "en passant" weitere, nicht erwartete Gewinne generieren kann. Das kann zu einer Neubewertung führen. Ich halte 15 € schon kommende Woche für möglich. Zum Jahresende 2017 nicht unter 17-18 €.

Gruß an alle

OldGold

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.834.971 von gate4share am 27.09.17 16:11:34

@ gate4share schrieb am 27.09.17 16:11:34 Beitrag Nr. 228 (55.834.971)

Der folgende Beitrag war schon fertig geschrieben. Eigentlich wollte ich nochmal drüber schlafen. Aber durch die Meldung von vorhin, bestätigen sich einige der Aussagen.

>> Also ich ärgere mich seit ca. 6 Euro, dass ich zu spät bin.
Das ist ja mal entwaffnend ehrlich. Denn ich hatte beim Lesen Deines Beitrags genau diesen Eindruck: Nämlich, dass Du gerne den Kurs etwas zurückbringen würdest :-).

>> Bei knapp 7 dache ich, jetzt ist auch zu hoch, mal erst Rückschläge abwarten.......und guckste mal
>> wieder steht man schon bei 7,40 und bald ist auch die 8 Euro erreicht......und so geht es
>> weiter.......soll man dann wirklich noch bei 12 bis 13 Euro kaufen?
Das ist ja fast immer das Problem bei stark wachsenden Unternehmen. Würde ich bei 12 -13 Euro kaufen? Meine letzten Aktien habe ich zu 9 Euro gekauft. 12-13 empfand ich vor der Meldung auch als hoch. Andererseits finde ich auch ein Kursziel von 18 Euro in 18 Monaten, wie es Börse Online ausgerufen hat, nicht utopisch. Das wären knapp 50 % in 1,5 Jahren und damit aus meiner Sicht eine ordentliche Kursperformance. Vor allem auch angesichts der Tatsache, dass viele bekannte deutsche Nebenwerte schon einen sehr teuren Eindruck machen. Ich habe nicht viele Unternehmen auf meiner Watchlist, denen ich in den nächsten 18 Monaten mehr zutraue. Wie sieht’s bei Dir aus?

Vor kurzem hat mir ein befreundeter DeFaMa-Investor folgendes gesagt:

Die DeFaMa ist eine Wachstumsfirma, wobei das erwartete Wachstum risikoloser ist, als bei vielen anderen Firmen. Bei produzierenden Unternehmen weiß man ja nie genau, wie viel die dann verkaufen werden. Aber bei der DeFaMa ist das Wachstum ja relativ genau vorgezeichnet.

Ich finde, er hat Recht. Ich kann relativ schwer einschätzen, wie viele Klamotten z.B. Hugo Boss im nächsten Jahr verkauft. Aber ich kann relativ gut einschätzen, wie viele Fachmärkte die DeFaMa kaufen kann und welche Auswirkungen das auf Umsatz, Gewinn und FFO hat.

>> Diese Gesellschaft kann es erreichen, obwohl sie es aufgrund der vorhandenen Werte allein, wohl
>> nicht wert ist, wie ich meine. Soll man mehr bezahlen als den tatsächlichen Wert? Bei fast jedem
>> INdustriewert tut man das und bei jedem Technologiewert muss man viel mehr zahlen. Aber hier geht
>> es doch vorrangig um einen Immobilienwert in einer NIsche, das ist dann ehr wertmindert, dazu auch
>> gerade die geewerblichen EInzelhandelsobjekte, in kleineren Zentren in der Pheripherie......also da
>> gibt es wenig anderes wenn der Einzelhandel da mal weg ist........ Die Branche spricht nicht für
>> höhere Werte, der vergangen Aufbau schon..........
Ich finde das ist eine super Zusammenfassung des Dilemmas. Wobei ich ein paar Punkte anders interpretieren würde.

>> Aber hier geht es doch vorrangig um einen Immobilienwert in einer Nische, das ist dann ehr
>> wertmindert, dazu auch gerade die gewerblichen EInzelhandelsobjekte, in kleineren Zentren in der
>> Peripherie
Ja, so denken viele. Und für die meisten Immobilienaktien und -märkte würde ich das auch bestätigen. Aber ich frage mich, ob Herr Schrade hier eine Nische gefunden hat, an der der Immobilienboom bisher völlig vorbeigezogen ist.

Ich habe mir aus diversen Quellen alle Transaktionen zusammengesucht, die ich seit 2005 finden konnte. Mein Eindruck ist, dass die Kaufpreise für einzelne Supermärkte und kleinere Fachmarktzentren mit Mietverträgen, die länger als 10 Jahre laufen in all den Jahren relativ stabil geblieben sind. Die Mietfaktoren liegen immer so zwischen dem 12 bis 15fachen. Nur in der Finanzkrise gab es das mal einen kleinen Rückgang. Für 2009 habe ich eine Angabe im Deikon Geschäftsbericht gefunden (Deikon = ehemals Boetzelen): "Die Marktpreise für freistehende Supermärkte und Discounter bleiben bei dem 11,5- bis 12,0-fachen der Nettokaltmieten (für Restlaufzeiten der Hauptmietverträge von 10 Jahren und mehr) mit immer noch sehr niedrigen Transaktionsvolumina." (Quelle: Deikon JA 2009)
Heute liegen die Kaufpreise wieder beim 12 bis 15fachen - kaum mehr als vor der Finanzkrise.
ABER: Die DeFaMa kauft Objekte, bei denen die Laufzeit der Mietverträge unter 10 Jahren liegt. Der Punkt ist, sobald die Laufzeit der Mietverträge unter 10 Jahre sinkt, fallen auch die Kaufpreisfaktoren stark ab. Für diese Art von Objekten konnte ich leider kaum Transaktionen finden. Daher die Krücke mit den vermieteten Supermärkten.

Mein Fazit war, die Kaufpreise für diese Objekte sind seit 2005/2006 kaum gestiegen. Aber die Zinsen sind seit dem massiv gefallen, was zu einem Boom in allen anderen Segmenten des Immobilienmarktes geführt hat. Nur in diesem Segment nicht.

Die Frage ist doch: Bleibt das so oder wird der Markt hier irgendwann eine Neubewertung dieses Immobiliensegments vornehmen? Wenn der Markt bei dieser Bewertung bleibt, kann die DeFaMa noch ewig zu diesen hohen Rendite einkaufen und wachsen. Das wäre ja völlig okay. Ich kann mir aber auch vorstellen, dass es früher oder später eine Neubewertung geben wird und dafür gibt es mehrere Gründe:

1.) Mit der DeFaMa und der Deutschen Konsum gibt es zwei Unternehmen, die transparent aufzeigen, wie viel Geld man in dieser Nische verdienen kann. Wenn das ein paar Jahre funktioniert, werden andere diese Idee kopieren oder die Unternehmen gleich selbst übernehmen. Das wird für steigende Preise sorgen.
2.) Am 2. April 2008 hat Rolf Elgeti ein Buch mit dem Titel „Der kommende Immobilienmarkt in Deutschland“ veröffentlicht. In dem Buch hat er aufführlich dargelegt, warum man damals in den Wohnungsmarkt investieren sollte. Am 23.10.2008 wurde er dann in den Aufsichtsrat der TAG Immobilien AG berufen und etwas weniger als ein Jahr später (12.06.2009) in den Vorstand der TAG. Dort hat er dann jahrelang das Geschäft ausgebaut und massiv von den Trends profitiert, die er in dem Buch beschrieben hat.
Diesmal hat er kein Buch geschrieben. Aber die HVs der Dt. Konsum besucht, merkt schnell, dass er auch diesmal wieder eine genaue Vorstellung hat, wie sich dieser Nischenmarkt entwickeln wird und das er der Meinung ist, dass diese Immobilien derzeit falsch (d.h. zu niedrig) bewertet werden. Ich setze darauf, dass er Recht behält (@ Michaele, und ich setze dabei aber auf die DeFaMa und nicht auf die Dt. Konsum, weil mir die Dt. Konsum im Vergleich zur DeFaMa viel zu teuer ist).

Außerdem sehe ich noch eine ganze Reihe von Triggern, die im Laufe der Zeit zu einer anderen Bewertung der DeFaMa führen könnten.

1.) An oberste Stelle steht für mich die Frage: Ist es wirklich gerechtfertigt, dass diese Gesellschaft mit einem Abschlag ggü. den Wettbewerbern gehandelt wird? Ist angesichts der hohen Profitabilität, dem hohen Wachstum und der Kontinuität nicht vielleicht sogar ein Aufschlag gerechtfertigt?

2.) Wie schon angesprochen, frage ich mich, ob der Markt diese Immobilien derzeit wirklich richtig bewertet. Es gibt einige Argumente, die dagegen sprechen.

3.) Die Marktkapitalisierung der DeFaMa beträgt immer noch unter 100 Mio. Euro. Erfahrungsgemäß investieren institutionelle Investoren erst, wenn eine Marktkapitalisierung von 100 Mio. Euro und mehr erreicht wird. Und institutionelle Investoren sind dann auch bereit einen höheren Preis zu zahlen als private und semiprofessionelle Investoren, die jetzt noch überwiegend in der Aktie investiert sind.

4.) Die DeFaMa kann noch in höhere Börsensegmente wechseln. Die Transparenz ist ja schon sehr hoch, aber viele Fonds dürfen aus formalen Gründen nicht in Freiverkehrswerte investieren oder tun es einfach nicht.

5.) Die DeFaMa bilanziert noch nach HGB. Das ist extrem unüblich und sorgt dafür, dass die Gewinne und Werte der Immobilien deutlich niedriger ausgewiesen werden als bei einer IFRS Bilanzierung. Man führe sich nur mal folgendes vor Augen. In 2016 hat die DeFaMa 0,30 Euro je Aktie verdient. Nach IFRS würden die Abschreibungen wegfallen (692.000 Euro in 2016). Allein dadurch wäre der Gewinn im letzten Jahr auf 0,54 Euro je Aktie gestiegen. Obendrauf wären auch noch Aufwertungsgewinne durch die GuV geflossen. Wenn ich die Angaben im GB 2015 und 2016 richtig interpretiert habe, wären das über 4 Mio. Euro gewesen. Das hätte den Gewinn dann auf fast 2 Euro je Aktie katapultiert. Glaubst Du, dass es bei diesem Gewinn hier auf dem Board eine Diskussion um eine zu hohe KGV-Bewertung gegeben hätte? Ich denke nicht.
Und wie ich in dem Beitrag 207 schon ausgeführt habe, würde eine IFRS-Bilanzierung zu einer geringeren Verschuldungsquote (LTV) führen. Der optisch hohe LTV ist sicherlich auch ein Punkt, der einige Investoren derzeit abschreckt. Denn es kostet Mühe zu verstehen, dass diese Zahl hier anders zu interpretieren ist.

6.) Das Objekt Radeberg sollte nach dem Umbau komplett anders bewertet werden und auch einige wichtige Kennzahlen treiben (z.B. den WALT und den FFO). Falls es dann verkauft wird, sollte ein deutlicher Gewinn dabei herauskommen. Und das hätte eine ganze Reihe von Vorteilen: Die DeFaMa könnte das freigewordene EK und den Gewinn in weitere Zukäufe stecken ohne dafür eine Kapitalerhöhung machen zu müssen. D.h. alle Kennzahlen die sich auf die Aktie beziehen (Gewinn, NAV, FFP etc.) würden sich verbessern. Das allein würde zu einem höheren Aktienkurs führen. Außerdem wird dem Markt nachvollziehbar gezeigt, welches Potential in diesen Immobilien steckt. Auch so etwas kann dafür sorgen, dass Investoren die Objekte, das Geschäftsmodell und das ganze Unternehmen plötzlich in einem anderen Licht sehen.
Ich hatte damit erst in zwei, drei Jahren gerechnet. Aber mit der Meldung von heute Abend, wird ja deutlich, dass bereits jetzt ein Teil dieser Reserven gehoben werden.

Ganz davon abgesehen, dass die Gesellschaft noch so jung, klein und mini ist, dass sie vielen Investoren nicht bekannt ist oder nicht als Investment in Betracht gezogen wird. Aber darauf habe ich ja schon in dem Beitrag 208 hingewiesen und mit Zahlen belegt.

>> Diese Gesellschaft kann es erreichen, obwohl sie es aufgrund der vorhandenen Werte allein, wohl
>> nicht wert ist, wie ich meine.
Auch ein interessanter Einwand. Herr Schrade hat ja schon öfters gesagt, dass er davon ausgeht, dass die Immobilien allein durch die Bündelung in einem Portfolio mehr wert sind, als wenn man sie einzeln kauft.
Hintergrund ist, dass man mit einem Portfolio u.a. das Klumpenrisiko wegdiversifiziert und das institutionelle Investoren einzelne Objekte nicht kaufen können, weil die zu klein für ihre Anlagevolumina sind, aber als Portfolio ist das Volumen dann groß genug für diese Investoren. Und dann sind die auch bereit höhere Preise dafür zu bezahlen.
Das klingt plausibel. Aber stimmt es auch?

Ich glaube den größten Teil meiner Zeit investiere ich darin eigene Annahmen von mir oder Aussagen von Vorständen daraufhin zu überprüfen, ob sie stimmen. Also habe ich nach Bestätigungen für diese Aussage von Herrn Schrade gesucht. Auf der HV 2015 hat der Vorstand der TLG folgendes gesagt:

-Bei Einzelhandelsimmobilien schauen wir uns vorzugsweise Objekte ab 10 Mio. Euro bis 50 Mio. Euro an; das sind die klassischen Nachbarschafts-Stadteil-Einkaufszentren bis hin zu Fachmarktzentren;
- wir schauen uns auch weiterhin kleinere Objekte an - Supermärkte und Discounter von denen wir bereits über 250 Objekte im Bestand haben; in dem Bereich schauen wir aber vorzugsweise nur noch auf Portfolien, weil der Einzelerwerb in so kleinen Losgrößen zu aufwendig ist; d.h. für einen einzelnen Supermarkt, der 2 Mio. Euro kostet, braucht man fast die gleiche Arbeitszeit, wie für ein Objekt, dass 10 Mio. Euro wert ist;

Das bestätigte ja schon mal, dass größere Unternehmen wie die TLG, nicht mehr über Einzelaufkäufe in so kleine Objekte investieren. Damit wurde auch gleich bestätigt, dass solche Investoren als Käufer für diese Objekte wegfallen. Und das ist gut für die Preise in dem Segment, denn je weniger Käufer um diese Objekte buhlen, desto geringer sind die Preise. ABER: Als Portfolio würden sie diese Objekte dann doch kaufen. Das bestätigt die Aussage von Herrn Schrade und ist doch eine gute Nachricht für mich als DeFaMa-Aktionär. Theoretisch wäre die DeFaMa, wenn sie größer ist, ein potentieller Übernahmekandidat für die TLG.

Aber damit ist ja noch nicht gesagt, dass diese Investoren auch einen höheren Preis für die Objekte zahlen würden, als die DeFaMa für die Objekte bezahlt. Also habe ich mich auf die Suche danach gemacht, ob ich einen Nachweis dafür finde, dass die Objekte als Portfolio mehr wert sind, als wenn sie einzeln verkauft werden. Das hat eine Weile gedauert, aber dann bin ich fündig geworden.

Es gibt im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds eine Gesellschaft namens Habona. Die kaufen neu gebaute Single Tenat Supermärkte, halten sie ein paar Jahre und verkaufen sie dann weiter. Die haben seit 2010 mehrere dieser Fonds aufgelegt. Den ersten dieser Fonds, haben sie Ende 2016 verkauft.
Anfang 2017 fand dann für Interessenten des neuen Fonds eine Telefonkonferenz statt, in der Geschäftsführer sehr viele interessante Dinge erzählt hat:

- Wir sehen uns als Dienstleister; unser Konzept ist nichts anderes als kleinteilig Objekte zusammen zu kaufen und in einem Portfolio zu strukturieren und das dann kurzfristig an institutionelle Investoren weiterzuverkaufen; institutionelle Investoren müssen viel Geld anlegen, weshalb sie darauf angewiesen sind, Portfolien zu kaufen; wir kaufen für die Privatinvestoren in unserm Fonds langsam und ausgesucht ein; so haben wir beim Habona 1 die 11 Objekte von 9 verschiedenen Projektentwicklern gekauft;
- Im Prospekt des Habona 1 stand: „Der gewichtete durchschnittliche Ankaufspreis sämtlicher Immobilienobjekte des Immobilienportfolios soll bei maximal dem 12,5fachen der Jahresnettokaltmiete liegen. Dieses entspricht einer Bruttoanfangsrendite von ca. 8 %.“
- Die so zusammengestellten homogenen Portfolien werden uns aus der Hand gerissen; für das Habona 1 Portfolio mit den 11 Objekten hatten wir über 100 Interessenten und 33 Bieter; am Ende haben wir es an die Generali verkauft;
- die 11 Supermärkte hatten noch eine gewichtete Restlaufzeit von 9 Jahren;
- Wir haben die 11 Objekte für mehr als das 14fache der Jahresmiete verkauft; und ich glaube, dass das ein sehr guter Wert für so ein Portfolio ist, weil es mit 25 Mio. Euro Volumen eigentlich für institutionelle Investoren zu klein war;
- die Generali will auch das Portfolio des Habona 2 und 3 kaufen; insgesamt ist die Generali aber an größeren Portfolien interessiert, weshalb jetzt auch der aktuelle Habona Fonds aufgestockt wird - aktuell wurden schon 50 Mio. Euro eingeworben und wir haben jetzt die Erhöhungsoption gezogen und wollen das Fondsvolumen auf 80 Mio. Euro aufstocken;

Das bestätigt eigentlich alles, was Herr Schrade gesagt hat. Man kauft kleinteilig ein und kann dann zu 1 bis 3 Faktoren mehr verkaufen. Aufgrund der hohen Fremdkapitalfinanzierung der DeFaMa ergibt sich daraus ein enormer Gewinnhebel.
Wichtig ist dabei noch zu beachten: Die 11 verkauften Habonaobjekte waren alles Single Tenant Objekte in Mini-Orten. Die würde ich von der Qualität her, viel niedriger einschätzen, als die Fachmärkte, die die DeFaMa kauft. Und trotzdem war die Generali bereit, für so ein kleines Portfolio mit weniger als 10 Jahren Restlaufzeit das 14fache der Miete dafür zu bezahlen.

Und wie ich gerade sehe, hat der Habona Geschäftsführer noch einiges anderes interessantes erzählt:

- Parkplätze werden noch wichtiger, wie mir ein Geschäftsführer der GfK erklärt hat; denn die Frequenzen gehen weiter zurück, weil die Leute seltener Einkaufen fahren, aber dafür wieder größere Einkäufe machen; die Leute gehen nicht mehr 2-4 mal die Woche Lebensmittel einkaufen, sondern einmal die Woche, kaufen dann aber gleich für die ganze Woche ein; dafür müssen sie aber mit dem Auto vor dem Supermarkt parken können;
- Man glaubt es nicht, aber so ein roter Nettomarkt mit 1.200 m² Verkaufsfläche braucht nicht mehr als 2.500 bis 2.600 Leute im Einzugsgebiet - das reicht; das heißt in einem Ort mit 9.000 Einwohnern haben 3 Märkte gut Platz - vielleicht sogar noch einer mehr; und wenn es keinen vierten Markt gibt, dann haben die anderen drei Märkte nach oben sogar noch Luft - das nennt man Abschöpfung; wenn ich noch 20 % Luft bzw. Abschöpfung habe, weiß ich, dass vielleicht keiner mehr rein kommt, aber dafür kann ich die demografische Entwicklung der nächsten 20 Jahre damit abdecken;
- Supermärkte sind verglichen mit anderen Immobilieninvestments immer noch relativ günstig - wir kaufen die Märkte zum 14 bis 15fachen der Jahresistmiete; in den Jahren 2008 und 2009 konnte man Supermärkte zum 12,5-13,0fachen kaufen; seit ein paar Jahren steigen die Preise für Supermärkte wieder; ich glaube nicht, dass Supermärkte nochmal so billig werden, denn 2008-2010 kamen zwei große Auswirkungen zusammen: 1. Die Einzelhändler haben noch massiv expandiert, weshalb die Projektentwickler viele Projekte in ihren Büchern hatten, als 2. Die Finanzkrise zuschlug; eine Finanzkrise wird es sicherlich nochmal geben, aber mittlerweile expandieren die Lebensmittelketten kaum noch; vor ein paar Jahren gab es noch 38.000 Supermärkte; das ist schon jetzt auf 36.000 Märkte zurückgegangen, weil viele kleinere Konzepte geschlossen wurden;
- „Der massive Expansionsdrang der Einzelhändler ist Vergangenheit. Dies wird zwei Effekte haben. Zum einen wird die Standortsicherung und damit verbunden die Investitionen in die bestehenden Immobilien für die Lebensmitteleinzelhändler immer wichtiger. Zum anderen wird in Zukunft das Angebot von neu errichteten Immobilien an neuen Standorten immer knapper. Beides wird für eine Preisstabilität bei Bestandsobjekten sorgen. Einhergehend mit dieser Preisstabilität steigt aber das Interesse von Investoren an den Vollversorgern und Discountern. Ein Umstand, der sich an den Preissteigerungen der letzten Jahre bereits ablesen lässt. Für einen erfolgreichen Verkauf der Fondsobjekte in fünf Jahren spricht zudem, dass wir einem Großinvestor dank unserer Fondsstruktur einen grunderwerbsteuerfreien Verkauf in Form eines Share Deals anbieten können. Darüber hinaus profitiert der zukünftige Käufer davon, dass er auf einen Schlag ein homogenes und gleichzeitig diversifiziertes Portfolio mit Top-Mietern wie REWE oder EDEKA erhält, die alle noch langfristige Mietverträge haben. Für solche Portfolien werden derzeit Portfolio-Aufschläge gezahlt. All diese Aspekte sprechen für einen erfolgreichen Fondsverlauf.", so Habona Invest-Geschäftsführer Roland Reimuth. (kapital-markt intern 48/2015 vom 27.11.2015)
- „Allerdings sei auch klar, dass "die Zeit stürmischer Flächenexpansion in Deutschland vorbei ist", so Raimund. Zwar gebe es in einzelnen Regionen noch Potenzial für neue Filialen. Doch "das Wachstum muss jetzt vor allem aus den bestehenden Märkten kommen". Im Klartext heißt das: Weil es nur noch wenige Lidl-freie Landstriche gibt, werden die Altfilialen weiter aufgemöbelt.“ (WiWo, 14.02.2015)

So. Ich hoffe, dass war jetzt nicht zuviel.

MfG JE

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.845.576 von philojoephus am 28.09.17 19:55:11

Vielen Dank,

ein gut strukturierter, und für einen Laien wie mich ein sehr verständlicher Beitrag.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.845.576 von philojoephus am 28.09.17 19:55:11

ich hatte so vorhin gedacht: " was joe wohl von der neuesten entwicklung hält?". jetzt weiß ich es! vielen dank auch von mir

[gate4share]

Das sind durchaus interessante Informationen die philojoephus da bringt.

Mehr nach, er wirft selber Fragen auf, die sich einem kritischen Investor stellen, bisweilen auch mich und versucht darauf eine verifizierte Antwort zu finden.

Mir gefällt der Beitrag sehr!

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.872.274 von gate4share am 03.10.17 17:42:10

Die Börse online erwähnt das geplante Joint Venture mit der HD-Gruppe. Geplant sei der der Kauf des Einkaufzentrums Radeberg, woraus sich ein hoher sechsstelliger Einmalbetrag für Defama noch im laufenden Geschäftsjahr ergeben würde.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.872.448 von The_Jackal am 03.10.17 18:03:26

Ja das habe gelesen, warum das nun eine Antwort auf meinen Beitrag ist, verstehe ich nicht.

Interssant finde ich, woher stammt denn hier der Gewinn der ausgewiesen wird? Erhöht Defama gleich beim Einkauf die bewerteten Werte, oder würde man nur, weil ein erfahrener Partner kaufen würde, dann einen höheren Wert ansetzen?.

oieser Philo...dingens schreibt, dass die Bilanzierung nach HGB zu niedrigeren Werten führen würde als eine IFRS-Bilanzierung. r

Ich weiss dazu nicht viel, aber, dass deutsche Wohnungsbestandhalter als regelmässig Zuschreibungen zu den werten der Immobilien als Gewinn ausweisen. Das ist auch nach HGB üblich und richtig.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.872.448 von The_Jackal am 03.10.17 18:03:26

dann schreibt dieses PHilo....., dass man nicht wüssste,wieviele Stück ein Industrie UNternehmen absetzen würde. Aber bei Infama kann man die Entwicklung voraus sehen.

Das aber nur, wenn ständig viele Märkte zu den INFAMA Bedingungen angeboten werden. Man legt jetezt den Fokus auf Nord- und Ostdeutschland, wenn man da viele Objekte hat und es knapper wrid, könnte man später auch noch in West - und Süddeutschland kaufen.......aber reicht das?

Gibt es ständig Angebot von kleinen EInkaufszentren zu höchstens der 9,5 fachen Jahresmiete?

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.872.592 von gate4share am 03.10.17 18:32:04

Deine Fragen kann ich leider auch nicht beantworten, ich wollte nur auf die Erwähnung in der BO hinweisen. Habe auch nur auf "antworten" geklickt, weil ich dann nicht so weit scrollen muss wie zum Button "Beitrag erstellen". Nichts für ungut, mache ich meistens so.

Gruß, Stefan

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.872.535 von gate4share am 03.10.17 18:19:50

wenn man nach HGB bilanziert,

dann darf man die Immos, die im Bestand sind, nicht aufwerten!
Aber was man im Bestand hält, darf man sehr wohl zu einem angemessenen Marktpreis oder wenn möglich auch darüber auch verkaufen. Das ist zur HGB-Bilanzierung kein Widerspruch.

[Pep92]

Da hat ja mein erstes Limit schon wieder zugeschlagen. Mal sehen ob man noch billiger einsammeln kann die Tage.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.886.977 von Pep92 am 05.10.17 15:43:15

Darauf wetten würde ich nicht.

[gate4share]

So gern würde ich hier auch Aktionär sein, weil mir das gefällt und ich das für Chancenreich erachte.

Aber kann man wirklich dafür dann 11 Euro oder noch mehr bezahlen? Erheblich über dem NAV?
Ich meine eigentliuch man sollte nie soviel zahlen.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.967.274 von gate4share am 17.10.17 17:11:44

Wie heisst es so schön? "An der Börse wird die Zukunft gehandelt." Von daher.....

[immocash]

Vielleicht interessant für den ein oder anderen:

http://www.iz-shop.de/buch-50674/fachmarktzentren-in-deutsch…

Herr Schrade hat in einem Interview angekündigt, sich wohl von einem größeren Aktienpaket trennen zu wollen, um sein privates Risiko zu diversifizieren und damit die aktuell hohen Kurse für eine Reduzierung seines Aktienanteils zu nutzen.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.967.274 von gate4share am 17.10.17 17:11:44

Zitat von gate4share: So gern würde ich hier auch Aktionär sein, weil mir das gefällt und ich das für Chancenreich erachte.

Aber kann man wirklich dafür dann 11 Euro oder noch mehr bezahlen? Erheblich über dem NAV?
Ich meine eigentliuch man sollte nie soviel zahlen.

Die entscheidende Kenngröße ist hier der FFO - die Funds From Operations. Nach FFO ist Defama günstiger als die Peers bewertet.

Allerdings wurde hier zuletzt etwas zu viel Euphorie gestreut. Ja, Defama hat Cash um den FFO auf über 1 € je Aktie auszubauen. Aber: mit dem Deal Verkauf 50% Radeberg sinkt der annualisierte FFO zunächst auf unter 80 Cent/Aktie! Radeberg ist eines der größeren Objekte und hat deshalb diesen signifikanten Einfluss. Von möglichen 1,10 € annualisierter FFO sind wir weit entfernt (mit dem jüngsten Deal bewegt sich Defama davon weg) und ich bin vom Tempo der Akquisition neuer Objekte zuletzt etwas enttäuscht. Wenn keine geeigneten Objekte zu attraktiven Preisen angeboten oder warum auch immer nicht erworben werden können, wird es auch so bald keinen FFO von über 1 € je Aktie geben. Von daher bin ich inzwischen skeptisch was Kursziele von 16-18 € für nächstes Jahr angeht. Ich denke alles über 15 € Kursziel ist aktuell unrealistisch. Ich bleibe hier aber langfristig dabei, nachdem ich nach HV und Dividende in diesem Jahr 50% meiner Position abgegeben hatte.

[NMspezi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.981.707 von immocash am 19.10.17 11:23:34

Das mit dem geplanten Aktienverkauf hatte philojoephus schon am vor einigen Wochen in seiner Mitschrift von der SRC-Konferenz am 7.9. hier geschrieben. Damals stand der Kurs noch bei 10 Euro. Verkaufsabsicht hat also nichts mit Ausnutzen der aktuell hohen Kurse zu tun, sondern ist schon länger unabhängig vom Kursniveau geplant.

Zitat von philojoephus: - Ich habe bisher so gut wie alles, was ich besitze, in der Gesellschaft; daher überlege ich in nächster Zeit zur persönlichen Risikodiversifikation etwa 10 % meiner Aktien zu verkaufen; möglicherweise noch 2017 und auf jeden Fall in 2018; das wird aber durch eine außerbörsliche Umplatzierung an Institutionelle und nicht über den Markt passieren, denn es gibt viele Interessenten, die ein solches Paket gerne als Einstieg nutzen würden; (Matthias Schrade)
- Aber ich werde in den nächsten drei Jahren NICHT z.B. 50 % meiner Aktien verkaufen; (Matthias Schrade)
- In dem Moment, wo Herr Schrade einen Teil verkauft, würde ich vielleicht auch 10-15 % meiner Aktien verkaufen; (Carsten Müller)
- Sie müssen sehen, dass wir bei der Gründung der DeFaMa AG mit unserem Vermögen sozusagen all-in gegangen sind; aus Risikogesichtspunkten ist es da einfach geboten, irgendwann auch mal etwas Geld vom Tisch zu nehmen;

[Flat Eric]

DEFAMA kauft Fachmarktzentrum in Hessen

• Nahversorgungszentrum in Waldeck-Sachsenhausen (Nordhessen)
• 2.400 qm vermietete Fläche; Nettokaltmiete bei gut 200 T€
• Annualisierte Jahresnettokaltmiete der DEFAMA steigt auf über 6,3 Mio. €

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat einen Kaufvertrag über ein Fachmarktzentrum in Waldeck-Sachsenhausen (Hessen) geschlossen. Der Kaufpreis beläuft sich auf 1,85 Mio. €. Die jährlichen Nettomieterträge liegen bei gut 200 T€. Die Nutzfläche des 2006 gebauten Objekts umfasst rund 2.400 qm. Mieter sind LIDL, KiK, ein Getränkemarkt und der lokale Taxiservice. Im Umkreis von mehr als 10 km gibt es kein anderes Fachmarktzentrum.

Mit Abschluss dieses Kaufes steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA-Gruppe auf über 6,3 Mio. €. Das Portfolio umfasst 22 Standorte mit rund 84.000 qm Nutzfläche, die zu 97% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Coop/Sky, Dänisches Bettenlager, Deichmann, Takko, Hammer und toom. Ohne Effekte aus dem Joint-Venture zu Radeberg und weiteren Zukäufen liegt der annualisierte FFO des Portfolios nun bei 3,2 Mio. €, entsprechend 0,90 € je Aktie.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.991.238 von Flat Eric am 20.10.17 13:19:54

Zitat von Flat Eric: ... "Ohne Effekte aus dem Joint-Venture zu Radeberg und weiteren Zukäufen liegt der annualisierte FFO des Portfolios nun bei 3,2 Mio. €, entsprechend 0,90 € je Aktie."

Mit Effekt Radeberg Join-Venture und natürlich ohne weitere Zukäufe, die wer-weiß-wann erfolgen, schätze ich den annualisierten FFO jetzt auf 2,9 Mio € bzw. 0,82€ je Aktie. Wenn es so weiter geht (alle 2 Monate Erwerb eines kleinen Objektes), erreichen wir den 1€ beim FFO je Aktie noch nicht einmal vor Mitte nächsten Jahres...

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.995.960 von Aktienangler am 20.10.17 23:44:46

http://www.deal-magazin.com/news/68403/DEFAMA-kauft-Nahverso…

[Flat Eric]

DEFAMA meldet 59% FFO-Anstieg nach 9 Monaten und erwartet Rekordgewinn

• Umsatz: 4,06 Mio. €; Ergebnis: 0,97 Mio. €; FFO: 1,81 Mio. T€
• Operative Ergebnisprognose für das Gesamtjahr bestätigt
• Rekordgewinn durch Teilverkauf in Radeberg erwartet

In den ersten neun Monaten 2017 erzielte die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) bei einem Umsatz von 4,06 (Vj. 2,39) Mio. € ein Ergeb­nis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) in Höhe von 2,68 (1,70) Mio. €. Dabei wurde ein Ergebnis vor Steuern von 1,24 (0,83) Mio. € erwirtschaftet. Das Nettoergebnis betrug 0,97 (0,66) Mio. €. Dies entspricht einem Gewinn von 0,27 (0,23) € je Aktie. Die Funds From Operations (FFO) erreichten 1,81 (1,14) Mio. € und erhöhten sich somit um 59% gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

In den Zahlen enthalten waren im ersten Quartal die Erträge von zwölf Bestandsobjekten, im zweiten Quartal kamen Büdelsdorf, Wittenburg und ab Juni das sogenannte Westerwald-Portfolio hinzu. Das Fachmarktzentrum in Florstadt trug ab Juli zu den Erträgen bei.

Im vierten Quartal werden 21 Objekte über den vollen Zeitraum enthalten sein, also vier Immobilien mehr als von Juli bis September. Hierbei handelt es sich um die Zukäufe in Sangerhausen, Harzgerode und Wildau sowie einen Arrondierungskauf in Höhn, während der jüngste Zukauf in Waldeck ertragsseitig erst ab Januar ertragswirksam wird. Ein weiterer Ergebnisanstieg im Schlussquartal ist damit bereits vorprogrammiert.

Der Vorstand geht daher davon aus, dass DEFAMA die Prognose eines FFO von 2,6 Mio. € und eines Nettogewinns nach HGB von 1,4 Mio. € bzw. 0,40 € je Aktie komfortabel erreichen wird. Hinzu kommt ein positiver Einmaleffekt aus dem Joint-Venture in Radeberg, dessen Abschluss im vierten Quartal erfolgen soll. Bei planmäßiger Abwicklung des geschlossenen Letter of Intent würde sich durch den hierbei stattfindenden hälftigen Verkauf des Objekts an den Projektpartner für das Geschäftsjahr 2017 ein Rekordgewinn von insgesamt rund 2,3 Mio. € bzw. 0,65 € je Aktie für DEFAMA ergeben.

Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei 3,2 Mio. € entsprechend 0,90 € je Aktie vor beziehungsweise gut 2,9 Mio. € und 0,83 € je Aktie nach dem Joint-Venture in Radeberg. Da die DEFAMA zum 30.9. über einen Cashbestand von gut 1,7 Mio. € verfügte und sich durch den Teilverkauf von Radeberg ein weiterer Mittelzufluss von rund 2 Mio. Euro ergeben wird, geht der Vorstand davon aus, den annualisierten FFO mit den vorhandenen liquiden Mitteln noch deutlich steigern zu können.

[naturfan2]

Wie es nur möglich...das eine Firma, die ca. 4 Mio. Umsatz im Jahr macht und dabei schon über 23 Mio.an Verbindlichkeiten hat!!!. Kaum zu Schweigen von den nicht benannten Schulden gegenüber Banken, nur so immer wieder in den Himmel gelobt wird, obwohl das Online Einkaufen immer mehr am boomen ist????

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.021.580 von naturfan2 am 25.10.17 11:04:15

tja, da hast du wohl das geschäftsmodell nicht verstanden...

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.021.580 von naturfan2 am 25.10.17 11:04:15

Zitat von naturfan2: Wie es nur möglich...das eine Firma, die ca. 4 Mio. Umsatz im Jahr macht und dabei schon über 23 Mio.an Verbindlichkeiten hat!!!. Kaum zu Schweigen von den nicht benannten Schulden gegenüber Banken, nur so immer wieder in den Himmel gelobt wird, obwohl das Online Einkaufen immer mehr am boomen ist????

Tja, die Firma ist auf Schulden aufgebaut!

Heute ist alles anders, Da gibt es Neugründungen,die 10 Jahre lange Verlust machen und trotzdem kaufen das noch eiige für mehrere MIo und verkaufen es ein paar Jahre später wieder mit xx Mio Gewinn.

Früher betrieb man ein Geschäft, verdiente was, davon vergrösserte man sich und konnte dann sich erneut vergrösseren etc. Also permannet steigenden Gewinn, somit auch ein wertiger Kaufpreis.

Heute, soll man wohl ehr Verluste machen, hier defama macht aber ständig Gewinne un kann auch von Anfang an ständig ausschütten........

Reicher ist der Gründer und Hauptaktionäre ja schon lange, nachdem seine Mehrheit der Aktien, nicht mehr gezahter 1 oder 2 Euro wert sind und jetzt mit über 10 Euro gehandelt werden.

Eine Lücke,, die auch genauso schnell wieder verstopt sein kann.......

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.982.424 von Aktienangler am 19.10.17 12:48:06

Zitat von Aktienangler:

Zitat von gate4share: So gern würde ich hier auch Aktionär sein, weil mir das gefällt und ich das für Chancenreich erachte.

Aber kann man wirklich dafür dann 11 Euro oder noch mehr bezahlen? Erheblich über dem NAV?
Ich meine eigentliuch man sollte nie soviel zahlen.

Die entscheidende Kenngröße ist hier der FFO - die Funds From Operations. Nach FFO ist Defama günstiger als die Peers bewertet.

Allerdings wurde hier zuletzt etwas zu viel Euphorie gestreut. Ja, Defama hat Cash um den FFO auf über 1 € je Aktie auszubauen. Aber: mit dem Deal Verkauf 50% Radeberg sinkt der annualisierte FFO zunächst auf unter 80 Cent/Aktie! Radeberg ist eines der größeren Objekte und hat deshalb diesen signifikanten Einfluss. Von möglichen 1,10 € annualisierter FFO sind wir weit entfernt (mit dem jüngsten Deal bewegt sich Defama davon weg) und ich bin vom Tempo der Akquisition neuer Objekte zuletzt etwas enttäuscht. Wenn keine geeigneten Objekte zu attraktiven Preisen angeboten oder warum auch immer nicht erworben werden können, wird es auch so bald keinen FFO von über 1 € je Aktie geben. Von daher bin ich inzwischen skeptisch was Kursziele von 16-18 € für nächstes Jahr angeht. Ich denke alles über 15 € Kursziel ist aktuell unrealistisch. Ich bleibe hier aber langfristig dabei, nachdem ich nach HV und Dividende in diesem Jahr 50% meiner Position abgegeben hatte.

Warum soll denn hier das FFO das wichtigste sein?

Wenn mamn mach HGB Buchführung macht, dass soll das FFO verringern, wenn man etaws verkauft?
Dadiurch sinken die Vorräte bzw. gehaltenen Immobilien , zur Erzielung von Miete etwas und der Barbestand steigt und die Schulden sinken..........wieso da eine Senkung des FFO.

Ich meine ja, eigentlich ist bei so um NAV Svhluss was eine günstige Bewrtung bedeuet. KLar kann man sehr gut andere Erfolgszahlen haben, aber langfristig ist nie etwas mehr wert, als der tatsähclihe Wert, der sonst frei gezahlt wird.

Man kann hier Vorbehalte haben, aber der Teilverkauf des einen Centers ist eine gute und Gewinnträchtige Sache. Soweit ivh gehört habe, will ein erfahrender Shippingcenterentwickler, zu den genannnten relativ hohen Preise, die Hälfte kaufen. Sie zahlen soviel, dass DEfama einen Gewinn machen und gleichzeitig wiird der Käufer wohl auch langfristig noch weitere Verdienstchancen sehen.
enn man will ja das Einkaufszentrum, renovieren und /Oder ausbauen.
Zwar berkommt man dann nur die halbe Miete als bidher,aber erhält einen relativ hohen Kaufpreis, der einen guten Gewinn beinhaltet und dauerhaft wird eine Verbesserung des Centers und der Mieten geplant und wohl zusammen mit dem Käufer, erreichen.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.020.563 von Flat Eric am 25.10.17 09:20:54

Zitat von Flat Eric: ... Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei 3,2 Mio. € entsprechend 0,90 € je Aktie vor beziehungsweise gut 2,9 Mio. € und 0,83 € je Aktie nach dem Joint-Venture in Radeberg. ...

Huch, man könnte meinen der DEFAMA Vorstand liest hier mit: Auf einmal gibt man genau das an, was ich zuvor hier schon dargelegt hatte: Nach Radeberg-Joint Venture annualisierter FFO aktuell nur noch 0,83 € je Aktie.

[gate4share]

FFO
Die "Funds From Operations" (FFO) sind eine wichtige Ergebnisgröße in der Immobilienbranche, um die operative Geschäftsentwicklung zu beurteilen. Die Kennziffer setzt sich zusammen aus dem Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern und den Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten. Die Zahl zeigt, wie viel Cash-Flow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird. Daran orientieren sich zum Beispiel die Dividendenausschüttungen an die Aktionäre oder künftige Investitj cionen des Unternehm

und warum soll hier bei defama, der FFO sinken , wenn man mit grossen Gewinn verkauft?

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.027.394 von gate4share am 25.10.17 21:18:30

@ gate4share: da hast du die antwort ja schon selbst gegeben:

"Die Kennziffer setzt sich zusammen aus dem Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern und den Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten"

ich vereinfache das noch einmal für dich: die kennziffer setzt sich zusammen aus dem ergebnis vor ... gewinnen aus verkäufen.

kann doch von der logik nicht so schwer sein, oder?

[gate4share]

Es ist nicht einsehbar warum sich durch einen Verkauf mit Gewinn, dessen Zahlen ja in das FFO mit eingehen, deshalb das FFO .sinken soll.

[gate4share]

Die Kennziffer setzt sich zusammen aus dem Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern und den Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten.

Das ist die Deffinition des FFO.

Da steht nicht " die Kennziffer setzt sich zusammen aus dem Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern und auch vor den Gewinnen aus Verkäufern und Entwicklungsprojekten.

Bei der offizielen Formulierung heisst es ganz klar. Ergebnis vor Steuern und Abschreiben und dazu den Gewinnen aus Verkäufern und Entwicklungsprojekten.

Du meinst, der "Gewinn aus Verkäufen" würde sich auch darauf beziehen dass vorher "vor" da stand.
Ich meine das ist so klar formiliert und ich meine nicht, dass die Gewinne aus Verkäufern nicht dazu zählen. Andererseits wäre das die logische Erklärung warum hier das FFO sinken sollte.

[NMspezi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.027.394 von gate4share am 25.10.17 21:18:30

Die hier zitierte Definition des FFO stammt aus dieser Quelle

https://boerse.ard.de/boersenwissen/boersenlexikon/ffo-100.h…

und ist leider falsch.


Korrekt ist beispielsweise diese hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/Funds_From_Operations

Durch die gemäß Generally Accepted Accounting Principles (GAAP) vorgeschriebene Pflicht zur Abschreibung wird der Jahresüberschuss gemindert. Die Umsetzung der gesetzlichen Pflicht der REITs, 90 % ihrer Erlöse als Dividenden auszuzahlen, soll jedoch nicht beeinflusst werden, Abschreibungen sind daher zu kompensieren. Einmalige Gewinne aus Verkaufserlösen sind herauszurechnen, um die Berechnungsgrundlage nicht zu verfälschen. Teilweise werden die FFO auch noch um Mieterhöhungen und bestimmte Kapitalkosten bereinigt (= Adjusted Funds from Operations (AFFO)), um die Vergleichbarkeit zwischen den Perioden zu erhöhen und z. B. den Vermietungserfolg besser beurteilen zu können.


Oder auch diese:

http://www.investopedia.com/terms/f/fundsfromoperation.asp

Funds from operations (FFO) refers to the figure used by real estate investment trusts (REITs) to define the cash flow from their operations. It is calculated by adding depreciation and amortization to earnings, subtracting any gains on sales, and is sometimes quoted on a per-share basis. The FFO-per-share ratio should be used in lieu of EPS when evaluating REITs and other similar investment trusts.


So erläutern es übrigens auch diverse Immobilien-AGs auf ihrer Homepage im Glossar:

https://www.wcm.de/de/portfolio/immobilienglossar/

https://www.alstria.com/glossary/glossary-detail/ffo-funds-f…

http://investoren.vonovia.de/websites/vonovia/german/8020/gl…

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.043.570 von NMspezi2 am 27.10.17 16:32:06

FFO

Was ich bisher noch nicht gefunden habe, ob sich die Tilgung der Zinsen irgendwie im FFO findet. Ist für mich ein ganz wichtiger Punkt. Bei den Zinsen ist für mich schon klar, dass sich diese im FFO finden, aber die Tilgung interessiert mich schon. Vielleicht weiß jemand was hierzu.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.047.329 von Michale am 28.10.17 09:09:44

http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2017-10/42087256…

[gate4share]

DeFama ist kein Reit! Es ist eine normale AG und zahlt auch als AG ihre Steuern, ist auch sonst nicht an die spezillen Vorgaben (wie min 40 % Eigenkapital) gebunden.

Gut jetzt ist klar was zum FFO dazu gehört und was nicht. Aber durch einen Verkauf kann doch nicht das FFO stark abnehmen, obwohl der Geldzufluss, wohl ausgewöhnlich, aber dennoch sich erhöht. Das soll dann zu einem geringeren FFO führen. Merkwürdig!

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.076.899 von gate4share am 01.11.17 21:36:43

Er versteht's einfach nicht. Was verkauft wurde, steuert halt keine Funds from Operations mehr bei. Fertig.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.076.899 von gate4share am 01.11.17 21:36:43

Ich habe es mittlerweile anderweitig rausgebracht.

Der FFO ist eine Art Cash-flow. Und da Veräußerungsgewinne nichts mit Cash-flow zu tun haben, müssen sie abgezogen werden.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.078.246 von Michale am 02.11.17 07:46:57

Zitat von Michale: Der FFO ist eine Art Cash-flow. Und da Veräußerungsgewinne nichts mit Cash-flow zu tun haben, müssen sie abgezogen werden.

Richtig, aber Veräusserungsgewinne, können deshalb nicht die sonstigen Gewinnen nach unten bringen!
So ist es ja gesagt worden. Der FFO sinkt, weil man diese Veräuserung gemacht hat. Das natürlich der FFO etwas geringer sein würde, wenn man für das verkaufte Objekt (was wohl jetzt bald verkauft wird) keine Miete mehr erhält ist klar.

Dann ist auch der FFO keine direkte Erfolgszahl!

[gate4share]

Also ein erfolgreicher Verkauf bringt schon ne Menge freier Liquidität ein. Also eigentlich müsste das bei einer cashflow Zahl enthalten sein. Aber der FFO soll dann wohl auch gleich, die Liquidität aus "normalen-regelmässigen" Geschäft zeigen. Das dann allerdings, das sinkt, wenn man etwas zum mehr als 10fachen dessen verkauft, was man sonst im Jahr bei dem Objekt sonst als FFO rechnet, ist schon irgendwie merkwürdig und passt nicht ganz in die Logik.

Deshalb hat die FFO nur einen sehr eingeschränkten Wert, bei der Beurteilung des Erfolgs eines Unternehmens.

[The_Jackal]

Rrrumms, die 11 ist gefallen.... shit!

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.096.150 von gate4share am 03.11.17 20:28:08

@ gate4share schrieb am 03.11.17 20:28:08 Beitrag Nr. 269

Du bringst echt einiges Durcheinander.

>> Also ein erfolgreicher Verkauf bringt schon ne Menge freier Liquidität ein. Also eigentlich müsste das
>> bei einer cashflow Zahl enthalten sein.
Hier liegst Du falsch. Verkaufserlöse aus Anlagevermögen sind weder im operativen Cash-Flow noch im FFO enthalten. Bei keinem Unternehmen. Diese Erlöse tauchen erst im Cash-Flow aus Investitionen auf. Vielleicht schaust Du Dir bei ein paar Immobilien Unternehmen mal die Cash-Flow-Rechnung im Geschäftsbericht an. Dann dürfte das klarer werden.
Und in den FFO sind Verkaufserlöse gar nicht enthalten, weil sie als außerordentlicher Ertrag gelten, während die FFO-Kennzahl zeigen soll, was im normalen, laufenden Geschäftsbetrieb erwirtschaftet wird.

>> Aber der FFO soll dann wohl auch gleich, die Liquidität aus "normalen-regelmässigen" Geschäft
>> zeigen. Das dann allerdings, das sinkt, wenn man etwas zum mehr als 10fachen dessen verkauft,
>> was man sonst im Jahr bei dem Objekt sonst als FFO rechnet, ist schon irgendwie merkwürdig und
>> passt nicht ganz in die Logik. Deshalb hat die FFO nur einen sehr eingeschränkten Wert, bei der
>> Beurteilung des Erfolgs eines Unternehmens.
Anhand der Meldung für die 9-Monatszahlen vom 25.10.2017 kann man sich folgendes überlegen bzw. ausrechnen:

Die Hälfte von des Radeberger Einkaufzentrums soll verkauft werden. Wenn es so wie geplant im Q4 2017 verkauft wird, passiert folgendes:

Der DeFaMa AG fließen 2 Mio. Euro Liquidität zu. Diese 2 Mio. Euro setzten sich zusammen aus dem Buchwert des 50 prozentigen Anteils an dem Radeberger Einkaufszentrum von ca. 1,1 Mio. Euro und ca. 0,9 Mio. Euro Verkaufsgewinn nach Steuern.
In der GuV wird der Gewinn nach Steuern durch den Verkauf um ca. 0,9 Mio. Euro bzw. 0,25 Cent je Aktie steigen. Die 1,1 Mio. Liquiditätszufluss für den Buchwert tauchen in der GuV gar nicht auf.

In der Cash-Flow-Rechnung wird unter dem Punkt Cash-Flow aus Investitionen ein Punkt „Verkaufserlöse“ auftauchen, der ca. 2 Mio. Euro umfassen wird.

Auf den in diesem Jahr erzielten FFO hat der Verkauf keinen Einfluss, weil Verkaufserlöse nicht im FFO angegeben werden. Aber was nach Kosten von den Mieterlöse aus Radeberg übrig bleibt, dass fließt in den FFO. Und wenn der Verkauf zum 31.12.2017 stattfindet, dann konnte die DeFaMa zusätzlich zum Verkaufserlös noch für das ganze Jahr 2017 den FFO aus Radeberg kassieren.
Scheinbar hat das Radebergcenter in 2017 ca. 14 Cent je Aktie zum FFO beigetragen. Wenn man jetzt die Hälfte davon verkauft, dann fehlen im nächsten Jahr 7 Cent je Aktie, weil die ab dann dem Käufer des 50 prozentigen Anteils zustehen.

Eine Bitte hätte ich noch: Lies Dir Deine Beiträge doch bitte vor dem Veröffentlichen noch einmal durch. Durch die vielen Schreibfehler ist es sehr schwierig zu verstehen, was Du eigentlich sagen willst.

MfG JE

[philojoephus]

@ all

In Beitrag Nr. 233 vom „28.09.17 19:55:11“ hatte ich geschrieben, dass die DeFaMa ein möglicher Übernahmekandidat für die TLG sein könnte. Die TLG hat nun zwei Ankäufe gemeldet (siehe Meldung unten), die diese Vermutung meiner Meinung nach bestätigt. Denn die TLG hat in zwei Transaktionen „27 Nachversorgungszentren, Supermärkte und Discounter sowie ein Nahversorgungszentrum in Rostock erworben.“ Ankermieter im Portfolio sind im Wesentlichen REWE, EDEKA, Kaufland und Penny. Der Kaufpreis für beide Portfolien betrug 111,5 Mio. Euro und die Nettokaltmieten 8,1 Mio. Euro. Der WALT dieses Portfolios beträgt 5,5 Jahre.

Ich finde das insofern sehr interessant, weil diese Portfolien dem Portfolio der DeFaMa offensichtlich sehr ähnlich sind. Folgende Übersicht macht das sofort deutlich:

                              TLG Portfolio*         DeFaMa Portfolio

Anzahl der Objekte                 27                      22

Kaufpreis/Bewertung            92,9 Mio. Euro          65 Mio. Euro

Nettomieteinnahmen              6,5 Mio. Euro         6,2 Mio. Euro

Ø Mieteinnahmen pro Objekt       241.000 Euro          282.000 Euro

Leerstand                         über 6 %                 3,4 %

*) Ohne das Rostocker Klenow-Tor Objekt mit 1,6 Mio. Euro annualisieren Mieteinnahmen und 

Kaufpreis von 18,6 Mio. Euro 

Quellen: TLG Pressemeldung vom 09.11.2017, TLG Q3/2017 Präsentation S. 13; 

DeFaMa Q3 2017 Quartalsbericht

Der Kaufpreis für die 28 Objekte betrug 111,5 Mio. Euro. Davon entfielen aber allein 18,6 Mio. Euro auf ein Bürogebäude/Nahversorgungszentrum in Rostock. Sodass der Kaufpreis für die restlichen 27 Objekte nur 92,9 Mio. Euro betrug.
Entscheidender ist meiner Meinung aber die Aufschlüsselung nach Mieten. Bereinigt man die 8,1 Mio. Euro Nettomieten, um die 1,6 Mio. Euro Mieteinnahmen für das Objekt in Rostock, erkennt man, dass die übrigen 27 Objekte eine Nettomiete von 6,5 Mio. Euro haben. Das ist nur unwesentlich mehr als das Portfolio der DeFaMa, das derzeit eine annualisierte Nettomiete von 6,2 Mio. Euro hat.
Noch interessanter wird es, wenn man die durchschnittliche Miete pro Objekt betrachtet. Denn die liegt bei den 27 TLG-Objekten nur bei 241.000 Euro. Das ist deutlich weniger als die 282.000 Euro die die 22 DeFaMa-Objekte im Durchschnitt erwirtschaften. Hier zeigt sich, dass die TLG ein sehr kleinteiliges Portfolio gekauft hat. Offensichtlich kleinteiliger als das DeFaMa-Portfolio.
Der WALT des TLG-Portfolios liegt bei nur 5,5 Jahren (für alle 28 Objekte). Kaum höher als die aktuell 3,9 Jahre der DeFaMa.
Und noch wichtiger: Die 111,5 Mio. Euro Kaufsumme bzw. 8,1 Mio. Nettomieteinnahmen verteilen sich auf zwei Portfolien, die von zwei unterschiedlichen Verkäufern stammen. Egal, wie man diese Kaufsumme oder Nettomieten aufteilt, es wird deutlich: Das Portfolio der DeFaMa ist derzeit schon so groß, dass es eins dieser zwei Portfolien hätte sein können. Aus meiner Sicht zeigt das sehr schlüssig, dass die TLG ein Portfolio, wie es die DeFaMa aufgebaut hat, kaufen würde.

MfG JE


TLG IMMOBILIEN investiert EUR 113,8 Mio. in zwei Off-Market-Transaktionen zum Erwerb von 28 Einzelhandelsstandorten

09.11.2017 / 06:59 DGAP-News Berlin -- 28 Einzelhandelsobjekte zur Nahversorgung über zwei Off-Market-Transaktionen erworben
- Objekte verteilen sich auf verschiedene - überwiegend westdeutsche (78 %) - Bundesländer
- Kaufpreis: EUR 111,5 Mio., Gesamtinvestition: EUR 113,8 Mio.
- Jahresnettokaltmiete gesamt: EUR 8,1 Mio., Gesamtmietrendite: rd. 7,2 %
- EPRA Leerstand über alle Objekte: rd. 5,8 %, WALT über alle Objekte: 5,5 Jahre
- Ankermieter über alle Objekte: Lebensmitteleinzelhändler Rewe, Edeka, Kaufland und Penny
Die TLG IMMOBILIEN AG (DE000A12B8Z4) hat über zwei Off-Market-Einzeltransaktionen ein bundesweit aufgestelltes Portfolio aus 27 Nachversorgungszentren, Supermärkten und Discountern sowie ein Nahversorgungszentrum in Rostock erworben. In den Ankauf investiert die Gesellschaft insgesamt EUR 113,8 Mio., der reine Kaufpreis beträgt in Summe EUR 111,5 Mio. Verkäufer sind ein privater Investor und ein institutioneller Fonds. Die Transaktionen wurden von Jones Lang LaSalle bzw. Savills begleitet.
In Summe generieren diese 28 Einzelhandelsstandorte jährlich Nettokaltmieten von rd. EUR 8,1 Mio., die Mietrendite beläuft sich über alle Objekte auf rd. 7,2 %. Die Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) liegt bei 5,5 Jahren. Der derzeit noch vorhandene Leerstand von rd. 5,8 % soll zur Optimierung von Flächenstrukturen und Mieterbesatz genutzt werden. Ankermieter im Portfolio sind im Wesentlichen REWE, EDEKA, Kaufland und Penny.
Regional verteilen sich die Objekte nach Immobilienwert wie folgt:
Bundesland Anteil
Mecklenburg-Vorpommern 18 %
Hessen 15 %
Bayern 14 %
Rheinland-Pfalz 14 %
Nordrhein-Westfalen 14 %
Baden-Württemberg 9 %
Niedersachsen 8 %
Sonstige 8 %
Die Immobilien weisen unterschiedliche Baujahre auf und wurden zum Teil erst kürzlich instandgesetzt oder erweitert. Alle Objekte sichern in ihrem lokal bewährten Einzugsbereich die Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs und ergänzen somit hervorragend das bestehende Einzelhandelsportfolio der TLG IMMOBILIEN.
Foto: Bildtext: Nahversorgungszentrum Klenow Tor, Schiffbauerring/Albrecht-Tischbein-Straße/Taklerring, 18109 Rostock, TLG IMMOBILIEN AG
Urheber: Michael Fahrig
> Download hier

[LongTermForever]

Ein klassisches Langfristinvestment

Hallo at all,

kaum zu glauben aber mein erster Beitrag hier, auch wenn ich natürlich schon lange kein Börsenneuling mehr bin.

Habe die DEFAMA seit ihrer Emission mit Interesse verfolgt und bin von der Wachstumsstory dieser Aktie mehr als überzeugt (und bin natürlich auch Aktionär). Ich bin trotz des beachtlichen Kursanstiegs noch weiterhin sehr bullisch für diesen Wert, was eine einfache Rechnung verdeutlicht.

Ein Mittelwert für deutsche REITS unterschiedlicher Größe ergibt einen üblichen FFO Multiple von rund 16-17. Selbst bei den um Radeberg reduzierten FFO 2017e von 0,83 € ergäbe sich ein rechnerischer Wert von 13,70 €. Nimmt man die 3,7 Mio. € freie Liquidität und unterstellt den in einem Interview schon mal erwähnten maximalen 85 % Fremdfinanzierungsanteil, so gibt das Spielraum für bis zu 25 Mio. € weitere Käufe. Bei einem Kaufpreisfaktor von 9 Nettokaltmieten sind das rund 2,7 Mio. € zusätzliche jährliche Mieteinkünfte. Unterstellt man weiterhin den ebenfalls schonmal erwähnten Faktor, dass sich Nettomieten zu 50 % in FFO übersetzen, so wären das nochmal 1,37 Mio. € zusätzlicher FFO, aufgeteilt auf 3,547 Mio. Aktien ca. 0,39 € per Share - und das noch ohne zusätzliche Kapitalerhöhung. Die hieraus folgenden 1,22 € FFO per Share wären selbst bei einem 15er Multiple ein Kurs von rund 18 €.

Desweiteren kommt natürlich noch hinzu, dass die Firma noch sehr klein ist. Mit momentan "nur" 21 Standorten kann man bei jährlichen 6-8 Zukäufen recht leicht sehen, über welche Wachstumsraten wir hier sprechen. Aus diesem Grund kann man eigentlich nur raten, jede jemals erworbene Aktie zu halten, zu halten und nochmal zu halten.

Abschließend wäre es aus meiner persönlichen Sicht für das Management bei dieser Wachstumsfantasie auch nicht das Ratsamste das Portfolio/DEFAMA an einen anderen Investor zu verkaufen, da sie so eine Perle womöglich kein zweites mal in ihrem Leben gründen können.

Aber feel free to discuss ;-)

Wünsche euch einen schönen Abend!

[Michale]

Ja, ich finde das mit dem FFO schon sehr interessant. Und das mit der Übernahmefantasie ist für mich doch eher etwas unwahrscheinlich, denn dann ist zwar sofort ein sicherlich auch aus heutiger Sicht guter Gewinn möglich, jedoch wird die DEFAMA nicht mehr benötigt. Und ob sich ein Vorstand, der so gute Verbindungen zu verkaufswilligen (oft geschlossene Immobilienfonds) hat, gewillt ist, künftig nur noch eine "zweite Geige" zu spielen, das kann ich mir nicht wirklich vorstellen.

Und nun zu einem anderen Thema, das bisher noch gar nicht beleuchtet wurde. Die DEFAMA erwirtschaftet zwar einen recht hohen FFO, jedoch tilgt sie p.a. ca. 5,75% der aufgenommenen Darlehen. M.E. kann man dann mit dem gesparten Geld wieder neue Kredite aufnehmen, denn wenn die Beleihungswerte sinken, ist man ja wieder in der Lage, neue Darlehen aufzunehmen, so dass m.E. eine Kapitalerhöhung möglicherweise gar nicht mehr erforderlich ist.

[Flat Eric]

@ the_jackal: nach den empfehlungen und dem starken anstieg in den vergangenen wochen sehe ich das jetzt als konsolidierung an. von daher habe ich kein problem mit dem durchbrechen der marke elf euro. langfristig sollte das aktuelle kursniveau sowieso egal sein...

@ philojoephus: das waren wieder zwei feine beiträge von dir! ich hoffe, dass es nicht zu einer übernahme in absehbarer zeit kommt, und sich unser "schätzchen" noch schön weiterentwickeln kann! ich denke auch, dass matthias schrade, dr. müller und das team noch "heiss" genug auf ihre tätigkeit (in unabhängigkeit) sind.

@ longtermforever: willkommen im club, sowohl hier im board als auch als aktionär! ich kann deinen gedanken nur vollumfänglich zustimmen!

@ michale: beim fremdkapital der defama handelt es sich um annuitätendarlehen. da gibt es vor laufzeitende also kein "gespartes geld". demnach werden weitere - vermutlich jährliche - ke's folgen. in der aktuellen studie ist allerdings nur noch ein zuwachs an aktien pro jahr von etwa 200.000 stück vorgesehen mit entsprechend positiven folgen für's eps...

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.177.352 von Flat Eric am 14.11.17 11:14:09

ich hoffe dass bei einer KE kein Ausschluss der Aktionäre kommt. Denn wenn nur Instis zum Zuge kommen, bin ich nicht begeistert.

[gate4share]

Das hochrechnen, mit 85 % Fremdkapital wieviel Objekte man kaufen könnte und wieviel Miete diese dann noch bringen und wie sich das insgesamt für die weitere Werte entwickeln könnte, halte ich für zu weit hergeholt. Das sind doch zig Möglichkeiten, die evtl auch nie kommen. Ausserdem hat man , soweit ich gesehen haben, bisher min 20 % Eigenkapital eingebracht, teilweise auch 30% ,

Das FFO ist wohl keine klassische Erfolgszahl, sondern gibt nur was man aus regelmässigen normalen Geschäft für Liquidität erreicht

Diese Darstellung eines Profils was ähnliche Mieteinnahmen hat, finde ich ganz interessant. Es mag sein, dass das Pprtfolio ehr etwas schlechter ist, aber so als Vergleich sehr interessant. Soweit ich weiss, will ja auch keiner seine Aktionärseigenschaft oder seine Voratandsposition abgeben. Aber es ist evtl eine Option, wenn man jetzt weiter kauft, dass man dann mal in einigen Jahren, mal einen Grossteil der Objekte auch mit hohen Gewinn verkaufen könnte.

Da wäre es schön, wenn Defama noch mehr kaufen könnte. Es ist schon schade, dass der Kauf den an abgeschlossen hatte, dann doch nicht zustande kam. Meine man hätte da auch, gerade angesichts des hohen Wohnimmobiileinanteils, auch mehr bezahlen können.

Es ist gut und richtig, dass defama nur bis zum 9fachen der Jahremiete bezahlt bei einem Kauf. Das ist so niedrig, dass wohl auch bei keiner MItvertragsvrlängerung oft auch noch ohne Verluste an andere Mieter, als Lager o. ähnliches vermieten könnte.
Wenn man so 4 Jahre 9 % Mieteinnahmen erzielt und davon dann in den 4 Jahren schon ca 22% getilgt hat, sind die Schulden auch so viel geringer ,dass man auch wenig für die Bankverbindlichkeiten noch zahlen muss.

Also ich sehe ja mehr die Chancen. Also , dass man einen bestimmten Anteil an Zentren nach MIetvertragsende in 3 oder 5 Jahren wieder über 5 oder 10 Jahre oder noch länger fest vermieten kann. Das würde sofort den Wert erhöhen, und die Mieteinnahmen bleiben zumindest gleich, bei niedrigeren Zinskosten.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.177.412 von Michale am 14.11.17 11:22:10

Zitat von Michale: ich hoffe dass bei einer KE kein Ausschluss der Aktionäre kommt. Denn wenn nur Instis zum Zuge kommen, bin ich nicht begeistert.

Da ja beide Vorstände einen Teil ihrer Aktien an Interessenten aus dem Institutionellen Bereich verkaufen wollen, ist da ja schon mal eine gewisse Nachfrage befriedigt.

Kann man denn automatisch immer das Bezugsrecht der Aktionäre ausschliessen? Habe wohl häufiger gelesen, dass man nur bis zu 10 % des aktuellen Kapital, das Bezugsrecht ausschliesen kann. Aber ob das grundsätzlich ist, also eine gesetzliche Vorschrift, oder die entsprechenden Firmen nur für diese spezielle KE vorgegeben haben, weiss ich nicht.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.177.412 von Michale am 14.11.17 11:22:10

@ michale: bislang gab es immer faire konditionen beim erwerb der aktien. vor dem börsengang konnte man sie in etwa zum nav bekommen. bei der ke vor einem jahr lag der ausgabepreis mit 6 euro genau beim dann aktuellen kurs. ich denke nicht, dass sich das verhalten gegenüber den aktionären und interessenten ändern wird. also kann man die stücke, die man haben will, auch gleich über die börse kaufen.

was anderes wäre es natürlich, wenn der ausgabepreis deutlich unter dem kurswert wäre. dafür sehe ich aber keine notwendigkeit. aktionäre, die früher eingestiegen sind, haben weniger bezahlt, aber auch mehr risiko getragen.

[gate4share]

philojoephus scbön wie genau du es darstellst, wie sich sonst allgemein das FFO zusammen setzt und was er hier bei Defama genau bedeutet!

Der FFO wird hier oft so genannt, als ob es eine weitere, teilweise sogar wichtigere und langfristigere Erfolgszahl wäre , das ist es aber nur zum TEil.

Was ist besser für eine AG oder jeden eigentumer, wenn es ein Objekt mit , zum Beispiel mit 100 tsd Monatsmiete behält, was dann voll in die FFO zahlen mitgerechnet vwird, oder das für 2 Mio verkauft, wovon noch etwa die Hälfte ein zusätzlicher Gewinn ist?

Ist doch klar, dass ein Verkauf mit somit fast 1 Mio zusätzlichen Verkaufsgewinn besser für die AG ist, als wenn man jetzt und in kommenden Jahren jeden Monat zusätzliche Mieteinnahmen von 100 tsd hat.
Dazu kommt ja hier noch, dass man so einen guten erfahrenden Projektentwickler von Einkaufszentren als Partner gewinnen könnte und so evtl noch besser an weitere Kaufobjekte kommt, oder evtl auch später mal Verkaufsobjekte anbieten kann und, dass dieser Käufer auch ehr dafür sorgt, dass künftige Mieteinnahmen in dem Objekt besser sind, und sich der Wert auch noch besser entwickelt.

Also das FFO ist keine voll aussage kräftige Erfolgszahl, die kann sehr hoch sein, und trotzdem macht das Unternehmen Verlust und umgekeht geht auch, man könnte wenig FFO haben und trotzdem hohe Gewinne ausweisen. Also ist das FFO nur eine Zahl , die nur in Zusammenwirken mit Umsatz und Ertrag evlt eine Rolle spielt<

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.177.352 von Flat Eric am 14.11.17 11:14:09

Zitat von Flat Eric: @ the_jackal: nach den empfehlungen und dem starken anstieg in den vergangenen wochen sehe ich das jetzt als konsolidierung an. von daher habe ich kein problem mit dem durchbrechen der marke elf euro. langfristig sollte das aktuelle kursniveau sowieso egal sein...

Ich nehme Dich beim Wort. Ansonsten lese ich hier immer staunend mit was Ihr hier so schreibt- ich verstehe davon nicht mal die Hälfte. Also mache ich das, was ich am Besten kann: ZWISCHEN Euren Zeilen lesen. Ich komme mir schon fast doof vor zwischen Euch.

Gruß, Stefan

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.181.507 von The_Jackal am 14.11.17 17:47:35

@ the_jackal: informationsmaterial gibt es ja genug von und zur gesellschaft: geschäfts- und zwischenberichte, studien und presseberichte. da kann man sich schon ein recht umfassendes bild vom geschehen machen. es ist also alles keine hexerei, sondern vielleicht ein wenig fleissarbeit...

[Flat Eric]

• Wechsel in das Qualitätssegment m:access angestrebt
• Erhöhte Anforderungen werden bereits heute erfüllt
• Entscheidung über Zulassung noch in 2017 erwartet

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) strebt einen Wechsel in das Qualitätssegment m:access der Börse München an. Der Vorstand der DEFAMA hat die mwb fairtrade Wertpapierhandelsbank AG damit beauftragt, einen entsprechenden Antrag bei der Börse München zu stellen. Über die Zulassung hat der Freiverkehrsausschuss der Börse München zu beschließen. DEFAMA geht von einer Entscheidung noch in 2017 aus.

„Nach gut einem Jahr an der Börse ist die Zeit reif für den nächsten Schritt. Dabei halten wir den m:access für ein junges, wachstumsstarkes Unternehmen wie DEFAMA für die beste Plattform“, sagt Matthias Schrade, Vorstand der Gesellschaft. „Wir sind zuversichtlich, dass auch die Börse München uns die entsprechende Reife bescheinigt“.

Obwohl die DEFAMA-Aktie bisher lediglich im Freiverkehr der Börse München gehandelt wird, erfüllt das Unternehmen schon heute alle Vorgaben, die für den m:access als Folgepflichten benannt sind. Unter anderem legt DEFAMA einen Geschäftsbericht mit geprüftem Konzernabschluss vor, veröffentlicht Quartalsberichte, Unternehmensnachrichten sowie einen Finanzkalender und nimmt jährlich an mehreren Analystenkonferenzen teil.

Von einem Wechsel in das Qualitätssegment m:access verspricht sich die Gesellschaft eine erhöhte Aufmerksamkeit für die DEFAMA-Aktie. Zudem ermöglicht ein Listing im m:access die Aufnahme einer Zweitnotiz im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse und damit auch die Einbeziehung in den XETRA-Handel. Auch hierfür hat DEFAMA die mwb fairtrade mandatiert und bei entsprechender Zulassung mit dem Designated Sponsoring beauftragt.

[philojoephus]

@ all

Das mit dem Segmentwechsel finde ich wegen Xetra gut. Dann bekommt man ein besseres Gefühl für Angebot und Nachfrage in der Aktie, weil man dort ins Orderbuch schauen kann.

@ LongTermForever schrieb am 13.11.17 20:35:17 Beitrag Nr. 273

Super Einstandsbeitrag. Meinen Daumen hast Du dafür bekommen. Wir können mehr von dieser Sorte hier auf dem Board gebrauchen.


@ Flat Eric schrieb am 14.11.17 11:14:09 Beitrag Nr. 275 (56.177.352)

>> ich hoffe, dass es nicht zu einer übernahme in absehbarer zeit kommt, und sich unser "schätzchen"
>> noch schön weiterentwickeln kann!
Das hoffe ich natürlich auch. Mein Beitrag bezüglich der TLG bitte ich in einem größeren Kontext zu sehen. Denn der bestätigt einfach einige Argumente, die hier auf dem Board stehen u.a.:
-> Große Unternehmen kaufen einzeln nicht so kleine Objekte, wie sie die DeFaMa kauft; das ist für die DeFaMa sehr gut, weil sie dadurch weniger Konkurrenz hat
-> Allein durch die Bündelung dieser kleinen Objekte in einem Portfolio, steigt der Wert dieser Objekte an, weil das Einzelrisiko reduziert wird und größere Käufer diese kleinen Objekte dann im Paket doch kaufen (in Beitrag Nr. 233 vom „28.09.17 19:55:11“ hatte ich das auch schon am Beispiel der Generali aufgezeigt)

>> ich denke auch, dass matthias schrade, dr. müller und das team noch "heiss" genug auf ihre tätigkeit
>> (in unabhängigkeit) sind.
Das denke ich auch. Aber nur weil wir uns wünschen, dass es nicht zu einer schnellen Übernahme kommt, heißt das ja nicht, dass es nicht Interesse von größeren Immobilieninvestoren an unserer Perle geben könnte. Es ist schon auffällig, dass die Deutsche Konsum seit zwei Quartalen davon spricht, dass es eine „deutlich anziehende Nachfrage nach Nahversorgungsimmobilien“ gibt (siehe auch die DGAP-Meldung der Dt. Konsum von heute) und die TLG jetzt so ein Portfolio kauft, nachdem sie das jahrelang nicht mehr getan hat.


@ Michale schrieb am 14.11.17 11:22:10 Beitrag Nr. 276

>> ich hoffe dass bei einer KE kein Ausschluss der Aktionäre kommt. Denn wenn nur Instis zum Zuge
>> kommen, bin ich nicht begeistert.
Ich denke, dass Kapitalerhöhungen (KE) ohne Bezugsrecht in Zukunft die Regel sein werden. Das hat für den Vorstand und die Gesellschaft einfach viele Vorteile - so ist es u.a. unkomplizierter und schneller als eine Bezugsrechskapitalerhöung. Außerdem kann die Gesellschaft über diesen Weg neue Ankerinvestoren ins Boot holen. Und ich sehe derzeit einfach nicht den Bedarf für größere KE’s.
Überlege mal, bisher kauft der Vorstand im Jahr Objekte im Volumen von 20 bis 25 Mio. Euro ein. Und gemäß den Ausführungen auf dem SRC Research Forum Financials & Real Estate 2017 (siehe Beitrag Nr. 207 vom „12.09.17 10:05:56“) soll es in dem Tempo auch weiter gehen. Lass uns hoffen, dass es ein wenig mehr wird und mit 30 Mio. Euro Objektvolumen pro Jahr rechnen. Bei einer durchschnittlichen Finanzierungsquote von 85 % braucht die DeFaMa dafür 4,5 Mio. Euro Eigenkapital pro Jahr. Wenn man zur Sicherheit von 80 % Finanzierungsquote ausgeht, sind es maximal 6 Mio. Euro pro Jahr. Bei einem Aktienkurs von 10 Euro oder mehr, müssen dafür maximal 600.000 Aktien ausgegeben werden -eher weniger. Aktuell sind 3.547.000 Aktien ausstehend. 10 % davon sind 354.000 Aktien. D.h. mit weniger als zwei 10 %-KE’s pro Jahr, lässt sich der Kapitalbedarf locker bedienen. Und weil die Aktienanzahl weiter ansteigt, wird auch die Anzahl der Aktien, die man mit einer 10 % Kapitalerhöhung ausgeben kann immer mehr. Gleichzeitig sollte die benötigte Aktienanzahl fallen, weil wir ja von steigenden Kursen ausgehen.
Aus diesen Gründen würde ich nicht mit Bezugsrechts-KE’s rechnen. Aber dafür können wir Kleinaktionäre doch an der Börse bei Rücksetzern immer wieder günstig dazu kaufen.
Ansonsten stimme ich Flat Erics Ausführunge in Beitrag Nr. 279 vom „14.11.17 17:28:27“ zu.


@ gate4share schrieb am 14.11.17 17:06:27 Beitrag Nr. 277
>> Ausserdem hat man, soweit ich gesehen haben, bisher min 20 % Eigenkapital eingebracht, teilweise
>> auch 30%
Ich finde es nicht gut, wie Du hier immer wieder einfach irgendwelche Behauptungen aufstellst, ohne sie auch im Mindesten zu belegen. Das ist kein guter Stil. Nenne uns bitte zwei Beispiele, bei denen die DeFaMa mindestens 20 % Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht hat. Radeberg zählt nicht, da es das einzige Objekt ist, das wegen des Umbaus eine Sonderstellung hat und kurzfristig finanziert wurde.


MfG JE

[philojoephus]

DEFAMA: “Immobilienbestand binnen drei Jahren verdoppeln”

@ all

Wie ich auf Twitter gesehen habe (siehe https://twitter.com/kungler), befindet sich unser Vorstand seit gestern auf der "ersten internationalen DEFAMA-Roadshow. Insgesamt 6 Flüge in 4 Tagen, um ca. ein Dutzend institutionelle Investoren in Helsinki, Kopenhagen, London und Frankfurt zu treffen." Abschluss der Tour ist offensichtlich das Eigenkapitalforum, das nächsten Woche Montag bis Mittwoch in Frankfurt ist.

Außerdem hat Herr Schrade der Webseite Börsengeflüster ein sehr interessantes Interview gegeben, in dem u.a. die zukünftigen Wachstumspläne und die aktuelle Bewertung thematisiert werden (siehe unten).

MfG JE


DEFAMA: “Immobilienbestand binnen drei Jahren verdoppeln”

http://boersengefluester.de/defama-immobilienbestand-binnen-…
16.11.2017 Börsengeflüster Gereon Kruse Interview2 -- Längst hat die Aktie von DEFAMA Deutsche Fachmarkt den Status eines Geheimtipps verlassen. Seit der Notizaufnahme im Sommer 2016 hat sich die Wert des auf Immobilieninvestments in den Bereichen Supermärkte und Fachmarktzentren fokussierten Unternehmen mehr als verdoppelt. Das Kapitalmarktgesicht von DEFAMA ist Vollblutbörsianer Matthias Schrade. Im Interview mit boersengefluester.de verrät Schrade, warum die Aktie von DEFAMA noch immer ein interessantes Investment ist, wie die Geschäfte aktuell laufen und welche langfristigen Ziele er sich gesteckt hat.
FRAGE: Herr Schrade, die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat sich auf eine besondere Nische im deutschen Immobilienmarkt spezialisiert. Warum investieren Sie gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten?
Matthias Schrade: Weil die Renditen dort am höchsten sind (lacht). Das kommt daher, weil die für uns typischen Objektgrößen zwischen 1 und 5 Mio. Euro für institutionelle Investoren zu klein sind. Vermögende Privatanleger kaufen dagegen lieber Wohnungen. Beide investieren überwiegend in größeren Städten. Daher sind wir oft die einzigen ernsthaften Interessenten für die uns angebotenen Objekte.
FRAGE: Zuletzt haben Sie ein Fachmarktzentrum in Hessen erworben. Könnten Sie uns an diesem Beispiel bitte erläutern, welche Kriterien für Sie bei Zukäufen erfüllt sein müssen und welche Renditen Sie mit diesen Objekten erwirtschaften?
Matthias Schrade: Der jüngste Objektkauf in Waldeck ist sehr typisch für uns. Es handelt sich um ein klassisches Nahversorgungsobjekt mit den Mietern LIDL, KiK, einem Getränkemarkt und dem lokalen Taxiservice. Der Kaufpreis lag bei 1,85 Mio. Euro, die jährlichen Netto-Mieterträge liegen bei gut 200.000 Euro – wir haben also zum 9-fachen der IST-Miete gekauft. Und im Umkreis von mehr als 10 km gibt es kein anderes Fachmarktzentrum. Unser erklärtes Ziel ist eine zweistellige Eigenkapitalrendite. Auf Objektebene erreichen wir durch die günstigen Kaufpreise in Verbindung mit den niedrigen Zinsen natürlich deutlich höhere Renditen. Auf das für den Ankauf eingesetzte Eigenkapital sind das regelmäßig 20 Prozent oder mehr. Das haben wir auch in Waldeck geschafft.
FRAGE: Ende September haben Sie mit der Berliner HD Gruppe haben einen Letter of Intent (LOI) über den Erwerb einer 50-prozentigen Beteiligung am EKZ Radeberg geschlossen. Wann rechnen Sie mit der offiziellen Vertragsunterzeichnung und welche Bedeutung hätte dieses Joint-Venture für die DEFAMA?
Matthias Schrade: Wir gehen davon aus, dass der Vertragsschluss in den nächsten Wochen erfolgt – zu klären sind eigentlich nur noch Details. Die Partnerschaft ist für uns einerseits sehr bedeutend, weil wir mit der HD Gruppe einen starken Partner gewonnen haben, der als erfahrener Projektentwickler sein Know-how für den geplanten Umbau des EKZ Radeberg einbringen wird. Zum anderen führt der Einstieg von HD zu einem erheblichen positiven Einmalertrag im laufenden Jahr.
FRAGE: Wie würde sich dieser Deal konkret auf die Ergebnis- und Liquiditätssituation der DEFAMA auswirken?
Matthias Schrade: Bei planmäßiger Abwicklung ergibt sich voraussichtlich ein Ergebniseffekt von rund 900.000 Euro nach Steuern und ein Liquiditätszufluss von etwa 2 Mio. Euro. Damit Sie diese Zahlen besser einordnen können: Im Gesamtjahr 2016 lag unserer Konzerngewinn bei 889.000 Euro, für das laufende Jahr erwarten wir ohne den Einmalertrag aus dem Joint-Venture ein Ergebnis nach Steuern von 1,4 Mio. Euro. Für uns ist das also ein sehr bedeutender Erfolg.
FRAGE: Planen Sie weitere Joint Ventures nach diesem Vorbild?
Matthias Schrade: Wenn die Partnerschaft gut funktioniert, kann sich das durchaus ergeben. Konkret geplant ist aber noch nichts – auch weil Radeberg das einzige Objekt in unserem Portfolio ist, bei dem schon zum Zeitpunkt unseres Kaufes klar war, dass hier mittelfristig ein Komplettumbau erforderlich sein wird.
FRAGE: In den ersten neun Monaten 2017 haben Sie die für Immobilienaktien wichtige Kennziffer Funds From Operations (FFO) um 59 Prozent auf 1,81 Mio. Euro gesteigert. Ist dies für Sie auch die wesentliche Steuerungsgröße oder orientieren Sie sich eher am EBITDA oder Nettoergebnis?
Matthias Schrade: Für uns ist in der Tat der FFO die wichtigste Steuerungsgröße, weil diese Kennzahl die Ertragskraft unseres Immobilien-Portfolios am besten ausdrückt. Annualisiert liegt der FFO unseres Portfolios – ohne Effekte aus dem Joint-Venture in Radeberg – übrigens aktuell schon bei 3,2 Mio. Euro, das entspricht 0,90 Euro je Aktie. Zum Vergleich: in 2016 lag der FFO erst bei 1,6 Mio. Euro – hat sich also seither glatt verdoppelt.
Außerdem müssen Sie beachten, dass das Nettoergebnis bei uns stark verzerrt ist, da wir als einzige Firma der Peer Group nach HGB bilanzieren. Alle anderen börsennotierten Immobilien-AGs bilanzieren nach IFRS – da fallen die Ergebnisse typischerweise erheblich höher aus, weil die Immobilien nicht kontinuierlich abzuschreiben sind.
FRAGE: Welche Erwartungen haben Sie an das Schlussquartal 2017?
Matthias Schrade: Im vierten Quartal werden erstmals 21 Objekte über den vollen Zeitraum enthalten sein, also vier Immobilien mehr als von Juli bis September. Dabei handelt es sich um die Zukäufe in Sangerhausen, Harzgerode und Wildau sowie einen Arrondierungskauf in Höhn. Ein weiterer Umsatz- und Ergebnisanstieg im Schlussquartal ist damit bereits vorprogrammiert. Insofern gehe ich davon aus, dass wir unsere Prognose eines FFO von 2,6 Mio. Euro und eines Nettogewinns nach HGB von 1,4 Mio. Euro beziehungsweise 0,40 Euro je Aktie komfortabel erreichen werden. Hinzu kommt der schon erwähnte positive Einmaleffekt aus dem Joint-Venture in Radeberg. Bei planmäßiger Abwicklung des geschlossenen Letter of Intent würde sich im Gesamtjahr 2017 ein Rekordgewinn von insgesamt rund 2,3 Mio. Euro bzw. 0,65 Euro je Aktie für DEFAMA ergeben.
FRAGE: Der jüngste Zukauf ist bereits das 22. Objekt im DEFAMA-Portfolio. Welche Wachstumsziele verfolgen Sie mittelfristig?
Matthias Schrade: Wir kaufen jährlich etwa fünf bis acht weitere Fachmarktzentren, das entspricht einem Einkaufsvolumen von durchschnittlich etwa 20 Mio. Euro pro Jahr. Wenn wir dieses Wachstumstempo beibehalten, werden wir unseren Immobilienbestand binnen drei Jahren verdoppeln. Wobei uns wesentlich wichtiger ist, dauerhaft hochrentabel zu arbeiten, als möglichst schnell möglichst groß zu werden.
FRAGE: Wie viel Kapital haben Sie für weitere Zukäufe zur Verfügung? Steht in den nächsten Monaten eine Kapitalerhöhung an?
Matthias Schrade: Wir hatten per 30. September 2017 einen Cashbestand von gut 1,7 Mio. Euro, hinzu kommt ein jederzeit auszahlbares Darlehen von mehr als 500.000 Euro. Damit stehen uns gut 2 Mio. Euro für weitere Zukäufe zur Verfügung. Und bei planmäßiger Abwicklung des Joint-Ventures bei Radeberg, wird sich diese Summe noch einmal glatt verdoppeln. Das sollte für mindestens ein halbes Dutzend Objektkäufe reichen – vielleicht sogar mehr. Von daher steht bei DEFAMA in den nächsten Monaten sicher keine Kapitalerhöhung an.
FRAGE: Investoren erwarten von Immobilien-AGs auch attraktive Ausschüttungen. Wie sehen Ihre Dividendenpläne aus?
Matthias Schrade: Wir beteiligen unsere Aktionäre in einem hohen Maße an den Gewinnen – das gehört sich für einen Immobilien-Bestandshalter ja auch so. Gleichzeitig wollen wir die Dividende möglichst auch jedes Jahr steigern. Für 2016 haben wir die Dividende von 10 auf 20 Cent je Aktie verdoppelt, damit haben wir rund 80 Prozent des Konzerngewinns ausgeschüttet. Und auch für das laufende Jahr werden wir die Dividende erneut deutlich anheben.
FRAGE: Können Sie das schon konkretisieren? In ihrer jüngsten Studie prognostizierte SRC Research eine Dividendenerhöhung um 70 Prozent auf 34 Cent je Aktie.
Matthias Schrade: Ich bitte um Verständnis dafür, dass wir erst nach Ende des Geschäftsjahres eine genaue Aussage zur Dividende treffen. Aber Sie dürfen davon ausgehen, dass wir die Erwartungen der Analysten nicht enttäuschen werden. [Anm. von JOE: Die zwei Sätze finde ich verwirrend. Der erste Satz ist das typische "Kein Kommentar", aber der zweite Satz liest sich dann wie eine Bestätigung. Das Widerspricht sich irgendwie.]
FRAGE: Der Kurs der DEFAMA-Aktie hat sich in den vergangenen zwölf Monaten verdoppelt. Hat er damit nicht auch schon einen Großteil des für 2018 erwarteten Wachstums vorweggenommen? Wie sehen Sie die Aktie im Peer-Group-Vergleich bewertet?
Matthias Schrade: Gemessen am FFO ist die DEFAMA-Aktie immer noch das günstigste Papier in der Peer Group, auch wenn der Abschlag etwas kleiner geworden ist. Gleichzeitig sind wir eine der am schnellsten wachsenden deutschen Immobilien-AGs und können den annualisierten FFO aus den vorhandenen Mitteln auf mehr als 1 Euro je Aktie steigern. Außerdem ist das Segment, in dem wir uns bewegen, mit laut Analysten schätzungsweise rund 6.000 potenziell für DEFAMA in Frage kommenden Objekten riesig – und wir haben erst 22 davon gekauft. Da wir „nur“ etwa fünf bis acht Transaktionen pro Jahr durchführen, werden wir nie an eine Größengrenze stoßen. Es gibt also viele gute Gründe, die weiterhin für ein Engagement in unserer Aktie sprechen.
FRAGE: Die DEFAMA-Aktie ist derzeit im Freiverkehr der Börse München gelistet. Wann ist für Sie der Zeitpunkt gekommen, in ein höher reguliertes Börsensegment zu wechseln?
Matthias Schrade: In einem Wort – jetzt! Konkret streben wir einen Wechsel in das Qualitätssegment m:access der Börse München an. Dazu haben wir die mwb fairtrade AG beauftragt, einen entsprechenden Antrag bei der Börse München zu stellen. Über die Zulassung hat der Freiverkehrsausschuss der Börse München zu beschließen. Wir gehen davon aus, dass Entscheidung über unseren Antrag noch 2017 fällt.
FRAGE: Was versprechen Sie sich von einem Wechsel in den m:access?
Matthias Schrade: Von einem Wechsel in den m:access versprechen wir uns eine erhöhte Aufmerksamkeit für die DEFAMA-Aktie. Zudem ermöglicht ein Listing im m:access die Aufnahme einer Zweitnotiz im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse – und damit auch die Einbeziehung in den XETRA-Handel. Das würde unsere Aktie vor allem für institutionelle Investoren attraktiver machen.
VITA:
Matthias Schrade ist in der Spezialwerteszene bestens bekannt, immerhin gründete er bereits 1999 das heute von Alexander Langhorst geführte Analysehaus GSC Research. Zwischen 2003 und 2010 war Schrade Chefredakteur des Börsenbriefs Nebenwerte Insider. Ab 2013 gehörte er dann der Geschäftsführung des Münchner Unternehmens FCR Immobilien an. Im Herbst 2014 gründete Schrade die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG mit Sitz in Berlin, bei der er – gemeinsam mit Carsten Müller – als Vorstand tätig ist. Über aktuelle Entwicklungen rund um DEFAMA (und auch noch ein wenig mehr) informiert er im Internet auf Kunglers Blog. Zudem twittert Schrade für sein Leben gern – jedenfalls hat er unter seinem Twitter-Account Kungler bereits mehr als 56.000 Kurzmitteilungen gesendet. Auf den einschlägigen Small Cap-Konferenzen ist Schrade ebenfalls regelmäßig präsent.

[The_Jackal]

Heute Erwähnung von Marco Messina (Börsenbrief Aktie-X)

Update
DEFAMA – Mit Rückenwind kann der nächste Kurssprung kurz bevorstehen

Nachdem sich der Kurs der DEFAMA-Aktie (WKN: A13SUL) nach zunächst starken Zugewinnen seit meiner Erstempfehlung etwas beruhigt hat, könnte der Titel nach diesen News schon sehr bald zum nächsten Kurssprung ansetzen.

201117defamaVor dem Eigenkapitalforum ist vor der Roadshow. Oder wie ich immer zu sagen pflege: Wer seine Arbeit richtig macht, der setzt nicht alles auf eine Karte. Nachdem das Unternehmen mit Rekordgewinnen und exzellenten Zukäufen in der Vergangenheit operativ überzeugt hat, geht es nun die nächsten Schritte.

Internationale Roadshow wird neue Käuferschichten ansprechen

Das Vorstandsmitglied Mathias Schrade dürfte derzeit nicht zu beneiden sein und in den kommenden Tagen ein Leben aus dem Koffer führen. Nur wenige Tage vor dem im Marktkreisen wichtigen Eigenkapitalforum hat er sich gestern zu einer internationalen Roadshow aufgemacht, um sein Unternehmen bei einem Dutzend institutionellen Investoren zu präsentieren.

Vor dem Eigenkapitalforum in Frankfurt stehen noch der Finanzplatz London sowie die skandinavischen Städte Helsinki und Kopenhagen auf seiner Reiseroute. Was viele nicht wissen: Gerade skandinavische Adressen suchen exzellente Immobilientargets im deutschen Raum. Die Wahl dieser für Börsianer eher untypischen Städte ist hervorragend ausgesucht!

Noch in 2017 werden die Weichen für größere Investoren gestellt

DEFAMA notiert im Freiverkehr der Börse München. Deshalb ist für viele institutionelle Investoren das Investment in Aktien der DEFAMA aus Compliance-Gründen nicht möglich. Bis jetzt, denn das kann sich bereits in wenigen Tagen oder Wochen schlagartig ändern!

Das Unternehmen hat einen Antrag zum Börsensegmentwechsel in das Qualitätssegment m:access der Börse München gestellt. Ich kenne das Börsensegment und die Regularien sehr gut. Daher rechne ich schon in Kürze mit der neuen Notiz. Auch die Börse München hatte nie einen Hehl daraus gemacht, solch ein Qualitätsunternehmen gerne in dem Segment gelistet zu haben. Sie können sich daher sicher sein, dass der Antragsprozess nur eine reine Formalie sein wird.

m:access bietet attraktiven Kapitalmarktzugang

Der m:access ist nur wenigen Börsenteilnehmern im Detail bekannt. Ich habe einige Jahre selber ein Unternehmen an diesem Börsenplatz im Vorstand geführt und kenne daher die Regularien sehr genau. Unternehmen, die im m:access notiert sind, können ohne erneute Prüfung ein sogenanntes Dual-Listing am Börsenplatz Frankfurt beantragen und somit auch eine Xetranotiz aufnehmen. Aus der bisher marktengen kleinen Nischenaktie DEFAMA wird urplötzlich ein stark wachsender Player im Immobiliensektor, dessen Aktien über Nacht über eine hohe Fungibilität und Liquidität verfügen.

Der Segmentwechsel wird vom Unternehmen noch in 2017 erwartet. Die zuvor angesprochenen institutionellen Investoren können durch die Xetra-Notiz und durch die sichergestellte Liquidität problemlos investieren. Bisher sind nur wenige Profi-Investoren an Bord. Viele Kleinanleger, wie Sie, sind hingegen früh in diese Perle eingestiegen. Sie haben daher einen erheblichen Gewinnvorsprung vor denen, die erst noch kaufen werden!




Was der Vorstand Mathias Schrade anfasst, das macht er richtig. Durch sein exzellentes Netzwerk dürfte mit einer Notiz im Xetra-Handel ein enormer Kursschwung starten. Halten Sie Ihre Gewinne gut fest und warten Sie auf den Start der nächsten Raketenstufe!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.168.100 von philojoephus am 13.11.17 11:02:52

Da würde ich es aber für die Aktionäree und wohl auch Vorstände es besser finden, wenn die TLG nicht übernimmt, sondern die Defama regelmssig an die TLG ein Paket mit Märken verkauft. Die man evtl zur 8 bis 9,5 fachen Miete ankauft und zur 13 bis 14 fachen Miete verkauft, als ein Objekt. Evtl bietet dann defama auch noch das assetmanangment und das proberty Manangment gegen Bezahlung an. Denn könnte, so meine ich die Defama richtig erfolgreich werden.

Ach aj und ma besten verkauft man immer nur 94,9% und bleibt mit 5% weiter beteiligt, weil dann der Käufer die Grunderwerbssteuer spart. Da müsste es in etwa der gleiche Preis sind ob man 100 % oder 95% verkauft.

Also eine Übernahme finde ich unschön. habe ich jetzt schon bei mehreren AGs gesehen, erst hatte man gut Kurssteigerungen , bekam ständig eine Dividende und dann übernimmt einer ,und man bekommt, wenn es gut läuft, aber nur dann, vielleicht mal 10 bis 20% mehr als den aktuellen Kurs.

Ich würde lieber langfristig beteiligt bleiben und mit verdienen!

[Flat Eric]

DEFAMA weitet Streubesitz durch Umplatzierung aus

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat durch eine Umplatzierung aus dem Bestand des Managements ihren Streubesitz deutlich ausgeweitet. Insgesamt wurden 329.000 Aktien an institutionelle Investoren im In- und Ausland umplatziert. Dies entspricht einem Anteil von gut 9% des Grundkapitals der DEFAMA. Der Verkaufspreis je Aktie betrug 11,10 EUR. Begleitet wurde die Umplatzierung von M.M.Warburg & CO.

Das Management der DEFAMA bzw. diesen zuzurechnende Gesellschaften halten auch nach der Umplatzierung noch mehr als 42% an der Gesellschaft. Der Streubesitz erhöht sich auf nunmehr rund 47,5%. Das ursprünglich vorgesehene Platzierungsvolumen wurde kurzfristig noch deutlich erhöht, um die starke Aktiennachfrage seitens der Investoren zumindest weitgehend befriedigen zu können.

„Wir freuen uns über das große Interesse an unserer Aktie“, sagt Matthias Schrade, Vorstand der DEFAMA. „Durch die Umplatzierung haben wir einer Reihe neuer Aktionäre den Einstieg ermöglicht, die über die Börse nicht im benötigten Umfang an Stücke kommen konnten.“

DEFAMA wird durch die Ausweitung des Streubesitzes und den gestiegenen Bekanntheitsgrad bei institutionellen Anlegern von einem künftig liquideren Börsenhandel profitieren. Dazu beitragen soll auch der beantragte Wechsel in das Qualitätssegment m:access, über den die Münchner Börse voraussichtlich bis Jahresende entscheiden wird.

[philojoephus]

DEFAMA weitet Streubesitz durch Umplatzierung aus

@ all

Das muss ja eine sehr erfolgreiche internationale Roadshow gewesen sein. Meinen Glückwunsch dazu.
Kaum ist der Vorstand zurück, wird schon ein dickes Aktienpaket umplatziert (siehe Pressemeldung unten).
Allerdings war ich etwas von der Anzahl der verkauften Aktien erstaunt. Der Vorstand hatte auf der SRC Konferenz im September gesagt, dass er überlegt „in nächster Zeit zur persönlichen Risikodiversifikation etwa 10 % (seiner) Aktien zu verkaufen“ (siehe mein Beitrag Nr. 207).

Wenn ich das jetzt richtig überschlagen habe, haben beide zusammen im Durchschnitt knapp 20 % ihrer Aktien verkauft. Also doppelt so viel wie avisiert. Zuerst hatte etwas Sorge, dass der Markt das vielleicht als Kassemachen interpretieren könnte. Dem würde ich aber entgegenhalten, dass der Vorstand immer noch 80 % seines Bestandes hat. Also den weit überwiegenden Teil und damit dürfte sein Interesse an einer kursschonenden Platzierung viel größer sein, als Kasse zu machen. Und man kann diesen großen Schluck aus der Pulle auch positiv interpretieren - vermutlich verkauft der Vorstand damit eine ganze Weile nichts mehr. D.h. Großinvestoren können nicht hoffen auf diesem Weg an ein Paket zu kommen.

Und aus zwei weiteren Gründen finde ich diese Umplatzierung gar nicht so schlecht:

1.) Der Streubesitz und damit die Liquidität in der Aktie wurde deutlich erhöht. Damit erhöht sich die Handelbarkeit, was größeren Investoren einen Einstieg ermöglicht. Und die sind tendenziell bereit höhere Preise zu zahlen, als kleinere Investoren. Wie das laufen kann, hat man nach der letzten Kapitalerhöhung im Dezember 2016 gesehen. Im Anschluss sind sowohl der Aktienhandel als auch der Aktienkurs über die Börse deutlich angestiegen.

2.) Besonders interessant finde ich aber den Grund für das erhöhte Verkaufsvolumen: „Das ursprünglich vorgesehene Platzierungsvolumen wurde kurzfristig noch deutlich erhöht, um die starke Aktiennachfrage seitens der Investoren zumindest weitgehend befriedigen zu können. “
„Kurzfristig“ bedeutet doch, dass es seitens des Vorstandes nicht geplant war, soviel zu verkaufen. Ergo haben sie mehr verkauft als sie wollten, was wiederum bedeutet, dass sie nun den Sack länger zuhalten können, als ursprünglich vielleicht geplant.
Der ganze Satz reiht sich 1a in die Aussagen der Deutschen Konsum und den Portfoliokauf der TLG ein. Die Deutsche Konsum spricht seit zwei Quartalen davon, dass es eine „deutlich anziehende Nachfrage nach Nahversorgungsimmobilien“ gibt (siehe auch die DGAP-Meldung der Dt. Konsum vom 16.11.2017). Und die TLG hat erst letzte Woche ein Portfolio gekauft, dass dem Portfolio der DeFaMa ziemlich ähnlich scheint, nachdem sie solche Immobilien jahrelang nicht mehr gekauft hatte (siehe mein Beitrag Nr. 272).
Und das „zumindest weitgehend“ muss man sich mal auf der Zunge zergehen lassen ... Das bedeutet doch, dass nicht die ganze Nachfrage befriedigt wurde. Da eine Kapitalerhöhung noch eine Weile auf sich warten lassen dürfte, muss sich nun jeder Großinvestor, der nicht alle Stücke bekommen hat oder sogar leer ausgegangen ist, überlegen ob er Stücke über die Börse (zu)kauft. Das dürfte den Kurs nach unten gut absichern und spricht für eine kursschonende Platzierung.
Und das Eigenkapitalforum mit seinen ganzen One-on-Ones ist ja erst nächste Woche. Falls sich jemand vorgenommen hatte nach seinem Gespräch mit dem Vorstand da eine Kaufentscheidung zu fällen, wird er nun sehen müssen, wie er an die Stücke kommt.

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Mal sehen, wie der Markt die Umplazierung interpretiert.

MfG JE


DEFAMA weitet Streubesitz durch Umplatzierung aus

24.11.2017 / 08:04 DGAP-News -- Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat durch eine Umplatzierung aus dem Bestand des Managements ihren Streubesitz deutlich ausgeweitet. Insgesamt wurden 329.000 Aktien an institutionelle Investoren im In- und Ausland umplatziert. Dies entspricht einem Anteil von gut 9% des Grundkapitals der DEFAMA. Der Verkaufspreis je Aktie betrug 11,10 EUR. Begleitet wurde die Umplatzierung von M.M.Warburg & CO.
Das Management der DEFAMA bzw. diesen zuzurechnende Gesellschaften halten auch nach der Umplatzierung noch mehr als 42% an der Gesellschaft. Der Streubesitz erhöht sich auf nunmehr rund 47,5%. Das ursprünglich vorgesehene Platzierungsvolumen wurde kurzfristig noch deutlich erhöht, um die starke Aktiennachfrage seitens der Investoren zumindest weitgehend befriedigen zu können.
"Wir freuen uns über das große Interesse an unserer Aktie", sagt Matthias Schrade, Vorstand der DEFAMA. "Durch die Umplatzierung haben wir einer Reihe neuer Aktionäre den Einstieg ermöglicht, die über die Börse nicht im benötigten Umfang an Stücke kommen konnten."
DEFAMA wird durch die Ausweitung des Streubesitzes und den gestiegenen Bekanntheitsgrad bei institutionellen Anlegern von einem künftig liquideren Börsenhandel profitieren. Dazu beitragen soll auch der beantragte Wechsel in das Qualitätssegment m:access, über den die Münchner Börse voraussichtlich bis Jahresende entscheiden wird.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.263.628 von philojoephus am 24.11.17 09:20:16

Ich interpretiere das alles wie folgt:

Wenn die Altaktionäre bei 11,10 € auf einmal deutlich abgegeben, gehe ich davon aus, dass hier erst einmal der Deckel drauf ist und man in den nächsten Monaten eher weniger Zukäufe vermeldet und langsamer wächst. Ansonsten wäre eine KE der richtige Weg gewesen, auch um hohes Investoreninteresse zu bedienen!

Stattdessen deckt sich meine obige Vermutung mit den von dir zitierten Aussagen der Deutschen Konsum-REIT, dass es ein deutlich gestiegenes Interesse an Fachmarktzentren gibt - siehe Käufe TLG. Für DEFAMA bedeutet das, dass es schwieriger wird günstige Objekte (Kaufpreiskriterium maximal 9-fache Jahresnettomiete) zu erwerben. Ich hatte in den letzten Monaten schon darauf hingewiesen, dass zuletzt nur noch relativ kleine Objekte von DEFAMA gekauft wurden. Ist vielleicht schon Folge des gestiegenen Konkurrenzdrucks bei größeren Fachmarktzentren.

Letztlich lockt nun zum Teil auch der eigene Erfolg der DEFAMA weitere Konkurrenz in diese Nische...

[LongTermForever]

Coverage der DEFAMA durch neuen Analysten (MM Warburg)

Hallo zusammen,

ich empfehle die heute erschienene Lektüre von MM Warburg, die im Rahmen der Umplatzierung eine ausführliche Analyse zu DEFAMA mit Kursziel 12 € und einer bis 2021 erwarteten Dividendenrendite von über 5 % erstellt hat. Zu finden auf der Unternehmenshomepage.

http://defama.de/home/investoren/research/

Viele Grüße und schönes Wochenende!

[The_Jackal]

Börse online hat deren Defama-Position glattgestellt, da sich beim Kurs nichts tut- mit dem Hinweis, das Langfristanleger den Wert halten können. Finde ich verwunderlich, da die bei der Erstempfehlung ausdrücklich darauf hingewiesen haben, dass man einen Haltezeitraum von mindestens 12-18 Monaten avisieren sollte. Kursziel 12€.

[The_Jackal]

Korrektur, Kursziel der BO 18,00 Euro. Hatte mich vertan.

[NormanBates1]

10€ , was geht denn hier ab

[LongTermForever]

Kaum zu glauben, dass hier wer für 9,80 € hinwirft...

Da hab ich mir doch glatt noch ein paar Stücke gegönnt

[valueanleger]

Nachdem die Aktie ziemlich hochgepusht wurde hat sie jetzt wieder eine solide Kaufbasis ereicht.
Ich nehme DEFAMA auf meine Watchlist.

[The_Jackal]

Könnte vielleicht mal jemand von Euch ein Update zur Charttechnik geben? Für mich sieht das alles nicht sonderlich rosig aus im Moment....

Danke im voraus!

Gruß, Stefan

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.453.012 von The_Jackal am 14.12.17 20:14:42

@ the-jackal: vielleicht solltest du dich bei so einem kleinen und marktengen wert nicht zu sehr um die charttechnik kümmern. es gab halt ein paar empfehlungen, und es ging "erstaunlicherweise" nicht so schnell nach oben wie es im heutigen bitcoinzeitalter einige erwartet hatten. die sind jetzt wohl wieder raus. übrigens: bei der rausnahme aus dem bo-depot wurde ja auf die längerfristige perspektive eingegangen.

ich möchte dein augenmerk viel mehr auf die fundamentale seite lenken. in der aktuellen studie von src wird für 2019 ein eps von 1,10 euro und eine dividende in höhe von 0,50 euro angesetzt. herr schrade hatte kürzlich in einem interview auf diese studie hingewiesen mit dem verweis, dass die erwartungen sicherlich nicht enttäuscht werden. daran muss er sich jetzt messen lassen. zur zeit gibt es einfach keine neuen großartigen nachrichten, kapitalerhöhungen oder umplatzierungen, die den kurs nach oben ziehen würden. das ist aber auch in ordnung so. da können die jungs in ruhe weiterarbeiten.

ich erwarte für die zukunft weiterhin 5 bis 8 neuerwerbungen mit einem kaufvolumen von 20 millionen euro pro jahr. das sollte für langsam, aber stetig wachsende ergebnisse reichen. schneller geht es nun mal nicht, muss es nach meinem geschmack aber auch nicht. wem diese kontinuierliche und unaufgeregte art des vorstands zu wenig ist, der sollte sich am markt nach anderen kandidaten umschauen. ich schätze die arbeitsweise und die daraus resultierenden ergebnisse!

kurzer nachtrag zur warburg studie: ich finde, dass die wachstumsperspektiven nicht ausreichend berücksichtigt wurden.

[Flat Eric]

nachtrag:

DEFAMA-Aktie jetzt im m:access und ab Montag auf XETRA handelbar

• Wechsel in das Qualitätssegment m:access vollzogen
• Erhöhte Anforderungen wurden schon vorher erfüllt
• Zweitnotiz in Frankfurt und auf XETRA ab 18.12.2017

Die Aktie der Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) wird seit gestern im Qualitätssegment m:access der Börse München gehandelt. Einem entsprechenden Antrag hatte der Freiverkehrsausschuss der Börse München auf seiner Sitzung am Dienstag zugestimmt.

Die Folgepflichten für den m:access hatte DEFAMA schon zuvor erfüllt. Unter anderem legt DEFAMA einen Geschäftsbericht mit geprüftem Konzernabschluss vor, veröffentlicht Quartalsberichte, Unternehmensnachrichten sowie einen Finanzkalender und nimmt jährlich an mehreren Analystenkonferenzen teil.

Durch das Listing im m:access ist nun auch die Aufnahme einer Zweitnotiz im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse und damit die Einbeziehung in den XETRA-Handel möglich. Der über mwb fairtrade gestellte Antrag wurde gestern genehmigt. Somit wird die DEFAMA-Aktie ab kommenden Montag, den 18.12.2017, auch in Frankfurt und auf XETRA handelbar sein.

[LongTermForever]

Hallo Flat Eric,

schließe mich deinem vorletzten Beitrag voll und ganz an. Charttechnik bringt bei diesem Wert vermutlich wirklich nicht allzu viel, hier sind die Fundamentaldaten und insbesondere News zu neuen Akquisitionen der relevante Werttreiber.

Auch bzgl. der Warburg-Studie stimme ich zu. Das fast vollständig abflachende Wachstum ab Jahr 2019/2020 ist nicht nachvollziehbar wenn man nicht davon ausgeht, dass DEFAMA nach 2018 die Neuakquisition plötzlich einstellt. Kann mir zwei Punkte vorstellen: (1) Würde man ein realistisches Wachstum auf Basis anhaltender 6-8 Neukäufe p. A. ansetzen, wäre das Kursziel deutlich über 12 € und größere Analystenhäuser tendieren gerne dazu ihre Kursziele an das aktuelle Kursniveau +10/20% anzulehnen. (2) Warburg unterstellt (konservativ) keine weitere Kapitalerhöhung mehr und projiziert das Wachstum aus, welches mit den momentan noch verfügbaren liquiden Mitteln von rund 3,7 Mio. € noch darstellbar ist.

Wünsche allen schonmal ein schönes Wochenende!

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.457.185 von LongTermForever am 15.12.17 10:22:04

@ longtermforever: danke für deine zustimmung und den ausführungen zur warburg-studie. ich schliesse mich der meinung von src an, was die kapitalerhöhungen angeht (und nicht nur in diesem punkt). da wird von einer erhöhung der aktienanzahl von 239.000 stück in 2018 und 176.000 in 2019 ausgegangen. das wird natürlich nicht 1 zu 1 so umgesetzt, zeigt aber wie das weitere wachstum bei immer weniger neu auszugebenden aktien finanziert werden soll.

dazu noch zwei aussagen vom defama vorstand:

“Immobilienbestand binnen drei Jahren verdoppeln” (überschrift vom interview bei boersengefluester.de vom 16.11.2017)

"Aufgrund der großen Anzahl der in Prüfung befindlichen Objekte geht DEFAMA somit auch zukünftig von weiteren Steigerungen bei allen Kennzahlen aus." (Seite 22 der unternehmensdarstellung zum einbezug der aktien in das marktsegment m:access vom 12.12.2017)

ich bin also guter dinge, was die wachstumsziele angeht. in der vergangenheit wurden die ausblicke immer recht konservativ angegangen und stets übererfüllt. mir ist daher um die zukunft der defama nicht bange. man sollte aber etwas zeit mitbringen...

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.457.608 von Flat Eric am 15.12.17 10:54:29

meine Sorge ist eine Andere

DEFAMA hat bisher immer zu einem Faktor der 8-9fachen Jahresmiete gekauft. Dies wird m.E. zusehends schwieriger. Wenn man den letzten Kauf der Dt. Konsum Reit AG ansieht, dann erfolgte dieser zur 10-fachen Jahresmiete. Offensichtlich kann man nur noch sehr schwer Objekte finden, die in den DEFAMA-Preisrahmen passen.
Dies ist für mich auch deshalb wichtig, hier mal zu kommunizieren, da üblicherweise die meisten Immobilien am Jahresende ihren Besitzer wechseln. Zumindest ist dies bei Instis so, da hier meist auch die Bücher geschlossen werden und man sich von Immobilien trennt, die nicht so ins Portfolio passen.
Nein, mir ist nicht bange, dass hier weitere Immos gekauft werden, aber ich denke es spricht sich sehr schnell rum, wenn die Preise hochgehen. Und hier hat DEFAMA m.E. schon Probleme. Ich werde menen doch recht hohen Bestand trotzdem halten.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.456.420 von Flat Eric am 15.12.17 09:22:33

Zitat von Flat Eric: @ the-jackal: vielleicht solltest du dich bei so einem kleinen und marktengen wert nicht zu sehr um die charttechnik kümmern. es gab halt ein paar empfehlungen, und es ging "erstaunlicherweise" nicht so schnell nach oben wie es im heutigen bitcoinzeitalter einige erwartet hatten. die sind jetzt wohl wieder raus. übrigens: bei der rausnahme aus dem bo-depot wurde ja auf die längerfristige perspektive eingegangen.

Ich habe schon damit gerechnet, dass Du der Charttechnik hier keine hohe Bedeutung beimisst. Vielen Dank für Deine/ Eure verständliche Erläuterung. Zum Glück habe ich schon immer gutes Sitzfleisch gehabt.

Schönes Wochende!

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.457.737 von Michale am 15.12.17 11:05:56

@ michale: ich kann deine sorgen verstehen, aber ich teile sie nicht. das geschäft ist immer noch kleinteilig und arbeitsintensiv. es werden vom vorstand jährlich über 100 objekte geprüft und die sprichwörtlichen rosinen rausgepickt. wer macht das schon mit der intensität und geduld?

die kaufkriterien der defama sich schon seit längerem bekannt. trotzdem gibt es ein überangebot auf dem markt, sonst gäbe es ja nicht solche kaufpreise. in den von mir in posting nr. 301 aufgeführten quellen wird auch hinreichend auf die wettbewerbersituation eingegangen.

@ the_jackal: die prognosefähigkeit des vorstands ist für mich ein sehr wichtiges kriterium. wenn ich also prinzipiell auswählen kann zwischen der interpretation des aktienkurses aus der VERGANGENHEIT und die ZUKÜNFTIGEN aussichten, die mir der vorstand vermittelt, dann wähle ich lieber letzteres ;-). wenn ich dann auch noch weiss, warum der kurs dort steht, wo er ist (konkret bezogen auf die aktuelle situation bei der defama), mache ich mir keine sorgen. natürlich habe auch ich gewisse erwartungen an die zukunft und überprüfe regelmäßig die fortschritte der gesellschaft.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.476.019 von Flat Eric am 18.12.17 09:34:07

Ich habe aber noch eine andere Sorge:

Im letzten GB steht auf Seite 16, dass das Portfolio ab einer bestimmten Größe für Instis interessant wird. "Hieraus könnte sich die Chance ergeben, unser Portfolio ganz oder teilweise mit entsprechendem Gewinn zu veräußern. Durch die hohen laufenden Renditen ist DEFAMA auf solche Erträge aber nicht angewiesen".

Ich hatte eigentlich vor, diesen Wert langfristig zu halten und gute Dividenden zu erzielen. Ich denke, bei der nächsten HV werde ich mal diese Frage stellen.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.476.565 von Michale am 18.12.17 10:21:01

@ michale: damit triffst du übrigens auch meine größte sorge . letztlich ist es im leben aber immer eine frage des preises... . ich würde allerdings lieber noch ein wenig an meinem bestand festhalten und sich die gesellschaft weiter entwickeln lassen. über die allgemeinen zielsetzungen informiert herr schrade vorbildlich und ausführlich in den geschäfts- und zwischenberichten (briefe an die aktionäre, ausblicke). so, das wars aber für heute...

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.477.393 von Flat Eric am 18.12.17 11:33:12

Ach, wenn es Euch nicht geben würde.... Ihr seid schon echte Haudegen und ich bin dankbar, Eure Gedanken hier mitverfolgen zu dürfen.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.477.393 von Flat Eric am 18.12.17 11:33:12

sehe ich auch so

Die Infos, die man von der Fa. bekommt, sind informativ.
Was mir besonders gefällt, ist, dass DEFAMA nicht auf den schnellen Euro aus ist, sondern offenlichtlich die gute Analyse einem schnellen Geschäft vorzieht, was mir sehr zusagt.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.484.137 von Michale am 18.12.17 21:11:33

@ michale: zu deinem stichwort mit dem "schnellen euro" möchte ich noch einmal auf joes interessante überlegungen zur defama verweisen, wenn sie nach ifrs bilanzieren würde (beitrag nr. 233, punkt 5)... . hier wird ruhig und kontinuierlich gearbeitet. das mag ich.

@ the_jackal: glad i could help

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.457.737 von Michale am 15.12.17 11:05:56

Zitat von Michale: DEFAMA hat bisher immer zu einem Faktor der 8-9fachen Jahresmiete gekauft. Dies wird m.E. zusehends schwieriger. Wenn man den letzten Kauf der Dt. Konsum Reit AG ansieht, dann erfolgte dieser zur 10-fachen Jahresmiete. Offensichtlich kann man nur noch sehr schwer Objekte finden, die in den DEFAMA-Preisrahmen passen.
Dies ist für mich auch deshalb wichtig, hier mal zu kommunizieren, da üblicherweise die meisten Immobilien am Jahresende ihren Besitzer wechseln. Zumindest ist dies bei Instis so, da hier meist auch die Bücher geschlossen werden und man sich von Immobilien trennt, die nicht so ins Portfolio passen.
Nein, mir ist nicht bange, dass hier weitere Immos gekauft werden, aber ich denke es spricht sich sehr schnell rum, wenn die Preise hochgehen. Und hier hat DEFAMA m.E. schon Probleme. Ich werde menen doch recht hohen Bestand trotzdem halten.

Mein Reden! Siehe meinen Beitrag #290 vom 25.11.2017:

Zitat von Aktienangler: Ich interpretiere das alles wie folgt:

Wenn die Altaktionäre bei 11,10 € auf einmal deutlich abgegeben, gehe ich davon aus, dass hier erst einmal der Deckel drauf ist und man in den nächsten Monaten eher weniger Zukäufe vermeldet und langsamer wächst. Ansonsten wäre eine KE der richtige Weg gewesen, auch um hohes Investoreninteresse zu bedienen!

Stattdessen deckt sich meine obige Vermutung mit den von dir zitierten Aussagen der Deutschen Konsum-REIT, dass es ein deutlich gestiegenes Interesse an Fachmarktzentren gibt - siehe Käufe TLG. Für DEFAMA bedeutet das, dass es schwieriger wird günstige Objekte (Kaufpreiskriterium maximal 9-fache Jahresnettomiete) zu erwerben. Ich hatte in den letzten Monaten schon darauf hingewiesen, dass zuletzt nur noch relativ kleine Objekte von DEFAMA gekauft wurden. Ist vielleicht schon Folge des gestiegenen Konkurrenzdrucks bei größeren Fachmarktzentren.

Letztlich lockt nun zum Teil auch der eigene Erfolg der DEFAMA weitere Konkurrenz in diese Nische...

Dennoch wird DEFAMA seinen Weg gehen, wenngleich nicht so stürmisch wie von manch einem vermutet (Kursziele von 16-18 € halte ich frühestens für Ende 2019 für realistisch). Daher habe ich heute wieder aufgestockt. Nach der HV hatte ich inklusive Dividende gerechnet bei knapp über 10 € nach dem steilen Anstieg zwecks Gewinnmitnahme die Hälfte verkauft. Ein Fehler, wie sich danach schnell herausstellte. Nun habe ich meine Ausgangsposition zurück und das zu einem doch verhältnismäßig günstigen Preis. Die Aktien werde ich jetzt längerfristig halten auch in Anbetracht einer attraktiven Dividendenrendite. Mein Kursziel für 2018 beträgt 14,50 €.

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.510.930 von Aktienangler am 20.12.17 23:10:24

Hallo Investierte,

Interessantes Unternehmen mit noch interessanterer Bewertung.
Ich bin gespannt wann auf FFO Basis eine Angleichung an die Peers stattfindet.
Nächste Trigger sind vermutlich ja erst die Verkündigungen d. Erwerb neuer Immobilien.
Ansonsten gibt es im Februar die vorläufigen Zahlen 2017.
Somit schadet es bestimmt nicht schon jetzt an Bord zu sein.

Nur am Rande finde ich es auch sympatisch wie sich Herr Kungler in seinem Blog gibt (der aber leider zur Zeit eine Pause einlegt):
https://kungler.wordpress.com/

Scheint mir etwas unprätentiöser zu sein als vielleicht eine Deutsche Konsum..

[Effektenkombinat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.659.319 von Strive_and_Prosper am 09.01.18 10:58:04

Zitat von Strive_and_Prosper: Interessantes Unternehmen mit noch interessanterer Bewertung.
Ich bin gespannt wann auf FFO Basis eine Angleichung an die Peers stattfindet.
Nächste Trigger sind vermutlich ja erst die Verkündigungen d. Erwerb neuer Immobilien.
Ansonsten gibt es im Februar die vorläufigen Zahlen 2017.
Somit schadet es bestimmt nicht schon jetzt an Bord zu sein.

Nur am Rande finde ich es auch sympatisch wie sich Herr Kungler in seinem Blog gibt (der aber leider zur Zeit eine Pause einlegt):
https://kungler.wordpress.com/

Scheint mir etwas unprätentiöser zu sein als vielleicht eine Deutsche Konsum..

Herr Kungler heisst Herr Schrade und twittert ganz gern ...

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.660.228 von Effektenkombinat am 09.01.18 12:16:59

Zitat von Effektenkombinat:

Zitat von Strive_and_Prosper: Interessantes Unternehmen mit noch interessanterer Bewertung.
Ich bin gespannt wann auf FFO Basis eine Angleichung an die Peers stattfindet.
Nächste Trigger sind vermutlich ja erst die Verkündigungen d. Erwerb neuer Immobilien.
Ansonsten gibt es im Februar die vorläufigen Zahlen 2017.
Somit schadet es bestimmt nicht schon jetzt an Bord zu sein.

Nur am Rande finde ich es auch sympatisch wie sich Herr Kungler in seinem Blog gibt (der aber leider zur Zeit eine Pause einlegt):
https://kungler.wordpress.com/

Scheint mir etwas unprätentiöser zu sein als vielleicht eine Deutsche Konsum..

Herr Kungler heisst Herr Schrade und twittert ganz gern ...

Stimmt natürlich, Namendreher

[Blauer-Investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.660.228 von Effektenkombinat am 09.01.18 12:16:59

Blog

Habe mir mal seinen Blog durchgelesen, da stehen ja teilweise recht "plumpe" Aussagen, auch im Hinblick auf potentielle Mieter bzw. aktuelle Mieter, würde mir da etwas mehr Professionalität wünschen.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.663.246 von Blauer-Investor am 09.01.18 16:25:26

Das ist in der Tat ein Punkt, der mir auch aufgefallen ist. Auch wenn ich ein Fan von dem Geschäftsmodell der DEFAMA bin, habe ich mich mit Blick auf den Twitter Account gefragt ob Inhalt und insbesondere Frequenz der Tweets 100% mit dem Arbeitsalltag eines CEO vereinbar sind...

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.080.535 von gate4share am 02.11.17 11:34:37

nochmal zum FFO

ich weiß noch immer nicht sicher, ob bei einer Bilanzierung nach HGB wie bei DEFAMA sich das FFO nach den Einkaufspreisen abzüglich Abschreibungen richtet, oder ob es sich hierbei - wie bei allen anderen nach IFRS bilanzierenden Gesellschaften nach den von unabhängigen Immobilienbewertern ermittelten Werten handelt, die normalerweise deutlich höher sind.

Ich habe versucht, bei allen Centern die Einkaufspreise zu ermitteln, was leider nicht möglich war, da sie nicht überall angegeben waren. Hat hier vielleicht jemand eine Aufstellung?

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.670.323 von Michale am 10.01.18 09:47:50

Für alle Kaufpreise empfehle ich den Antrag zur Zulassung im mAccess vom 15.12. auf der DEFAMA Homepage.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.670.710 von LongTermForever am 10.01.18 10:22:01

Vielen Dank,

aber sorry, habe gerade die gesamte Homepage durchgeforstet, aber den Antrag leider nicht gefunden, ebensowenig wie eine Aufstellung über die Preise aller gekauften Immos.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.672.600 von Michale am 10.01.18 12:40:15

Unter Rubrik Investoren/ Präsentationen dort Freiverkehrsausschusssitzung ;-)

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.664.788 von LongTermForever am 09.01.18 18:37:36

Zitat von LongTermForever: Das ist in der Tat ein Punkt, der mir auch aufgefallen ist. Auch wenn ich ein Fan von dem Geschäftsmodell der DEFAMA bin, habe ich mich mit Blick auf den Twitter Account gefragt ob Inhalt und insbesondere Frequenz der Tweets 100% mit dem Arbeitsalltag eines CEO vereinbar sind...

Die Frequenz ist tatsächlich erstaunlich, über den Inhalt lässt sich bekanntlich streiten..
Bis jetzt gibt ihm der Erfolg mit seinem "juwel" recht.

Ein gewisser Hr. Slabke ist auch sehr twitter-aktiv (wenn auch nicht ganz so exzessiv), mit - oder trotz bekanntem Erfolg bei Hypoport

Wenn Hr. Schrade allerdings schon so aktiv ist, wäre es doch eine Sache wenn er uns hier im Forum gelegentlich mit ein paar Updates versorgen würde (so wie es der ein oder andere Vorstand auch zu tun pflegt)..

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.673.845 von LongTermForever am 10.01.18 14:34:19

vielen Dank,

aber da hatte ich auch schon nachgesehen.
Dort fehlen jedoch Drei Fachmärkte, bei denen der EK nicht ausgewiesen ist.

1. Merseburg Sachsen-Anhalt
2. Genthin Sachsen-Anhalt
3. Florstadt Hessen

Sollte hier jemand die EK's wissen, so stellt es bitte hier ein.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.675.078 von Michale am 10.01.18 16:00:42

@ Michale

Ich habe mir notiert, dass der Einkaufspreis von Merseburg rund 1 Mio. Euro betragen hat.
Bei Genthin unterliegt der Kaufpreis einer Stillschweigevereinbarung. „Über den Kaufpreis wollte mir der Vorstand nichts sagen, da mit dem Verkäufer Stillschweigen vereinbart worden ist. Aber er hat mir bestätigt, dass der Kaufpreis innerhalb der Ankaufskriterien der DeFaMa liegt (d.h. es kann nicht mehr als das 9fache = 1,5 Mio. Euro gekostet haben).“ (Zitat aus Beitrag Nr. 92) Im Geschäftsbericht 2016 stand dann noch folgendes: "Die sonstigen Verbindlichkeiten betreffen größtenteils einen erst nach dem Stichtag zu zahlenden Immobilienkaufpreis." (GB 2016) Das kann ja nur Genthin betroffen haben, weil dieser Kauf erst kurz vor Jahrensende 2016 abgeschlossen wurde. Die sonst. Verblichkeiten betrugen per 31.12.2016 1.490.085 Euro. Also wird der Kaufpreis weniger als 1,49 Mio. Euro betragen haben.
Zu Florstadt ist zumindest die Miethöhe von rund 100.000 Euro im Q2 2017er Bericht veröffentlicht worden. Ein Kaufpreis wurde nicht genannt. Ich selbst gehe davon aus, dass es weniger als 900.000 Euro waren, weil ich denke, dass der Vorstand so ein kleines Objekt nur kauft, wenn es sehr günstig ist.

Aber ich habe immer noch nicht verstanden, was das mit Deiner Frage zum FFO zu tun hat. In Beitrag 316 hast Du folgendes geschrieben:

„ich weiß noch immer nicht sicher, ob bei einer Bilanzierung nach HGB wie bei DEFAMA sich das FFO nach den Einkaufspreisen abzüglich Abschreibungen richtet, oder ob es sich hierbei - wie bei allen anderen nach IFRS bilanzierenden Gesellschaften nach den von unabhängigen Immobilienbewertern ermittelten Werten handelt, die normalerweise deutlich höher sind. Ich habe versucht, bei allen Centern die Einkaufspreise zu ermitteln, was leider nicht möglich war, da sie nicht überall angegeben waren. Hat hier vielleicht jemand eine Aufstellung?“

Die FFO (Liquiditätszuflüsse aus dem operativen Geschäft) richten sich überhaupt nicht „nach den Einkaufspreisen abzüglich Abschreibungen“. Die FFO richten sich nach den Mieteinnahmen und den davon in abzuziehenden Kosten. Die Abschreibungen sind eine Kostenposition, die bei der FFO-Berechnung herausgenommen werden muss, wenn man denn welche hat. Dabei ist es völlig egal ob die Immobilien mit Null, 1 Mio. oder 100 Mio. Euro in den Büchern stehen/bilanziert sind. Bei den FFO geht es darum, was von den operativen Einnahmen eines Jahres am Ende als Cash in der Kasse verbleibt. Grob ist die Berechnung wie folgt:

Gewinn nach Steuern
+ nicht zahlungswirksame Aufwendungen für die Ertragssteuern
+ Abschreibungen (bei HGB Bilanzierung)
- Immobilenaufwertungen (bei IFRS Bilanzierung)
+ Immobilenabwertungen (bei IFRS Bilanzierung)
+ sonstige nicht liquiditätswirksame Kosten (z.B. aus der Bewertung von Optionen)
- Gewinn aus Veräußerungserlösen
= FFO

Bei der IFRS-Rechnunglegung dürfte die Liste der zu bereinigen Posten noch um einiges längern sein als bei HGB. Aber grundsätzlich dürfte das angewendetet Rechnungslegungssystem keinen Einfluss auf die Höhe der FFO haben. D.h. dass der FFO bleibt gleich hoch, egal ob die DeFaMa nach HGB oder IFRS bilanziert. Um es deutlich zu sagen: Ich würde keine Änderung der FFO-Prognose erwarten, wenn die DeFaMa von HGB auf IFRS umstellt.

MfG JE

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.684.927 von philojoephus am 11.01.18 12:52:21

Danke Joe

jetzt ist mir einiges klarer.

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Gerade noch welche in Frankfurt für 10,40 geangelt.

[The_Jackal]

Aktueller Bericht in der Vorstandswoche über die Deutsche Konsum Reit-AG, in dem erwähnt wird, dass Defama ein interessanter Kauf für CEO Rolf Elgeti sein könnte. Darauf angesprochen, winkte Elgeti aber ab mit dem Hinweis, dass es aufgrund der Bewertung eher Sinn machen würde, Objekte einzeln zu kaufen. Wobei die Struktur, "zumindest nach außen", interessant wäre. Er scheint die Defama aber im Blick zu halten. Kommentar von der Vorstandwoche war abschließend, dass das, was noch nicht ist, eines Tages noch werden kann.

Gruß, Stefan

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.793.538 von The_Jackal am 22.01.18 20:53:01

twitter

Matthias Schrade
‏@kungler 23. Jan.:

""Hi, my name is Chris and I am a fund manager from New Zealand...."

Nein, diese Mail von 4.36 Uhr war offenbar kein Spam. Mir schwant, da winken bald regelmäßige mitternächtliche Telefonkonferenzen ^^"

[Flat Eric]

hallo zusammen, da komme ich doch frohen mutes aus meinem alljährlichen kanarischen januarurlaub zurück und muss feststellen, dass sich überhaupt nichts getan hat. ist schon komisch. der letzte kauf liegt über 3 monate zurück, und eine nachricht, dass der für 2017 anvisierte radeberger teilverkauf eingetütet ist, gibt es auch nicht. na ja, bald ist februar. dann kommen die vorläufigen zahlen, und wir wissen mehr...

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.869.679 von Flat Eric am 30.01.18 08:33:55

Stimmt, ist in der Tat ruhig gewesen die letzte Zeit. Aber auch 2015 und 2017 ging es erst wieder im März/April des Jahres mit Käufen weiter.

By the way, mit Blick auf die bevorstehenden Zahlen scheint jemand schon Appetit bekommen zu haben. Bei Xetra steht gerade eine Order über 8.950 Stücke im Bid ;-)

[Pep92]

Eventuell unser Fundmanager aus Neu Seeland?

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.878.175 von LongTermForever am 30.01.18 19:50:50

Also, deine Order konnte ich nicht mehr sehen, aber

es gibt Neuigkeiten:

http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2018-01/42882403…

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.886.023 von Michale am 31.01.18 13:33:14

Danke für den Link, ich für meinen Teil hätte den Bericht wahrscheinlich übersehen vor lauter Langeweile bei dem Wert.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.889.215 von The_Jackal am 31.01.18 17:11:42

Vor allem gefällt mir diese Passage:

"Mit Swen Rehwald konnten wir einen weiteren erfahrenen Profi für unser Team gewinnen", sagt DEFAMA-Vorstand Matthias Schrade. Der neue IMMA-Geschäftsführer erklärt: "Wir haben eine sehr ähnliche Philosophie hinsichtlich Strategie, Arbeitsweise und Portfolio-Entwicklung. Ich freue mich auf die spannende Aufgabe, die internen Strukturen für ein schnellwachsendes Unternehmen aufbauen und optimieren zu helfen."

Er geht also davon aus, dass DEFAMA weiterhin ein schnellwachsendes Unternehmen ist. Und nachdem er doch offensichtlich schon viel Erfahrung mitbringt, hat er sich sicherlich über die Zukunftsaussichten erkundigt, bevor er unterschrieben hat.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.892.140 von Michale am 31.01.18 21:10:14

Das Selbe habe ich auch gedacht! Du sprichst mir von der Seele.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.878.175 von LongTermForever am 30.01.18 19:50:50

@ longtermforever: danke für den hinweis mit der saisonalität! am 21.12.2017 schrieb herr schrade bei twitter "Notar." daraufhin war ich ausgegangen, dass es vielleicht noch eine zeitnahe meldung für einen kauf oder den verkauf der 50 % vom ekz radeberg gibt. das mit "chris" hört sich interessant an...

@ michale: auch dir danke für deinen hinweis! es wäre wohl keine derartige einstellung erfolgt, wenn es nicht entsprechend wachstumsorientiert weitergehen würde bei der defama. vielleicht ist es einfach gerade eine sauregurkenzeit was die nachrichten angeht. bin nach wie vor gespannt auf die vorläufigen zahlen...

[The_Jackal]

Ihr Lieben, findet vielleicht jemand von Euch aufbauende Worte für mich? Der Kursverlauf ist zum heulen!

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.962.913 von The_Jackal am 07.02.18 16:49:52

Na klar gerne.

Der aktuelle FFO 2017 wird rund 0,73€ sein. Bei nem 15er Multiple ist das in etwa der aktuelle Kurs. Sobald neue Käufe kommen geht es weiter nach oben und Liquidität hat DEFAMA noch 4 Mio. €


Nur Geduld
;-)

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.962.913 von The_Jackal am 07.02.18 16:49:52

hallo stefan, der kurs der defama reagiert in erster linie auf nachrichten. wie ich ja bereits im board geschrieben habe, stört es mich auch etwas, dass schon einige zeit nichts passiert ist, wie z.b. ein kauf oder die nachricht mit dem vollzug des jv in radeberg. die nachricht mit der neueinstellung ist zumindest positiv, weil anscheinend genügend arbeit vorhanden ist und noch einiges dazukommt. auf die februarzahlen bin ich gespannt. vielleicht gibt es dann auch prognosen für das jahr 2018 und einen hinweis auf die dividende (0,34 euro?). weiterhin positiv sehe ich es, dass bei 10 euro und knapp drüber alles aufgekauft wird. ich habe gestern übrigens 2.000 aktien nachgekauft... alles gute + lass dich nicht unterkriegen! flat eric

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.965.880 von Flat Eric am 07.02.18 20:41:07

Vielen Dank für Eure aufbauenden Worte. Eine Erwähnung in z.B. der Börse Online wäre sicherlich auch mal wieder hilfreich.... naja, Geduld ist halt eine Tugend.

Gruß, Stefan

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.966.216 von The_Jackal am 07.02.18 21:10:00

also mir wären da ein paar klare worte zum stand der dinge und die aussichten für die kommenden monate wichtig. ich möchte sehen, dass die unternehmensentwicklung weitergeht. da hapert es ein wenig in letzter zeit. der kurs zieht dann schon irgendwann nach - auch ohne bo. bei der aktuellen börsenlage würde ich - ohne neue unternehmensnachrichten - nicht allzu viel erwarten.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.967.599 von Flat Eric am 07.02.18 23:48:26

es könnte aber auch möglich sein,

dass die Firma nicht mehr jeden Kauf separat meldet, sondern jetzt so verfährt, wie es derzeit die Deutsche Konsum Reit handhabt und dann einmalig pro Quartal alles meldet. Gerade wenn man in Zeitnot ist, wie sicherlich geschehen, wäre dies für mich schon denkbar.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.970.113 von Michale am 08.02.18 10:25:16

@ michale, die änderung der kommunikation wäre natürlich möglich. aber auch das hätte der vorstand vermutlich mitgeteilt . wenn ich sehe, mit welcher intensität der kungler sonst noch unterwegs ist, kann ich da keine zeitnot erkennen...

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.970.518 von Flat Eric am 08.02.18 11:06:12

wahrscheinlich hast du recht.

Auf jeden Fall hat die Firma bei der letzten Veröffentlichung am 31.1. bekannt gegeben, dass weitere Ankäufe zeitnah erfolgen sollen.
http://defama.de/2018/01/31/defama-verstaerkt-management/

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.970.560 von Michale am 08.02.18 11:10:34

deswegen bin ich ja nach wie vor guter dinge was die defama angeht!

[Aktienangler]

DEFAMA und die Konkurrenz

Ich warte schon lange auf den Ankauf des nächsten größeren Objektes ("größer" definiere ich mit einem Wert von über 5 Mio €). Die Konkurrenz schläft nicht - es strömt viel Geld in den Immobilienmarkt.

Kennt hier jemand die FCR Immobilien AG (http://www.fcr-immobilien.de)? Diese ist mir durch deren jüngste Anleiheemission aufgefallen. Scheint auch schon lange im Bereich Fachmarktzentren aktiv zu sein.

Über die Crowd-Investing-Plattform Bergfürst konnten Investoren auch schon in ein Einzelhandels-Immobilienportfolio investieren...
https://de.bergfuerst.com/immobilien/selektion-einzelhandel

Es ist viel Geld da und ich habe so die Befürchtung, dass die Konkurrenz der DEFAMA einige interessante Objekte zu mehr als der 9-fachen Jahresnettomiete einfach wegschnappt.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.970.911 von Aktienangler am 08.02.18 11:44:36

kannste ja mal mit herrn schrade über fcr schnacken...

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.982.383 von Flat Eric am 09.02.18 11:04:54

Zitat von Flat Eric: kannste ja mal mit herrn schrade über fcr schnacken...

Aus Wikipedia:
https://de.wikipedia.org/wiki/Matthias_Schrade

Vom 8. Juli 2013 bis 12. September 2014 war Schrade zunächst als Geschäftsführer und später als Vorstand bei FCR Immobilien in München tätig, die mehrere Einkaufs- und Fachmarktzentren besitzt.[8] In dieser Zeit sorgte er unter anderem für die Umwandlung der Firma in eine Aktiengesellschaft, führte eine Non-Recourse-Finanzierungsstruktur ein, wickelte den Kauf und die Finanzierung einer ganzen Reihe von Einkaufszentren ab und verdreifachte das Portfoliovolumen auf über 20 Mio. Euro.[9]

Im Herbst 2014 gründete Schrade mit der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG in Berlin eine eigene Firma, die ein Portfolio von kleinen Fachmarkt- und Einkaufszentren aufbauen will, wofür 4 Mio. Euro Eigenkapital eingesammelt wurden. ...

[philojoephus]

@ Aktienangler schrieb am 08.02.18 11:44:36 Beitrag Nr. 344

>> Es ist viel Geld da und ich habe so die Befürchtung, dass die Konkurrenz der DEFAMA einige
>> interessante Objekte zu mehr als der 9-fachen Jahresnettomiete einfach wegschnappt.
Soviel Geld ist es nun auch nicht. Und wenn, dann nicht in diesem Bereich. Und der Bereich für kleinere Supermärkte und Fachmarktzentren ist riesig. Der Habona Chef hat gesagt, dass sie jedes Jahr (!) über 2.000 Objekte im Ankauf prüfen. Der Vorstand der DeFaMa schätzt, dass es zwischen 5.000 und 10.000 Objekte in ihrem Segment gibt. Und ich glaube, dass sie mal ausgeführt haben, dass ihnen jedes Jahr mehrere 100 Objekte angeboten werden. Also da würde ich einfach mal abwarten.

>>Kennt hier jemand die FCR Immobilien AG
Ja. So wie die die Gegend mit Werbung für ihre Anleihen zupflastern, kann man die ja gar nicht mehr übersehen. :-)

Auf dem Forum Financials & Real Estate 2017 hatte sich der DeFaMa-Vorstand zur FCR geäußert (siehe Beitrag Nr. 207):

- beide Vorstände waren früher bei FCR in München tätig und haben sich dort kennengelernt; Wir sehen FCR nicht mehr als Wettbewerber, weil die FCR in letzter Zeit einzelne Supermärkte und viele sehr schwierige Objekte gekauft hat, die wir nicht kaufen würden; von den letzten 20 Objekten, die FCR gekauft hat, hätten wir vielleicht 1-2 Objekte gekauft; für eines dieser zwei möglichen Objekte hat FCR jedoch deutlich mehr bezahlt, als wir bezahlt hätten; die FCR grenzt sich schon dadurch deutlich von uns ab, dass sie mittlerweile mehrmals ihre Strategie geändert hat, während wir unserer Strategie immer treu waren und im Markt für unsere Strategie nun ein Renommee aufgebaut haben; davon profitieren wir, weil viele Makler genau wissen, was wir suchen, und uns entsprechende Objekte anbieten; die wissen auch, dass wir sehr zuverlässig in der Abwicklung sind;

Zwischen der FCR und der DeFaMa liegen Welten. Man kann nur froh sein, dass Herr Schrade, die Sachen, die er dort gelernt hat, weiterentwickelt hat. Denn eine FCR würde ich nicht einmal mit der Kneifzange anfassen.
Ich habe mal ein sehr langes Gespräch mit dem Vorstand Falk Raudis geführt. Ich glaube, dass das ein begnadeter Verkäufer ist, aber leider auch, wie viele in dem Metier, ein Blender ist, der vom eigentlichen Geschäft nur wenig Ahnung hat. Jedenfalls kannte der seine eigenen Zahlen und Objekte nicht sehr gut.
Und die FCR neigt dazu, Angaben deutlich positiver darzustellen, als sie eigentlich sind bzw. schlechte Zahlen einfach unter den Tisch fallen zulassen oder so gut es geht zu verstecken. So hat die FCR am 07.02.2018 den Verkauf eines Einkaufszentrums in Schwedt gemeldet. In der Pressemeldung steht:

„Die FCR Immobilien AG, ein auf Einkaufs- und Fachmarktzentren mit attraktivem Renditepotenzial in Deutschland fokussierter Investor, hat das 2013 erworbene Einkaufszentrum in Schwedt, im östlichen Brandenburg, an einen der größten Lebensmitteldiscounter in Deutschland verkauft. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Die Abwicklung wurde zwischenzeitlich vollständig vollzogen.
Das zweigeschossige Objekt mit Baujahr 1991 verfügt über eine Grundstücksfläche von rund 3.200 m² und eine vermietbare Fläche von rund 2.500 m². Das Einkaufszentrum liegt in zentraler Lage der 31.000 Einwohner großen Stadt Schwedt.“
(siehe http://www.fcr-immobilien.de/einzelansicht/fcr-immobilien-a…)

Klingt doch erstmal gar nicht schlecht. Und nach diesem Absatz kommt gleich noch ein Absatz der auf die neue Anleihe aufmerksam macht.
Bei genauer Betrachtung, kann dieses Objekt aber eigentlich nur mit einem dicken Verlust verkauft worden sein. Gemäß der Präsentation vom August 2013 wurde dieses Objekt im Januar 2013 für 940.000 Euro gekauft. Nachdem der Hauptmieter Penny am 20.08.2016 ausgezogen ist (fast ein ganzes Jahr, bevor der Mietvertrag ausgelaufen ist!), stand das Objekt gemäß der FCR Präsentation vom April 2016 zu 80 % leer und konnte seit dem nicht wieder vermietet werden. Es ist daher davon auszugehen, dass das Objekt nur mit einem massiven Verlust verkauft werden konnte, aber davon steht nichts in der Meldung.

Noch schwieriger wird es, wenn man mal versucht, herausfinden wie die FCR eigentlich ihr Geld verdient. In den letzten zwei Geschäftsjahren 2015 und 2016, für die eine Konzernbilanz vorliegt, ist es der FCR jedenfalls NICHT gelungen, die Kosten für die Zinsen operativ, d.h. aus dem Bestandsgeschäft, zu verdienen. Sie unterscheidet sich damit diametral von der DeFaMa. Die DeFaMa und auch die Deutsche Konsum verdienen mit dem Bestandsgeschäft die Fremdkapitalzinsen und machen darüber hinaus sehr ordentliche Gewinne. Dagegen ist das Bestandsgeschäft der FCR im Vergleich zu den anderen Bestandshaltern nur sehr schwach profitabel, weshalb die FCR auf massive Verkaufsgewinne angewiesen ist, um überhaupt die Zinsen bezahlen zu können.
Aber um das zu erkennen, muss man den Konzernanhang schon sehr genau lesen. Und so sieht die GuV der FCR aus, wenn man sie um die Gewinne aus den Immobilienverkäufen bereinigt und sie damit z.B. mit der GuV der DeFaMa oder der Deutschen Konsum vergleichbar macht:


Es wird sofort deutlich, dass das Ergebnis aus der Vermietung mit 58 % der Nettomieteinnahmen extrem schwach ist. Bei den meisten anderen guten Immobilienunternehmen liegt diese operative Mietmarge bei 85 % und drüber (bei der DeFaMa lag sie in 2016 bei 91,3 %). Der Grund für dieses schwache Abschneiden sind hohe nichtumlegbare Betriebskosten, weil viele Objekte einen hohen Leerstand haben und in einem schlechten Zustand sind. Außerdem wird die Hausverwaltung extern erledigt. Die führt der Bruder von Herrn Raudis. Im aktuellen Prospekt wird auf diesen Umstand nicht mehr hingewiesen, aber im 2016er Anleiheprospekt steht es deutlich drin. Man hat den Eindruck, dass die Kosten dafür nicht allzu knapp kalkuliert sind.
Insgesamt sind die Kosten bei der FCR extrem hoch und kaum nachvollziehbar, weil sie für 2016 nicht mehr gesondert aufgeschlüsselt wurden. Dadurch bleiben einige Fragen offen.
Das operative EBIT betrug in 2016 gerade mal 7 % der Nettomieteinnahmen (zum Vergleich: DeFaMa 47 % und Dt. Konsum: 64 %). Das operative EBIT hat weder in 2015 noch in 2016 ausgereicht, um auch nur annähernd die Zinsen bezahlen zu können.
Wenn es der FCR nicht mehr gelingen sollte, ihre Immobilien mit Gewinn zu verkaufen, dann ist da schnell Schicht im Schacht. Einiges vom Tafelsilber hat man jedenfalls schon verkauft. Ich halte ein Investment in die FCR Anleihen daher für extrem riskant.

MfG JE

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.990.330 von philojoephus am 09.02.18 22:45:20

Zitat von philojoephus: Der Habona Chef hat gesagt, dass sie jedes Jahr (!) über 2.000 Objekte im Ankauf prüfen. Der Vorstand der DeFaMa schätzt, dass es zwischen 5.000 und 10.000 Objekte in ihrem Segment gibt. Und ich glaube, dass sie mal ausgeführt haben, dass ihnen jedes Jahr mehrere 100 Objekte angeboten werden. Also da würde ich einfach mal abwarten.
...
von den letzten 20 Objekten, die FCR gekauft hat, hätten wir vielleicht 1-2 Objekte gekauft; für eines dieser zwei möglichen Objekte hat FCR jedoch deutlich mehr bezahlt, als wir bezahlt hätten;

Wieder einmal eine super Analyse von dir! Vielen Dank!

Der eine Satz bestätigt dann aber doch meine hier mehrfach geäußerte Befürchtung: "von den letzten 20 Objekten, die FCR gekauft hat, hätten wir vielleicht 1-2 Objekte gekauft; für eines dieser zwei möglichen Objekte hat FCR jedoch deutlich mehr bezahlt, als wir bezahlt hätten;"

Bei den tausenden Objekten ist ja klar, dass 99% nicht in Frage kommen. Aktuell scheint man bei den wenigen geeigneten leider nicht zum Zuge zu kommen, offenbar weil die Konkurrenz mehr bezahlt. Und warum ist das zweite der 1-2 möglichen Objekte auch bei FCR gelandet und nicht bei DEFAMA? Ich würde die Konkurrenz nicht unterschätzen...

Ich habe nicht wirklich darüber nachgedacht eine FCR-Anleihe zu zeichnen - nach deinen Ausführungen umso weniger. Allerdings investiere ich neuerdings Kleinstbeträge gut gestreut in Crowd-Immobilien-Projekte. Und wenn ich da sehe, dass auf der größten Plattform Exporo das jüngste Projekt in Höhe von über 1,7 Mio € in dieser Woche in nicht einmal 2 Stunden komplett investiert wurde, wird klar, wie hoch die Nachfrage nach höherverzinslichen Anlagen in diesem Niedrigzinsumfeld ist und welche Summen wahrscheinlich in den Immobilienmarkt strömen.

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.993.066 von Aktienangler am 10.02.18 13:55:56

da ich bei der Defama ebenfalls investiert bin hatte ich Hr. Schrade direkt zu einigen Themen angefragt. Ich zitiere hier nachfolgend einfach mal:

Zukäufe
"Wir sind aber zuversichtlich, dass aus den zahlreichen Objekten in der Pipeline in absehbarer Zeit wieder ein Abschluss gelingt."

Mögliche neue Coverages "nach Veröffentlichung der vorläufigen Zahlen für 2017 wird es aktualisierte Researches von Warburg und SRC geben. Aufgrund unserer doch recht geringen Marktkapitalisierung gehe ich nicht davon aus, dass andere Banken ohne expliziten Auftrag in naher Zukunft eine Coverage aufnehmen werden."

Joint Venture Radeberg
"sobald es zum Joint-Venture etwas Neues zu berichten gibt, tun wir das auch ;-) ...ich kann Ihnen aber verraten, dass ich heute z.B. mit einem Vertreter von HD zu einem Termin bei der Stadt Radeberg war. "

Wettbewerbssituation
"wir sehen keine wesentliche Veränderung im Ankauf durch neue Wettbewerber, da diese i.d.Regel andere "Produkte" kaufen als wir (weitgehend voll vermietet, mindestens zwei FIlialisten, kurze bis mittlere Laufzeiten, kleine Städte). FCR kauft viele single tenant-Objekte, die Deutsche Konsum meistens Portfolien - beide oftmals auch mit hohem Leerstand - und Bergfürst kauft völlig andere Objekte als wir, z.B. Shoppingzentren und/oder Großstadtlagen. Unsere Pipeline ist daher unverändert gut und es kommen auch ständig neue Angebote rein."

Newsflow
"Gestatten Sie mir dazu ferner den Hinweis, dass wir nach wie vor mit sehr schlanken Strukturen arbeiten - unser Team besteht inklusive des frisch gebackenen Geschäftsführers der IMMA lediglich aus neun Personen, mit denen wir unseren kompletten Bestand selbst verwalten. Neben den Ankäufen, an denen wir ständig "im Hintergrund" arbeiten, sind saisonal bedingt in den letzten Wochen auch operative Themen wie die Vorbereitung des Jahresabschlusses, turnusmäßig anfallende Index-Mieterhöhungen (annualisiert ein deutlich 5-stelliger Betrag), die üblichen winterlichen Objekt-Vorfälle und ein personeller Wechsel durch eine in Mutterschutz gegangene Mitarbeiterin zu erledigen waren. Alles natürlich nicht so spektakulär wie die Meldung neuer "Deals", aber letztlich entscheidend für die nachhaltige Ertragskraft der DEFAMA. Auch wenn Sie mal ein paar Wochen nichts von uns hören, arbeiten wir also kontinuierlich (indirekt) weiter an der Aktienkurssteigerung."

Mögliche Übernahme
"Einen Verkauf streben wir nicht an, aber wenn jemand ein konkretes Angebot macht, hören wir uns das natürlich ggf. an ;-)"

Gruß

[Rainolaus]

Lesezeichen

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.001.884 von Strive_and_Prosper am 12.02.18 10:13:17

@strive_and_prosper: danke für die zusammenfassung! das klärt doch erstmal alle derzeit bestehenden unsicherheiten.

@joe: chapeau, comme toujours!

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.001.884 von Strive_and_Prosper am 12.02.18 10:13:17

Darf ich fragen, wann konkret Du Dich mit den Fragen an Defama gewandt hast? Ist die Konversation "ganz frisch"?

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.006.738 von The_Jackal am 12.02.18 19:30:23

Zitat von The_Jackal: Darf ich fragen, wann konkret Du Dich mit den Fragen an Defama gewandt hast? Ist die Konversation "ganz frisch"?

Über das WE, also aktuell.

[Rainolaus]

Ein Danke schön auch von mir dafür.
Nachdem Defama immer wieder im KC Thread erwähnt wurde als Favorit 2018 und ich mich dann irgendwann hier auch eingelesen hatte, bin ich gestern auch eingestiegen.

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.013.251 von Rainolaus am 13.02.18 13:46:01

https://www.brn-ag.de/33640-Deutsche-Konsum-REIT-Immobilien-…

Hr. Elgeti von der DKR kündigt im Interview neue Ankäufe im hohen 2-stelligen Millionenbetrag innerhalb der nächsten Monaten an..

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.079.641 von Strive_and_Prosper am 21.02.18 13:16:58

Zitat von Strive_and_Prosper: https://www.brn-ag.de/33640-Deutsche-Konsum-REIT-Immobilien-…

Hr. Elgeti von der DKR kündigt im Interview neue Ankäufe im hohen 2-stelligen Millionenbetrag innerhalb der nächsten Monaten an..

Genau das ist für mich einer der entscheidenden Gründe für den Bewertungsunterschied zwischen Deutsche Konsum REIT und DEFAMA. DKR wächst kräftig und kontinuierlich. DEFAMA tritt seit geraumer Zeit auf der Stelle, lässt Cash brachliegen - schönen Dank auch! Man könnte meinen Herr Schrade ist nebenbei mit anderen Dingen beschäftigt, musste deshalb mit Sven Rehwald in diesem Jahr erst einmal einen echten Manager einstellen. Da haben wir den nächsten bewertunsgrelevanten Unterschied: DKR hat einen Elgeti, DEFAMA hat einen Ex-Piraten... Wenn hier nicht bald was passiert, bin ich raus!

[Rainolaus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.089.568 von Aktienangler am 22.02.18 11:59:14

Zitat von Aktienangler: Wenn hier nicht bald was passiert, bin ich raus!

ich habe vor ein paar Tagen die Reissleine gezogen nachdem da einer regelmässig zu 10,10€ etliche 1000ende Stücke immer wieder ins Bid abgeladen hat.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.090.378 von Rainolaus am 22.02.18 13:22:26

Stand heute war dies ein Fehler.
Naja, Stand heute.....

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.090.378 von Rainolaus am 22.02.18 13:22:26

@ rainolaus: du hast in defama investiert und bist nach zwei wochen haltedauer wieder rausgegangen. wie waren denn deine anfänglichen erwartungen? wäre es nicht sinnvoller gewesen, die (vorläufigen) zahlen für 2017 abzuwarten? es geht halt langsam voran, dafür aber solide.

@ aktienangler: die einstellung von herrn rehwald als spezialisten macht für mich in einem wachsenden unternehmen durchaus sinn. das nennt man dann aufgabenteilung. mittlerweile werden alle fachmarktzentren von der imma betreut. wenn man alleine exemplarisch sieht, was da seit dem kauf von radeberg an außenständen und umlegbaren nebenkosten mehr reingeholt wurde, dann merkt man den unterschied zwischen fremd- und eigenverwaltung.

herr schrade kann und soll sich auf seine aufgaben konzentrieren. wenn er zwischendurch mal etwas anderes macht, ist das meiner ansicht nach in ordnung. dafür lässt er nicht punkt 16 oder 17 Uhr den kugelschreiber fallen, sondern arbeitet projektbezogen.

@ alle: es gibt in dieser zunft laute vertreter (die dann auch nach ifrs bilanzieren) und leise vertreter (hgb). mir sind letztere lieber. joe hat sich ja schon mal ausführliche gedanken gemacht, wie die zahlen für die defama aussähen, wenn sie auch nach ifrs bilanzierten. wem das nicht gefällt, der kann gerne woanders investieren, publitiy ist gerade wieder "günstig" .

[Rainolaus]

ich steige oft aus, wenn jemand konitnuierlich über Tage und Wochen grosse Stückzahlen ins Bid wirft, weil es oft auch so ist, dass dann jemand mehr weiss. Oftmals stimmt es, manchmal nicht. So ist Börse halt.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.118.623 von Rainolaus am 26.02.18 10:12:08

die stücke wurden aber auch bereitwillig aufgenommen. letzte woche gingen einmal über xetra innerhalb von zehn minuten mehr als 10.000 aktien über den tisch. weiß der käufer dann auch mehr?

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.118.737 von Flat Eric am 26.02.18 10:21:49

Zahlen dann wohl morgen oder spätestens übermorgen?

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.124.935 von Strive_and_Prosper am 26.02.18 19:22:38

das deckt sich auch mit meiner interpretation des verbleibenden zeitraums vom "februar" . bin auch schon ziemlich gespannt, wobei ich keine wunder erwarte, aber ein paar konkrete aussagen...

[Michale]

Zahlen

http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2018-02/43131009…

[Flat Eric]

so, nun sind die vorläufigen zahlen für 2017 und der ausblick für 2018 veröffentlicht. das liegt alles im rahmen meiner erwartungen und ich bin auch zufrieden damit. die erreichten steigerungen der kennzahlen sind sehr ordentlich. mir gefällt auch der vorschlag zur deutlichen anhebung der dividende.

wenn nichts weiter in 2018 geschähe, kämen wir unter einbezug aller vorhandenen objekte und ohne mögliche ao erträge auf ein ffo je aktie von 0,90 euro und ein eps von 0,50 euro. ich erwarte jedoch käufe in der gewohnten größenordnung von 5 - 8 immobilien für etwa 20 millionen euro. von daher liegen meine erwartungen für 2018 (ohne ao erträge) bei: ffo / aktie 1,00 - 1,10 euro, eps 0,55 - 0,60 euro und eine dividende von 0,45 euro.

auf dem aktuellen niveau von etwa 11 euro finde ich defama eine solide halteposition. langfristig sehe ich das noch als gute einstiegsmöglichkeit. kursschwankungen erwarte ich für 2018 in einer größenordnung zwischen 10 und 12 euro. nach den erfahrungen vom herbst letzten jahres könnte die erwähnung in gewissen medien möglicherweise für verwerfungen sorgen.

wie seht ihr das?

[Der Tscheche]

Ich bin leider erst vor wenigen Tagen auf die Aktie aufmerksam geworden und habe mir nach der Zahlenmeldung von heute diesen Thread komplett durchgelesen.

Mein Hauptgewinn daraus:

Mit philojoephus habe ich einen User entdeckt, der hier wie ich auch schon seit dem Jahr 2000 registriert ist und der mir trotzdem soweit ich weiß noch nie "über den Weg gelaufen ist".

Aber so ist es in aller Regel mit den wahren "Perlen" unter den Usern: sie sind eher unauffällig und alles andere als dauerpräsent. In diesem Fall muss ich sagen, dass mich Joes Herangehensweise, Akribie beim Research und Sachkenntnis schlichtweg begeistert und mir vor Augen geführt hat, wie unsagbar faul und unfähig ich selbst im Vergleich dazu bin.

Mein "Sekundärgewinn": eine erste Position DeFaMa zu 10,80.
Depotanteil ca. 4,5%.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.148.278 von Der Tscheche am 28.02.18 18:04:58

@ der tscheche: willkommen hier im thread! ich möchte dir meinen respekt vor deinem fleiß, was das lesen des gesamten threads angeht, ausdrücken und dich zur investition in defama beglückwünschen. joes beiträge sind in der tat schon die "krone der schöpfung"!

@ alle: bin ein wenig in eile, daher nur kurz: im aktuellen nebenwerte-journal wird in einem kleinen artikel auf die geschäftsentwicklung der defama in den vergangenen monaten eingegangen. das fazit: " Die Story, über die wir bereits im NJ 12/16 bei einem Kurs von Euro 6,19 berichtet haben, ist demnach noch lange nicht zu Ende". außerdem gibt es noch einen kompletten artikel zur deutschen konsum.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.142.263 von Flat Eric am 28.02.18 10:37:43

@ Flat Eric schrieb am 28.02.18 10:37:43 Beitrag Nr. 365

Du hast mir aus der Seele gesprochen. Auch ich finde die Zahlen sehr solide und war von der Höhe der Dividende sogar positiv überrascht. Ich hatte mit etwas weniger gerechnet.
Dadurch, dass das ganze Jahr über die Zahlen sehr transparent veröffentlicht und die Prognosen auch immer zeitnah angepasst werden, sind Überraschungen ja eher unwahrscheinlich.
Interessant fand ich an der Meldung, dass man die FFO-Prognose von 2,6 Mio. erreicht hat, obwohl im Q4 „nicht aktivierte Instandhaltungs- und Sanierungskosten von mehr als 100 TEUR“ angefallen sind. Ich sehe das als Hinweis darauf, dass in den Prognosen immer noch ein bisschen Puffer enthalten ist, um kleinere unvorhergesehene Entwicklungen ausgleichen zu können.

Nachdem ich im letzten Jahr bezüglich meiner FFO-Schätzung für 2017 zu hoch lag, bin ich dieses Jahr lieber etwas vorsichtiger. Ich hatte Anfang 2017 mit einem FFO von 0,80 Euro je Aktie für das GJ 2017 gerechnet. Herausgekommen sind 0,73 Euro.
Ich glaube, dass Deine FFO-Annahme von 1,00-1,10 Euro je Aktie zu hoch sein könnte. Das Q1 2018 ist fast rum. Anders als im letzten Jahr um diese Zeit wurden auch noch keine neuen Käufe gemeldet. Wenn noch Käufe gemeldet werden, werden die wohl kaum vor Mitte des Jahres etwas zum Ergebnis beitragen. Ich gehe zwar auch davon aus, dass wieder Immobilien im Wert von 20 Mio. Euro dazugekauft werden können und das diese Neukäufe einen FFO von über 1 Mio. Euro generieren werden. Aber anders als Du, glaube ich nicht, dass bereits die Hälfte oder sogar mehr dieses zugekauften FFO schon im Geschäftsjahr 2018 wirksam werden.
Außerdem ist in den von der DeFaMa prognostizierten 0,90 Euro FFO je Aktie für 2018 der FFO aus Radeberg noch komplett enthalten. In der Meldung von gestern heißt es eindeutig, dass das Radeberg-JV noch nicht umgesetzt ist und in der FFO-Prognose die „Effekte aus ... dem in Umsetzung befindlichen Joint-Venture in Radeberg“ noch nicht enthalten ist.
Das bedeutet: Noch fließt der FFO aus dem 50%-Anteil, der verkauft werden soll, uns zu. Aber nach der Umsetzung fehlt dieser FFO-Beitrag und der FFO je Aktie geht erst einmal zurück. Ich hatte ursprünglich durch diesen Effekt beim FFO mit einem Rückgang von 7 Cent je Aktie gerechnet. Weil das ungefähr die Hälfte des FFOs je Aktie ist, den Radeberg zum FFO des Unternehmens beiträgt. Wenn das JV nun später umgesetzt wird, wird auch der Rückgang in diesem Jahr geringer sein - was natürlich positiv ist.
Ich habe mir auch angeschaut, wie es in 2016 gelaufen ist. Gemäß der Meldung vom 28.02.2017 hatte die DeFaMa für das Geschäftsjahr 2017 einen FFO von 2,4 Mio. Euro, entsprechend 0,68 Euro je Aktie prognostiziert. Bis Jahresende sind dann 200.000 Euro dazu gekommen, denn gemäß der Meldung von gestern betrugen die FFO im GJ 2017 2,6 Mio. Euro bzw. 0,73 Euro je Aktie. Das zeigt, dass die FFO-Zuwächse durch die in 2017 getätigten Zukäufe erst zeitverzögert eintreffen. Im Prinzip ernten wir erst dieses Jahr die ganzen FFOs der Zukäufe aus dem letzten Jahr. Und anders als in 2017 würde ich in 2018 mit einer Kapitalerhöhung und somit steigender Aktienanzahl rechnen, was den FFO je Aktie in 2018 etwas reduzieren könnte.

Ich mache nicht so gerne Aussagen dazu, was mögliche Kursbewegungen angeht. Die Unternehmensentwicklung zu prognostizieren ist schon schwer genug. Dann auch noch herauszufinden, was der Markt daraus kurzfristig macht, ist meistens unmöglich. Ich glaube aber daran: Wenn die Unternehmensentwicklung gut ist, wird sich auch der Aktienkurs langfristig entsprechend entwickeln. Das langfristig manchmal sehr lange sein kann, wird am Beispiel der Dt. Euroshop deutlich, auf die ich unten noch eingehe.
Ich würde auf jeden Fall die Spanne der möglichen Kursschwankungen deutlich weiter fassen. Nur weil wir eine relativ gut prognostizierbare Unternehmensentwicklung haben, muss das ja nicht heißen, dass sich der Kurs genauso ruhig entwickelt.
Dazu kommt, dass die Zinsen steigen, was die Volatilität insgesamt erhöht. Längerfristig steigende Zinsen sind nie gut für Aktien im Allgemeinen und Immobiliengesellschaften im Besonderen (weil sie so stark auf Fremdfinanzierungen angewiesen sind). D.h. von der Seite könnte es zu weiterem Gegenwind kommen. Insofern kann ich mir auch stärkere Schwankungen vorstellen. Sowohl nach unten, als auch nach oben (der Vorstand kann ja auch einige überraschend gute oder große Deals an Land ziehen).

Ich hatte vor einem Jahr (in Beitrag Nr. 130 vom 01.03.2017) die Bewertung meiner Peer-Group veröffentlicht. Aus Gründen der Vergleichbarkeit stelle ich auf die FFO (Liquiditätszuflüsse aus dem operativen Geschäft) ab, weil damit die Unterschiede zwischen IFRS- und HGB-Bilanzierung aufgehoben werden.
Teilweise beruhen die Angaben zum FFO in der folgenden Tabelle noch auf den Prognosen der Unternehmen, teilweise (wie z.B. bei der DeFaMa) auf den gemeldeten Zahlen.

               Kurs        FFO 

             in Euro     je Aktie    KFFOV         KFFOV     FFO        Kurs

            28.02.2018     2017e      2017         2016     2016e    01.03.2017

Dt. Konsum    10,30 €     0,46 €      22,4         33,7     0,26 €     8,77 €

WCM            3,87 €     0,18 €      21,5         18,1     0,16 €     2,90 €

TLG           21,98 €     1,20 €      18,3         15,9     1,14 €    18,07 €

Hamborner      9,21 €     0,56 €      16,7         20,7     0,45 €     9,31 €

VIB           20,90 €     1,39 €      15,0         16,1     1,24 €    20,00 €

DeFaMa        10,90 €     0,73 €      14,9         12,2     0,54 €     6,60 €

Dt. Euroshop  29,74 €     2,44 €      12,2         16,3     2,40 €    39,11 €

Durchschnittliches Kurs-FFOV          17,3         19,0        

Differenz DeFaMa zu Durchschnitt       2,4          6,8

Vor einem Jahr hatte ich erwartet, dass die DeFaMa mit einem Kurs-FFO-Verhältnis (KFFOV) von 15 bewertet werden könnte. Das ist mittlerweile eingetreten. D.h. in 2017 hatten wir eine Überperformance im Aktienkurs, weil zusätzlich zum gestiegenen FFO auch noch die Bewertung angestiegen ist.
Ich bin mir nicht sicher, ob sich das Fortsetzen kann. Denn während die Bewertung der DeFaMa angestiegen ist, ist die Bewertung der anderen Gesellschaften tendenziell gefallen. Der Abstand zwischen dem durchschnittlichen Kurs-FFO-Verhältnis aller Unternehmen in meiner Peer-Group und der DeFaMa hat deutlich abgenommen.
Und die DeFaMa ist nicht mehr das am niedrigsten bewertete Unternehmen. Das ist interessanter Weise die Dt. Euroshop. Ein Unternehmen mit deutlich längerer Historie und extrem hoher Prognosesicherheit. Trotzdem ist deren Aktienkurs mittlerweile seit drei Jahren am Fallen und das obwohl sie die besten 9Monatzahlen ihrer Geschichte vermeldet haben und viele Bewertungskennziffern eine historisch seltene Kaufgelegenheit anzeigen. Auch die Insider kaufen da seit Jahren zu, was zeigt, dass sie selbst auch nicht mit einer solchen Entwicklung gerechnet haben.

Ich bin nach wie vor der Meinung, dass die DeFaMa eine Prämie ggü. den Peers verdient hat. Allerdings könnte das Bewertungsniveau insgesamt mittlerweile sehr hoch sein, wie der Rückgang der Bewertungen zeigt. Und steigende Zinsen könnten für weiteren Gegenwind sorgen - vor allem ab 2019.
Und man sollte nicht vergessen, dass eine Prämie nicht unbedingt ein steigendes Kurs-FFO-Verhältnis bedeuten muss. Die Prämie bezieht sich ja auf die Bewertung im Verhältnis zu den Peers. In Zeiten allgemein fallender Bewertungen kann sich eine Prämie auch in einer stabilen Bewertung ausdrücken. So wird die DeFaMa ggü. der Deutschen Euroshop bezogen auf den FFO und den NAV schon heute mit einer erheblichen Prämie gehandelt. Ich finde, dass das schon eine ganz erstaunliche Entwicklung ist.

Insofern würde ich für 2018 erstmal nicht von einem weiteren Anstieg des KFFOV rechnen, aber die 15 als Berechnungsgrundlage nehmen. Jetzt kann sich jeder selbst überlegen, welchen FFO er zugrunde legt, um das Kursziel in einem Jahr auszurechnen. Mit den 0,90 Euro der DeFaMa kann man erstmal rechnen und hoffen, dass sich die ganzen oben aufgeführten Effekte (Radeberg, Zukäufe, Kapitalerhöhung) irgendwie ausgleichen. Eric sagt 1,00 bis 1,10 Euro je Aktie. Und ich liege im Moment eher am unteren Rand dieser Spanne.

Grundsätzlich möchte ich noch sagen, dass ich bei meinen Prognosen lieber zu konservativ als zu optimistisch bin. Denn das reduziert die Gefahr zu hohe Preise zu zahlen.


@ Der Tscheche schrieb am 28.02.18 18:04:58 Beitrag Nr. 366

Vielen Dank für Dein großartiges Lob über das ich mich sehr gefreut habe. So etwas motiviert natürlich ungemein. Ich glaube, wir sind uns tatsächlich noch nicht über den Weg gelaufen und natürlich drücke ich Dir die Daumen für Dein Investment bei der DeFaMa.

Das Du Dir das ganze Board durchgelesen hast, zeigt doch, dass Du Dir erhebliche Mühe bei Deinen Investments machst. Ich mache das selbst auch gerne. Bei sehr umfangreichen Boards lese ich dann aber erstmal die beliebtesten Beiträge, weil man da sehr schnell einen Überblick bekommt, wer die Wortführer in einem Board sind, wer gute Beiträge schreibt, wie die Stimmung ist und worauf man bei einem Unternehmen achten muss. Auch die Fragen der Analysten in Conference Calls erfüllen für mich den gleichen Zweck. Man muss sich ja nicht unnötig Arbeit machen, wenn andere das schon für einen gemacht haben.

Ich finde übrigens, dass die Angabe des Depotanteils aussagekräftiger und weniger angeberisch ist, als absolute Angaben. Wenn jemand sagt, dass er soundsoviel Euro in eine Aktie investiert hat, sagt das gar nichts aus, wenn man nicht weiß, wie groß sein Portfolio ist.

MfG JE


WICHTIGER HINWEIS: Der Autor dieses Beitrags hält selbst das hier analysierte Wertpapier und handelt mit ihm. Die in diesem Dokument enthaltenen Informationen und Meinungen wurden vom Autor nach bestem Urteilsvermögen abgegeben und entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Erstellung des Dokuments. Sie können sich aufgrund künftiger Ereignisse oder Entwicklungen ändern. Dieser Beitrag stellt weder eine Aufforderung noch ein Angebot oder eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Anlageinstrumenten oder zum Tätigen sonstiger Transaktionen dar. Die abgegebenen Informationen und Meinungen können je nach den speziellen Anlagezielen, dem Anlagehorizont oder der individuellen Vermögenslage für einzelne Anleger nicht oder nur bedingt geeignet sein. Der Autor übernimmt keinerlei Haftung für Verluste oder Vermögensschäden, die aufgrund von Informationen und Meinungen des Autors entstanden sind.

[The_Jackal]

Irgendwie komme ich mir bei Euren Berichten ziemlich mickrig vor. Eigentlich habe ich hier deshalb auch garnichts zu schreiben, denke ich.... ihr seid 100 mal besser als ich. Aber hier noch eine Einschätzung von SRC.

http://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Aktie_Deut…

Ab jetzt werde ich hier nur noch mitlesen.

Gruß, Stefan

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.156.846 von philojoephus am 01.03.18 12:02:11

@ joe: es ist schon beeindruckend, wie detailliert und scharfsinnig deine betrachtungen sind! ich finde es auch erstaunlich, mit was für einem zeitlichen und geistigen aufwand du an die erstellung eines beitrags rangehst! dafür gibt es meinen dank und den obligatorischen hut.

zu meiner ffo-erwartung: du hast vollkommen recht in deinen ausführungen. ich habe die zahlen der defama INKLUSIVE radeberg übernommen und bin von zeitnahen käufen UND deren raschen übereignung ausgegangen. das ist wirklich etwas zu viel des guten. ich korrigiere meine erwartung an den ffo daher auf 0,95 – 1,00 euro. letzten endes ist mir bei den überlegungen zu den kennzahlen aber wichtig festzustellen, dass die unternehmensentwicklung ordentlich voranschreitet. später noch einmal mehr dazu.

kapitalerhöhung 2018: in der von the_jackal verlinkten aktuellen studie geht der analyst von einem aktuellen cashbestand von 2 mio. euro aus. wenn ich dann den mittelzufluss aus dem jv-verkauf hinzuziehe und die dividendenzahlung in höhe von 1,2 mio euro abziehe, sehe ich erstmal keine notwendigkeit für eine ke. vielleicht wird ja wieder eine zum eigenkapitalforum im november für die wachstumsfinanzierung 2019 durchgeführt.

kurssschwankungen: hier handelt es sich bei mir mehr um ein bauchgefühl, was ich mir vorstellen könnte, wenn die unternehmensentwicklung sich wie erwartet fortsetzt. das ist nicht „wissenschaftlich fundiert“, sondern ich mache das eher für mich, um einschätzungen rückblickend zu überprüfen. 10 – 12 euro halte ich bei einer normalen geschäftsentwicklung für realistisch. das umfasst aber natürlich nicht alle möglichkeiten des marktes, positiv wie negativ. ich wäre letztes jahr auch nicht von einem so starken medienecho innerhalb kurzer zeit und einem anstieg von etwa 9 euro auf kurzzeitig über 13 ausgegangen. auch das ist mir letzten endes egal, weil ich mein engagement bei defama als langfristig ansehe.

was die zinsen angeht, mache ich mir eigentlich wenig sorgen, weder was aktien angeht (mangels alternativen) noch bei der defama. die sind politisch gewollt niedrig, ansonsten könnte sich der südliche bereich unserer „vereinigten staaten“ gar nicht refinanzieren. das wird sich in nächster zeit nicht signifikant ändern. herr schrade hatte zudem in einem interview hinsichtlich eines zinserhöhungsrisikos einmal gesagt, dass es für die defama nicht wirklich wichtig ist aufgrund ausgleichender faktoren (die genaue quelle kann ich dir aus dem kopf jetzt leider nicht nennen). steigende zinsen wären für den bestand erst nach ende der bindungsfrist relevant. dann sind die objekte jedoch sowieso schon fast abgezahlt. bei neukäufen sehe ich das problem auch noch nicht in nächster zeit, zudem ist ja der unterscheid zwischen dem mietzins und dem zu zahlenden zins enorm.

kleiner exkurs: mein depotanteil an defama beträgt aktuell etwa 24 %. das ist natürlich ziemlich hoch. normalerweise gehe ich mit etwa 2 prozent (in ausnahmefällen maximal 3), beim kauf in einen wert. bei der defama habe ich früh eine außerordentliche chance gesehen, die sich nicht häufig bietet. ich bin schon 2015 auf die ag gestoßen. da ich aber jeden tag etwa 4 stunden mit dem lesen von börsen- und wirtschaftsrelevanten themen beschäftigt bin, kann ich mir nicht alles merken. ich habe es erstmal schlichtweg einfach vergessen, mich weiter um die ag zu kümmern. erst im frühjahr 2016 bin ich wieder auf sie gekommen und habe eine anfangsposition an aktien aus der ersten ke des jahres erworben. über die börse habe ich dann zwischen 4,50 und 5,94 euro weiter aufgestockt bis auf meinen aktuellen bestand.

im frühjahr 2016 habe ich mir ein paar gedanken über die künftige entwicklung gemacht. Da lagen die erwartungen für 2017 beim eps bei 0,40 euro und 0,30 euro dividende, für 2018 bei 0,55 und 0,40. ich lag also gar nicht so schlecht. warum ist das relevant? aus zwei gründen: 1. vermutlich werde ich meinen einstandspreis 2023 / 24 alleine durch die kumulierten dividenden erreichen, 2. ich werde mich voraussichtlich in etwa drei jahren zwecks risikostreuung von einem viertel meines bestandes trennen. ob das nun alles ein paar monate früher oder später geschieht, ist mir relativ egal, was ich zwischendurch mache, nenne ich mal „mein leben“. nächsten monat geht’s erstmal mit meiner liebsten in den italienurlaub .

aber nun zurück zu deinem posting: von der entwicklung des aktienkurses der dt. euroshop bin ich eigentlich nicht überrascht, auch nicht, dass sie die günstigste aktie der peergroup ist. bei dem wert fehlen mir die langfristigen perspektiven (im sinne von besseren möglichkeiten als bei den unternehmen, die ich schon besitze). ich habe mir das mal exemplarisch am shoppingcenter in meiner großstadt angeschaut und mir gedanken über die erzielbare miete, die fluktuation und den leerstand gemacht. das hat mich nicht erfreut. einem geschäftsfreund wurde dort auch ein geschäft angeboten. er hat mir mal ein paar interna erzählt.

vielleicht liegt meine zurückhaltung auch zum teil daran, dass ich im immobilienbereich sowieso schon gut vertreten bin. neben der defama habe ich noch aktien der vib vermögen und (im weiteren sinne) der nicht börsennotierten cs realwerte ag.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.162.540 von The_Jackal am 01.03.18 18:53:20

@ the_jackal: "mickrig" solltest du dich auf keinen fall fühlen, und mit dem schreiben hier im thread auch nicht aufhören! hinsichtlich deiner investitionstätigkeit einzig relevant sollte die fakten sein, dass du die aktien hast und wie deine erwartungen in dieser hinsicht sind (ich unterstelle dir mal eine langfristige perspektive bei der aktienanlage).

dazu eine anekdote zum thema "wie schädlich zu viel wissen ist": wie bereits in der antwort an joe beschrieben, beschäftigte ich mich im frühjahr 2016 mit dem kauf von defamaaktien. die daraus resulterenden überlegungen habe ich mit meinen beiden besten freunden (ein jurist und ein steuerexperte, beides alte börsenhasen) sowie meiner liebsten und meiner mutter (wenig börsenerfahrung, aber gesunder menschenverstand) besprochen. von ersteren kamen erstaunlicherweise nur vorurteile ("ist mir zu klein" und "die investieren ja nur in ostdeutschland"), letztere beiden haben sich hingegen eigene gedanken gemacht und im rahmen ihrer normalen größenordnungen investiert.

der steuerexperte ist mittlerweile auch an bord der ms defama, der jurist nicht. nebenbei möchte ich auch erwähnen, dass letzterer manchmal luxusprobleme hat, wie etwa eine übergroße liquidität, die größenordnungen erreichen, die den neupreis meines traumautos entsprechen (5er bmw, 6 zylinder ). ich erwähne dann regelmäßig das zauberwort "defama", aber es nützt nichts. wenn du siehst, worin er manchmal investiert, würdest du vom glauben abfallen. aber er ist sehr risikobereit und erfolgreich damit, auch wenn er schon zwei mal seinen kompletten zaster versenkt hat... . nächsten monat wird er heiraten und dann mit seiner frau an die algarve ziehen.

aber zurück zum thema: welche auswirkungen hat das ganze bei meiner liebsten? sie hat auch noch einmal ihren aktienbestand zu etwas unter 6 euro aufgestockt, beschäftigt sich aber nicht weiter mit der ag, abgesehen von dem, was ich ihr erzähle. immerhin hat der besitz der defamaaktien sowie 18 weiterer werte inzwischen schon positive effekte. vor drei jahren hat sie noch 40 stunden pro woche gearbeitet, vor 1 1/2 jahren hat sie die wochenstundenzahl auf 25 gesenkt und seit dem 1.1.2018 ist sie bei 20 stunden angelangt. bei erreichen der nächsten von mir vorgesehenen schwelle soll das auf den endwert von 15 oder 16 stunden sinken.

zum abschluss meiner diesbezüglichen überlegungen noch ein bonmot von bernard baruch: "es gibt tausende möglichkeiten sein geld auszugeben, aber nur zwei, es zu erwerben: entweder wir arbeiten für geld oder das geld arbeitet für uns."

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.168.717 von Flat Eric am 02.03.18 10:55:50

@Joe Zunächst einmal auch von mir ganz herzlichen Dank für deine Analyse und auch für deinen Kommentar @Flat Eric. Wie immer lesenswert.

Ja, nun habe ich die Aktie DEFAMA leider erst bei Kursen von ca. 11,50 in meinem Depot liegen. Aber bei einer Dividendenrendite von ca. 3 % und zusätzlichen ca. 5,5 bis 6 % Schuldentilgung p.a. ist mir hier gar nicht bange und der faire Wert steigt dann für mich jedes Jahr allein ohne dazutun um ca. diesen Wert. Der letzte NAV wurde mit knapp über 6 € ausgewiesen und sollte eigentlich auch um knapp diesen Prozentsatz steigen. Ich bin hier derzeit ziemlich tiefenentspannt trotz meines sehr hohen Depotanteils von derzeit ca. 26 %. DEFAMA ist für mich -wie ihr in meinen Augen richtig schreibt- ein Wert zum liegenlassen und er wird sich auf Sicht von 4-5 Jahren sicherlich in Richtung 20€ entwickeln. Dazu kommen noch die jährlichen schönen Ausschüttungen.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.168.717 von Flat Eric am 02.03.18 10:55:50

@flat-eric
Vielen Dank für Deine aufbauenden Worte! Ich war schon etwas baff, als ich Deine Zeilen gelesen habe. Mir tat das gerade richtig gut.

Interessant finde ich Deinen Einblick in Dein Privatleben hinsichtlich Deiner Frau und Deiner Mutter. Finde Deine Offenheit total sympathisch. Ich selbst bin nicht verheiratet, aber seit 14 Jahren mit meiner Freundin zusammen- in all den Jahren gelang es mir aber nie, Sie für das Thema "Aktien" zu begeistern. Und auch ich habe meiner Mutter schon öfter gezeigt, was an der Börse möglich ist- von meinen 12 Positionen bin ich mit 9 im Plus. Naja, bis gestern.... heute ist ja mal wieder so ein Tag am Gesamtmarkt. Aber auch sie wollte letztlich von dem Thema nie was wissen, obwohl ich Ihr einmal auch schon fünfstellige Gewinne gezeigt habe- schwarz auf weiß. Stattdessen hat mein Stiefvater in Spitzenzeiten 200 Euro monatlich in Lottoläden getragen, das Geld war natürlich weg. Wenn aber mal z.B. eine unerwartete Autoreparatur ins Haus stand, wurde die finanzielle Luft schnell dünn. Einen riesen Fehler habe ich auch damit begangen, in der Firma mal beim Frühstück zu erwähnen, dass ich in Aktien investiere. Seitdem werde ich von Kollegen des öfteren schonmal bei stärkeren Rücksetzern gefragt, was meine "Aktienpakete" denn jetzt machen. Anderes Beispiel: Als im Zuge des Dieselskandals der Kurs von Volkswagen einbrach, fragte mich mein Vorgesetzter grinsend, ob ich denn auch VW-Aktien hätte. Ich verneinte dies, erwähnte aber, dass man jetzt womöglich Anteile günstig abgreifen könnte, da das Unternehmen ansich nach meiner Meinung auf festen Füssen steht. Darauf meinte mein Chef, dass man ja wohl keine VW-Aktien bekommen könnte, "weil die doch eh alle in festen Händen sind". Ich widersprach ihm und sagte, dass ich, wenn ich wollte, innerhalb weniger Sekunden online Anteile kaufen könnte. Daraufhin sah er mich nur an, drehte sich wortlos um und verschwand aus dem Raum, um dann den Rest des Tages so gut wie kein Wort mehr mit mir zu reden. Beim Thema Börse war ich letztlich schon immer vollkommen alleine, aber ich habe mich daran gewöhnt.

Bei Defama habe ich in der Tat einen langfristigen Ansatz. Eigentlich habe ich den generell, denn wie heisst es so schön? "Viel hin und her macht Taschen leer". Wobei sich nach meinem einfachen Verständnis steigende Zinsen negativ auswirken könnten, aber dies seht Ihr ja entspannt. Defama habe ich aber auch nur mit 3% gewichtet. Die Aktie ist im Übrigen heute bei mir als einzige nicht unter die Räder des US- Primaten gekommen.

Mit einem Satz hast Du aber doch noch Minuspunkte bei mir gesammelt- Du liebäugelst mit BMW! Ich selbst fahre einen vom Dieselskandal betroffenen Audi A4, bei dem ich mich bis heute nicht von den Drohbriefen seitens des Herstellers hab einschüchtern lassen und der immer noch mit originaler Betrugssoftware unterwegs ist. Und Du weisst ja, Audi und BMW mögen sich nicht sonderlich.

Die anderen Threadteilnehmer bitte ich einmalig um Entschuldigung für meinen Offtopic- Beitrag.

Schönes Wochenende zusammen.

P.S.: Ich habe mir schon überlegt, was ich mit meiner ersten Million machen werde. Eine Hälfte werde ich für Frauen und Autos ausgeben, die andere Hälfte hingegen werde ich einfach sinnlos verprassen.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.170.978 von Michale am 02.03.18 14:16:42

@ michale: oder darf ich schreiben "bruder im geiste"? ich sehe das ziemlich genauso mit dem nav, der dividendenrendite und der zukunftserwartung! im einzelnen: ich komme beim nav zusammen mit der dividende auf etwa einen wertzuwachs für die aktionäre von durchschnittlich 2 euro pro jahr und aktie. das ist schon recht ordentlich und sucht seinesgleichen. das sollte langfristig für einen steigenden aktienkurs sorgen. zusätzlich sollte die dividendenrendite pro jahr - auf dem jetzigen niveau - um etwa einen prozentpunkt wachsen.

dein depotanteil an defama erstaunt mich, allerdings liege ich ja auch auf dem niveau. da könnten wir einen club gründen. wie wäre es mit den "defama-desperados"? oder klingt das zu sehr nach biker-gang statt einer fröhlichen aktionärsrunde? mitglied kann jeder ab einem depotanteil von 20 % werden. matthias schrade wählen wir zum präsidenten, dafür muss er aber das essen und die getränke bezahlen. wir treffen uns dann einmal im jahr in berlin, hmm, moment, das haben wir ja schon. nennt sich hv. egal... wochenende!

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.172.112 von The_Jackal am 02.03.18 16:24:08

@ the_jackal: und du wolltest uns fast deine launigen ansichten in zukunft verweigern... . ich finde, deine situation sieht doch ganz gut und entspannt aus: du hast einen festen beruf und eine freundin, du investierst - vermutlich überschüssiges - kapital in aussichtsreiche werte, du streust ausreichend und du bist in defama investiert! da bleibt natürlich der audi-malus , aber den verzeihe ich dir wegen deines "p.s."-gedankens.

aber bevor sich in dir jetzt der "herr der vier ringe" erhebt, möchte ich dir schreiben, das ich in meinem automobilen leben auch schon 2 ingolstädter gefahren bin. witzigerweise bin ich bei der letzten fahrt mit meinem audi 100 zu einem termin gefahren, wo ich zum ersten mal herrn schrade persönlich getroffen habe. tage später habe ich dann meinen a6 bekommen. aktueller zwischenstand bei mir: bmw 4, audi 2. es sind einfach beides marken mit schönen autos!

so, weiter im programm: das unverständnis, was dir leute entgegenbringen, wenn du dein aktionärsdasein erwähnst, kenne ich. wie viel geistiges unvermögen bei einer menge von leuten da zusammenkommt ist schon erstaunlich.

(da seitens defama ja nun aktuell vermutlich erstmal nichts neues ansteht, wird man mir verzeihen, wenn ich auch wieder etwas ins plaudern komme, ansonsten einfach den rest des beitrags überspringen... )

meine beste freundin hat sich das mit den aktien jahrelang an der seitenlinie angeschaut. mittlerweile ist sie auch defama-aktionärin. ihr depotanteil dieser ag liegt bei etwa 30 %. das kommt bei ihr allerdings daher, weil sie erst seit kurzer zeit überhaupt aktien kauft und somit nur 4 werte im depot hat. wir kennen uns schon seit einigen jahren. ich habe auch einen sehr guten kontakt zu ihrer mutter. die ist lehrerin (und ihr mann banker). wenn sie "aktien" hört, sagt sie ernsthaft "die müssen ja fallen". das wars dann für sie. sie sagt nichts vom fallen "können", sondern "müssen". auch regelmäßige dividenden und mögliche kurssteigerungen liegen außerhalb ihres vorstellungsvermögens.

letztens fragt sie mich dann ernsthaft in einer immobilienangelegenheit um rat. ihr ist eine eigentumswohnung für 200.000 euro als kapitalanlage angeboten worden. ich habe mir das in ruhe angeschaut und ihr dann erklärt, dass ich eine BRUTTOrendite von unter 2 prozent (!) als nicht erstrebenswert ansehe. von der rendite - wenn man sie denn mal so nennen mag - gehen ja auch noch steuern ab. aber bei etwa 15 Prozent kaufnebenkosten + inflation würde sowieso nicht viel über bleiben. auf dauerhafte wertsteigerungen würde ich im moment nicht mehr unbedingt setzen. das alles hat sie zumindest eingesehen. für meine "mühen" hat sie mich dann zum essen eingeladen.

in diesem sinne: schönes wochenende!

[The_Jackal]

Abermals Danke Flat für Deine Zeilen! Ich denke, ich werde meine Position, je nach Kursentwicklung, in der kommenden Woche weiter ausbauen. Konkret erwäge ich eine Verdoppelung meines Bestandes. Mal sehen, was man so kriegen kann. Gerade in Zeiten wie diesen ist ein Wert wie Defama einfach Gold wert fürs Depot, wie ich in den letzten Wochen schmerzlich feststellen musste. Engere Nebenwerte reagieren häufig bei Weitem nicht so empfindlich auf Kapriolen im Gesamtmarkt wie "Dickschiffe".

Dir auch ein schönes Wochenende!

Gruß, Stefan

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.177.836 von The_Jackal am 03.03.18 17:15:53

Ich habe heute auch noch etwas über Xetra aufgestockt.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.193.690 von Michale am 05.03.18 21:42:11

Habe mich gestern abend mal mit einer kleinen Folgeorder mit Limit 10,60 auf Xetra eingestellt, bin aber noch nicht zum Zuge gekommen.

[The_Jackal]

Na, jetzt hats auch bei mir geklappt, aber selbst für meine kleine Krümelorder hat es 2 Teilausführungen gebraucht. Allerdings komme ich noch laaaange nicht an Flat`s Sollwert von 20% Depotgewichtung für die Aktionärsrunde ran. Ich spiele in der Runde dann für Euch den Barkeeper und lausche, über was Ihr so munkelt.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.202.144 von The_Jackal am 06.03.18 17:16:29

was heißt Krümelorder?

Hallo, nicht jeder hat gerade viel Geld zur Verfügung oder will sich noch etwas für schwächere Börsenzeiten aufheben. Nur keine falsche Bescheidenheit.

[philojoephus]

@ Flat Eric

So ein Beitrag hilft ja auch unheimlich die eigenen Gedanken zu ordnen.

Mit der KE hast Du vermutlich Recht. Wenn nicht die Megakäufe kommen, dann wird es die KE vermutlich erst gegen Ende des Jahres geben.

Ich hatte geschrieben:
>> Mit den 0,90 Euro der DeFaMa kann man erstmal rechnen und hoffen, dass sich die ganzen oben
>> aufgeführten Effekte (Radeberg, Zukäufe, Kapitalerhöhung) irgendwie ausgleichen. Eric sagt 1,00 bis
>> 1,10 Euro je Aktie. Und ich liege im Moment eher am unteren Rand dieser Spanne.
Ein Leser hat mich darauf hingewiesen, dass das nicht ganz klar ist, welche FFO-Spanne ich mit dieser Aussage meine. Daher möchte ich hier nochmal präzisieren, dass meine FFO Schätzung bisher über aber nahe den 0,90 Euro liegt :-).

Deine Beiträge fand ich auch sehr interessant. Die Erfahrung mit den Vorurteilen anderer Investoren machen wir alle immer wieder. Mich spornt das immer an, meine eigenen Überzeugungen zu hinterfragen.
Deine Ausführungen zu dem hohen Depotanteil klingen nach Warren Buffett. Wenn sich eine sehr günstige Gelegenheit ergibt, dann sollte man groß einsteigen. Ich sehe das genauso und habe das bisher auch zweimal in meinem Leben gemacht und beide Male war es sehr ertragreich. Allerdings muss man da aufpassen. Manchmal ist ein großer Depotanteil vielleicht weniger einer wirklich guten Idee geschuldet, sondern eher Ausdruck von einem Mangel an guten Ideen. Ich jedenfalls kenne auch diesen zweiten Grund.


@ Stefan

Ich fände es auch schade, wenn Du nicht mehr schreibst. Ich finde es immer sehr nervig, wenn Leute einfach nur sinnlos ihre Meinung ins Board schreiben ohne sie zu begründen. Oder jede Kursbewegung kommentieren müssen. Oder über alles Mögliche andere reden. Denn das hilft den Lesern bezüglich der Unternehmensbewertung nicht weiter. Aber Du hast uns doch regelmäßig auf Nachrichten oder neue Informationen aufmerksam gemacht. Das finde ich immer nützlich. Und ob Du es glaubst oder nicht. Ich stelle auch auf manchen Boards nur eine Unternehmensmeldung (ohne Kommentar von mir) ein, weil ich mir selbst noch gar kein Urteil gebildet habe, was die Meldung bedeutet, aber denke, dass sie wichtig ist.

>> Beim Thema Börse war ich letztlich schon immer vollkommen alleine, aber ich habe mich daran
>> gewöhnt.
Dafür gibt es doch solche Messageboards wie dieses hier. Damit Typen mit so abgedrehten Hobbys wie wir uns austauschen können. Die nächste Möglichkeit solche Typen im realen Leben kennenzulernen sind Hauptversammlungen. Ich nehme an, dass Du noch nie auf einer warst, denn sonst wärst Du mit Deinem Hobby nicht mehr so alleine :-). Komm doch mal zur DeFaMa HV. Das ist eine interessante Mischung - vom Berliner Fressaktionär bis hin zu Vorständen anderer börsennotierter Firmen kann man dort jeden treffen. Und wenn Dir das zu weit ist, suche Dir ein paar interessante Unternehmen in Deiner Nähe, kaufe jeweils 10 Aktien und besuche die HV. Da kann man ganz erstaunliche Leute treffen.
Und da kann ich mal eine kleine Anekdote erzählen. Auf der zweiten HV der DeFaMa haben sich die Aktionäre und die Organe der Gesellschaft nach der HV sehr angeregt in einem Biergarten unterhalten (das hätte Dir bestimmt auch gefallen). Da war auch ein Aktionär aus Süddeutschland dabei, dessen gesunder Menschenverstand mich ganz beeindruckt hat. Wann immer ich die Beiträge von Flat Eric lese, frage ich mich, ob das dieser Aktionär war?

>> Engere Nebenwerte reagieren häufig bei Weitem nicht so empfindlich auf Kapriolen im Gesamtmarkt
>> wie "Dickschiffe".
Da wäre ich vorsichtig. Bei einem echten Crash kommen am Ende auch die guten Werte unter die Räder. Entscheidend ist doch aber eher, dass sie sich später schnell wieder aus dem Loch graben können, weil sie so ein gutes Geschäftsmodell haben.


@ all

Weil sich hier einige sorgen bezüglich der möglichen Ankäufe gemacht haben. Letzten Donnerstag war die HV der Dt. Konsum. Der Vorstand Rolf Elgeti hat dort folgendes dazu gesagt:

-> Wir versuchen ständig größere Portfolios zu kaufen - bisher komplett erfolglos; Sobald die Objekte/Portfolien teurer als 30-40 Mio. Euro sind, haben wir regelmäßig keine Chance zu unseren Preisvorstellungen zu kaufen; wir sammeln nicht aus Absicht die Objekte einzeln, aber wir reagieren damit auf den Markt, weil die Preise für die größeren Objekte/Portfolien zu teuer sind; [Die DeFaMa fischt übrigens noch ein Stück unter den Voluminas der Dt. Konsum]
-> Die Ankaufsfaktoren für große Fachmärkte sind gestiegen; vor 2 Jahren wurde vielleicht das 15fache für etablierte Fachmärkte mit langfristigen Mietverträgen bezahlt - heute ist es eher das 18 bis 20fache; den Preisanstieg, den es in anderen Immobiliensegmenten gegeben hat, hat es in unserem Segment aber nicht gegeben; die Objekte, die wir heute zum 9fachen kaufen, haben vor fünf Jahren das 8fache gekostet; d.h. die Objekte sind heute kaum teurer als vor ein paar Jahren; aber auch wir werden einen gewissen Preisdruck in unserem Segment sehen, aber der Markt ist so groß, dass wir es uns leisten können 99mal „Nein“ und einmal „Ja“ zu sagen, sodass wir in der Regel bei einstelligen Kauffaktoren bleiben werden; wir werden aber auch mal das 10 bis 11,5fach zahlen, wenn Mietsteigerungspotential vorhanden ist;
-> Selbst wenn die Zinsen noch lange so niedrig bleiben sollten, sehe ich nicht das Risiko, dass die Preise in unserem Segment so stark steigen, dass wir zu unseren Faktoren nicht mehr einkaufen können; die großen Kapitalsammelstellen kaufen ja nur Objekte mit mind. 10 Jahren Restlaufzeit; und in unserem Bereich [also Objekte mit deutlich weniger Restlaufzeit der Mietverträge] gibt es so viele Zwänge und Sondersituationen, dass es genügend Verkäufer gibt;
-> Wir haben im letzten Jahr Immobilien im Wert von 4 Mrd. Euro geprüft; vermutlich haben wir auf 1,5 Mrd. Euro dieser Immobilien geboten und bekommen haben wir Immobilien im Wert von 96 Mio. Euro;
-> ein Portfolio von 300 Mio. Euro, wie unseres, könnten wir heute sofort zu Faktor 15, wenn nicht 16 oder 17 verkaufen; aber die Gutachter tun sich schwer, die Immobilien gleich hochzuwerten; aber ich denke, dass sich die Lücke zwischen unserem NAV und dem tatsächlichen Wert irgendwann schließt;

Unten sind noch ein paar weitere Aussagen von der Dt. Konsum HV.

MfG JE


- Präs. S. 16: das der Umsatz steigt, ist keine Kunst, wenn man ankauft; Viel wichtiger ist, dass der FFO - der ehrliche nachhaltige Cash-Flow - stärker gestiegen ist, als das Umsatzwachstum; und entscheidend ist, dass der FFO pro Aktie weiter ansteigt; Aktien ausgeben und Sachen kaufen ist ja keine Kunst - entscheiden ist: Was passiert pro Aktie!
- bis auf eine winzige Ausnahme gab es keine Mietvertragsverlängerung bei der die Miete im Anschluss gesunken ist, obwohl das bei unserem günstigen Einkaufsfaktoren rechnerisch in Ordnung wäre;
- Wir müssen sehr wenig für die Mietvertragsverlängerungen machen; die Diskussion um die Mietvertragsverlängerungen ist viel zu negativ, weil die Miete bei den Mietvertragsverlängerungen oft steigt, vor allem dann, wenn wir deutliche Verbesserungen der Center selbst erreichen konnten; Gerade bei den schwachen Makrolagen (z.B. Bitterfeld) kann man durch die Investition in die Mikrolage aus einem schwachen Center ein viel stärkeres machen und dann können wir da 50 bis 100 % Mietsteigerungen rausholen, weil die Mieter merken, dass sie plötzlich normale Umsätze hinbekommen;
- mögliche Verkäufe, sind nicht Teil des Geschäftsmodells und nicht nötig, um die Renditen zu erzielen; für Verkäufe kommen die Immobilien in Frage, die für uns zu gut geworden sind; das passiert fast automatisch, dass wir durch die Verlängerung von Mietverträgen plötzlich Objekte mit langen Mietverträgen haben; solche Objekte können wir dann zu sehr hohen Faktoren an die großen Kapitalsammelstellen verkaufen;
- wir spielen auch ein Größen-Arbitragespielchen; wir kaufen meistens einzelne Objekte und könnten auch ein Paket mit mehreren Objekten schnüren - z.B. die drei Objekte mit den längsten Mietvertragslaufzeiten, wo wir einen Faktor von 16, 17 oder 18 in einem kompetitiven Verkaufsprozess erzielen können; ich möchte aber nichts versprechen
- Wir haben keine strategischen Ziele was die Regionen angeht, bei uns geht es nur um die Mikrolage, weil die Mieter die gleichen sind; das Kreditrisiko ist in Lüneburg exakt das gleiche wie in Stuttgart; bei Büros ist Stuttgart vielleicht sicherer als Lüneburg, aber beim Einzelhandel kommt es schlicht auf die Mikrolage an;
- 80-90 % der Wertschöpfung betreiben wir vor dem Ankauf der Immobilien - d.h. die genaue Analyse der Mieter, Konkurrenzsituation, des Standortes etc. - weil man wenig ändern kann, wenn man die Immobilie erstmal hat; bei Büroimmobilien ist das einfacher; wenn man da eine Straße mit 10 Bürogebäuden hat, kann man die Mieter mit einer günstigeren Miete einfach zu sich rüber ziehen; ist man aber die einzige Fachmarktlage im Ort, dann gibt es nur zwei Möglichkeiten - entweder der Mieter will dahin, dann meldet er sich auch, oder er will nicht dahin und dann ist da nichts zu machen; denn niemand kennt den Markt besser als die Mieter selbst;
- wir machen gar kein Marketing; wenn Aldi irgendwo hin will, dann rufen die schon an; die Arbeit passiert danach; Brandschutz, Pläne, Bauanträge, Ausführung, Finanzierung etc.;
- Kommt der Mieter oder kommt er nicht, auf die Frage haben wir keinen Einfluss; wenn es für Aldi funktioniert, dann funktioniert es auch für Lidl;
- wir müssen Aldi gar nicht sagen, dass wir mit Lidl sprechen, das weiß Aldi; das ist ja das Gute;
- Was einen möglichen Anstieg der Zinsen angeht, muss man ein paar Sachen berücksichtigen:
1.) unsere operative Zinssensivität ist sehr gering, weil wir langfristig finanziert sind;
2.) klar ist, das niedrige Zinsniveau gar nicht komlett auf die Immobilienpreise gewirkt hat, denn sonst hätten die allgemeinen Immobilienpreise noch höher steigen müssen; viel wichtiger ist aber, dass es diesen Preisanstieg, den es in anderen Immobiliensegmenten gegeben hat, in unserem Segment nicht gegeben hat; die Objekte, die wir heute zum 9fachen kaufen, haben vor fünf Jahren das 8fache gekostet; d.h. die Objekte sind heute kaum teurer als vor ein paar Jahren;
3.) Klar ist, dass deutliche Zinssteigerungen auf die die großen Kapitalsammelstellen einen Einfluss haben, weshalb große Portfolien sogar billiger werden könnten und wir dann zum Zuge kommen könnten; wir wissen wo das Gaspedal ist und wann die Straße frei ist; das ist auch der Grund warum Immobilien mit geringeren Beleihungsquoten langfristig besser laufen, als hochverschuldete Immobiliengesellschaften, weil die dann zugreifen können, wenn der Markt in Flammen steht;
4.) Dass Immobiliengesellschaften so stark auf Zinsen reagieren hängt auch damit zusammen, dass allgemeine Investoren (die Generalisten untern den Fondsmanager) Immobiliengesellschaften gerne als Anleiheersatz kaufen; und wenn die Zinsen steigen und es bessere Alternativen gibt, dann verkaufen die auch wieder; Das konnte man im Januar und Februar 2018 sehen, als die steigenden Zinsen vor allem die Kurse größerer Immobilienunternehmen unter Druck gebracht haben;
5.) ich glaube, dass das Zinsen als Gegenwind bei uns auf Jahre kein Thema sein werden, denn unsere Aktionäre haben die Aktie nicht gekauft, weil die Zinsen niedrig sind und die Dividende so hoch ist;

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.254.692 von philojoephus am 12.03.18 17:17:05

Warum ist Defama besser als die Dt. Konsum Reit?

Hallo Philojoephus,

Auch von meiner Seite ein dickes Lob für Deine Arbeit hier. Ich finde Deine Beiträge super.

Mir stellt sich folgende Frage an Dich als Experten:
Warum sollte man eher in Defama als in die Deutsche Konsum Reit investieren?
Du hattest ja Kurs/FFO Vergleiche angestellt bei denen diese Kennzahl für 2016 und 2017 betrachtet wurde.

Die Deutsche Konsum Reit prognostiziert für Ende 2017/2018 ein FFO von 23 Mio. €
Bezogen auf die Marktkapitalisierung entspricht dies einer FFO-Rendite von ca. 9%.
Du prognostizierst für Defama ein FFO von 0,9€ für 2018. Die entspräche bei einem Kurs von 11€ nur einem FFO von 8%.
Auch das Wachstum scheint bei der Deutsche-Konsum Reit schneller von statten zu gehen.

Könntest Du aus Deiner Sicht einen kurzen Vergleich zwischen den beiden Aktien anstellen? Ich nehme an, dass Du weiterhin die Defama bevorzugst. Was sind hierfür die wichtigsten Gründe?

https://www.brn-ag.de/33640-Deutsche-Konsum-REIT-Immobilien-…
http://www.deutsche-konsum.de/fileadmin/content/investorrela…

Vielen Dank und Gruß,

Johannes

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.256.873 von JohannesWild am 12.03.18 20:52:19

Hallo Johannes,

Auf dem Board stehen ja schon eine Menge Gründe. Welche Gründe sprechen denn Deiner Meinung nach für die DeFaMa oder für die DKR? Und was spricht Deiner Meinung dagegen?

Bei Herrn Elgeti ist mir auf der HV aufgefallen, dass er manchmal recht großzügig rundet. Deine folgenden Aussagen stammen vermutlich von ihm, oder?

>> Die Deutsche Konsum Reit prognostiziert für Ende 2017/2018 ein FFO von 23 Mio. €
>> Bezogen auf die Marktkapitalisierung entspricht dies einer FFO-Rendite von ca. 9%.

Genau das hat er jedenfalls auf der HV gesagt. Und Du hast die Angabe nicht überprüft, oder? Rechnen wir doch mal. Wie hoch ist denn die Marktkapitalisierung der Dt. Konsum? Bei 27,2 Mio. ausstehenden Aktien und einem Kurs von 10,55 Euro beträgt die Marktkapitalisierung 287 Mio. Euro.
23 Mio. Euro running FFO : 287 Mio. Euro Marktkapitalisierung ergibt bei mir eine FFO-Rendite von 8 % und nicht ca. 9 %.

Außerdem musst Du unterscheiden. Die 23 Mio. Euro sind der prognostizierte running FFO der DKR am Ende des Geschäftsjahres (30.09.2018). Das ist also nicht der FFO, der im aktuell laufenden Geschäftsjahr erwirtschaftet werden soll. Im Gegensatz dazu sind die 0,90 Euro FFO je Aktie bei der DeFaMa, der FFO, der tatsächlich im aktuell laufenden Geschäftsjahr (bis 31.12.2018) erwirtschaftet werden sollen. Ich gehe davon aus, dass die DeFaMa im Laufe des Jahres noch weitere Objekte akquirieren wird. Insofern sollte der running FFO der DeFaMa Ende 2018 deutlich über den 0,90 Euro liegen.

Dazu gibt es bei der DKR noch die Wandelanleihen, die im Januar 2020 fällig sind und in 14,8 Mio. DKR-Aktien gewandelt werden können, was eine enorme Verwässerung bedeutet. Ehrlich gesagt, bin ich mir nicht sicher, wie ich die aktuell behandeln soll. Aber je näher das Datum der Wandlung rückt, desto mehr bin ich geneigt mit der voll verwässerten Aktienanzahl zu rechen. Das wären dann nicht 27,2 Mio. Aktien, sondern 42 Mio. Aktien.

MfG JE

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.254.692 von philojoephus am 12.03.18 17:17:05

@ philojoephus

Vielen Dank auch Dir für Deine wirklich netten Worte! Ich muß sagen, dass mich das wirklich sehr beeindruckt, was Du bzw. Ihr hier schreibt. Und Du hattest Recht, ich WAR noch nie auf einer HV. Aber zugegebenermaßen komme ich mir immer etwas wichtig vor, wenn ich eine Einladung bekomme. Werde Deine Anregung überdenken. Ich komme aus dem münsterländischen Rheine, die Defama-HV wäre mir da tatsächlich etwas zu weit weg.

Ansonsten hat mich auch die Erhöhung der Dividende zum Aufstocken bewegt. Eigentlich bin ich nicht unbedingt ein Freund davon, eine Verlustposition durch Nachkäufe zu verbilligen, aber vor allem FlatEric`s und Deine Einschätzungen hatten mich umgestimmt. Gemittelt bin ich noch 7,9% im Minus- da kann ich im Moment noch gut mit leben. Geduld ist halt immer noch eine Tugend.....

Gruß, Stefan

[Rolizei]

Beim direkten Vergleich DKR <-> Defama erinnere ich daran, dass sich bei der DKR im Oktober 2017 das größte Wikifolio eingekauft hat. Das hat den Kurs damals massiv getrieben (war zu dem Zeitpunkt noch investiert).
Und auch wenn es nun als Kerze im Chartbild verewigt steht, so hat es den Kurs doch nachhaltig angehoben. Sollte man beim Bewertungsvergleich nicht vergessen. Schönes Wochenende allerseits !

[Effektenkombinat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.297.592 von Rolizei am 16.03.18 11:30:25

Zitat von Rolizei: Beim direkten Vergleich DKR <-> Defama erinnere ich daran, dass sich bei der DKR im Oktober 2017 das größte Wikifolio eingekauft hat. Das hat den Kurs damals massiv getrieben (war zu dem Zeitpunkt noch investiert).
Und auch wenn es nun als Kerze im Chartbild verewigt steht, so hat es den Kurs doch nachhaltig angehoben. Sollte man beim Bewertungsvergleich nicht vergessen. Schönes Wochenende allerseits !

DEFAMA jetzt in wikifolios handelbar, Hochkauf kann beginnen ;-)

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.352.997 von Effektenkombinat am 22.03.18 11:45:46

Ich warte sehnsüchtigst darauf...

[LongTermForever]

Hmm...also ich bin ja ein langjähriger DEFAMA-Fan aber so langsam sollten die Jungs mal wieder was an Land ziehen. Auch um den Kursverfalls zu bremsen. Wenn man sich anschaut was die Konkurrenz seit dem letzten DEF Kauf im letzten Herbst schon alles akquirieren konnte...

[The_Jackal]

Einige behaupten ja, dass sich marktenge Nebenwerte u.U. bei schwachen Gesamtmärkten besser halten- hier wird man mal wieder eines Besseren belehrt. Einfach nur katastrophal.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.413.378 von The_Jackal am 28.03.18 17:41:51

hallo zusammen, in den vergangenen tagen war ich ausnahmsweise deutlich weniger als sonst mit der börse beschäftigt. das kommt daher, weil meine liebste und ich nach knapp sieben jahren der „friedlichen koexistenz“ überlegen zusammen zu ziehen. wir hatten auch schon unser traumhaus gefunden. anscheinend sind wir als halbe dinks (double income no kids und das noch in teilzeit) + aktiendepot nicht seriös genug sind, und deshalb hat es die maklerin auch nicht für notwendig erachtet zurück zu rufen. wieder was gelernt. nun aber zur börse.

@ the_jackal: ich kann verstehen, dass du derzeit von der kursentwicklung der defama enttäuscht bist. wie sehen deine weiteren erwartungen aus und was willst du tun?

a - du gehst davon aus, dass die defama nie wieder ein objekt kaufen und / oder dass das aktuelle kursniveau nie wieder überschritten wird? dann solltest du einfach deine aktien sofort verkaufen und den verlust hinnehmen.

ich tendiere hingegen eher zur variante

b – nämlich, dass nach wie vor in diesem jahr 5 – 8 objekte gekauft werden. vielleicht wird es noch dauern, aber ich glaube daran.

im studienupdate von warburg steht dazu: „Das Unternehmen ist sehr selektiv, wenn es um Akquisitionsmöglichkeiten geht, was das Ausbleiben von Deals in diesem Jahr erklärt.“ das ist mir lieber, als wenn irgendein wurstkram an land gezogen wird. zwei sachen sind mir noch aufgefallen, nämlich dass bei warburg weiterhin davon ausgegangen wird, dass bis 2021 inklusive keine ke durchgeführt wird (mit entsprechend fehlendem wachstum) und für mich nicht nachvollziehbare sprünge im epra navps in den kommenden jahren (joe, hast du eine idee dazu?). ich favorisiere daher eher den output von src, auch wenn hier ein lapsus bei der aufstellung der wesentlichen aktionäre passiert ist. beiden studien gemein sind immerhin steigende dividenden in einem ansehnlichen umfang.

letzten endes stagniert die defama meiner ansicht nach zur zeit nicht einmal, sie wächst nur etwas langsamer als wir das gerne hätten. schließlich bezahlen sich die objekte ja mit der zeit aus sich selbst heraus. michale hat das in seinem beitrag vom 2.3. schön zusammengefasst.

deshalb mein vorschlag an dich: warte die nächsten drei monate ab. ich vermute mal, dass in der zeit noch etwas gekauft wird, ansonsten machen die teilnahmen an der dvfa-frühjahrskonferenz im mai und der fachmarktkonferenz münchen im juni keinen sinn. eine woche später ist dann die hv. das alles zusammen sollte schon für etwas schub auf der nachfrageseite sorgen. außerdem rate ich dir dringend die hv zu besuchen und – wie joe ja schon schrieb – mal gleichgesinnte und den vorstand zu treffen! meine liebste und ich haben schon die woche freigehalten. wenn wir also dann nicht gerade umziehen, werden wir in berlin dabei sein.

ich war auch nicht gänzlich untätig an der börse. angesichts der aktuell leckeren kurse habe ich mich mal zu radikaleren methoden entschlossen (was ich sonst eigentlich nicht mache): der kauf eines 5ers ist erstmal zurückgestellt. bmw hamburg und walkenhorst in ibbenbüren (ja, ja, stefan, ich kenne deine gegend, mein drittbester freund kommt aus hörstel), wo meine beiden aktuellen favoriten stehen, werden meine zurückhaltung verkraften. vielleicht gibt es die beiden wagen später sogar günstiger (zu dem thema gleich noch eine anekdote). ich habe auch meine pfandflaschensammlung weggebracht und mich depottechnisch u.a. von meinen geliebten berkshire hathaways (vorübergehend) getrennt *schnüff*. dafür habe ich meine defamas nochmal kräftig aufgestockt. das ist allerdings nur eine kurzfristige position.

ich werde das jetzt aussitzen! sicherheitshalber habe ich mir von dem flaschenpfand noch 10 kilo nudeln aus dem sonderangebot gekauft. wer weiß, wann es wieder etwas warmes zu essen gibt, falls es mit defama länger dauert. 10 kilo müssten aber für ein paar wochen reichen, ansonsten reihe um mal verschiedene vorfahren besuchen… . am 13. Juni gibt’s bestimmt auch was leckeres und anschließend die dividende…

fazit: nudelnessen für den depotzuwachs!

eine anekdote: mein teuerstes auto.

zur günstigsten autokaufzeit, also wenn es den händlern im kalten februar richtig grützig geht, habe ich mir 2010 einen schönen 1er zugelegt. der war ordentlich ausgestattet und sollte 18.700 euro kosten. praktischerweise wurde er gerade noch um einen tausender reduziert, also nur noch 17.700 euro. das klingt natürlich nicht viel für ein angekündigtes „teuerstes auto“. allerdings habe ich den dämlichen fehler gemacht und nicht die mir angebotene finanzierung gewählt, sondern auf barzahlung bestanden. dafür habe ich dann (teil-)verkäufe in meinem depot gemacht wie altria, drillisch, fuchs petrolub und jungheinrich. ihr ahnt es vielleicht, so hat mich die möhre mittlerweile über 80.000 euro gekostet…

eine anekdote habe ich noch. tatort: fitness-studio, dezember 2017, flat eric trifft zufällig montags auf einen ex-kollegen, beide trainieren eine stunde zusammen, beide investieren, flat eric: solide dividendenwerte (+ berkshire), ex-kollege: bitcoin + cannabisaktien, flat eric: „ich traue der sache nicht“, ex-kollege: „das mit bitcoin geht noch ein jahr gut“, dienstag wieder zufällig getroffen, gemeinsam trainiert, bitcoin steigt, ex-kollege zufrieden, selbes spiel am mittwoch, ex-kollege verdient während des trainings 1.000 euro (!), donnerstag zum vierten mal in der woche zufällig getroffen + gemeinsam trainiert, für freitag zum training verabredet, bitcoin fällt über nacht, ex-kollege seitdem nicht wieder gesehen… ende.

hmm, was gibt es denn morgen zu essen? ach ja, nudeln… (ich hoffe, meine liebste verlässt mich nicht für jemand, der sich auch ketchup leisten kann…)

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.417.359 von Flat Eric am 28.03.18 23:02:14

Zitat von Flat Eric: ...
im studienupdate von warburg steht dazu: „Das Unternehmen ist sehr selektiv, wenn es um Akquisitionsmöglichkeiten geht, was das Ausbleiben von Deals in diesem Jahr erklärt.“ das ist mir lieber, als wenn irgendein wurstkram an land gezogen wird. zwei sachen sind mir noch aufgefallen, nämlich dass bei warburg weiterhin davon ausgegangen wird, dass bis 2021 inklusive keine ke durchgeführt wird (mit entsprechend fehlendem wachstum) und für mich nicht nachvollziehbare sprünge im epra navps in den kommenden jahren (joe, hast du eine idee dazu?). ich favorisiere daher eher den output von src, auch wenn hier ein lapsus bei der aufstellung der wesentlichen aktionäre passiert ist. beiden studien gemein sind immerhin steigende dividenden in einem ansehnlichen umfang.
...

Man kann das auch anders interpretieren. DEFAMA muss vielleicht so selektiv vorgehen, weil die Expertise zur Objektweiterentwicklung fehlt. Man hat es in den letzten News der DKR gesehen - Aufwertung vermeintlich schlechterer Objekte nach günstigem Kauf ist ein fester Bestandteil der Strategie der DKR. Um Radeberg aufzuwerten, braucht DEFAMA hingegen einen Partner...

Ich sag nochmal wie es unverblümt aktuell aussieht: DEFAMA werden alle interessanten Objekte vor der Nase weggeschnappt bzw. verkauft keiner mehr Perlen, wie sie DEFAMA sucht, zu deren Preisvorstellungen. Willkommen im Jetzt! Ich glaube nicht mehr an 8 neue Objekte in diesem Jahr.

Eine andere Möglichkeit: Es ist so ruhig, weil im Hintergrund doch an einer kompletten Übernahme der DEFAMA gebastelt wird...

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.417.359 von Flat Eric am 28.03.18 23:02:14

@flat-eric, Dein Beitrag war mal wieder das Beste, was ich hier seit langem gelesen habe. Klasse. Ehrlich gesagt bin ich im Moment etwas schlecht drauf, weil mein Depot insgesamt in den letzten Wochen ganz schön zerbombt wurde. Ich halte 13 Werte und war vor 3 Wochen noch mit 10 z.T. deutlich im Plus, mittlerweile sehe ich nur noch bei 6 Werten die Farbe grün. Aber ich habe mich schlicht geweigert, mich vom Gesamtmarkt in Panik verleiten zu lassen. Nach Deinem Beitrag geht es mir erstmal wieder etwas besser.

Allerdings sehe ich die reale Einschätzung von Aktienangler insofern mit etwas Sorge, dass auch ich ein wenig das Gefühl habe, dass sich H. Schrade schlicht auf seinen Lorbeeren, sprich dem jetzigen Bestand an Immobilien, ausruht. Die Frage ist, wie aggressiv das Management überhaupt nach potenziellen Objekten sucht. Die Wurst würden die ja auch weiterhin aufs Butterbrot kriegen, wenn man sich jetzt einfach entspannt zurücklehnt und von den Verdiensten aus dem Bestand zehrt. Aber das kann ich nicht einschätzen, ist nur ein Gedanke von mir, der aus dem Bauch kommt.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.425.189 von The_Jackal am 29.03.18 16:58:24

@ the_jackal: ich verstehe dein problem bezüglich der allgemeinen kursverluste am markt in den letzten wochen. da du dich selber aber – wie ich übrigens auch – als langfristinvestor siehst, ist das problem erstmal theoretischer natur, solange du nicht verkaufst oder verkaufen musst. zur zeit sehe ich die korrektur allgemein und defama insbesonere eher als verstärktes resultat von angst-und-gier-spielchen und keine generelle trendumkehr.

ich stelle prinzipiell erstmal die fundamentale situation eines unternehmens in den mittelpunkt meiner überlegungen. das heisst für mich u.a. nachhaltige und steigende gewinne, guter einstandspreis, (progressive) dividende, bilanzrelationen, dann aber auch „weiche kriterien“ wie berichterstattung, verhalten gegenüber den aktionären, integrität und prognosefähigkeit des vorstands.

in den letzten jahren ist es bei vielen unternehmen zu einer veränderung der dividendenpolitik und zur einstellung gegenüber den eigenen anteilseignern gekommen. ich vermute mal, dass dieser positive trend beibehalten wird. ich bin nämlich in erster linie scharf auf dividenden (da unterscheide ich mich von warren b.) und ab und zu mache ich mal teilverkäufe, wenn die position zu groß wird.

aber zurück zu deinem aktuellen problem. im leben kann man sich viele sachen schön reden und rückblickend macht man das auch oft und gerne. da war dann mal „nicht alles schlecht“, also beispielsweise eine beziehung, eine arbeit, ein auto oder ein urlaub (oder was auch immer), obwohl es in wirklichkeit ziemlich sch**** gelaufen ist. im gegensatz dazu kannst du an der börse jede entscheidung bis hinters komma genau ausrechnen und damit auch bewerten (oder es wird seitens deiner bank für dich getan mit der angegebenen farbe).

je länger du an der börse dabei bist, desto größer ist auch die wahrscheinlichkeit, dass du auch mal in (mehr oder weniger länger) fallende kurse kommst. da kannst du sicherheitsmechanismen einbauen wie stop-loss oder auch sachen aussitzen. aber egal was du machst, wenn du 100 entscheidungen triffst, werden auch schlechte dabei sein oder auch kurz- bis mittelfristig ungünstige (im nachhinein bin ich auch meistens schlauer). kostolany reichten ja bekanntermaßen 51 prozent gute entscheidungen, ich persönliche wünsche mir fürs glücklich sein da eher eine höhere quote.

warren buffet hat in seinem letzten jahresbrief wegen der möglichen schwankungsbreite vor dem kauf von aktien auf kredit gewarnt. er hat als beispiele vier zeitabschnitte aufgeführt in denen der aktienkurs von berkshire stark zurückgegangen sind: 3/73 – 1/75 59,1%; 2. – 27.10.1987 37,1%; 6/98 – 3/00 48,9% und 9/08 – 3/09. fazit: aktien schwanken. das liegt eben in der natur der dinge und beinhaltet qualitätsaktien und selbstverständlich auch nebenwerte.

in meinen mittlerweile ziemlich genau 25 börsenjahren habe ich auch alles durchgemacht, was schlecht laufen kann: gekauft, und anschließend ist der kurs gefallen; verkauft, und anschließend ist der kurs gestiegen; illiquide werte gekauft und nicht wieder losgeworden; aktien auf kredit gekauft und zu spekulativ angelegt (ach, reden wir lieber nicht darüber *g*), einmal habe ich satt freenet call-optionsscheine gekauft, aber ich wurde zu unruhig und habe sie sogar mit leichten verlust verkauft, ein knappes jahr später hätte ich sie zum 30fachen preis verkaufen können. das hauptproblem der letzten jahre war dann eher entgangene gewinne. ach ja, ab und zu habe ich auch mal eine richtige entscheidung getroffen (bevor hier ein komplett einseitiges bild entsteht…).

das habe ich daraus gelernt: erstmal immer schön bescheiden bleiben. ich investiere nur in anlageklassen, in denen ich mich wohl fühle. einen teil der kriterien beim aktienkauf habe ich ja oben aufgeführt. damit ich nicht jedes mal überlegen muss, habe ich eine einheitliche ordergröße festgelegt (ausnahme defama), bei spekulativeren aktien nur 2/3. ich mache eine liquiditätsplanung von i.d.r. 12 monaten. ich bin unabhängig von verkäufen, von daher kann ich auch sachen aussitzen. ändern sich die kriterien bei einem unternehmen signifikant, verkaufe ich, egal ob mit gewinn oder mit verlust. erhaltene dividenden gebe ich gerne aus, an die substanz gehe ich ungern ran. keine käufe auf kredit.

das wichtigste zuletzt: ich arbeite nicht an einer vermögensmaximierung, sondern geniesse zu allererst das leben mit meiner liebsten und allen und alles, was mir sonst wichtig ist. letzten endes sind auch aktien nur mittel zum zweck. und: ja, grün im depot ist mir prinzipiell auch lieber…

zu herrn schrade: hier habe ich eine andere ansicht. herr schrade ist vollblutunternehmer und seit etwa 20 jahren tätig. er hat in verschiedenen bereichen positive wie negative erfahrungen gemacht, viel gelernt und sicherlich auch lehrgeld bezahlt. mit der gründung der defama hat er „sein ding“ umgesetzt. wenn man mal schaut, in welch relativ kurzen zeitraum das alles umgesetzt wurde, finde ich das schon beeindruckend.

ich wiederhole mich in diesem punkt gerne: er bezieht ein angemessenes gehalt und profitiert größtenteils über (steigende) dividenden und kurssteigerungen wie wir mitaktionäre auch. darüber hinaus sieht er die entwicklung der gesellschaft erst am anfang. warum sollte er sich also jetzt zurücklehnen oder sein unternehmen verkaufen? er hat letztes jahr geheiratet, sich ein haus gekauft und war finanziell „all-in“ bei der defama. letzteres hat sich durch die umplatzierung der aktien ja verändert, so dass hier ruhe bestehen sollte. ich finde, der junge steht „voll im saft“ (wenn ich das mal so salopp schreiben darf).

zur objektsuche: herr schrade braucht gar nicht aggressiv nach objekten suchen, er kann sich sachlich und ruhig die rosinen rauspicken. der markt ist groß genug und – laut aussage von herrn schrade – geht der fokus der mittwettbewerber in andere richtungen. die kaufkriterien der defama sind klar definiert. die ändern sich auch nicht, weil es gerade mal opportun anmutet. hier möchte ich mal wieder auf die lautstärke der aussagen von vorständen im immobilienbereich hinweisen.

fazit: auch ich würde mich natürlich über zukäufe freuen und gehe auch davon aus, dass das noch vor der hv geschehen wird.

@ aktienangler: auf den unterschied zur dkr verweise ich wieder auf joes ausführungen. ich akzeptiere auch andere meinungen. da soll halt jeder mit seinem geld entscheiden können und damit glücklich werden.

ich wünschen allen frohe ostern!

[flying.kangaroo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.430.964 von Flat Eric am 30.03.18 13:00:33

Der "Kungler" hat geschrieben, dass er gestern eine "positiv verlaufene Besichtigung eines hübschen kleinen Fachmarktes", welches zum 9-fachen zu haben ist, hatte.
Vielleicht gibt es nach Ostern dazu mehr positives zu hören

Schöne Beiträge aus dem Leben und zu DEFAMA!!
Hoffe man liest sich auch in ein paar Jahren noch hier.

Unter 10€ gibt leider niemand was ab - schade.

Schone Ostern dir und euch!

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.434.756 von flying.kangaroo am 31.03.18 11:34:24

Zitat von flying.kangaroo: Der "Kungler" hat geschrieben, dass er gestern eine "positiv verlaufene Besichtigung eines hübschen kleinen Fachmarktes", welches zum 9-fachen zu haben ist, hatte.
Vielleicht gibt es nach Ostern dazu mehr positives zu hören

Schöne Beiträge aus dem Leben und zu DEFAMA!!
Hoffe man liest sich auch in ein paar Jahren noch hier.

Unter 10€ gibt leider niemand was ab - schade.

Schone Ostern dir und euch!

Wann hat denn das der "Kungler" geschrieben? Konnte dies nicht finden. Vielleicht kannst du das hier mal einstellen oder aber den Link.

Euch allen auch noch schöne Feiertag und auch von mir vielen Dank für deinen Beitrag, Eric Flat.
P.S. weiß jemand, wann genau die HV ist und wo in Berlin. Da ich wahrscheinlich mit dem Zug anreise, wäre dies schön, rechtzeitig zu wissen.

Gruss

[flying.kangaroo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.435.050 von Michale am 31.03.18 12:44:21

Er hatte dies gestern gewittert
https://twitter.com/kungler/status/979331416000516096

Die Hauptversammlung ist am 13. Juni 2018 in Berlin. Wo genau weiß ich nicht bzw. steht noch nicht fest.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.435.194 von flying.kangaroo am 31.03.18 13:18:09

Der gute Herr Schrade twittert sich noch um Kopf und Kragen...... aber nun ja, jetzt weiß ich auch, dass er sich u.a. für Eichhörnchen interessiert.

Seinen versteckten Kommentar zu Pantaflix hätte er sich aber sparen können- denn von dem Unternehmen halte ich selbst auch Anteile und bin damit trotz des massiven Kurseinbruchs noch prozentual dreistellig im Plus. Woher Schrade sich (ganz allgemein) die Freiheit nimmt, andere (auch völlig branchenfremde) Unternehmen auf Twitter (!) zu "bewerten" ist mir gerade schleierhaft. Aber um persönliche Sympathien geht es ja auch nicht.

Auch ich wünsche Euch ein schönes Osterfest!

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.435.050 von Michale am 31.03.18 12:44:21

Gemäß Finanzkalender auf der DeFaMa-Homepage findet die HV am 13.06.2018 statt. Gemäß Nachfrage ist die HV diesmal in der Nähe der Borsig-Werke (das ist fast am Ende der U6 und vom Flughafen Tegel ganz gut zu erreichen). Vom Hauptbahnhof brauchst Du da 25 Minuten mit einmal umsteigen in der Friedrichstr (siehe www.bvg.de).

MfG JE

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.437.999 von philojoephus am 01.04.18 08:50:31

Super, vielen Dank.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.435.050 von Michale am 31.03.18 12:44:21

@ flying.kangaroo: der kungler schrieb heute: "Notar". vielleicht handelt es sich dabei ja um das "hübsche kleine Fachmarktzentrum"...

warum soll man sich nicht noch in ein paar jahren hier lesen? ich denke aber zunächst kurzfristiger: dienstag geht's zum zahnarzt, danach beginnt für mich der sommer

ca. 10 euro sehe ich als untergrenze an. da wurde bislang alles aufgekauft.

@ philojoephus: danke für die informationen bezüglich des hv-orts. das erleichtert die hotelauswahl. ich bin übrigens nicht der aktionär aus süddeutschland. 2 gegenfragen: 1. du bist derartig gut informiert und zudem auf sehr speziellen veranstaltungen unterwegs. ich vermute daher, dass du als immobilienspezialist bei einer bank arbeitest (vielleicht auch für eine versicherung oder einen fonds?)? 2. wie hoch ist dein depotanteil an defama?

[gate4share]

Es ist auf jeden Fall besser, mal gar nicht zu kaufen, als ein schlechtes Objekt oder zu teuer.

Doch das ganze Geschäftsmodell funktionier auch mit der 9fachen oder 11,5fachen Jahresmiete. Je nach Objekt lässt sich daraus auf Dauer auch noch eine 9fache Jahresmiete als Wert machen, wenn man eben die Mieten erhöhen kann.

Also wenn man so gar nicht zum Kauf kommt sollte man eben etwas mehr ausgaben, KLar sind die Gewinne je Aktie etwas niedriger, wenn man im Schnitt die 9fache, als die 8fache Miete ausgibt, aber immer noch besser zur 9fachen evtl auch zur 10fachen Miete zu kaufen, als gar nichts zu machen. Denn wohl auch noch bei 13facher Miete rechnet sich die laufende Verwaltung eines Objektes, und macht Überschüsse, kontinuierlich werden mehr MIeten eingenommen als man Kosten für Zinsen, INstandhaltung, Verwaltung und Abschreibung hat. Gleichzeitig wird man höchstwahrscheinlich später mal die Objekte gebündelt zu mehr als der 15fachen Miete verkaufen können.

Also man muss notfalls mehr zahlen, und dann zwar mehr Gewinne machen, als vorher, aber weniger als wenn man weiter so günstig gekauft hätte.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.497.549 von gate4share am 09.04.18 12:32:50

@ gate4share: prinzipiell gebe ich dir recht bei deinen überlegungen. die kriterien sollten aber nicht zu sehr aufgeweicht werden. letzten endes wissen wir alle nicht, was aktuell in der pipeline ist, wie weit gespräche schon stehen und was dabei am ende rauskommt. ich wiederhole mich auch hier gerne: lasst uns dem vorstand zeit bis zur hv geben, dann wird er alles sicherlich erklären. bis dahin könnte ich mir vorstellen, dass es zu weiteren 1 - 2 käufen kommt und der abschluss des jv in radeberg bekanntgegeben wird.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.497.894 von Flat Eric am 09.04.18 13:13:52

Zitat von Flat Eric: @ gate4share: prinzipiell gebe ich dir recht bei deinen überlegungen. die kriterien sollten aber nicht zu sehr aufgeweicht werden. letzten endes wissen wir alle nicht, was aktuell in der pipeline ist, wie weit gespräche schon stehen und was dabei am ende rauskommt. ich wiederhole mich auch hier gerne: lasst uns dem vorstand zeit bis zur hv geben, dann wird er alles sicherlich erklären. bis dahin könnte ich mir vorstellen, dass es zu weiteren 1 - 2 käufen kommt und der abschluss des jv in radeberg bekanntgegeben wird.

KLar, wenn jetzt mal 3 oder 4 Monate kein Kauf abgeschlossen wird, heisst das noch gar nichts. Evtl ist man ja mit mehreren Objekten in so intensiven Verhandlungen, dass ein Abschluss sehr bald erfolgen kann. Denke aber auch, dass der Vorstand selber so clever ist, um zu überlegen, ob man wirklich mehr zahlen soll. bzw . muss. oder auf einen Kauf zu verzichten, damit man dann später wieder etwas zu den selbst definierten Bedingungen bekommt.
Nur, insgesamt ist der Immobilienmarkt teurer geworden. Und die Käufer hier zum 8fachen, waren eigentlich nur möglich, weil diese Nischenmarkt die grossen nicht abdecken wollten, und für viele Private zu Umfangreich bzw. gross war. Aber wenn dieses auch durch die Erwähnung hier und bei der Deutschen Konsum AG, mehr bekannt wird, wird sich auch mancher Privater, überlegen ob er nicht lieber sein Mehrfamilinehaus zu 5 Mio und einer Rendite von ca 4% verkauft und das Geld dann in einem Fachmarktcenter mit 10 % Rendite anlegt, bzw. für den wären auch 6% oder zur 15fachen MIete eine enorme Steigerung.

Es kann, ohne dass wir es wissen ,auch tatsächich schwieriger werden, noch interessante und lohnende Objekte kaufen zu können.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.522.599 von gate4share am 11.04.18 23:15:54

@ gate4share: letzten endes wissen wir zum jetzigen zeitpunkt nichts konkretes, sondern haben nur unsere vermutungen. laut defama hp (finanzkalender) kommt in diesem monat noch der geschäftsbericht 2017, im mai der bericht zum ersten quartal 2018 (vermutlich vor der dvfa-frühjahrskonferenz) und im juni ist die hv. dauert dir das alles noch zu lange, solltest du vielleicht einfach mal herrn schrade anrufen. bislang ist er mir nie eine antwort schuldig geblieben, egal ob im persönlichen gespräch, per mail oder über das telefon. das ist wieder eine eigenschaft an ihm, die ich sehr schätze und die bei vorständen nicht selbstverständlich ist!

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.524.204 von Flat Eric am 12.04.18 09:24:23

Zitat von Flat Eric: bislang ist er mir nie eine antwort schuldig geblieben, egal ob im persönlichen gespräch, per mail oder über das telefon. das ist wieder eine eigenschaft an ihm, die ich sehr schätze und die bei vorständen nicht selbstverständlich ist!

Dem stimme ich absolut zu. Trotzdem könnte er sich auf Twitter etwas zurücknehmen, finde ich. Man könnte meinen, der hat zu viel Langeweile.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.522.599 von gate4share am 11.04.18 23:15:54

Zitat von gate4share: KLar, wenn jetzt mal 3 oder 4 Monate kein Kauf abgeschlossen wird, heisst das noch gar nichts.

Das Schönreden in diesem Thread geht unvermindert weiter. Meines Wissens wurde der letzte Objektkauf am 20.10.2017 bekanntgegeben. Ende nächster Woche ist das 6 Monate her - man könnte das auch eine halbes Jahr nennen.

[gate4share]

Ja und?

Dann hat man eben in den letzten 6 Monaten, eben nur ein Objekt in das Eigentum überführt und bei zig anderen geprüft und evtl auch geboten und man wurde evtl überboten oder ein Ankauf ergab sich einfach nicht. Es wäre sicher schön, für zukünftige Gewinne, wenn man jetzt noch ein paar Objekte kaufen konnte. Gab es aber wohl nicht zu den Konditionen wie es sich der VOrstand vorstellt. Daraus lernt man wohl selber, entwedeer kann man das Portfolio nicht mehr so ausweiten wie bisher, oder muss evtl mehr zahlen.
Das weiss der Vorstand sicher selber.

Und bis dahin, wird ja ständig , Monat für Monat mit Gewinn gearbeitet. Es wird jeden Monat MIete eingenommen und das im Schnitt der drei bis vierfache als man an Zinsen für dsas Objekt bezahlen muss. Also es läuft ein ganz normales Vermietungsgeschäft, nur man wird dann eben nicht grösser wenn man nichts Neues kauft.

[gate4share]

Man macht Monat für Monat klotzige Gewinne!


Muss einfach nochmals was schreiben, wo ich mir die aktuellen Bereicht durchlese. Hatte gerade schon die IDee mich privat an Schrade und CO zu wenden, und um die Nennung eines Objekts zu bitten, was für sie gerade nicht mehr in Frage kommt. Es gibt da schon klare Vorgaben.
Es muss min 2 grosse Ankermieter vorhanden sein, die mind noch 5 Jahre mit MIetverträgen gebundern sind, Ohne, dass man es nennnt, geht man sicher auch davon aus ,dass diees wohl min 60% oder xx % von der Gesamtmiete einbringen. Das beruht klar darauf, dass eben diese Ankermieter i.R . eben auch andere Mieter mit anziehen, die dann dort Ladenlokale mieten, falls die aktuellen Mieter mal ausfallen sollten.
Dann will man grundsätzlich keine Investitionen tätigen. An zu nehmen ist , dass man bestimmt Objekte die älter als xx Jahre sind auch nicht nehmen will. Und schliesslich soll der Kaufpreis nicht über der 9fachen Mieten iiegen. Dann meint Defama selber, dass man damit dann min 10% Mietrendite erzielen wird. Da sind dann wohl schon die Leerstände eingerechnet und wohl auch die Grunderwerbssteuer und andere Kaufnebenkosten.

Das sind gut und nachvollziehbare Kritierien, die auch einen Misserfolg, in den ersten 5 Jahren sogut wie unmöglich machen. Vergessen habe ich noch, dass die ANkermieter auch bonitätsstarke Unternehmen sein solllen. Das da einer, der uns allen bekannten Namen dann Pleite macht, ist so gut wie auszuschliessen. Wenn wirklich davon einer schlecht stehen sollte, wird es sicher Übernahmen geben.

Dann kommt, wenn schon min 2 grössere Mieter in einem Objekt sind, ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass dann nach Vertragsende und Beendigung des mIetvertrages, nach 5 oder mehr Jahren, dann auch andere Einzelhandelsunternehmen, den Raum übernehmen wollen. Sowohl im Lebensmittelandel, als auch bei Baumärkten bzw. dem Sortiment was Hammer und Dänisches Bettenlager führt, gibt es auch Anbieter, die nicht nur auf profitable Geschäfte achten, sondern auch ihren Umsatz, und eben Marktanteil erweitern wollen.
Wenn man dann einen Ankermieter hat, ist die Weitervermietung kleinerer Flächen meist kein Problem. Daneben finde ich es ganz gut, zur Risikomischung, dass man nun auch ca 2400 qm Wohnungen
hat,die man vermietet und daraus ca 2 % der erwirtschafteten Miete erzielt. Jeder von uns weiss, dass man heute keine Wohnungen zur 9fachen Jahresmiete kaufen kann, da sind wohl min 15fache, meistens noch höher zu zahlen. Denke da könnte defama auch eine Teilung des Objektes vornehmen, und eben die Wohnungen zur 15fachen oder noch höheren Preis weiter verkaufen.

Wenn man das alles dann überlegt, wo ja fast nichts daneben gehen kann, meine ich, was müssen das dann für Leute sein, die so ein sicheres Objekt zur 9fachen Miete verkaufen.
Glaube ich habe mal gelesen, dass man ständig 100de von Objekten prüft, bzw. schon 1000de von Objekten geprüft hat . Da werden dann viele Objekte rausfallen, weil zu alt, oder eben weil die Verträge mit den Ankermietern nicht mehr min 5 Jahre sind, bzw. nur ein der beiden Verträge. Oder aber der Verkäufen will min die 10fache Miete.
Alles diese Objekte, die zur Zeit automatisch bei defama raus fallen, die man nicht kaufen will, wären in vielen Fällen für mich privat, wie für viele andere Anleger eine interessante Überlegung wert.
Natürlilch darf nicht alles schlechter sein, also wenn es ein altes Objekt ist, was dann nur einen 5jährigen Mieter hat und wo man dann noch 10,5fache zahlen soll, dann ist es sicher nichts.

Aber warum sollte nicht vielleicht auch ein Objekt , was zur Zeit zu 99% vermietet ist und nur einen Mieter hat der 7 Jahre gebuden ist und der andere nur 3 Jahre, nicht auch zur 9,5fache Miete interessant sein, gerade falls da auch mal noch Wohnungen inkludiert wären, die ja i.R. immer höher bewertet werden.

Ich bin mir da sehr sehr sicher, dass Schrade und Co sich auch solche Gedanken machen. Die aktuelen Anforderungen wurden wohl deshalb auch so gelegt, weil man wohl genug ankaufen konnte. Da wäre es dumm gewesen, mehr zu zahlen, oder die Grundlagen auf zu weichen. Aber wenn man lange nicht zum Zuge kam, kann es evtl bedeuten, dass man mehr zahlen muss, oder evtl weniger für ältere Objekte, wo man noch investieren muss.

Das wird für Schrade und Co eine ständige Überlegung sein, wo man jetzt so lange nichts kaufte. Und wenn man nun nicht sehr bald vor einem Kauf steht, wird man entsprechen wohl auch ein bisschen mehr ausgeben oder das knappe verfehlen einer Vorgabe, die evtl durch andere gute Besonderheiten weg gemacht wird, dann akzeptieren.

Denke Schrade und Co sind da eben Fachleute, die ja schon zig Märkte gekauft haben und genau wissen, was das auf dem Markt kostet und was man dafür bezahlt.

[philojoephus]

DEFAMA kauft Nahversorgungszentrum in Hamm (Westfalen)

17.04.2018 / 12:20 DGAP-News --
* Nahversorgungszentrum u.a. mit Penny in Hamm (Westfalen)
* 3.200 qm vermietete Fläche; Sollmiete von rund 330 TEUR
* annualisierte Jahresnettokaltmiete der DEFAMA steigt auf 6,7 Mio. EUR
Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat einen Kaufvertrag über ein Nachversorgungszentrum im westfälischen Hamm geschlossen. Der Kaufpreis beläuft sich auf 3,1 Mio. EUR. Die jährlichen Nettomieterträge liegen nach Vollvermietung bei rund 330 TEUR. Die Nutzfläche der 1998 gebauten Immobilie umfasst rund 3.200 qm. Hauptmieter des Objekts ist Penny. Daneben beherbergt das Objekt noch weitere Mieter wie Bäcker, Lotto-Toto, ein Fitness-Studio, eine Nachhilfeschule, eine Arztpraxis und eine Behindertentagesstätte.
"Wir freuen uns, nun auch in Nordrhein-Westfalen und zugleich erstmals in einer Großstadt vertreten zu sein", sagt Matthias Schrade, Vorstand der DEFAMA. "Neben der guten Lage gefällt uns vor allem die sehr langfristig etablierte Mieterstruktur". Das Objekt ist eng eingebettet in ein Wohngebiet an einer Hauptstraße im Hammer Osten. In unmittelbarer Nachbarschaft finden sich auch eine Apotheke, ein Frisör, die Volksbank und eine Tankstelle, was den Standort als Nahversorger zusätzlich attraktiv macht.
Mit Abschluss dieses Kaufes steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA-Gruppe auf über 6,7 Mio. EUR. Das Portfolio umfasst 23 Standorte mit rund 88.000 qm Nutzfläche, die zu 97% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Coop/Sky, Dänisches Bettenlager, Deichmann, Takko, Hammer und toom. Ohne Effekte aus dem Joint-Venture zu Radeberg und weiteren Zukäufen liegt der annualisierte FFO des Portfolios nun bei gut 3,3 Mio. EUR, entsprechend 0,94 EUR je Aktie.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.562.992 von philojoephus am 17.04.18 13:20:45

Zitat von philojoephus: Ohne Effekte aus dem Joint-Venture zu Radeberg und weiteren Zukäufen liegt der annualisierte FFO des Portfolios nun bei gut 3,3 Mio. EUR, entsprechend 0,94 EUR je Aktie.

Na endlich. Das sieht doch gleich viel besser aus. FFO von 1 €/Aktie greifbar nah. Jetzt hoffe ich nur, dass wir bis zum nächsten Objektkauf nicht wieder ein halbes Jahr warten müssen...

[philojoephus]

Ennismore ist bei der DeFaMa eingestiegen

@ all

Wie ich erst jetzt gesehen habe, ist der Ennismore European Smaller Companies Fund mit 5 % am Grundkapital der DeFaMa beteiligt. Gemäß dem Ennismore Newsletter vom 8.12.2017 haben sie ihren Anteil deutlich aufgestockt, als der Vorstand seine Aktien verkauft hat. In dem Newsletter legen sie auch da, wie sie die DeFaMa bewerten:
„A recent placement of management shares allowed us to substantially increase our stake. Given management still owns 42% of the equity, we were not concerned by ist decision to sell. By the end of 2017 the company will have EUR 4m cash available for further investments and we expect to see the acquisition of circa EUR 20m of assets over the next 18 months. This would result in a FFO yield of more than 10%, enabling the company to pay an attractive dividend of around 5%. Including dividends, we think there is 50% upside for the next 18 months based on a prospective FFO yield of 7.5%. Longer term, our base case sees DEFAMA growing rental income by around EUR 2m to 3m per annum, funded from cash flows or proceeds from recycling assets, enabling FFO to double by 2020.
Given the significant opportunity for DEFAMA to grow, we are very happy to be investors for the long term.“
Quelle: http://www.ennismorefunds.com/documents/OEIC/Newsletters/20….

Ich finde das sehr positiv. Ennismore ist ein langjähriger Spezialist für europäische Nebenwerte und ist oft bereits investiert, bevor der Markt das Potential erkennt. Es gibt viele Investoren, die sich genau ansehen, wo die investiert sind.


@ Flat Eric schrieb am 28.03.18 23:02:14 Beitrag Nr. 390

>> zwei sachen sind mir noch aufgefallen, nämlich dass bei warburg weiterhin davon ausgegangen wird,
>> dass bis 2021 inklusive keine ke durchgeführt wird (mit entsprechend fehlendem wachstum) und für
>> mich nicht nachvollziehbare sprünge im epra navps in den kommenden jahren (joe, hast du eine idee
>> dazu?).

Grundsätzlich fand ich die Warburgstudie nicht sehr hilfreich, weshalb ich sie nur überflogen habe.

Warum Warburg keine Kapitalerhöhung mehr annimmt, kann ich mir auch nicht erklären.

Die Zuwächse beim NAV, die Warburg auf Seite 1 der Studie ausweist, sind dagegen recht leicht zu erklären, wenn man einfach mal das NAV-Modell nachbaut, das in der Studie auf Seite 3 zu finden ist.
Wenn ich das richtig sehe, kommt der Anstieg des NAV in den Jahren 2019 und 2020 allein aus dem Anstieg der Mieterlöse zustande. Und für 2021 geht Warburg von einem Anstieg des Bewertungsfaktors aus - vom 11,5fachen der Nettomieterlöse auf das ca. 12,5fache.

Im Folgenden habe ich Dir einen Screenshot meines nachgebauten Warburgmodells eingefügt. Die Zahlen stammen aus der Warburgstudie vom 02.03.2018, die auf der Seite der DeFaMa zu finden ist ( http://defama.de/wp-content/uploads/2018/03/Warburg_2018-03…). Für den Nachbau habe ich die Zahlen aus der Tabelle Seite 3 als Basis genommen und einfach mal für die Jahre 2017 & 2018 ausgerechnet, auf welchen Wert man mit diesen Angaben für den NAV kommt (Zeile 15), um zu prüfen, wie Warburg gerechnet hat.
Für die Jahre 2019 - 2020 habe ich mir dann die entsprechenden Zahlen aus den übrigen Seiten der Studie herausgesucht (alle von Warburg direkt übernommenen Werte sind in der Tabelle orange). Wenn man mit den orangen Zahlen für die Jahre 2019-2021 rechnet und jeweils auf den von Warburg angegebenen EPRA-NAV in Zeile 17 kommen möchte, gibt es nur noch drei Stellschrauben, die man ändern kann: die Nebenkosten, den Mietfaktor und die Defered tax liabilities. Den größten Hebel hat dabei natürlich der Mietfaktor.
Für 2019 und 2020 kommt man allein durch Fortschreibung der Werte dieser drei Stellschrauben genau auf den von Warburg angegebenen NAV je Aktie. Für 2021 musste ich den Mietfaktor auf 12,5 und die defered taxes auf 4,5 Mio. Euro anheben, damit ich ungefähr auf die 18,98 Euro NAV von Warburg komme. Das die Deferred taxes mit ansteigenden Immobilienwerten auch zunehmen ist klar. Anhand der Tabelle auf S. 3 kann man auch ungefähr abschätzen, dass ein Anstieg von 7 Mio. Euro bei den Immobilienwerten ca. 1 Mio. höhere deferred taxes nach sich ziehen.



@ Flat Eric schrieb am 07.04.18 17:13:34 Beitrag Nr. 400
>> du bist derartig gut informiert und zudem auf sehr speziellen veranstaltungen unterwegs. ich vermute
>> daher, dass du als immobilienspezialist bei einer bank arbeitest
Nein. Das ist mein privates Hobby. Zumal ich Immobilien normalerweise eher unspannend finde, weil die Ertragskraft meistens ja sehr, sehr bescheiden ist.

>> wie hoch ist dein depotanteil an defama?
Dazu habe ich Dir schon etwas in meinem Beitrag 381 geschrieben. Er ist überdurchschnittlich.

LG JE

[gate4share]

Hier machen sich einige wirkich viele und auch qualitativ hochwertige Gedanken, das ist schön und viele können davon profitieren.

Doch wer jetzt von den Analysten Kapialerhöhungen einplant, und zu welchem Zeitpunkt, ist doch ehr unwichtig. Es ist Glaskugelschauen. Wann sich das Kapital erhöht und wann man entsprechend Objekte kaufen kann. Es weiss keiner ob Defama, wohl nicht mal Herr Schrade oder CO, 2018 noch Objekt mit über 1,5 mio jährlichen Mietertrag ankaufen kann, oder ob es erst in 2019 möglich sein wird. Und genauso wenig, oder noch weniger kann einer schätzen, was in 2020 passiert.

Das aktuelle Jahr 2018 ist in bezug auf Ausweitung des Portfolios doch eher schlecht gelaufen. Ein Objekt hatte man vor über einem halben Jahr eingekauft, was nun spätestens ab dem zweiten Quartal Mieten einbringen sollte und der aktuelle Kauf in Hamm ist zwar vom Volumen und von der Qualitöt gross und gut, aber kein Ersatz für noch fehlende weitere 4 bis 7 Fachmärkte.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.570.471 von philojoephus am 18.04.18 09:41:22

Zitat von philojoephus: @ Flat Eric schrieb am 28.03.18 23:02:14 Beitrag Nr. 390


Grundsätzlich fand ich die Warburgstudie nicht sehr hilfreich, weshalb ich sie nur überflogen habe.

Die Zuwächse beim NAV, die Warburg auf Seite 1 der Studie ausweist, sind dagegen recht leicht zu erklären, wenn man einfach mal das NAV-Modell nachbaut, das in der Studie auf Seite 3 zu finden ist.
Wenn ich das richtig sehe, kommt der Anstieg des NAV in den Jahren 2019 und 2020 allein aus dem Anstieg der Mieterlöse zustande. Und für 2021 geht Warburg von einem Anstieg des Bewertungsfaktors aus - vom 11,5fachen der Nettomieterlöse auf das ca. 12,5fache.

Im Folgenden habe ich Dir einen Screenshot meines nachgebauten Warburgmodells eingefügt. Die Zahlen stammen aus der Warburgstudie vom 02.03.2018, die auf der Seite der DeFaMa zu finden ist ( http://defama.de/wp-content/uploads/2018/03/Warburg_2018-03…). Für den Nachbau habe ich die Zahlen aus der Tabelle Seite 3 als Basis genommen und einfach mal für die Jahre 2017 & 2018 ausgerechnet, auf welchen Wert man mit diesen Angaben für den NAV kommt (Zeile 15), um zu prüfen, wie Warburg gerechnet hat.
Für die Jahre 2019 - 2020 habe ich mir dann die entsprechenden Zahlen aus den übrigen Seiten der Studie herausgesucht (alle von Warburg direkt übernommenen Werte sind in der Tabelle orange). Wenn man mit den orangen Zahlen für die Jahre 2019-2021 rechnet und jeweils auf den von Warburg angegebenen EPRA-NAV in Zeile 17 kommen möchte, gibt es nur noch drei Stellschrauben, die man ändern kann: die Nebenkosten, den Mietfaktor und die Defered tax liabilities. Den größten Hebel hat dabei natürlich der Mietfaktor.
Für 2019 und 2020 kommt man allein durch Fortschreibung der Werte dieser drei Stellschrauben genau auf den von Warburg angegebenen NAV je Aktie. Für 2021 musste ich den Mietfaktor auf 12,5 und die defered taxes auf 4,5 Mio. Euro anheben, damit ich ungefähr auf die 18,98 Euro NAV von Warburg komme. Das die Deferred taxes mit ansteigenden Immobilienwerten auch zunehmen ist klar. Anhand der Tabelle auf S. 3 kann man auch ungefähr abschätzen, dass ein Anstieg von 7 Mio. Euro bei den Immobilienwerten ca. 1 Mio. höhere deferred taxes nach sich ziehen.


LG JE

Joe, was mir in deinem Modell nicht klar geworden ist, wieso du ganz ähnlich wie Warburg in 2018 auf einen NAV von ca. 10,88 kommst nach ca. 6,95 für 2017. Dies ist doch ein ganz erheblicher Anstieg und dies gerade, nachdem im letzten halben Jahr keine Objekt gekauft wurden bzw. erst diese Woche eines erworben wurde.

Danke

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.570.471 von philojoephus am 18.04.18 09:41:22

@ joe: ich fange mit meinen heutigen danksagungen mal in der mitte deines beeindruckenden beitrags an. vielen dank für die anschauliche erklärung meiner frage. du hast dir mal wieder derartig viel mühe gegeben, dass ich mich freue, dass du bei defama "überdurchschnittlich" investiert bist und entsprechend profitierst und bei der von mir - und vermutlich auch dir - erwarteten weiteren entwicklung profitieren wirst!

der zweite heutige dank gebührt dir für den bericht und den link zu ennismore. wobei ich finde, dass auch der erste teil interessante einsichten gewährt. ich habe versucht ihn hier einzustellen, aber ich bin heute leider zu uninspiriert und zu müde dazu, wollte aber zmindest kurz antworten.

kleiner exkurs: 3 1/2 stunden sport an einem warmen tag sind durchaus ermüdend für einen schmogel in seinen vierzigern. dazu kommt noch, dass meine fitnesstrainerin erst 21 ist. die beklagt sich auch schon manchmal. da frage ich sie, wie das bloß erst mit 22 werden soll, erhalte aber nie eine antwort. zu frech darf ich aber auch nicht sein. sie hat nämlich eine erstaunliche gabe: sie weiß immer schon donnerstags, wo ich freitags einen muskelkater haben werde... . manchmal fragt sie mich dann auch freitags und freut sich. hmm. fiese welt...

back to business / defama: ich bin schon beeindruckt, womit du dich hobbymäßig so befasst. da bin ich mal gespannt auf die gespräche bei der hv, und was du so beruflich machst.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.576.750 von gate4share am 18.04.18 20:09:18

@ gate4share: der signifikante unterschied zwischen den beiden studien besteht in der erwartung des weiteren wachstums. realistischer und wünschenswerter ist da der src ansatz. das hat letztendlich einen erheblichen einfluss darauf, welchen wert ich einer defama beimessen würde. beim warburg-ansatz bliebe für mich in erster linie die aussicht auf eine steigende dividende, dafür würde ich aber weniger zahlen als für dividende und wachstum.

wachstum 2018: die immobilie in hamm ist schon mal ein anfang, nicht mehr, aber auch nicht weniger. ich wiederhole mich ja gerne: gb im april, bericht q1 im mai, hv im juni. vielleicht mal ein wenig geduld mitbringen. das schadet sicherlich nicht, wo doch alle ausgewiesene langfristanleger sind ...

[Waibschda1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.577.413 von Michale am 18.04.18 21:32:41

Hängt wohl damit zusammen, dass die Ermittlung durch die Multiplikation eines Faktors mit den Nettomieterlösen erfolgt. Diese Nettomieterlöse steigen im Vergleich zu 2017 laut dem Modell deutlich, da wohl viele Objekte die in 2017 zugekauft wurden, im betreffenden Jahr nicht vollständig bzw. nur anteilig in den Mieterlösen berücksichtigt sind. Der Anstieg in 2018 resultiert dann vermutlich daraus, dass diese Objekte in 2018 erstmalig das ganze Jahr Mieterlöse erzeugen.

Ob eine derartige Ermittlung des NAV üblich ist, weiß ich persönlich nicht, aber erschiene mir doch etwas fragwürdig. Denn immerhin sollten auch Objekte die frisch eingekauft wurden den NAV automatisch in voller Höhe erhöhen und sich erst beim FFO zeitversetzt bemerkbar machen. Vielleicht sind aber auch meine obigen Annahmen einfach falsch..

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.577.413 von Michale am 18.04.18 21:32:41

@ all

Wir haben sogar zwei Nebenwertespezialfonds in unserer Aktie. Im neuen Geschäftsbericht für 2017 steht. “Zu den größten uns bekannten Investoren innerhalb des Streubesitzes zählen die Shareholder Value Stiftung sowie der Ennismore European Smaller Companies Fund.”

Das sind zwei in der Nebenwerte Szene bedeutende Investoren und für mich der Beweis, dass das Geschäftsmodell der DeFaMa auch für professionelle Fondsmanager sehr interessant ist.


@ Michale

>> Joe, was mir in deinem Modell nicht klar geworden ist, wieso du ganz ähnlich wie Warburg in 2018
>> auf einen NAV von ca. 10,88 kommst nach ca. 6,95 für 2017. Dies ist doch ein ganz erheblicher
>> Anstieg und dies gerade, nachdem im letzten halben Jahr keine Objekt gekauft wurden bzw. erst
>> diese Woche eines erworben wurde.

Waibschda1 hat Dir ja schon etwas dazu geschrieben.

Bitte versuche doch wenigstens mit Hilfe eines Taschenrechners und der Studie die Zahlen in der Tabelle nachzuvollziehen, bevor Du solche Fragen stellst. Nimm Dir die Spalte für 2017 vor und finde heraus, wie man auf die einzelnen Zahlen kommt. Und im Anschluss machst Du das für 2018. Wenn Du das tust, dann beantwortet sich Deine Frage eigentlich von selbst. Und der Erkenntnisgewinn wird Dir sicher Freude bereiten.

Trotzdem kann ich Dir noch eine Erklärung anbieten.
Für den starken Anstieg des NAV von 2017 auf 2018 sind zwei Effekte verantwortlich.

Erstens: Zukäufe wirken sich immer erst mit Zeitverzögerung aus. D.h. Objekte, die in Laufe des Jahres erworben wurden, tragen im Jahr des Erwerbs nur für ein paar Monate zum Ergebnis bei. Aber im nächsten Jahr dann volle 12 Monate. Wie schreibt der Vorstand so schön im Geschäftsbericht: Damit „ist eine deutliche Steigerung von Umsatz und Ergebnis selbst ohne Zukäufe [für 2018] schon jetzt vorprogrammiert.“
Wie groß der Unterschied ist, kann man zum Jahresende ganz gut erkennen. In 2017 lagen die Nettomieteinnahmen bei 5.102.501 Euro (siehe GB 2017 S. 20). Aber annualisiert erwirtschaften die 22 Objekte einen Nettoumsatz von 6.401.925 Euro (siehe GB 2017 S. 2). Der Unterschied sind rund 1,3 Mio. Euro, die in 2018 auf 5,1 Mio. drauf kommen, ohne dass die DeFaMa auch nur ein weiteres Objekt erwerben müsste. Deshalb kann man für 2018 mit Mindestens 6,4 Mio. Euro Nettoumsatz rechnen. Weitere Zukäufe (so wie Hamm) würden den Umsatz im Laufe des Jahres weiter erhöhen und weitere Steigerungen in 2019 „vorprogrammieren“.
Warburg errechnet den Wert der Immobilien anhand der Mieteinnahmen des jeweiligen Jahres. Für 2017 haben sie mit Nettomieteinnahmen i.H.v. 5,2 Mio. Euro gerechnet und für 2018 dann mit 7,25 Mio. Euro. Allein durch den Anstieg der Mieteinnahmen steigt der Wert der Immobilien in der Warburgstudie von 60 auf 83 Mio. Euro. Ich stimme Waibschda1 zu, dass das in der Realität nicht so gemacht wird. Aber in einem Modell ist es m.M. nach okay. Ich rechne auch oft den Wert für das nächste Jahr genau aus, aber wenn ich die Entwicklung für mehrere Jahre modelliere, rechne ich dann mit anderen Werten.

Zweitens: Dass die Zuwächse beim NAV so groß sind, hat auch etwas mit dem sogenannten Kredithebel (engl. Leverage) zu tun, wodurch sich Änderungen in der Bewertung der Immobilien überproportional auf den NAV auswirken. Die folgende Tabelle macht das deutlich:

Wert der Immobilien                                      60 Mio. €       80 Mio. €   +20 Mio. €    +33 %

Abzüglich der Verbindlichkeiten (überwiegen Kredite)    -44 Mio. €      -52 Mio. €

Nettowert der Immobilien (NAV)                           16 Mio. €       28 Mio. €   +12 Mio. €    +75 %

Loan to Value (Verschuldungsquote)                          73 %           65 %

Während der Wert der Immobilien eigentlich nur 33 % zulegt. Steigt der Nettowert aber um sagenhafte 75 %. Der Grund ist, dass die Höhe der Schulden relativ fix ist, sodass sich ein Anstieg beim Immobilienwert oben relativ stark auf den Nettowert unten auswirkt. Wenn die Immobilien zu 100 % mit Eigenkapital finanziert sind, dann ist der Wertzuwachs der Immobilien gleich dem Wertzuwachs des Eigenkapitals bzw. Nettowert der Immobilie. Aber je stärker die Immobilien fremdfinanziert sind, desto größer wird diese Hebelwirkung, wie die folgenden zwei Tabellen zeigen:

Wert der Immobilien                                      60 Mio. €       80 Mio. €   +20 Mio. €       +33 %

Abzüglich der Verbindlichkeiten (überwiegen Kredite)     54 Mio. €      -54 Mio. €

Nettowert der Immobilien (NAV)                            6 Mio. €       26 Mio. €   +20 Mio. €       +333 %

Loan to Value (hohe Verschuldungsquote)                    90 %            68 %



Wert der Immobilien                                      60 Mio. €       80 Mio. €   +20 Mio. €       +33 %

Abzüglich der Verbindlichkeiten (überwiegen Kredite)    -20 Mio. €      -20 Mio. €

Nettowert der Immobilien (NAV)                           40 Mio. €       60 Mio. €   +20 Mio. €       +50 %

Loan to Value (niedrige Verschuldungsquote)                 33 %           25 %

Dieser Kredithebel ist bei steigenden Werten eine feine Sache, weil du damit die Zuwächse noch vergrößern und teilweise vervielfachen kannst. Aber er wird zum Alptraum, wenn die Märkte fallen. Denn dann arbeitet der Hebel in umgekehrter Richtung.

MfG JE

[Schubu]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.639.336 von philojoephus am 26.04.18 20:29:53

Laut der von Dir zitierten Aussage ist es wohl die Share Value Stiftung, nicht der Frankfurter Aktienfonds für Stiftungen (in dessen Bestand zum 31.3.2018 sich die DEFAMA auch nicht findet) und auch nicht die Shareholder Value Beteiligungen AG. Das ändert natürlich nichts daran, dass das ein gutes Zeichen für die Qualität der DEFAMA ist.

Bei der Gelegenheit: DANKE für Deine Beiträge!

[flying.kangaroo]

Herr Schrade schreibt, dass er diese Woche wieder beim Notar war. Könnte für uns ein positiver Mai werden.
Die letzte Info um Ostern hatte sich ja positiv bestätigt

[joi1_de]

http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-kauft-fachmark…

[Pep92]

Hier gehts Schlag auf Schlag. Mal sehen wielange der Kurs braucht um zu reagieren.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.674.670 von Pep92 am 02.05.18 09:42:14

Zitat von Pep92: Mal sehen wielange der Kurs braucht um zu reagieren.

Mich wundert, dass er das nicht schon längst macht.... letztlich KANN der Kurs nach meinem bescheidenen Verständnis nur in eine Richtung gehen- und die ist nach OBEN.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.678.819 von The_Jackal am 02.05.18 17:09:09

Das sehe ich ähnlich.

Ich denke, der Grund liegt hierin, dass sowohl MM Warburg als auch SRC-Research bei ihren letzten Updates keine Kurszielerhöhungen vorgenommen haben und dies in Verbindung mit einem sehr kleinen Nebenwert.
Erst bei einer neuerlichen Präsentation durch DEFAMA oder durch anderweitige gewonnene Aufmerksamkeit wie Börsenradio oder Börsengeflüster oder Börsenbrief wird hier wieder mehr Aufmerksamkeit gewonnen.

Wie man hier ja schon geschrieben hat, dass bei dem ähnlichen Player Deutsche Konsum Reit ja die Wandelanleihe derzeit zur Wandlung ansteht, die dann das Ergebnis verwässert, werden die Medien wieder in diese Aktiengruppe gelenkt und dann kommt sicher auch wieder Bewegung in die Aktie.

Ich jedenfalls habe die letzten Wochen weiter fleissig eingesammelt.

[gate4share]

Bin hier gerade aufmerksam geworden, dass einige zur HV 13.06. wollen.

Also ich bin sehr viel unterwegs und sammele immer Punkte bei verschiedenen Hotelgesellschaften, Oftmals kann ich die Punkte nicht für richtig gute, also lohnende Objekte ausgeben. Lohnen tun sich eben sehr günstige Objekte und sehr teure, wie Paris, London und NewYork, bin aber fast nur in Deutschland.

In Berlin gibt es ein 4 Sterne Hotel, was wohl ganz wenig gebucht wird, das Hotel Holiday Inn City West, was in der Zeit so vom 12.06. bis 13.06. um 90 bis 110 Euro kostet. Für dieses Hotel benötigt man verhältnismässig wenig Punkte. Laut meiner Rechnung, wie ich eben die Punkte bewerte, würde ein Übernachtung so um 58 Euro kosten , soweit ich das überblicke gleich ob für 1 oder 2 Personen.

Eine Buchung geht grundsätzlich über mich, aber man kann auch als Gast einen anderen angeben. Nur müsste ein "Freund" oder "Bekannter" nicht rumerzählen, vor allem nicht im Hotel, dass man das Zimmer güsntig über Punkte erworben hat. Erlaubt ist es, dass ein Dritter über Punkte da übernachtet.

Selber weiss ich noch nicht ob ich überhaupt komme und auch in welchem Hotel ich übernachte, evtl bin ich mehrere Tage in Berlin und bin auch aus anderen Gründen in einem anderen Hotel, evtl bin ich doch auch in diesem.

[Flat Eric]

hallo zusammen, ich komme gerade aus dem italienurlaub mit meiner liebsten zurück. der gardasee, venedig und verona sind beeindruckend, es ist aber auch schön wieder hier zu sein. bei der defama hat sich in den vergangenen zwei wochen ja einiges getan:

mylau: wie von mir vermutet, ist hiermit das zweite objekt noch vor der hv erworben worden.

gb 2017: liest sich sehr gut.

src update vom 30.4.: sehr gut. lediglich der nav-zuwachs in 2018 fällt mir mit 0,03 euro doch erstaunlich niedrig aus. ansonsten gefallen mir die dargestellten wachstumsperspektiven.

in beiden publikationen gibt es zahlreiche interessante details, z.b. auf die arbeitsweise, den stand der pipeline und die künftige entwicklung. da ich in 3 wochen umziehen werde, fehlt mir im moment die zeit, darauf näher einzugehen. da soll sich jeder selber ein bild machen.

der aktienkurs verläuft im rahmen meiner erwartung. von einem ausbruch nach oben gehe ich nicht aus. das würde wohl nur bei einer geballten erwähnung in einschlägigen medien erfolgen, wie das im september der fall war. ich halte das auch nicht unbedingt für wünschenswert, da es nur unruhe bringen würde. mir ist ein ruhiger, langfristiger aufbau da lieber.

[Kampfkater1969]

Große Kurszuwächse dürften der Vergangenheit angehören.

Ich bleibe aber in diesem Wert investiert, weil ein gut sortiertes Depot auch solche "Langweileraktien" braucht, die langsam aber stetig Zuwächse bei Kurs und Dividenden bringen.
Bringt Stabilität ins Portfolio.

Ein Wert zum "altwerden".

Gierige Aktionäre dürften nur bei einer Übernahme durche eine andere Adresse auf ihre Kosten kommen. Die Wahrscheinlichkeit nimmt mit dem Wachstum der Immobilienzahl stetig zu.

[LongTermForever]

Ich weiß nicht, ob das wirklich ein Langweiler-Papier ist. Sein wir ehrlich, die Firma hält gerade mal 24 Fachmärkte; bei bis zu 8 jährlichen Neukäufen wären das 30% Wachstum; und selbst wenn DEFAMA in 7-10 Jahren bei 80 Märkten ist, könnte man bei 10% immer noch von Growth sprechen.

Was bei dem Wert aber tatsächlich etwas schief wirkt, ist die Bewertung und die Handelsaktivität. Bei einem annualisierten FFO ex JV Radeberg von rund 0,90€ hätten wir derzeit gerade mal einen Multiple von unter 12. Schaue mir regelmäßig alle relevanten Peers an und da handelt keiner unter 18x FFO. Was das für ein Kurs wäre brauch ich nicht zu sagen, gerade wenn man auch noch das angesprochene Wachstum bedenkt... Und trotzdem werfen hier über Monate hinweg die „zittrigen, schwachen Hände“ tausende Stück zu 10,40€ hin, obwohl man unter 12-14€ nicht mal an das Wort verkaufen denken sollte. Es wirkt fast so, als würde nur drauf gewartet, dass ein Bid auftaucht, zum dem man „endlich abladen“ kann. Bei den Kursen der letzten 12 Monate sind die meisten Verkäufe vermutlich nicht mal im Gewinn... Und dann ist es ja fast klar, dass der Kurs nicht hochgekauft wird, denn warum sollte man sich aus dem Ask bedienen, wenn man sich auch ins viel niedrigere Bid legen kann, da es genügend Leute gibt, die einem ihre Stücke hier nachwerfen.

Ich glaube, der Wert muss erst noch größer und mehr gecovered werden, bevor mehr rationale und erwachsene Marktakteure hier an der Kursgeststellung teilnehmen 😉

In diesem Sinne wünsche ich allen ein schönes Wochenende!

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.744.631 von LongTermForever am 12.05.18 08:05:37

Noch ergänzend zum Thema Verkauf des Portfilios: Das sähe ich fast als Verrat an der auf der Homepage kommunizierten Unternehmensstrategie, die von Buy and Hold spricht..

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.745.195 von LongTermForever am 12.05.18 10:53:31

wie kommst du aktuell auf den Verkauf des Portfolios?

was mir jedoch sehr negativ aufgefallen ist, ist die Aktionärsstruktur seit gestern:


Streubesitz
64,80%
MSC Invest GmbH/Matthias Schrade
35,20%

Das war bisher anders. Weiß jemand warum oder haben die Aufsichtsräte und anderen KAP-Ges. ihre Anteile verkauft. Ist schon etwas seltsam insbesondere auf die Tatsache hin, die du gerade mit den Verkäufen beschrieben hast. Ich jedenfalls habe mein Körbchen weit aufgehalten und es ist einiges hineingefallen.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.745.297 von Michale am 12.05.18 11:30:00

Zitat von Michale: Weiß jemand warum oder haben die Aufsichtsräte und anderen KAP-Ges. ihre Anteile verkauft.

Das würde mich auch mal interessieren.....

[LongTermForever]

Nein, der Portfolioverkauf war ohne konkreten Anlass. Nur deswegen, da das Thema immer wieder durch manche Beiträge wabert und auch im GB und in mdl Stellungnahmen von Herrn Schrade nie ganz abgewiesen wird.

Zum Freefloat. Keine Sorge, manche Finanzseiten sind hier sehr unsauber. Der FF liegt eher bei 35%. Im GB 2017 sind noch alle Aktionäre inkl AR ohne Veränderung. Habe auch vor zwei Wochen mal in Bloomberg reingeschaut. Adressen wie Acon oder Ennismore sind weiterhin mit großen Paketen dabei. Auch auf der Insiderliste gab es keine Transaktionen.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.746.668 von LongTermForever am 12.05.18 19:17:45

ja, wahrscheinlich hast du recht. Aber vor zwei Tagen war mit Sicherheit noch die alte (hoffentlich richtige) Aktionärsstruktur sowohl bei der Börse Stuttgart als auch bei Finanzen 100 angegeben. Ist für mich nicht nachvollziehbar. Wahrscheinlich kann ich ihn auch nicht tel. am Montag erreichen, da 14.-16. Mai 2018 die DVFA-Frühjahreskonferenz, Frankfurt stattfindet. Na ja, schlimmstenfalls werde ich ihn auf der HV sehen. Habe das Hotel schon gebucht. Wer ist noch da und wie finden wir uns?

P.S. er hat vor 10 Stunden nur ein Wort getwittert: "Notar". Klingt doch gut, oder?

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.747.115 von Michale am 12.05.18 21:52:04

auf der DEFAMA Seite ist die gleiche Aktionärsstruktur

http://defama.de/home/investoren/aktie/

[gate4share]

Zu den Aktienanteilen. Glaube beispielswweise der Aufsichtsrat hielt doch nur 2 oder 3 % und eben solche kleinen Prozentanteile, auch wenn es an Wert hundertausende Euro wären, werden zu dem Freefloat gezählt, weil es eben kein Anteil über 5 %? oder über 10 %? oder wie die Grenze ist , liegt.

Es gibt nur den einen Aktionär ,der massgeblich viele Stücke hält. Das will er wohl auch weiter, allerdings weiss man nicht, ob er nicht doch ein paar Prozente abgeben wird.

Werden denn tatsächlich andere Immobilienwerte in Abhängigkeit vom FFo bewertet? Meine, da wären andere Parameter wichtiger, weil FFo grundsätzlich nicht etwas zu einem guten Geschäftserfolg sagen muss.

[Pep92]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.745.297 von Michale am 12.05.18 11:30:00

Zitat von Michale: was mir jedoch sehr negativ aufgefallen ist, ist die Aktionärsstruktur seit gestern:


Streubesitz
64,80%
MSC Invest GmbH/Matthias Schrade
35,20%

Das war bisher anders. Weiß jemand warum oder haben die Aufsichtsräte und anderen KAP-Ges. ihre Anteile verkauft. Ist schon etwas seltsam insbesondere auf die Tatsache hin, die du gerade mit den Verkäufen beschrieben hast. Ich jedenfalls habe mein Körbchen weit aufgehalten und es ist einiges hineingefallen.

Wie war es denn bisher？

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.747.901 von Pep92 am 13.05.18 08:39:51

sicher weiß ich:

35,2% MSC Invest GmbH (Matthias Schrade) = wird jetzt noch angegeben.
10,4% ABCON Vermögensverwaltung
4,8% Gemius GmbH (Dr. Carsten Müller = 2. Vorstand)
2,0% Aufsichtsrat

Es wurden bis jetzt keine Directors Dealings gemeldet; daher scheint sich offensichtlich bei den Organen der DEFAMA nichts geändert zu haben.

Rest free float

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.744.631 von LongTermForever am 12.05.18 08:05:37

@ longtermforever: da hast du einige sachen schön auf den punkt gebracht! das sehe ich genauso. nach der durststrecke hatten wir ja nun 2 zeitnahe käufe. morgen dürfte dann passend zur präsentation - noch eine weitere meldung kommen. vielleicht ist es ja ein neuer kauf, vielleicht betrifft es auch radeberg. für mich auf jeden fall wichtig: die entwicklung geht weiter!

@ all: wesentliche aktionäre: ich vermute mal, dass es nur um eine vereinfachung der aufstellung geht. vielleicht ist auch ein größerer streubesitz wichtig. diesbezüglich mal in berlin anzurufen schadet sicherlich nicht. herr schrade hat morgen seine präsentation von 17.45 bis 18.15 + fragerunde + einzelgespräche. vermutlich ist er am dienstag wieder in berlin. ansonsten könnte dr. müller vielleicht auch eine antwort darauf geben.

übernahme / portfolioverkauf: gänzlich ausschließen kann ich das natürlich nicht, aber ich glaube, dass das in absehbarer zeit nicht geschieht. das bestehende portfolio ist derartig gut (und zahlt sich ja aus sich selbst ab), dass da schon ein saftiger aufschlag fällig wäre. ob den jemand aktuell bezahlen würde? würde das sinn machen für die großaktionäre? sagen wir mal: eine übernahme zu 20 euro. ich denke nein, weil bei der defama einfach das langfristige potential für mehr da ist. und 20 euro wäre sowieso mein kursziel in 3 bis 4 jahren.

@ michale: ich werde mit meiner liebsten und meinem besten freund bei der hv dabei sein. wir werden mit dem auto aus richtung norden kommen und in birkenwerder übernachten. vielleicht können wir w:o'ler ja zur hv einen tisch reserviert bekommen.

wer kommt noch?

[flying.kangaroo]

Herr Schrade hat es gestern nochmal bestätigt:
"An der Aktionärsstruktur der DEFAMA hat sich seit Monaten nichts geändert, sie lautet weiterhin:

35,2% MSC Invest GmbH / M. Schrade
10,4% ABCON Vermögensverwaltung
4,8% Gemius GmbH / C. Müller
2,1% Aufsichtsrat inkl Familien
47,5% Streubesitz"

Auf vielen Finanzseiten stehen falsche Informationen - ist auch seine Erfahrung.

Bin leider nicht bei der HV. Vielleicht kann einer von der HV berichten?

Cheers

[Michale]

Neuer DEFAMA-Kauf

http://defama.de/2018/05/14/defama-kauft-das-kolosseum-spree…

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.751.672 von Michale am 14.05.18 08:39:05

Fantastisch! Mit 8 Mio. € Kaufpreis ein echtes Brett! Bei 1,07€ FFO müssen wir nun äbald wieder die 12€ sehen ;-)

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.751.684 von LongTermForever am 14.05.18 08:41:21

Boa, das ist ein Klopper. Das ist mit Abstand das größte Objekt, das die DeFaMa bisher gekauft hat. Dieses Objekt allein hat den FFO je Aktie um 13 Cent angehoben.
Ich glaube, dass es auch das erste DeFaMa-Objekt ist, das man virtuell besuchen kann:
http://www.durchdiestadt.de/touren/L%C3%BCbbenau/Center%20u…

Damit hat die DeFaMa innerhalb eines Monats Käufe im Wert von 12,6 Mio. Euro gemeldet und das erste Halbjahr ist noch nicht einmal rum. Ich denke damit ist man auf gutem Wege auch in diesem Jahr wieder Objekte im Wert von 20 Mio. Euro kaufen zu können.

MfG JE

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.751.837 von philojoephus am 14.05.18 09:06:44

und wie schätzt ihr, sieht es dann aktuell mit dem Cash von DEFAMA aus?

Ich erwarte jetzt den zügigen Radeberg-Teilverkauf, der ja wieder ca. 2 Mio. in die Kassen spülen sollte, so dass man damit die 20 Mio. wahrscheinlich ohne neue KE darstellen könnte.

Der Kurs sollte m.E. zur HV auch wieder Fahrt aufnehmen.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.751.837 von philojoephus am 14.05.18 09:06:44

Zitat von philojoephus: Boa, das ist ein Klopper. Das ist mit Abstand das größte Objekt, das die DeFaMa bisher gekauft hat. Dieses Objekt allein hat den FFO je Aktie um 13 Cent angehoben.

Zwei kleine Korrekturen hier: Laut Website liegt die vermietbare Fläche des Radeberger Fachmarktzentrums 1500 qm über dem jüngsten Kauf Lübbenau - es ist also das bisher zweitgrößte Objekt nach Fläche. Der FFO lag nach dem Mylau-Kauf bei 0,96 € - entsprechend steuert Lübbenau einen FFO von 11 Cent bei, nicht 13 (0,96+0,11=1,07).

Aber ich bin positiv überrascht und begeistert. Hatte mit weiteren Zukäufen erst im zweiten Halbjahr gerechnet. Das halbe Jahr Deal-Pause ist damit vergessen. Und mit diesem bestätigten Wachstumskurs müsste die Aktie eigentlich bei mindestens 15 € stehen. DEFAMA bleibt eine meiner größten Positionen!

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.755.578 von Aktienangler am 14.05.18 16:38:41

Den 15€ Fair Value schließe ich mich gemäß eigener Analyse voll und ganz an!

[The_Jackal]

Der virtuelle Rundgang ist ja krass. Danke für den Link. Wenn die Situation jetzt noch Erwähnung in den einschlägigen Medien findet, würde der Deckel wahrscheinlich endgültig wegfliegen. An dieser Stelle nehme ich meine Vermutung, dass sich Herr Schrade womöglich auf seinen Lorbeeren ausruht, endgültig und reumütig zurück.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.755.578 von Aktienangler am 14.05.18 16:38:41

@ Aktienangler schrieb am 14.05.18 16:38:41 Beitrag Nr. 443

>> Zwei kleine Korrekturen hier: Laut Website liegt die vermietbare Fläche des Radeberger
>> Fachmarktzentrums 1500 qm über dem jüngsten Kauf Lübbenau - es ist also das bisher
>> zweitgrößte Objekt nach Fläche. Der FFO lag nach dem Mylau-Kauf bei 0,96 € - entsprechend
>> steuert Lübbenau einen FFO von 11 Cent bei, nicht 13 (0,96+0,11=1,07).
Du hast Recht. Mylau hatte ich übersehen. Sorry.
Was die Fläche angeht ist auch Pasewalk mit 13.335 m² größer als Lübbenau. Aber was die Mieterträge und den Kaufpreis angeht, ist Lübbenau deutlich größer als die beiden anderen Objekte. Und darauf kommt es doch an.

MfG JE

[gate4share]

Ob das nun ein Kauf war den man gern wollte oder doch mehr, um das bisherige Wachstum weiter laufen zu lassen, ist ungewiss.

Zwar stimmen die Zahlen des Objekts mit den eigenen Vorgaben überein, aber gibt es denn echte Ankermieter? Und wer wäre das dann? Und es sind insgesamt wesentlich mehr als 10 Mieter. Auch scheint die Leerstandsquote verhältnismässig hoch zu sein, denn durch dieses Objekt jetzt, erhöhte sich die Leerstandsquote im Gesamtkonzern von 3 % auf nun 4 %.

Die Formulierung, zu den Gesamtmieteinnahmen (inkl. Umsatzmieten und Parkhauseinnahmen)kann man als merkwürdig formuliert bezeichnen. Bzw wird eine Unsicherheit im Gegensatz zu Festmieten auf Ladenlokale sichtbar..

Kann man das alles noch aus dem Cash mit Bankkrediten bezahlen oder braucht man dringend das Geld aus Radeberg oder gar eine Kapitalerhöhung?

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.764.056 von gate4share am 15.05.18 15:41:46

Zitat von gate4share: Kann man das alles noch aus dem Cash mit Bankkrediten bezahlen oder braucht man dringend das Geld aus Radeberg oder gar eine Kapitalerhöhung?

Das konnte man noch aus dem Cash bezahlen, denn sonst hätte keine Bank ihre Zustimmung zur Finanzierung geben können. Und eine Finanzierungsbestätigung will der Verkäufer immer haben.

Nur kann es sein, das jetzt die liquiden Mittel zu Ende sind. Wobei sich für mich nur die Frage stellt, ob jetzt Radeberg teilveräußert wird oder wir eine Kap.Erhöhung bekommen. Ich denke, es wird ersteres passieren, denn man hat ja angekündigt, Radeberg noch in Hj 1 2018 teilzuveräußern, was ja ca. 2 Mio. € in die Kassen spülen sollte. Mit diesen kann man dann nochmal für ca. knapp 10 Mio. € Märkte erwerben, was wiederum zu einem annuisierten FFO von ca. 1,20 führen könnte. Und ich bin zuversichtlich, dass dies in diesem Jahr noch erfolgt.

[Michale]

Die neue Firmenpräsentation zur DVFA-Konferenz ist jetzt eingestellt

http://defama.de/home/investoren/praesentationen/

[gate4share]

Habe es bereits bei anderen Firmen gesehen, dass diese Immobilien gekauft haben, aber erst später die notwendigen Eigenmittel einwarben. Also wo etwas eine Kapitalerhöhung erst Monate danach erfolgte. Klar irgendwie wird der Verkäufer auch eine Sicherheit haben wollen- und eine Bank gibt die Kredit nicht, und demnach auch keine Zusage, wenn kein eigenes Kapital in die ObjektGmbH eingebracht wird. Evlt könnte da jemand mit einer Bürgschaft aushelfen.....


Radeberg war doch eigentlich verkauft, es werden wohl nur zum Vollzug noch grundbuchliche Gründe oder ähnliches vorliegen, was den Vollzug hemmt. Es gibt ja Objekte, wo Teile von Grundstücken auf denen es liegt, bestimmte Belastungen oder Vorteile haben. Da wird man die notwendigen Änderungen bei Verkauf oder Teilverkauf wohl vor dem Vollzug erledigt haben müssen. Mit Vollzug meine ich die grundbuchliche Eintragung bzw. dass dazu die Voraussetzungen vorliegen.
Evtl gibt es auch Vorkaufsrechte auf die in der gesetzlich vorgeschriebenen Form verzichtet werden muss.

[Michale]

Der Q1 Bericht ist jetzt online

http://defama.de/home/investoren/finanzberichte/

[Michale]

Interview bei Börsen Radio Network

https://www.brn-ag.de/34055-DEFAMA-Q1-2018-Aktie-Vorstand

[joi1_de]

Insiderkauf

http://www.dgap.de/dgap/News/directors_dealings/kauf-weiland…

[Kampfkater1969]

Nachdem ich bei Westag & Getalit eine fette Übernahmeprämie erzielen werde, wird ein Teil davon in die DEFAMA investiert

[LongTermForever]

Finde das ja faszinierend. Die Company ist durch Zukäufe in diesem Jahr bereits um rund 20% gewachsen und der Kurs hängt bei 11 € auf dem Niveau zum Jahresbeginn fest; und zu dieser Zeit war die Übertreibung aus dem letzten Herbst schon abgebaut - Börse hat einfach ihre eigenen Gesetze

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.812.753 von LongTermForever am 23.05.18 09:37:55

Genau diese Ineffektivität verschafft einem immer wieder schöne Chancen. Vor allem in den "kleineren Werten".

DEFAMA macht seinen Weg, selbst oder auf mittlere Sicht als Übernahmeziel.


Ist mir beides Recht, als investierter Anleger. ;-)

[immoscout]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.813.509 von Kampfkater1969 am 23.05.18 11:05:51

Zitat von Kampfkater1969: Genau diese Ineffektivität verschafft einem immer wieder schöne Chancen. Vor allem in den "kleineren Werten".

IRRATIONALITÄT you mean?

Macht jedenfalls Sinn. Wir sind eben alle Opfer der einheitsdeutschen Bildungspolitik (vgl. Pisa-Studie, 2000 n.Chr.)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.817.382 von immoscout am 23.05.18 19:24:23

Asche auf mein Haupt.....dieses Wort habe ich im Eifer des Gefechts erfunden......so wie die Jugend ja auch ständig neues Material einführt in unsere Sprache.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.813.509 von Kampfkater1969 am 23.05.18 11:05:51

Zitat von Kampfkater1969: DEFAMA macht seinen Weg, selbst oder auf mittlere Sicht als Übernahmeziel.

Ich nehme Dich beim Wort....

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.817.859 von The_Jackal am 23.05.18 20:19:44

Was soll den DEFAMA noch aufhalten?

Der Vorstand ist im richtigen biologischen Alter. Da ist noch viel Zeit und Motivation.

Das Geschäftsmodell schlicht brilliant.

Größere Konkurrenz in dieser Nische nicht zu sehen.

Brave Tilgungsdarlehen, die jeden Monat einen Mehrwert schaffen....machen viele Wettbewerber nicht

Laufende Abschreibungen, die den Gewinn mindern und stille Reserven schaffen....im Gegensatz
zu vielen Wettbewerbern

Die Onlinekonkurrenz in diesem Bereich kaum wachsend, erst heute habe ich wieder eine mehrseitige Abhandlung hierüber bezüglich des adressierten Marktes "unserer" AG gelesen.
Selbst in unseren Ballungsräumen geht es mit "Online-Lebensmittel-Auslieferungen" nicht wie urpsürnglich prognostiziert, voran.
Vom "flacheren Land" erst gar nicht reden.

Würde mir persönlich wünschen, das sich die DEFAMA locker über ein Jahrzehnt bewusst und bedacht entwickeln kann, ohne "Gier" einer großen Adresse, es zu schlucken.

Ist etwas seltsam, aber bei manchen Aktien im Depot ist mein Jubel verhalten, wenn die Übernahme kommt, mit viel Gewinn, aber viel zu früh. Da ich dann das künftige noch größere Potenzial verliere.

[LongTermForever]

Neuer Analystenbericht

SRC-Research hat ein Update ihrer Analyse vorgenommen:

http://www.src-research.de/defama250518.php?lg=de

Das Kursziel wurde auf 13 Euro angehoben. Es geht voran

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.832.400 von LongTermForever am 25.05.18 14:21:22

Danke für den Link!

[flying.kangaroo]

Erneuter Notarbesuch heute. Der Juni könnte somit ebenfalls positiv starten 😋

[Kampfkater1969]

Wird "unsere" Defama am 6.9.2018 im Hilton (Frankfurt/Main) sich den Investoren präsentieren?

Laut meiner Info sind schon locker 12 andere Immos vor Ort.

Geladen sind "Investment Professionals" die die Vorstände und präsentierten Firmen beschnuppern dürfen.

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.880.932 von flying.kangaroo am 31.05.18 20:20:46

Zitat von flying.kangaroo: Erneuter Notarbesuch heute. Der Juni könnte somit ebenfalls positiv starten 😋

Müsste sich um das Radeberg Joint Venture handeln?

Alles andere würde mich sehr überraschen..

[The_Jackal]

Frage mich gerade, wie die reduzierten Ebitschätzungen von 2020 (5,53 Mio) zu 2021 (4,95 Mio) zustande kommen bzw. woher die abgeleitet wurden (siehe Link.) Manchmal habe ich das Gefühl, dass da ganz schön viel geraten wird.....

https://www.finanzen.net/schaetzungen/DEFAMA_Deutsche_Fachma…

Schönes Wochenende allerseits.

Gruß, Stefan

[LongTermForever]

Das ist leicht erklärt. Die covernden Analystenhäuser prognostizieren nicht alle das Jahr 2021, daher der „Bruch“ in diesem Jahr.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.887.634 von LongTermForever am 01.06.18 16:30:16

Ah, jetzt verstehe ich. Danke für die Erklärung.

[Kampfkater1969]

Warum gehören Analysten der Aktien seltenst zu den Millionären?

Weil zu bescheidene Gewinne in eigener Sache durch "Fachwissen".

Ist doch alles nur Kaffeesatzleserei, ob der Gewinn in xx dann yy oder cc oder doch 10 Cent mehr.

Oder Kursziele, nach oben, nach unten........da ist jede meiner Katzen treffsicherer, auf der Jagd.


Übrigens ist am 06.06.2018 die m:access Analystenkonferenz in München zu den dortigen Immo-Aktien.

Auch DEFAMA dabei.

Neben der VIB, die ich auch halte.

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

!

Dieser Beitrag wurde von MagicMOD moderiert. Grund: Beschwerde durch Firma liegt w:o vor

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.896.220 von Strive_and_Prosper am 03.06.18 10:32:04

Ist genau die richtige Antwort auf den von unseren Eliten diktierten Niedrigstzinswahnsinn.

Inzwischen warnen sogar schon staatliche Stellen vor einem Kollaps der Betriebsrenten......

Da müssten die Kapitalsammelstellen einfach anders investieren lernen.....als Beispiel eine Beimischung der DEFAMA.

Gibt doch aktuell keine Alternative mittelfristig zu Niedrigstzinsen unterhalb offizieller Inflationsrate.

Denn noch sie das Projekt € "alternativlos".

Auch wenn unsere "Freunde" in dieser Währung unsere Schmerzgrenzen weiter ausreizen werden.

Aber die Masse unserer Mitbürger lehnt es ja weiterhin ab, sich selbst in Sachwerten wie DEFAMA zu trauen.

[Michale]

Noch ein paar Zahlen:

Der LTV liegt fast schon im Realkreditbereich bei niedrigen 60,5 %.
Die Anfangstilgung wurde im Jahresbericht mit 5,41 % angegeben und dies bei einem Q1 Darlehensstand von ~44 Mio. Abzüglich davon 1/2 Radeberg mit ~2,75 Mio. zzgl. den neu erworbenen Objekten aus Q2 von ~10 Mio. Darlehen ergibt eine Darlehenssumme von ~51Mio. €. Hieraus eine angenommene aktuelle Darlehenstilgung von konservativ 5,5 % ergibt einen Tilgungsbetrag von ca. 2,8 Mio. p.a. ab Q4 2018.
Diese 2,80 Mio erhöhen sich pro Quartal um ca. 38 TEU. Dies bedeutet, dass der FFO je Aktie ab Q4 pro Quartal allein um den Zinseszinseffekt der Darlehenstilgung um 0,01 € je Quartal pro Aktie steigt, ohne dass sich sonstige Parameter ändern.

Gruss,

Michale.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.912.087 von Michale am 05.06.18 15:18:14

Sorry

Sorry, aber ich hatte einen Denkfehler, auf den mich ein Mitaktionär aufmerksam machte:

Zitat von Michale: Noch ein paar Zahlen:

Der LTV liegt fast schon im Realkreditbereich bei niedrigen 60,5 %.
Die Anfangstilgung wurde im Jahresbericht mit 5,41 % angegeben und dies bei einem Q1 Darlehensstand von ~44 Mio. Abzüglich davon 1/2 Radeberg mit ~2,75 Mio. zzgl. den neu erworbenen Objekten aus Q2 von ~10 Mio. Darlehen ergibt eine Darlehenssumme von ~51Mio. €. Hieraus eine angenommene aktuelle Darlehenstilgung von konservativ 5,5 % ergibt einen Tilgungsbetrag von ca. 2,8 Mio. p.a. ab Q4 2018.
Diese 2,80 Mio erhöhen sich pro Quartal um ca. 38 TEU. Dies bedeutet, dass der FFO je Aktie ab Q4 pro Quartal allein um den Zinseszinseffekt der Darlehenstilgung um 0,01 € je Quartal pro Aktie steigt, ohne dass sich sonstige Parameter ändern.

Gruss,

Michale.

Es muss richtig heißen: Die Ersparnis beträgt nicht 2,8 Mio x 5,5% = 154 T€ p.a. (also 38TEU pro Quartal), sondern nur 2,8 Mio x 2,5% = 70 TEU p.a. und somit ca 17.500 € pro Quartal. Also leider nur 0,01 € je Aktie pro Halbjahr.

Wäre zu schön gewesen! Ist aber trotzdem m.E. erwähnenswert

Einen schönen Abend noch.

Michale

[LongTermForever]

Neuer Research-Bericht

Falls nicht schon gesehen:

https://twitter.com/kungler?lang=de

MM Warburg hat ihre Bewertung auf 2019 "gerollt" und das Kursziel in diesem Zuge auf 14,30 € erhöht.

Läuft doch

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.915.264 von Michale am 05.06.18 20:37:40

Zitat von Michale: Sorry, aber ich hatte einen Denkfehler, auf den mich ein Mitaktionär aufmerksam machte:

Zitat von Michale: Noch ein paar Zahlen:

Der LTV liegt fast schon im Realkreditbereich bei niedrigen 60,5 %.
Die Anfangstilgung wurde im Jahresbericht mit 5,41 % angegeben und dies bei einem Q1 Darlehensstand von ~44 Mio. Abzüglich davon 1/2 Radeberg mit ~2,75 Mio. zzgl. den neu erworbenen Objekten aus Q2 von ~10 Mio. Darlehen ergibt eine Darlehenssumme von ~51Mio. €. Hieraus eine angenommene aktuelle Darlehenstilgung von konservativ 5,5 % ergibt einen Tilgungsbetrag von ca. 2,8 Mio. p.a. ab Q4 2018.
Diese 2,80 Mio erhöhen sich pro Quartal um ca. 38 TEU. Dies bedeutet, dass der FFO je Aktie ab Q4 pro Quartal allein um den Zinseszinseffekt der Darlehenstilgung um 0,01 € je Quartal pro Aktie steigt, ohne dass sich sonstige Parameter ändern.

Gruss,

Michale.

Es muss richtig heißen: Die Ersparnis beträgt nicht 2,8 Mio x 5,5% = 154 T€ p.a. (also 38TEU pro Quartal), sondern nur 2,8 Mio x 2,5% = 70 TEU p.a. und somit ca 17.500 € pro Quartal. Also leider nur 0,01 € je Aktie pro Halbjahr.

Wäre zu schön gewesen! Ist aber trotzdem m.E. erwähnenswert

Einen schönen Abend noch.

Michale

Auch wenn es nur ein halber cent je Aktie im Quartal an Vorteil der Defama ist, ist das schon erwähnenswert. Weil dieser Vorteil sich ja ständig auch weiter erhöht. Denn folgend sind nur noch die Restschuld zu verzinsen, nach den bereits gezahlten Tilgugnen. Und die Tilgungen steigen Quartal für Quartal eben um den Faktor der ersparten Zinsen.

Spanned wird es, so meine ich, wenn die ersten Objekte zur Vertragserneuerung oder Verlängerung anstehen. Man kauft ja nur Objekte die mind 5 Jahre Restlaufzeit der wichtigen zwei Ankermieter haben. Und wie das dann ausgeht, ob da der Grossteil verlängert, evtl sogar zu höheren Preisen verlängert oder auch zu gleichen für vielleicht 10 Jahre oder ähnlich, das ist wichtig und beziffert den Wert auf dem Markt der Immobilie.

Würde aus heutiger Sicht mal prognostizieren, dass ,auch wenn DeFama die Objekt gut aussucht, doch einige Einzelhandelsflächen zu viel da sind und dadurch auch einige Defama so nicht als Ladenlokal für die heutigen Mieter interessant sind. INdes bei anderen Objekten wird man auch weiter vermieten können zu ähnlichen Preisen, evtl sogar mal zu erhöhten Preisen, was dann einen hohen Gewinn für die AG bedeutet weil man ja schon den grössten Teil des Darlehens getilgt hat, und somit nur noch geringe Zinsen und Tilgungen tragen muss.

Ob dann die Flächen die man nicht an bisherige Mieter , oder aus deren Umfeld, vermieten kann, sonst wie interessant genutzt werden können, ist da sicher die Frage.
Denn wenn schon ehr zu viel Einzelhandelsfläche in einem Gebiet sind, dann wird auch so schnell kein anderer Mieter dafür zu finden sein. Ein Umbau in Wohnungen ist sehr schwierig, oft sehr teuer und auch da liegt es nahe, dass die Nachfrage gerade in den Gebieten, zumal neue Bundesländer ehr klein ist. Also wird man auch da keine guten Vermietungen erzielen die angesichts der hohen Investitionen sich rechnen.

Wie sich das ganze zeigt, das wird intereessant. Aber wo man schon viel jetzt tilgt, reicht wohl ein verlängertes Objekt um so zwei oder drei ähnlicher Grösse weiter mit Zins bedienen zu können.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.921.288 von gate4share am 06.06.18 14:45:45

Soweit ich das Konzept de DEFAMA einschätze, kauft man nur an solchen Standorten, bei denen keine künftige Kannibalisierung der Miethöhen durch zuviel an vorhandenen Einzelhandelsflächen vorhanden sei.

Was nutzt ein Ankauf zu 11% Mietrendite und 5 Jahren Restlaufzeit Vertrag, wenn der Mieter nicht verlängert und am Standort dann anderweitige Gelegenheiten nutzen kann?

Da hätte der Verkäufer den Käufer zum Trottel gemacht......gab es aber woanders alles schon....

Kann aber dieses Problem bei Standorten der DEFAMA nicht erkennen.

[Kampfkater1969]

Durch die Tilgungsdarlehen und Verbuchungen der Gebäudeabschreibungen werden "wir" Eigentümer automatisch von Monat zu Monat wohlhabender.......weniger Schuldkapital, Aufbau von stillen Reserven

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.921.387 von Kampfkater1969 am 06.06.18 14:56:00

Zitat von Kampfkater1969: Durch die Tilgungsdarlehen und Verbuchungen der Gebäudeabschreibungen werden "wir" Eigentümer automatisch von Monat zu Monat wohlhabender.......weniger Schuldkapital, Aufbau von stillen Reserven

Dies ist genau der Grund gewesen, weshalb ich diese Berechnung hier eingestellt habe. Ich war mir ziemlich sicher, dass nicht alle Board-Teilnehmer mitbekommen haben, wie deutlich positiv sich die hohe Tilgungsrate auch auf den Zinseszins-Effekt auswirkt und damit natürlich auch -wie oben richtig erwähnt- auf den Aufbau der stillen Reserven.

Und um den Welt-Artikel, bei dem ein holländisches Unternehmen die Belieferung von Privathaushalten kümmert, mache ich mir derzeit gar keine Gedanken, denn auf dem flachen Land ist solch ein Lieferservice aus meiner Sicht nicht wirklich lukrativ, da die zurückzulegenden Entfernungen das ganze Unterfangen unwirtschaftlich erscheinen lassen. Und in Städten, in denen sich dies lohnen könnte, ist die DEFAMA derzeit nicht vertreten.

https://www.welt.de/wirtschaft/webwelt/article177044658/Lief…

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.921.681 von Michale am 06.06.18 15:22:06

Genau!

Nach derzeitigem Stand dürften die Immobilien der DEFAMA eine gute Möglichkeit sein für uns Anleger.

Um die Onlinekonkurrenz mache ich mir da keine Sorgen.

[gate4share]

Über 10% Rendite ist schon sehr gut! Damit müssten sich selbst Objekte mit hohen Instandhaltungen und kurzer Verträgen rechnen.

Nun, aber stellt der Käufer noch weitere Anforderungen, es muss (fast) voll vermietet sein und man muss min 2 Ankermieter haben die min noch 5 Jahre laufende Verträge haben. Das ganz soll auch noch eineer Gegend sein, die gute zukünftige Aussichten insgesamt hat und auch wo Ladenlokale auch noch in vielen Jahren gesucht werden.

Grundsätzlich glaube ich an den Markt, der Preisbildung nach Angebot und Nachfrage. Und da muss man sich schon fragen welche Idioten dann solche Selbstläufer in guten Gebieten verkaufen, wo man noch langfristig das meiste vermietet hat? Und das dann noch mit ca 10% Rendite verkaufen? Es mag immer wieder solche Sondersituationen geben und es stimmt sich auch, dass eben die Mitbewerber beim Ankauf gering sind, eben weil die grossen gewerblichen nicht kaufen wollen, weil zu klein und privaten ist es ehr zu gross, bzw. ergibt sich bei einem Objekte ein hohes Klumpenrisiko.

Aber ob dann trotzdem sich so hohe Renditen mit so vielen Objekten erzielen lassen?

Also ehrlich gesagt zweifele ich daran, dasss alles das beim Kauf so zu bekommen ist. Hohe Mietvertragsrenditen, langfristige Bindung der Mieter und noch beste Gegenden wo mit ehr steigenden Immobilienpreisen zu rechnen ist.

Dennoch, kann Defama durchaus ein Erfolg sein. Eben weil man doch in den ersten 5 oder mehr Jahren soviel getilgt hat, dass man ein Objekt so stark abbezahlt hat, dass die Zinsen nur noch sehr niedrig sind. Sollte man ein Objekte zu ähnlichen Preisen weiter vermieten können ist das ein grosses Plus und diese Mieten gehen zu einem grossen Teil direkt in den Gewinn über. Es reicht dann wohl, wenn man im Schnitt weniger als die Hälfte der Mieten erreichen können um noch genauso viel Gewinn zu machen.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.930.018 von gate4share am 07.06.18 11:20:57

Gute Frage, wer denn solche "Immo-Juwelen" verkaufen will?


Wenn der Eigentümer Rentner wird? Die Verantwortung abgeben möchte?

Die Erben solche Lasten nicht behalten wollen?

Scheidungsfälle, meist ja liderlich vorgesorgt dafür......?

Gab ja in der Vergangenheit Einzelpersonen, die nur einen Standort entwickelten und bauten.

Die Discounter liebten es früher, damit nichts zu tun zu haben und "schlüsselfertig" anmieten zu können.

Wenn ich ehrlich bin, ich würde solch ein Erbe oder Schenkung auch zu Geld machen, weil für die meisten Eigentümer doch ein "Klumpen" im Gesamtvermögen.

Man solle ja auch Immobilien streuen, nur welcher "Normalere" kann dies leisten?

[gate4share]

Beispiel einer Finanzierung. Kaufpreis 2,000,000 (2 Millionen) davon werden 400,000 Eigenkapital verwendet, also müssen 1.6 Mio finanziert werden, Kaufnebenkosten sind in dem Preis enthalten und wer vorrangig aus Eigenkapital geleistet.

Somit finanziert man 1,6 Mio über 10 Jahre zu 2,5%

Man tilgt 5,4% im Jahr plus ersparter Zinsen (Annuitäten Darlehen)

Im ersten Jahr zahlt man dann also 40,000 Zinsen und 5,4% Tilgung also 86.400 TIlgung
Nach dem ersten Jahr beträgt die Restschuld 1,513,600 - nun zahlt man 37 ,840. Die ersparten Zinsen, die man also nicht mehr zahlen muss, weil man im ersten Jahr schon tilgte, betragen 2,160 und diese werden auch noch getilgt. Also beträgt die Tilgung im 2 Jahr 88,560.
Nach zwei Jahren ist die Restschuld dann 1,425,040 und auch nur dafür müssen die 2,5 Zinsen gezahlt werden, also zahlt man 35,626 Und entsprechend erhöht die Tilgung sich auf 90,774 und somit ist die Restschuld nach 3 Jahren dann 1,334,826 was dann Zinsen von 33,371 bedeutet und Tilgung von 93,029 heisst.
Nach 4 Jahren ist die Restschuld 1,241,797 so 5. Jahr Zinsen 31,045 Tilgung 95,355
Nach 5 Jahren ist die Restschuld 1,146,442 6, Jahr Zinsen 28,661 Tilgung 97,739
1,048,703 7, 26,218 Tilgung 100,182
948,521 8, 23,713 Tilgung 102,687
845,834 9 21,146 Tilgung 105,254
740,580 10. 18,515 107,885
Restschuld nach 10 Jahren 632,695

Das wäre so, wenn man einmal jährlich zahlen würde. Aber in der Regel zahlt man monatlich und meistens werden auch gleich mit Zahlung die TIlgungsbeträge gutgeschrieben. So, dass noch ein paar EUro weniger Zinsen sein werden und ein wenig mehr Tilgung so mit auch etwas weniger Restschuld, vielleicht dann 631,000 .
Wenn jetzt die Zinsen stark gestiegen sind auf vielleicht 8 % so müsste man allein für Zinsen dann rund 51,000 EUro zahlen, da man aber nicht mehr soviel tilgen muss, liesse sich das machen. Auch wenn nur noch die Halben Mieten erzielt würden , aber noch Zinsen von vielleicht 4 % liesse sich das leicht finanzieren. Dann würde man eben auch nur die Hälfte in Zinsen und Tilgung investieren, also dann ca 25,000 Zinsen und so ca 40,000 Tilgung. Und man hat weiterhin einen steuerlichen Gewinn und auch die Liquidität und zusätzlich noch tilgt man.

Ganz toll wäre es, wenn man für eben so 4% oder weniger finanzieren könnte und würde die gleichen Mieten erhalten für die kommenden 10 Jahre. Dann könnte man sogar noch ein weiteres Objekt, was ähnlich gross ist, weiter mit Zinsen durchziehen auch wenn es leer steht.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.931.482 von gate4share am 07.06.18 13:27:43

Der aktuelle Niedrigst- und Nullzinswahnsinn unterstützt solche Renditen ungemein.

Jedoch darf man keine "Immo-Blase" kaufen, macht aber DEFAMA nicht.

Somit liegt bei DEFAMA im Einkauf + Verzinsung + Tilgung der Gewinnhebel.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.930.171 von Kampfkater1969 am 07.06.18 11:31:43

Es gab ja ein Objekt, was man wohl beboten hatte, aber dann doch nicht für den PReis an Defama verkauft wurde. Das war so eine Art fondslösung und wie einer sagte, wäre das gebotene Preis in etwa die Verbindlichkeiten, also die Anleger würden praktisch nichts zurück bekommen, für das was sie damals als Eigenkapital investiert hatten.
Nun fonds sind in der Regel so aufgelegt, dass sie nach einer gewissen Zeit enden. Da sind 10 Jahre schon ehr länger, trotzdem schaut man dann nach Ablauf der Zeit was für den Fonds sinnvoll ist. Meistens werden da wohl viele Ihr Geld zurück haben wollen und diesen Fonds beenden. Wenn es aber zu billig ist, also man zuwenig Geld zurück erhält wird man es nicht machen.

Also fonds werden wohl in der Regel verkaufen wollen. Sonst wohl nur Sondersituationen, eben wegen Alter , Erbe , Scheidung etc. Es kann ja durchaus sein, dass diese Objekte so billig auf dem Markt sind, dass man für mehr als 10% Rendite vermietete Objekt in guten Gegenden kaufen kann. Meinte nur, dass ich es ehr merkwürdig finde, dass bei dem heutigen Stand von Angebot und Nachfrage, und wo viel Geld eine lukrative Verzinsung sucht, dann es so billig zu kaufen ist.

Meine ja dann sogar, wenn es so billig ist auch in guten Lagen wo auch wohl noch später Räume gesucht werden, sollte man noch mehr kaufen..........

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.930.018 von gate4share am 07.06.18 11:20:57

Zitat von gate4share: Und da muss man sich schon fragen welche Idioten dann solche Selbstläufer in guten Gebieten verkaufen, wo man noch langfristig das meiste vermietet hat? Und das dann noch mit ca 10% Rendite verkaufen?

Also das war jetzt Gedankenübertragung, denn dieselbe Frage habe ich mir gestern auch gestellt. Hatte noch so gedacht, dass vielleicht auch steigende Unterhaltungskosten der Grund sein könnten, aber bei den Objekten, die ich bis jetzt gesehen habe, war dahingehend m. E. kein Bedarf zu erkennen. Gut, eine neue Heizungsanlage könnte z.B. mal fällig werden, und die kostet dann in Brummern dieser Gattung wahrscheinlich nicht nur 20.000, sondern wohl eher 80.000€.

Vielleicht wollen sich die alten Eigentümer auch einfach nur, losgelöst von jeglichen Objektverpflichtungen, auf den Bahamas die Sonne auf die Plautze braten lassen in Ihrer finanziellen Unabhängigkeit.

Gruß, Stefan

[LongTermForever]

Die Aktie läuft wie Schnitzel - jetzt passt sich der Kurs langsam aber sicher an die fundamentalen Daten aus den neuen Objektkäufen an. Ich wiederhole mich, aber bei einem annualisierten FFO von 1,07 € inkl. Radeberg bzw. hierfür relevanteren rund 0,99 € ex Radeberg sind Kurse im Bereich von 14 oder 15 € kein Problem.

Und was auch der Wahnsinn ist, ist dass die Briefseite auf Xetra inzwischen fast vollständig weggekauft ist. Es werden kumuliert gerade mal noch 2.000 Stück angeboten, wobei 310 Stück schon zu 13,90 € im Brief stehen.

Und gefühlsmäßig wird der nächste Zukauf auch nicht mehr lange auf sich warten lassen.

In diesem Sinne wünsche ich allen schon mal ein schönes Wochenende!

[The_Jackal]

Die Aktie scheint zu starten. Seit gestern bin ich mit meiner Position im Plus- dank meines Zukaufs, den ich auch aufgrund Eurer Einschätzungen seinerzeit getätigt hatte. Dafür ein kleines Dankeschön aus den hinteren Reihen!

Schönes Wochenende auch von meiner Seite.

Gruß, Stefan

[ERDEINOPA]

Hallo zusammen, ich bin seit langem ein stiller Mitleser in diesem Forum und bedanke mich für die vielen aufschlußreichen und interessanten Beiträge. Ich bin inzwischen auch Aktionär bei Defama und habe mir überlegt ob ich meinen Anteil nicht wesentlich erhöhen sollte, wenn ich den in vielen Beiträgen geschilderten Entwicklungen und Aussichten zustimmen könnte. Nach Durchlesen der Geschäftsberichte der vergangenen Jahre, es gibt ja erst vier davon, machen mich zwei Punkte nachdenklich. Es geht um die prozentuale Kreditaufnahme bei einem Kauf eines Objekts und um die Tilgung der Hypotheken. (woher kommt das Geld dafür). In den Geschäftsberichten der Jahre 2014 -2016 steht: Bei Objektkäufen streben wir grundsätzlich eine langfristige Fremdfinanzierung (Zinsbindung in der Regel mindestens 10 Jahre) von mindestens zwei Dritteln des Kaufpreises einschließlich Nebenkosten an. Mir ist aufgefallen, dass im Bericht für das Gj. 2017 bei der Finanzierung eines gekauften Objekts die langfristige Fremdfinanzierung einschl. NK. auf mindestens drei Viertel erhöht werden soll. Das kann man so akzeptieren wenn es klappt. Erst mal ist es positiv, wenn man nicht so viel Eigenkapital einsetzen muss. Wenn man annimmt, dass die Mieteinnahmen relativ sicher sind und die Durchschnittsverzinsung (2,44% für die Darlehen) z.Zt. acht Jahre gesichert ist, funktioniert das Geschäftsmodell. Weiter steht im Bericht: Die Konditionen vereinbaren wir stets so, dass auch nach Zins und Tilgung aus jedem Objekt ein positiver Cashflow entsteht. Dieser Satz liest sich ja schön, ich verstehe ihn so, dass aus den Mieteinahmen die Zinsen und Tilgungen für das Fremdkapital bezahlt werden können und noch was übrigbleibt, was ja aber auch nötig ist. Und jetzt zum Wesentlichen, die Bedienung der Annuitätendarlehen. Die Hypothekenschuld beträgt, wenn sie im Durchschnitt mit 5,41% jährlich getilgt wird wie im GB angegeben, nach 10 Jahren nur noch ca. 39 % der ürsprünglichen Summe. Bei weiter gleicher Tilgungsrate ist das Objekt nach 15,4 Jahren vollständig bezahlt. Das sind ja tolle Perspektiven, hurra wir werden automatisch reich, auch wenn nach 10 Jahren das Zinsniveau höher wäre. Keine Zins- und Tilgungsaufwendungen mehr, da kann‘s doch mit Gewinn und Dividende schon aus diesem Grund nur noch aufwärts gehen! So verstehe ich einige Beiträge und Meinungen einiger Foristen. Dafür müssten aber die Tilgungsraten aus den laufenden Einnahmen bezahlt werden können. Wenn ich mir die Konzern-GuV ansehe, kann ich das nicht erkennen. Also muss das Geld wo anders her kommen. Da gibt es nur zwei Möglichkeiten, entweder Eigen- oder Fremdkapital. Das Eigenkapital wird aber für neue Objektkäufe benötigt, so dass nur Möglichkeit zwei bleibt. Kurz zusammengefasst: Die Hypothenkredite werden getilgt, dafür entstehen an anderer Stelle Verbindlichkeiten. Die Gesellschaft verringert ihre Verbindlichkeiten damit insgesamt aber nicht. Dies fällt bisher noch nicht arg ins Gewicht und fällt noch kaum auf, weil ja die ersten Objekte voll mit Eigenmitteln finanziert wurden. Für diese Objekte wurden aber später Darlehen in Anspruch genommen, diese Mittel waren dann für andere Zwecke verfügbar. Ansonsten gibt es an dem Geschäftsmodell und der Bilanzierung nicht viel auszusetzen. Keine Aufwertungen und Zuschreibungen, im Gegenteil planmäßige Abschreibungen, das ist schon gut. Das heißt, falls meine Annahmen stimmen sollten, werden die Bäume nicht in den Himmel wachsen und die Risiken nicht verschwinden. Falls ich mit meiner Ansicht der Lage falsch liege, lasse ich mich gerne mit einem kleinen Rechenbeispiel vom Gegenteil überzeugen und würde mich freuen und mehr investieren. Für eure Antworten bedanke ich mich schon im Voraus.

[LongTermForever]

Hallo ERDEINOPA,

willkommen im Board und schön von dir zu lesen! Ich glaube deine Problemstellung nachvollziehen zu können, allerdings ist sie m. E. unbegründet. Blickt man rein auf die GuV, also am Ende den Jahresüberschuss, so könnte man meinen, dass keine Erträge zur Bedienung der Tilgung übrig bleiben, da 85-90% ausgeschüttet werden, somit nahezu Vollverwendung des Gewinns besteht. Allerdings ist für die Tilgung die Cashflow-Rechnung relevant. Einfaches Beispiel: Die GuV enthält planmäßige Abschreibungen, die in Form von handelsrechtlichen Aufwendungen den Gewinn reduzieren. Cashflowtechnisch sind Abschreibungen aber Cash-Unwirksam, d. h. der Cashflow ist Jahresüberschuss + Abschreibungen, die rückaddiert werden. DEFAMA erwirtschaftet, nach Kapitaldienst für Zins- und Tilgung einen positiven Cashflow. Im Ergebnis müssen für die Tilgungen somit keine neuen Verbindlichkeiten aufgenommen werden, mit anderen Worten "alles gut" ;-)

Bis denn
LTF

[NMspezi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.943.215 von ERDEINOPA am 08.06.18 15:52:17

Zitat von ERDEINOPA: Dafür müssten aber die Tilgungsraten aus den laufenden Einnahmen bezahlt werden können. Wenn ich mir die Konzern-GuV ansehe, kann ich das nicht erkennen. Also muss das Geld wo anders her kommen. Da gibt es nur zwei Möglichkeiten, entweder Eigen- oder Fremdkapital. Das Eigenkapital wird aber für neue Objektkäufe benötigt, so dass nur Möglichkeit zwei bleibt. Kurz zusammengefasst: Die Hypothenkredite werden getilgt, dafür entstehen an anderer Stelle Verbindlichkeiten. Die Gesellschaft verringert ihre Verbindlichkeiten damit insgesamt aber nicht. Dies fällt bisher noch nicht arg ins Gewicht und fällt noch kaum auf, weil ja die ersten Objekte voll mit Eigenmitteln finanziert wurden. Für diese Objekte wurden aber später Darlehen in Anspruch genommen, diese Mittel waren dann für andere Zwecke verfügbar. Ansonsten gibt es an dem Geschäftsmodell und der Bilanzierung nicht viel auszusetzen. Keine Aufwertungen und Zuschreibungen, im Gegenteil planmäßige Abschreibungen, das ist schon gut.

Ich glaube, du machst einen kleinen Denkfehler:
Die Abschreibungen sind nicht cashwirksam, d.h. diese stehen ebenfalls für die Tilgung zur Verfügung. 2017 waren Nettoergebnis 1,36 Mio und Abschreibungen 1,22 Mio -> also zusammen 2,58 Mio vs 1,84 Mio an Tilgungen -> passt.

[NMspezi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.943.443 von LongTermForever am 08.06.18 16:20:30

Zwei Doofe, ein Gedanke

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.943.215 von ERDEINOPA am 08.06.18 15:52:17

Zitat von ERDEINOPA: Hallo zusammen, ich bin seit langem ein stiller Mitleser in diesem Forum und bedanke mich für die vielen aufschlußreichen und interessanten Beiträge. Ich bin inzwischen auch Aktionär bei Defama und habe mir überlegt ob ich meinen Anteil nicht wesentlich erhöhen sollte, wenn ich den in vielen Beiträgen geschilderten Entwicklungen und Aussichten zustimmen könnte. Nach Durchlesen der Geschäftsberichte der vergangenen Jahre, es gibt ja erst vier davon, machen mich zwei Punkte nachdenklich. Es geht um die prozentuale Kreditaufnahme bei einem Kauf eines Objekts und um die Tilgung der Hypotheken. (woher kommt das Geld dafür). In den Geschäftsberichten der Jahre 2014 -2016 steht: Bei Objektkäufen streben wir grundsätzlich eine langfristige Fremdfinanzierung (Zinsbindung in der Regel mindestens 10 Jahre) von mindestens zwei Dritteln des Kaufpreises einschließlich Nebenkosten an. Mir ist aufgefallen, dass im Bericht für das Gj. 2017 bei der Finanzierung eines gekauften Objekts die langfristige Fremdfinanzierung einschl. NK. auf mindestens drei Viertel erhöht werden soll. Das kann man so akzeptieren wenn es klappt. Erst mal ist es positiv, wenn man nicht so viel Eigenkapital einsetzen muss. Wenn man annimmt, dass die Mieteinnahmen relativ sicher sind und die Durchschnittsverzinsung (2,44% für die Darlehen) z.Zt. acht Jahre gesichert ist, funktioniert das Geschäftsmodell. Weiter steht im Bericht: Die Konditionen vereinbaren wir stets so, dass auch nach Zins und Tilgung aus jedem Objekt ein positiver Cashflow entsteht. Dieser Satz liest sich ja schön, ich verstehe ihn so, dass aus den Mieteinahmen die Zinsen und Tilgungen für das Fremdkapital bezahlt werden können und noch was übrigbleibt, was ja aber auch nötig ist. Und jetzt zum Wesentlichen, die Bedienung der Annuitätendarlehen. Die Hypothekenschuld beträgt, wenn sie im Durchschnitt mit 5,41% jährlich getilgt wird wie im GB angegeben, nach 10 Jahren nur noch ca. 39 % der ürsprünglichen Summe. Bei weiter gleicher Tilgungsrate ist das Objekt nach 15,4 Jahren vollständig bezahlt. Das sind ja tolle Perspektiven, hurra wir werden automatisch reich, auch wenn nach 10 Jahren das Zinsniveau höher wäre. Keine Zins- und Tilgungsaufwendungen mehr, da kann‘s doch mit Gewinn und Dividende schon aus diesem Grund nur noch aufwärts gehen! So verstehe ich einige Beiträge und Meinungen einiger Foristen. Dafür müssten aber die Tilgungsraten aus den laufenden Einnahmen bezahlt werden können. Wenn ich mir die Konzern-GuV ansehe, kann ich das nicht erkennen. Also muss das Geld wo anders her kommen. Da gibt es nur zwei Möglichkeiten, entweder Eigen- oder Fremdkapital. Das Eigenkapital wird aber für neue Objektkäufe benötigt, so dass nur Möglichkeit zwei bleibt. Kurz zusammengefasst: Die Hypothenkredite werden getilgt, dafür entstehen an anderer Stelle Verbindlichkeiten. Die Gesellschaft verringert ihre Verbindlichkeiten damit insgesamt aber nicht. Dies fällt bisher noch nicht arg ins Gewicht und fällt noch kaum auf, weil ja die ersten Objekte voll mit Eigenmitteln finanziert wurden. Für diese Objekte wurden aber später Darlehen in Anspruch genommen, diese Mittel waren dann für andere Zwecke verfügbar. Ansonsten gibt es an dem Geschäftsmodell und der Bilanzierung nicht viel auszusetzen. Keine Aufwertungen und Zuschreibungen, im Gegenteil planmäßige Abschreibungen, das ist schon gut. Das heißt, falls meine Annahmen stimmen sollten, werden die Bäume nicht in den Himmel wachsen und die Risiken nicht verschwinden. Falls ich mit meiner Ansicht der Lage falsch liege, lasse ich mich gerne mit einem kleinen Rechenbeispiel vom Gegenteil überzeugen und würde mich freuen und mehr investieren. Für eure Antworten bedanke ich mich schon im Voraus.

Hallo,
ich bin zwar noch nicht tief drin, eine Bilanz zu interpretieren, aber vielleicht so viel vorab von mir:

in der GuV wird nur das Finanzergebnis veröffentlicht. Dies entspricht den gezahlten und vereinnahmten Zinsen.
Die Darlehenstilgungen findest du in der Kapitalflussrechnung und zwar unter dem Cashflow aus Finanzierungstätigkeit; hier unter dem Punkt: -Auszahlungen aus der Tilgung von (Finanz-)Krediten
Die Kapitalflussrechnung musst du so sehen:
Erst wird der Cashfdlow aus der lfd. Geschäftstätigkeit ermittelt, dann der aus der Investitionstätigkeit und dann der aus der Finanzierungstätigkeit.
Der Cashflow aus der lfd. Geschäftstätigkeit ist positiv und von ihm wird der Cashflow aus der Investitionstätigkeit (da negativ) abgezogen und der positive Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit dazugezählt. Dies ergibt die Veränderungen des Finanzmittelfonds (=Summe der Cashflows). Dazu kommen die Finanzmittelfonds am Anfang der Periode und dies ergibt die wichtige Zahl des Finanzmittelfonds am Ende der Periode, den du in der Aktivseite der Bilanz unter Liquide Mittel und Wertpapiere unter 1. Kassenbestand..... findest.

Ich muss aber sagen, ich fange erst an, mich in Bilanzen einzuarbeiten. Wenn ich hier einen Denkfehler habe, so bitte ich gerne um Berichtigung.

Gruss,

Michale

[Kampfkater1969]

Keine Bange, alles solide bei DEFAMA.

Würde ich sogar als sinnvollen Baustein für eine Zusatzaltersvorsorge aus Dividenden einstufen.

Nicht alleine, aber in Kombination mit einer Handvoll weiterer solider Werte.

Was will ein Anleger mehr, wachsende Substanz, inflationsgesichert, steigende Dividenden, positiver Cash Flow aus jedem Objekt nach (!!) Abzug aller Kosten, Dividende sowie Tilgung.

Man lebt somit nicht "linke Tasche, rechte Tasche".

Grundsolider Wert!

[The_Jackal]

https://www.4investors.de/php_fe/index.php?sektion=stock&ID=…

[Michale]

!

Dieser Beitrag wurde von FairMOD moderiert. Grund: Bitte Urheberrecht beachten

[Michale]

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[ERDEINOPA]

Vielen Dank denen, die mich aufgeklärt und überzeugt haben. Ich hätte ja auch selber draufkommen können, dass an meinen Berechnungen etwas nicht stimmen kann. Jetzt hoffe ich für uns gemeinsam, dass Herr Schrade noch viele Objekte so günstig wie bisher einkaufen kann.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.943.215 von ERDEINOPA am 08.06.18 15:52:17

Zitat von ERDEINOPA: . Es geht um die prozentuale Kreditaufnahme bei einem Kauf eines Objekts und um die Tilgung der Hypotheken. (woher kommt das Geld dafür). In den Geschäftsberichten der Jahre 2014 -2016 steht: Bei Objektkäufen streben wir grundsätzlich eine langfristige Fremdfinanzierung (Zinsbindung in der Regel mindestens 10 Jahre) von mindestens zwei Dritteln des Kaufpreises einschließlich Nebenkosten an. Mir ist aufgefallen, dass im Bericht für das Gj. 2017 bei der Finanzierung eines gekauften Objekts die langfristige Fremdfinanzierung einschl. NK. auf mindestens drei Viertel erhöht werden soll. Das kann man so akzeptieren wenn es klappt. Erst mal ist es positiv, wenn man nicht so viel Eigenkapital einsetzen muss. Wenn man annimmt, dass die Mieteinnahmen relativ sicher sind und die Durchschnittsverzinsung (2,44% für die Darlehen) z.Zt. acht Jahre gesichert ist, funktioniert das Geschäftsmodell. Weiter steht im Bericht: Die Konditionen vereinbaren wir stets so, dass auch nach Zins und Tilgung aus jedem Objekt ein positiver Cashflow entsteht. Dieser Satz liest sich ja schön, ich verstehe ihn so, dass aus den Mieteinahmen die Zinsen und Tilgungen für das Fremdkapital bezahlt werden können und noch was übrigbleibt, was ja aber auch nötig ist. Und jetzt zum Wesentlichen, die Bedienung der Annuitätendarlehen. Die Hypothekenschuld beträgt, wenn sie im Durchschnitt mit 5,41% jährlich getilgt wird wie im GB angegeben, nach 10 Jahren nur noch ca. 39 % der ürsprünglichen Summe. Bei weiter gleicher Tilgungsrate ist das Objekt nach 15,4 Jahren vollständig bezahlt. Das sind ja tolle Perspektiven, hurra wir werden automatisch reich, auch wenn nach 10 Jahren das Zinsniveau höher wäre. Keine Zins- und Tilgungsaufwendungen mehr, da kann‘s doch mit Gewinn und Dividende schon aus diesem Grund nur noch aufwärts gehen! So verstehe ich einige Beiträge und Meinungen einiger Foristen. Dafür müssten aber die Tilgungsraten aus den laufenden Einnahmen bezahlt werden können------


Meiner Meinung hast du hier genau das geschrieben, was ich auch so toll hier finde. Tja wenn man dann 15 Jahre ähnliche Mieten einnimmt und davon Zins und TIlgung in der bisherigen Rate zahlt, dann ist das gesamte Objekt abgezahlt und es gar eigentlich nichts mehr passieren. Und wenn man weiter vermietet hat man das Geld übrig und muss keine Zinsen oder Tilgung mehr zahlen.
Diese hohe TIlgung, die wohl die Banken auch fordern, da wenig Eigenkapital eingesetzt wird, führt dann zu einer sehr schnellen Entschuldung!
Also ganz klar, es sind bisher über alle diese TIlgung von im Schnitt am anfang 5,4% im Jahr gemacht worden, die Zinsen immer komplett gezahlt worden und dann sind auch noch nach diesen Zahlungen Überschüsse geblieben, die zum Teil als Dividende ausgezahlt wurden.

Es kann nur dann noch zu Schwierigkeiten kommen, wenn nach Auslauf der bisherigen Mietverträge, gerade der Ankermieter eben nicht mehr Mieter mit ähnlichen Mietzahlungen gefunden werden können. Da könnte dann schon nach 5 Jahren oder wie lange dann jeweils die Mietbindung besteht, es zu Problemen kommen. Man schuldet der Bank weiterhin die Zinsen und auch die dann wohl über 5,5% Tilgung, hat aber evtl keine oder sehr viel niedrigere Einnahmen in dem Objekt.
Ob man dann Mieter finden kann, die ähnliche Mieten zahlen ist ungewiss, und wohl auch wenig wahrscheinlich. Aber kommt es vor, dass schon nach 5 oder 6 Jahren nach dem man ein gut laufendes Objekt gekauft hatte, dann auf einmal das meiste leer ist?

Weiss so nicht, wie lange die meisten Mietverträge sind. Es wurde lediglich gesagt, es müssten für min noch 5 Jahre von zwei Ankermietern Mietverträge bestehen. Sicher mag es in einigen Objekten noch 8 Jahre gültige Verträge geben und woanders vielleicht von 6 Jahre , evtl ist im Zeitablauf auch schon ein Objekt dabei wo nur noch ein Mietvertrag von 3,5 Jahren besteht.

[Huusmeister]

Ist wer am Mittwoch in Berlin und kann von der HV berichten Danke

[Kampfkater1969]

Zum Punkt wird Online zur Gefahr für "offline" (Immobilien)?:

In den letzten Jahren haben über 200 reine Onlinekonzepte begonnen, auch stationären Einzelhandel zu betreiben.....

Weil wohl nur die sinnvolle Verknüpfung dauerhaft Erfolg bringen wird, Kunde der Zukunft nutzt beide Quellen je nach Situation und Bedarf:


Von 2016 auf 2017 stieg % Anteil Online am Einzelhandel in Deutschland von 9% auf 9,5%.

Für 2018 werden 10,2% vom HDE erwartet.

Umsätze der Lebensmitteldiscounter in 2017 = + 5,2% (= Hauptmieter der DEFAMA)

Onlineanteil der Lebensmittel am Gesamtumsatz in Deutschland 2017 = nur rund 1%
Erwartete Wachstumsrate dieser Zahl bescheidene ca. 5%.......

GfK erwartet für 2018 einen Zuwachs von 3% im Lebensmitteleinzelhandel