Schlummert hier eine interessante Immobilien AG vor sich hin? - 500 Beiträge pro Seite (Seite 2)

[gnuldi]

Sehen wir heute die 7 Euro?

[emslaender]

Naja, NAV ist bei 18 €...in die Richtung sollte es langsam gehen.

[gnuldi]

Da sind wir bei 6,40 ja noch ewig günstig bei einem NAV von 18

[gnuldi]

Wo steht das mit den 18 Euro NAV?

[emslaender]

Das kann man berechnen. Der NAV je Aktie zum Halbjahr ist bekannt (siehe H1-Bericht), dazu das positive Bewertungsergebnis zum 31.12., so kommt man auf ca. 18 €.
Alles keine Hexerei, einfach nachzuvollziehen...

[honigbaer]

Keine Hexerei, aber ich hatte doch mal darauf hingewiesen, dass anlässlich der Aufwertung latente Steuern zu bilden sind. Und außerdem war in der Mitteilung vom Januar von einer Aufwertung um 180-225 Mio im Vergleich zum 31.12.2017 und nicht im Vergleich zum Halbjahresbericht die Rede.

NAV war zum 31.12.2017 8,36 und zum 30.06.2018 10,87 je Aktie bei 20.582.200 Aktien.

Dann sind 180 - 225 Mio sind dann je Aktie 8,78 bis 10,93 Euro vor latenter Steuer.
Mal angenommen 20% Steuer macht 7,02 bis 8,74 Aufwertung unterm Strich.

Demnach sollte der NAV von 8,36 also auf 15,38 bis 17,10 steigen, wäre meine Prognose, wenn überhaupt die Höherbewertungen berücksichtigt werden, was ich aber annehme.

[BrandonFlauers]

http://www.stockmarketwire.com/article/6319566/Summit-German…

Betrifft das nur die Mutter oder auch die DRE?
Mal sehn ob ein Einfluss auf die Kurse in den nächsten Tagen zu beobachten ist. Die Vermutungen wurden ja schon im Forum vor einiger Zeit in den Raum gestellt bezüglich der DRE.

[emslaender]

Betrifft die israelische Gesellschaften und israelische Beteiligungen

[honigbaer]

DRESTATE wird doch gar nicht an der Tel Aviv Stock Exchange gehandelt.
Im verlinkten Artikel steht:
“The company understands that this is part of a broader investigation into an individual’s securities dealings in a number of companies listed on the Tel Aviv Stock Exchange and does not directly involve Summit Germany,” the company said in a statement.

Auf den Kurs kann die Verunsicherung aber natürlich trotzdem drücken, Summit Germany, ab heute heißen sie ja Summit Properties Ltd., notieren in London derzeit rund 10% tiefer unter 1,20.

[gnuldi]

Es ist wirklich herrlich
Momentan kann man kaufen was man will
Überall ist Mist dabei

[BrandonFlauers]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.929.469 von emslaender am 21.02.19 10:24:14

Ich glaube es ist hier schon mehrfach im Forum diskutiert worden dass die Kursentwicklung bislang nach oben irgendwie gehemmt scheint. Nicht zuletzt als damals die Aktienpakete der zwei größere minderheits beteiligten veräussert wurden. Auch die letzten Tage kommt sofort Angebot wenn die Nachfrage steigt und der Kurs kommt entsprechend der Veröffentlichung nicht recht in Gang. Zumindestens nicht so wie man es entsprechend der Bewertung der Immobilienaktien als Vergleichsgruppe erwarten würde.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.930.588 von BrandonFlauers am 21.02.19 11:57:22

Nach Deinen Worten sieht man einen gepufferten Kurs in beide Richtungen? So empfinde ich es auch. Bei Austritt der beiden Minderheitsaktionäre ging der Kurs kaum nach unten, bei heftigem Zukauf geht er kaum nach oben. Als trotz der Kleinheit sehr liquide!?

[gnuldi]

Schon geht es wieder aufwärts

[gnuldi]

Zu 6 Geld
Zu6,20 Brief
Wenn der NAV wirklich größer 17 ist verstehe ich nicht warum sich der Käufer ziert und sich keinen Ruck gibt

[emslaender]

Weil die Insider-Untersuchung für Unsicherheit sorgt

[gnuldi]

Normal müssten dre auf 12-15 Euro stehen
Das wäre immer noch ein deutlicher Abschlag auf den NAV
Insider hin oder her
Unter zehn Euro werden Sie verschleudert

[honigbaer]

Die Mutter notiert heute nach den Skandalgeschichten auch nur bei 2/3 vom NAV, ist aber weitaus besser finanziert und größer.

[emslaender]

Problem ist dass die Börse so was überhaupt nicht mag...ich denke an den Börsengang ist unter den aktuellen Umständen nicht zu denken.

[emslaender]

Den von Summit haben die wohl festgenommen

Israel Stock Exchange investigators raided the offices of four publicly-traded companies on Tuesday due to suspicions of insider trading, in a move that shocked the local exchange and investors. The companies are Summit Real Estate Holdings, Kadimastem, Clal Biotechnology and Allium Medical (down 8.9%). Investigators also launched an investigation into Nextcomm on suspicions of fraud. The investigations are the first significant move by new IEC Chairwoman Anat Guetta, who until now had come off as lenient. As part of the first investigation, Summit chairman Zohar Levy was arrested after returning to Israel from New York, on suspicions that he gave insider information to capital market player Menachem Weinberg. Weinberg’s request to be released from custody, published on Monday night, indicates that he is suspected of receiving insider information regarding several publicly traded companies and taking in millions in transactions as a result between 2016 and 2018. The extent of the affair became known during the trading day on Tuesday, as Summit (down 4.5%), Kadimastem (down 12.8%) and Clal Biotechnology (down 4.8%) published identical reports to the stock exchange acknowledging that ISA investigators had raided their offices on insider trading suspicions on Monday. (Shelly Appelberg, Eran Azran and Gur Meggido)

https://www.haaretz.com/israel-news/business/business-in-bri…

[emslaender]

Aber ich denke der musste eine Aussage tätigen und ist wieder frei. Die haben wohl eine neue Chefin an der Börsenspitze in Tel Aviv, die mal Zähne zeigen will.
Am Ende führt das meist zu nichts....und die deutschen Gesellschaften sind ja auch nicht betroffen.

[honigbaer]

Kann natürlich auch ganz was anderes betreffen, zumal ja auch andere Unternehmen betroffen sein sollen.
Man denkt bei Insider immer an geleakte Firmennachrichten, aber auch Umplatzierungen von Aktienpaketen über die Börse oder sowas kann eine Insiderinformation sein.

Aber solche News über plötzliche Bewertungsanpassungen sind für Insidergeschäfte natürlich auch immer interessant, deshalb hatte ja auch hier im Board gleich jemand gemeckert.

Für mich ist da eher relevant, dass man entsprechende Nachrichten einfach auch kritisch hinterfragt und nicht irgendwelche kriminellen Machenschaften. Die Aktiengesellschaften ganz allgemein kreieren und kommentieren ihre Nachrichten doch auch im legalen Rahmen selbst und ganz nach Bedarf.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.939.289 von emslaender am 22.02.19 09:00:42

Zitat von emslaender: Aber ich denke der musste eine Aussage tätigen und ist wieder frei. Die haben wohl eine neue Chefin an der Börsenspitze in Tel Aviv, die mal Zähne zeigen will.
Am Ende führt das meist zu nichts....und die deutschen Gesellschaften sind ja auch nicht betroffen.

Jetzt scheint aber doch etwas Nervosität aufzukommen, einige Umsätze zu 5,70 / 5,60.
Und bei GXP auch eher Abgaben.

Hier wird berichtet, der Verdacht sei, Levy habe anlässlich der Wertanpassungen und des Halbjahrsberichts bei Summit im August 2018 Informationen an Weinberg gegeben:
https://en.globes.co.il/en/article-spate-of-securities-fraud…
Zitat:
Levy is suspected of giving Weinberg information about these reports before they were published (the published reports led to a rise in Summit's share price).

[linus1970]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.943.049 von honigbaer am 22.02.19 16:55:12

... schon irgendwie verrückt ...

da hat in Tel Aviv der Levy vielleicht so ähnlich seinem alten Freund Weinberg erzählt: " wir haben in Deutschland und Europa neue Gutachten machen lassen … der Hammer wie dort die Immobilienpreise steigen … demnächst geben wir eine Info raus dass wir zum 31.12.18 deutliche Wertanpassungen prüfen …" Freund Weinberg kauft in Tel Aviv Summit-Aktien und die israelische BAFIN ist cleverer und fixer als die deutsche BAFIN und analysiert sofort die Börsenumsätze und Kursbewegungen und verhaftet Levy gleich mal zum Verhör ...

Das hätte Levy auch anders machen können.

Er hätte seinem Kumpel Weinberg stattdessen sagen können: "Bei der Deutsche Real Estate AG ist noch viel mehr Differenz zum NAV als bei der Summit selbst! Und Du brauchst auch gar nicht vorher zu kaufen! Warte bis unsere Kapitalmarkt-Meldung raus ist, da hast Du noch genügend Zeit billig zu kaufen. Die Deutschen blicken das eh nicht. Mit dem Rechnen habens da die Anleger nicht so. Denen kannst du ne Meldung über deutliche Werterhöhungen präsentieren und die verkaufen immer noch billigst ihre Aktien."


Und wahrscheinlich hätte er mit so einer Aussage sehr recht gehabt!?

… schon irgendwie verrückt das Ganze ...

[kleinerkarl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.946.697 von linus1970 am 23.02.19 12:56:27

Die Info über die zukünftigen Summit Werte gab es sicherlich nur mit dem Hinweis, dass die interessierten Kreise um Summit mit dem einsammeln von billigen DRE Aktien noch nicht fertig sind. Sobald die interessierten Kreise genügend Stücke unter Kontrolle haben wird der Kurs über Nacht im zweistelligen Bereich liegen. Nach meinen Informationen bereuen auch die beiden Paketverkäufer aus der jüngsten Vergangenheit die etwas voreilige Abgabe unter Wert 🤣🤣😂😂

[linus1970]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.947.963 von kleinerkarl am 23.02.19 22:14:35

... aha ...

ich dachte eher, dass Kurse dann steigen, wenn keiner billig verkauft …

… anstatt, wenn Kreise um Summit noch mit Aufkaufen beschäftigt sind und deshalb die Kurse noch niedrig seien …

Aber vielleicht hört es mit dem billig verkaufen dann auf, wenn im Geschäftsbericht der NAV schwarz auf weiß zu lesen sein wird.

Vielleicht gibt es im Geschäftsbericht dann auch weitere Infos über die einzelnen Immobilien, die Grundlagen der jeweiligen Bewertung / Höherbewertung und die Potentiale im Immobilienportfolio. Darauf bin ich sehr gespannt!


Ja, so oder so, die beiden Herren Schneidewind und Vedder haben zu früh verkauft.


Und manche anderen auch!

[BrandonFlauers]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.989.732 von linus1970 am 28.02.19 20:02:10

Glaubst die wirklich die haben zum Börsenkurs verkauft....zwei Profis wie die???!!!!!

[hugohebel]

Keine einzige Brieefseite mehr im Moment. Scheint ausverkauft zu sein

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.994.820 von hugohebel am 01.03.19 11:02:42

Zitat von hugohebel: Keine einzige Brieefseite mehr im Moment. Scheint ausverkauft zu sein

Das ist so nicht richtig. In Berlin wird eine Aktie angeboten.

[straßenköter]

Für die 1 Aktie musst Du 7,50€ hinlegen. So langsam geht es voran im Kurs.

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.994.943 von straßenköter am 01.03.19 11:16:54

Zitat von straßenköter: Für die 1 Aktie musst Du 7,50€ hinlegen. So langsam geht es voran im Kurs.

Wer geduldig ist kann immer noch ein paar günstige Stücke erwerben.
Das Potential ist immer noch enorm - die Kursschwankungen sind des auch, allerdings mit Tendenz weiter nach oben.
In den letzten 12 Monaten hat die Aktie nun 68% gemacht - ist damit die Nr.3 unter meinen TOP100 Aktien.

Gruß
Value

[gnuldi]

Das ganze geschmarre mit dem insiderhandel diente wohl nur der kursdrückung

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.998.033 von valueanleger am 01.03.19 16:21:17

Zitat von valueanleger:

Zitat von straßenköter: Für die 1 Aktie musst Du 7,50€ hinlegen. So langsam geht es voran im Kurs.

Wer geduldig ist kann immer noch ein paar günstige Stücke erwerben.
Das Potential ist immer noch enorm - die Kursschwankungen sind des auch, allerdings mit Tendenz weiter nach oben.
In den letzten 12 Monaten hat die Aktie nun 68% gemacht - ist damit die Nr.3 unter meinen TOP100 Aktien.

Gruß
Value

Wobei da die Frage ist, wieviele Stücke man "günstig" erwerben kann. Wenn man einen Betrag von 10T-20T hier reinstecken will, dann wäre es kursschonend schon schwierig und evtl. langwierig. Umgekehrt beim Verkauf natürlich auch.

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.998.390 von tzadoz2014 am 01.03.19 16:50:00

Zitat von tzadoz2014:

Zitat von valueanleger: ...

Wer geduldig ist kann immer noch ein paar günstige Stücke erwerben.
Das Potential ist immer noch enorm - die Kursschwankungen sind des auch, allerdings mit Tendenz weiter nach oben.
In den letzten 12 Monaten hat die Aktie nun 68% gemacht - ist damit die Nr.3 unter meinen TOP100 Aktien.

Gruß
Value

Wobei da die Frage ist, wieviele Stücke man "günstig" erwerben kann. Wenn man einen Betrag von 10T-20T hier reinstecken will, dann wäre es kursschonend schon schwierig und evtl. langwierig. Umgekehrt beim Verkauf natürlich auch.

Richtig, viele Stücke bekommt man nicht zu diesen günstigen Kursen.
Sollte einmal eine größere Adresse versuchen hier einzusteigen wird der NAV schneller in Reichweite kommen.

Gruß
Value

[gnuldi]

Hab heute nochmal für ein paar Tausender nachgekauft
Leg halt mal ein Limit rein mit 2000 Stück zu 7 Euro.....

[gnuldi]

Da wird fleißig eingesammelt

[gnuldi]

Immer mehr Umsatz
Bin gespannt, wann es über die sieben Euro geht

[tzadoz2014]

Für die Sparer eine Horrormeldung. Für Immobilienunternehmen eine gute Meldung. Damit dürften zumindest Wohnimmobilien weiterhin gefragt sein. Und die Preise damit eventuell weiter kräftig ansteigen. Bei Gewerbeimmobilien dagegen, ist ja auch die Konjunktur immer mitentscheidend.

https://www.finanzen.net/nachricht/zinsen/geldpolitik-ezb-la…
Zudem gab die Euroopäische Zentralbank bekannt, ihre Niedrigzinspolitik länger fortführen als bisher gedacht. Wie die Notenbank am Donnerstag nach ihrer Zinssitzung in Frankfurt mitteilte, sollen die Leitzinsen bis mindestens Ende 2019 nicht angetastet werden.

[honigbaer]

Der Kurs der Mutter von Drestate, Summit Properties, ist ganz gehörig unter Druck gekommen, nach den Insidergeschichten. 1,14 Kurs bei 1,89 NAV ist auch nur 60% vom NAV, nach vorausgegangenem Höhenflug auf 1,30. Bei Lektüre des Nebenwertejournals ist mir aufgefallen, dass Hamborner REIT von der Größe und der Verschuldung vergleichbar mit Summit Properties ist. (Jeweils über 80 Mio Mieten und 1,5 Mrd Bilanzansatz der Immobilien in der Bilanz.)

[linus1970]

Noch drei Wochen bis zum Geschäftsbericht 2018?

Das wird eine der spannendsten Veröffentlichungen des Jahres 2019!

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.046.841 von linus1970 am 07.03.19 22:01:46

Meine laienhafte Frage: Wenn es denn nur darum geht, der letzten Bewertung der Immobilien im Auftrag der DREAG jetzt im Geschäftsbericht 2018 eine optimistischere Bewertung im Auftrag der Mutter entgegenzustellen, werden nur darauf begründete ggf. erwartete Kurssprünge dann wohl nachhaltig sein?

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.046.031 von honigbaer am 07.03.19 20:14:29

Zitat von honigbaer: ... Bei Lektüre des Nebenwertejournals ist mir aufgefallen, dass Hamborner REIT von der Größe und der Verschuldung vergleichbar mit Summit Properties ist...

...und dabei mit einem KGV über 30 bewertet wird (onvista).
Also DREAG nicht verkaufen?

[honigbaer]

Wieso erwartete Kurssprünge? Den Kursanstieg in diesem Zusammenhang sahen wir doch bereits, indem der Kurs seit der Mitteilung Ende Januar 50% zugelegt hat. Ich sehe auch nicht so richtig, welche großen Überraschungen es mit Veröffentlichung des Geschäftsberichts geben sollte. Klar, die Hochschreibungen können sich am oberen oder unteren Ende der Bandbreite bewegen und latente Steuer. Aber das ist ja alles bekannt.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.053.450 von hedgehog48 am 08.03.19 16:16:23

Ob man das direkt daraus ableiten kann. Aber tendenziell ja, auch bei anderen Gewerbeimmobilienvermietern stehen die Immobilien relativ teuer in der Bilanz. Ob man deshalb die Aktien alle verkaufen sollte, oder alles haltenswert findet, ist ja eine andere Frage.

Hamborner hat zwar kaum Leerstand, also sicher Top Objekte, aber 2/3 Handel und nur 1/3 Büro. Kurs ist 80% vom NAV und 13fach FFO, da müsste Summit oder DRESTATE doch demnächst höher notieren. Aber den Börsenkurs bestimmen sicher andere Faktoren, LTV, Grüße, Aktionärskreis und liquider Aktienhandel.

Da könnte man viele Vergleiche anstellen, ich meine, Fortschritte in Sachen Luxco Börsengang wären eher relevant, als ein reiner Blick auch die Zahlen und es wurden hier ja auch immer mögliche Strukturmaßnahmen bei DRESTATE oder GXP thematisiert.

[BrandonFlauers]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.053.612 von honigbaer am 08.03.19 16:35:27

Was mich interessiert ist

[BrandonFlauers]

am Geschäftsbericht sind in der Tat die Aussagen zur Zukunft. Mit der Höherschreibung hat man das ausgegebene mittelfristige Verschuldungsziel erreicht. Also könnte man doch ausschütten oder.......man müsstw Farbe bekennen, dass man erst die Summit Kredite zurückführt. im zweifel bis es keine verschuldung mehr gibt.

[gnuldi]

Wieder schöner Umsatz
Knacken wir diese Woche die 7 Euro?

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.069.447 von gnuldi am 11.03.19 15:23:29

Zitat von gnuldi: Wieder schöner Umsatz
Knacken wir diese Woche die 7 Euro?

Eventuell erbarmt sich diese Woche noch jemand und legt endlich die 7€ auf den Tisch?
Wie sieht es aus gnuldi - bist du auch ausreichend investiert?

Gruß
Value

[gnuldi]

Denke schon
Neben Stinag und Hamborner sowie Agrob und Deutsche Euroshop einer meiner Immobilienwerte

[linus1970]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.053.612 von honigbaer am 08.03.19 16:35:27

Erwartungen an den Geschäftsbericht 2018 ...

… ist für mich, dass die "Richtung", die schon angedeutet wurde konkretisiert wird.

Laut den Gutachten, die Summit erstellen lies, scheint es noch eine Menge stille Reserven und Aufwertungspotential zu geben.

Aber der Vorstand der Deutsche Real Estate AG muss den Jahresabschluss aufstellen und darin die Bewertungen vertreten und verantworten.

Danach muss der Wirtschaftsprüfer der Deutsche Real Estate AG Ausweis und Bewertung der Bilanzansätze prüfen und mit seinem Bestätigungsvermerk versehen.

Daher ist der Jahresabschuss für mich schon noch sehr interessant.

Und dann wird spannend, ob der NAV eher bei 10-12 Euro oder bei 15-18 Euro liegt.

Wenn dann noch etwas über die Gründe für die Höherbewertung genannt werden würde, wäre das für den Kapitalmarkt und die Beurteilung der Anleger, Analysten etc. schon informativ.


Noch schöner wäre, wenn noch etwas über Zukunft, Entwicklung und Potential der Immobilien und vielleicht Maßnahmen im Konzern gesagt würde ...


Also sehr spannend, was da kommen wird!

[gnuldi]

Zu 7,20 gibts was

[honigbaer]

Zu 6,95 auch in Stuttgart 2.300 Stück. Geldseite bei 6,55 wird überall ohne Volumen angezeigt.

[gnuldi]

7 Euro
Geht es jetzt bis Ende März Richtung NAV?

[honigbaer]

Briefkurs ist 6,90.
8 Euro, 5 Euro, was soll das, da immer irgendwelche Zahlen zu nennen, zu denen Du offenbar gerne verkaufen möchtest?

Das Volumen ist ziemlich ausgetrocknet inzwischen, im ganzen März waren glaub 20.000 Aktien gehandelt und nachdem die Insidergeschichten aufkamen gingen ja an einem Tag glaub 20.000 Aktien um, die hängen scheinbar immer noch über dem Markt und nichtmal zu 6,50 will sie jemand.

Ohne Fortschritte beim Luxco Börsengang glaube ich nicht, dass viel Bewegung in den Kurs kommt.

[kleinerkarl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.097.764 von honigbaer am 14.03.19 11:05:40

Keine Panik, bis zum 31.03,19 muss der Jahresabschluss vorliegen. Bis dahin wird weiter gesammelt und Kurspflege nach unten betrieben

[gnuldi]

Am 27.3. kommt der Finanzbericht
https://www.pressetext.com/news/20190320025

[valueanleger]

Nagen wir uns nun doch noch durch die 7€ Schallmauer?
Schön wäre es.

Gruß
Value

[gnuldi]

Briefseiten zu 7,50
Morgen kommen zahlen
Dann gehts Richtung 15 Euro

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.197.297 von gnuldi am 26.03.19 13:21:58

Zitat von gnuldi: Briefseiten zu 7,50
Morgen kommen zahlen
Dann gehts Richtung 15 Euro

Da wette ich dagegen. Kursgewinn nach den Zahlen von 10-15% halte ich durchaus für möglich. Aber das der Kurs direkt in den zweistelligen Bereich steigt, würde mich doch sehr überraschen. Denn aufgrund der marktenge und des extrem niedrigen Freefloat werden bei solch einem Kursanstieg inkl. höheren Handelsvolumen bestimmt wieder einige Gewinne mitnehmen. Und zumindest einen Teil der Gewinne realisieren. Schließlich sind einige um die 4-5 Euro eingestiegen. Und seit dem 28.01.2019 ist der Kurs schon ein gutes Stückchen gestiegen.

[gnuldi]

Stuttgart 7,65 Geld

[gnuldi]

Jetzt wir es spannend
Sehen wir heute zweistellige Kurse?

[Fanny2008]

Na da wird es spannend gemacht. Wann kommt er denn der Bericht?

[gnuldi]

Das habe ich mich auch schon gefragt
Ich habe dre eine Mail geschrieben
Leider bisher ohne Antwort
Hoffe, dass der Bericht nicht verschoben wird

[gnuldi]

Man sollte mal anrufen
tel: [phone]

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.208.257 von Fanny2008 am 27.03.19 13:15:31

Zitat von Fanny2008: Na da wird es spannend gemacht. Wann kommt er denn der Bericht?

Da reicht doch ein Blick in die Historie: Generell hat man Zahlen immer zwischen 12 und 18 Uhr veröffentlicht, zuletzt zwei Man um 17 Uhr.

[tzadoz2014]

Wieso denn so "panisch" ? Das es einen fetten positiven Einmaleffekt gibt, ist doch schon lange bekannt. Was ist also an den Zahlen denn so spannend ? Ich erwarte keine besonderen Überraschungen. Zudem haben sie doch nur den Tag der Veröffentlichung genannt, nicht die Uhrzeit. Und der 27.03.2019 endet erst um 23:59.

[gnuldi]

Wie immer glauben viele den Zahlen erst wenn Sie Sie schwarz auf weiß sehen
So bescheuert ist Börse hält
Daher glaube ich nach der Veröffentlichung an zweistellige Kurse
Als NAV werden ja zahlen von 15 bis 17 vermutet

[emslaender]

Stimmt. Außerdem stand in der Meldung ja auch das ein hoher Ergebniseffekt "wahrscheinlich" ist, nicht mehr und nicht weniger...

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.208.572 von emslaender am 27.03.19 13:49:36

Zitat von emslaender: Stimmt. Außerdem stand in der Meldung ja auch das ein hoher Ergebniseffekt "wahrscheinlich" ist, nicht mehr und nicht weniger...

... das toppt ja alles, EPRA NAV knapp 20 € ...

[hugohebel]

Saubere Zahlen. Aber jetzt nicht überreagieren, Buchwerte sind vergänglich

Da sich die restlichen (harten) Zahlen kaum verbessern bin ich jetzt eher mal auf der Veräuferseite anzutreffen. War bislang ein geiler Ritt

[HK12]

https://www.drestate.de/files/download/DRE_GB_2018.pdf

[wertekaiser]

Kann sich sehen lassen der Bericht. NAV 20 € ist auch mal ein Ding

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.210.164 von hugohebel am 27.03.19 16:08:06

Zitat von hugohebel: Saubere Zahlen. Aber jetzt nicht überreagieren, Buchwerte sind vergänglich

Da sich die restlichen (harten) Zahlen kaum verbessern bin ich jetzt eher mal auf der Veräuferseite anzutreffen. War bislang ein geiler Ritt

Genau so ist es. Die sonstige Umsätze (Mieteinnahmen & Co.) haben sich kaum verändert. Einzig die Bewertung der Immobilien. Solange also keine Immobilien zu diesen Werten veräußert werden, sieht das alles schön aus. Mehr eben auch nicht.

[straßenköter]

Da ist aber eine Menge Luft.

[emslaender]

Wichtig ist der FFO, und der ist deutlich gestiegen

[Fanny2008]

Ich denk man muss jetzt abwarten. Freefload ist nicht so groß und so bekannt ist das Unternehmen jetzt auch nicht. Muss man schon Interesse für haben.

[valueanleger]

DREAG auf dem Weg zum Tenbagger?
Ich habe aktuell keine Ahnung welcher meiner Depotwerte der nächste Tenbagger werden könnte?
Falsch, einer schon und zwar die DREAG.

Gruß
Value

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.211.229 von valueanleger am 27.03.19 17:31:36

Zitat von valueanleger: DREAG auf dem Weg zum Tenbagger?
Ich habe aktuell keine Ahnung welcher meiner Depotwerte der nächste Tenbagger werden könnte?
Falsch, einer schon und zwar die DREAG.

Gruß
Value

Die Aktie hat sicher noch weiter Luft nach oben. Aber Tenbagger ? Ernsthaft.

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.212.570 von tzadoz2014 am 27.03.19 19:51:07

FFO Deutsche Real Estate

@tzadoz,
Valueanleger redet davon, dass es bei Ihm im Depot ein 10-bagger werden könnte - nicht davon, dass es ausgehend vom heutigen Kurs ein 10-bagger werden könnte. Er wird wohl vor einiger Zeit gekauft haben. Wer bspw. vor 5 Jahren gekauft hat der kann sich über 1600% Gewinn freuen.
Ich bin nur bei 114% Plus in einem guten halben Jahr. Aber trotzdem zufrieden ;-)

Wobei durchaus noch weiteres Kurssteigerungspotential besteht.
Substanzwert:
Der Abschlag zum NAV ist noch höher als der aktuelle Kurs. Also noch mehr als 100% Potential zum NAV.
Ertragswert: Sehr schön ist auch der Anstieg des FFO von 53 Cent je Aktie auf 70 Cent je Aktie. Zum Halbjahr war das FFO 31 Cent pro Aktie --> Im zweiten Halbjahr also 39 Cent. Das heißt wir sollten unter Berücksichtigung der nächstes Jahr ganzjährig niedrigen Zinsen und der steigenden Erträge mindestens von einem FFO von 80 Cent je Aktie ausgehen können. Demnach ist die Aktie auch bezogen auf das Kurs/FFO Multiple (<11) noch günstig.
Die Zinsbindung läuft bis 2025. Mittelfristig soll das Loan-To-Value Verhältnis auf unter 25% sinken. Somit sollte der NAV weiter steigen.

Gruß,

Johannes

[tzadoz2014]

Ok, zugegeben. Wenn man schon vor 2017 (unter 2 €) investiert war, ist ein Tenbagger möglich.

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.212.570 von tzadoz2014 am 27.03.19 19:51:07

Zitat von tzadoz2014:

Zitat von valueanleger: DREAG auf dem Weg zum Tenbagger?
Ich habe aktuell keine Ahnung welcher meiner Depotwerte der nächste Tenbagger werden könnte?
Falsch, einer schon und zwar die DREAG.

Gruß
Value

Die Aktie hat sicher noch weiter Luft nach oben. Aber Tenbagger ? Ernsthaft.

Mein Einstandskurs liegt bei 1,58€ - sie sind damit bereits ein 4-Bagger.
Wenn der NAV ernst genommen werden kann sind 15,80€ in den nächsten 12-18 Monaten keine Utopie.

Gruß
Value

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.213.434 von JohannesWild am 27.03.19 21:19:32

Zitat von JohannesWild: Sehr schön ist auch der Anstieg des FFO von 53 Cent je Aktie auf 70 Cent je Aktie. Zum Halbjahr war das FFO 31 Cent pro Aktie --> Im zweiten Halbjahr also 39 Cent. Das heißt wir sollten unter Berücksichtigung der nächstes Jahr ganzjährig niedrigen Zinsen und der steigenden Erträge mindestens von einem FFO von 80 Cent je Aktie ausgehen können. Demnach ist die Aktie auch bezogen auf das Kurs/FFO Multiple (<11) noch günstig.

Das ist doch ein Hinweis, über den man nicht so einfach hinwegreden sollte! Der Kursanstieg ist also nicht nur willkürlichen Höherbewertungen des Immobestandes geschuldet, sondern er folgt einer realen Ertragssteigerung (FFO = Funds from operation). Wass wir ja schon erahnt hatten bei Betrachtung des KGV.

Kann jemand, der oder die sich auskennt, bestätigen, dass das FFO von 53 auf 70 Ct/Aktie gestiegen ist? Und dies einmal mit dem prominenteren Umfeld vergleichen, z.B. mit Aroundtown?

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.214.883 von hedgehog48 am 28.03.19 07:56:09

Die Angabe kannst Du dem GB auf Seite 20 entnehmen.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.214.883 von hedgehog48 am 28.03.19 07:56:09

Das Wort zum Sonntag oder zu den Zahlen. - Wie man will...

Ich bin doch ein wenig überrascht, dass gestern nach dem Kursansteig einige schon wieder auf der Verkäuferseite sind. Das finde ich nicht nur überraschend, sondern auch ziemlich unlogisch.

Bis gestern war der Konsens, dass der NAV bei etwa 15€ liegen sollte. Damit können wir festhalten, dass vor den Zahlen bei einem Kurs von 7€ der Abschlag auf den vermuteteten NAV bei 53% lag oder anders herum ausgedrückt: Der Kurs hatte bis zum NAV 114% Luft. Dann wurde gestern der GB veröffentlicht und das Ergebnis ist bekannt. Aus einer Vermutung wurde Gewissheit und wir wurden im positiven Sinn überrascht. Jetzt haben wir einen Kurs von 8,50€. Der Abschlag auf den bekannten (nicht mehr vermuteten) NAV liegt jetzt bei 57% oder wieder anders ausgedrückt: Der Kurs hat bis zum NAV 133% Luft. Warum hat man also gestern Vormittag noch die Aktie für haltenswert gehalten und will sie jetzt verkaufen, obwohl sich die Unterbewertung ausgeweitet hat? Verstehe ich nicht.

Dann stellen wir mal auf den FFO ab, der mit 0,70€ ausgewiesen wird. Es wurde ja schon geäußert, dass man bei Fortschreitung des 2. Halbjahrs tendenziell in 2019 bei 0,80€ landen könnte. Sollte es in 2018 keine Sonderbelastungen gegeben haben, dürfte zumindest von der Zinsseite alles bei 2,14% kreditseitig für Ergebnisverbesserungen ausgelutscht sein. Über ein verbessertes Vermietungsergebnis möchte ich nicht spekulieren. Ist die Aktie bei einem FFO-Faktor von etwa 11 teuer? Sicher nicht.

Im Ergebnis finde ich kein Argument für einen Verkauf. Eigentlich müsste man eher zukaufen. Wo liegt jetzt ein Kursziel? Die Konstellation, dass es hier auch zu einer Komplettübernahme kommen könnte, macht die Überlegungen nicht einfacher. Eine Komplettübernahme wäre ein Joker, den ich aber in einem Basisszenario nicht berücksichtigen kann. Somit muss ich mir Gedanken machen, welchen Abschlag auf den NAV ich gerchtfertigt halte. Vor den gestrigen Zahlen lag mein Kursziel bei 10€, weil ich für mich einen Abschlag von einem Drittel für gerechtfertigt halte. Ist ja nicht die Deutsche Wohnen, sondern eine kleinere Immobuden mit nicht ganz durchsichtigen Großaktionär. Bezogen auf den neuen NAV liegt mein neues Kursziel bei 13€. Somit erhoffe ich mir noch Kursgewinne von gut 50%.

Übrigens stellt Euch mal vor, dass bis gestern keiner die Aktie der DRE gekannt hätte und keiner bislang investiert gewesen wäre. Dann hätte man eine Adhoc zu den Ergebnissen gelesen und zum Abschlag auf den NAV gelesen. Ich würde mal vermuten, dass hier viele auf die Käuferseite gegangen wären. Jetzt ist es anders. Viele sitzen auf hohen Gewinnen und machen sich auf die gute deutsche Art sofort Gedanken, dass sie ihre Gewinne wieder abgeben könnten. Das ist Deutschland.

Als weitere Anmerkung möchte ich noch ergänzen, dass bislang keine Veröffentlichung der Ergebnisse außerhalb des online gestellten GB stattgefunden hat. Nur wenige Aktionäre kennen die Zahlen bislang. Selbst Gereon Kruse hat auf Börsengeflüster noch nichts dazu geschrieben. Es kann also sein, dass da nochmal ein kleiner Kurshype entsteht, wenn DRE noch eine Mitteilung veröffentlichen sollte oder der ein oder andere Börsenbrief die Werbetrommel anwirft.

Noch ein Wort zu weiteren Kurstriggern. Ein Beherrschunsgvertrag, Squeeze Out oder eine Verschmelzung würde alle Gedanken über den Haufen werfen. Dann müsste man sich Richtung NAV Gedanken machen. Des Weiteren wird nach der Erhöhung der EK-Quote früher oder später das Wort Dividende aufkommen.

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.215.294 von straßenköter am 28.03.19 08:41:22

Der Grund, weshalb gestern manche Leute Gewinne mitgenommen haben, ist wohl dem extrem niedrigen Freefloat und dem extrem niedrigen Handelsvolumen geschuldet. Denn wenn jemand z.B. 10.000 Aktien oder mehr besitzt. Dann ist es an "normalen" Tagen äußerst schwer kursschonend zu verkaufen. Da die Nachfrage minimal ist. Aktuell z.B. nur 1.000 Stück zu 7,50 in Frankfurt.
Da ist es, trotz des sehr hohen Abschlags zum NAV, sogar logisch, wenn der eine oder andere seine kompletten Aktien oder einen Teil davon beim höheren Volumen veräußert. Und genau aus diesem Grund ist bei DREAG auch ein höherer Abschlag zum NAV normal, im Vergleich zu anderen Bestandshaltern. Und, nein, natürlich kein Abschlag von über 100%.
Das Problem ist, dass hier größtenteils nur Kleinanleger unterwegs sind. Und keine Investoren, die 6-stellige Beträge und mehr in eine Aktie investieren.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.215.909 von tzadoz2014 am 28.03.19 09:23:45

Zitat von tzadoz2014: Der Grund, weshalb gestern manche Leute Gewinne mitgenommen haben, ist wohl dem extrem niedrigen Freefloat und dem extrem niedrigen Handelsvolumen geschuldet. Denn wenn jemand z.B. 10.000 Aktien oder mehr besitzt. Dann ist es an "normalen" Tagen äußerst schwer kursschonend zu verkaufen. Da die Nachfrage minimal ist. Aktuell z.B. nur 1.000 Stück zu 7,50 in Frankfurt.
Da ist es, trotz des sehr hohen Abschlags zum NAV, sogar logisch, wenn der eine oder andere seine kompletten Aktien oder einen Teil davon beim höheren Volumen veräußert. Und genau aus diesem Grund ist bei DREAG auch ein höherer Abschlag zum NAV normal, im Vergleich zu anderen Bestandshaltern. Und, nein, natürlich kein Abschlag von über 100%.
Das Problem ist, dass hier größtenteils nur Kleinanleger unterwegs sind. Und keine Investoren, die 6-stellige Beträge und mehr in eine Aktie investieren.

Das ist für mich nicht logisch, denn wenn die Liquidität der Aktie für jemanden ein Problem ist, dann hätte er die Aktie gar nicht erst kaufen dürfen. Zudem wurde ja gestern argumentiert, dass das ja alles "nur Buchwerte" wären bzw. "Mieteinnahmen & Co." sich kaum verändert hätten. Das mit den Buchwerten ist immer so ein Totschlagargument. Diese Argumentation könnte man bei Immobuden schon seit Jahren anführen. Die Aussage zu dem Mieteinnahmen und Co kann ich nicht nachvollziehen. Klar gibt es isoliert betrachtet bei den Mieteinnahmen keine großen Sprünge, aber bei Immobuden ist ja wohl immer noch der FFO die bedeutendste Kennzahl und da hat sich ja wohl eine Menge bewegt.

Wie geschrieben ist die Aktie heute relativ betrachtet günstiger als gestern Vormittag. Hauptgrund für Verkäufe dürfte wohl eher sein, dass einige ihre Gewinne ins Trockene bringen möchten. Bei solchen eher emotionalen Entscheidungen spielen rationale Überlegungen dann doch eher ein untergeordnete Rolle. Genau deshalb gibt es immer wieder Korrekturen auch bei günstig bewerteten Aktien.

[Fanny2008]

Sehe auch einen Teil der nicht vorhandenen Präsenz in den Medien geschuldet. Auch der Freefload gibt es wohl nicht her, dass hier innerhalb weniger Tage der Anstieg in den Himmel geht. Einfach abwarten und um Tee trinken. Ich bin zufrieden mit dem Invest. Besser als auf der Bank das geld liegen lassen im Moment.

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.216.128 von straßenköter am 28.03.19 09:40:06

Es wurde die Frage gestellt, wieso gestern trotz der Zahlen Leute bereits ausgestiegen sind. Ich habe daraufhin meine Vermutung geäußert. Mehr nicht. Hast Du eine andere/bessere Antwort dafür, dass gestern Leute bereits verkauft haben und heute trotz FFO und NAV kaum Kaufinteresse besteht ? Ich, wie besagt, nicht. Ich selbst habe ja kein Problem mit marktengen Werten. Ich war und bin häufiger in solch Titeln drin.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.216.335 von tzadoz2014 am 28.03.19 09:53:51

Zitat von tzadoz2014: Es wurde die Frage gestellt, wieso gestern trotz der Zahlen Leute bereits ausgestiegen sind. Ich habe daraufhin meine Vermutung geäußert. Mehr nicht. Hast Du eine andere/bessere Antwort dafür, dass gestern Leute bereits verkauft haben und heute trotz FFO und NAV kaum Kaufinteresse besteht ? Ich, wie besagt, nicht. Ich selbst habe ja kein Problem mit marktengen Werten. Ich war und bin häufiger in solch Titeln drin.

Das habe ich ja soeben geschrieben, dass es meines Erachtens emotional begründet ist und wegen hoher Gewinne Kasse gemacht wurde.

Woher soll es denn heute ohne Veröffentlichung einen weiteren Kursschub geben? Diejenigen, die den Veröffentlichungstermin des GB auf der Agenda haben, haben gestern ggf. gehandelt. Ansonsten kennt doch keiner die Zahlen.

[honigbaer]

Ich meine, 20% Kursplus nach Vorlage des Berichts passen doch ganz gut zu der Überraschung, dass die Hochschreibungen am oberen Ende der Bandbreite vorgenommen wurden. Da kann vielleicht sogar noch etwas gehen, wenn die Mutter Summit Properties Jahreszahlen und vielleicht Fortschritte beim LUXCO Börsengang meldet. (Vorläufige Zahlen kamen dort letztes Jahr auch Ende März, der Bericht Ende April.)

So markteng ist die Aktie gar nicht, nur fragt man sich, nach den Perspektiven angesichts der Begrenzung des Summit Anteils auf bisher jedenfalls unter 90%. Ihne weitere Strukturmaßnehmen, wenn 10% im Streubesitz bleiben müssten, davon ein Teil der Aktien, die Vedder und Schneidewind vor einiger Zeit abgaben, dann ist das eben ein begrenzter Markt, in dem die Preisbildung nicht unbedingt von den Geschäftszahlen abhängt.

Und es kann ja sein, dass es noch mehr Aktionäre gab wie valueanleger, Vedder und Schneidewind, um sie mal in einem Atemzug zu nennen, die ihre Aktien noch aus den schwierigen Zeiten haben bzw hatten.

[emslaender]

https://boersengefluester.de/deutsche-real-estate-krasser-an…

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.216.824 von honigbaer am 28.03.19 10:41:11

Zitat von honigbaer: Ich meine, 20% Kursplus nach Vorlage des Berichts passen doch ganz gut zu der Überraschung, dass die Hochschreibungen am oberen Ende der Bandbreite vorgenommen wurden. Da kann vielleicht sogar noch etwas gehen, wenn die Mutter Summit Properties Jahreszahlen und vielleicht Fortschritte beim LUXCO Börsengang meldet. (Vorläufige Zahlen kamen dort letztes Jahr auch Ende März, der Bericht Ende April.)

So markteng ist die Aktie gar nicht, nur fragt man sich, nach den Perspektiven angesichts der Begrenzung des Summit Anteils auf bisher jedenfalls unter 90%. Ihne weitere Strukturmaßnehmen, wenn 10% im Streubesitz bleiben müssten, davon ein Teil der Aktien, die Vedder und Schneidewind vor einiger Zeit abgaben, dann ist das eben ein begrenzter Markt, in dem die Preisbildung nicht unbedingt von den Geschäftszahlen abhängt.

Und es kann ja sein, dass es noch mehr Aktionäre gab wie valueanleger, Vedder und Schneidewind, um sie mal in einem Atemzug zu nennen, die ihre Aktien noch aus den schwierigen Zeiten haben bzw hatten.

DRE hält ja fast ausschließlich 100% Beteilgungen. Meinst Du, Summit möchte sich auf 90% Anteilsbesitz beschränken, um gleich gegen die Ausweitung von 95/5 auf 90/10 zu wappnen?

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.216.128 von straßenköter am 28.03.19 09:40:06

Den Verkaufsdruck kann ich anhand meiner persönlichen Situation erklären, sicher geht es vielen wie mir:

Bei vllt 2,5 € einen Großteil der Ersparnisse hier - geplant langfristig - in Immobilienäquvatenten angelgt. Bei dann 8,5 € hab ich jetzt einen Klumpen im Depot. Warren Buffet (?) meinte zwar mal, Klumpen bis zu 1/8 des Vermögens sind o.k., aber da bin ich jetzt drüber. Habe "alle Eier in einem Korb liegen".

Auch wenn es nur wenigen so wie mir gehen sollte, dann kann das schon dazu führen, dass es Rücksetzer im Kurs gibt, die dann aber hingenimmen werden dürfen und nur vorübergehend sein sollten. Oder?

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.217.391 von hedgehog48 am 28.03.19 11:32:27

Zitat von hedgehog48: Den Verkaufsdruck kann ich anhand meiner persönlichen Situation erklären, sicher geht es vielen wie mir:

Bei vllt 2,5 € einen Großteil der Ersparnisse hier - geplant langfristig - in Immobilienäquvatenten angelgt. Bei dann 8,5 € hab ich jetzt einen Klumpen im Depot. Warren Buffet (?) meinte zwar mal, Klumpen bis zu 1/8 des Vermögens sind o.k., aber da bin ich jetzt drüber. Habe "alle Eier in einem Korb liegen".

Auch wenn es nur wenigen so wie mir gehen sollte, dann kann das schon dazu führen, dass es Rücksetzer im Kurs gibt, die dann aber hingenimmen werden dürfen und nur vorübergehend sein sollten. Oder?

Ausschließen kann man es nicht, dass mehrere so aufgestellte Anleger so unterwegs sind und dann realisieren. Auch wenn das gut gegangen ist, halte ich von solchen Hopp oder Top Spielchen gar nichts, aber das ist ja jedem selber überlassen. Ist ja gut gegangen. Übrigens halte ich auch die 1/8-Regel vom hoch geschätzten Buffet für zu wenig diversifiziert, selbst wenn man das auf Blue Chips bezieht.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.217.487 von straßenköter am 28.03.19 11:43:56

ja, 1/8 ist schon heftig, und wenn man da dann drüberkommt... sind das dann wirklich Hopp oder Top Spielchen??

Aber: Wenn ich hier schon eine eventuelle Gruppenmotivation darstelle, dann werde ich mich jetzt sicher nicht in die Herde bei den Gewinnmitnehmern einreihen. Ich hab ja schon verstanden, dass es weiter aufwärts gehen wird. Dank auch für die Erläuterungen!

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.217.028 von straßenköter am 28.03.19 10:58:11

Ja, genau.
Ich hatte das anfangs auch nicht so auf dem Radar, dass DRESTATE im Gegensatz zu GXP 100% Beteiligungen hat und mit so einer Konstruktion hält man sich die Möglichkeit für einen Share-Deal wenigstens auf der nächst höheren Ebene in der Beteiligungshierarchie offen.

An Strukturmaßnahmen glaube ich mittelfristig trotzdem, eine börsennotierte AG in Israel, eine in London, eine in Luxemburg und dann noch GXP und DRESTATE in Deutschland, das wird sich bestimmt irgendwann ändern. Wobei derzeit natürlich so eine Höherbewertung von Immobilien auf der untersten Ebene die Aktienkurse auf der ganzen Leiter bis nach Tel Aviv in Bewegung bringen kann.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.217.391 von hedgehog48 am 28.03.19 11:32:27

Zitat von hedgehog48: ... hab ich jetzt einen Klumpen im Depot. Warren Buffet (?) meinte zwar mal, Klumpen bis zu 1/8 des Vermögens sind o.k., aber da bin ich jetzt drüber. Habe "alle Eier in einem Korb liegen"....

Von Robert G. Hagstrom gibt es ein Buch:
Investieren mit Warren Buffett. Sichere Gewinne mit der Fokus- Strategie.

Wäre mir außerdem neu, dass Buffett weniger als 1/8 seines Vermögens in Berkshire Aktien stecken hat.
Und als ich mal die 10 Eier aus der Schachtel sicherheitshalber in der Wohnung verteilt habe, statt sie in der Kühlschranktür aufzuheben, war es hinterher ne riesige Sauerei.

Wobei dann noch im Internet der Rat war, in der Kühlschrabnktür auf keinen Fall!
Wenn man die Tür aufmacht gibt es gefährliche Temperaturschwankungen und Erschütterungen für die Eier.
Vielleicht kann man den Temperaturanstieg auf 2 Grad begrenzen, aber man muss mit den Ratschlägen aus den Internetforen generell vorsichtig sein.

Börsengeflüster weist ja noch auf GXP hin, da könnte man sozusagen unter dem Dach der LUXCO diversifizieren, aber so richtig drängt sich das auch nicht auf.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.217.901 von honigbaer am 28.03.19 12:33:42

Nein, das drängt sich nicht auf!! Hab mal auf Mutter- und Tochtergesellschaft jeweils Aktien und Anleihen gehabt, 4fach diversifiziert gewesen, dachte ich. Alles weg!

[honigbaer]

War das alles in einem Depot oder sicherheitshalber mehrere Depots?

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.218.519 von honigbaer am 28.03.19 13:33:01

Frag mich, ob das hier alle so genau wissen wollen... Depots trenne ich nur vor/nach 2009 wg. der Steuer. Wollte nur sagen: Aktien von DRESTATE, GxP und ggf. der Mutter innerhalb des Besitzes einer Familie würde ich in der Diversifizierung vorsichtshalber als einen Posten betrachten. Arbeitet bei der Mutter in der Führung jemand in die Taschen des eigenen Clans, dann drückt er das auch so in den Tochterfirmen durch. Möglicherweise jedenfalls.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.221.242 von hedgehog48 am 28.03.19 17:25:15

Die Frage war ja auch nur als Spaß gemeint, nicht alle Eier in einen Korb und nicht alle Aktien in ein Depot.
Als ob das im Ernstfall was nutzen würde.

Trotzdem kann man sich ja fragen, ob nicht die Höherbewertungen auch den Kurs von Summit Properties beflügeln können, zumal dort der Geschäftsbericht noch nicht vorgelegt wurde. Aber im Grunde sind die Höherbewertungen ja bekannt, aber mögliche News zum Luxco Börsengang (Preisfindung!) werden irgendwann kommen.

[emslaender]

Aktie einfach hinlegen, Wert steigt stetig, vielleicht ist ja auch mal eine Dividende ein Thema, jedenfalls die Mindestdividende von 0,04 €.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.221.893 von honigbaer am 28.03.19 18:17:42

Mein diffuses Bild: In Lodon ist notiert die Summit Germany, die nicht nur Immobilien in Deutschand hält.
Das Deutschlandgeschäft liegt vollständig bei der Tochter Luxco, die noch nicht an der Börse ist, aber in Frankfurt an die Börse geschickt werden soll. Man hofft, dass sie dumm sind und sich dort zu billig anbieten, so dass man reich werden kann

GxP und hier unsere Deutsch Real Estate sind wiederum Töchter der Luxco und keine direkten Töchter der Summit Germany??

Gibt es irgendwo ein Organigramm oder wie auch immer man das nennt zu dem Firmengeflecht?

[honigbaer]

Da LUXCO derzeit eine 100% Tochter von Summit Properties Ltd (vormals Summit Germany) ist, ist es doch nicht so kompliziert. Summit Properties Ltd. hat fast alle Immobilien in Deutschland, in der Luxco Präsentation findet man die Zukäufe über die Jahre auf Seite 4.

Zitat
Man hofft, dass sie dumm sind und sich dort zu billig anbieten, so dass man reich werden kann
ist vielleicht gar nicht so verkehrt.

Derzeit allerdings notiert sowohl die Mutter Summit Properties Ltd, als auch die Tochter Dt. Real Estate, deutlich unter NAV.

[gnuldi]

Die neun Euro haben wir erreicht
Rechne noch heute mit zweistelligen Kursen

[Magictrader]

Makler kann kaum Kurse stellen mangels Aktien, der Wert ist absolut illiquide, sowas sieht man selten. Kurs springt wie ein Flummi, mit ein paar Euros kann man die Aktie als Kleinanleger 5% bewegen.
Wer größere Summen investieren möchte, bekommt aber kaum heute unter 9 Euro das nötige Material, der Sparer ist aber wild mit 8,40 zu 9,00 Euro.
Denkt ihr bei GXP liegt auch eine klare Unterbewertung vor? GXP befindet sich seit langem in einem Abwärtstrend, den Wert kennt aber auch niemand.

[gnuldi]

Hier könnte man schnell mit ein paar tausend Stück den Kurs auf 15 bis zwanzig Euro ziehen

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.227.245 von Magictrader am 29.03.19 10:20:09

Zitat von Magictrader: Makler kann kaum Kurse stellen mangels Aktien, der Wert ist absolut illiquide, sowas sieht man selten. Kurs springt wie ein Flummi, mit ein paar Euros kann man die Aktie als Kleinanleger 5% bewegen.
Wer größere Summen investieren möchte, bekommt aber kaum heute unter 9 Euro das nötige Material, der Sparer ist aber wild mit 8,40 zu 9,00 Euro.
Denkt ihr bei GXP liegt auch eine klare Unterbewertung vor? GXP befindet sich seit langem in einem Abwärtstrend, den Wert kennt aber auch niemand.

Die Frage haben sich bestimmt schon viele gestellt, die auch mit DREAG zu tun haben. Ich auch.

Gegenfrage: Wieso hat Summit innerhalb relativ kurzer Zeit die Immobilien der DREAG gleich zweimal (höher) bewerten lassen bzw. prüfen lassen. Bei GxP aber nicht ein einziges mal ?

[Magictrader]

GxP German Properties: der NAV lag Anfang März 2018 übrigens bei 6,12 Euro und ich denke wir sehen hier in den nächsten Wochen zeitnah wieder aktuelle Zahlen für das vergangene Jahr! Eigentlich müssten diese besser ausfallen, da das Vorjahr von vielen Belastungen geprägt war, die jetzt hoffentlich Vergangenheit sein sollten.

"Die GxP German Properties verfügt über ein attraktives Gewerbeimmobilienportfolio, bestehend aus 12 Büroimmobilien, im Gesamtwert von über 164,1 Millionen Euro. Das Portfolio umfasst Objekte in den Segmenten „Core+“ und “Value add“ in Metropolregionen sowie ausgewählten mittelgroßen deutschen Städten. Die Immobilien verfügen zusammengenommen über eine vermietbare Fläche von rund 106.712 Quadratmetern und generieren Mieteinnahmen in Höhe von rund 7,5 Millionen Euro.

Neben ihrem Portfolio hat die Gesellschaft zusammen mit institutionellen Investoren in ein weiteres substanzstarkes Immobilienportfolio investiert und verwaltet im Rahmen seines Asset-Managements aktuell Objekte im Wert von rund 135 Millionen Euro."
Quelle GxP

[emslaender]

Zumal Summit deutlich mehr als 5 € für die GxP-Aktien von Consus bezahlt hat

[gnuldi]

Und schon gehts wieder runter
Anstatt den Titel hochzulaufen schmeißen einige schon wieder

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.217.682 von honigbaer am 28.03.19 12:06:07

Zitat von honigbaer: Ja, genau.
Ich hatte das anfangs auch nicht so auf dem Radar, dass DRESTATE im Gegensatz zu GXP 100% Beteiligungen hat und mit so einer Konstruktion hält man sich die Möglichkeit für einen Share-Deal wenigstens auf der nächst höheren Ebene in der Beteiligungshierarchie offen.

An Strukturmaßnahmen glaube ich mittelfristig trotzdem, eine börsennotierte AG in Israel, eine in London, eine in Luxemburg und dann noch GXP und DRESTATE in Deutschland, das wird sich bestimmt irgendwann ändern. Wobei derzeit natürlich so eine Höherbewertung von Immobilien auf der untersten Ebene die Aktienkurse auf der ganzen Leiter bis nach Tel Aviv in Bewegung bringen kann.

Es spricht aus meiner Sicht sicher vieles dafür, dass man die GxP in die DRE einbringen , also die GxP auf die DRE verschmelzen wird. Nach der Neubewertung der DRE müsste jetzt noch das gleiche bei GxP erfolgen. Danach kann man verschmelzen. Man muss nur darauf achten, dass Summit bei DRE nicht über die 95% kommt. Insofern wäre es auch eine Begründung, warum jetzt nicht mehr als 90% an der DRE hält.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.227.557 von Magictrader am 29.03.19 10:40:57

Seltsame GXP Zahlen, die Du da hast. Gemäß Halbjahrsbericht 2018 lag die Sollmiete der GXP Immobilien bei 10,6 Mio und die erlöste Kaltmiete im ersten Halbjahr 2018 war 5,2 Mio. (Portfoliokennzahlen Seite 5 im Halbjahrsbericht und zur Nettokaltmiete Seite 10 und 24)

Ist nicht in der Luxco Präsentation seite 14 zweite Zeile das GXP Portfolio gemeint mit 173 Mio Wertangabe. Das wäre nur geringfügig mehr als die im Halbjahrsbericht genannten 166,9 Mio. Jedenfalls war bei Summit Properties doch die Rede von Konzernweiter Neubewertung zum 31.12.2018 und das floss sicher schon in die Luxco Präsentation ein.

Spektakuläre Höherbewertung bei GXP also wohl eher nein.
Aber natürlich trotzdem richtig, es wurden über 5 Euro je Aktie GXP-Aktie an Consus gezahlt.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.228.697 von straßenköter am 29.03.19 12:27:48

Verschmelzung ist meines Erachtens viel zu kompliziert, man bräuchte die Zustimmung beider HVs (GXP und DRESTATE) und zwei Gutachten. Und dann hätte Luxco immer noch keine 100% der GXP Erträge auf der Ebene Luxco. Eine Einbindung über Beherrschungsvertrag macht da eher Sinn. Und da GXP im Freiverkehr ist, drohen da auch Gemeinheiten wie ein Delisting ohne Abfindungsangebot.

Wollte man wirklich DRESTATE als Obergesellschaft etablieren, müssten ja auch die acht von Luxco 2018 erworbenen Immobilien (Zeile 1 Seite 14 Luxco Präsentation) dort eingebracht werden. Ich denke, das ist vom Tisch.

Als AG mit liquidem Aktienhandel will man nun Luxco etablieren, GXP und DRESTATE werden eher dort eingebunden und werden mittelfristig nicht mehr gebraucht. Abfindung ggfs in Form "teurer" Luxco-Aktien oder in bar. Letzteres wäre natürlich lukrativer, oder Fortführung als 90/10 Modell mit 10% Streubesitz, grunderwerbsteuersicher. (ggfs mit Beherrschungsvertrag)

[emslaender]

Substanzwert der Aktie steigt jeden Tag, es gibt keine Ausschüttungen, FFO stark positiv.

Man darf nur nicht den Fehler machen bei 2 € Kursgewinn oder so wieder zu verkaufen, auch wenn es reizvoll erscheint. Kurs wird weiter steigen und man ärgert sich später wieder teurer einzusteigen

[BrandonFlauers]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.229.447 von honigbaer am 29.03.19 13:56:05

Wobei man das nie aussschliessen kann. Ein Delisting oder Squezze Out mit unantraktiven Abfindungskonditionen halte ich inzwischen für sehr unwahrscheinlich.

[BrandonFlauers]

Im GB 2018 erklärt man sehr genau umd mit ausführlichem Testat eines nicht ganz kleinen WPs warum die Aktiva so viel wert sind und höher bewertet werden müssen. Da liefert man Berufsklägern und allem die mit einem Abfindungsangebot z.b. nach Börsenkursen eine sehr gute Klageschrift. Ein Gericht würde dann vermutlich keine Abfindung bei den aktuellen Kursen zustimmen. Weiter will man Aktien der Mutter per IPO an den Mann bringen. Verhält man sich dann den aktionären der Tochter ggü. nicht "fair" könnte das kein gutes Licht auf die IPO werfen. Zudem halte ich es sogar für möglich, dass man hohe Kurse der DRE inzwischen begrüsst. Wenn der Markt über den Kurs die Aufwertung nachvollzieht und Potenziellen neuen Investoren beim IPO übliche Kurs/NAV Relationen unterlegt.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.230.335 von BrandonFlauers am 29.03.19 15:27:49

Zitat von BrandonFlauers: Wobei man das nie aussschliessen kann. Ein Delisting oder Squezze Out mit unantraktiven Abfindungskonditionen halte ich inzwischen für sehr unwahrscheinlich.

Dies ewige Panik vor einem Squeeze Out werde ich nie verstehen. Schon mal einen Squeeze Out hinter Dich gebracht? Dann erkläre mir mal bitte, wie man bei der DRE einen Squeeze Out mit einer "unattraktiven" Abfindung durchführen soll?

[BrandonFlauers]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.230.452 von straßenköter am 29.03.19 15:39:50

Bist du zu dem Pflichtübernahmangebot und die Höhe und Statement des AR bei der DRE vor einigen Jahren im Bild?

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.230.536 von BrandonFlauers am 29.03.19 15:47:43

Zitat von BrandonFlauers: Bist du zu dem Pflichtübernahmangebot und die Höhe und Statement des AR bei der DRE vor einigen Jahren im Bild?

Was hat denn das mit einem Squeeze Out zu tun? Bei einem Pflichtangebot spielen nur Vorerwerbe der letzten 12 Monate eine Rolle. Ansonsten muss nur der volumengewichtete 3-Monatsschnitt geboten werden. Was der AR bei einem Squeeze Out für eine Meinung hat, ist genauso wichtig wie Deine und meine Meinung, nämlich völlig unwichtig. Einzig die (natürlich nicht ganz neutralen) Gutachter werden gefragt und für die wird es schwierig, sich nicht am NAV zu orientieren.

Hier kann jeder beten, dass schnellstmöglich ein Beherrschungsvertrag oder ein Squeeze Out ausgerufen wird. Anders wird man diese Mondbewertungen von annähernd 20€ nicht heben können.

[honigbaer]

Ja, der Aktienkurs muss rauf, damit es beim Luxco Börsengang nicht heißt, die Tochter wird zum halben NAV gehandelt. Und ja, der Börsenkurs muss runter, damit man bei DRESTATE einen Squeeze-out mit unattraktiver Barabfindung durchziehen kann.

Das kriegt man wohl alles nur unter einen Hut, wenn man aufgrund der angestrebten Notiz der Luxco im Prime Standard eine Marktkapitalisierung mit moderatem Abschlag auf den NAV unterstellt. Danach können die Luxco-Aktien für ein Umtauschangebot an GXP und DRESTATE Aktionäre verwendet werden, das ist dann vielleicht unattraktiv. Squeeze-out mit Barabfindung oder Beherrschungsvertrag mit Garantiedividende wäre vermutlich für die Streubesitzaktionäre lukrativer. Wenn sich das auch nicht am NAV orientieren muss, so bäuchte es dafür doch aktuelle Wertgutachten.

[Goldfinger123]

Da die Börsenvorbereitungen schon laufen, wird es keine Strukturmassnamen vor dem IPO mehr geben, dafür fehlt die Zeit.
Ein freiwilliges Angebot zum Tausch kann ich mir vorstellen.
Sollte der IPO nicht von anfangen floppen, müssen die Kurse der Töchter nach oben. Wer zahlt freiwillig das Doppelte. Zudem muss eine Wachstumsstorry her, keiner will einen schlafenden Bestandshalter in seinem Depot haben.
Der Vorstand von DRE hat sich in den letzten Jahren ja nicht sehr kaufwütig gezeigt.
Bin auf das Spektakel zum Börsengang gespannt und kann gut abwarten.
Der NAV ist ja nur in den letzten zwei Jahren gestiegen, vorher tote Hose. Daher ist es nicht unrealistisch, das die Bewertungen stimmen. Hier gab es wohl andere Gründe weshalb man auf Aufwertungen verzichtet hat. Dies sollte man hier schon im Auge haben.
Nur meine Meinung.

[kleinerkarl]

Lieben Gruß nach Haifa, die restlichen Stücke der Hamburger Freunde gibt es trotzdem erst im zweistelligen Bereich 🤣🤣😂😂

[emslaender]

Webseite wurde schön neu gestaltet...hätte ich nicht mit gerechnet

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.276.045 von emslaender am 04.04.19 12:50:27

Zitat von emslaender: Webseite wurde schön neu gestaltet...hätte ich nicht mit gerechnet

Das wurde aber auch Zeit. Die alte Version war für eine Aktiengesellschaft echt peinlich.

[linus1970]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.276.384 von tzadoz2014 am 04.04.19 13:18:43

Ich finde die neue Homepage sehr gut!

Sehr modern für eine Immobiliengesellschaft.

Aber zeigt auch, dass die Deutsche Real Estate nach vorne will und aktiver wird.

Was mir dazu auch gefällt: Historie: Seit 2015 Aufbau einer Konzerninternen Projektentwicklungs-Abteilung.

Eine Abteilung, die sich drum kümmert, was man aus dem ganzen machen kann!

[gnuldi]

Hv am 23.5.
Heute interessiert sich keine Sau für die Aktie

[Fanny2008]

Tagesordnung für HV

http://mobile.dgap.de/dgap/News/hauptversammlung/deutsche-re…

Wer kann was zu Tagesordnung Punkt 5 sagen?
Lg

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.374.662 von Fanny2008 am 17.04.19 10:51:56

Zitat von Fanny2008: Tagesordnung für HV

http://mobile.dgap.de/dgap/News/hauptversammlung/deutsche-re…

Wer kann was zu Tagesordnung Punkt 5 sagen?
Lg

Was genau möchtest Du denn hören ? Die Möglichkeit eine KE zu machen wird verlängert. Mehr nicht. Oder überlese ich irgendeine Besonderheit ?

[Fanny2008]

Hmm eigentlich wollt ich nur Mal den Thread beleben

Zwar steht glaub ich drinnen, dass derzeit noch keine Projekte in Aussicht sind, für welche die ke benötigt werden würde, aber ich dachte mir vielleicht gibt es von den länger investierten eine Meinung dazu.

Mir reicht es schon, dass es anscheinend keine neue Idee ist, sondern die Möglichkeit, so wie ich es aus deinem Post lese, einfach nur verlängert wird.

Vielen Dank dafür

[honigbaer]

Dürfte wohl ein reiner Vorratsbeschluss sein, das alte genehmigte Kapital läuft aus.
Ich gehe nicht davon aus, dass auf Ebene der DRESTATE umfangreiche neue Investitionen geplant sind, da man LUXCO als börsennotierte Holding etablieren will.

[Fanny2008]

Ah okay. Danke.

Ihr kennt den Artikel sicher schon aber zur Info aus dem Februar 2019
https://www.google.com/amp/s/www.refire-online.com/api/amp/f…

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.375.277 von Fanny2008 am 17.04.19 12:04:03

Ja, ist bekannt.

Als nächste Info müsste dann der Summit Jahresbericht 2018 kommen und auf der Summit Internetseite gibt es auch eine im Februar aktualisierte Präsentation zur LUXCO. Außerdem hat die Luxco-Tochter GXP noch keine Jahreszahlen 2018 vorgelegt.

[Fanny2008]

OK danke für die Info, dann lesbisch mich da Mal ein

[JohannesWild]

Erkenntnisse aus der Summit Group Präsentation

Hallo,

Die Präsentation der Summit Group ist für Aktionäre der Deutschen Real Estate extrem interessant und hat mir einige Fragen zu meinem Investment beantwortet. Anbei der Link
https://www.summit-properties.com/summit_luxco.html
Besonders interessant ist die letzte Folie der Präsentation im Anhang (TOP 20 Holding)
Die Holdings Nr. 1,4,5,7,12,13,15,17 müssten zur Deutschen Real Estate gehören. Aus der Kombination dieser Tabelle mit der Objektübersicht auf S. 85 im Geschäftsbericht habe ich folgende Tabelle erstellt:

Damit hat man nun Transparenz wie sich der NAV der DRE zusammensetzt. Man hat, wie auch im GB2018 angegeben, sehr stark von der Aufwertung der Immobilien in Berlin und Hamburg profitiert.

Auf S. 8 der Präsentation ist aufgeführt, dass in der Summit Group noch knapp 50% upside Potential aus steigenden Mieten besteht. Der Anteil der davon auf die DRE entfällt dürfte überproportional hoch sein. Besonders die Berliner Immobilien dürften nach Auslauf der bestehenden Mietverträge stark von Anpassungen der Miete an die Marktmiete profitieren. (Dabei macht die aktuelle Marktkapitalisierung schon jetzt nur gut 43% vom NAV aus).
Daher besteht auch nach >100% Kurszuwachs in den letzten 3 Monaten noch einiges an Potential.
Ich gehe auf jeden Fall zur Hauptversammlung. Wer kommt noch?

Gruß,

Johannes

[Kniedlaskupf]

Ich habs vor. Danke für deine Mühe!

[JohannesWild]

HV Einladung

Ich habe noch keine Einladung zur HV bekommen. Die ist ja bereits am 23.05. Gingen die Einladungen schon raus oder weiß jemand wie das Prozedere hier abläuft. Flug und Hotel habe ich schon gebucht

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.430.689 von JohannesWild am 26.04.19 13:52:56

Über meinen Broker Consors habe ich bislang auch keine Einladung erhalten.

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.430.857 von straßenköter am 26.04.19 14:10:44

Einladung zur HV

Danke für die Rückmeldung. Habe jetzt bei DRE angerufen. Sie meinten die Einladungen wurden gerade erst erstellt und sollten nächste Woche von der Hausbank kommen (ca. Dienstag oder so)

[honigbaer]

Nachweisstichtag ist der 02. Mai, vorher können die Banken gar keine Anmeldungen weiterleiten.
Ich glaube Consors wartet sogar immer den Nachweisstichtag ab, bevor die Aktionäre benachrichtigt werden.

[tzadoz2014]

Ob die HV denn überhaupt interessant ist ? Bin mir nicht sicher. Ich gehe davon aus, dass man dort nicht viel neues erfahren würde. Über die hier geäußerten Spekulationen wird man auf der HV nichts hören. Wenn jemand trotzdem vor Ort ist (da jemand halbwegs in der Nähe wohnt) und dann hier berichtet, wäre es natürlich trotzdem super.
Der Aktienkurs macht das, was man erwarten konnte. Nach den Zahlen gab es den zu erwartenden kleinen Kurssprung. Und danach geht es wieder Seitwärts. Womit aber die meisten hier trotzdem wohl gut leben können. Da viele mit 100% oder etwas mehr/weniger im Plus sind.

[emslaender]

Bei den Gewinnen in der AG müsste es eigentlich ne Mindestdividende geben

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.457.193 von emslaender am 30.04.19 14:51:46

Sag bloß ihr habt die erforderlichen 500.000 Aktien, die nach §254 Abs. 2 AktG erforderlich sind, um den HV Beschluss nach §254 anzufechten?!
Andernfalls wird es wohl bei der beabsichtigten Sicherung der Lebens- und Widerstandsfähigkeit der Gesellschaft durch Einstellung in die Gewinnrücklagen bleiben.

[emslaender]

Anfechten kann doch jeder Aktionär. Du meinst eigene Anträge auf die Tagesordnung stellen

[honigbaer]

Ich hatte doch extra auf §254 (2) hingewiesen.
Bin jetzt kein Experte für sowas, aber da gibt es glaub wenig Auslegungsspielraum.
"Zu einer Anfechtung nach Absatz 1 sind Aktionäre nur befugt, wenn ihre Anteile zusammen den zwanzigsten Teil des Grundkapitals oder den anteiligen Betrag von 500 000 Euro erreichen."

Wenn es um Kapitalmaßnahmen oder Unternehmensverträge ginge, käme wegen der 1.000 Euro §246a (2) übrigens auch gleich das Freigabeverfahren.

[valueanleger]

Es gibt schon genügend Firmen die eine gute Dividende zahlen.
Bei DREAG ist es mir lieber wenn das Geld in der Firma bleibt und zum weiteren Wachstum verwendet wird.
Im Endeffekt hätte nur der Hauptaktionär etwas davon.
Wenn DREAG erst einmal in eine größere Dimension gewachsen ist, ist immer noch Zeit für eine nachhaltige Dividende.

Gruß
Value

[linus1970]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.430.689 von JohannesWild am 26.04.19 13:52:56

wäre nett ...

wenn Du von der HV berichten könntest! …

Vielleicht hört man etwas zu den Zukunftsplänen / Börsengang Luxco …

Hoffentlich etwas zur Entwicklung der Flächen der DREAG. Was von den Umnutzungs- und Flächenerweiterungsplänen bezüglich Luxco direkt die DREAG tangiert und die Werte hier erhöhen wird ...

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.484.088 von linus1970 am 03.05.19 22:36:33

Hallo Linus1970,

Ja ich werde berichten.
Bezüglich der Flächenerweiterungspläne findest Du auch etwas in der Summit Präsentation (Folie 9ff).
https://www.summit-properties.com/summit_luxco.html
Die Gebäude Berlin Hauptstraße 13 - 23 Mio. € Invest und
Hamburg Mendelssohnstraße 15 - 22 Mio. € Invest gehören zu DRE

Gruß,

Johannes


https://www.summit-properties.com/summit_luxco.html

Zitat von linus1970: wenn Du von der HV berichten könntest! …

Vielleicht hört man etwas zu den Zukunftsplänen / Börsengang Luxco …

Hoffentlich etwas zur Entwicklung der Flächen der DREAG. Was von den Umnutzungs- und Flächenerweiterungsplänen bezüglich Luxco direkt die DREAG tangiert und die Werte hier erhöhen wird ...

[kleinerkarl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.488.255 von JohannesWild am 04.05.19 21:27:38

Prima, zur Summit Re-Ipo und zu GXP sollten auf jeden Fall Fragen gestellt werden

[straßenköter]

Schön, dass man hier noch Stücke zu unter 8€ bekommen kann. Kann ich mir zwar nicht erklären, aber ich habe gern welche genommen.

[straßenköter]

Zahlen Q1 2019

https://www.pressetext.com/news/20190517023

[straßenköter]

Ausblick

"...Für das Geschäftsjahr 2019 hält der Vorstand an seiner Prognose fest, ein bereinigtes EBITDA auf dem Niveau des Vorjahres oder leicht darüber zu erzielen.

Der Ankauf von Immobilien ist zurzeit nicht geplant. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das attraktive Marktumfeld zum Verkauf von Immobilien genutzt wird..."

Das hört sich an wie schon fast unterschrieben...

[honigbaer]

Wie meinst Du das?
In den vorausgegangenen Berichten war jeweils auch schon angemerkt, dass man aufgrund der guten Marktsituation eher an Verkäufe denkt.

Wie sieht es denn eigentlich bezüglich der Zusammenarbeit mit GXP aus?
Bei der Verwaltung kooperiert man ja, aber hat GXP denn weiterhin ein know-how, was die Entwicklungsvorhaben anbelangt und die Verringerung von Leerstandsquoten / Bestandsoptimierung. Oder ist das nach der Übernahme durch Summit nicht mehr der Fall?

DRESTATE selbst hatte ja das Portfolio, mal abgesehen von dem einen Verkauf in Frankfurt, eher nicht aktiv verwaltet.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.590.543 von honigbaer am 17.05.19 14:10:10

Zitat von honigbaer: Wie meinst Du das?
In den vorausgegangenen Berichten war jeweils auch schon angemerkt, dass man aufgrund der guten Marktsituation eher an Verkäufe denkt.

Wie sieht es denn eigentlich bezüglich der Zusammenarbeit mit GXP aus?
Bei der Verwaltung kooperiert man ja, aber hat GXP denn weiterhin ein know-how, was die Entwicklungsvorhaben anbelangt und die Verringerung von Leerstandsquoten / Bestandsoptimierung. Oder ist das nach der Übernahme durch Summit nicht mehr der Fall?

DRESTATE selbst hatte ja das Portfolio, mal abgesehen von dem einen Verkauf in Frankfurt, eher nicht aktiv verwaltet.

Das hört sich fast danach an, dass Verkäufe schon unmittelbar vor der Unterschrift stehen könnten. Das wäre das beste, was passieren könnte, wenn man die gefühlte Mondbewertung zu Geld macht.

[tzadoz2014]

Hatten die nicht diese oder eine änliche Wortwahl auch schon beim letzten oder den letzten beiden Finanzberichten benutzt ? Bin mir nicht ganz sicher. Habe jetzt aber auch keine Lust das nachzulesen. Ich zumindest rechne nicht damit, dass alsbald Immobilien veräußert werden.

[honigbaer]

Seit dem Halbjahrsbericht zum 30.06.2017 ist von Verkauf die Rede, in den Berichten davor hieß es, man plane weder Käufe noch Verkäufe:
Der Ankauf oder Verkauf von Immobilien ist im zweiten Halbjahr 2017 nicht geplant. Allerdings könnte die günstige Marktlage zum Verkauf von Immobilien genutzt werden.

Ich würde keine Verkäufe erwarten, Summit hat außerdem klar gesagt, dass man im Konzern insgesamt eher expandieren will, nach dem Luxco IPO. Ich sehe das eher so, dass DRESTATE eher auf dem Abstellgleis ist, Expansion und Zukäufe dann eher in der neuen Konzernstruktur erfolgen, wie auch immer diese dann aussieht.

[Fanny2008]

Sinkt es wegen dem Gesamtmarkt oder läuft die heutige Hauptversammlung so schlecht bzw. ist sie schlecht gelaufen?

Volumen ist ja auch mehr als sonst.

Lg

[straßenköter]

HV-Bericht (HV am 23.05.2019 in Berlin)

Etwa 25 Teilnehmer fanden sich heute auf der HV der DRE in Berlin ein. Dabei waren 91,42% des Kapitals vor Ort vertreten, der Großteil ging natürlich auf Summit bzw. deren Gesellschaften. Als größerer Aktionär war ansonsten nur noch Solventis anwesend, die mit 197.192 Aktien knapp unterhalb 1% besitzen.

Wie üblich wurde zu Beginn über das abgelaufene Geschäftsjahr referiert. Die Zahlen sind soweit bekannt. Hier noch einmal zur Erinnerung einige Basisdaten außerhalb der üblichen Kennzahlen: Die Vermietungsquote beträgt 89,3%, die gewichtete Mietvertragslaufzeit beträgt 3,4 Jahre.

Die Darlehen von Summit und der Sparkasse nahmen in der Fragerunde einen größeren Raum ein. Das große Darlehen von Summit über 144 Mio. Euro läuft 7 Jahre, ist endfällig und weist einen Zinssatz 2,14% auf. Das zweite Darlehen über 39 Mio. Euro, das so genannte Gallia-Darlehen, soll bis Ende 2021 getilgt werden. Der Zinssatz liegt bei Euribor + 5%, so dass das Darlehen durch den negativen Euribor derzeit mit 4,7% verzinst wird. Der hohe Zins erklärt sich laut Vorstand/AR so, dass es ein nachrangiges Darlehen ist. Dieses Darlehen wurde Anfang 2018 verlängert und zum damaligen Zeitpunkt gab es nach Angabe der Verantwortlichen keine freien Sicherheiten mehr. Mit der heutigen Neubewertung der Immobilien würde das anders aussehen. Andere Kreditgeber hätten sich damals für ein unbesichertes Darlehen nicht finden lassen bzw. wenn nur zu deutlich schlechteren Konditionen („10%“). Die Alternativbanken waren u.a. die Deutsche Bank, die Berlin Hyp und einige andere. Das dritte Darlehen, das einer Sparkasse über 14 Mio. Euro, hat eine Laufzeit von 7 Jahren. Der Sollzins beträgt 1,9%.

Das Gallia-Darlehen nahm in Folge der Diskussion um eine mögliche Dividende in der Folge viel Raum ein. Das Darlehen hat die Bedingung, dass die freie Liquidität der DRE in die Tilgung des Darlehens fließt. Somit sind Dividendenzahlungen derzeit nicht möglich. In der HV wurde ein Gegenantrag eines Aktionärs auf Ausschüttung der gesetzlichen Mindestdividende gestellt. Es ging also um 4 Cent je Aktie, was der Gesellschaft 824.000€ kosten würde. Durch den geringen Streubesitz läge die absolute Ausschüttung an externe Aktionäre bei etwa 83.000€. Generell sagte man zum Thema Dividende, dass es mit Tilgung des Gallia-Darlehens ein Thema wird. Somit ist eine Dividende nicht vor 2022 möglich bzw. geplant, wenn man davon ausgeht, dass das Darlehen erst Ende 2021 zurückgeführt ist.

Q1 2019 ist mit Erträgen von 7,4 Mio. Euro angelaufen (Q1 2018: 7,3 Mio. Euro). Das EBITDA liegt bei 4,8 Mio. Euro (Q1 2018: 4,8 Mio. Euro). Das Periodenergebnis liegt bei 2,0 Mio. Euro (Q1 2018: -2,9 Mio. Euro, belastet durch hohe Einmalbelastungen). Das EK beträgt zum 31.03.2019: 345,3 Mio. Euro. Die EK-Quote wurde mit 56,7% angegeben. Der NAV liegt bei 19,86€ je Aktie. Die Vermietungsquote liegt stichtagsbezogen bei niedrigen 86,5%. Mit dem inzwischen abgeschlossenen Verträgen wird die Vermietungsquote schnell wieder auf knapp über 90% ansteigen. Interessant ist die derzeitige durchschnittliche Miete der Objekte von gerade einmal 6,05€. Es besteht ein hohes Mietpotential, denn die „Umgebungsmiete“ liegt bei etwas über 11€ (Aussage aus Gutachten), so dass mit dem Auslaufen der Mietverträge deutliche Mietanpassungen vorgenommen werden können und sollen. Die Erträge sollten also sukzessive zunehmen, wobei man ja anhand der Neubewertung der Immobilie sehen kann, dass der Bewertung auch eine höherer Miete als 6,05€ zugeordnet sein muss. Das Gutachten wurde von Summit in Auftrag gegeben. Weil das Gutachten auch wesentlich über den Immobilienbestand der DRE vorgenommen wurde hat die DRE auch teilweise die Kosten übernommen. Dafür wurden 95.000€ an Summit überwiesen. Für 2019 erwartet man moderat steigende Immobilienwerte und eine Ergebnis auf oder leicht über Vorjahreshöhe.

Es wurde nochmals betont, dass keine Käufe geplant sind. Man konzentriert sich auf die Grundstücksverdichtung. Genannt wurden die drei Projekte Westerbachstr. In Frankfurt. Hier sollen Eigentumswohnungen entstehen, die nach Fertigstellung verkauft werden sollen. Baubeginn ist für Herbst 2019 geplant. Die Investitionen werden im Bereich 28-30 Mio. Euro betragen. Dafür sollen Eigenmittelverwendet werden, was auch für die weiteren Bauprojekte gelten soll. Die Bauzeit wird man 23 Monaten veranschlagt. Als zweites Projekt wurde eines in Berlin vorgestellt (Hauptstr.). Hier wurde eine Bauvoranfrage gestellt und man erwartet in 1,5 – 2 Jahren eine Baugenehmigung. Die Erstellung soll in mehreren Abschnitten erfolgen. Mehr konnte zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht zu dem Projekt vermeldet werden. Ein drittes Projekt gibt es in der Mendelsonstr. (Schreibweise?) in Frankfurt (?). Es soll ein Apparthotel gebaut werden. Der erste Antrag wurde abgelehnt. Es wurde eine neue Bauvoranfrage gestellt. Im Juli 2019 erwartet man hier eine Rückmeldung. Auch hier konnte man nichts zu den Investitionen usw. zum jetzigen Zeitpunkt sagen.
Es wurde niemand für Verkäufe aus dem Portfolio beauftragt. Es kommen aber Anfragen rein, die man prüft. Konkrete Verkäufe sind aktuell nicht abzusehen. Von den 28 Immobilienobjekten gehören drei Objekte nicht zum gebündelten Portfolio (Klana oder Klara-Portfolio?), darunter eines in Lüneburg und eines in der Rödernallee in Berlin. Das könnten also theoretisch Verkaufskandidaten sein. Gesagt wurde dies aber nicht.

Die Verlustvorträge im Konzern wurden wie folgt angegeben: der körperschaftsteuerliche VV liegt bei 40 Mio. Euro, der gewerbesteuerliche VV liegt bei 35 Mio. Euro. Die Absichten zum IPO Summits sind derzeit auf Eis gelegt. Es sind keine Kapitalmaßnahmen geplant. Absichten für einen Squeeze Out sind nicht bekannt. Insgesamt konnte man sich generell nicht zu den Absichten von Summit äußern. Dem Vorstand/AR lagen hierüber keine Kenntnisse vor.

Für GxP macht DRE das Asset Management, aber nicht die Verwaltung, also kein Property Management. Synergien mit GxP gibt es nicht.

Nach der Aussprache, unmittelbar vor der Abstimmung bin ich gegangen. Der Antrag zur Auszahlung einer Mindestdividende sollte aufgrund der Stimmverhältnisse keine Chance haben. Der Antragssteller gab zuvor schon für alle TOP Widerspruch zu Protokoll. Eine Anfechtungsklage würde keinen Erfolg haben, das er über weniger als 5% am Kapital besitzt. Eine Klage hätte also nur ein Lästigkeitswert.

[honigbaer]

Danke für die ausführlichen Infos.
Das Abstimmungsergebnis ist inzwischen online, bei allen TOPs zwischen 248.492 und 295.291 Gegenstimmen und Präsenz 91,39%.

Kommt davon, wenn man so eine Debatte über Dividende anstößt. Hinterher sind alle nur enttäuscht.

Interessant, dass Solventis fast 1% hat.
Auch sonst positiv finde ich, Mietsteigerungspotenzial und Entwicklungsprojekte.
Hört sich fast nach möglichen Gewinnsteigerungen an, die über Immobilienneubewertungen hinaus gehen.

Und über Strukturmaßnahmen kann man natürlich nichts sagen, denn das wird ggfs völlig überraschend bei Summit entschieden.

Geduld muss man allerdings mitbringen, wenn jahrelang keine Dividende zu erwarten ist, wird das nicht auf jeden Aktionär einladend wirken, trotz des hohen Discounts zum NAV.

[Fanny2008]

Wow. Super vielen Dank für die Berichterstattung!!!

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.637.743 von straßenköter am 23.05.19 15:27:44

Danke für den HV-Bericht!!
Also Investition bestätigt für langweilige Anleger wie mich, die einfach nur an der Börse Immobilien zum Bruchteil ihres Wertes kaufen wollten. Auch jetzt noch bleibt der Einstieg offenbar lukrativ?
Aktuell steigt lediglich jemand aus, der auf Fusion mit GxP oder auf Squeeze-out bedacht war? Und dann steigt in den nächsten Tagen der Kurs deutlich weiter?

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.638.943 von honigbaer am 23.05.19 16:30:51

Überzeugende positive Darstellung, erfreulich! Selbst der Dividendenverzicht dürfte bei einem solchen Nebenwert doch nicht wirklich stören?

Z.B. Qiagen, ganz andere Größenordung, läuft seit 2 Jahrzehnten blendend trotz bislang durchgehaltenem prinzipiellen Ausschluss von Dividendenzahlungen.

[BrandonFlauers]

Die Zukünftige Entwicklung von vorhandenen Flächen sehe ich positiv und die nächsten Jahre noch einige positive Überraschungen bereithalten. Alleine die Fläche für Eigentumswohnungen in der Westerbachstraße in Frankfurt (in der Präsentation von Summit mit ca. 6.600 qm2 angeben hat ein gutes Potenzial. Wenn man derzeitige VK qm2 Preise für Eigentumswohnungen in der Lage (ca. 4.500-5.500 Euro) zugrunde legt, hat das Projekt ein Volumen von über 30 Mio Euro. Da man das Grundstück schon hat und wie ich vermute (zumindest lässt sich nichts in der Bilanz herauslesen) nicht bilanziert, müssen nur die Erstellungskosten gerechnet werden. Nimmt man die mit ca. 3000 Euro pro m2 an, ergibt sich bis zur geplanten Fertigstellung 2021 ein ansehnliches Gewinnpotenzial. Mit etwas glück sogar im zweistelligen Millionenbereich. Die Preise für Eigentumswohnungen in Frankfurt sind die letzten Jahre immerhin fortwährend deutlich gestiegen.

[linus1970]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.648.619 von BrandonFlauers am 24.05.19 10:21:24

Danke an alle, die über die HV berichtet haben!

Ja, klingt doch alles gut ...

Es gab wohl nur nicht den Paukenschlag, den manche wohl erwartet hatten in Bezug auf Luxco-Börsengang, oder sonstige Maßnahmen mit GxP.

Aber ich finde auch die Aussichten auf Entwicklung der bisher bestehenden Flächen interessant. Wie ich schon früher angemerkt habe.

Ja, DREAG ist nicht riesig aktiv und eher langweilig.

Aber die bestehende Substanz soll Schritt für Schritt optimiert werden und neue vermietbare Flächen geschaffen werden. Sehr gut! Ohne neuen teuren Grund u. Boden kaufen zu müssen wird es in wenigen Jahren neue hohe Mieterträge in Berlin und Hamburg und Frankfurt geben! Besser geht es doch gar nicht.

Wenn das dann noch aus dem FFO finanziert wird und nebenbei noch Darlehen getilgt werden können. Dann wird unsere DREAG weiterhn von Jahr zu Jahr besser.

Der NAV wird dabei weitersteigen. Pro Jahr mindestens 1,0 Euro auch ohne weitere Zuschreibungen auf die bisherigen Flächen.

Wer zu 7,8 Euro oder 8,0 Euro oder 12,0 Euro verkauft ist selber schuld.

Der Kurs wäre schon bei 12,00 bis 15,00 Euro, wenn keiner so billig verkaufen würde ...

[hedgehog48]

Wird der Kurs jetzt doch runtergezogen mit den Wohnimmobilien?
Die politischen Drohungen aus dem Berliner Senat (Mietendeckel) dürften Geschäftsimmobilien doch eigentlich kalt lassen?
Wer klärt auf?

[Fanny2008]

Da es schon. Tag der HV begann bergab zu gehen könnte ich mir vorstellen, dass es damit zu tun hat dass der luxco IPO ( glaub so hieß der auf "Eis gelegt" würde (vgl bitte Post von vorheriger Seite) möglicherweise sind da ein paar seither ausgestiegen.

Abwarten und Tee trinken

[Muckelius]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.784.483 von Fanny2008 am 11.06.19 23:53:56

pta20190618031
Veröffentlichung von Insiderinformationen gemäß Artikel 17 MAR
Deutsche Real Estate AG: Verkauf einer Gewerbeimmobilie in Berlin

https://www.pressetext.com/news/20190618031

[smyl]

wenn ich richtig gerechnet habe, müsste der NAV jetzt so ungefähr auf 20,6 sein oder?

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.834.491 von Muckelius am 18.06.19 16:29:30

Zitat von Muckelius: pta20190618031
Veröffentlichung von Insiderinformationen gemäß Artikel 17 MAR
Deutsche Real Estate AG: Verkauf einer Gewerbeimmobilie in Berlin

https://www.pressetext.com/news/20190618031

Ich muss zugeben, dass solch eine Meldung jetzt doch überraschend kommt. Ich hatte vorerst nicht mit Verkäufen gerechnet.

Immerhin noch rechtzeitig den Deal vor dem Mietendeckel abgeschlossen.

[InsertName]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.834.698 von tzadoz2014 am 18.06.19 16:46:28

Und viel wichtiger: DREAG hat gezeigt, dass der ausgewiesene NAV keineswegs unrealistisch ist, sondern eher noch zu konservativ. Ich habe heute nachgekauft. Es ist mir ein Rätsel, warum es immer noch Leute gibt, die ihre Aktien zu weniger als der Hälfte des NAV hergeben.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.835.267 von InsertName am 18.06.19 20:01:43

Zitat von InsertName: Und viel wichtiger: DREAG hat gezeigt, dass der ausgewiesene NAV keineswegs unrealistisch ist, sondern eher noch zu konservativ. Ich habe heute nachgekauft. Es ist mir ein Rätsel, warum es immer noch Leute gibt, die ihre Aktien zu weniger als der Hälfte des NAV hergeben.

So ist es. Konnte man zuvor noch kritisch mit den Wertansätzen sein, hat man jetzt eine Bestätigung, dass die Werte real sind. Völlig unsinnig, wer jetzt zu diesen Kursen verkauft.

[Goldfinger123]

Nun zeigt sich der wirkliche Wert der Aktie. Die kompletten Verbindlichkeiten können jetzt getilgt weren und es bleibt noch was übrig. Alle anderen Immobilien sollten nun noch ca. 400 Mio wert sein. Der Kurs müsste sich verdoppeln auf 18 €, um diesen Wert zu erreichen

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.834.698 von tzadoz2014 am 18.06.19 16:46:28

Zitat von tzadoz2014:

Zitat von Muckelius: pta20190618031
Veröffentlichung von Insiderinformationen gemäß Artikel 17 MAR
Deutsche Real Estate AG: Verkauf einer Gewerbeimmobilie in Berlin

https://www.pressetext.com/news/20190618031

Ich muss zugeben, dass solch eine Meldung jetzt doch überraschend kommt. Ich hatte vorerst nicht mit Verkäufen gerechnet.

Immerhin noch rechtzeitig den Deal vor dem Mietendeckel abgeschlossen.

Das musste ich jetzt leider schon mehrfach in den verschiedenen Threads lesen. Die DRE ist Bestandshalter von gewerblichen Immobilien. Der Mietendeckel wurde in Berlin für Wohnimmobilien eingeführt. Somit ist die DRE gar nicht vom Mietendeckel betroffen.

[gnuldi]

Leider wird das immer wieder über einen Kamm geschoren
Ich denke sogar, dass viele grossinvstoren jetzt in gewerbeobjekte umschichten, da ihnen die gängelei bei Wohnimmobilien nicht passt
Werte wie Agrob,Stinag und dre sowie Hamborner müssten extrem profitieren

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.835.510 von straßenköter am 18.06.19 20:30:12

Zitat von straßenköter:

Zitat von tzadoz2014: ...

Ich muss zugeben, dass solch eine Meldung jetzt doch überraschend kommt. Ich hatte vorerst nicht mit Verkäufen gerechnet.

Immerhin noch rechtzeitig den Deal vor dem Mietendeckel abgeschlossen.

Das musste ich jetzt leider schon mehrfach in den verschiedenen Threads lesen. Die DRE ist Bestandshalter von gewerblichen Immobilien. Der Mietendeckel wurde in Berlin für Wohnimmobilien eingeführt. Somit ist die DRE gar nicht vom Mietendeckel betroffen.

Der Zusatz von mir war ja auch nicht ganz ernst gemeint. Daher der Smiley. Ich gehe sowieso nicht davon aus, dass der Mietendeckel wirklich so kommt.

[JohannesWild]

Hallo,
Das Objekt dürfte bezogen auf den Rental Yield von nur 2,2% das teuerste Objekt im Portfolio gewesen sein. Dass dieses Objekt um 16 Mio. € über dem Wertansatz verkauft wurde bestätigt den NAV eindrucksvoll. Mit dem Geld ist man beinahe Schuldenfrei. Dividendenzahlungen dürfte nichts mehr im Wege stehen. Auch eine Sonderdividende wäre gerechtfertigt. Ich wüsste nicht was den hohen NAV-Abschlag noch rechtfertigen könnte. Der Kurs sollte weiter steigen 😀.
Gruß,
Johannes

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.835.804 von JohannesWild am 18.06.19 21:08:37

Zitat von JohannesWild: Hallo,
Ich wüsste nicht was den hohen NAV-Abschlag noch rechtfertigen könnte. Der Kurs sollte weiter steigen 😀.
Gruß,
Johannes

Der extrem niedrige Freefloat. Der sorgt dafür, dass diese Aktie für viele Anleger kein Kaufkandidat ist, egal wie hoch die Differenz zum NAV ist und sein wird. Daher ist es in meinen Augen nicht überraschend, wenn hier die Differenz zum NAV größer ist, als bei anderen vergleichbaren Immo-AG´s.

Was natürlich nicht heißt, dass der Abschlag so groß sein muss. Nur eben größer als bei anderen.

[gnuldi]

Nachdem es anfangs fast auf zehn Euro ging gibt es nun interessante kaufkurse

[gnuldi]

Jetzt geht es wieder rauf
Ob wir die zehn Euro heute noch sehen?

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.841.525 von gnuldi am 19.06.19 13:51:46

Zitat von gnuldi: Jetzt geht es wieder rauf
Ob wir die zehn Euro heute noch sehen?

Es geht nicht wirklich hoch. Es wurde nur aus dem ASK gekauft. Verkauft jetzt wieder jemand ins BID, stehen wir wieder bei 8,80 oder 9,00 Euro.

[gnuldi]

Für mich unverständlich, dass Anleger irgend ein mistzertifikat kaufenden werte wie Agrob oder Stinag oder dre zum halben NAV rumdümpeln

[valueanleger]

Man muss das auch positiv sehen.
Somit haben Neuaktionäre immer noch die Möglichkeit relativ günstig einzusteigen.
Hoffentlich spricht es sich bei den Anlegern langsam rum das man Immoaktien nicht nur nach den KGV bewerten darf ....
Nach dem Q1 Ergebnis war zu erkennen das dies nicht generell bekannt ist.

Gruß
Value

[gnuldi]

Anstatt Zertifikate zu kaufen sollten die alle mal ne grundlagenschulung Börse machen
Aber wie überall heute, jeder depp meint sich auszukennen

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.844.912 von gnuldi am 19.06.19 19:59:18

Zitat von gnuldi: Anstatt Zertifikate zu kaufen sollten die alle mal ne grundlagenschulung Börse machen
Aber wie überall heute, jeder depp meint sich auszukennen

Vielen fehlt einfach die Zeit um sich mit dem Thema Aktie zu beschäftigen.
Die Banken drängen dann meist die Anleger in die ETF Produkte.

Das ist eben das Hauptproblem in Deutschland, wir haben die fähigsten Köpfe beim Thema Industrie und Wissenschaft - bei der Kapitalanlage findet man hingegen nur wenig Wissen.

Gruß
Value

[arnold11]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.850.342 von valueanleger am 20.06.19 12:14:53

Super Beträge......Es gibt einen sogenannten Börsen-Führerschein bei der BVH.....den sollte jeder mal gemacht haben.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.850.342 von valueanleger am 20.06.19 12:14:53

Die Banken drängen auf ETFs???

Da verdienen sie doch nichts dran.

Ich rate meinen Kindern, online in ETFs anzulegen, um den Ertrag schmälernde Pseudoleistungen der Banken zu umgehen.

Die Banken kaufen doch lieber aktiv gemanagte Fonds mit hohem Ausgabeaufschlag, oder?

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.855.667 von hedgehog48 am 20.06.19 21:12:40

verkaufen, sorry.

[linus1970]

ich habe nochmal in die Bilanz geschaut ...

nachdem die Immobilie in Berlin (Carree Seestraße) verkauft wurde bzw. der Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Laut Meldung beträgt der Kaufpreis 225 Mio Euro und liegt damit rd. 16 Mio Euro über dem angesetzten Wert im Jahresabschluss.

Bei der Immobilie handelt es sich um das von der Mietfläche her größte Objekt der Deutsche Real Estate AG mit 62.430 qm vermietbarer Fläche. Aber es war eines der am Schlechtesten vermieteten Objekte mit Vermietungsstand 77 % zum 31.12.2018.

Durch diesen Verkauf von rd. 17 % der vermietbaren Flächen der Deutsche Real Estate AG können so ziemlich die gesamten Bankschulden getilgt werden, die sich lt. Jahresabschluss zum 31.12.2018 auf 201 Mio Euro belaufen.

D.h. es verbleiben rd. 300.000 qm Mietflächen und etwa 480.000 qm Grundstücksflächen und keine Schulden mehr!


NAV beträgt mit dem Verkauf dann wohl eher 21 Euro. Wer Aktien zu 8,80 bis 9,50 Euro verkauft ist selber schuld!

[honigbaer]

Wobei es sich bei den langfristigen Finanzverbindlichkeiten weitgehend um Darlehen der Mutter Summit 145 Mio und Gallia Invest 36,5 Mio handelt. (Seite 70 Geschäftsbericht)

Laufzeit der Darlehen war bis Januar 2025 für die 145 Mio bzw Dezember 2021, müsste man vielleicht nicht zwingend zurückzahlen? Eine Immobiliengesellschaft mit 100% Eigenkapitalquote ist eigentlich nicht so interessant.

Nur was macht man sonst mit dem hereinkommenden Geld?

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.023.781 von honigbaer am 14.07.19 21:23:22

Zitat von honigbaer: Wobei es sich bei den langfristigen Finanzverbindlichkeiten weitgehend um Darlehen der Mutter Summit 145 Mio und Gallia Invest 36,5 Mio handelt. (Seite 70 Geschäftsbericht)

Laufzeit der Darlehen war bis Januar 2025 für die 145 Mio bzw Dezember 2021, müsste man vielleicht nicht zwingend zurückzahlen? Eine Immobiliengesellschaft mit 100% Eigenkapitalquote ist eigentlich nicht so interessant.

Nur was macht man sonst mit dem hereinkommenden Geld?

Da Zukäufe und Dividendenzahlungen nicht zur Auswahl stehen, bleiben die Alternativen Tilgung, Kassehaltung oder ein ARP. Nach der HV wäre meine Vermutung, dass man Gallia-Darlehen tilgt. Danach wären auch Dividendenzahlungen wieder möglich.

[valueanleger]

Ein ARP bei einem Streubesitz von nur 10% wäre natürlich sehr explosiv in seiner Wirkung.
Die Jungs werden sich erst einmal Zeit lassen.
Neue Investments oder Übernahmen?
Warum eigentlich nicht?
Wäre nicht die GXP ein guter Kandidat dafür?
Bereits im März hat Boersengefluester.de spekuliert das auch bei GXP knackige Höherbewertungen zu erwarten sind - bisher aber nur Fehlanzeige.

Gruß
Value

[gnuldi]

Eigentlich müsste dre bei 20 stehen, aber was passiert mit dem Kurs, gar nichts
Genauso wie bei Stern, deutsche Euroshop und Agrob
Trotz der x-Ten Empfehlung tut sich nichts

[Aktienfakten]

So viele Aktien stehen gar nicht mehr zum Verkauf unter 10 €.

[kleinerkarl]

Prima, Schallmauer durchbrochen und weiter Nachfrage 👏👏👍👍, ab heute kümmern wir uns um GXP 😉😉

[Aktienfakten]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.061.029 von kleinerkarl am 19.07.19 07:29:05

Um GxP kümmern? Will DRE die übernehmen?

[kleinerkarl]

Das wissen nur die Strippenzieher in Haifa. Aber für die anstehende RE Ipo sollte der Kurs auf jeden Fall noch deutlich steigen

[Aktienfakten]

Sorry, da muss ich wohl was verpasst haben😅 Wer will ein IPO machen?

[kleinerkarl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.064.065 von Aktienfakten am 19.07.19 12:36:24

Der Mutterkonzern Summit steht schon seit Monaten in den Startlöchern und wartet auf ein geeignetes Marktumfeld. Allerdings müssen vorher noch die schlappen Töchter in Form gebracht werden

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.064.281 von kleinerkarl am 19.07.19 12:58:05

Zitat von kleinerkarl: Der Mutterkonzern Summit steht schon seit Monaten in den Startlöchern und wartet auf ein geeignetes Marktumfeld. Allerdings müssen vorher noch die schlappen Töchter in Form gebracht werden

Ein noch besseres Marktumfeld für eine Immobilienfiirma, mitten in der Niedrigzinsphase. Geht das ?

[gnuldi]

Soeben auf Börsengeflüster.de

Jedenfalls ist die Notiz zuletzt erstmals seit einer halben Ewigkeit über die Marke von 10 Euro marschiert. Gemessen am NAV sollte der Aufwärtsschub damit allerdings noch längst nicht beendet sein, zumal die auf Büro-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Gesellschaft zuletzt interessante positive Meldungen auf Lager hatte.

[HK12]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.065.403 von gnuldi am 19.07.19 15:12:51

https://boersengefluester.de/deutsche-real-estate-aktienkurs…

Zitat von gnuldi: Soeben auf Börsengeflüster.de

Jedenfalls ist die Notiz zuletzt erstmals seit einer halben Ewigkeit über die Marke von 10 Euro marschiert. Gemessen am NAV sollte der Aufwärtsschub damit allerdings noch längst nicht beendet sein, zumal die auf Büro-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Gesellschaft zuletzt interessante positive Meldungen auf Lager hatte.

[smyl]

kommt ja wirklich wieder schwung rein, so nen Abschlag von 20% zum NAV wäre Ok, also mal locker noch 30% drin, dann sieht man weiter ;-)

[gnuldi]

Von der summit Homepage
https://www.summit-properties.com/downloads/2019-07-15_Compa…

[gnuldi]

11,40
Ob wir im august die 15 Euro sehen?

[WarrenBuffetGraham]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.077.625 von gnuldi am 22.07.19 12:13:18

Zitat von gnuldi: 11,40
Ob wir im august die 15 Euro sehen?

Im August denke ich noch nicht, dass die 15 Euro erreicht werden, jedoch gut möglich im Dezember 2019.
Ich bin mir noch nicht sicher, was das heutige hohe Volumen in Stuttgart und Frankfurt zu bedeuten hat.
In Summe wurden heute über beide Börsenplätze ca. 20.000 Aktien gehandelt.

Normalerweise beträgt das Handelsvolumen im Durchschnitt eher ca. 2.000 Aktien pro Tag, d.h. das Volumen war heute ca. 10 mal so hoch wie sonst.

Um 16:31:37 hat jemand oder mehrere in Frankfurt 3.000 Aktien zu 10,40 Euro gekauft bzw. verkauft.
https://www.ariva.de/deutsche_real_estate-aktie/times_and_sa…

Um 16:31:43 (d.h. 6 Sekunden später) hat jemand oder mehrere in Stuttgart 4.500 Aktien zu 10,40 Euro gekauft bzw. verkauft.
https://www.ariva.de/deutsche_real_estate-aktie/times_and_sa…

Einfaches Einfügen von wallstreetONLINE Charts: So funktionierts.

Einfaches Einfügen von wallstreetONLINE Charts: So funktionierts.

Einfaches Einfügen von wallstreetONLINE Charts: So funktionierts.

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[gnuldi]

Zuerst ging’s Richtung 12
Jetzt unter zehn interessiert sich kaum jemand dafür
Die Rahmenbedingungen sind die selben
NAV Richtung 19

[honigbaer]

Der Kurs muss ja auch mal konsolidieren, der Kurs kann ja nicht dauernd nur explodieren, heute ist er wieder bei 10,10 Geld. Er hatte sich vor dem Rücksetzer auf sogar nur 9,10 in Frankfurt gestern im Bereich 10,60 / 11,20 festgefahren.

Wann kommt der Halbjahrsbericht?

Den NAV ansich sehe ich nicht so ausschlaggebend, aber dass sich dieser inzwischen auf ein annähernd schuldenfreies Immobilienportfolio bezieht eröffnet sicher auch weiterhin Kurspotenzial.

Schwesterunternehmen GXP schwächelt derzeit etwas, immer unter vier, aber heute ist auch die Geldseite bei etwa 3,92 weg. Wobei 2-3% hin oder her ist ja nun auch nicht relevant.

[HK12]

neues JH

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.426.883 von HK12 am 06.09.19 13:00:49

Zitat von HK12: neues JH

Ja, sieht sehr gut aus.

Gruß
Value

[Aktienfakten]

So ruhig bei der DRE. Morgen kommt doch der Halbjahresbericht. 😉

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.503.152 von Aktienfakten am 17.09.19 16:11:18

Zitat von Aktienfakten: So ruhig bei der DRE. Morgen kommt doch der Halbjahresbericht. 😉

Sind ja, meiner Meinung nach, auch keine großen Überraschungen (bei NAV & Co.) zu erwarten.

[honigbaer]

Für uns ist der am 18. Juni gemeldete Immobilienverkauf natürlich keine Überraschung mehr, aber je nachdem wie der Vorgang in den Bericht oder die Prognose einfließt, wird der Kurs vielleicht doch reagieren.

Und vielleicht steht auch etwas zwischen den Zeilen, über die Zusammenarbeit mit GXP und die weiteren Pläne der Mutter Summit Properties. Es stellt sich auch die Frage, ob weitere Verkäufe angedacht sind und oder ob man die Ende des Jahres freiwerdenden Mittel investieren oder zur Schuldentigung verwenden will.

[honigbaer]

Der Zwischenbericht ist da.
NAV 21,23 und positive Wertanpassungen in Höhe von 21,2 Mio sind vor allem auf die Wertanpassung des verkauften Objekts in Berlin an den Kaufpreis zurückzuführen.
https://www.drestate.de/geschaeftsberichte

Neben eigenen Objekten wurden im ersten Halbjahr 2019 noch 88 Objekte der Summit-Gruppe verwaltet bzw. betreut.

Im Prognosebericht steht:
Der Ankauf von Immobilien ist nicht geplant. Es ist nicht ausgeschlossen, dass die weiterhin attraktive Marktsituation zur Veräußerung von Immobilien genutzt wird.

[Goldfinger123]

Mit dieser Aussage zu dem nichgeplanten Käufen, kann es ja nur zu einer Schuldentilgung oder Ausschüttung kommen. Ende des Jahres deckt das Eigenkpital die Immobilienassets. Warum man hier einen Discount von fast 50% einpreist ist mir mehr als schleierhaft.

[tzadoz2014]

"Ein" Grund für den Discount von 50% könnte der sehr geringe Freefloat sein.

Da man beim Verkauf der Immobilien bereits vom Einmaleffekt i.H.v. 16 Mio. oder so gesprochen hatte, sind die guten Zahlen nicht überraschend. NAV war so in etwa auch zu erwarten.

Ich rechne mit einer deutlichen Schuldentilgung, wenn man keine neuen Immobilien kauft. Mit einer Ausschüttung oder so etwas rechne ich nicht.

[Goldfinger123]

Schade wäre nur, wenn es eine Strukturmaßnahme gäbe und man würde nur auf den Aktienkurs abstellen, so hätten wir nichts von dem tollen NAV Wert. Das sind meine bedenken hier.
Auch ich gebe von einer kompletten Tigung der Schulden aus. Warscheinlich fällt dann ein drittes Mal eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

[honigbaer]

Wenn man so viel Geld hat und 88 fremde Immobilien unter Verwaltung, dann gibt es vielleicht auch noch andere Möglichkeiten. Eine Übernahme von GXP oder anderer Bestände wäre jedenfalls jederzeit möglich. Davon, dass Summit generell nicht mehr wachsen will, war eigentlich nicht die Rede, da gab es doch gerade erst noch große Pläne mit einem Luxco IPO.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.514.678 von Goldfinger123 am 18.09.19 19:43:21

Zitat von Goldfinger123: Schade wäre nur, wenn es eine Strukturmaßnahme gäbe und man würde nur auf den Aktienkurs abstellen, so hätten wir nichts von dem tollen NAV Wert. Das sind meine bedenken hier.
Auch ich gebe von einer kompletten Tigung der Schulden aus. Warscheinlich fällt dann ein drittes Mal eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Eine Strukturmaßnahme wie einen Beherrschungsvertrag oder einem Squeeze Out wäre das Beste was passieren könnte, denn bei beiden müsste ein Gutachten angefertigt werden, bei dem man sich bei der Ermittlung der Abfindung am NAV orientieren dürfte.

Ich halte allerdings die Wahrscheinlichkeit für eine dieser Maßnahmen für sehr gering, denn dann hätte man sicher nicht die Immobilien so hoch geschrieben.

[babbelino]

Moin,

ich muss Abbitte leisten. In vergangenen Postings habe ich mich aufgrund der zahlreichen Neubewertungen kritisch ggü. der Deutschen Real Estate geäußert. Der Verkauf des Objektes Seestraße zeigt eindrucksvoll, dass die Neubewertungen ihre Berechtigungen hatten.

[emslaender]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.518.191 von babbelino am 19.09.19 09:33:22

Ist schon beeindruckend. Bald werden die 225 Mio. € zum Großteil zu Cash, dann ist der NAV definitv werthaltig.

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.518.191 von babbelino am 19.09.19 09:33:22

Zitat von babbelino: Moin,

ich muss Abbitte leisten. In vergangenen Postings habe ich mich aufgrund der zahlreichen Neubewertungen kritisch ggü. der Deutschen Real Estate geäußert. Der Verkauf des Objektes Seestraße zeigt eindrucksvoll, dass die Neubewertungen ihre Berechtigungen hatten.

Hattest du denn nicht den Worten und Zahlen aus der Meldung vom 18.06.2019 vertraut ? Denn sie nannten bereits mit 16 Mio. eine Zahl und erwähnten auch, dass der VK-Preis über der Bewertung liegt.

[babbelino]

@tzadoz2014

Doch habe ich. Es gibt keinen Grund, an der Berichterstattung und Transparenz des Unternehmens zu zweifeln.

Ich bin gespannt, wie sich der Verkauf auf die relevanten immobilienspezifischen Zahlen auswirken wird. Bei der Vermietungsquote rechne ich mit einem Anstieg auf rund 91% zum Jahresende. Das Carree Seestraße hatte eine überdurchschnittlich hohe Leerstandsquote.

[emslaender]

Der Börsengang von Summit scheint ja nicht mehr zu kommen. Am besten bringen die ihr übriges Deutschlandgeschäft in die bereits gelistete DREAG ein, von hier aus werden die Assets ja auch verwaltet. Dann ab in den Prime Standard, SDAX....

[honigbaer]

Das wäre auch eine Option, aber der Luxco Börsengang kann schon auch noch kommen.
Wenn man den Streubesitz erhöhen möchte und REIT Indexstandards erfüllen will, um große Investoren anzusprechen, braucht man einen IPO Kurs nah am NAV, klare Strukturen und einen hohen Streubesitzanteil. Ausgehend von Drestate kommt man da vielleicht doch nicht so einfach hin.

Ist aber alles Spekulation.

[Lautmaler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.513.715 von honigbaer am 18.09.19 18:04:56

Zitat von honigbaer: NAV 21,23

Also bei rd. 367 Mio den Gesellschaftern des Mutterunternehmens zuzurechender Anteil am Eigenkapital
und rd. 20,582 Mio AKtien komme ich auf einen NAV von 17,84 € pro Aktie.

Das ergäbe aber immer noch einen ordentlichen Abschlag beim Börsenkurs.

"Der Ankauf von Immobilien ist nicht geplant. Es ist nicht ausgeschlossen, dass die weiterhin attraktive Marktsituation zur Veräußerung von Immobilien genutzt wird."

Da das Geschäft aber auch nur mit einem Leverage vernünftig funktioniert, wäre eine Schuldentilgung hinsichtlich der Unternehmenszukunft ,im Sinne von uns Aktionären, auch eine fragwürdige Sache.
Eine ordentliche Ausschüttung, unter Berücksichtigung von etwaigen "Altansprüchen" etc., wäre wohl der einzig sinnvolle Weg.
Auf Dauer wäre aber auch die derzeitigen Fremdfinanzierungskosten, im Vergleich zu größeren Konkurrenten, belastend.

Momentan liegt hier sehr viel Unsicherheit in der Luft.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.521.635 von Lautmaler am 19.09.19 14:30:01

Zitat von Lautmaler: Also bei rd. 367 Mio den Gesellschaftern des Mutterunternehmens zuzurechender Anteil am Eigenkapital
und rd. 20,582 Mio AKtien komme ich auf einen NAV von 17,84 € pro Aktie.

Das ergäbe aber immer noch einen ordentlichen Abschlag beim Börsenkurs.

"Der Ankauf von Immobilien ist nicht geplant. Es ist nicht ausgeschlossen, dass die weiterhin attraktive Marktsituation zur Veräußerung von Immobilien genutzt wird."

Da das Geschäft aber auch nur mit einem Leverage vernünftig funktioniert, wäre eine Schuldentilgung hinsichtlich der Unternehmenszukunft ,im Sinne von uns Aktionären, auch eine fragwürdige Sache.
Eine ordentliche Ausschüttung, unter Berücksichtigung von etwaigen "Altansprüchen" etc., wäre wohl der einzig sinnvolle Weg.
Auf Dauer wäre aber auch die derzeitigen Fremdfinanzierungskosten, im Vergleich zu größeren Konkurrenten, belastend.

Momentan liegt hier sehr viel Unsicherheit in der Luft.

Klar, der ausgewiesene EPRA NAV von 21,23 je Aktie enthält 70 Mio latente Steuern, die auch als latente Verbindlichkeit ausgewiesen werden. EPRA NAV beschreibt den Bruttowert der Immobilien und nicht den Nettoverkaufserlös nach Steuer.

Aber auch wenn derzeit keine Käufe geplant sind, kann man die Steuerzahlung durch Bildung einer Reinvestitionsrücklage vermeiden, ene entsprechende Investition muss dann innerhalb von vier Jahren erfolgen. Außerdem dürfte wohl nur ein Teil der latenten Steuer, wenn auch der überwiegende, auf das nun zum Verkauf stehende Objekt in Berlin entfallen.

Mutterunternehmen ist vielleichtetwas irreführend, denn Minderheitsanteile spielen bei Drestate kaum eine Rolle, die Objektgesellschaften werden fast alle zu 100% gehalten. Die Differenz zwischen Marktwert (NAV) und Buchwert des Eigenkapitals ist auf latente Steuern zurückzuführen.

Das Steuerargument spricht natürlich ebenso wie Leverage als Teil des Geschäftsmodells gegen eine Kredittilgung. Anders würde es vermutlich aussehen, wenn Drestate über einen Beherrschungsvertrag in den Summitkonzern eingebunden würde.

[Lautmaler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.523.882 von honigbaer am 19.09.19 18:14:10

EPRA NAV beschreibt den Bruttowert der Immobilien und nicht den Nettoverkaufserlös nach Steuer.

Sagen wir eher NAV(Net Asset Value) der um gewisse Bilanzpositionen angepasst wurde.


Aber auch wenn derzeit keine Käufe geplant sind, kann man die Steuerzahlung durch Bildung einer Reinvestitionsrücklage vermeiden, ene entsprechende Investition muss dann innerhalb von vier Jahren erfolgen. Außerdem dürfte wohl nur ein Teil der latenten Steuer, wenn auch der überwiegende, auf das nun zum Verkauf stehende Objekt in Berlin entfallen.

Es geht um passive latente Steuern...
Wenn DRE die Steuerlast drücken kann, dann ist es gut. Bis dahin stehen sie in der Bilanz (und werden wohl "irgendwann" fällig.)

Die Differenz zwischen Marktwert (NAV) und Buchwert des Eigenkapitals ist auf latente Steuern zurückzuführen.

NAV(Net Asset Value) hat nichts mit Marktwert zu tun. Hier geht es um Buchwerte...

Das Steuerargument spricht natürlich ebenso wie Leverage als Teil des Geschäftsmodells gegen eine Kredittilgung. Anders würde es vermutlich aussehen, wenn Drestate über einen Beherrschungsvertrag in den Summitkonzern eingebunden würde.

Eigentlich sind das zwei verschiedene Stiefel, aber wenn der Ausgleich ordentlich ist, dann sollte es die Aktionäre nicht stören. Besser als als so ein zwielichtiger Squeeze-Out oder Delisting. Bisher war die Hauptaktionärin sehr fair gegenüber den Kleinaktionären. Ich kenne da ganz andere Geschichten...

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.526.366 von Lautmaler am 19.09.19 23:04:52

In der IFRS Bilanz stehen die Immobilien zum "fair value" in der Bilanz, das ist der Marktwert oder Verkehrswert. Und das ist der Buchwert der Immobilien. Der Buchwert des Unternehmens auf eine Aktie entfallend, also das Eigenkapital, ist natürlich um alle anderen Vermögensgegenstände angepasst.

EPRA NAV ist nunmal so definiert, Wert der Immobilien ohne Ansatz von latenten Steuern, die bei Veräußerung entstünden. Eigenkapital oder Buchwert je Aktie kann man auch ausrechnen, ist aber kein EPRA NAV.

Vielleicht besteht Aufklärungsbedarf zu latenten Steuern, das sind die Steuern, die anfallen würden, wenn man die Immobilien zum IFRS Bilanzwert (also Marktwert) veräußern würde UND keine 6b Rücklage bilden würde und das natürlich auch erst dann. Das ist eine fiktive Sache, die aber in derBilanz bei Berechnung des Eigenkapitals berücksichtigt wird. Bei Ermittlung des Wertansatzes der Investment Properties und bei Berechnung des EPRA NAV aber keine Berücksichtigung findet.

[hedgehog48]

Bin dankbar für die detaillierten Darstellungen! Bin mit dem Gedanken, hier eine Langfristanlage aufzubauen, bislang gut gefahren. Füße stillhalten hat sich bewährt, mein sehr hoher Einsatz hat sich vervielfacht. So dürfte es vielen gehen, die hier im Thread seit langem dabei sind?

Noch immer hat man hier offenbar sauber verwaltete Immobilien zum Discountpreis und dies fraglich weiterhin mit einem noch höheren Abschlag als bei anderen günstig bewerteten Immoaktien. Und dies bei einer seriösen Firma mit professioneller Objektverwaltung.

Eigentlich müsste ich hier mein Engagement zurückfahren wegen der durch den Wertzuwachs entstandenen heftigen Übergewichtung. Auch das dürfte manchem so gehen und die Positionen auf der Anbieterseite erklären. Aufgrund der durchweg positiv eingestellten Beiträge der Brainies hier im Forum leb ich aber lieber mit dem Klumpenrisiko, als hier auch nur eine Aktie für z.B. 11 Euro abzugeben.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.844.345 von valueanleger am 19.06.19 18:57:20

Zitat von valueanleger: Man muss das auch positiv sehen.
Somit haben Neuaktionäre immer noch die Möglichkeit relativ günstig einzusteigen.
Hoffentlich spricht es sich bei den Anlegern langsam rum das man Immoaktien nicht nur nach den KGV bewerten darf ....
Nach dem Q1 Ergebnis war zu erkennen das dies nicht generell bekannt ist.

Gruß
Value

Nun hat sich das alles geändert. Habe Jahrzehntelang, gedacht die 10fache Jahresmiete wäre günstig, bei sehr guten Lagen und Ausstattungen extrem günstig. Nun aber gibt es nicht mal mehr was zur 25 fachen Jahresmiete und Vermietungsrenditen von 2 % scheinen, normal zu sein. Merkwürdig.

Sicher klar hat das mit der Zinsentwicklung zu tun, eben aktuell Minuszinsen und der Zins ist dann nur noch eine Kalkulation von Gewinnmarge und Risikoaufschlag. Aber bleibt das immer so? Für die nächsten Jahre scheint klar zu sein, dass die Zinsen niedrig bleiben - aber immer ? In 20 und mehr Jahren?

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.539.719 von gate4share am 22.09.19 08:30:49

DRE Immobilienbewertung zu Mondpreisen?

Ich dachte auch, dass die Bewertungen zu teuer sind bevor ich mich näher mit den Bewertungen befasst habe.
Dass die Deutsche Real Estate so teuer erscheint im Verhältnis zur Miete liegt daran, dass die Miete zum Großteil noch nicht an die Marktmiete angepasst ist. Man hält den Großteil der Immobilien in Berlin wo die Mietpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Die Immobilienwerte wurden an die Marktmieten angepasst. Die Anpassung der Miete an die Marktmiete wird sukzessive in den nächsten Jahren erfolgen. Die Durchschnittsmiete 2018 liegt bei gut 6€ - die Marktmiete bei gut 11€. Die Objekte sind im Durchschnitt mit dem 12,4 Fachen Marktmieten-Multiplikator bewertet. Siehe hierzu auch den Geschäftsbericht 2018 auf Seite 51. Der Marktmieten-Multiplikator ist sogar gegenüber 2017 gesunken. Der Verkauf des Anteils an den Osramhöfen über dem Bewertungsansatz zeigt eindrucksvoll, dass die Bewertungsansätze passen. Wie die DRE die Immobilien bewertet ist im GB transparent ausgeführt.


Gruß,

Johannes

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.542.363 von JohannesWild am 22.09.19 21:39:58

Zitat von JohannesWild: ... Die Durchschnittsmiete 2018 liegt bei gut 6€ - die Marktmiete bei gut 11€. Die Objekte sind im Durchschnitt mit dem 12,4 Fachen Marktmieten-Multiplikator bewertet. ...

Naja, diese Info irritiert mich aber sehr.

Der Abschlag Kurs vs NAV existiere also lediglich unter der eigentümerseitigen Annahme, man habe leider aktuell um fast die Hälfte zu billig vermietet? Was ja nicht leicht zu verifizieren wäre. Wäre der Bestand dann doch nicht mit 11-Euro-Immobilien zu vergleichen, dann wäre der angegebene Discount zum NAV eine reine Illusion?

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.548.513 von hedgehog48 am 23.09.19 17:40:59

In der Luxco Präsentation war die jährliche Miete der nun verkauften Osramhöfe nur mit 4,6 Mio angegeben, Mietrendite 2,2%.

Wenn dieses Objekt wegfällt durch Verkauf, sollte esmit dem Faktor Immobilienwertansatz der restlichen Immobilien / Miete der restlichen Immobilien nicht so schlecht aussehen.

Ich komme etwa auf 20fache Kaltmiete und 17fache Warmmmiete als Wertansatz für den restlichen Bestand, wenn ich rechne.

Das Handelsblatt hatte allerdings heute als Titelstory die sich abkühlende Büromietenkonjunktur, Neuvermietung 4% unter Vorjahr. Das muss man auch im Auge behalten.

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.548.513 von hedgehog48 am 23.09.19 17:40:59

Hallo hedgehog48,

Was hast denn Du gedacht wie der NAV ermittelt wird?
Bei den Marktmieten handelt es sich ja jetzt nicht nur um eigentümerseitige Annahmen. Hier gibt es ja sehr genaue Statistiken über die Mietpreise bei Neuvermietungen in bestimmten Stadtteilen. Hier hat man von dem Boom in Berlin stark profitiert. Da Mietverträge lange Laufzeiten haben, dauert es eine Weile bis sich die Marktmiete in der Durchschnittsmiete 1:1 wiederspiegelt. Die aktuelle Miete basiert ja auf Mietverträgen die vor Jahren geschlossen wurden.
Wie Honigbaer erwähnt hat war die Immobilie in den Osramhöfen die Immobilie mit der mitunter niedrigsten Mietrendite bezogen auf den NAV. Dass man gerade diese Immmobilie um 16 Mio. € über dem NAV Ansatz verkaufen konnte zeigt, dass die NAV Bewertungen so falsch nicht sind.

Gruß,

Johannes

Zitat von hedgehog48:

Zitat von JohannesWild: ... Die Durchschnittsmiete 2018 liegt bei gut 6€ - die Marktmiete bei gut 11€. Die Objekte sind im Durchschnitt mit dem 12,4 Fachen Marktmieten-Multiplikator bewertet. ...

Naja, diese Info irritiert mich aber sehr.

Der Abschlag Kurs vs NAV existiere also lediglich unter der eigentümerseitigen Annahme, man habe leider aktuell um fast die Hälfte zu billig vermietet? Was ja nicht leicht zu verifizieren wäre. Wäre der Bestand dann doch nicht mit 11-Euro-Immobilien zu vergleichen, dann wäre der angegebene Discount zum NAV eine reine Illusion?

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.550.580 von JohannesWild am 23.09.19 21:28:46

Wenn unter Marktmieten Angebotsmieten bzw. Abschlussmieten bei Neuverträgen gemeint sind, dann bin ich dabei.

Wenn hier aber, und so hatte ich es verstanden, DRE-Bestandsmieten durchschnittlichen Vergleichsmieten ebenfalls im Bestand gegenübergestellt würden, dann wäre ich skeptisch.

[straßenköter]

Ersteres ist gemeint.

Ich verstehe allerdings nicht, was Du mit dem 2. Fall meinst. Sofern die Vergleichsmieten unterhalb der Verträge bei Neuabschlüssen liegen, wären doch noch sogar Reserven vorhanden.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.551.051 von straßenköter am 23.09.19 22:35:53

Ich habs jetzt wohl verstanden und sollte mit Ausführungen zum zunächst falsch verstandenen die Diskussion hier vllt nicht weiter belasten? Hoffen wir, dass die weitere Kursentwicklung den Einschätzungen zum NAV dann auch entspricht.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.551.381 von hedgehog48 am 24.09.19 00:09:26

Zitat von hedgehog48: Ich habs jetzt wohl verstanden und sollte mit Ausführungen zum zunächst falsch verstandenen die Diskussion hier vllt nicht weiter belasten? Hoffen wir, dass die weitere Kursentwicklung den Einschätzungen zum NAV dann auch entspricht.

Ich wüsste nicht, warum Du die Diskussion belasten solltest. Dafür ist ein Forum ja da.

Am Ende ist für eine Kauf, Halte- oder Verkaufsentscheidung maßgeblich, ob man denkt, dass der Kurs dem NAV zumndest teilweise folgen können wird.

Ich für meinen Teil habe recht konkrete Vorstellungen. Ob die eintreffen, wird man sehen. Einen Kurs von 21€ wird man meines Erachtens nur sehen können, wenn Summit eine Strukturmaßnahme ausrufen würde, so dass über die Ermittlung einer gutachterlichen Abfindung, die den NAV berücksichtigt, dann ein maximales Kurspotenzial entstüne. Dieses Szenario habe ich abgehabt. Warum? Es ist die Erfahrung aus sehr vielen Übernahmesituiation, dass kein Großaktionär im Vorfeld einer Strukturmaßnahme den NAV ohne eine geringste Not so noch oben schreiben würde. Durch die geringen IST-Mieten hätte man problemlos einen Gutachter finden können, der einen deutlich geringeren Wert ermitteln hätte können. Bei einem NAV von 15€ hätte hier auch keiner gemeckert, jedenfalls nicht so lange, wie die Immobilien nicht kurze Zeit später deutlich teurer veräußert worden wären.
Der NAV wurde frühzeitig hoch genommen, weil man genau wusste, dass man in Kürze den Wert sowieso über Verkäufe sichtbar machen muss. Vielleicht mag man sogar selbst überrascht worden sein, als die Kaufangebote herein kamen. Ich war auf der HV und schon da konnte man ganz klar heraushören, dass nichts mehr gekauft werden soll. Im Gegenteil, es wurden klar Verkäufe angesprochen. Insofern ist nach der HV genau das passiert, was man erwarten konnte und genau das Fortschreiten von Verkäufen erwarte ich weiterhin. Ich glaube mittlerweile an keine Fusion mehr mit GxP oder wem auch immer. Ich erwarte eine vollständige Liquidation sämtlicher Immobilien in den nächsten zwei Jahren. Fraglich bleibt dann nur, was man mit der Kasse tätigen möchte. Wird Summit bereit sein, mit dem Streubesitz von 10% zu teilen? Das kann ich nur ganz schwierig abschätzen. Auf der HV wurde klar gesagt, dass man keine Dividenden zahlen kann, so lange das Gallia-Darlehen nicht zurückgezahlt ist. Wenn man will, könnte man also jetzt Dividenden zahlen. Oder man strebt mittelfristig eine Liquidation an. Das wäre steuerlich vermutlich für den Großaktionär steuerlich vorteilhafter. Ohne irgendwelche Signale zur bzw. auf der nächsten HV werde ich vermutlich (teil-)verkaufsbereit, wenn der Kurs Richtung 15€ laufen würde, was meine Mindesterwartungshaltung für den Kurs ist. Ein Abschlag von 25% auf den NAV bzw. auf eine vollständig liquidierte Gesellschaft ist a la Clere (ehemals Balda) alles andere als unüblich.
Verstehen kann ich überhaupt nicht, dass Aktionäre bei jetzigen Kursen verkaufsbereit sind oder großartig zögern zu kaufen. Der Kurs sollte durch den hohen Abschlag eine gute Absicherung nach unten haben. Gefahren bestünden nur, wenn man ähnliche Aktivitäten wie bei Wohnimmobilienfür Geerbeimmobilien wie in Berlin hochfahren würde.

[honigbaer]

Da hätte man aber viel zu tun, wenn man innerhalb von zwei Jahren alle Immobilien verkaufen wollte.

Und die Steuer spricht auch dagegen, denn 6b kann man nur nutzen, wenn man innerhalb von 4 Jahren reinvestiert. Und schließlich hat der Hauptaktionär erst im Vorjahr noch andere Gewerbeimmobilien zugekauft, die DRESTATE nun verwaltet, damuss man mal sehen, was Summit Properties im Halbjahrsbericht andeutet, wenn dieser erscheint. (Müsste ja bald soweit sein.)

Meine Einschätzung ist eher, dass Summit nicht mehr unbedingt selbst auf steigende Immobilienpreise setzt, sondern eher eine Art REIT mit hohem Streubesitz und geringer Fremdfinanzierung anstrebt, bei dem Fonds und Versicherungen Anteile erwerben. Das war wohl die Idee hinter dem Luxco IPO und wie das letztlich umgesetzt wird, mit welchen Strukturmaßnahmen, weiß man nicht.

Mit 89,9% Anteilsbesitz hat man sich jedenfalls alle Optionen offen gehalten.

Zur NAV Diskussion war die Antwort an hedgehog zu den Spielregeln der NAV Ermittlung zwar richtig, technisch gesehen ist eben das die Vorgehensweise bei der Immobilienbewertung nach IFRS.

Bei steigenden Mieten und sinkenden Zinsen, kann jede Ertragswertermittlung nur zu steigenden Preisen führen. Eine exakte Wissenschaft ist die Wertermittlung aber natürlich nicht. Und wenn man ein Bisschen an den Parametern dreht, langsamer steigende Mieten und höhere Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten unterstellt, kann in denGutachten auch was anderes hingerechnet werden. Von objektspezifischen Sachen (Lage. Ausstattung und Design) noch ganz zu schweigen.

Deshalb ist es natürlich sinnvoll, die Bewertungen zu hinterfragen, ob man dabei auf die aktuelle Istmiete abstellt oder sich sonst eine Meinung bildet.

Die Erkenntnis ist wohl vor allem, dass die Gutachten die aktuelle Marktlage am Immobilienmarkt abbilden und man letztlich nicht sagen kann, wie sich diese künftig ändert. Wie die Börse und die Investoren die Kurse relativ zu den NAVs machen, ist eine andere Perpektive.

Die Investoren reiten da natürlich gewissermaßen eine Welle, sinkende Zinsen und steigende Mieten und Preise, die irgendwann brechen wird. Das ist aber vielleicht sogar ein Vorteil von DRESTATE, dass hier wegen der Entschuldung und möglicher Strukturmaßnahmen eine Sondersituation besteht.

[Aktienfakten]

Aber die Mieten sollen doch erhöht werden. Es werden doch neue Mietverträge aufgesetzt? Gibt es Angaben, bis wann die Mieterhöhungen abgeschlossen sind?

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.557.312 von Aktienfakten am 24.09.19 17:02:26

Gewerbemieten haben üblicherweise vereinbarte Laufzeiten. Z.B. 10 Jahre fest und danach jährliche Anpassung gemäß Inflationsausgleich.

Da kann man sich nicht am Wochenende hinsetzen und mal so eben alle Mieten erhöhen.

Und wenn ein Vertrag ausläuft und das Objekt ist nicht gefragt, dann geht man auch schon mal mit der Miete runter, damit der Mieter bleibt und damit man keinen Leerstand riskiert. Ist schon mal wie Poker mit der Miethöhe. Überzieht man, steht das Gebäude leer und man muss es auch noch heizen und auch anderweitig pflegen.

[Aktienfakten]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.559.202 von hedgehog48 am 24.09.19 19:55:36

ja, aber der Leerstand wurde auch damit begründet, dass die Mietverträge nicht verlängert werden und auslaufen, damit man den Mietpreis erhöhen kann. Hab ich von der HV so mitbekommen ...

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.557.312 von Aktienfakten am 24.09.19 17:02:26

Wann laufen die Mietverträge aus.

In der Präsentation der Summit Group auf Folie 10 rechts oben ist dargestellt wann Mietverträge auslaufen. Die Darstellung betrifft alle Immobilien der Summit Group, wovon die Immobilien der DRE eine Teilmenge darstellt. Folglich müssten in den nächsten 5 Jahren ca. 70% der Immobilien mit neuen Konditionen neu vermietet werden. 2019 sollte sich noch nicht viel tun. Die Höchsten Neuvermietungen kämen in 2021 und 2022 zum Tragen.
https://www.summit-properties.com/downloads/2019-07-15_Compa…

Gruß,

Johannes

[Aktienfakten]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.559.757 von JohannesWild am 24.09.19 20:45:16

Vielen Dank 👍🏻

[honigbaer]

Laut Geschäftsbericht:
Im Jahr 2019 laufen Mietverträge über ca. 38.500 m² mit einer Nettokaltmiete von € 2,7 Mio. p.a. aus, jedoch handelt es sich bei den meisten dieser Mieter um langjährige Bestandsmieter, bei denen von einer Mietvertragsverlängerung ausgegangen werden kann.

Aus der Tabelle Seite 49 unten kann man zu den Mieten auch etwas abschätzen:
Mindestleasingzahlungen im ersten Jahr 22,5 Mio, im 2.-5. Jahr 53 Mio und ab dem 6. Jahr 19 Mio.

Also im 2.-5. Jahr durchschnittlich 13 Mio, daraus würde ich mal schätzen, dass nach drei Jahren etwa die Hälfte der Verträge ausgelaufen ist. (beispielsweise 20 15 10 8 wäre 53)

Angesichts der nicht geringen Leerstandsquote und derzeit abflauender Konjunktur sollte man sich aber auch nicht zu viel Hoffnung machen. Und die Vertragsverlängerungen erfordern wohl oft auch Investitionen in die Bestandsobjekte.

[JohannesWild]

Halbjahresbericht der Summit Group

https://www.summit-properties.com/downloads/2019-09-25_Summi…

Der Halbjahresbericht der Summit Group ist seit ein paar Tagen online. Mich interessiert besonders was man mit dem Geld macht das man aus dem Verkauf der Immobilie einnimmt. Ich interpretiere die Aussagen so, dass man dieses äußerst attraktive Angebot annehmen wollte. Das Geld will man nun neu investieren. Unter anderem in die Entwicklung von Bestandsimmobilien sowie evtl. auch in Immobilien-Zukäufe. Man will also wohl weder sukzessive alle Immobilien verkaufen, noch einen Großteil des Geldes ausschütten. Ich hoffe, dass man zumindest einen Teil des Geldes nutzt um das Gallia-Darlehen zu tilgen und die DRE danach Dividendenzahlungen aufnimmt. Anbei die für mich interessanten Auszüge.

Gruß,
Johannes


S.2 The disposal of one property is expected to release capital for further strategic investments, as well as for the development of our existing surplus building rights.

S.3 During the Reporting Period we signed a binding agreement for the disposal of a €225 million office property, where we expect the transaction to be completed by the end of the current year. Through the terms of the transaction, we expedited the realisation of the property’s inherent potential and can subsequently reinvest the imminent funds proceeds.

S.9: We continue to review opportunities to enlarge and enhance our portfolio with assets intended to be held as longterm investments. Nevertheless, we remain willing to dispose of assets if we can achieve attractive exit prices which, in our opinion, enable us to realise that property’s potential and release capital to reinvest in high yielding investments. In this respect, in June 2019 we signed a binding agreement for the disposal of an office building for €225.0 million, which is 7.9% above its 2018 year-end valuation. This price is based upon €4.6 million annual rental income and is equivalent to a 2.1% rental yield. This transaction is due to complete upon receipt of the sale proceeds by the end of 2019.

S.10: We intend to continue to build our German commercial property portfolio and plan to undertake strategic investments, as well as to invest in existing assets to further deliver attractive income and capital returns for our shareholders

[tzadoz2014]

Der Mietendeckel in Berlin wurde nun endgültig beschlossen. Was denkt ihr. Hat das negative Folgen für diese Aktie ? Ganz egal, ob nun deren Immobilien davon betroffen sind oder nicht. Berlin ist ja nunmal derzeit ein wichtiger Standort für DREAG. Und wenn jetzt alle Immobilien-AG´s abgestraft werden, die in Berlin ein Wörtchen mitreden, könnte auch DREAG mit in den Sog geraten. Ich wäre zumindest dann nicht komplett überrascht. Die Performance seit dem Hoch am 09.09.2019 war ja schon nicht gut. Ob das nun mit dem Mietendeckel zusammenhängt (oder andere Gründe hat), wäre natürlich reine Spekulation.

[emslaender]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.744.243 von tzadoz2014 am 22.10.19 15:26:57

Wohnen ist das Problem, Gewerbe nicht.
Gewerbe könnten man nur über den Bund regulieren, Wohnen ist Ländersache.
Insofern keine Gefahr für DREAG in Berlin.
Durch den Verkauf der größten Immobilie in Berlin ist der Anteil von Berlin auch deutlich gesunken

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.744.696 von emslaender am 22.10.19 16:12:15

Ich habe nicht behauptet, dass DREAG betroffen ist.
Daher ja auch meine Anmerkung "egal, ob DREAG betroffen ist oder nicht"

[linus1970]

Das Jahr neigt sich schon bald wieder dem Ende zu …

Ich bin auf die Bilanz 2019 der DREAG gespannt. Wird das Geld dieses Jahr noch fließen? Der Ertrag aus dem Verkauf der Berliner Immobilie soll ja schon drin sein im Jahr 2019.

Mal sehen ob dann noch Schulden da sind, oder dafür riesige Guthaben - oder ob noch Forderungen von Mio 225 in der Bilanz stehen.

Das verkaufte Objekt war eines von denen mit der höchsten Leerstandsquote. Das heißt die Mieteinnahmen werden auch in Zukunft unterproportional sinken ...

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.748.077 von linus1970 am 22.10.19 22:54:20

Zitat von linus1970: Das Jahr neigt sich schon bald wieder dem Ende zu …

Ich bin auf die Bilanz 2019 der DREAG gespannt. Wird das Geld dieses Jahr noch fließen? Der Ertrag aus dem Verkauf der Berliner Immobilie soll ja schon drin sein im Jahr 2019.

Mal sehen ob dann noch Schulden da sind, oder dafür riesige Guthaben - oder ob noch Forderungen von Mio 225 in der Bilanz stehen.

Das verkaufte Objekt war eines von denen mit der höchsten Leerstandsquote. Das heißt die Mieteinnahmen werden auch in Zukunft unterproportional sinken ...

Siehe Beitrag Nr. 745
In 2019 passiert wohl nicht mehr viel. Sobald das Geld auf dem Konto ist, könnte die Shoppingtour beginnen.

[linus1970]

Wie werden die Zahlen 2019 werden?

Hier mal ein paar Kennzahlen von 2018:

Stammkapital / Aktienkapital Mio€ 20,5

Eigenkapital Mio€ 343
Finanzschulden Mio€ 201

Jahresergebnis Mio€ 198
darin Aufwertungen enthalten und um Steuern gekürzt

NAV je Aktie € 19,85

Meine Schätzung für 2019:

Jahresergebnis ohne Verkauf Immobilie Berlin Mio€ 7
Ergebniserhöhung Verkauf Immobilie Berlin Mio€ 16

Eigenkapital Mio€ 343 + 23 = ca. Mio € 366

Verkaufspreis Immobilie Berline Mio€ 225
Finanzschulden daher Mio€ 0 möglich - und noch Mio€ 24 Guthaben übrig

NAV je Aktie dann ca. € 21,0

Dann würden in Folgejahren die in 2018 angefallenen Finanzaufwendungen i.H.v. Mio€ 11,7 entfallen

Oder, wenn nicht getilgt wurde/wird verbleibt ein Menge Guthaben …


Diese Relationen sind wohl bei deutschen Immobiliengesellschaften ziemlich einmalig!? …

Was denkt ihr?

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.793.764 von linus1970 am 29.10.19 22:48:09

Zitat von linus1970: Hier mal ein paar Kennzahlen von 2018:

Stammkapital / Aktienkapital Mio€ 20,5

Eigenkapital Mio€ 343
Finanzschulden Mio€ 201

Jahresergebnis Mio€ 198
darin Aufwertungen enthalten und um Steuern gekürzt

NAV je Aktie € 19,85

Meine Schätzung für 2019:

Jahresergebnis ohne Verkauf Immobilie Berlin Mio€ 7
Ergebniserhöhung Verkauf Immobilie Berlin Mio€ 16

Eigenkapital Mio€ 343 + 23 = ca. Mio € 366

Verkaufspreis Immobilie Berline Mio€ 225
Finanzschulden daher Mio€ 0 möglich - und noch Mio€ 24 Guthaben übrig

NAV je Aktie dann ca. € 21,0

Dann würden in Folgejahren die in 2018 angefallenen Finanzaufwendungen i.H.v. Mio€ 11,7 entfallen

Oder, wenn nicht getilgt wurde/wird verbleibt ein Menge Guthaben …


Diese Relationen sind wohl bei deutschen Immobiliengesellschaften ziemlich einmalig!? …

Was denkt ihr?

Hier sind die 9-Monatszahlen:
https://www.pressetext.com/news/20191115024

Sieht alles ganz gut aus. Deine EK-Schätzung wurde mit 369 Mio. Euro schon nach 9 Monaten leicht übertroffen.

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.932.443 von straßenköter am 15.11.19 13:19:10

Das ist jetzt zumindest mal eine deutliche Ansage. Damit ist vorerst klar, dass man kurzfristig wohl nicht mit einer Reinvestition der Geldeingänge in neue Immobilien gerechnet werden kann.

Die Kaufpreiszahlung aus dem Verkauf der Immobilie in Berlin soll überwiegend zur Rückführung von Verbindlichkeiten verwendet werden.
Der Ankauf von Immobilien ist zurzeit nicht geplant. Es ist nicht auszuschließen, dass die weiterhin attraktive Marktsituation zum Verkauf von Objekten genutzt wird.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.932.575 von tzadoz2014 am 15.11.19 13:29:51

Zitat von tzadoz2014: Das ist jetzt zumindest mal eine deutliche Ansage. Damit ist vorerst klar, dass man kurzfristig wohl nicht mit einer Reinvestition der Geldeingänge in neue Immobilien gerechnet werden kann.

Die Kaufpreiszahlung aus dem Verkauf der Immobilie in Berlin soll überwiegend zur Rückführung von Verbindlichkeiten verwendet werden.
Der Ankauf von Immobilien ist zurzeit nicht geplant. Es ist nicht auszuschließen, dass die weiterhin attraktive Marktsituation zum Verkauf von Objekten genutzt wird.

Ja, das gefällt mir auch gut. Von mir aus können die alles verkaufen und die Gesellschaft liquidieren.

[gate4share]

Nur ,wenn man nun alles, oder vieles verkauft hat, macht man auch keine laufenden Gewinn mehr.

Die Guthaben verzinsen sich ja nicht, sondern kosten ehr noch was. Wohl nicht ganz klar ist, ob man bei evtl Tilgungen, die vor Laufzeitende erfolgen dann hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen muss.
In jedem Fall ist es unsinnig, viel cash zu halten. Da ist eine Investition in eine neue Immobilien die man kaufen würde, sinnvoller.
Jedoch, wenn man keine Mieten erzielen würde, oder sogar der Wert sinkt, bringt es auch nichts, es kommt schon genau auf das spezielle Objekt an.

Aber rein cash halten bringt nie einen Vorteil

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.938.329 von gate4share am 16.11.19 05:27:29

Ich schrieb ja auch nicht, dass man das Geld auf dem Konto lassen sollte oder was verstehst Du unter einer Liquidation?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.938.440 von straßenköter am 16.11.19 07:37:26

Zitat von straßenköter: Ich schrieb ja auch nicht, dass man das Geld auf dem Konto lassen sollte oder was verstehst Du unter einer Liquidation?

Wollte nicht speziell auf deine Aussagen eingehen.
Unter einer Liquidation würde ich die Auflösung der Gesellschaft mittelfristig verstehen. Es werden alle aktive und passive aufgelöst und das übrig gebliebene Cash wird an die Aktionäre im Verhältnis ihrer Aktienanteil verteilt.

Hin und wieder hört man davon , dass es einzelne Aktionäre gut finden würden, ist vielleicht auch oft sinnvoll, aber erlebt habe ich das noch nie. Vorstand und Aufsichtsrat müssen so eine Liquidation schliesslich erarbeiten, vorschlagen und wohl der HV zur Abstimmung vorlegen. Damit verlieren aber auch diese Leute gleichzeitig ihren Job.
Also ich habe noch keine Liquidation einer AG erlebt.

[honigbaer]

Laut Halbjahresbericht Seite 9 (NAV Berechnung) bestanden zum 30.06.2019 latente Steuern auf Investment Properties / zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte in Höhe von 69,895 Mio Euro.

Zwar entfällt sicher ein erheblicher Teil davon auf das verkaufte Obejekt in Berlin und wird sowieso fällig. Aber eine Liquidation zu aktuellen Bewertungen würde dazu führen, dass dieser Steuerbetrag insgesamt fällig wird. Er ist natürlich im NAV berücksichtigt, aber aus Sicht eines Eigentümers macht das natürlich keinen Sinn, zumal der an die Eigentümer ausgeschüttete Gewinn ja auch noch zusätzlich ganz überwiegend der Abgeltungssteuer unterliegen würde. Denn beim Eigenkapital überwiegen die steuerpflichtigen Gewinnrücklagen, Nennwert- und Kapitalrücklagen, die bei ausschüttung steuerfrei wären sind vergleichsweise gering.

Also Liquidation ist ein eher nachteiliges Szenario.

Nebenbei bemerkt lässt sich die Entstehung der latent vorhandenen Steuer auf Veräußerungen auf Geselllschaftsebene auch noch durch eine 6b Reinvestitionsrücklage vermeiden, wenn zeitnah eine Reinvestition erfolgt, was aber auch bei einer Liquidation ausscheidet.

[linus1970]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.932.596 von straßenköter am 15.11.19 13:32:39

Liquidation

... ich hätte auch nichts gegen eine Liquidation … da würden über 20 € pro Aktie ausgeschüttet werden.

Abzüglich Abgeltungsteuer bleiben noch 15,00 + x €

Ansonsten - wenn die Gesellschaft mit dem Geld weiter wirtschaftet und der NAV weiter steigt ist natürlich genauso gut oder noch besser! …

Die Liquidation würde den wahren Wert aber schneller für uns Akionäre realisieren.

[honigbaer]

Ach so, nee, ich hatte micht wohl falsch ausgedrückt.

Im NAV ist die latente Steuer (den NAV erhöhend) enthalten, als ob sie nicht fällig würde.
Beim Eigenkapital ist sie als Belastungsfaktor berücksichtigt.

Somit wäre der theoretische Ausschüttungsbetrag bei einer Liquidation nur das Eigenkapital von 367 Mio zum Halbjahr dividiert durch 20,5822 Mio Aktien = 17 Euro vor Abgeltungssteuer. DAs setzt außerdem Verkaufserlöse in Höhe des Bilanzansatzes voraus.

Aber zum Glück ist das kein realistisches Szenario.
Ohne Nutzung der 6b Rücklage durch Wiederanlage ist ein Immobilienverkauf steuerlich sehr ungünstig.
Vielleicht gibt es aber noch steuerlich günstige Möglichkeiten, Immobilienverkauf als Beteiligungsverkauf vielleicht, so genau kenne ich mich aber auch wieder nicht aus.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.944.998 von honigbaer am 17.11.19 19:20:39

Dass die aktuellen Bwertungsansätze mind. errreicht werden können, haben nach meiner Meinung die letzten Verkäufe deutlich gezeigt. Daher rechne ich im Liquidationsfall durchaus mit 17 + x ...

Mit der letzten Meldung wurde die Tür in Richtung Sonderausschüttung einen kleinen Spalt geöffnet. So etwas gibt dem Kurs normalerweise deutlich Auftrieb. Die bislang fehlende Reaktion an der Börse sollte m. E. in den nächsten Tagen nachgeholt werden ...

[honigbaer]

Kurspotenzial und die Möglichkeit einer Sonderausschüttung sehe ich auch.

Ob die Objektwerte allerdings alle realisiert werden können, bezweilfle ich, da ist nunmal auch viel in Städten mit schlechterem Markt dabei. Andererseits ist dort die Mietrendite höher, so dass eine Bewirtschaftung des Bestands grundsätzlich ertragreich sein sollte.

Muss man jetzt auch nicht besonders negativ sehen, das ist bei anderen Immobilien AGs auch so, dass die Portfolien nicht alle ohne Weiteres am Markt veräußert werden könnten.

Wieso hier jetzt das Thema einer Liquidation diskutiert wurde, weiß ich nicht.

[straßenköter]

Was wäre denn Dein Basisszenario, wie es hier weitergehen wird? Man kündigt an, nichts kaufen zu wollen, möchte aber weiter auf der Verkäuferseite sein. Da stellt sich doch zwangsläufig die Frage, was man früher oder später mit der Liquidität vorhat.

[honigbaer]

Vielleicht eine Übernahme oder Verschmelzung mit der GXP AG?

Ein "Basisszenario" habe ich nicht, da gibt es viel zu viele Möglichkeiten.

Ich sehe vor allem, dass mögliche Strukturmaßnahmen auch ihre steuerlichen Nachteile haben. Auch bei der Grunderwerbsteuer ist man mit 10% Streubesitz erstmal rechtssicher aufgestellt, so dass eine Nutzung als Plattform der Drestate AG für weitere Immobilienkäufe in Betracht kommt.

Außerdem gilt die getroffene Aussage, man wolle eher Immobilien verkaufen, zwar für Drestate, aber nicht für den ganzen Summit Properties Konzern. Wollte man kein Kapital einsammeln und wachsen, hätte man über ein Luxco IPO gar nicht laut nachdenken müssen.

Einzelne Immobilien haben einen anderen Markt, im Vergleich zu Immobiliengesellschaften.
Wieso soll man nicht ganze Portfoliien mit Entwicklungspotenzial zukaufen, und Verkaufsgelegenheiten bei einzelnen Immobilien nutzen. Das widerspräche sich nicht, wenn das wohl auch eher auf Ebene Luxco passieren würde.

Die Gefahr, dass einfach nichts passiert, muss man schon sehen. Wieso soll Drestate nicht einfach als Tochter mit 10% Streubesitz und ohne Fremdfinanzierung fortbestehen? Das ist dann langweilig und hat wenig Aussicht auf Wertzuwachs, eben allenfalls aus künftigen Wertsteigerungen, aber ohne jede Hebelwirkung durch Fremdkapital.

[HK12]

das JH dürfte genommen werden..dann Richtung 15

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.948.940 von honigbaer am 18.11.19 12:08:47

Zitat von honigbaer: ...
Einzelne Immobilien haben einen anderen Markt, im Vergleich zu Immobiliengesellschaften.
Wieso soll man nicht ganze Portfoliien mit Entwicklungspotenzial zukaufen, und Verkaufsgelegenheiten bei einzelnen Immobilien nutzen. ...

Ich hab mich ja mit bislang immensem Gewinn hier eingekauft, weil tatsächlich, insbesondere bei der DREAG, aber vllt auch generell, Immobilien in Form von Immoaktien pro Ziegelstein billiger erscheinen als als Einzelobjekte beim Makler. Entsprechend den wiederholten Hinweisen auf ein NAV über dem Aktienkurs.

Mit dem Zukaufen wäre ich also aktuell vorsichtig, wenn ich für die DREAG entscheiden könnte.

Zur Frage GxP oder DREAG: Wir habe ja geahnt vor einem Jahr, dass DREAG günstiger bewertet war als GxP, aber dass die Entwicklung dann so sehr divergierte, das hat mich dann doch überrascht.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.057.483 von hedgehog48 am 02.12.19 12:57:52

Will sagen, mit dem Zukaufen von Objekten oder Portfolien.

[honigbaer]

Ich halte alles für möglich, wenn sich morgen eine Ankaufsgelegenheit ergibt, hätte Dt. Real Estate auf jeden Fall die Möglichkeit, auch wieder als Käufer aufzutreten. Außerdem hat man know-how inder Verwaltung, so dass man jederzeit auch durch Zukauf ganzer Portfolien oder Unternehmen wachsen kann.

Die erklärte Richtung ist nur derzeit entgegengesetzt.
Das hängt eben alles von der Strategie von Summit Properties ab, wie der Konzern künftig strukturiert sein soll.

[straßenköter]

https://www.pressetext.com/news/20191230013

[gnuldi]

Soeben auf pressetext
https://www.pressetext.com/news/20191230013

[JohannesWild]

Summit Group Meldung über Verkauf und Kauf

https://www.sharecast.com/news/aim-bulletin/summit-propertie…

[Goldfinger123]

Der Kauf erfolgte über GXP in Hannover. Es handelt sich wohl um ein Nachbarhaus.
Nun ist das Geld wohl auf dem Konto und es können die Verbindlichkeiten getilgt werden.
Eine weitere Option wäre die Übernahme des Anteils von GxP. Dann hätte Summit wieder sein Geld zurück und die Immobilien bleiben im Konzern.
Die Darlehen müssten nicht alle getilgt werden.
Mal sehen was die jetzt mit dem Geld machen. Einige Verbindlichkeiten konnten ja kurzfristig abgelöst werden.

[hedgehog48]

Lt. Homepage der DREAG war zum 15.11.2019 ein Zwischenbericht geplant, der aber ausgeblieben ist? Sehe ich das richtig und ist das o.k.?

[honigbaer]

Der Bericht vom 15.11. zum dritten Quartal ist auf der Homepage zu finden unter "Newsroom" - "Aktuelle Meldungen".

Letztes Jahr kamen bereits Ende Januar bei Summit Properties und Dt. Real Estate Hinweise zum Ergebnis der turmusgemäßen Neubewertung der Konzernimmobilien zum Jahresende.

[pummel1310]

kommt irgendwann eine dividende?

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.482.782 von honigbaer am 24.01.20 23:03:36

Zitat von honigbaer: Der Bericht vom 15.11. zum dritten Quartal ist auf der Homepage zu finden unter "Newsroom" - "Aktuelle Meldungen".

Oh, ja, danke.

[gnuldi]

Der Platow Brief weist auf dre hin

[pummel1310]

was meint ihr, bekommt DRE irgendwann eien Dividende wie andere Immoaktien

[gnuldi]

Der platowbriefberichtet von Aufwertung

Das Portfolio erfuhr außer- dem auf Grund der guten Gewerbeimmobilien-Nachfrage eine Aufwertung von 19,8 Mio. Euro. Bereits im Vorjahr verzeich- nete der Konzern eine Aufbesserung von knapp 50 Mio. Euro. Das zeigt, welcher Wert im Portfolio der Berliner versteckt ist. Das ber. EBITDA des Unternehmens stieg von 14,9 Mio. auf 15,4 Mio. Euro.

[straßenköter]

Die Frage wird sich auf der nächsten HV beantworten. Letztes Jahr gab es die Aussage, dass die Voraussetzung dafür wäre, dass das Galia-Darlehen getilgt ist. Das wäre mit den erzielten Erlösen grundsätzlich möglich.

[emslaender]

Das Darlehen muss getilgt werden, sonst schadet man den Aktionären bei so viel Geld in der Kasse

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.541.560 von gnuldi am 31.01.20 10:15:54

Zitat von gnuldi: Der platowbriefberichtet von Aufwertung

Das Portfolio erfuhr außer- dem auf Grund der guten Gewerbeimmobilien-Nachfrage eine Aufwertung von 19,8 Mio. Euro. Bereits im Vorjahr verzeich- nete der Konzern eine Aufbesserung von knapp 50 Mio. Euro. Das zeigt, welcher Wert im Portfolio der Berliner versteckt ist. Das ber. EBITDA des Unternehmens stieg von 14,9 Mio. auf 15,4 Mio. Euro.

Das stand doch in der Q3 Mitteilung der DRESTATE AG und ist nichts neues:
"Aus der Bewertung der als Investment Properties gehaltenen Immobilien zum 30. Juni 2019 ergab sich ein positiver Ergebniseffekt von EUR 19,8 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 49,3 Mio.)."

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.542.505 von emslaender am 31.01.20 11:27:27

Zitat von emslaender: Das Darlehen muss getilgt werden, sonst schadet man den Aktionären bei so viel Geld in der Kasse

Die Entscheidung liegt im Ermessen des Vorstands auf Basis der finanziellen Erfordernissen des Geschäftsplans. Es besteht tatsächlich die Gefahr, dass man ein solches Darlehen später nicht mehr zu den gleichen Konditionen aufnehmen kann und möglicherweise entstehen Kosten, indem man vor Fälligkeit tilgt.

Es drängt sich ohnehin auf, Veräußerungsgewinne auf Unternehmensebene zu reinvestieren, sonst entsteht eine erhebliche steuerliche Belastung der Veräußerungsgewinne.
(Siehe die ausgewiesenen latenten Steuern!)

Sollte Summit Properties auf eine Rückzahlung drängen, läge das meines Erachtens nicht unbedingt im Interesse der freien Aktionäre.

Eine Dividende könnte sicher unabhängig davon gezahlt werden, aber das liegt im Ermessen des Hauptaktionärs. Und da spielt sicher eine Rolle, welche Rolle DRESTATE in der künftigen Summit Konzernstruktur spielen soll.

[honigbaer]

Die Mutter Summit Properties kündigt nun ein Rückkaufangebot für eigene Aktien bis zu 1/3 des Kapitals an und will den Handel in London (AIM) einstellen.

LTV, also die relative Verschuldung, war bei Summit wohl nun zu niedrig geworden, und Kaufgelegenheiten in Deutschland sieht man nicht so richtig und außerhalb Deutschlands hat man keine Expertise.

Auf Seite 8 in der Mitteilung zum Summit Delisting sind einige Angaben zum Geschäftsverlauf in 2019.
https://www.summit-properties.com/news.html

Based on a preliminary assessment from the Company’s external valuer, the revaluation
uplift for the second half of 2019 is expected to be approximately €84 million (the
“Revaluation Uplift”).

Da weiß man natürlich nicht, inwieweit das GXP und Drestate betrifft.

On 21 November 2019 the Company announced it had received initial non-binding offers
for the sale of 2 assets significantly above their book value of €68 million as at 30 June
2019, reflecting their surplus building rights. Negotiations in connection with these sales
have now ceased.

Hat sich also wohl inzwischen erledigt, aber könnte es sich dabei um Immobilien von GXP oder Drestate gehandelt haben, und wenn ja, um welche?

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.711.947 von honigbaer am 18.02.20 13:40:57

Summit Group Delisting

Zitat von honigbaer: Die Mutter Summit Properties kündigt nun ein Rückkaufangebot für eigene Aktien bis zu 1/3 des Kapitals an und will den Handel in London (AIM) einstellen.

LTV, also die relative Verschuldung, war bei Summit wohl nun zu niedrig geworden, und Kaufgelegenheiten in Deutschland sieht man nicht so richtig und außerhalb Deutschlands hat man keine Expertise.

Auf Seite 8 in der Mitteilung zum Summit Delisting sind einige Angaben zum Geschäftsverlauf in 2019.
https://www.summit-properties.com/news.html

Based on a preliminary assessment from the Company’s external valuer, the revaluation
uplift for the second half of 2019 is expected to be approximately €84 million (the
“Revaluation Uplift”).

Da weiß man natürlich nicht, inwieweit das GXP und Drestate betrifft.

On 21 November 2019 the Company announced it had received initial non-binding offers
for the sale of 2 assets significantly above their book value of €68 million as at 30 June
2019, reflecting their surplus building rights. Negotiations in connection with these sales
have now ceased.

Hat sich also wohl inzwischen erledigt, aber könnte es sich dabei um Immobilien von GXP oder Drestate gehandelt haben, und wenn ja, um welche?

Gemäß einer Summit Präsentation waren acht Immobilien in der Entwicklung.
Davon entfielen meines Wissens nach drei auf die DRE. Diese sind:
- Berlin Hauptstraße 13
- Hamburg Mendelsohnstraße 15
- und Frankfurt a.M. Westerbachstraße 47

Der angebotene Kaufpreis von 1,45€ je Summit Aktie entspricht dem Höchstkurs der Aktie. Der Abschlag zum NAV von 2,02€ Stand 31.12. ist allerdings 28%. Die FFO Rendite bezogen auf den angebotenen Kaufpreis entspricht 8,2%. Somit ist das Angebot nicht besonders attraktiv gestaltet - zumal sich ja das FFO je Aktie erhöht, wenn die Aktien eingezogen werden.

Dennoch war das Angebot erfolgreich, da Summit Group mittlerweile 94,92% der Aktien hält
https://www.investegate.co.uk/summit-properties--smtp-/rns/h…

Wenn für die Summit Group ein Delisting Sinn macht, dann macht es ja für die DRE noch mehr Sinn.

Ich rechne auch hier für DRE mit einem Angebot. Dieses würde ich wahrscheinlich nicht annehmen.

Gibt es andere Meinungen?

[gnuldi]

Ich rechne mit Angeboten für DRE und German Prop

[honigbaer]

Die Stimmrechtsmitteilung verstehe ich nicht, denn das Rückkaufangebot bei Summit beginnt doch gerade erst und hat Annahmefrist bis 04.03.2020.

[smallvalueinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.717.641 von JohannesWild am 18.02.20 20:57:55

Ich sehe das ähnlich. Mit Geduld ist eine eine satte Prämie drin. Ich frage mich, ob ich die nötige Geduld aufbringen kann. Das erste Angebot wird bestimmt nicht prickelnd.


VG

smallvalueinvestor

[rs37441]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.718.301 von smallvalueinvestor am 18.02.20 22:02:52

Dreag-Verkaufserlös zahlt Summit-Aktienrückkauf

SUMMIT Properties will den Rückkauf eigener Aktien mit dem Erlös aus dem Verkauf der Dreag-Immobilie (225 Mill. €) bezahlen.
Wie fliesst denn da das Geld von der Deutschen Real Estate AG zur Summit Properties Ltd. ?

[BrandonFlauers]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.724.688 von rs37441 am 19.02.20 13:50:46

Darlehensrückführung vermutlich.

[smallvalueinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.724.688 von rs37441 am 19.02.20 13:50:46

DREAG soll ca. 180 Mio. Kredite von der Mutter zurückzahlen.


VG

smallvalueinvestor

[pummel1310]

d.h. uns will einer DRE abkaufen, aber wir wollen nicht oder was ist Sache

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.724.688 von rs37441 am 19.02.20 13:50:46

Zitat von rs37441: SUMMIT Properties will den Rückkauf eigener Aktien mit dem Erlös aus dem Verkauf der Dreag-Immobilie (225 Mill. €) bezahlen.
Wie fliesst denn da das Geld von der Deutschen Real Estate AG zur Summit Properties Ltd. ?

Wo steht denn das geschrieben, dass man den Rückkauf quasi über die DRE finanzieren möchte?

[rs37441]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.724.901 von straßenköter am 19.02.20 14:03:22

Zitat von straßenköter:

Zitat von rs37441: SUMMIT Properties will den Rückkauf eigener Aktien mit dem Erlös aus dem Verkauf der Dreag-Immobilie (225 Mill. €) bezahlen.
Wie fliesst denn da das Geld von der Deutschen Real Estate AG zur Summit Properties Ltd. ?

Wo steht denn das geschrieben, dass man den Rückkauf quasi über die DRE finanzieren möchte?

https://www.summit-properties.com/downloads/2020-02-18_Summi…
S.12 (2.2 Tender Offer)

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.725.033 von rs37441 am 19.02.20 14:14:20

Danke. Es wird zwar nicht die DRE genannt, aber bei der genannten Immobilie sollte es sich eindeutig um die verkaufte Immo der DRE in Berlin handeln. Ist schon eigenartig dargestellt, wenn man ohne Beherrschungsvertrag keinen Zugriff auf die Kasse hat. Zudem fehlt der Hinweis, dass vor einer Dividendenzahlung der DRE erst das G-Darlehen getilgt werden muss. Ansonsten wäre der einzige Weg, dass die DRE eine entsprechend hohe Ausschüttung in Form einer Dividende vornehmen müsste, wenn man mal die Darlehensmöglichkeit a la Deutsche Balaton unterschlägt.

[emslaender]

Darlehen wird von DREAG mit den Mitteln des Immobilienverkaufs an Summit zurückgezahlt, sind doch fast 200 Mio. €. Damit kauft dann Summit die Aktien.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.725.276 von emslaender am 19.02.20 14:34:43

Zitat von emslaender: Darlehen wird von DREAG mit den Mitteln des Immobilienverkaufs an Summit zurückgezahlt, sind doch fast 200 Mio. €. Damit kauft dann Summit die Aktien.

Führe das mal bitte genauer aus. Wer zahlt welches Darlehen über welchen Weg zurück? Die DRE kann doch nicht einfach den Kredit für die Summit tilgen!?

[emslaender]

Es gibt doch zwei Darlehen zwischen Summit und DREAG, die tilgt dann DREAG und Summit bekommt die MIttel zurück.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.725.381 von emslaender am 19.02.20 14:42:15

Zitat von emslaender: Es gibt doch zwei Darlehen zwischen Summit und DREAG, die tilgt dann DREAG und Summit bekommt die MIttel zurück.

Ok. Das hatte ich gar nicht auf dem Schirm. Gerade hatte ich mir den HJB 2019 angesehen. Da finden sich Finanzschulden von knapp 200 Mio. Euro, nur steht da nicht, dass man die Kredite von der Mutter erhalten hat.

[emslaender]

Irgendwo steht Darlehen mit verbundenen Unternehmen, auf alle Fälle im GB 2018.
Man hatte damals auch eine Meldung über den Abschluss des Darlehens gemacht.
Es ist jetzt ziemlich klar, dass DREAG den Verkaufserlös zur Tilgung der Darlehen einsetzt.
DREAG dürfte damit wohl bald schuldenfrei sein.

[honigbaer]

Wurde das so explizit gesagt?
Das Geld wird ja schon Anfang März gebraucht, also Dividende bei Drestate kann man bis dahin keine beschließen. Darlehensrückzahlung an Summit, statt Neuinvestition auf Ebene Drestate, wäre natürlich möglich.

Aber Summit ist doch nicht knapp bei Kasse, das stemmen die notfalls auch so?!

Ihr diskutiert hier Szenarien zum Börsenrückzug, nachdem vor einem Jahr noch vom Luxco Börsengang die Rede war. Außerdem kommt das Übernahmekarussell im Gewerbeimmobiliensektor doch gerade erst in Fahrt. Wieso soll man sich da nicht alle Optionen offen halten?

Da Drestate im amtlichen Handel ist und weit unter NAV notiert, käme ein Börsenrückzug mit fairer Abfindung teuer, von der rechtlichen Umsetzung abgesehen. Und ein Delisting zum Börsenkurs wäre natürlich äußerst unschön. Finde die Transaktion bei Summit auch recht unangenehm für die freien Summit Aktionäre. Kommt zwar einem großen aktienrückkauf gleich, mit Steigerung des NAV, aber ohne Börsenhandel hat man davon erstmal nicht so viel.

Ich könnte mir eher vorstellen, dass man Drestate und GXP zusammenführt als nächsten Schritt.
Und ansonsten über den Tellerrand schaut, nach anderen Gewerbeimmobiliengesellschaften.
Mit GXP hatte sich Summit ja auch getraut, etwas dazu zu kaufen.

[emslaender]

In dem Papier zum Aktienrückkauf steht drin, dass die Mittel aus dem Verkauf der großen Immobilie verwendet werden soll. Und an dieses Geld kommt Summit nur über Rückzahlung der Darlehen.
Also wird es so kommen.
Da Summit den Schwerpunkt nicht mehr in Deutschland sieht gehe ich von einem Verkauf von DREAG und GxP aus, es dürfte genügend strategische Käufer geben (ähnlich wie bei Godewind z.B.).
Börsengang wäre unverändert eine Option für einen (Teil)-Exit, allerdings läuft das IPO-Geschäft weiter sehr schlecht in Deutschland

[emslaender]

Eigentlich müsste DREAG auch darüber eine Meldung machen, ist ja schon sehr relevant, möglicherweise auch Ad-hoc-pflichtig

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.725.630 von emslaender am 19.02.20 15:05:51

Ein Vervkauf on DREAG und GxP könnte für die Aktionäre durchaus interessant sein. Aufgrund der noch immer recht großen Differenz zum NAV. Aber eben auch nur "könnte".

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.725.630 von emslaender am 19.02.20 15:05:51

Zitat von emslaender: ...
Da Summit den Schwerpunkt nicht mehr in Deutschland sieht gehe ich von einem Verkauf von DREAG und GxP aus, es dürfte genügend strategische Käufer geben (ähnlich wie bei Godewind z.B.).
Börsengang wäre unverändert eine Option für einen (Teil)-Exit, allerdings läuft das IPO-Geschäft weiter sehr schlecht in Deutschland

Summit hat fast gar keine Immobilien außerhalb Deutschlands.
In der Summit Tender offer heißt es:
Outlook
Following the Tender Offer and Cancellation, the Company intends to continue to operate its business
in Germany as normal but, given the increasing scarcity of attractively priced investment opportunities
in Germany, it intends to focus its efforts on the active management of its existing portfolio, rather than
acquisition-led growth.

Ihr lest das also so, dass sich Summit / Drestae sozusagen selbst zum Verkauf stellt?

[mistery01]

Man kann das auch so verstehen, wie es dort steht.:

"Nach dem Übernahmeangebot und der Kündigung beabsichtigt das Unternehmen, sein Geschäft in Deutschland wie gewohnt weiterzuführen. Angesichts der zunehmenden Knappheit an Investitionsmöglichkeiten zu attraktiven Preisen in Deutschland beabsichtigt es jedoch, seine Bemühungen eher auf die aktive Verwaltung seines bestehenden Portfolios zu konzentrieren als akquisitionsbedingtes Wachstum."

Könnte heissen: Bei der DRE passiert ersteinmal nichts......

[JohannesWild]

Summit Group Delisting

Jetzt hält Summit Properties schon 98,2% der Aktien
https://www.investegate.co.uk/summit-properties--smtp-/rns/h…

[linus1970]

Ja wird jetzt doch so langsam spannend ...

Seit Meldung des Verkaufs der Immobilie in Berlin war klar:

Es gibt eine Geld-Zufluss von Mio€ 225

Und einen Gewinn über den bilanzierten Buchwert hinaus von MioE 16, wenn ich mich richtig erinnere.

Das Geld reicht, um sämtliche oder zumindest den allergrößten Teil der Schulden abzubezahlen.

Diese Schulden wiederum waren doch im letzten Jahr durch Darlehen der Summit abgelöst worden, zumindest ca. Mio€ 150.

Oder: man kann mit 226 Mio€ auf Einkaufstour gehen...




Jetzt scheint die Verwendung beschlossen worden zu sein: Rückzahlung der Schulden bei Summit.

Was bedeutet das für die Deutsche Real Estate AG? Schuldenfreies Immobilien-Portfolio. Das Flächenmäßig gar nicht viel kleiner ist.

Zukünftig Mieteinnahmen und Einnahmen aus Verwaltung aber keine Zinsaufwendungen mehr.

Damit höhere laufende Erträge … und vielleicht weitere Immo-Verkäufe …


Oder es kommt ein Delisting. Da sollte aber der kommunizierte NAV die Messlatte sein, oder?

Der stieg in 2019 nochmal ein Stück an. Ich hatte mal was überschlägig geschätzt vor ein paar Monaten. Auf jeden fall 20 + x Euro pro Aktie.

Was wäre das beste Szenario für uns Kleinaktionäre?

[linus1970]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.730.274 von linus1970 am 19.02.20 20:05:02

ich füge noch an, was ich am 14.07.2019 schonmal berechnet hatte:

Die letzte Meldung vom 18.06.2019 toppt das alles aber noch. Eine Immobilie in Berlin (Carree Seestraße) wurde über dem angesetzten NAV verkauft bzw. der Kaufvertrag unterzeichnet. Kaufpreis 225 Mio Euro und damit rd. 16 Mio Euro über dem angesetzten Wert im Jahresabschluss.



Bei der Immobilie handelt es sich um das von der Mietfläche her größte Objekt der Deutsche Real Estate AG mit 62.430 qm vermietbarer Fläche. Aber es war eines der am Schlechtesten vermieteten Objekte mit Vermietungsstand 77 % zum 31.12.2018.



Aber jetzt der Hammer: durch diesen Verkauf von unter 20 % der vermietbaren Flächen der Deutsche Real Estate AG können so ziemlich die gesamten Bankschulden getilgt werden, die sich lt. Jahresabschluss zum 31.12.2018 auf 201 Mio Euro belaufen.



Gibt es das nochmal?: eine Immobilien AG mit rd. 300.000 qm Mietflächen und etwa 480.000 qm Grundstücksflächen und keinen Schulden mehr?

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.729.056 von JohannesWild am 19.02.20 18:51:34

Zitat von JohannesWild: Jetzt hält Summit Properties schon 98,2% der Aktien
https://www.investegate.co.uk/summit-properties--smtp-/rns/h…

Muss natürlich heißen, dass Unifinter 98,2% der Summitaktien hält, nicht dass es da noch Missverständnisse gibt.

[emslaender]

Eigentlich ist es im aktuellen Zinsumfeld nicht so toll, keinen Leverage zu haben.
Entweder wird ausgeschüttet oder zugekauft (unrealistisch).

[emslaender]

Ich finde es unmöglich, dass DREAG auf die Aktivität von Summit nicht reagiert.
Es handelt sich bei der verkauften Immobilie zu 100% um eine DREAG-Immobilie, und dann schon
zu sagen die Mittel werden für das Aktienrückkaufprogramm verwendet, obwohl kein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag besteht. Und man erfährt nur indirekt über die Mutter davon.
Schließlich notiert DREAG im streng notierten geregelten Markt.

[emslaender]

Wäre vielleicht ein Thema für die Bafin

[babbelino]

@emslaender

Ich vermute, dass Summit in den Darlehensverträgen mit DRE eine Sonderkündigungsklausel vereinbart hat. Entscheidend wird sein, dass hier keine Vorfälligkeitsgebühren anfallen.

Was mich wundert: Die Verbindlichkeiten ggü. verb. Unternehmen liegen nur bei 184 Mio., Summit will/braucht aber 215 Mio.

[emslaender]

Summit selber hat ja auch was Cash.
DREAG darf ja nichts zu Schaden der DREAG-Aktionäre machen, wenn Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen würden, ist das definitiv angreifbar, DREAG muss die Darlehen ja nicht kündigen.
Deshalb wird das ohne Extrakosten sein, alles andere wäre aktienrechtlich nicht in Ordnung.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.736.184 von emslaender am 20.02.20 11:30:53

Ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung wäre es sicher auch anders herum formal angreifbar, also wird man einen nachvollziehbaren Betrag einsetzen. Dessen Höhe wird weniger justitiabel sein als ein gegenleistungsfreier Verzicht auf einen Anspruch?
Meine laienhaften Gedanken zur DRE:
Es ist nichts gravierendes an Strukturänderungen geplant, sonst hätten wir mehr Volatilität im stetig steigenden Kurs. Wir freuen uns über die erlebten Kursgewinne und lassen jetzt alles für die Rente stehen. DRE wird jetzt oder bei Endfälligkeit des Kredits bei der Mutter alles ablösen und dann als schuldenfreie Immo-AG in den Medien erwähnt werden, das wird den Kurs noch mal etwas hochbringen. Ob Dividende oder Kurszuwachs ist mir völlig gleich. Wenn man doch noch für ca. 200 Mio deutlich unterbewertete gut laufende Gewerbeimmobilien zu finden meint und zukauft, dann würde ich sehr skeptisch werden, weil der Markt leergekauft aussieht.

[emslaender]

Das mit der Vorfälligkeitsentschädigung sehe ich in diesem Fall völlig anders.
Das Bestreben kommt allein von Summit, um Aktien der Summit zurückzukaufen.
Da hat DREAG gar nichts davon. Und Summit verfügt nicht über einen Beherrschungs - und Gewinnabführungsvertrag, d.h. der Vorstand von DREAG muss im Sinne ihrer Aktionäre handeln. Alles andere ist anfechtbar.
DREAG könnte ja ganz einfach den Kredit weiter laufen lassen und den hohen Verkaufserlös
als Dividende ausschütten. Insbesondere auch dann, wenn die Darlehensauflösung mit Einmalkosten verbunden wäre.

[babbelino]

@emslaender

Das sehe ich prinzipiell auch Sound vertraue darauf, dass das alles mit rechten Dingen zugegangen ist.

@hedgehog48

Zukäufe würde ich in dem jetzigen Markumfeld auch kritisch sehen. Hohe Mietrenditen werfen (zu Recht) nur noch Supermärkte ab. Von daher ist die Entschuldung des Konzerns und die damit verbundenen Zinseinsparungen (überschlägig gerechnet immerhin 3,7 Mio. Euro p.a.) vielleicht nicht das Schlechteste.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.725.462 von emslaender am 19.02.20 14:49:12

Zitat von emslaender: Irgendwo steht Darlehen mit verbundenen Unternehmen, auf alle Fälle im GB 2018.
Man hatte damals auch eine Meldung über den Abschluss des Darlehens gemacht. ...

Vorfälligkeitsentschädigung ist natürlich insofern ein Thema, als man seinerzeit bei Aufnahme des darlehens doch erhebliche Vorfälligkeitsentschädigungen der vorherigen Darlehensgeber bei der Ablösung der alten Schulden zahlte. Müsste im Finanzergebnis enthalten und erläutert sein in den jeweiligen Jahren.

Grundsätzlich war das Darlehen natürlich eine Unterstützung durch die Mutter Summit, die seinerzeit Anleihe WKN A19U8W über 300 Mio 2,0% Coupon Laufzeit 5 Jahre 31.01.2018 bis 31.01.2025 aufnahm. Drestate selbst hätte zu diesen Konditionen vermutlich nicht so leicht Kredit bekommen.

Auch eine Dividende bei Drestate könnte Summit jederzeit auf der HV durchsetzen.
Glaube nicht, dass der Streubesitz den Aufstand proben würde.

Letztlich ist das aber alles eher die Frage, ob man auf Ebene Drestate steuergünstige Reinvestition plant, und wie der Konzern künftig strukturiert sein soll.

[honigbaer]

Die erwähnte Summitanleihe notierte übrigens vor einem Jahr auch noch zeitweise fast 10% unter Nennwert, also so ganz einfach scheint es mit den Schulden jedenfalls nicht zu jedem Zeitpunkt gewesen zu sein.

Ich denke, 2% Zinsersparnis ist kein Argument, denn ob man sich zu diesen Konditionen am Kapitalmarkt jederzeit refinanzieren könnte, ist fraglich. Immobilienblase und die schwache Exportkonjunktur, die die Bonität der entsprechenden Unternehmen trifft, das ist doch genau die Gemengelage, die schwierig werden kann. Die Marktkräfte sind seit längerer Zeit durch die Nullzinspolitik außer Kraft gesetzt.

[rs37441]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.740.645 von honigbaer am 20.02.20 17:51:59

Ich wundere mich immer noch darüber, dass die freien Aktionäre der Summit Properties nach Ankündigung von Tender Offer und Delisting anscheinend panikartig ihre Aktien verkauft haben (Unifiniter meldet am 19.2. einen Anteil von 98,26 % - am 17.2. waren es noch 82,08 %).
Immerhin beträgt der NAV nach Abwicklung der Tender Offer bei ca. 2,30 Euro pro Aktie - ein Verkauf zu 1,45 Euro bedeutet also einen Abschlag von 37 % zum NAV.

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.746.789 von rs37441 am 21.02.20 10:56:02

Tender offer - Abschlag zum NAV

Hallo,

Die Vollziehung des Tender offer ändert ja nichts am NAV je Aktie.
Das NAV je Aktie war 2,02€ zum 31.12.
Somit ist der Abschlag zum NAV m.E. 28%
Was sich nach Einzug der Aktien ändert sind die Ergebniskennzahlen je Aktie

Gruß,

Johannes

[honigbaer]

Vielleicht sind das größere Paketaktionäre, die in London (AIM Freiverkehrsregulierung) keine Meldepflicht haben, und man hat sich die Zustimmung bereits vorab eingeholt?

7,44% bei Chase Nominees Limited FIDUCIT ACCT war neben den 82,08% bei Unifinter noch auf der Summit Homepage angegeben. Oder ist Chase nur ein Vertreter für andere Anteilseigner? Egal, es ist wohl zu erwarten, dass das Delisting bei Summit demnächst wirksam wird.

[rs37441]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.750.959 von JohannesWild am 21.02.20 16:56:40

Zitat von JohannesWild: Hallo,

Die Vollziehung des Tender offer ändert ja nichts am NAV je Aktie.
Das NAV je Aktie war 2,02€ zum 31.12.
Somit ist der Abschlag zum NAV m.E. 28%
Was sich nach Einzug der Aktien ändert sind die Ergebniskennzahlen je Aktie

Gruß,

Johannes

NAV per Aktie zum 31.12.19: 2,02 Euro * 445.235.204 Aktien = ca. 900 Mill Euro
900 Mill Euro - 215 Millionen Euro = 685 Mill. € NAV nach tender offer
685 Mill € geteilt durch ca. 297 Mill. Aktien nach tender offer = ca. 2,30 Euro neuer NAV

heutige Preise an der AIM: 1,38-1,41 Euro (ca. 40 % Abschlag auf NAV nach tender)

[straßenköter]

Bei Summit ändert sich doch gar nichts. Die Aktienanzahl bleibt gleich und auch eine Kreditrückzahlung hat keine Auswirkung auf die Bilanzsumme, auf das EK oder den Gewinn.

[rs37441]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.751.481 von straßenköter am 21.02.20 17:39:41

Zitat von straßenköter: Bei Summit ändert sich doch gar nichts. Die Aktienanzahl bleibt gleich und auch eine Kreditrückzahlung hat keine Auswirkung auf die Bilanzsumme, auf das EK oder den Gewinn.

"If the Tender Offer is fully taken up by Qualifying Shareholders on a pro rata basis, resulting in the
purchase of 148,275,862 Ordinary Shares:
* there will be a reduction in the issued Ordinary Share Capital of up to 148,275,862 Ordinary
Shares;
* the NAV of the Company, as referenced in the accounts of the Company dated 30 September
2019 will be reduced by approximately €215 million"

[straßenköter]

Das eine ist ein Rückkauf, etwas anderes das Einziehen von Aktien.

[rs37441]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.751.712 von straßenköter am 21.02.20 18:02:38

Zitat von straßenköter: Das eine ist ein Rückkauf, etwas anderes das Einziehen von Aktien.

???

[straßenköter]

Die Aktieanzahl kann man nur durch Einziehung von Aktien reduzieren. Da man die Aktien unterhalb des NAVs gekauft hätte, würde sich deshalb ja auch der NAV je verbliebener Aktie erhöhen. Ausgangspunkt ist aber der Rückkauf, der aber selber keine Auswirkung auf die Aktienanzahl und dem NAV hat.

[rs37441]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.751.847 von straßenköter am 21.02.20 18:17:40

Zitat von straßenköter: Die Aktieanzahl kann man nur durch Einziehung von Aktien reduzieren. Da man die Aktien unterhalb des NAVs gekauft hätte, würde sich deshalb ja auch der NAV je verbliebener Aktie erhöhen. Ausgangspunkt ist aber der Rückkauf, der aber selber keine Auswirkung auf die Aktienanzahl und dem NAV hat.

Mit der Tender Offer kauft Summit Properties eigene Aktien zurück, die Anzahl der ausgegebenen Aktien reduziert sich dann um 148,275,862 Aktien auf ca. 297 Millionen Aktien. Gleichzeitig sinkt der NAV um den Zahlungsmittel-Abfluss von 215 Mill. Euro. Der NAV pro verbliebener Aktie steigt damit entsprechend.
(Ein gesonderter Beschluss über die "Einziehung von Aktien" ist nach dem Recht von Guernsey nicht erforderlich.)
Die Teilnahme an der tender offer ist für die freien Aktionäre freiwillig, der Großaktionär hat die Teilnahme aber bereit verbindlich erklärt.

[pummel1310]

aber es spricht nichts dagegen sie zu halten, oder?

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.766.713 von pummel1310 am 24.02.20 08:39:13

Zitat von pummel1310: aber es spricht nichts dagegen sie zu halten, oder?

Was soll jetzt diese Frage, nachdem die letzten 10 Seiten nur noch über den Aktienrückkauf bei Summit Properties diskutiert wurde?

Bei Drestate kann man natürlich investiert bleiben. Der Discount zum NAV ist jedenfalls deutlich höher als bei Summit Properties.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.766.713 von pummel1310 am 24.02.20 08:39:13

Zitat von pummel1310: aber es spricht nichts dagegen sie zu halten, oder?

Ich fand die Frage legitim! Auch mir ist nicht ganz klar, wie groß hier die Abhängigkeit der Tochter von der Mutter ist. Und inwieweit die Mutter das Wohl der paar Prozent Streuaktionäre der Tochter im Sinn hat. Bin auf die Hinweise und das Stimmungsbild der Alphatiere hier im Thread völlig angewiesen...

Somit auch Dank für die Antwort!

[honigbaer]

Ich meinte auch nur, dass man nicht weiß, ob sich die Frage auf Summit Properties oder Drestate bezog.
Bei Summit Properties ist halten ein Problem, wegen des Delistings dort.

Es kann bestimmt einen Zusammenhang geben, schon weil der Kreis der Aktionäre sich überschneiden kann und diese mit den freiwerdenden Mitteln aus dem Aktienrückkauf bei Summit, vielleicht Drestate oder GXP Aktien kaufen. Ich glaube je weniger, dass man bei Drestate und GXP auch einen Börsenrückzug plant. Dass beide Unternehmen zusammengeführt werden, ist meines Erachtens eher zu erwarten.

Ein denkbares Angebot an die GXP Aktionäre würde dem GXP Kurs helfen.
Aber grundsätzlich ist man bei Drestate wegen des hohen Discounts zum NAV bei gleichzeitig kaum noch gegebener Verschuldung, besser dran.

[straßenköter]

Ich glaube nicht, dass man den NAV ohne Squeeze Out oder einer vollständig geänderten Ausschüttungspolitik im Kurs wiederfinden wird. Ohne diese Maßnahmen halte ich 15/16€ für gut möglich. Die Wahrscheinlichkeit für oben genannte Maßnahmen kann man seriös nicht einschätzen. Vielleicht bekommt man auf der HV Indikationen. Ich würde das Downsidepotenzial selbst nach den guten letzten Wochen als eher gering einschätzen.

[emslaender]

Der Discount ist bei GxP (NAV > 7 €) mittlerweile genauso hoch wie bei DREAG

[hedgehog48]

Aroundtown und GxP reagieren nicht so empfindlich auf Corona wie unsere DREAG. Sind doch gleichermaßen Gewerbeimmo-Halter? Also Halten bzw. Zukaufgelegenheit?

[honigbaer]

Unifinter Administratiekantoor B.V. gibt den Anteilsbesitz an Summit Properties per 03.03.2020 mit 437,482,427 Aktien und 98.26% an und will das Delisting von Summit Properties am 17. März um 7 Uhr morgens umsetzen.

[honigbaer]

Dividendenvorschlag 0,04 Euro:
https://www.pressetext.com/news/20200317035

Die HV ist für den 20. Mai geplant, der Geschäftsbericht soll am 27. März veröffentlicht werden.

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.040.693 von honigbaer am 17.03.20 18:00:45

Ui prima - Da kaufe ich dann eine Packung Kekse und schmeiße eine Runde

[JohannesWild]

Kurssturz

Den Kurssturz bei DRE halte ich für stark übertrieben.
DRE ist so gut wie schuldenfrei und der NAV je Aktie ist über 20€.
Ich denke der Kurssturz ist der Marktenge geschuldet.
Da wollte einer mit einer größeren Stückzahl um jeden Preis heraus.
Mal schauen was passiert, wenn ich mal ein paar Stück unlimitiert kaufe.

[benhurr]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.137.377 von JohannesWild am 26.03.20 11:36:43

Der Kurssturz war schon ordentlich. Diesen halte ich auch für übertrieben.
Leider erfolgte diese Woche keine Erholung. Große Käufe erwarte ich leider nicht, außerdem gibt es eine Verkaufsorder von mehr als 5.000 Stück bei 8,50 Euro.

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.137.377 von JohannesWild am 26.03.20 11:36:43

Wobei man aufgrund von Corona beim NAV gedanklich ein paar Prozent abziehen sollte. Da man nicht weiß, ob der Virus auch Auswirkungen auf die Immobilienpreise hat. Manche "Experten" halten es für möglich, dass der Anstieg bei den Mieten und Preisen erstmal gebremst wird.

Aber selbst wenn man beim NAV 3-4 Euro abzieht, wäre man noch immer 50% unter den NAV.

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.137.845 von tzadoz2014 am 26.03.20 12:09:13

Corona-Effekte

Zitat von tzadoz2014: Wobei man aufgrund von Corona beim NAV gedanklich ein paar Prozent abziehen sollte. Da man nicht weiß, ob der Virus auch Auswirkungen auf die Immobilienpreise hat. Manche "Experten" halten es für möglich, dass der Anstieg bei den Mieten und Preisen erstmal gebremst wird.

Aber selbst wenn man beim NAV 3-4 Euro abzieht, wäre man noch immer 50% unter den NAV.

Hallo Tzadoz2014;

Dass Corona den NAV negativ beeinträchtigen könnte sehe ich auch so.
Ich persönlich verkaufe derzeit geschlossene Fonds von Büroflächen bspw. in Böblingen.
Diese muss ich jetzt ca. 12% unter dem Kurs vor Corona verkaufen. Und die Kurse sind immer noch hoch. Dort sehe ich auch eine viel größere Abhängigkeit von Automobil-Kunden. Daher verkaufe ich geschlossene Fonds und stocke im Gegenzug bei Immobilienbasierten Aktien auf.
Corona wird zu steigender Arbeitslosigkeit führen wodurch die Nachfrage nach Büroflächen leidet. Andererseits wird es aber durch die Geldflutung zu einer Sachwertinflation kommen.
Aber bei diesen Kursen und der Bilanzrelation kann man eigentlich nicht viel falsch machen.
Nach meinen Käufen sieht der Kurs schon mal freundlicher aus.

Kann jetzt noch jemand bitte die 5000 Stück wegkaufen. Dafür habe ich leider kein Geld mehr. 😉

Gruß,

Johannes

[honigbaer]

8,40 bezahlt 400 Stück

Aber das hättest Du doch nicht unlimitiert machen müssen, es gab doch dieser Tage auch Umsätze zu 8,00 und gestern gab es Taxen mit vielen Aktien zu 8,05 Brief. Wobei sich das heute wohl auch ausdünnt, da morgen der Geschäftsbericht veröffentlicht werden soll.

Ein Anstieg beim NAV ist denkbar, wird aber wohl nicht so spektakulär ausfallen.
Die Mutter Summit Properties hatte am 20. März vorläufige Zahlen gemeldet und geschrieben
"The results above include 2019 revaluation profit of €117.8 million"
Da davon zum Halbjahr schon 38,6 Mio verbucht waren, kamen also etwa 80 Mio zum 31.12.2019 hinzu, die teilweise auf den Dt. Real Estate Teilkonzern entfallen könnten.

Derzeit entsprechen kursmäßig 3 GXP Aktien recht genau einer Drestate Aktie.

Vielleicht kommen doch irgendwelche Strukturmaßnahmen. Operativ ergeben sich sicher einige Möglichkeiten, sollte die Krise auf den Gewerbeimmobilienmarkt durchschlagen, da schadet es sicher nicht, wenn man eine klare und geordnete Konzernstruktur hat und finanziell handlungsfähig ist.

Mein Beitrag #820 mit Hinweis auf die Refinanzierungsmöglichkeiten, spricht ein Thema an, das jetzt natürlich für die Branche bestimmend wird, wobei sich Summit und Drestate im Branchenvergleich sicher in einer vergleichsweise komfortablen Lage befinden.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.138.082 von JohannesWild am 26.03.20 12:25:05

Zitat von JohannesWild: Ich persönlich verkaufe derzeit geschlossene Fonds von Büroflächen bspw. in Böblingen.
Diese muss ich jetzt ca. 12% unter dem Kurs vor Corona verkaufen. Und die Kurse sind immer noch hoch.

Würde mich mal interessieren, um welche geschlossenen Fonds es sich handelt?

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.138.760 von Herbert H am 26.03.20 13:13:57

Sachsenfonds Deutschland I

Es handelt sich um eine Büroimmobilie in Böblingen die früher rein an HP vermietet war. Mittlerweile zieht HP Stück für Stück aus und dafür ist Daimler als Mieter reingekommen. Nach der letzten Kriese hatte ich zu ca. 20% Anteile erwerben können. Letztens hatte ich noch zu 112% Anteile verkauft. Ein Käufer hatte aber einen Rückzieher gemacht und wollte dann doch nur 100% bieten.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.139.003 von JohannesWild am 26.03.20 13:28:16

Ist zwar off topic: Hatte mir gedacht, dass es sich um diese Gesellschaft handelt. Allerdings sollte die Immobilie doch verkauft werden und m. W. lagen doch Kaufangebote vor, die deutlich höher als die zuletzt bezahlten 112 % waren ... (?)

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.139.735 von Herbert H am 26.03.20 14:12:03

Hallo Herbert H,
Also die Anlagebetreuerin weiß nichts von Verkaufsabsichten oder Kaufinteressenten.
Ich bin aber über Hinweise sehr dankbar. Noch sind die Verträge nicht unterschrieben.
Über eine Boardmail würde ich mich sehr freuen
Vielen Dank und viele Grüße,

Johannes Wild

[BrandonFlauers]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.041.158 von JohannesWild am 17.03.20 18:46:13

Ich vermute das mit der Dividende machen die wegen §254 aktiengesetz um die anfechtung auf der HV auszuschliessen.

[straßenköter]

Der GB 2019 ist online

Der GB 2019 ist online:
https://www.drestate.de/geschaeftsberichte

Periodenergebnis 3,03€ je Aktie
405 Mio. Euro EK (16 Mio FK)
NAV 21,95€
EBITDA 2020e: 15,5 - 16,5 Mio. Euro (2019: 20,4 Mio. Euro)

Marktkapitalisierung 165 Mio. Euro.

[Blauer-Investor]

Mal ne doofe Frage, es is geplant wieder eine Divi zu zahlen, aber die Höhe wird nicht genannt, oder übersehe ich die?

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.153.592 von Blauer-Investor am 27.03.20 14:52:38

Die Dividende soll 4 Cent sein

https://www.pressetext.com/news/20200317035

[Blauer-Investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.153.673 von JohannesWild am 27.03.20 14:58:22

Danke, da kann ich ja noch lange im GB suchen.
Wie seht ihr denn die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge von 3,7 Jahren, finde die ehrlich gesagt trotz des Anstiegs von 3,4 Jahren noch etwas mau.

[smallvalueinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.153.715 von Blauer-Investor am 27.03.20 15:01:41

Blauer-Investor,

Du versuchst doch nicht wirklich das Haar in der Suppe zu finden?

Schau dir doch bitte die Kennzahlen an. Ein Immobilienunternehmen mit Nettoliquidität und riesen Discount zum NAV. In Deutschland wirst du kaum eine andere vergleichbare Gesellschaft im Immobilienbereich finden.


VG

smallvalueinvestor

[Blauer-Investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.153.886 von smallvalueinvestor am 27.03.20 15:14:58

Nein das nicht, ich weiß, dass die DRE sehr attraktiv bewertet ist, bin auch selbst investiert, ich Hinterfrage aber trotzdem die ein oder andere Zahl ;-)

[smallvalueinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.153.937 von Blauer-Investor am 27.03.20 15:19:14

Gut wenn das so ist:

Meine Fragen/Anmerkungen:

Was hat der Großinvestor mit DREAG vor? Delisting/Übernahmeangebot/Fusion mit GXP etc.
Hier spielt die Musik. Solange diese Fragen nicht geklärt sind, wird das NAV nie erreicht werden.

VG

smallvalueinvestor

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.154.039 von smallvalueinvestor am 27.03.20 15:25:58

Zitat von smallvalueinvestor: Gut wenn das so ist:

Meine Fragen/Anmerkungen:

Was hat der Großinvestor mit DREAG vor? Delisting/Übernahmeangebot/Fusion mit GXP etc.
Hier spielt die Musik. Solange diese Fragen nicht geklärt sind, wird das NAV nie erreicht werden.

VG

smallvalueinvestor

Das kann Dir keiner seriös beantworten. Es geht ja auch zunächst nicht darum, den Kurs auf NAV-Niveau zu bekommen. Zunächst erwarte ich einen Anstieg von diesem lächerlichen Niveau um 8-9€. Ohne Folgemaßnahmen des Großaktionärs wäre ein Kursniveau von 15€ durchaus gerechtfertigt.

[Blauer-Investor]

Den heutigen Anstieg hat unsere DRE leider versäumt, dachte wir steigen im Schatten von DIC mit.

[hedgehog48]

Unsere DRE ist gegenüber Corona vorteilhafter aufgestellt als andere Immo-AGs wie z.B. Aroundtown? Wir haben keine oder kaum Hotels und mehr Büros und Logistik als Einzelhandel?

[smallvalueinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.409.502 von hedgehog48 am 22.04.20 09:46:14

Leider hat das Management kein Interesse an steigende Kurse. Es gibt keine Statements bzgl. der Auswirkungen des Corona Viruses. Keine Aktienrückkäufe, lächerliche Dividende etc.

Aufgrund der starken Unterbewertung halte ich die Aktie, aber dieses Verhalten des Managements mißbillige ich.

VG

smallvalueinvestor

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.409.634 von smallvalueinvestor am 22.04.20 09:56:04

Ja, da kommen keine Selbstdarstellungen von oben...

Aber hier im Forum gibt es gescheite und fleißige Leute, die immer wieder tief eindringen bei Aroundtown, GxP und DRE.
Da hatte ich halt auf Hinweise gehofft, ob bezogen auf Corona die Immobilienstruktur bei der DRE tatsächlich relativ resilienter erscheinen könnte als z.B. bei Aroundtown...

[hedgehog48]

Ich versuche einmal, hier einen 3Monats-Chartvergleich einzustellen zwischen Wohnimmobilien (Vonovia, obere Kurve), Gewerbeimmobilien (GxP und DREAG, gleichlaufend in der Mitte) und hotellastigem Gewerbeimmobilien-Portfolio (Aroundtown, schlechteste Kurve unten).

Mein Eindruck: Die Kursentwicklung erscheint logisch den Corona-Risiken folgend, der Markt reagiert stimmig.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.495.569 von hedgehog48 am 29.04.20 11:29:02

[posting]

Einfaches Einfügen von wallstreetONLINE Charts: So funktionierts.

[/posting]

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.495.569 von hedgehog48 am 29.04.20 11:29:02

Zitat von hedgehog48: Ich versuche einmal, hier einen 3Monats-Chartvergleich einzustellen zwischen Wohnimmobilien (Vonovia, obere Kurve), Gewerbeimmobilien (GxP und DREAG, gleichlaufend in der Mitte) und hotellastigem Gewerbeimmobilien-Portfolio (Aroundtown, schlechteste Kurve unten).

Mein Eindruck: Die Kursentwicklung erscheint logisch den Corona-Risiken folgend, der Markt reagiert stimmig.

M. E. unterschätzt der Markt die Regulierungsrisiken bei den Wohnimmobilien. Statt einen hoch bewerteten Wohnungsbestandshalter habe ich lieber eine extrem niedrige bewertete DREAG im Portfolio ...

[smallvalueinvestor]

Meiner Meinung nach müßte die DREAG von der Börse genommen werden. Der Vorstand will nicht weiter wachsen. Weiterhin ist der Freefloat sehr gering. Kommunikation mit Aktionären findet de facto nicht statt. Keine Aussagen bzgl. der Effekte des Corona Virus. Sollten sich ein Bsp. an DIC Asset nehmen.

Einzig die Bewertung spricht für die Aktie.

VG

smallvalueinvestor

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.496.124 von smallvalueinvestor am 29.04.20 11:56:41

Zitat von smallvalueinvestor: Der Vorstand will nicht weiter wachsen.

das war in der Rückschau ja wohl die beste Entscheidung. Ganz im Gegenteil, man hat auf Höchstniveau Kassse gemacht und steht nun blendend da, während sich die Konkurrenz um Mietausfälle bei laufenden Kreditkosten Sorgen machen muss. Mir ist es lieber, dass sich das Management ums Geschäft kümmert, weniger um den Kurs.

[gnuldi]

Schon traurig, dass selbst substanzstarke Unternehmen so unter die Räder kommen.
Man sollte den Chinesen eine Rechnung stellen.
Gibt es hier nicht die Möglichkeit einer Sammelklage?

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.498.719 von gnuldi am 29.04.20 14:13:13

Solche Beiträge erscheinen wenig hilfreich.

[smallvalueinvestor]

Eine so stark unterbewertete Aktie findet man selten.
NAV: ca 22 Euro, FFO/ Aktie gut, Nettoliquidität
Egal wie man die Aktie betrachtet, trotz Corona, die Aktie ist eine top value Aktie.

Ich kann jedem nur raten sich näher mit dieser Aktie zu beschäftigen


VG

smallvalueinvestor

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.498.719 von gnuldi am 29.04.20 14:13:13

Man sollte den Chinesen eine Rechnung stellen.
Gibt es hier nicht die Möglichkeit einer Sammelklage?

Die USA hat doch auch nicht für die USA-Grippe Schadensersatz bezahlt, welche gegen Ende des 1. Weltkrieges ihren Ursprung in den USA hatte und 50 bis 100 Millionen Menschen das Leben gekostet hat.

Die USA-Grippe wird meistens als spanische Grippe bezeichnet. In den USA als Land des Ausbruchs der Spanischen Grippe durfte bei Beginn des Ausbruchs nicht darüber berichtet werden, so dass ihr zuerst in einem anderen Land ein Name gegeben worden ist.

[Rainolaus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.499.997 von smallvalueinvestor am 29.04.20 15:08:56

Zitat von smallvalueinvestor: Eine so stark unterbewertete Aktie findet man selten.
NAV: ca 22 Euro, FFO/ Aktie gut, Nettoliquidität
Egal wie man die Aktie betrachtet, trotz Corona, die Aktie ist eine top value Aktie.

Ich kann jedem nur raten sich näher mit dieser Aktie zu beschäftigen


VG

smallvalueinvestor

Siehst Du aktuell bei den vielen Gewerbeimmobilien nicht auch ein grosses Risiko?
Wie hier schon gesagt: vom Unternehmen kommt nichts, von daher hat man hier im Moment eine Blackbox. Deshalb zuckt der Kurs auch nicht nach oben wo sich andere Werte bereits ein bischen erholt haben.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.581.955 von Rainolaus am 06.05.20 15:36:11

Zitat von Rainolaus:

Zitat von smallvalueinvestor: Eine so stark unterbewertete Aktie findet man selten.
NAV: ca 22 Euro, FFO/ Aktie gut, Nettoliquidität
Egal wie man die Aktie betrachtet, trotz Corona, die Aktie ist eine top value Aktie.

Ich kann jedem nur raten sich näher mit dieser Aktie zu beschäftigen


VG

smallvalueinvestor

Siehst Du aktuell bei den vielen Gewerbeimmobilien nicht auch ein grosses Risiko?
Wie hier schon gesagt: vom Unternehmen kommt nichts, von daher hat man hier im Moment eine Blackbox. Deshalb zuckt der Kurs auch nicht nach oben wo sich andere Werte bereits ein bischen erholt haben.

Meinst Du nicht, dass der Aktienkurs nicht bereits übermäßig Risiken im Kurs einpreist? Immerhin ist die DRE schuldenfrei und der letzte NAV meilenweit vom kurs entfernt.

Der Kurs liegt brach, weil es keine IR-Aktivitäten gibt und der Titel eine reine Privatanlegerangelegenheit ist. Was für unsinnige Kurse da die letzten Wochen bei einigen Unternehmen zustande kamen, konnte jeder im März betrachten. Viele haben sich seitdem schon massiv erholt, DRE halt noch nicht.

[smallvalueinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.581.955 von Rainolaus am 06.05.20 15:36:11

Auch wenn Straßenköter deine Frage schon beantwortet hat, möchte ich hoch einige Punkte ergänzen.
Aktuell sind die Privatanleger extrem nervös und zurückhaltend. DREAG befindet sich in einer Sondersituation.
Ich gehe persönlich davon aus, daß die Aktie kurz- bis mittelfristig von der Börse genommen wird.

Wer hier genug Geduld mitbringt wird auf jeden Fall steigende Kurse sehen.


VG

smallvalueinvestor

[gnuldi]

Soeben gemeldet
https://www.pressetext.com/news/20200512034

[Blauer-Investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.649.831 von gnuldi am 12.05.20 17:45:10

Danke fürs einstellen, es tut sich also weiter etwas bei unserer DRE.

[straßenköter]

Und die Aktie bringt gerade einmal 180 Mio. Euro auf die Waage...
Bericht Q1: https://www.pressetext.com/news/20200515033

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.694.195 von straßenköter am 15.05.20 14:01:07

Positive Überraschung in Q1

Ich hatte ja erhofft, dass der Wegfall der Mieten aus der Immobilie Berlin Carrée Seestraße zu einem hohen Anteil durch reduzierte Finanzierungskosten kompensiert wird.
Dass jetzt die Einsparungen bei den Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten die Eträge aus Investment-Properties übersteigen ist ein super Ergebnis. (Rückgang Investment Properties ggü. Q1 19 um 1,2 Mio. €; Bewirtschaftunskosten -0,5 Mio. €; Fremdkapitalzinsen -1,3 Mio. € --> +0,6 Mio. € in Q1)
Somit hat der Verkauf der Immobilie
- stille Reserven gehoben
- die Verschuldung beinahe auf 0 gedrückt
- und die Ertragskraft gesteigert.

Gruß,

Johannes

[smallvalueinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.694.456 von JohannesWild am 15.05.20 14:22:21

Ich bin mit den Zahlen grundsätzlich auch zufrieden. Jedoch haben 20 Mieter angekündigt die Mieten zu reduzieren oder auszusetzen. Die mittel- und langfristigen Auswirkungen dürften gering sein. Weiterhin ist die Company finanziell gut aufgestellt. Der hohe Discount ist nicht gerechtfertigt.

Strong Buy. Nur meine Meinung.

VG
smallvalueinvestor

[Goldfinger123]

Jetzt haben sich die Vermutungen bestätigt. Die DRE hat schon eine hohe Liquidität von 35 Mio.
Die restlichen Darlehen können nur mit einer Vorfälligkeitsgebühr abgelöst werden. Da will man wohl nicht, da man dies ja nicht selbst einstreichen kann.
Es mußten wohl Abschreibungen bei dem verkauften Objekt vorgenommen werden.
Ich hatte mir eine Redzuzierung der Leerstandsrate gewünscht, aber die bleibt bei 11 %.
Wichtig ist, das man sich jetzt aufeinmal auch Käufe von Immobilien vorstellen kann. Offensichtlich ist man mit dem vorhalten der Liquidität nicht ganz zufrieden oder man will die Vorderung von höheren Ausschüttungen unterbinden.
Hohe Substanz und eher die Aussicht auf ein noch besseres Ergebnis, falls die Leerstände mal abgebaut werden.
Vielleicht kann man ja auch mal über einen Kauf von GXP Aktien bei der DRE nachdenken.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.696.433 von Goldfinger123 am 15.05.20 16:04:17

Zitat von Goldfinger123: Jetzt haben sich die Vermutungen bestätigt. Die DRE hat schon eine hohe Liquidität von 35 Mio.
Die restlichen Darlehen können nur mit einer Vorfälligkeitsgebühr abgelöst werden. Da will man wohl nicht, da man dies ja nicht selbst einstreichen kann.
Es mußten wohl Abschreibungen bei dem verkauften Objekt vorgenommen werden.
Ich hatte mir eine Redzuzierung der Leerstandsrate gewünscht, aber die bleibt bei 11 %.
Wichtig ist, das man sich jetzt aufeinmal auch Käufe von Immobilien vorstellen kann. Offensichtlich ist man mit dem vorhalten der Liquidität nicht ganz zufrieden oder man will die Vorderung von höheren Ausschüttungen unterbinden.
Hohe Substanz und eher die Aussicht auf ein noch besseres Ergebnis, falls die Leerstände mal abgebaut werden.
Vielleicht kann man ja auch mal über einen Kauf von GXP Aktien bei der DRE nachdenken.

Das mit dem Ankauf ist mir auch aufgefallen. Brauche ich eigentlich nicht für den Investmentcase. Ich kann mir gar nicht vorstellen, dass es jetzt schon Schnäppchen am Markt gibt. Bei einem Kauf von GxP hätte ich irgendwie ein ungutes Gefühl, ob dies für den Streubesitz sauber ablaufen würde.

[Goldfinger123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.696.928 von straßenköter am 15.05.20 16:22:45

Sie verwalten die Gebäude, der Großaktionär ist der Gleiche und Sie liegen weit unter dem NAV.
Was wollen die mehr?
Der Streubesitz bei GXP hätte nur bei einer Strukturmaßnahme davon etwas. Bei der DRE würde das Geld investiert und die könnten die Aktionäre weiter hinhalten.

[Goldfinger123]

Zudem hätten beide Unternehmen die kritische Größe für eine Übernahme in besseren Zeiten. Eigentlich wollte die Summit Gruppe sich ja durch eine Neuemission hier langsam verabschieden.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.697.336 von Goldfinger123 am 15.05.20 16:40:55

Zitat von Goldfinger123: Sie verwalten die Gebäude, der Großaktionär ist der Gleiche und Sie liegen weit unter dem NAV.
Was wollen die mehr?
Der Streubesitz bei GXP hätte nur bei einer Strukturmaßnahme davon etwas. Bei der DRE würde das Geld investiert und die könnten die Aktionäre weiter hinhalten.

Vielleicht habe ich auch nur Phobien seitdem ich mal bei der Verschmelzung der Gagfah auf die Vonovia mächtig über den Tisch gezogen wurde.

[Goldfinger123]

Auch ich war bei Gagfah dabei, aber es ist doch legitim das die andere Seite ihre Chancen nutz. Dafür werden ja die ganzen Berater bezahlt. Hier war am Ende das Kostenrisiko in Luxemburg nur den meisten zu Hoch. Es wird bestimmt einige wenige gegeben haben, die diesen Schritt gegangen sind und fürstlich belohnt wurden.
Hier sitzen die Gesellschaften aber alle in Deutschland und daher ist das Kostenrisiko überschaubar. Das einzige Problem ist, wir sind alle von der Summit Gruppe abhängig. Ohne deren Willen läuft hier nichts.
Da man sich nun aber einmal bewegt hat,gehe ich davon aus, dass die jetzt auch mal ernten wollen.
Die werden natürlich alles rechtlich legitime versuchen, um für sich den höchstmöglichen Profit zu generieren. Wir müssen natürlich aufpassen, das es zu keiner Übervorteilung kommt.
Daher wäre der Verkauf an einem neuen Gesamteigentümer zu aktuellen Marktpreisen das beste für uns.
Bei einem Squezz out bestehen zu viele Stellschrauben für die Summit Gruppe.
Leider haben die die Zeit vor der Corona Krise aus irgendwelchen Gründen verstreichen lassen und die Neuplatzierung der Immobilien im neuen Mantel nicht durchgeführt. Keine Ahnung, was die hier gehindert hat, hatten ja schon einiges vorbereitet.
Nur wenn die Geld für ein neues großes Projekt brauchen, kommt hier Bewegung rein. Oder ein großer Immoplayer geht auf Einkaufstour. Das wird aber jetzt noch was dauern und die Zeit abzuwarten haben die.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.705.808 von Goldfinger123 am 16.05.20 12:31:32

Das Problem bei Gagfah war die fehlende Überprüfungsmöglichkeit nach Luxemburger Recht. Alles ist in der EU harmonisiert, aber dies nicht. Hier kann das wenigstens nicht passieren.

[chancen_sucher]

Beitrag im GxP Forum

Hallo allseits,

Ich habe im GxP Forum eine Frage aufgeworfen, vielleicht kann ein Kleinaktionäre der Deutschen Real Estate hierzu antworten?

Vielen Dank

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.944.998 von honigbaer am 17.11.19 19:20:39

Zitat von honigbaer: ....
Ohne Nutzung der 6b Rücklage durch Wiederanlage ist ein Immobilienverkauf steuerlich sehr ungünstig.
Vielleicht gibt es aber noch steuerlich günstige Möglichkeiten, Immobilienverkauf als Beteiligungsverkauf vielleicht, so genau kenne ich mich aber auch wieder nicht aus.

Information in der heutigen Hauptversammlung war nun jedenfalls, dass Drestate doch eine 6b Rücklage bilden wird, die formale Entscheidung gegenüber dem Finanzamt hierzu muss oder musste offenbar erst bei Abgabe der Steuererklärung getroffen werden.

Zukäufe sind für einen "niedrige" dreistelligen Millionenbetrag" geplant, mit Schwerpunkt Büro und Logistik.
In Q1 wurden aber keine konkreten Kauf- oder Verkaufsverhandlungen geführt.

Es laufen drei umfangreiche Entwicklungsprojekte: Frankfurt Wächtersbacherstr. 48 Wohnungen 6.000 qm, Hamburg Mendelsohnstr. 8.000 qm Gewerbe und 7.000 qm Apparthotel, Berlin 16.000 qm Gewerbeflächen.

In Hamburg und Berlin hat man positive Antwort auf Bauvoranfrage und man kann demnächst Bauanträge stellen. In Frankfurt sind derzeit noch Kanalarbeiten, man hat aber die Baugenehmigung (seit 2016 oderbeantragt in 2016?) und die Ausschreibung an einen Generalunternehmer läuft. Die Wohnungen sollen verkauft werden, keine Übernahme in Eigenbestand und krisenbedingte Probleme erwartet man dabei nicht oder kaum, da die Wohnungsnot anhalte.

Segmentbeiträge zum Ertrag aus Investmentproperties 2019 wurden mit 6,8 Mio Logistik 14,3 Mio Büro und 3,3 Mio Mischnutzung Büro & Handel angegeben.

Q1 Zahlen 2020: 6,2 Mio Ertrag Investmentproperties (5,0 Miete + 1,2 Umlagen), 2,9 Mio Ergebnis nach Steuer, 408,7 Mio Eigenkapital zum 31.03.2020.

20 Mieter zahlen in Q2 die Miete nicht vollständig wegen der Krise, ein Mieter (ich glaube Einzelhandel wurde gesagt) ist im Schutzschirmverfahren, es ist unklar ob das Miertverhältnis fortgesetzt wird.

Die Leerstandsquote zum Stichtag 31.12.2019 wurde als wenig aussagekräftig bezeichnet, die Kündigungen und Neuvermietungen der letzten 3 Jahre wurden ausführlich dargestellt und 2019 war man da sehr aktiv.

Von Paketbildung innerhalb des Streubesitzes ist nichts bekannt, zu möglichen IPO Plänen von Summit mit den Destate Aktien hat man keine Informationen oder Erkenntnisse. (Frage mich jetzt, was da genau die Frage war, aber so ungefähr, also nicht so zu verstehen, keine Drestatepläne aber Luxcopläne, ist alles derzeit nicht konkret.)

Die Dividende wird wegen COVID Unsicherheit und Investitionsplänen nur in Mindesthöhe beschlossen, hieß es. Bei der Gewinnverwendung gab es 1,5% Nein Stimmen, Gesamtpräsenz war 91,85%.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.048.077 von honigbaer am 17.06.20 15:57:16

Danke für die gute Zusammenfassung.

Ich kann noch kleine Ergänzungen hinzufügen:

Die durchschnittliche Mietbindung konnte von 3,4 auf 3,7 Jahre gesteigert werden. Im Mai wurde ein Erbbaurecht für 0,5 Mio. Euro veräußert. Für GxP erbringt man Leistungen im Asset Management.

[JohannesWild]

Bericht von der HV

Hallo,
Vielen Dank an Honigbaer für die Zusammenfassung.
Ich hatte den Bericht von Herr Bozen relativ ausführlich mitgeschrieben und ein paar Informationen aus dem GB ergänzt

Vermietungsaktivitäten:
Mietvertragsverlängerungen bei 91,3 T qm (im Vorjahr 68,4T qm)
Beendete Verträge 35,7 T qm (im Vorjahr 12,9) → Beendigung der Mietverträge in Hamburg Pinneberg mit 26,9 Tqm und Berlin Seestraße mit 2,5 Tqm.
Neuverträge 32,7 Tqm (im Vorjahr 11 Tqm) davon 19,2 T qm in Hamburg Pinneberg. → Objekt Pinneberg also mit 7,7 T qm beendete Mietverträge die noch nicht neu vergeben wurden.
Restmietvertragslaufzeit steigt von 3,4 Jahre auf 3,7 Jahre obwohl man keine langfristigen Vertragsverlängerungen mehr anstrebt da man von weiter steigenden Mietniveaus ausgeht.
Instandhaltungskosten stiegen von 4,6 auf 7,6 Mio. € an. Für 2020 sind Investitionen von 3,9 Mio. € geplant.
27 Immobilien mit 297.131 qm Fläche. Mieteinnahmen 24,4 Mio. € → 6,84 € je qm. → enthält aber noch die Miete von Carrée Seestraße die überproportional hoch war. Marktmiete laut GB 2019 S. 52 7,87€ je qm. Weitere FFO Steigerungen durch Anpassung der Miete an Marktmiete im Rahmen von Vertragsverlängerung möglich.
Davon 7 Logistik Objekte 144.954 qm Logistik (48,7% der Fläche); Miete 6,8 Mio. € (28% der Gesamtmiete) → Ø Miete je qm 3,9 € je qm
14 Objekte mit Bürofläche 118.469 (39,9% der Fläche); Miete 14,3 Mio. € (59%) der Gesamtmiete. Ø Miete je qm: €10,06 je qm
6 Objekte Mischnutzung (Einzelhandel + Büro) 34.068 qm (11,5% der Fläche); Miete 3,3 Mio. € (13,5%) Miete je qm: 8,07 € je qm.
Vermietungserfolge bei Immobilie Dietzenbach Waldstraße. Vermietungsquote 2018: 74%; 2019; 77%; Ende Mai: 89%
Immobilienentwicklungen
- Frankfurt Westerbachstraße: Baugenehmigung in Januar 2019 erteilt. 68 Eigentumswohnungen +97 TG Stellplätze werden gebaut. 6.600 qm Wohnfläche. Abriss alter Gebäudeteile in 2019 erfolgt. Aktuell werden Kanalarbeiten durchgeführt und die Ausschreibung der Bauleistung findet statt. Bauprojekt soll Ende des Jahres starten. Finanzierung aus Eigenmitteln.
- Mendelsohnstraße: positiver Baubescheid erteilt. Nach Teilabriss sollen 8.000 qm Gewerbefläche sowie ein Apart-Hotel mit 7.000 qm entstehen.
- Berlin Hauptstraße 13: Grundstücksfreifläche ermöglicht Errichtung von Gewerbefläche mit 16.000 qm. Möglichkeit zur Bebauung ungenutzter Grundstücksfläche wurde mit 11,5 Mio. € bewertet. Bauanfrage mittlerweile positiv beschieden.

Wesentlicher Meilenstein in 2019 Verkauf Objekt Berlin, Carrée Seestraße zum Kaufpreis von 225,1 Mio. €. Kaufpreis +12 Mio. € über gutachterlich ermitteltem Wert unter Abzug von getätigten Investitionen. → Aus Zahlungsmittel wurden die Verbindlichkeiten ggü. Der Summit Group vollständig, ohne Vorfälligkeitsentschädigungen zurückgeführt. Dadurch weitgehende Entschuldung des Konzerns. Einsparungen von ca. 5 Mio. € Zinsaufwand pro Jahr ggü. 2019. Gleichzeitig Spielräume für Akquisisitionen und Projektentwicklungen vorhanden.

Finanzkennzahlen 2019:
Fair Value Anpassungen von 46,7 Mio. € zzgl. 12 Mio. € aus Verkauf Carrée Seestraße (im Vorjahr 226 Mio. € fair Value Anpassungen) Gemäß GB 2019 S. 52 wurde eine Marktmiete von €7,87 (ohne Berlin Carrée Seestraße) berücksichtigt bei einem Multiple von 15,1. Auf vergleichbarer Basis hatte sich die Marktmiete von 7,07 auf 7,87 um 11,3% erhöht bei einem konstanten Multiple von 15,1 (im Vorjahr 15,2)
Erträge aus Investment Properties steigen von 29,1 auf 30,5 Mio. €. Davon Miete 24,4 Mio. € (im Vorjahr 23,3); Nebenkosten 6,1 (im Vorjahr 5,8)
Bewirtschaftungskosten stiegen von 7,6 auf 7,9 Mio. €; Verwaltungskosten von 4,9 auf 4,8 Mio. € → im wesentlichen wegen steigenden Personalkosten (Anstieg der Personalkosten von 2,7 auf 3,3 Mio. €)
Konzern-Zinsergebnis verbessert sich von -11,6 Mio. € auf -5,2 Mio. € Verbesserung von 6,4 Mio. € wegen Einmaleffekten im Zuge der Refinanzierung von Darlehen im Vorjahr und Rückführung von Finanzschulden. Ab 2020 dann nur noch sehr geringfügig negatives Finanzergebnis zu erwarten.
Bereinigtes EBITDA steigt von 19,8 auf 20,4 Mio. €; Nachsteuerergebnis von 62,5 Mio. € wegen positiver Bewertungseffekte.
Bilanz schrumpft wegen Verkauf auf 496,7 Mio. € bei langfristigen Schulden von 55,7 Mio. €. Die liquiden Mittel belaufen sich auf 55,1 Mio. € Kurzfristiges Vermögen deckt kurzfristiges Fremdkapital zu 169% ab. Anstieg des kurzfristigen Fremdkapitals von 8,4 auf 35,1€ wegen Steuerschulden von 27,4 Mio. €
Das Eigenkapital steigt von 343,2 Mio € auf 405,9 Mio. €. Die EK-Quote erhöht sich von 57% auf 82%
Cashflow: 19,6 Mio. € aus betrieblicher Tätigkeit (im Vorjahr 17,9); 218,1 Mio. € aus Invesitionstätigkeit (Verkauf Carrée Seestraße abzgl. Invest); Cashflow aus Finanzierungstätigkeit -190,7 Mio. € wegen Rückführung von Schulden. Saldiert erhöhen sich die Zahlungsmittel um 47 Mio. €
Geschäftsentwicklung in 2020:
geprägt von Covid-19
Mitarbeiter im HO
20 Mieter haben die Miete im Q2 (teilweise) reduziert. Ein Mieter (Einzelhandel) hat Anfang April ein Schutzschirmverfahren angemeldet → pro Monat fehlen 1,2% der jährlichen Erträge. Von nicht gezahlter Miete entfallen 50% auf den Mieter im Schutzschirmverfahren. Der Mieter erarbeitet ein Sanierungskonzept. Parallel wird Neuvermietung vorbereitet falls Sanierungskonzept nicht funktioniert.
Die Flächenaktivitäten in Q1 2020 waren Coronabedingt auf niedrigem Niveau
beendete Verträge 2,7 Tqm nach 21,7 T qm in Q1 2019
neue Verträge 1,8T qm nach 11,4 T qm im Vorjahreszeitraumn
Verlängerungen 4,9T qm nach 3,5 T qm im VJ.

Finanzkennzahlen Q1 2020:
Erträge aus Investment Properties sinken von 7,4 auf 6,2 Mio. € (wegen Verkauf Carrée Seestraße)
EBITDA sinkt von 4,8 auf 4,1 Mio. €
Ausgeglichenes Finanzergebnis durch Entschuldung
nach Steuern steigt das Ergebnis von 2 Mio. € im Vorjahrszeitraum auf 2,9 Mio. €
Liquide Mittel belaufen sich auf 35 Mio. €
Eigenkapital steigt auf 408,7 Mio. € (+2,8 Mio. € ggü. 31.12.19) EK Quote 81,8%
Ausblick:
Verkauf Erbbaurecht zu 0,5 Mio. € im Mai. Zur Portfoliooptimierung
Der weitere Verkauf aber insbesondere der Kauf an Immobilien ist bei attraktiven Angeboten nicht ausgeschlossen.
Immobilienentwicklungen werden weiter vorangetrieben und der Bestand auf Entwicklungspotential hin untersucht.

Fazit: Ich interpretiere, dass man zukünftig das Geld wieder investieren will. Die negativen Corona-Effekte halten sich in Grenzen. Sehr positiv hatte mich das Q1-Ergebnis überrascht, da geringere Mieteinnahmen aus dem Verkauf des Objektes von Carrée Seestraße durch gesunkene Instandhaltungskosten und vor allem durch das verbesserte Finanzergebnis bei weitem kompensiert werden konnten. Der Abschlag der Aktie zum NAV und zum Buchwert ist in der Höhe viel zu hoch. Die Risiken sind aufgrund der soliden Bilanzrelationen reduziert.

Viele Grüße,

Johannes

Dieser Text sowie die Hinweise und Informationen stellen keine Anlageberatung oder Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren dar (§ 85 WpHG). Sie dienen lediglich der allgemeinen und unverbindlichen Information. Es findet keinerlei Anlageberatung meinerseits statt.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.048.647 von JohannesWild am 17.06.20 16:30:11

Zitat von JohannesWild: Fazit: Ich interpretiere, dass man zukünftig das Geld wieder investieren will. Die negativen Corona-Effekte halten sich in Grenzen. Sehr positiv hatte mich das Q1-Ergebnis überrascht, da geringere Mieteinnahmen aus dem Verkauf des Objektes von Carrée Seestraße durch gesunkene Instandhaltungskosten und vor allem durch das verbesserte Finanzergebnis bei weitem kompensiert werden konnten. Der Abschlag der Aktie zum NAV und zum Buchwert ist in der Höhe viel zu hoch. Die Risiken sind aufgrund der soliden Bilanzrelationen reduziert.

Danke, das ist noch etwas ausführicher und richtig Westerbachstrasse in Frankfurt und 68 Wohnungen mit 6.600 qm dort. Und die 11,5 Mio für das Entwicklungsgrundstück in Berlin gingen bei mir auch unter.

Ich meine, man muss da mal abwarten, ob sich nicht auch außerordentliche Gelegenheiten für Zukäufe ergeben.
Projektentwicklung und Gewerbeimmobilien stecken insgesamt die Krise letztlich vielleicht doch nicht so leicht weg, wie man das derzeit überall hört. Wobei Drestate einen ganz ordentlichen Handlungsspielraum hätte und sehr defensiv aufgestellt ist, die Projektentwicklungen fallen im Vergleich zum Gesamtportfolio kaum ins Gewicht.

[babbelino]

Hallo Zusammen,

im Nachgang zur HV noch folgende Infos: Bei dem Mieter, der sich im Schutzschirmverfahren befindet und auf den rund 50% der ausgefallenen Miete (d.h. monatlich 150.000 Euro) entfallen handelt es sich um Karstadt Kaufhof. Das betroffene Objekt befindet sich in Dietzenbach in der Waldstraße. Weitere Infos auch unter folgendem Link:
https://www.op-online.de/region/dietzenbach/dietzenbach-kauf…

Im Falle einer Pleite und längerem Leerstand würde sich der Mietausfall für die Dt. Real Estate auf rund 1,8 Mio. Euro im Jahr belaufen. Verkehrstechnisch gefällt mir der Standort (Nähe zum Offenbacher Kreuz und Rhein-Main-Gebiet).

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.069.617 von babbelino am 18.06.20 16:33:48

Danke für die Zusatz-Info.
Mit einer Pleite von Karstadt-Kaufhof rechne ich nicht. Da wird schon die Politik eingreifen. Nur meine ganz persönliche Vermutung.
Was ich aber für sehr gut möglich halte, dass dieser Standort einer derjenigen ist, die von Karstadt-Kaufhof aufgegeben werden. Und der Mietvertrag mit einer Einmalzahlung beendet wird. Ich halte also einem Zahlungsausfall in unbekannter Höhe für sehr gut möglich.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.069.914 von tzadoz2014 am 18.06.20 16:47:58

Guter Standort. Logistik boomt. Da sollte sich eine gute Nachnutzung finden lassen ...

[gnuldi]

Soeben gefunden
https://www.pressetext.com/news/20200709027

Neuausrichtung

[InsertName]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.349.837 von gnuldi am 09.07.20 15:58:01

Was ist mit dieser Neuausrichtung gemeint?

[gnuldi]

Das frage ich mich auch
Läuft Sie schon oder kommt sie erst?

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.350.146 von InsertName am 09.07.20 16:18:31

Zitat von InsertName: Was ist mit dieser Neuausrichtung gemeint?

bestimmt Blockchain, Kryptowährungen, Corona Schnelltests, Impfstoffe, E Mobility, Wasserstoff

[gnuldi]

Oder aber die Fusion mit German prop
Oder der squeeze out

[Herbert H]

Kommt vom u. a. auf Real Estate spezialisierten Steuerberater Trinavis ...

[gnuldi]

Kurs fällt
Scheit ein toller Hecht zu sein

[babbelino]

Das könnte spannend werden. In punkto NAV-Abschlag notieren GxP und DRE etwa gleich, insofern könnte eine Verschmelzung Sinn machen. Bei geschickter Konstruktion ließe sich m.E. die Grunderwerbsteuer vermeiden.

Sollte man DRE relevern wollen (was ich für sinnvoll erachten würde), könnten sich die Mieterlöse bei einem LTV von 50% mehr als verdoppeln, ohne das die Bilanz aus den Fugen geraten würde:

DRE Immovermögen alt: 437 Mio.
DRE Immovermögen neu: 874 Mio. (LTV 50%)
Mietrendite der neu gekauften Objekte: 6 - 7%, d.h. 26 bis 30 Mio. mehr Mieterlöse.
Zinsaufwand bei 1,5% Zins auf 437 Mio: 6,6 Mio.
Steuern 30%: 7 Mio
Nettoergebnis der neu gekauften Immobilien: 16,4 Mio.
Die Frage wird sein, ob man die freien Aktionäre teilhaben lassen möchte.

[gnuldi]

Solventis hatte Ende letzten Jahres das Kursziel für DRE auf 22 Euro gesetzt.....

[Herbert H]

Die entscheidene Frage, die sich aus der heutigen Meldung ergibt, ist für mich, was mit der Vokabel "Neuausrichtung" gemeint ist. Ich bin gespannt, wann es zu diesem Rätsel die Auflösung gibt ...

[hedgehog48]

Kryptische Informationen sind ja selten hilfreich für die PR. Neuausrichtung.... Immerhin keinesfalls aus der Not geboren, denn man ist ja in etwa schuldenfrei und hat außer mit einem Karstadt-Haus keine plötzlich aufgetretenen Probleme?
Vllt eine Personalmaßnahme als Ergebnis eines unausgegorenen Richtungsstreits in der Führung und man kann sich streitbedingt nicht auf ein öffentliches Statement einigen?

[honigbaer]

Wieso, die Führung wird doch gerade verstärkt und das bestimmt nicht, um dann zu streiten.

In "Neuausrichtung" würde ich nicht zu viel hineininterpretieren.
DRESTATE schaltet eben jetzt von Desinvestition auf Investition. So wurde es auf der HV erläutert. Dass man mehr Projektentwicklungen machen will, wurde nicht gesagt, aber drei Projekte laufen ja ohnehin, da bekommt man also auch mehr zu tun.

Oder Neuausrichtung bezieht sich auf die Struktur und man will mehr unter das Dach der Drestate holen, denkbare Fusion mit GXP stand ja immer im Raum. Eine Branchenkonsolidierung ist bei den Gewerbeimmobilien natürlich auch denkbar.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.369.799 von honigbaer am 10.07.20 23:09:45

Zitat von honigbaer: Oder Neuausrichtung bezieht sich auf die Struktur und man will mehr unter das Dach der Drestate holen, denkbare Fusion mit GXP stand ja immer im Raum. Eine Branchenkonsolidierung ist bei den Gewerbeimmobilien natürlich auch denkbar.

Eine Übernahme der GxP, speziell bei Umtauschverhältnissen 1:1 nach NAV, wäre meiner Meinung nach eine Schwächung der DREAG. Zieht man vom ausgewiesenen Ergebnis der GxP Aufwertungen und Abwertungen ab, dann verbleibt ein Jahresüberschuss von ca, 3,5 Mio-bei einer aktuellen MK von 32 Mio. Das sieht ordentlich aus, aber zum einen sind für die nächste Zeit Abwertungen wahrscheinlich, die bei GxP wegen des hohen LTV gehebelt in den NAV und das Ergebnis einschlagen werden, aber auch die im Durchschnitt sehr niedrige Restlaufzeit der Mietverträge mitten in einer Wirtschaftskrise historischen Ausmaßes (2,9 Jahre vs DREAG 3,7 Jahre) kann als böse Überraschung wirken (schnelles Anschwellen der Leerstandsquote). Möglicherweise ist der aktuelle Rückgang im Kurs der DREAG von Befürchtungen dieser Art ausgelöst worden, weil die angekündigte "Neuausrichtung" als Drohung wirkt.

[gnuldi]

Sowohl bei dre als auch Gxp habe ich den Eindruck man will absichtlich die kleinanleger verunsichern
So kommt man billig an Stücke ohne erst einen squeeze out durchzuführen
Sonst müsste man befürchten ordentliche Preise zahlen zu müssen, spätestens wenn jemand klagt

[straßenköter]

Ich verstehe nicht, worin das Problem bei einer Zusammenlegung der Gesellschaften liegen sollte. Da beide Gesellschaften massiv unterbewertet sind, geht es doch hauptsächlich darum, dass sich hier endlich etwas bewegt, unabhängig ob es für die eine Gesellschaft einen Tick vorteilhafter sein könnte. Davon mal abgesehen, sollten sich die besseren Kennzahlen der DRE ja auch in einer Bewertungsgrundlage widerspiegeln.

[honigbaer]

Ich meine auch, dass man mit so einem Rumgejammer, Umtauschverhältnis 3:1 oder 7:2, den Lauf der Geschichte nicht aufhalten kann.
Das sind doch in jedem Fall drei Punkte für die Heimmannschaft!

Ist doch sowieso inzwischen beinah in Personalunion, dass Itay Barlev AR Vorsitzender bei Drestate wird, wurde ebenfalls gleichzeitig gemeldet. Und der Tip mit der 6b Rücklage kam schließlich von mir, da hätte man doch nicht gleich jemand von einer Steuerberatungsgesellschaft einstellen müssen.

[Goldfinger123]

Ich kann das Gejammer auch nicht nachvollziehen. Die letzten Jahre ist hier nichts passiert, bis einige Großaktionäre die Reislinie für sich gezogen haben und verkauften.
Nun ist Geld in der Kasse und soll wohl nicht ausgeschüttet werden. Daher wäre eine Investition in Gxp als Sharedeal möglich. Das Geld bleibt bei Summit und es wird eine größere AG gebildet.
Der neue Vorstand war schon mal Vorstand in der DRE und ist Wirtschaftsprüfer.
Vielleicht hat er ja immer die Bilanzen aufgestellt und kennt sich somit gut aus. Bei einem Zusammenschluss sind diese Kenntnisse gefragt.
Egal wie es weitergeht, besser es tut sich was, als 10 Jahre Stillstand.
Zum Halbjahresbericht wird es Infos geben, da es ja auch publiziert wurde.

[gnuldi]

Ich jammere nicht weil sich was tut
Ich jammere, weil deutsche substanziierte wie dre,gxp,Hamborner,Stinag,deutsche Euroshop und noch einige mehr runtergedrückt worden sind obwohl alles noch vorhanden ist wie vor corona und diese sich auch wieder erholen werden vom Geschäft her
Notfalls werden halt die Immobilien umgewidmet in Wohnraum
Der fehlt ja angeblich an allen Ecken
Gleichzeitig werden us und Asien Werte hochgepusht ohne Substanz
Wann koppeln wir uns endlich von diesen Luftnummern ab?

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.373.750 von gnuldi am 11.07.20 15:53:00

Zitat von gnuldi: Ich jammere nicht weil sich was tut
Ich jammere, weil deutsche substanziierte wie dre,gxp,Hamborner,Stinag,deutsche Euroshop und noch einige mehr runtergedrückt worden sind obwohl alles noch vorhanden ist wie vor corona und diese sich auch wieder erholen werden vom Geschäft her
Notfalls werden halt die Immobilien umgewidmet in Wohnraum

Zwar noch vorhanden, aber wieviel Mieteinnahmen in Zukunft fließen, das spielt ja wohl auch eine Rolle, und da scheinen manche die Trends nicht mitzubekommen.
https://www.rnd.de/wirtschaft/corona-krise-handel-und-gastge…

Weniger Mieteinnahmen gleich sinkende Aktienkurse und Einzelhandelsflächen lassen sich meist NICHT in Wohnungen umbauen, es sei denn man reißt das entsprechende Gebäude ab, oder wer will in einem Shoppingcenter wohnen ? In Übrigen liegen gewerbliche Mieten, wenn es sich nicht um Hallen, Lager, etc handelt meist deutlich über Wohnungsmieten, so oder so lässt sich ein Wertverlust kaum vermeiden.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.379.594 von DOBY am 12.07.20 17:09:45

Ist das nicht themenfremder Inhalt, den Ihr hier diskutiert? DRE und GXP haben diese Probleme bislang nicht. Gerade DRE ist aufgrund der Schuldenfreiheit ganz im Gegenteil in einer exzellenten Position, um von einer ertwaigen Krise profitieren zu können. Die ist aber am Immobilienmarkt bislang kaum spürbar - Shopping Center bilden da eine Ausnahme.

[gnuldi]

Gerade darum wurmt mich ja der Kursrückgang
Substanzstarke Titel werden verramscht und inhaltslose Blasen steigen
Wie eine Umwidmung aussehen kann ist hier zu lesen
https://www.bauwelt.de/rubriken/bauten/Zwischen-Gleistrasse-…

Zudem sind Objekte oft in Toplagen wo auch hohe Mieten realisierbar sind
Man muss halt mit und nach corona neu denken

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.379.627 von Herbert H am 12.07.20 17:18:12

schon richtig, mir ist klar, dass es sich bei DREAG hauptsächlich um einen Bürovermieter handelt.
Gnuldi hatte Hamborner und Euroshop ins Spiel gebracht, dort sind die Auswirkungen aufgrund der vorhandenen Einzelhandelsimmobilien massiv. Das mal eben wegwischen zu wollen mit "wird schon alles gut" quer Beet über alle Gewerbeimmobilienarten ging mir zu weit.

Aber auch bei Büroimmobilien werden wir Wertminderungen sehen, es wäre ein extremes Wunder, wenn im Gegensatz zu den Rezessionen 2001/02 und 2008/09 in nächster Zeit die Büromieten lustig weiter steigen. Auch die Leerstandsquoten werden zunehmen.

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/369044/umfrag…

(wer die Grafik nicht sehen kann weil Statista Geld verdienen will einfach in google suchen nach entwicklung büromieten deutschland)

[JohannesWild]

Hallo,

Ich hatte die IR angeschrieben und gefragt was mit "Neuausrichtung der Gesellschaft" gemeint ist.
Daraufhin erhielt ich folgende Antwort:

"Sehr geehrter Herr Wild,

bezüglich Ihrer Frage zur Neuausrichtung der Gesellschaft teilen wir ihnen mit, dass - wie auch in der Hauptversammlung am 17. Juni 2020 ausgeführt - zur Optimierung des Portfolios verstärkt Projektentwicklungen im vorhandenen Immobilienbestand vorangetrieben und neben der Bestandsverwaltung zukünftig neue Objekte gekauft werden sollen."

Das sind doch eigentlich gute News. Jetzt wissen wir woran wir sind. Die Exit Pläne sind vom Tisch. Mit der extrem soliden Bilanz sollte man ein starkes Wachstum generieren können. Hoffentlich nähert sich mit der Wachstumsperspektive endlich der Kurs dem NAV. Eine höhere Dividende wäre sicherlich auch hilfreich. Ich könnte mir vorstellen, dass sich auch da etwas nächstes Jahr tut.

Gruß,

Johannes

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.383.500 von JohannesWild am 13.07.20 09:30:06

So waren die Aussagen in der Tat. Die Nahverdichtung macht definitiv Sinn. Bei den Zukäufen hatte ich mich gewundert, weil man im Vorjahr ziemlich bstimmt sich geäußert hatte, dass Zukäufe kein Thema sind. Hier liegt natürlich der Gedankengang nah, dass ein Zukauf auch der Erwerb oder die Verschmelzung der GxP auf die DRE gemeint sein könnte.

[Goldfinger123]

Hier wird sich am Kurs leider nicht viel tun, da der Handel zu sehr beschränkt ist. Große Adressen werden hier nicht einsteigen.

[linus1970]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.383.500 von JohannesWild am 13.07.20 09:30:06

Die Kursentwicklung nach der letzten Meldung kann ich nicht nachvollziehen ...

Es zeigt sich doch, dass immer mehr Bewegung und die bisher eher dahindümpelnde Deutsche Real Estate kommt. Und das ist doch sehr gut!

Fast alles was sich da tut, muss die Aktie näher in Richtung NAV von über 20 Euro bewegen.

Inzwischen geht der Kurs ja wieder leicht in die richtige Richtung.

[pummel1310]

wie schaut es denn mit einer Dividende aus, rechnet ihr kurzfristig damit?

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.383.821 von straßenköter am 13.07.20 09:50:03

Zitat von straßenköter: ..... Hier liegt natürlich der Gedankengang nah, dass ein Zukauf auch der Erwerb oder die Verschmelzung der GxP auf die DRE gemeint sein könnte.

Ich empfinde es so, dass der Gedanke an eine Fusion DRE und GxP zwar immer wieder hier im Thread als Idee eingebracht wird, dass er aber nicht als Intention der Verantwortlichen zu vernehmen ist.

" ...zukünftig neue Objekte gekauft werden sollen..." klingt halt nach Objektsuche und erst einmal nicht nach Fusionsbestrebung?

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.500.018 von hedgehog48 am 22.07.20 09:49:35

Zitat von hedgehog48: Ich empfinde es so, dass der Gedanke an eine Fusion DRE und GxP zwar immer wieder hier im Thread als Idee eingebracht wird, dass er aber nicht als Intention der Verantwortlichen zu vernehmen ist.

Wenn die Verantwortlichen diese Intention haben, tun sie in der Tat gut daran, diese nicht vorzeitig öffentlich zu äußern ... . Alles andere wäre sehr unprofessionell!

[deepvalue]

Lt. einem HV-Bericht plant die Gesellschaft 37.000 qm Büro, Hotel- und Wohnfläche. Rechnet man 3000 bis 4000 Euro an Baukosten, so ergibt sich ein Ausgabevolumen von 100 bis 150 Mio. Euro. Aufgrund des mit der Abwicklung dieser Projekte verbundenen Ausgaben schließe ich aktuell größere Käufe aus.
Was die Fusion mit GXP soll verstehe ich ebenfalls nicht. Summit hat einen viel geringeren Anteil an GXP als an Deutsche Real. Daher wird Summit abwarten, bis die Corona bedingten Abwertungen bei GXP verarbeitet sind. Danach kann man ja ggf. immer noch fusionieren (auch wenn ich nicht verstehe, was das soll, immerhin hat Summit ja noch 2 große deutsche Portfolios im Alleneigentum).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.570.680 von deepvalue am 28.07.20 15:51:59

In Beitrag #888 und #889 waren die Infos zur HV auch hier im Thread.

Unabhängig von den Entwicklungsprojekten war die Aussage:
Zukäufe sind für einen niedrigen dreistelligen Millionenbetrag" geplant, mit Schwerpunkt Büro und Logistik in Deutschland.

Ich meine, man ist handlungsfähig und könnte Zukäufe vornehmen, aber man wird wohl erstmal schauen, wie der Markt sich entwickelt.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.576.587 von honigbaer am 29.07.20 01:19:08

Die Aussagen zu den Projekten hatte ich von den entsprechenden Beiträgen genommen. Unabhängig davon halte ich einen Zukauf aktuell für sehr unwahrscheinlich, da die Bauprojekte sehr viel Cash benötigen und die Banken generell sehr vorsichtig geworden sind. Hinzu kommt, dass aktuell die Auswirkungen von Covid 19 auf den Gewerbemarkt noch zu unklar sind (gibt es dauerhafte Effekte durch ein möglicherweise aufgrund von erhöhter Home Office Nutzung verringertem Büroflächenbedarf? Wie entwickelt sich der Retailmarkt). Unabhängig davon finde ich DRE interessant.

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.048.647 von JohannesWild am 17.06.20 16:30:11

Korrektur der Ø-Miete in meinem HV-Beitrag

Hallo,

Ich hatte in dem HV-Bericht die Mieten nach Nutzungsart durch die zugehörigen Quadratmeter geteilt und somit die Quadratmeterpreise ermittelt. Die Mieten nach Nutzungsart in 2019 wurden als Antwort auf die Frage eines Aktionärs gegeben. Zu der Flächenaufteilung nach Nutzungsarten wurde eine Folie mit der Überschrift: Flächenaufteilung 31.12.2019 nach Nutzungsarten gezeigt. (Folie 9 der Präsentation) .
Der Kollege Deepvalue machte mich per Boardmail darauf aufmerksam, dass die Flächenangaben bereits ohne das verkaufte Objekt Berlin Seestraße angegeben wurden. Denn die Gesamtfläche entspricht der Flächenangabe auf S. 85 des Geschäftsberichtes - auch dort ist das Objekt Seestraße nicht enthalten. Das heißt in meinen Angaben war die Miete aus dem Objekt Seestraße noch enthalten – die Fläche aber nicht mehr. Somit war die Durchschnittsmiete zu hoch ausgewiesen.
Die Miete in 2019 war ohne Mietnebenkosten 24.355T€ (siehe GB 2019 S. 47 rechts unten). Die Miete ohne das Objekt Seestraße beläuft sich auf 19.216T€ (siehe GB 2019 S. 85 rechts unten). Somit müssten auf das verkaufte Objekt Seestraße 5.139T€ entfallen sein. Die vermietbare Fläche war 62430 qm.
Aus den Mieten und den Quadratmetern ergeben sich folgende Ø-Mieten.



Die Durchschnittsmiete über alle Immobilien liegt korrigiert bei ca. 5,4€ je qm. Die Marktmiete ist im GB 2019 mit 7,87€ angegeben. Daraus ergibt sich ein nicht unwesentliches Mietsteigerungspotential von 46%. (Zumindest vor Corona Einflüssen)

@deepvalue: Danke für den Hinweis. Ich hoffe es passt jetzt alles.

Viele Grüße,

Johannes

Zitat von JohannesWild: Hallo,
Vielen Dank an Honigbaer für die Zusammenfassung.
Ich hatte den Bericht von Herr Bozen relativ ausführlich mitgeschrieben und ein paar Informationen aus dem GB ergänzt

Vermietungsaktivitäten:
Mietvertragsverlängerungen bei 91,3 T qm (im Vorjahr 68,4T qm)
Beendete Verträge 35,7 T qm (im Vorjahr 12,9) → Beendigung der Mietverträge in Hamburg Pinneberg mit 26,9 Tqm und Berlin Seestraße mit 2,5 Tqm.
Neuverträge 32,7 Tqm (im Vorjahr 11 Tqm) davon 19,2 T qm in Hamburg Pinneberg. → Objekt Pinneberg also mit 7,7 T qm beendete Mietverträge die noch nicht neu vergeben wurden.
Restmietvertragslaufzeit steigt von 3,4 Jahre auf 3,7 Jahre obwohl man keine langfristigen Vertragsverlängerungen mehr anstrebt da man von weiter steigenden Mietniveaus ausgeht.
Instandhaltungskosten stiegen von 4,6 auf 7,6 Mio. € an. Für 2020 sind Investitionen von 3,9 Mio. € geplant.
27 Immobilien mit 297.131 qm Fläche. Mieteinnahmen 24,4 Mio. € → 6,84 € je qm. → enthält aber noch die Miete von Carrée Seestraße die überproportional hoch war. Marktmiete laut GB 2019 S. 52 7,87€ je qm. Weitere FFO Steigerungen durch Anpassung der Miete an Marktmiete im Rahmen von Vertragsverlängerung möglich.
Davon 7 Logistik Objekte 144.954 qm Logistik (48,7% der Fläche); Miete 6,8 Mio. € (28% der Gesamtmiete) → Ø Miete je qm 3,9 € je qm
14 Objekte mit Bürofläche 118.469 (39,9% der Fläche); Miete 14,3 Mio. € (59%) der Gesamtmiete. Ø Miete je qm: €10,06 je qm
6 Objekte Mischnutzung (Einzelhandel + Büro) 34.068 qm (11,5% der Fläche); Miete 3,3 Mio. € (13,5%) Miete je qm: 8,07 € je qm.
Vermietungserfolge bei Immobilie Dietzenbach Waldstraße. Vermietungsquote 2018: 74%; 2019; 77%; Ende Mai: 89%
Immobilienentwicklungen
- Frankfurt Westerbachstraße: Baugenehmigung in Januar 2019 erteilt. 68 Eigentumswohnungen +97 TG Stellplätze werden gebaut. 6.600 qm Wohnfläche. Abriss alter Gebäudeteile in 2019 erfolgt. Aktuell werden Kanalarbeiten durchgeführt und die Ausschreibung der Bauleistung findet statt. Bauprojekt soll Ende des Jahres starten. Finanzierung aus Eigenmitteln.
- Mendelsohnstraße: positiver Baubescheid erteilt. Nach Teilabriss sollen 8.000 qm Gewerbefläche sowie ein Apart-Hotel mit 7.000 qm entstehen.
- Berlin Hauptstraße 13: Grundstücksfreifläche ermöglicht Errichtung von Gewerbefläche mit 16.000 qm. Möglichkeit zur Bebauung ungenutzter Grundstücksfläche wurde mit 11,5 Mio. € bewertet. Bauanfrage mittlerweile positiv beschieden.

Wesentlicher Meilenstein in 2019 Verkauf Objekt Berlin, Carrée Seestraße zum Kaufpreis von 225,1 Mio. €. Kaufpreis +12 Mio. € über gutachterlich ermitteltem Wert unter Abzug von getätigten Investitionen. → Aus Zahlungsmittel wurden die Verbindlichkeiten ggü. Der Summit Group vollständig, ohne Vorfälligkeitsentschädigungen zurückgeführt. Dadurch weitgehende Entschuldung des Konzerns. Einsparungen von ca. 5 Mio. € Zinsaufwand pro Jahr ggü. 2019. Gleichzeitig Spielräume für Akquisisitionen und Projektentwicklungen vorhanden.

Finanzkennzahlen 2019:
Fair Value Anpassungen von 46,7 Mio. € zzgl. 12 Mio. € aus Verkauf Carrée Seestraße (im Vorjahr 226 Mio. € fair Value Anpassungen) Gemäß GB 2019 S. 52 wurde eine Marktmiete von €7,87 (ohne Berlin Carrée Seestraße) berücksichtigt bei einem Multiple von 15,1. Auf vergleichbarer Basis hatte sich die Marktmiete von 7,07 auf 7,87 um 11,3% erhöht bei einem konstanten Multiple von 15,1 (im Vorjahr 15,2)
Erträge aus Investment Properties steigen von 29,1 auf 30,5 Mio. €. Davon Miete 24,4 Mio. € (im Vorjahr 23,3); Nebenkosten 6,1 (im Vorjahr 5,8)
Bewirtschaftungskosten stiegen von 7,6 auf 7,9 Mio. €; Verwaltungskosten von 4,9 auf 4,8 Mio. € → im wesentlichen wegen steigenden Personalkosten (Anstieg der Personalkosten von 2,7 auf 3,3 Mio. €)
Konzern-Zinsergebnis verbessert sich von -11,6 Mio. € auf -5,2 Mio. € Verbesserung von 6,4 Mio. € wegen Einmaleffekten im Zuge der Refinanzierung von Darlehen im Vorjahr und Rückführung von Finanzschulden. Ab 2020 dann nur noch sehr geringfügig negatives Finanzergebnis zu erwarten.
Bereinigtes EBITDA steigt von 19,8 auf 20,4 Mio. €; Nachsteuerergebnis von 62,5 Mio. € wegen positiver Bewertungseffekte.
Bilanz schrumpft wegen Verkauf auf 496,7 Mio. € bei langfristigen Schulden von 55,7 Mio. €. Die liquiden Mittel belaufen sich auf 55,1 Mio. € Kurzfristiges Vermögen deckt kurzfristiges Fremdkapital zu 169% ab. Anstieg des kurzfristigen Fremdkapitals von 8,4 auf 35,1€ wegen Steuerschulden von 27,4 Mio. €
Das Eigenkapital steigt von 343,2 Mio € auf 405,9 Mio. €. Die EK-Quote erhöht sich von 57% auf 82%
Cashflow: 19,6 Mio. € aus betrieblicher Tätigkeit (im Vorjahr 17,9); 218,1 Mio. € aus Invesitionstätigkeit (Verkauf Carrée Seestraße abzgl. Invest); Cashflow aus Finanzierungstätigkeit -190,7 Mio. € wegen Rückführung von Schulden. Saldiert erhöhen sich die Zahlungsmittel um 47 Mio. €
Geschäftsentwicklung in 2020:
geprägt von Covid-19
Mitarbeiter im HO
20 Mieter haben die Miete im Q2 (teilweise) reduziert. Ein Mieter (Einzelhandel) hat Anfang April ein Schutzschirmverfahren angemeldet → pro Monat fehlen 1,2% der jährlichen Erträge. Von nicht gezahlter Miete entfallen 50% auf den Mieter im Schutzschirmverfahren. Der Mieter erarbeitet ein Sanierungskonzept. Parallel wird Neuvermietung vorbereitet falls Sanierungskonzept nicht funktioniert.
Die Flächenaktivitäten in Q1 2020 waren Coronabedingt auf niedrigem Niveau
beendete Verträge 2,7 Tqm nach 21,7 T qm in Q1 2019
neue Verträge 1,8T qm nach 11,4 T qm im Vorjahreszeitraumn
Verlängerungen 4,9T qm nach 3,5 T qm im VJ.

Finanzkennzahlen Q1 2020:
Erträge aus Investment Properties sinken von 7,4 auf 6,2 Mio. € (wegen Verkauf Carrée Seestraße)
EBITDA sinkt von 4,8 auf 4,1 Mio. €
Ausgeglichenes Finanzergebnis durch Entschuldung
nach Steuern steigt das Ergebnis von 2 Mio. € im Vorjahrszeitraum auf 2,9 Mio. €
Liquide Mittel belaufen sich auf 35 Mio. €
Eigenkapital steigt auf 408,7 Mio. € (+2,8 Mio. € ggü. 31.12.19) EK Quote 81,8%
Ausblick:
Verkauf Erbbaurecht zu 0,5 Mio. € im Mai. Zur Portfoliooptimierung
Der weitere Verkauf aber insbesondere der Kauf an Immobilien ist bei attraktiven Angeboten nicht ausgeschlossen.
Immobilienentwicklungen werden weiter vorangetrieben und der Bestand auf Entwicklungspotential hin untersucht.

Fazit: Ich interpretiere, dass man zukünftig das Geld wieder investieren will. Die negativen Corona-Effekte halten sich in Grenzen. Sehr positiv hatte mich das Q1-Ergebnis überrascht, da geringere Mieteinnahmen aus dem Verkauf des Objektes von Carrée Seestraße durch gesunkene Instandhaltungskosten und vor allem durch das verbesserte Finanzergebnis bei weitem kompensiert werden konnten. Der Abschlag der Aktie zum NAV und zum Buchwert ist in der Höhe viel zu hoch. Die Risiken sind aufgrund der soliden Bilanzrelationen reduziert.

Viele Grüße,

Johannes

Dieser Text sowie die Hinweise und Informationen stellen keine Anlageberatung oder Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren dar (§ 85 WpHG). Sie dienen lediglich der allgemeinen und unverbindlichen Information. Es findet keinerlei Anlageberatung meinerseits statt.

[deepvalue]

Johannes, vielen Dank für die Klarstellung.

Das Mietsteigerungspotential beruht nicht nur aus dem Unterschied zwischen Ist- und Marktmiete. Deutsche Real Estate hatte zum Jahresende einen flächenmäßigen Leerstand von ca. 10%. Da der Büroanteil dabei überwiegt, dürfte der Wertanteil sogar höher sein.
Insoweit stellt sich die Frage, inwieweit diese Flächen alle Marktgängig sind und inwieweit sich die von der Gesellschaft angesetzten höheren Marktmieten sich auch unter Coronabedingungen realisieren lassen. Insbesondere im Einzelhandel gibt es hier aktuell einen sehr großen Rückgang der Neuvermietungen.
Falls es hier Probleme geben sollte, könnte es zu einer Reduktion des NAV kommen.

[deepvalue]

Am 31.8. soll der Halbjahresbericht veröffentlicht werden. Hat jemand neue Informationen bzgl. der Vermietung des Lagers in Dietzenbach (bleibt Kaufhof, da gibt es ja widersprechende Zeitungsartikel) und andere Problemimmobilien? Erwartet Ihr bereits im Halbjahresabschluß eine Neubewertung/Abwertung der Immobilien?

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.850.335 von deepvalue am 22.08.20 19:05:17

Zitat von deepvalue: Am 31.8. soll der Halbjahresbericht veröffentlicht werden. Erwartet Ihr bereits im Halbjahresabschluß eine Neubewertung/Abwertung der Immobilien?

Das ist bei der DREAG üblich.

Zwischenbericht 2019:

"Zum Bilanzstichtag 30. Juni 2019 wurden, wie zum Vorjahresstichtag, die Immobilienmarktwerte grundsätzlich durch einen unabhängigen Immobiliengutachter, der von einem Unternehmen der Summit-Gruppe beauftragt worden ist, überprüft. Die Bewertungsergebnisse wurden dem Vorstand zur Verfügung gestellt. Nach Überprüfung der vom Gutachter ermittelten Wertansätze ist der Vorstand zu dem Ergebnis gelangt, im Rahmen der Aufstellung des Halbjahresabschlusses die Bewertung anzupassen."

Alstria Office hat ihre Immobilien zum 30.6. um 88 Mio (knapp 2%) abgewertet...

[deepvalue]

Kaufhof Galeria verläßt wohl die Flächen in Dietzenbach per 31.10.2020. Das Lager wird bei Immobilienscout ohne Angabe einer Mietforderung per 1.11.2020 angeboten. Eigentlich ein schönes Objekt, aber die Miete wird erst einmal fehlen. Bei der Größe (über 54.000 qm, das größte Objekt von Dt. Real Estate) wird es wohl etwas dauern, da einen Nachmieter zu finden.

https://www.immobilienscout24.de/expose/122219821#/

Nur meine Meinung, Irrtum vorbehalten.

[hugohebel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.893.995 von deepvalue am 26.08.20 21:12:29

Dass es überhaupt auf Immoscout landet zeigt das man regulär das Ding erstmal nicht neu vermieten kontte. da haben sich sicherlich schon einige Makler dann dran versucht.

Zitat von deepvalue: Kaufhof Galeria verläßt wohl die Flächen in Dietzenbach per 31.10.2020. Das Lager wird bei Immobilienscout ohne Angabe einer Mietforderung per 1.11.2020 angeboten. Eigentlich ein schönes Objekt, aber die Miete wird erst einmal fehlen. Bei der Größe (über 54.000 qm, das größte Objekt von Dt. Real Estate) wird es wohl etwas dauern, da einen Nachmieter zu finden.

https://www.immobilienscout24.de/expose/122219821#/

Nur meine Meinung, Irrtum vorbehalten.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.893.995 von deepvalue am 26.08.20 21:12:29

Offenbar ist es Aufgabe der Hausverwaltung, frei werdende Objekte zu vermieten. Einem parasitären Makler die Provision zu schenken um Fragen entgegenzunehmen, die eh nur die Verwaltung beantworten kann, das wäre ja grauenhaft. Ein Verwalter kann doch nicht für seine Arbeit sich bezahlen lassen und die Arbeit dann delegieren auf Rechnung...

Ich freue mich erst einmal, dass die Immobilie ein Logistikzentrum ist und dass es kein schwer vermietbares Kaufhaus ist. Logistikflächen sollen doch dem Vernehmen nach laufen.

[deepvalue]

Deutsche Real Estate sucht wohl für den gesamten Summit-Konzern die Mieter.

Allerdings dürften sie bei diesem Objekt auch erstmal bei den Nachbarfirmen und den üblichen Verdächtigen nach möglichem Bedarf nachgefragt haben, bevor sie es offen im Markt anbieten. Negativ würde ich die Anzeige an sich nicht sehen. Allerdings entfallen mit 54.000 qm fast 18% der gesamten Mietfläche auf dieses Objekt. Insoweit wird sich der Effekt schon in der G+V zeigen (insbesondere da im Winter für diese Riesenfläche auch die Heizkosten wenigstens zum Teil anfallen werden).

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.904.891 von deepvalue am 27.08.20 17:46:43

Wer die Entwicklung beim Kaufhof verfolgt hat, weiß, dass die Kündigungen teilweise erst nach einigem Hin und Her und dann eher kurzfristig ausgesprochen werden. Deshalb gehe ich davon aus, dass der DRE die Kündigung noch nicht lange vorliegt und deshalb bislang nur sehr begrenzte Vermietungsaktivitäten vorgenommen wurden. Die Kaufhof-Insolvenz ist für viele Standorte ein Ärgernis, sollte für DRE aber besser zu beherrschen sein als für manchen jetzt betroffenen Kaufhaus-Vermieter ...

[BrandonFlauers]

Wenn etwas brummt in Deutschland sind es Logistikflächen. Gerade auch in Frankfurt gab es bspw. gab es grosses Gerangel um die Flächen des ehemaligen Neckermann Geländes. Wer hat letztendlich gross gebaut...Amazon. Also so schlecht sind die Vorraussetzungen nicht für die Neuvermietung. Ggf. Muss man etwas Geld in die Hand nehmen, um das Objekt zu Revitalisieren.

[Herbert H]

Was für ein Unternehmen! Der Halbjahresbericht zeigt selten zu sehende Relationen - und das trotz Corona. Gewinn pro Aktie im ersten Halbjahr 0,28 EUR, Cash Flow in ähnlicher Höhe und weiterer Ausbau der Net-Cash-Position. Was will man mehr?

[straßenköter]

Der HJB ist online:
file:///C:/Users/ANDREA~2/AppData/Local/Temp/ZB_DRESTATE_2020-1.pdf

[honigbaer]

So müsste es funktionieren:
https://www.drestate.de/files/download/ZB_DRESTATE_2020.pdf

[deepvalue]

Leichte Abwertung des Immobilienvermögens um 1 Mio. Euro. Leicht niedrigere Vermietung, aber deutlicher Rückgang aufgrund Dietzenbach erwartet. Insgesamt ordentliche Zahlen mit sehr guten Bilanzrelationen. Insgesamt sehr ordentlicher FFO und NAV (auch wenn die exakten Werte mir nicht aufgefallen sind, dürfte NAV leicht gestiegen sein).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten.

[honigbaer]

NAV 22,22 (31.12.2019: 21,95)
FFO im Halbjahr 0,44 (Vorjahreshalbjahr 2019 0,39)

[honigbaer]

Summit Properties übrigens auch mit Halbjahreszahlen:
https://www.summit-properties.com/news.html

[Basiswert]

Was mich überrascht, dass der Vorstand an der Prognose festhält. Das spricht eher dagegen, dass DRE einen großen negativen Effekt aus der Immobilie in Dietzenbach erwartet. Möglicherweise ist das sogar eine Chance die Immobilie jetzt besser zu vermieten.

[gnuldi]

Wie ich schon seit Monaten schreibe
Die Ergebnisse der einzelnen Immowerte geben mir recht
Corona beeinträchtigt den Gewinn nur minimal
Wert bleibt wert
Stern, dre, Dic, Hamborner
Alle sind massiv unterbewertet
Kein Technik Schrott
Kein Lug und trug
Reale, solide Werte
Auch nach corona werden Immobilien gebraucht
Wenn nicht als Handelshaus als Wohnimmobilien

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.940.097 von gnuldi am 31.08.20 17:32:25

Zitat von gnuldi: Wie ich schon seit Monaten schreibe
Die Ergebnisse der einzelnen Immowerte geben mir recht
Corona beeinträchtigt den Gewinn nur minimal
Wert bleibt wert
Stern, dre, Dic, Hamborner
Alle sind massiv unterbewertet
Kein Technik Schrott
Kein Lug und trug
Reale, solide Werte
Auch nach corona werden Immobilien gebraucht
Wenn nicht als Handelshaus als Wohnimmobilien

Bei DRE ist es wohl genauso wie bei Stern. Aufgrund des geringen Handels ist der Abschlag deutlich größer als bei anderen Immo-Werten.

[InsertName]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.941.654 von tzadoz2014 am 31.08.20 19:24:48

Oder weil man den Wert bewusst versteckt. Die heutige Pressemeldung war ja an Nüchternheit kaum zu überbieten:

"31. August 2020
DEUTSCHE REAL ESTATE AKTIENGESELLSCHAFT: BEKANNTMACHUNG GEMÄSS §§ 114-117 WPH
Hiermit gibt die Deutsche Real Estate AG bekannt, dass der Konzern-Finanzbericht über das 1. Halbjahr 2020 am 31.08.2020 unter folgender Adresse veröffentlicht wurde:

https://www.drestate.de/files/download/ZB_DRESTATE_2020.pdf"

Das war die komplette Pressemeldung.
Aber ich denke, wenn sich die News in den einschlägigen Foren verbreitet und vielleicht noch das eine oder andere Börsenblatt berichtet, wird sich der Abschlag schon etwas abbauen.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.938.411 von honigbaer am 31.08.20 15:42:47

Zitat von honigbaer: NAV 22,22 (31.12.2019: 21,95)
FFO im Halbjahr 0,44 (Vorjahreshalbjahr 2019 0,39)

beim NAV sollte berücksichtigt werden dass dieses Jahr per 30.6. im Gegensatz zu den Vorjahren KEINE externen Gutachter den Portfoliowert überprüft haben, sondern lediglich eine Immobilie in Leverkusen im Wertansatz korrigiert wurde. Der Rest kommt zum 31.12.

[babbelino]

@DOBY

Wie hoch veranschlagst Du denn das Korrekturpotential?

[gnuldi]

Normalerweise sollte der Kurs maximal 20 Prozent unter nav stehen

[Andrija]

Der NAV Abschlag der TLG ist zwar kleiner aber immer noch gigantisch. Bei einer kleinen "Bude" wie der DiM eben leider entsprechend größer.

[deepvalue]

Interessant wird die Neuvermietung der an Kaufhof vermieteten Logistikflächen in Dietzenbach. Lt. der Luxco-Präsentation wurde hier ein sehr erhebliches Mietsteigerungspotential gesehen. Der Wert wurde Ende 2018 mit 36 Mio. Euro angesetzt bei Mieteinnahmen von 1,7 Mio. Euro. Normalerweise würde man Logistikflächen mit der 12fachen Miete ansetzen. Wenn man die Miete jetzt nicht deutlich erhöhen kann, wird es hier zu einer erheblichen Abwertung kommen. Ähnlich sieht es auch bei anderen Objekten aus. So wurde der Ladenkomplex Berlin Wilhelmsruher Damm mit 26 Mio. oder dem 19 fachem der Ist-Miete angesetzt. Da könnte ggf. genauso wie bei dem Objekt Berlin Friedrichsstraße (liegt nicht in Mitte sondern schon Kreuzberg und wird trotzdem mit dem über 40 fachen der Ist-Miete bewertet) auch etwas kommen. Ich könnte mir auch Aufwertungen vorstellen, aber der Gutachter dürfte dieses Jahr schon etwas vorsichtiger an die Bewertung herangehen.
Andere Immobilienaktien mit Schulden dürften noch stärker unter die Räder kommen (GXP etc.).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.975.758 von deepvalue am 03.09.20 11:37:49

Zitat von deepvalue: Normalerweise würde man Logistikflächen mit der 12fachen Miete ansetzen. Wenn man die Miete jetzt nicht deutlich erhöhen kann, wird es hier zu einer erheblichen Abwertung kommen.

Die VIB hat den Marktwert ihrer Immobilien (überwiegend Logistik, 1,18 Mio qm) zum 30.6. mit Faktor 16 der Nettomietennahmen angegeben. Dieses Unternehmen ist als sehr konservativ hinsichtlich der Bilanzierung bekannt, deshalb notiert der Kurs fast permanent über dem ausgewiesenen EPRA-NAV. Wie kommst Du darauf, Faktor 12 wäre normal ? Wenn VIB 16 angibt scheint mir das eher realistisch für Logistikimmobilien. Die Immos der VIB sind allerdings keine Ladenhüter und so gut wie immer vermietet.
Faktor 21 für Dietzenbach liegt dagegen über der VIB Untergrenze 16.

[honigbaer]

Falls da jemand eine Liste hat, was da am Immobilienmarkt derzeit die üblichen Anfangsrenditen bzw Kaufpreisfaktoren auf die Mieten sind, das würde ich gerne mal genauer anschauen.

Habe mal kurz selbst geschaut Bulwiengesa Studie 2019:
https://logistik-und-immobilien.de/

Also die sagen, Frankfurt, München, Stuttgart sind die besten Logistikimmobilienregionen mit etwa 7 Euro je qm Miete für die Logistikflächen. Frankfurt / Rheinmain habe neben Bayern die größten Defizite an Flächen bei der Bedarfsdeckung. Auf Seite 128 ist eine Übersicht Nettoanfangsrendite nach Regionen, da ist für Frankfurt Rheinmain / Hamburg / München / Stuttgart / Köln also die TOP Regionen jeweils kanpp über 4% angegeben, während die mittleren Städte auf dem Flachen Land auch zwischen 7 und 8% liegen können. Scheint sich auf gemischte Flächen zu beziehen, also Logistikflächen mit zugehörigem Büroanteil.

Da kann man dann diskutieren, ob in Bayern auf den flachen Land Faktor 16 vertretbar ist, VIB hat ja glaub auch Handelsflächen (Supermärkte), Faktor 21 in Dietzenbach scheint mir da aber nicht zu hoch.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.976.601 von honigbaer am 03.09.20 13:01:58

ich kann nur mit Angaben von VIB dienen, meiner Info nach dem größten gelisteten Logistikimmo-Unternehmen in Dtl. (Logistik 67%, mit kleinem Anteil Handel und Büros, vor allem Dehner Gartencenter und Baywa Baumärkte)
DurchschnittsMiete 5,75 € pro qm
Buchwert 1131 € je qm
Nettoanfangsrendite ca 6,5-7% (hauptsächlich außerhalb von Metropolregionen, z.b. Nebenzentren wie Ingolstadt)
https://www.vib-ag.de/fileadmin/data/Investor_Relations/VIB_…


Bewertungsfaktor 12, wie von Deepvalue dargestellt, wird man wohl nur in extrem strukturschwachen Gebieten finden, mit großem Risiko bei Wiedervermietung

DREAG hat zwar flächenmäßig überwiegend Logistik-Immos, aber der Wert der Büro-Immos dürfte prozentual bezogen auf den Gesamtwert des Portfolios nicht zu vernachlässigen sein, eine reine Betrachtung des Logistikanteils ist deshalb meiner Meinung nach nicht zielführend.

[Herbert H]

JLL weist im Investmentmarktüberblick, der im Juli 2020 erschienen ist, für das zweite Quartal 2020 für die Big 7 in Deutschland eine Anfangsrendite für Logistikimmobilien von 3,75 % aus - macht Faktor 27! Zum Vergleich: Für Q2 2019 wird 3,90 % ausgewiesen.

Hier die Quelle: https://www.jll.de/de/trends-and-insights/research/investmen…

[deepvalue]

VIB hat bei den Logistikimmobilien eine Durchschnittsmiete von 5,27 Euro pro qm was für Bestands-Logistikimmobilien eher hoch ist (die stehen ja nicht alle in München). Das Lager in Dietzenbach hat bisher eine Miete von 2,7 Euro pro qm, d.h. nur knapp die Hälfte. Die sehr niedrige Miete erklärt sich auch durch das hohe Alter von fast 50 Jahren (1972) für das Gros der Anlage, was für Logistikimmobilien eher ungewöhnlich ist (dürfte bei VIB im Schnitt deutlich niederiger sein) und häufig zu höheren Betriebskosten führt. So geht der Gutachter DIWG STIWA in dem Gutachten zu Dietzenbach davon aus, dass dieses Lager einen altersbedingt erhöhten Instandhaltungsbedarf hat. Vor diesem Hintergrund komme ich für ein derartiges Lager auf ein relativ niedriges Multiple.
Bei den von Euch genannten Zahlen solltet Ihr auch berücksichtigen, das VIB ca. 1/3 Büros etc. in den genannten Werten hat, die zu deutlich höheren Multiplikatoren gehandelt werden.

Unabhängig davon sind wir uns glaube ich alle einig, dass Deutsche Real Estate in der Wiedervermietung deutlich höhere Mieten als mit Kaufhof vereinbaren muß, um die bisherige Bewertung zu rechtfertigen, da eine derart alte Logistikimmobilie wohl kaum mit dem 21,3 fachen der nachhaltigen Miete bewertet werden kann.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.977.837 von Herbert H am 03.09.20 14:39:13

Zitat von Herbert H: JLL weist im Investmentmarktüberblick, der im Juli 2020 erschienen ist, für das zweite Quartal 2020 für die Big 7 in Deutschland eine Anfangsrendite für Logistikimmobilien von 3,75 % aus - macht Faktor 27! Zum Vergleich: Für Q2 2019 wird 3,90 % ausgewiesen.

Hier die Quelle: https://www.jll.de/de/trends-and-insights/research/investmen…

Hier werden Äpfel mit Kokusnüssen verglichen.
Die o.a. Angaben gelten nur für die Spitzenrenditen in A-Lagen, d.h. meist speziell für den Kunden (meist mit guter Bonität a la Amazon) angepasste neu gebaute Anlagen in München etc. in absoluten Spitzenlagen mit sehr langen Vertragslaufzeiten.

Dietzenbach liegt allerdings nicht gerade in einer A-Lage (eher B bis C-Lage), ist sehr groß und 48 Jahre alt, wodurch auch die technischen Anforderungen eines Neubaus (Betriebskosten, Abläufe bei Beladung etc.) nicht vergleichbar sind.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.977.954 von deepvalue am 03.09.20 14:50:32

Zitat von deepvalue:

Zitat von Herbert H: JLL weist im Investmentmarktüberblick, der im Juli 2020 erschienen ist, für das zweite Quartal 2020 für die Big 7 in Deutschland eine Anfangsrendite für Logistikimmobilien von 3,75 % aus - macht Faktor 27! Zum Vergleich: Für Q2 2019 wird 3,90 % ausgewiesen.

Hier die Quelle: https://www.jll.de/de/trends-and-insights/research/investmen…

Hier werden Äpfel mit Kokusnüssen verglichen.

Das sind weder Äpfel noch Kokusnüsse, sondern periodisch auf vergleichbarer Basis veröffentlichte IST-Daten. Frankfurt gehört zu den von JLL dargestellten Big 7, das Lager Dietzenbach liegt direkt vor den Toren Frankfurts und quasi in Sichtweite zur Autobahn. Für ein Lager eine absolute Top-Lage!

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.978.020 von Herbert H am 03.09.20 14:56:50

Zitat von Herbert H:

Zitat von deepvalue: ...

Hier werden Äpfel mit Kokusnüssen verglichen.

Das sind weder Äpfel noch Kokusnüsse, sondern periodisch auf vergleichbarer Basis veröffentlichte IST-Daten. Frankfurt gehört zu den von JLL dargestellten Big 7, das Lager Dietzenbach liegt direkt vor den Toren Frankfurts und quasi in Sichtweite zur Autobahn. Für ein Lager eine absolute Top-Lage!

Absolut vergleichbar, wie Äpfe und Kokusnüsse:
Neubau vs. im Kern 48 Jahre altes Gebäude
Niedrige Energiekosten wg. aktueller EnEV vs. vor 48 Jahren war die Anlage sicher modern
Kaum anfängliche Instandhaltung (Gewährleistung) vs. hoher Instandhaltungsbedarf
Optimale Anbindung an Autobahn, häufig multimodal vs. Anbindung durch Ort und über Landstraße, über 5km von Autobahn entfernt.
Kundenspezifisch gebaut vs. historisch gewachsen mit relativ wenig Ladepunkten
Meist langfristiger Mietvertrag mit Topmieter vs. Schaun wir mal, wer sich für so eine alte Anlage findet.

Aber natürlich auf vergleichbarer Basis erfasst😂

[babbelino]

@Deepvalue

Ich kenne leider die Luxco-Präsentation nicht. Kannst Du bitte mal nachsehen, ob sich der Wertansatz auf den gesamten Standort Dietzenbach oder nur auf die von Kaufhof gemietete Fläche in der Waldstr. 29 bezieht? Vielen Dank.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.979.010 von deepvalue am 03.09.20 16:08:05

Ich bin da ganz entspannt. Verfügbare Logistikimmobilien sind an den Big-7-Standorten ganz offensichtlich eine knappe Ware. Daher wäre selbst Abriss und Neubau eine für die DRE-Aktionäre gewinnbringende Alternative. Allerdings erst dann, wenn man einen langfristigen Mieter hat.

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.975.758 von deepvalue am 03.09.20 11:37:49

Hallo,

Ich stelle mal die entsprechende Folie aus der damaligen Präsentation hier ein:
Es handelt sich hierbei um eine Folie Stand Ende 2018. Hier sind die wichtigsten Immobilien der Summit Group enthalten. Also nur ein Teil der Immobilien betrifft DRE


Aus dieser Folie hatte ich dann die Informationen der DRE Immobilien abgetippt und die Namen hinzugefügt. Ich hatte das hier im Thread auch schon mal eingestellt.


Stand Ende 2018 hatte das Objekt Berlin Oudenarderstraße das höchste Multiple auf die Miete. Ich war 2019 auf der HV und hatte den Wertansatz in Frage gestellt. Der Rental Yield lag nur bei 2,2%. Kurze Zeit später wurde das Objekt für 225 Mio. € verkauft. Also 16 Mio. € über dem angesetzten Wert. Seitdem vertraue ich weitgehend den Bewertungsansätzen der DRE.

Neulich hatte deepvalue angemerkt, dass Alstria Office Reit die Immobilien um 2% wertgemindert hat. Ich hatte mir das Interview auf BRN angehört.
https://www.brn-ag.de/37718-Alstria-Office-Corona-Dividende-…
Dort wurde gesagt, dass die Abwertung im Wesentlichen auf ein Shopping-Center und Hotel-Immobilien entfiel -also weniger das Kerngeschäft der Büroimmobilien betraf. Ich denke es besteht kein großer Korrekturbedarf für Büro- oder Logistikimmobilien.

Wenn unter dem Wertansatz neuvermietet wird, dann könnte dadurch der NAV sinken. Sofern aber über dem aktuellen Mietniveau neu vermietet wird dann könnten damit dennoch die Mieteinnahmen und das FFO steigen. Die FFO-Rendite ist für mich wichtiger wie der NAV. Zumal der Abschlag vom Kurs zum NAV sowieso mit ca. 60% sowieso extrem hoch ist. Hier besteht ja ein erhebliches Mietsteigerungspotential bei mehreren Objekten.

Gruß,

Johannes

Zitat von deepvalue: Interessant wird die Neuvermietung der an Kaufhof vermieteten Logistikflächen in Dietzenbach. Lt. der Luxco-Präsentation wurde hier ein sehr erhebliches Mietsteigerungspotential gesehen. Der Wert wurde Ende 2018 mit 36 Mio. Euro angesetzt bei Mieteinnahmen von 1,7 Mio. Euro. Normalerweise würde man Logistikflächen mit der 12fachen Miete ansetzen. Wenn man die Miete jetzt nicht deutlich erhöhen kann, wird es hier zu einer erheblichen Abwertung kommen. Ähnlich sieht es auch bei anderen Objekten aus. So wurde der Ladenkomplex Berlin Wilhelmsruher Damm mit 26 Mio. oder dem 19 fachem der Ist-Miete angesetzt. Da könnte ggf. genauso wie bei dem Objekt Berlin Friedrichsstraße (liegt nicht in Mitte sondern schon Kreuzberg und wird trotzdem mit dem über 40 fachen der Ist-Miete bewertet) auch etwas kommen. Ich könnte mir auch Aufwertungen vorstellen, aber der Gutachter dürfte dieses Jahr schon etwas vorsichtiger an die Bewertung herangehen.
Andere Immobilienaktien mit Schulden dürften noch stärker unter die Räder kommen (GXP etc.).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten.

[babbelino]

@JohannesWild

ganz herzlichen Dank!!! Diese Hintergrundinformationen hatte ich noch nicht.

VG
babbelino

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.979.226 von Herbert H am 03.09.20 16:21:10

Zitat von Herbert H: Ich bin da ganz entspannt. Verfügbare Logistikimmobilien sind an den Big-7-Standorten ganz offensichtlich eine knappe Ware. Daher wäre selbst Abriss und Neubau eine für die DRE-Aktionäre gewinnbringende Alternative. Allerdings erst dann, wenn man einen langfristigen Mieter hat.

Könntest Du bitte erläutern, worin Du die gewinnbringende Alternative siehst?

Der aktuelle Bodenrichtwert beträgt für das Grundstück 130 Euro pro qm. Bei einer Grundstücksfläche von 47130 qm ergibt sich ein reiner Bodenwert von 6,13 Mio Euro vs. einen Wert per 31.12.2018 von 36 Mio. Euro.
DRE hat zwar einige Objekte mit einem sehr hohen Bodenrichtwert (z.B. in Düsseldorf), aber das Dietzenbacher Industriegebiet ist nun wirklich nicht so toll. Der Bodenrichtwert für die benachbarten Wohngrundstücke schräg gegenüber liegt übrigens bei 400 Euro pro qm. Aber auch solch ein WErt würde zu einem erheblichen Abwertungsbedarf führen.

[deepvalue]

Ich hatte übrigens nur versucht auf Babblinos Frage bzgl. möglichen Abwertungspotential zu antworten.
Dieses sehe ich bei einzelnen Objekten, u.a. Dietzenbacher Lager. Bei anderen sehe ich ggü. der Luxco Präsentation eher Aufwertungspotential..
Aufgrund des von DRE angenommenen hohen Mietanstieges sehe ich in Dietzenbach das Risiko, dass sich dieser im Rahmen der Neuvermietung nicht realisieren lassen könnte.

Insgesamt finde ich DRE ggü. anderen Immobilientiteln eher preiswert und relativ risikoarm (eine Aroundtown o.ä. finde ich dagegen deutlich zu teuer und riskant)

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.983.525 von deepvalue am 03.09.20 21:20:20

Insbesondere Hotel- und Shopping-Immos hängen sicher von der Entwicklung der Pandemie ab, die sich aber jetzt, was noch kaum einer sieht, mit den Streifentests (ohne Labor) mit Sofortergebnis von Abbot und von Roche kurzfristig, schon vor den Impfungen, besser beherrschen lässt.

Also DRE, GxP, aber gerade auch hotellastige Immowerte wie Aroundtown einsammeln?

[InsertName]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.987.701 von hedgehog48 am 04.09.20 10:38:37

Ja, so habe ich's gemacht. Das heißt, es ist vermutlich keine gute Idee
Neben DRE und GxP habe ich als Hotelwert IFA genommen, wegen der entspannten Budgetsituation (IFA hat Anfang 2019 eine massive KE über 200 Mio. € durchgeführt, das deckt schon die komplette aktuelle Marktkapitalisierung ab).

[smallvalueinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.987.701 von hedgehog48 am 04.09.20 10:38:37

Neben DRE halte ich DIC Asset. Halte sie für wesentlich interessanter ( Kennziffern und Portfolio und potentielle Prognoseerhöhung etc.) als Aroundtown.

VG

smallvalueinvestor

[gnuldi]

Schon vor corona hatte ich Dic, dre, Gxp, Hamborner, Stinag, Webac und Stern Immobilien sowie deutsche Euroshop und Ifa im Depot
Leider, bis, auf den letzten Wert alle dick im minus obwohl sich beim nav kaum was ändert

[BrandonFlauers]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.988.355 von smallvalueinvestor am 04.09.20 11:25:30

DIC hat wenn ich mich richtig erinnere auch das Objekt in der Schillerstraße im Frankfurt von der DRE gekauft.

[smallvalueinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.996.749 von BrandonFlauers am 05.09.20 07:19:53

Da scheinst du besser informiert zu sein als ich. Dachte das Objekt wäre an einen britischen Investor gegangen.

DIC ist eine Top Aktie. Sirmike schreibt ja regelmässig etwas in seinem Blog.

VG

smallvalueinvestor

[deepvalue]

DRE merkt den Rückgang der Mieten: seit kurzem wurde der Mietpreis für das Objekt Berlin Friedrichsstraße von 25 auf 20 EUro pro qm abgesenkt. Schaun wir mal, wie der NAV zum Jahresende aussieht.

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.010.750 von deepvalue am 07.09.20 16:30:15

Hallo deepvalue,

Andererseits wäre das immer noch eine Steigerung um 70% ggü. dem Niveau von Ende 2018 von 11,7€ je qm. Somit könnte sich der NAV verschlechtern aber das FFO steigen.

Gruß,

Johannes

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.010.876 von JohannesWild am 07.09.20 16:40:05

Johannes,

da hast Du natürlich recht. In der Lage sollte aktuell eine Vermietung zu 20 EUro pro qm unkritisch sein (ich habe in Weißensee im 1. OG meines großen Wohn-und Geschäfshauses in diesem Jahr 3 Büroeinheiten zu 13 bis 14 Euro pro qm vermietet). Allerdings hat DRE in dem Haus in der Friedrichstraße viele sehr große Einheiten in Hinterhofslage die an große Bildungsträger etc. vermietet sind. Da dürfte eine Vermietung ohne größere Umbauten zu deutlich höheren Miete als aktuell vermietet (d.h. um 20 Euro pro qm) schwierig werden.

[deepvalue]

Mit den Logistikanlagen scheint DRE aktuell ein Problem zu haben. Mittlerweile wird neben dem gesamten Lager Dietzenbach (ab 1.11.) und Hamburg Pinkertweg (zu fast 50%, per sofort) auch das gesamte Lager in Seesen (ab 1.7.) angeboten. Das sind in Summe 73.000 qm, also 24% aller DRE Flächen (und die Hälfte aller Logistikflächen), wobei der Mietanteil niedriger sein dürfte und es irgendwann hoffentlich zu Vermietungen kommt.

Irrtum vorbehalten.

[gnuldi]

Gerade Logistik und Lagerflächen müssten boomen
Wenn immer Einzelhändler und Läden in den Innenstädten aufgeben brummt der onlinehandel
Irgendwo muss die ganze Ware gelagert werden

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.106.565 von gnuldi am 17.09.20 08:52:51

Zitat von gnuldi: Gerade Logistik und Lagerflächen müssten boomen
Wenn immer Einzelhändler und Läden in den Innenstädten aufgeben brummt der onlinehandel
Irgendwo muss die ganze Ware gelagert werden

Das sehe ich genauso. Allerdings fällt auf, dass z.B. das Lager in Hamburg schon recht lange angeboten wird. Das Lager in Dietzenbach ist ebenfalls recht alt, so dass es auch angesichts der Größe nicht so einfach vermietbar sein könnte.

[gnuldi]

Abriss und Neubau sollten möglich sein

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.106.925 von gnuldi am 17.09.20 09:15:08

Zitat von gnuldi: Abriss und Neubau sollten möglich sein

Das macht meistens keinen Sinn. Dafür sind die Baukosten zu hoch. Der Bodenrichtwert in Dietzenbach liegt z.B. bei einem Bruchteil des Buchwertes.

[hugohebel]

Gerade in der Logistik hat sich in den letzten 10 Jahren viel an den Prozessen und der Technologie getan. Wenn die Gebäude einfach alt sind und innen nicht mehr modernen Standards entsprechen muss man entweder Geld in die Hand nehmen oder Leerstand riskieren.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.107.867 von hugohebel am 17.09.20 10:18:29

Zitat von hugohebel: Gerade in der Logistik hat sich in den letzten 10 Jahren viel an den Prozessen und der Technologie getan. Wenn die Gebäude einfach alt sind und innen nicht mehr modernen Standards entsprechen muss man entweder Geld in die Hand nehmen oder Leerstand riskieren.

Dann wäre aber in Dietzenbach eine erhebliche Abwertung notwendig, da der Bodenrichtwert nur einen kleinen Teil der aktuellen Bewertung abdeckt.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.107.867 von hugohebel am 17.09.20 10:18:29

Konkurrent VIB hat gerade ein neues Verteilzentrum für Amazon gebaut. Mercurius baut ständig neue Lager für Roßmann. Solche Unternehmen wollen keine alten Bruchbuden. Abriss, Neubau auf neuen Mieter zugeschnitten, Mietvertrag über 15-20 Jahre und alle sind glücklich-auch wenn die Miete deutlich höher ist als in einem Museumsbau.

[babbelino]

@deppvalue

Na und? Du (wie die Mehrzahl der Poster hier) hast doch das Wissen und die Kenntnis, um diese Informationen in einem ersten Schritt zu quantifizieren und den NAV zu adjustieren um dann in einem zweiten Schritt das Ergebnis zu würdigen und einzuordnen.

Warum bleibst Du also auf der ersten Stufe stehen und gehst die Treppe nicht zu Ende?

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.111.119 von babbelino am 17.09.20 14:47:48

Ich wollte nur mal auf die aktuelle Situation von DRE im Bereich der Logistik-Immobilien hinweisen, da wir verschiedentlich über das Lager in Dietzenbach geschrieben hatten. Grundsätzlich ist DRE, wenn der Hauptaktionär keinen Unsinn macht, eine der solidesten Immobilienaktien.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten.

[deepvalue]

https://www.faz.net/aktuell/rhein-main/frankfurt/home-office…

[gnuldi]

Der Kurs ist viel mehr gefallen
Der Nav ist immer noch höher als der aktuelle Kurs
Was soll die Übertreibung?

[deepvalue]

Aktuell deutlicher Abgabedruck. Normalerweise wurden in den letzten Monaten größere Mengen (über 2000 Stück) immer Montags angeboten. Heute Morgen sind fast 10.000 Stück zu 8,4 Euro im Brief in Frankfurt und Stuttgart. Da will jemand Aussteigen. Soll mir recht sein.......

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.366.145 von deepvalue am 13.10.20 09:27:36

GxP trifft es noch härter.

Aroundtown mit den Hotels ist demgegenüber mehr als stabil.

Hoffentlich tatsächlich Gründe im persönlichen Bereich einzelner Aussteiger.

[honigbaer]

An einzelnen Anlegern wird es wohl nicht liegen, dass die Gewerbeimmobilien erstmal krisenbedingt schwierig bleiben, ist ja kein Geheimnis.

Die Kursentwicklung hat der Huptaktionär Summit Prperties sicher noch unter Kontrolle, so groß sind die Börsenumsätze ja nun auch wieder nicht. Der NAv von Drestate ist dreimal so hoch, wie der von GXP. Ich dachte immer, der Börsenkurs sollte sich auch daran orientieren, es scheint sich da aber eher ein Verhältnis 1:3,5 einzustellen.

Heute wurden etwa 4.000 Drestate zu 8,00 gehandelt und etwa 11.000 GXP Aktien zu etwa 2,30. Enorme Discounts zum NAV sind das natürlich.

GXP Zahlen sollen am 30. Oktober kommen.

[deepvalue]

Es macht schon Sinn, das der Abschlag bei GXP sehr viel höher sein sollte als bei DRE. DRE hat eine positive Finanzposition, währenddessen GXP stark verschuldet ist. Wenn die Werte für Bürogebäude fallen, führt das bei DRE zu einer nur geringen Wertkorrektur, während bei GXP die Covenants bald in Gefahr geraten können.

[honigbaer]

Das finde ich jetzt etwas übertrieben. Schließlich ist das der gleiche Konzern und da werden die Banken wohl kaum bei GXP großen Druck ausüben können. Ich sehe diese NAV Betrachtungen vor allem unter dem Aspekt, dass eine schlankere Aufstellung des Summitkonzerns durch Zusammenführung von Drestate und GXP möglich wäre.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.388.267 von honigbaer am 14.10.20 21:08:17

Das ist nicht übertrieben. Das ist Mathematik. Falls die Immobilienwerte bei GXP um 20% sinken, geht der NAV um 33 Mio. Euro oder 38% zurück. Bei DRE geht der NAV dann um 87 Mio. Euro oder 19% zurück. Betrachtung jeweils vor Steuern.

GXP hat m.E. eine eigene Finanzierung, genauso DRE. Da dürfte GXP auch eigene Covenants haben. Mir ist dabei auch unklar, wie die Assets von DRE ohne einen Beherrschungsvertrag belastet werden dürfen, um andere Konzerngesellschaften zu unterstützen.....

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten.

[honigbaer]

Normalerweise stelle ich solche Berechnungen an!

Beherrschungsvertrag früher oder später ist durchaus meine Erwartung.

Bei Drestate hatte Summit in den letzten Jahren mit einem Darlehen ausgeholfen, damit sich Drestate günstiger finanzieren konnte. Also ein Darlehen direkt von Summit an Deutsche Real Estate AG. Summit selbst hatte zuvor eine Anleihe begeben. Wieso sollte das bei GXP nicht möglich sein?

Summit Properties ist ja hier die Konzernmutter, die sowohl bei GXP, als auch bei Drestate mehr als 75% der Stimmrechte hält und somit jederzeit die nötigen HV Beschlüsse für Gewinnausschüttungen und Kapitalerhöhungen der Tochtergesellschaften herbeiführen könnte.

[deepvalue]

Yep, Summit kann immer Darlehen an die Töchter geben oder Kapitalerhöhungen etc. machen. Da müßen nur die Bedingungen at Arms length sein. Allerdings hat Gxp bisher jede Menge Bankschulden mit den normalen LTV Covenants und nur ein kleines viel zu hoch verzinstes Darlehen an Summit. DRE ist dagegen Schuldenfrei und ich sehe nicht, wie Summit DRE legal zwingen kann, Schulden aufzunehmen nur weil Summit Geld braucht (da gibt es dann sehr schnell eine Sonderprüfung....). Dazu bräuchte die Firma m.E. einen Beherrschungsvertrag (wenn dann eine Abfindung auf Basis NAV bezahlt wird hätte ich nichts dagegen). Aufgrund der Finanzierung sind die Risiken m.E. schon andere. Auch aufgrund der Marktbreite müßte deshalb der Discount vom NAV bei GXP deutlich größer sein als bei DRE

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.390.952 von deepvalue am 15.10.20 08:40:02

Ich verstehe aus den aktuellen spannenden Beiträgen, der LTV von GxP bedingt nach wie vor einen höheren Abschlag vom NAV als bei der DRE. Dies insbesondere bei coronabedingten Abwärtsbefürchtungen.
Diese Sorgen sollten aber kurzfristig sein und die Mutter Summit wird schon auch der verschuldeten Tochter bei einer akuten Klemme helfen. So versteh ich Euch.

Langfristig gilt aber: Beim Aufschwung wird GxP durch den LTV-Hebel, den DRE nicht hat, im Vorteil sein? Die Schuldenfreiheit der DRE ist ja in guten Zeiten kein Pluspunkt einer Immo-AG, weil der Hebel fehlt?

Wenn (falls) Corona überlebt wird, ist GxP aktuell die bessere Wahl?

[smallvalueinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.395.323 von hedgehog48 am 15.10.20 13:35:47

Ich bevorzuge ganz klar die DREAG. Das Risikoprofil ist besser. Die Informationspolitik finde ich bei DREAG auch besser. Bei GxP bekommt man fast keine Infos.
Jedoch sind beide Aktien massiv unterbewertet. Die Verschuldungshöhe bei GxP gefällt mir nicht.

Vor einem Einstieg würde ich auf die Halbjahreszahlen bei GxP warten, die ja in 2 Wochen kommen sollen.

VG

smallvalueinvestor

[babbelino]

@hedgehog48

Nein, GxP ist nicht die bessere Wahl: Momentan kann Dir niemand seriös sagen, wann dieser Corona-Wahnsinn enden wird. Je nach Verlauf kann es zu schlimmen Abwertungen der Immobilienportfolios kommen. Sollten bei der GxP die Wertansätze basierend auf den 2019 Zahlen um 77 Mio. Euro (oder 43%) sinken, wäre der NAV bei NULL. Wenn bei der Dre der Wertansatz der Immobilien um 43% sinkt, hast Du immer noch einen positiven NAV.

Die Anleger übersehen immer wieder, dass sie bei einer Investition in Immobilienaktien nicht nur die Immobilien und damit die Aktivseite der Bilanz kaufen, sondern auch die Fremdfinanzierungen mit übernehmen. Solange es gut läuft, prima. Wenn der Wind aber dreht, arbeitet der Leverage negativ gegen dich. Deswegen vermeide ich hoch verschuldete Aktie wie z.B. GxP oder die deutschen Fachmarktcenter wie FCR, Dt. Konsum und Defama, egal was mir da für Wachstumsstories präsentiert werden.

[babbelino]

Moin,

leider keine guten Nachrichten: Auf Immoscout werden die zwei Bürogebäude in Saarbrücken zum 1.1.2021 angeboten. Der Leerstand dürfte sich mithin weiter erhöhen. Das Objekt in der Hafenstr. war bislang voll vermietet, das größere Objekt in der Kaiserstr. immerhin zu 72%.....

[deepvalue]

DRE bietet seit einigen Wochen wieder sehr viele Mietobjekte an. Neben den Bürogebäuden in Saarbrücken mit zusammen 7500 qm auch das Lager in Seesen mit 9400 qm, 8000 qm Lager in Hamburg und neben dem großen Lager (49800 qm) auch Teile des kleinen Lager (immerhin 2200 qm) in Dietzenbach. Dazu kommen gut 3000 qm Bürofläche in FFM und viele andere Angeboten an anderen Standorten. Insgesamt sind über 80.000 qm bei Immoscout im Angebot.

Aktuell ist dabei die Vermietung angesichts von Corona nicht besonders einfach (geht mir bei meinen kleinen Gewerbeeinheiten ähnlich). Dieses betrifft natürlich insbesondere Standorte wie Saarbrücken oder Seesen. Allerdings hat DRE praktisch keine Bankschulden und ca. 40 Mio. Netcash, wodurch mögliche Leerstände nicht zu wirtschafltichen Problemen führen.

Nur meine Meinung Irrtum vorbehalten.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.502.865 von deepvalue am 26.10.20 21:35:02

Sind die angebotenen Objekte alle leerstehend bzw. freiwerdend? Und sind es alles Objekte im Eigenbesitz der DRE?